上海某地产广场商业项目定位及产品塑造汇报

上海保利广场

项目定位及产品塑造汇报二零零六年四月十日项目定位高档·滨江·商务复合体四个功能单元

高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米）

创意产业LOFT（2万平方米）

高档文化休闲商业区（1.8万平方米）

滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）项目策划区域市场简析办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。区域市场简析以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。区域市场简析小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。项目位置分析项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域有江景优势，体量适中东方路和银城中路延伸后交通便利缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势现有建筑形成南向遮挡周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围复合型项目是区域市场空白高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。结论：复合性是本项目核心价值复合性空间复合——物理层面各功能单体体有机组合合提高土地利利用率对滨江价值值进行最大大化挖掘需求复合——功能层面围绕商务功功能设计差差异化产品品办公：回避避标准办公公，安排LOFT和总部基地地居住：回避避住宅和酒酒店，安排排酒店式公公寓配套：排除除人流性商商业模式，，通过主题题区域形成成目标消费费复合合性性行为为复复合合———客源源层层面面工作作－－居居住住商商务务－－生生活活消消费费－－体体验验等等不不同同行行为为集集中中同同一一地地域域内内，，内部部客客源源交交叉叉放放大大和和相相互互诱诱导导，，客客源源共共享享。。主题题型型商商业业满满足足陆陆家家嘴嘴区区域域消消费费需需要要，，拉拉动动外外部部客客源源资源源复复合合———价值值层层面面高度度集集约约化化开开发发模模式式产产生生“一站站式式”商务务解解决决方方案案，，为客客户户提提供供高高效效率率和和低低成成本本，，增增加加交交流流和和机机会会，，真正正体体现现现现代代商商业业文文化化的的精精髓髓。。四个个功功能能单单元元高级级公公寓寓式式酒酒店店（（2.5-2.8万平平方方米米））创意意产产业业LOFT（2万平平方方米米））高档档文文化化休休闲闲商商业业区区（（1.8万平平方方米米））滨江江独独栋栋办办公公楼楼（（2-2.2万平平方方米米））文化化不不是是附附加加值值，，文文化化创创造造价价值值成功功的的开开发发，，能能发发掘掘土土地地特特有有的的价价值值睿智智的的开开发发，，还还能能领领先先时时代代，，赋赋予予项项目目长长久久的的魅魅力力“新新天天地地””成成功功贩贩卖卖小小资资情情调调满满足足““海海派派””审审美美需需求求外滩滩一一号号、、三三号号、、六六号号、、十十八八号号等等力力图图重重现现““十十里里洋洋场场””的的辉辉煌煌文化化性性是是本本项项目目的的区区别别价价值值本项目的文文化特征构建时尚、、张扬创意意、对话国国际特色性建筑筑在建筑艺术术、环境艺艺术、装饰饰艺术等方方面，充分关注审审美价值的的创造。创造特色建建筑，形成成保利品牌牌积淀。18000㎡高档

文化化休闲商业业区小型演艺中中心为核心心的文化娱娱乐区——“滨江新天地地”时尚消费区区——“意大利中心心”五星级办公公及公寓式式酒店配套套功能区——“上海滩”“滨江新天天地”“小型歌剧剧院”是反反映文化性性的特色建建筑，其建成后将将与海洋水水族馆、东东方艺术中中心共同构构筑浦东乃乃至上海的的保利“文化化金三角””。“滨江新天天地”集演出、影影视、音乐乐、FASHION秀、拍卖、、发布会、、会议等功功能于一身身，以滨江江景观为支支撑，制造造特殊效果果，以吸引引人气。而由兹引发发的“滨江新天地地”更集酒吧、、餐饮、娱娱乐为一体体，创造浦浦东岸线唯唯一的集合合式文化娱娱乐区。建筑面积约约8000-10000㎡“意大利中中心”是两国民间间商务、文文化交流的的窗口区域集商务展示示、合作洽洽谈，时尚尚发布、销销售、体验验为一体“意大利中中心”通过顶级奢奢侈品牌入入场，形成强大的的品牌辐射射，打造尊贵、、时尚、先先锋的消费费体验。建筑面积约约5000-6000㎡“上海滩””为办公楼和和酒店式公公寓服务，，形成以运运动、美容容美体、24小时服务为为特色的配配套综合设设施。游泳池、网网球场、壁壁球场、健健身房美容院、美美发厅、桑桑拿SPA24小时洗衣房房、咖啡吧吧和餐厅、、自助银行行提供有24小时安保门门卫、入室室清洁、洗洗衣、送餐餐、儿童托托管、送花花、商务中中心、订票票等服务内内容。建筑面积约约3000㎡㎡产品塑造公寓式酒店店购买者：主主要为个人人投资者或或基金、投投资银行。。终端消费者者：主要为为长期在沪沪的外籍人人士单身、夫妻妻结构为主主体，少量量为完整家家庭结构。。目标售价：：25000元（整体））28000元（拆零））公寓式酒店店的房型配配比表房型一房二房三房备注房型面积（M2）60-70100-120170-180建筑面积所占比例54%35%11%户数比套江独栋写写字楼购买者：国国内大型企企业总部、、海外投资资商等。购买目的：：主要是企企业总部或或地区总部部办公。目标售价：：45000元滨江独栋写写字楼消费特点：：专属感，，个性化，，总价敏感感（2亿）。产品安排：：分为4－5栋，单栋建建筑面积3500－6000㎡㎡滨江独栋写写字楼消费特点：：专属感，，个性化，，总价敏感感。产品安排：：分为4－5栋，单栋建建筑面积3500－6000㎡滨江独栋写写字楼消费特点：：专属感，，个性化，，总价敏感感。产品安排：：分为4－5栋，单栋建建筑面积3500－6000㎡创意产业LOFT创意产业是智智能型产业，，是以创意、、技巧及才华华创造财富和和就业能力的的知识密集型型行业，又叫创意工业业、创造性产产业、创意经经济。通常包括建筑筑艺术、艺术术和古董市场场、时尚设计计、广告、电电影与录像、、交互式互动动软件、音乐乐和表演艺术术、出版业、、软件及计算算机服务、电电视和广播、、手工艺品等等。LOFT原意是建筑中中的阁楼。LOFT作为城市旧工工业向新经济济转变的新理理念、新途径，被西西方各大都市市纷纷采用，，并成为现代都都市创新经济济、创意产业业的代名词。。上海成功个案案上实置业05年下半年推出出“海上海”项目，主打3幢约7.8万㎡LOFT办公楼。在宏观调控最最严峻的时期期，达到基本本消化，其中第一幢2.8万㎡仅1个月即销售完完成。目前仅余约7个单位创意产业LOFT购买者：部分分为个人投资资者或基金、、投资银行部分自用型客客源。终端消费者：：主要为律师师、会计师、、建筑师、设设计人员等专专业事务所，，为小陆家嘴嘴金融核心区区提供支持性性业务。目标售价：30000元创意产业LOFT由于此类客户户的需求与传传统写字楼相相去甚远，应提供LOFT形态的新型办办公空间。具体形式：独独立小单位办办公、可使用空间高高度不少于2.6M的单层或双层层空间形式、、设有独立卫生生间和空调。。创意产业LOFT房型配比表房型STUDIOSOHOLOFT备注房型面积（M2）5