中国房地产发展历程XXXX基础知识2

1金鹏置业行政部中国房地产发展历程——房地产市场基础培训课程2回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。3目录中国房地产行业发展模式中国房地产行业发展所经历的阶段与特点中国房地产发展数据播报4中国房地产行业发展模式发展模式开发模式盈利模式51980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。6当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？中国房地产应该以何种模式开始发展？？借鉴创新7成功不能复制但可以借鉴香港深圳中国大陆中国房地产发展史从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地8香港模式在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。9近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。10香港模式美国模式中国模式VS长江实业PulteHomes万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。美国模式VS兼容11发展模式的的根源：土土地12中国房地产产行业发展展模式发展模式开发模式盈利模式131.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程14建设用地规划许可证房地产开发发流程可以以用“五证”的取得来贯贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五15中国房地产产行业发展展模式发展模式开发模式盈利模式16房地产企业业的赢利模模式，具体体而言，根根据房地产产整个项目目全生命周期（项目论证证、项目定定位、规划划设计、工工程建造、、营销策划划、客户服服务、物业业管理）七七大环节，，专业化房企的赢利利模式大致致可以分为为六大类。。17盈利模式之之一投资运作投资经营模模式（资本本溢价能力力）地产经营模模式（政府府公关能力力）盈利模式之之三开发经营模模式（项目目运作能力力）盈利模式之之二土地开发房产开发18盈利模式之之四物业持有物业持有模模式（资产产管理能力力）盈利模式之之五营销策划整合营销模模式（策划划销售能力力）盈利模式之之六综合开发综合开发能能力（资源源整合能力力）19中国房地产产行业仍然然在学习，，如何有有自己独特特的发展模模式？？首先，看看看中国房地地产发展历历程与特点点。。。。。。。无论是发展展模式、开开发模式还还是盈利模模式。。。。20中国房地产产行业发展展所经历的阶阶段与特点点2119781991199920072010第一阶段：中国房地产产市场萌芽芽阶段22重点发展重重工业，还还不存在完完全意义上上的房地产产市场。新中国成立立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房房地产收归归国有，中中国房地产产从此消失失。19912319791980198619881958契机1979年开始经济济体制改革革1980年4月邓小平平提出“出售公房房，调整租租金，提倡倡个人建房房买房”的设想拉开了住房制制度改革的序序幕。1991241986年1月，国务院召开城城镇住房制度度改革问题座座谈会住房制度改革革正式启动1988年4月，《中华人民共和和国宪法》规定，土地使使用权可以依依法转让。19791980198619881958199125新中国土地拍拍卖“第一槌槌”。1988年4月26创下三天一层层楼的“深圳圳速度”的深深圳国贸大厦厦最早一批被改改革开放之风风洗礼的城市市南国土壤：八十年代中期期的广州、深圳等27197919801986198819581991真正意义上走走上了市场化化的发展之路路供求关系不合合理虚假繁荣可以说，海南南房地产泡沫沫破裂之后，，中国的房地地产才在阵痛痛中。1989年以“海南”房房地产泡沫破破裂为标志的的中国房地产产严冬如期而而至。28”海南“地产泡泡沫王石、潘石屹屹、冯仑。。。。29探索阶段：炒炒作与调整19781991199920072010第二阶段：30199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志志的南巡讲话话房地产开始迅迅速发展起来来掀起了房地产开发的的高潮炒作最严重区区域：北海、大亚湾湾、海南等地地31199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机机32199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分分房制度终止止，货币化分房方案正式启动动。暴风雨来临前前的沉寂期33房地产快速发发展阶段19781991199920072010第三阶段：34200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展房地产泡沫已已得到控制房地产市场明显转暖中国房地产市市场进入新一一轮的发展时时期352000200120022003199920072005200420062001年，投资投机狂潮潮开始出现关键词：北京申奥成功功温州炒房团9·11事件正式成为WTO成员涨幅迅速36温州炒房团从2000年开始温州人人开始在上海海、杭州、苏苏州、厦门、、北京、宁波波、金华等地地置业。“温温州的房地产产开发规模相相当于江西一一个省的总量量，而温州市市区的人口不不过100万多一点。””在炒透本地地楼市后，温温州人开始大大规模向外扩扩张，这就有有了“温州购购房团”。火车炒房团飞机炒房团372001年福布斯中国富豪榜中中开发商占28人38200020012002200319992007200520042006全面恢复2002年，土地市场场规范化政策策出台招拍挂2003年关键词：地王别墅供地SARS392003年，地王现象象出现402003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现现2003年2月，国土资源源部叫停别墅供地地，低密度住宅宅成”抢手货货“41200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年，房价大涨涨2004年关键词：土地拍卖加息（9年来第一次加加息）个人集资建房房房地产热潮从从北京上海一一线城市向内内陆转移42200020012002200319992007200520042006繁荣景象2005年，走低低回落短短暂低低迷期2005年关键词词：调控控一季度房房价上涨涨19.1%3.26国八条4.27新八条调控文件件密度加加大，但但房价一一直坚挺挺43200020012002200319992007200520042006繁荣景象2006年，一个个字“涨涨”2006年关键词词：加息国六条金融业开开放442006年4月27日深圳市民民邹涛发发起“不不买房””运动452006年4月28日再次加息息抑抑制需需求2006年5月17日国六条462006年12月中国金融融业全面面开放外资、热热钱涌入入472006年，房地地产行业业“多事事之秋””，密集集的调控控政策难难以撼动动房价高高攀482000200120022003199920072005200420062007年，疯狂狂地暴涨涨2007年关键词词：地王频出出上市筹资资宏观调控控492007年，地王王频现面面粉粉比面包包贵502007年房地产产市场热热潮推动动土地市市场的火火爆，珠珠三角区区域土地地价格上上涨迅猛猛，频频频出现地地价标王王和抢地地现象，，土地价格格在房地地产商品品价格中中的结构构比重越越来越大大，并呈现现加速提提升趋势势。但到年末，受到国国家政策策和楼市市成交量量萎缩等等原因影影响。土土地流标标现在屡屡次上演演。512007年4月20日碧桂园在在港上市市缔造了中中国内地地房地产产企业在在港最大大筹资额额25岁的杨惠惠妍因此此跃升为为内地女女首富522007年上上海汤臣臣一品天价11万/平米2007年北北京商品品房预售售均价首首次突破破万元，，达12436.2元/平米532007年是疯狂狂的一年年。房价完成成了在这这一轮中中国经济济景气周周期中的的冲顶表演演，各大房房地产商商竞相圈圈地和上市筹资资。但到下半半年，此此前屡屡屡收获甚甚微的宏宏观调控控终于让让这只停停步下来来的舞鞋鞋放慢了了节奏，，市场观望情绪浓厚厚，房价价企稳。。给予房地地产开发发商更沉沉重打击击的是，，资本市市场的机机会窗基基本关闭闭，被大大量的土地储备备吸干了现现金的一一些开发发商面临临资金链断断裂的局面。。54房地产行行业全面面调整阶阶段19781991199920072010第四阶段：552008201020092008年，寒流下下跌低低谷2008年关键词：：全球金融危危机土地市场降降温中介倒闭上市“流产产”销量萎缩降降价促促销持币待购562008年1月房房市转淡中天置业、、长河地产产、创辉租租售等一批批房地产中中介倒闭572008年3月因认认购不足恒恒大地地产被迫放放弃在港IPO计划是是中国房房地产业面面临命运转转折的具标标志性事件件582008201020092009年，需求重重新释放楼楼市火爆爆2009年关键词：：救市效果初初显成交量回升升全面回回暖房价普涨经济复苏投资客592009年，房市百态之一楼脆脆

2009年6月27日6