上海浦东某地产锦之嘉项目定位

锦之嘉酒店公寓项目定位及产品建议11产品定位方向思考价格推导产品定位建议项目解析产品推导产品建议11价格推导项目定位产品定位建议企划推广1项目解析PARTIPROJECTANALYZING规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中——

居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米成山路云台路项目基本状况商住综合物业房型面积套数比例1房1厅1卫525624.20%2房1厅1卫83.24-87.58863.80%2房2厅1卫96302房2厅2卫93303房2厅1卫1132812%户型配比以小面积紧凑房型为主地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷内环内中外环间内中环间项目位置世博规划世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心本案位于世博规划核心辐射区内板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米轨道交通7号线8号线6号线周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓项目特质质综合解解读区位特质质——大三林上上南板块块规划特质质——世博前沿沿核心交通特质质——全方位立立体交通通商业特质质——昌里繁华华共荣体体居住特质质——新兴中高高档聚居居区产品特质质——商住综合合体之精精致住家家项目SWOT分析世博核心心三林上上南板块块；交通便捷捷：靠近近多条在在建轨道道交通站站点，多多条公交交线路，，大桥和和隧道近近在咫尺尺；世博中高高档住宅宅项目集集中，居居住氛围围浓郁；；商业配套对对住宅的促促进作用项目周边多多为旧公房房，不利形形象塑造；；住宅产权为为50年；项目临主干干道，环境境嘈杂；住宅与商业业间易相互互影响；商业和住宅宅共用地下下车位，不不易管理；；优势（strength）劣势（weakness）产品方方向推推导PARTIIPROJECTRATIOCINATION产权酒店服务式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性项目产品定定位方向普通住宅市市场分析市场竞争情情况万科新里程程：6万平10000元/平方米尚东国国际：9万平11000元/平方米市场现状板块市场进进入有序状状态成交价格“稳中有升”销售状况普普遍平平调控后市场场降温未来竞争再再度升级调控影响市市场表现板块价格体体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格格体系上限限，很难突突破普通住宅可可行性判断断项目产权为为50年，做为住住宅销售将将存在相当当大的抗性性；项目整体规规模不大，，无社区感感觉项目临主干干道，较为为嘈扰，客客户易有抗抗性；项目户型面面积偏小，，以在售爵爵仕悦公寓寓销售状况况来看，区区域客户主主要以改善善型居住为为主，对小小面积住宅宅需求不大大；作为住宅出出售，很难难超出区域域11000元的价格体体系极限；；未来竞争对对手主要面面临尚东国国际和万科科新里程，，二者分别别以社区感感、产品力力及品牌占占优，本案案除位置优优势外，其其他方面均均很难超越越；不适合做为为普通住宅宅进行定位位服务式公寓寓市场分析析市中心土地地稀缺投资建设门门槛高市场供应量量增幅有限限，成为稀稀缺产品类类型市场供应状状况上海国际化化地位提升升会展业高速速发展世界500强企业移师师上海作为星级酒酒店及高档档住宅的演演变提升产产品，吸纳纳量连年走走高，需求求长期保持持旺盛市场需求状状况长期保持稳稳中有升的的态势，平平均租金水水平达到25$/平方米/月未来受其产产品特性和和市场容量量的影响，，将长期保保持比较稳稳定的水平平市场需求状状况长期稳定高高回报保值升值潜潜力专业经营管管理公司服务式公寓寓不仅受到到国内高端端投资客的的青睐，更更成为海外外基金公司司的追捧的的宠儿2006年1月：徐汇盛盛捷高级服服务式公寓寓（SomersetGrand）第三度易易手于香港港协和集团团（Concord）,（总价约1亿美元）2006年3月：基汇基基金（GatewayCapital）整幢收购购新天地旁旁的翠湖天天地18号公寓。（（总价约8000万美元）2006年3月：高盛（（GoldmanSachs）整幢收购购虹桥花苑苑服务式公公寓。（总总价约7000万美元）2006年4月：摩根士士丹利则低低调买下的的整幢陆家家嘴中央公公寓，用以以包装成服服务式公寓寓……Tips：服务式公寓寓整体走势势服务式公寓寓可行性判判断可以做为服服务式公寓寓进行定位位上海酒店业业的巨大缺缺口，服务务式公寓可可作为适当当补充；世博辐射区区的服务式式公寓市场场空白，无无竞争态势势；可解决50年产权、临临街嘈杂环环境、商业业的不利影影响等销售售抗性；浦东沿江区区域中，陆陆家嘴有雅雅诗阁、明明城花苑等等，南浦大大桥有东樱樱花苑，而而世博和卢卢浦大桥也也需要有服服务式公寓寓填补市场场空白；可实现较高高的售价，，并形成极极强的品牌牌影响力；；避免与尚东东及万科新新里程竞争争；酒店市场分分析酒店名称地址星级房间套数标房价格恒山城宾馆成山路578号**100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路2891号/100368江天宾馆浦东南路3456号***266319-412江天宾宾馆上海樱樱枫酒酒店亨泰宾宾馆恒山城城宾馆馆世博会期间间预计上海海将有7000万人流，对对酒店需求求59.2万，而上海海目前酒店店可接纳人人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；；世博区域内内酒店数量量较少且档档次不高；；区域酒店市市场将在世世博前达到到高峰；目前区域内内尚无可售售酒店产权酒店可可行性判断断上海酒店业业的巨大缺缺口；世博辐射区区的产权酒酒店空白；；可解决决50年产权权、临临街嘈嘈杂环环境、、商业业的不不利影影响等等销售售抗性性；项目如如作为为酒店店项目目进行行持有有经营营，则则处在在良好好时机机；项目如如作为为产权权酒店店销售售，应应承诺诺一定定年限限的回回报以以及回回购机机制，，目前前发展展商方方面无无回租租回购购计划划。不适合合做为为产权权酒店店进行行定位位综合建建议服务式公寓未来供应巨大，竞争激烈50年产权住宅抗性较大价格不易作高住宅市场可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租回报酒店市场物业稀缺性较强地段价值交通便利性服务式式公寓寓市场场机会选选择PASSPASSOK选择服服务式式公寓寓作为为项目目的产产品定定位方方向项目目定定位位PARTIIIPROJECTPOSITIONING导入BoutiqueservicedApartment概念将Boutique与ServicedApartment结合，，将以以新的的概念念，以以产品品设计计感和和个性性化来来弥补补项目目在区区位及及立地地条件件方面面的不不足与与缺陷陷。Boutique的起源源起源于于法语语的““Boutique””，原意意是指指专卖卖时髦髦服饰饰的小小店。。自上上个世世纪诞诞生起起，““Boutique””便与““时尚尚”、、“独独特””和““个性性化””等含含义联联系在在一起起。当今，，"Boutique"概念，，意义义广泛泛，精品经经营、、富个个性、、讲究究独特特设计计感、、标榜榜量身身订造造的贴贴心服服务。它重视细细节，代表表了新新世纪纪新一一代30岁上下下高薪薪族精致生生活、、时尚尚品味味的消消费形形态，是当当下最最In的时髦髦，也也将是是时尚尚的生生活指指标。。BOUTIQUESERVICEAPARTMENTBOUTIQUESERVICEAPARTMENT标准别出心心裁的的设计计uniquedesign可持续续发展展de潜力地地段location周到贴贴心的的服务务service方便通通达的的交通通Communications持续推推广经经营策策略spread六项项标标准准稳定健健康发发展的的经济济环境境Economyenvironment项目整整体定定位世博核核心/全功能能/城市级级/Boutique服务式式公寓寓[上海首首家BoutiqueServicedApartment]项目定定位依依据引入Boutique概念，，形成成个性性化产产品和和个性性化服服务，，与普普通服服务式式公寓寓差异异竞争争；上海的的酒店店式服服务公公寓总总量有有限，，新增增供应应减少少,需求稳稳定，，供不不应求求的状状况开开始出出现，，租金金及入入住率率稳中中有升升，投投资回回报较较高；；项目所所处世世博直直接辐辐射区区域内内尚未未有服服务式式公寓寓项目目，可可填补补区域域市场场空白白；服务务式式公公寓寓的的客客户户来来源源主主要要是是来来自自境境外外和和海海归归人人士士，，利利于于提提升升整整体体项项目目档档次次，，带带动动区区域域繁繁荣荣；；目前前市市场场中中的的酒酒店店式式服服务务公公寓寓供供应应稀稀缺缺，，产产品品老老化化，，项项目目可可利利用用良良好好的的设设计计理理念念，，以以领领先先的的Boutique服务务公公寓寓产产品品吸吸纳纳浦浦东东及及市市中中心心区区域域的的中中高高端端租租赁赁客客户户，，提提升升社社区区整整体体档档次次；；项目目价价值值定定位位物业名称房型面积租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)USD/平方米/月明城花苑1R:831R:14801R:31000302R:106-1212R:18802R:388003R:1483R:22803R:47880东樱花苑1R:83——1R:1476020—252R:1072R:213203R:142-2743R:27000-32800雅诗阁1R:861R:15001R:3000035—402R:133-1682R:23502R:475003R:176-1833R:27003R:51000测算算本本案案理理论论租租金金浦东东浦浦江江沿沿线线服服务务式式公公寓寓租租金金状状况况陆家家嘴嘴陆家家嘴嘴南浦浦大大桥桥选取取东东樱樱花花苑苑与与本本案案比比较较比较项目东樱花苑锦之家参考权重系数区位因素地段10.530%0.15周边环境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景观10.75%0.035产品因素内外装修11.15%0.055硬件设施115%0.05会所配套10.85%0.04管理服务经营管理公司10.825%0.2项目知名度10.510%0.05综合系数

100%0.690本案案综综合合系系数数：：0.69东樱樱花花苑苑租租金金：：20——25美元元/平方方米米/月本案案理理论论租租金金=20/25*0.69=13.4————16.75美元元/月/平方方米米项目目价价值值定定位位测算算条条件件：：本案案理理论论租租金金：：13.4——16.75美元元/平方方米米/月年空空置置率率：：20%投资资回回报报率率：：8%本案案理理论论售售价价＝＝(月租租金金×12月×80％)×8/8%=13248——16560元/平方方米米月租（美元/平方米）13.4—16.75单位折合年租金收益（美元/平方米/年）160-201投资回报率0.08推导出的售价（元/平方米）13248—16560本案案的的理理论论售售价价：：13000——16500元/平方方米米项目目价价值值定定位位项目目价价格格定定位位考虑虑项项目目预预售售时时尚尚未未正正式式经经营营，，市市场场口口碑碑度度不不高高，，且且轨轨道道交交通通尚尚未未开开通通，，同同时时预预留留给给客客户户一一些些盈盈利利空空间间，，因因此此建建议议价价格格取取低低值值：：静态态价价格格定定位位为为:13500元/平方方米米(含装装修修））项目目销销售售客客户户定定位位未来来主主要要的的面面对对客客户户对对象象将将是是全全市市范范围围内内的的投投资资及及高高端端自自住住客客户户，，主主要要包包括括：：全市市乃乃至至江江浙浙一一带带的的投投资资群群体体；；外资资公公司司、、跨跨国国公公司司或或机机构构驻驻沪沪的的工工作作人人员员；；国内内知知名名企企业业驻驻沪沪的的高高级级管管理理人人员员；；“海海归归创创业业派派””人人士士；；其他他高高收收入入群群体体。。项目目终终端端使使用用客客户户定定位位外资资企企业业驻驻沪沪高高管管外资资企企业业短短期期往往来来上上海海的的商商务务人人士士文化化背背景景生活活方方式式热情情爽爽朗朗独立立进进取取讲求求实实际际精力力充充沛沛看重重成成功功………喜欢欢运运动动喜欢欢社社交交活活动动注重重子子女女教教育育房间间要要求求明明亮亮习惯惯用用烤烤箱箱等等多多种种小小家家电电……陆家嘴金桥张江本案参与世博建建设的跨国国企业员工工产品建建议PARTIVproductsuggest建筑外立面面设计在造造型方面强强调个性化化，在充分分考虑建筑筑的保温与与生态节能能的同时，，尽量凸现现建筑的品品质与尊贵贵，通过运运用石材、、铝板、中中空玻璃的的搭配，稳稳健中透露露出十足的的现代感。。局部层面设设置凹进,并利用公共共空间在外外立面表现现出绿意,充分体现项项目的个性性化与时代代感。外立面建议议外立面建议议二建筑外立面面设计采用用ArtDeco风格，以浅浅色系石材材作为外立立面材质。。在造型和建建筑元素运运用上，充充分运用ArtDeco风格元素，，在细节中中表现项目目高贵气质质。大堂建议地面：大理石。局局部仿古地地砖拼花和和地毯铺地地，花岗岩岩踢脚线或或木饰面踢踢脚墙面：木饰面和乳乳胶漆，局局部装饰大大理石或板板岩的点缀缀，另外适适当可采用用金属板材和线材材配以高级级现代的壁壁灯和落地地灯强化现现代高雅的的氛围。吊顶：石膏板乳胶胶漆，配高高雅现代吊吊灯，局部部射灯。走道：地毯铺地，，木质踢脚脚线；墙面乳胶漆漆局部木饰饰面配镜框框画和射灯灯；吊顶石膏板板乳胶漆配配射灯和节节能灯。面积宽敞，，与接待能能力相适应应；气氛豪豪华，风格格独特，装装饰典雅，，色调协调调，光线充充足，建议议采用大理理石、大面面积钢化玻玻璃等建材材；电梯厅及电电梯建议电梯：采用以客人人房卡为密密码的高级级密码锁电电梯。电梯厅：采用纯天然然大理石墙墙裙（丰镇镇黑）进口埃及米米黄大理石石墙面地面面电梯门套采采用大理石石或拉丝不不锈钢。内部公共走走道：建议铺设高高级防滑地地砖墙面喷涂高高级乳胶漆漆；消防梯部分分：采用高级面面砖铺设踏踏板平台等部位位：墙面和天花花板采用高高级涂料喷喷刷。其他部位建建议庭院建议在住宅部分分入口处设设置围墙，，并设门岗岗控制人流流由于项目庭庭院部分较较小，建议议以高级石石材或地砖砖铺，拼接接图形设计计，并设置置若干小品品以提升庭庭院情趣会所建议商务功能：：设置商务务中心与小小型会议室室，提供商商务服务娱乐健身：：屋顶游泳泳池、屋顶顶网球场、、室内健身身房、儿童童游戏室、、多功能活活动室。其他他：书报报阅览室、、咖啡吧简化会所配配套设施，，做到精致致而全面建材建议装修标准室内部分装装修标准：：2000元/平方米（室内精装装修连家具具）；位置建材建议配置建议建议品牌厨房进口地、进口墙面瓷砖进口高档整体厨柜、进口高档电器意大利道格拉斯瓷砖、德国米勒厨柜、德国西门子冰箱卫生间进口地、进口墙面瓷砖进口高档卫浴意大利道格拉斯瓷砖或蜜蜂瓷砖、德国汉斯格雅或高仪卫浴房间进口高档环保前面漆、进口高档地板进口家具、进口电器瑞典柏丽地板、德国西门子洗衣机、SONY、三星等进口电器室内装修建建议营造设计感感独特的空间间设计和精精选设计师师家具有助助营造设计计感厨房可采用用滑动玻璃璃门间隔，，营造空气气流通，视视觉不受遮遮挡的透视视感本案房型普普遍较小，，需在空间间营造中别别有新意，，讲究可塑塑性。营造设计感感营造设计感感上柜智能终端电烤箱洗碗机厨房设施空调设置建建议空调设置：：由于项目层层高的局限限性，建议议根据房型型的大小采采取每个单单元单独安安装分体式式空调或家庭中央空空调。品牌以国外外品牌为主主，如大金金、三菱等等。外挂机设置置：在外挂机处处理上，要要考虑到外外立面的整整体协调性性，建议按按照统一位位置安装，，并在外立面设计时时考虑设计计外挂机安安装位及挡挡板。智能化建议议公共部位磁卡门禁系系统、停车车场门禁系系统、需要注意的的是由于商商场人流与与住户同用用一停车场场，建议在在停车场到到服务式公公寓的地下下电梯厅设设置磁卡式式门禁系统统。人流车流组组织建议成山山路路云台台路路车流人流项目南侧沿沿用地红线线设置围墙墙，使服务务式公寓拥拥有独立庭庭院空间，，并设两个地下车车库分别应应用，地库库入口一专专门划拨给给世纪联华华作为进货货口；地库库入口二作作为浦东商商场顾客及及服务式公公寓客户共共用出入口口地库入口1地库入口2服务式公寓寓入门围墙世纪联联华浦东商商场室内部分智能化建议议可视对讲门门禁系统室内智能化化控制开关关厨房设置智智能多媒体体终端，可可实现有线线电视、DVD、可视对讲讲、广播等等多功能网络设施：：打造全无线自由由社区，可在社区区范围内享享受无拘无无束的网络环境，，随时随地地发挥无限限上网环境境。布线系统：：每个房间预预留充足的的网络布线线接口，提提供千兆光光纤到桌面的高速速网路。网络设施配配置其他配置24小时热水：：在楼顶设置置热水锅炉炉，提供24小时热水服服务。分质供水：