经济评价指标计算实例课件

经济评价指标计算实例1经济评价指标计算实例1动态盈利能力指标计算事例[例1]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。【解】因为ic=10%,利用公式

则该项目的财务净现值为NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(万元）年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量－10003003003003003002动态盈利能力指标计算事例[例1]已知某投资项目的净现金例2已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的财务内部收益率。如果投资目标收益率为12％，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入300300350400400500现金流出1200净现金流量－12003003003503003005003例2已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的财务内年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)净现值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累计净现值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)净现值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)净现值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.34年份0123456现金流入30030035040040060(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元（2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正期数值－1]*[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=(5-1)+189.65/226.97=4.845(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元5例6－3某投资者以10000元/m2

的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税，0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股金）支付，相当于楼价70%购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％按年等额还款的商业抵押贷款。加入在该写字楼出租经营期内，其月租金水平始终维持在160元/m2,前三年的出租率分别为65％、75％、85％，从第四年开始出租率达到95％且在此后的出租金经营期内始终保持该出租率。出租经营期内的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。6例6－3某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑该项目的现金流量表：年份01234－1516－48可出租面积(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(万元)3369.638884406.44924.84924.8年运营成本(万元)943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)－28431资本金投入(万元)－9531抵押贷款还本利息(万元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量(万元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)－9531285658.21031.51404.73545.97该项目的现金流量表：年份01234－1516－48可出租面积1）求NPV。因为ic=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(万元)2)求IRR(a)因为i1=11%时，NPV1=1701.6(万元)(b)设i2=12%,则可算出NPV2=-870.7(万元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2

+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(万元)4)求IRRE（a)因为iE1=14%时，NPVE1＝789.8(b)设iE2=15%,则可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因为NPV=4747.1万元>0,，IRR=11.66%>10%，故该项目从全投资的角度看可行。因为NPVE＝789.8>0IRRE=14.78%>14%，故该项目从资金投入的角度看可行。6)讨论：由于在计算资本盈余能力指标时，没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而非全部回报。如果考虑还本收息，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率将增加到21.94％81）求NPV。因为ic=10%,8例6－4某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性，如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率为多少？年份012345678910购楼投资24450净资金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入160009例6－4某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资（1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率，计算过程如下表:年份净现金流量i=18%i=19%净现值累计净现值净现值累计净现值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3410（1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。（2）计算项目实际收益率实际收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通货膨胀率(Rd)之间关系式为（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，该项目投资的实际收益率为12.64％11从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93静态盈利能力指标计算实例例6－5某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1－4层建筑面积均相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建设成本为3500元/m2，专业人员费用为建造成本预算的8￥，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3％和6％，预计建成后售价为12000元/m2，项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，年代矿利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?12静态盈利能力指标计算实例12（1）项目总开发价值1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000m22)标准层每层建筑面积;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）4）销售税费;26400*6.5%=17169（万元）5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）（2）项目总开发成本1）土地成本:5000万元2）建造成本：22000*3500＝7700万元3）专业人员费用7700*8％＝616万元4）其他费用：460万元5）管理费：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16万元13（1）项目总开发价值136）财务费用：a.土地费用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80万元b.建造费用、专业人员费用、其他费用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98万元c.融资费用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08万元d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86万元7）市场推广及销售代理费用：26400*（0.5％＋3％）＝924万元8）项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02万元（3）开发商利润：24684-18802.02＝5881.98万元（4）成本利润率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％146）财务费用：14例6-8假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。时间费用项目2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%15例6-8假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配如下表所示时间费用项目a2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业人员费用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合计2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累计值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.613340.515028.316877利息76.2103.7132167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1季度末累计值b2616.43560.34532.55739.96381.87299.98588.11017211803.413740.715479.117383.3融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.216763.91721.42057.31942.42134.218619.816时间2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季从上表的计算中可以得出如下结论（1）总开发成本：18619.8万元（2）项目总销售收入：26400万元（3）销售税费：1716万元（4）总开发价值：24684万元（5）开发商利润：24684-18619.8=6064.2万元（6）开发商成本利润绿：6064.2/18619.2*100%=32.57%从这个例子可以看出，当建设进行到2005年第四季度末时，时间正好是建设期的重点，但建设费用仅投入了40%。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的。达到合同工期的60%时，这种增长达到峰顶，工程造价累计曲线类似S型。对于一个典型的项目来说，40%的建安成本发生在建设期的中部。而不是过去假设的50%，和计算开发商成本利润率时假定的，工程进行到一半，建安费用的支出也达到一半，显然有较大差异！17从上表的计算中可以得出如下结论17随着一些规模较大的防地产开发公司和组织的不断出现，以及开发项目的复杂程度不断提高，人们往往要考虑使用更为精确晚上的现金流法进行评估。例6-8中使用的现金流法对于下面几种类型的开发项目评估尤其有效（1）居住小区综合开发项目（2）商业开发项目（3）工业开发项目另外，新区开发和旧城改造小木，所需时间长，资金需求量大，而且源于各种渠道，现金流量收支情况也很复杂，更需要用现金流法进行评估。1818例6-6某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500m2。开发商通过市场研究了解到当前工作该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m2，银行同意提供的、贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息。融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/m2，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行、初步评估。19例6-6某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了解：（1）项目总开发价值1）项目可出租建筑面积：4500×0.85=3825(m2)2)项目每年净租金收入：3825×450=172.125(万元)3)项目总开发价值：P=172.125×(P/A，9.5%,48.5)=1789.63(万元)(2)项目总开发成本1)土地成本：425万元2）建造成本：4500×1000=450(万元)3）专业人员费用（建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用）：450×12.5%=56.25(万元)4)电贴、用电权等其他费用：60万元5）管理费：（425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(万元)20解：206)财务费用a.土地费用利息：425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56(万元)b.建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：（450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4–1]=51.74(万元)c.融资费用：（120.56+51.74）×10%=17.23(万元)d.财务费用总计：120.56+51.74+17.23=189.53(万元)7)市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43(万元)8)项目开发成本总计：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(万元)(3)开发商利润：1789.63-1241.35=548.28(万元)(4)开发商成本利润率为：548.28/1241.35×100%=44.17%216)财务费用21例6-9某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限为30年、按等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。该写字楼的项目回报指标计算过程，如下表所示22例6-9某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失10%100003年运营费用30%300004净经营收入600005年还本付息254006净现金流346007现金回报率17.3%64600/2000008还本收益290025400-300000*7.5%9扣除折旧前应纳税收入3750034600+290010折旧1600011应纳税收入2150037500-1600012所得税709521500*33%13税后净现金流2750534600-709514税后现金回报率13.8%27505/20000015投资这权益增加值290016投资回报率15.2%30405/20000017写字楼市场价值增值额100002%*50000018考虑增值后的投资回报率20.2%40505/20000019偿债备付率2.36%60000/2540023序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失1例6-10已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。解：（1）投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）资本金净利润率=年平均税后利润总额/资本金*100%=500/1500*100%=33.3%24例6-10已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流作业题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗住宅用地70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?

25作业题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗住宅用地7(1)项目总开发价值:

项目总建筑面积:40000×1.6=64000平米总销售收入:

4700×46000=30080万元销售税费:

30080×6.5%=1955.2万元项目总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元(2)项目总开发成本:土地成本:

1000×64000=6400万元

建造成本:

1400×64000=8960万元

专业人员费用:8960×8%=716.8万元

管理费用:

(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元财务费用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元

26(1)项目总开发价值:

项目总建筑面积:40000×1.b建造成本\专业人员费用\管理费用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元

c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元销售费用:30080×2.5%=752万元

总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

(3)开发商成本利润率:

开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59万元

开发商成本利润率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

27b建造成本\专业人员费用\管理费用利息:

27某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响

28某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000单位（万元）

————————————————————————————————（年末）

0

1

2～6

7～11

12～19

20

————————————————————————————————自有资金

4000

2000

———————————————————————————————

借款

6000

————————————————————————————————租金收入

1200

1300

1400

1400

———————————————————————————————

经营费用

200

300

300

300

————————————————————————————————转售收入

9000

———————————————————————————————29单位（万元）

———————————————————————1、全部投资现金流量表

年份

0

1

2-6

7-11

12-19

20

现金流入

1200

1300

1400

1400+9000

现金流出

4000

8000

200

300

300

300

净现金流

-4000

-8000

1000

1000

1100

1100+9000

NPV（I=7%)=818.1NPV（I=8%)=-316.342、自有资金现金流量表

抵押贷款还本付息

A=6000*（A/P，6%，15）=618万元年份

0

1

2-6

7-11

12-16

17-20

现金流入

1200

1300

1400

1400+9000

现金流出

4000

2000

818

918

918

300

净现金流

-4000

-2000

382

382

482

1100+9000IRR=8.49%ic=Ra=(1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07%

因为FIRR全＜ic,则从全部投资角度看该项目投资不可行。因为FIRR自＞ic,则从自有资金投资角度看该项目投资可行。

301、全部投资现金流量表

年份

0

例6-11从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得出如下信息：负债合计为300万元，资产合计为500万元，流动资产和流动负债分别为2500万和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。解（1）资产负债率=负债合计/资产合计*100%=3000/5000*100%=60%（2）流动比率=流动资产/流动负债*100%=2500/1250*100%=200%（3）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债*100%=（2500-1250）/1250*100%=80%6.3.3清偿能力指标计算实例题31例6-11从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得出如某房地产开发商购买了一宗普通住宅项目用地60年的使用权，楼面地价1000元/平方米，已知容积率为1.5，规划用地面积为40000平方米，建造成本为1200元/平方米，专业人员费用为建造成本的8％，贷款利率为12％，按年计息。开发和建设周期为2年，建造成本与专业人员费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4000元/平方米，出售过程中的税费和出售成本分别为总销售收入的6.5％和2.5％，问开发商的成本利润率是多少？

32某房地产开发商购买了一宗普通住宅项目用地60年的使用权，楼面解：（1）

项目总开发价值①项目建筑面积：40000*1.5＝60000平方米分②项目总销售收入：60000*4000＝240000000元分③销售税费：240000000*6.5％＝15600000元-分④项目总开发价值：240000000-15600000＝224400000元（2）

项目总开发成本①土地成本：60000*1000＝6000（万元）②建造成本：60000*1200＝7200万元③专业人员费用：7200*8％＝576万元④财务费用：(3)土地费用利息：6000*[(1+12%)2-1]=1526.4万元建造费用/专业人员费用(7200+756)*[(1+12%)-1]=954.72万元财务费用总计:1526.4+954.72=2481.12万元⑤销售费用:240000000*2.5%=600万元⑥项目总开发成本:6000+7200+576+2481.12+600=16857.12万元-(3)开发商利润:224400000-168571200=5582.88万元-(4)成本利润率:5582.88/16857.12=33.12%-33解：33经济评价指标计算实例34经济评价指标计算实例1动态盈利能力指标计算事例[例1]已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。【解】因为ic=10%,利用公式

则该项目的财务净现值为NPV=－1000+300*(P/A,10%,5)=-1000+300*3.791=137.24(万元）年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量－100030030030030030035动态盈利能力指标计算事例[例1]已知某投资项目的净现金例2已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的财务内部收益率。如果投资目标收益率为12％，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入300300350400400500现金流出1200净现金流量－120030030035030030050036例2已知某项目的净现金流量如下表所示。求该投资中心的财务内年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量－1200300300350400400600NPVi(i1=20%)净现值-1200250208.33202.55192.9160.75200.94累计净现值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPVi(i2=21%)净现值-1200-247.93204.9197.57186.6154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPVi(i3=12%)净现值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.337年份0123456现金流入30030035040040060(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元（2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元（3）所以，IRR=20%=[15.47/(15.47+17.60)]*1%=20.47%(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正期数值－1]*[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=(5-1)+189.65/226.97=4.8438(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元5例6－3某投资者以10000元/m2

的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税，0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股金）支付，相当于楼价70%购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％按年等额还款的商业抵押贷款。加入在该写字楼出租经营期内，其月租金水平始终维持在160元/m2,前三年的出租率分别为65％、75％、85％，从第四年开始出租率达到95％且在此后的出租金经营期内始终保持该出租率。出租经营期内的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。39例6－3某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑该项目的现金流量表：年份01234－1516－48可出租面积(m2)2700027000270002700027000出租率65%75%85%95%95%月租金收入（元/m2)160160160160160年毛租金收入(万元)3369.638884406.44924.84924.8年运营成本(万元)943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入(万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资(万元)－28431资本金投入(万元)－9531抵押贷款还本利息(万元)－2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现金流量(万元)－284312426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流量(万元)－9531285658.21031.51404.73545.940该项目的现金流量表：年份01234－1516－48可出租面积1）求NPV。因为ic=10%,NPV=-28431+2426.1/(1+10%)+2799.4/(1+10%)2＋{3172.6+3545.9/10%×[1-1/(1+10%)48-3]/(1+10%)}=4747.1(万元)2)求IRR(a)因为i1=11%时，NPV1=1701.6(万元)(b)设i2=12%,则可算出NPV2=-870.7(万元)(c)所以IRR=14%+1%×1701.6/(1701.6+870.7)=11.66%3)求NPVE因icE＝14％故NPVE=9.831+285/(1+14%)+685.2/(1+14%)2

+{1031.5+1404.7/14%×[1-1/(14＋14%）15－3]}/(1+14%)3+{3545.9/14%×[1-1/(1+14%)48-15]/(1+14%)15}=789.8(万元)4)求IRRE（a)因为iE1=14%时，NPVE1＝789.8(b)设iE2=15%,则可算出NPVE2＝－224.3（c)所以IRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%5)因为NPV=4747.1万元>0,，IRR=11.66%>10%，故该项目从全投资的角度看可行。因为NPVE＝789.8>0IRRE=14.78%>14%，故该项目从资金投入的角度看可行。6)讨论：由于在计算资本盈余能力指标时，没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而非全部回报。如果考虑还本收息，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率将增加到21.94％411）求NPV。因为ic=10%,8例6－4某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％。试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性，如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率为多少？年份012345678910购楼投资24450净资金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入1600042例6－4某公司购买一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资（1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率，计算过程如下表:年份净现金流量i=18%i=19%净现值累计净现值净现值累计净现值0－24550－24550－24550－24550－24550145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.47－17360.973318.97－17449.51350003043.15－14317.822967.08－14482.43451002630.52－11687.32543.21－11939.22549002141.84－9545.462053.34－9885.88651001889.2－7656.261795.93－8089.96753001663.8－5992.461568.36－6521.59849001303.59－4668.871218.49－5303.1948001082.19－3606.681003.04－4300.0610203003878.61271.933564.73－765.3443（1)在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到IRR=18%+1%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。（2）计算项目实际收益率实际收益率（Rr)和表面收益率（Ra）、通货膨胀率(Rd)之间关系式为（1＋Ra)=(1+Rr)(1+Rd)通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5%所以（1＋0.1827）＝(1+Rr)（1＋0.05）＝12.64％因此，该项目投资的实际收益率为12.64％44从上表的计算可以得出，该投资此项目的财务净现值为271.93静态盈利能力指标计算实例例6－5某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1－4层建筑面积均相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建设成本为3500元/m2，专业人员费用为建造成本预算的8￥，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3％和6％，预计建成后售价为12000元/m2，项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，年代矿利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?45静态盈利能力指标计算实例12（1）项目总开发价值1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000m22)标准层每层建筑面积;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）4）销售税费;26400*6.5%=17169（万元）5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）（2）项目总开发成本1）土地成本:5000万元2）建造成本：22000*3500＝7700万元3）专业人员费用7700*8％＝616万元4）其他费用：460万元5）管理费：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16万元46（1）项目总开发价值136）财务费用：a.土地费用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80万元b.建造费用、专业人员费用、其他费用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98万元c.融资费用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08万元d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86万元7）市场推广及销售代理费用：26400*（0.5％＋3％）＝924万元8）项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02万元（3）开发商利润：24684-18802.02＝5881.98万元（4）成本利润率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％476）财务费用：14例6-8假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。时间费用项目2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50%16%16%18%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%48例6-8假定例6-5中各项开发成本的投入比例分配如下表所示时间费用项目a2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业人员费用30.849.373.992.492.4110.992.473.6616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2合计2540.2840.2840.21040.2456705.51038.11287.61287.61537.11287.61397.914258.2季度末累计值a2540.23456.64400.55572.76195.97087.383389875.711459.613340.515028.316877利息76.2103.7132167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1季度末累计值b2616.43560.34532.55739.96381.87299.98588.11017211803.413740.715479.117383.3融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.216763.91721.42057.31942.42134.218619.849时间2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季从上表的计算中可以得出如下结论（1）总开发成本：18619.8万元（2）项目总销售收入：26400万元（3）销售税费：1716万元（4）总开发价值：24684万元（5）开发商利润：24684-18619.8=6064.2万元（6）开发商成本利润绿：6064.2/18619.2*100%=32.57%从这个例子可以看出，当建设进行到2005年第四季度末时，时间正好是建设期的重点，但建设费用仅投入了40%。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的。达到合同工期的60%时，这种增长达到峰顶，工程造价累计曲线类似S型。对于一个典型的项目来说，40%的建安成本发生在建设期的中部。而不是过去假设的50%，和计算开发商成本利润率时假定的，工程进行到一半，建安费用的支出也达到一半，显然有较大差异！50从上表的计算中可以得出如下结论17随着一些规模较大的防地产开发公司和组织的不断出现，以及开发项目的复杂程度不断提高，人们往往要考虑使用更为精确晚上的现金流法进行评估。例6-8中使用的现金流法对于下面几种类型的开发项目评估尤其有效（1）居住小区综合开发项目（2）商业开发项目（3）工业开发项目另外，新区开发和旧城改造小木，所需时间长，资金需求量大，而且源于各种渠道，现金流量收支情况也很复杂，更需要用现金流法进行评估。5118例6-6某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500m2。开发商通过市场研究了解到当前工作该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/m2，银行同意提供的、贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，按季度计息。融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/m2，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行、初步评估。52例6-6某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了解：（1）项目总开发价值1）项目可出租建筑面积：4500×0.85=3825(m2)2)项目每年净租金收入：3825×450=172.125(万元)3)项目总开发价值：P=172.125×(P/A，9.5%,48.5)=1789.63(万元)(2)项目总开发成本1)土地成本：425万元2）建造成本：4500×1000=450(万元)3）专业人员费用（建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用）：450×12.5%=56.25(万元)4)电贴、用电权等其他费用：60万元5）管理费：（425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(万元)53解：206)财务费用a.土地费用利息：425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56(万元)b.建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：（450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4)0.5×4–1]=51.74(万元)c.融资费用：（120.56+51.74）×10%=17.23(万元)d.财务费用总计：120.56+51.74+17.23=189.53(万元)7)市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43(万元)8)项目开发成本总计：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35(万元)(3)开发商利润：1789.63-1241.35=548.28(万元)(4)开发商成本利润率为：548.28/1241.35×100%=44.17%546)财务费用21例6-9某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限为30年、按等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目的投资回报指标。该写字楼的项目回报指标计算过程，如下表所示55例6-9某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失10%100003年运营费用30%300004净经营收入600005年还本付息254006净现金流346007现金回报率17.3%64600/2000008还本收益290025400-300000*7.5%9扣除折旧前应纳税收入3750034600+290010折旧1600011应纳税收入2150037500-1600012所得税709521500*33%13税后净现金流2750534600-709514税后现金回报率13.8%27505/20000015投资这权益增加值290016投资回报率15.2%30405/20000017写字楼市场价值增值额100002%*50000018考虑增值后的投资回报率20.2%40505/20000019偿债备付率2.36%60000/2540056序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失1例6-10已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。解：（1）投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）资本金净利润率=年平均税后利润总额/资本金*100%=500/1500*100%=33.3%57例6-10已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流作业题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗住宅用地70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本\建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为12%,开发建设周期为3年,(其中准备期6个月,建设期为24个月,销售期为6个月,)土地成本在项目开始时一次投入,建造成本\专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入,如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米,出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%,问开发商成本利润率是多少?

58作业题某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗住宅用地7(1)项目总开发价值:

项目总建筑面积:40000×1.6=64000平米总销售收入:

4700×46000=30080万元销售税费:

30080×6.5%=1955.2万元项目总开发价值:30080-1955.2=28124.8万元(2)项目总开发成本:土地成本:

1000×64000=6400万元

建造成本:

1400×64000=8960万元

专业人员费用:8960×8%=716.8万元

管理费用:

(6400+8960+716.8)×5%=803.84万元财务费用:

a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54万元

59(1)项目总开发价值:

项目总建筑面积:40000×1.b建造成本\专业人员费用\管理费用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03万元

c财务费用总计:2591.54+1942.03=4533.57万元销售费用:30080×2.5%=752万元

总开发成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元

(3)开发商成本利润率:

开发商利润:28124.8-22166.21=5958.59万元

开发商成本利润率:5958.59/22166.21×100%=26.88%

60b建造成本\专业人员费用\管理费用利息:

27某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(