养老地产报告国内外经典案例

养老地产研究报告第一部分养老地产的概念及缘起第二部分发达国家养老地产研究第三部分国内养老地产研究第四部分养老地产经营模式研究第五部分对企业开发养老地产的建议

39334767养老地产专题内容提纲页码养老地产的概念及缘起Part1养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。养老地产概念老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老地产分类养老地产概念全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。人口老年化问题养老地产缘起

我国老年人口的绝对数量大

我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著

随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”

发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加

关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重

农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点养老地产缘起发达国家养老地产研究Part2发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。国外外老老年年社社区区产产生生背背景景发达达国国家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景西方方发发达达国国家家老老年年社社区区，，在在政政府府福福利利制制、、老老年年住住宅宅体体系系完完善善及及适适度度的的政政策策优优惠惠保保障障下下发发展展的的发达达国国家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景发达达国国家家老老年年住住宅宅的的研研究究背背景景国外外养养老老社社区区的的分分类类美洲洲、、亚亚洲洲的的老老年年住住宅宅与与欧欧洲洲在运运营营主主体体区别别明明显显截止止到到2002年，，60岁及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占德德国国总总人人口口的的24%与家家人人同同住住的的老老人人仅仅占占老老年年家家庭庭总总数数的的1/4入住住养养老老院院的的老老年年人人以以平平均均年年龄龄为为82岁的的老老年年女女性性为为主主20世纪纪90年代代德德国国倡倡导导“照照料料护护理理式式住住宅宅””,并迅迅速速发发展展为为德德国国老老年年住住房房的的主主要要模模式式。。发达达国国家家老老年年住住宅宅的的范范例例———德国国护理理理理念念环境境理理念念建筑筑理理念念“照料料护护理理式式住住宅宅””不不来来梅梅老老年年住住宅宅60年代代末末美美国国进进入入老老龄龄社社会会，，截截止止到到2002年，，60岁及及以以上上的的老老年年人人口口比比重重已已占占美美国国总总人人口口的的16%。经济济实实力力强强，，70年代代中中开开始始社社会会养养老老设设施施的的兴兴建建和和老老年年社社区区的的开开发发。。据统统计计，，与与家家人人同同居居的的老老人人很很少少，，75％的的老老人人拥拥有有自自己己的的住住宅宅，，因因此此只只是是到到年年龄龄高高到到生生活活无无法法自自理理时时才才进进入入社社会会养养老老设设施施。。发达达国国家家老老年年住住宅宅的的范范例例———美国国独立立式式住住宅宅老年公公寓（（集合合住宅宅）养老院院护理院院老年养养生社社区（（综合合老年年人住住宅小小区））美国老年住住房五种模模式背景：人口口结构发生生变化，30年代婴儿潮潮老龄化加加剧是导致致美国老年年社区形成成的直接原原因1、美国婴儿儿潮一代目目前已步入入老龄化时时期他们将将推动第二二居所，老老年公寓、、老年社区区等小套住住宅的发展展。2、经济发达达程度客观观上要求老老年住宅出出现。3、政府对老老年群体的的社会保障障推动老年年住宅的发发展。4、老年社区区发展非常常迅速，分分为赢利性性和非赢利利性两种。。美国婴儿潮潮一代老龄龄化现象是是形成老年年社区的主主要的原因因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长05年美国人口口接近3亿，其中65岁以上的老老龄人口约约3600万人，约占占总人口的的12.4%，老龄化进程程慢于日本本和西欧一一些国家，，但由于人人口多，目目前美国国老龄化人人口已形成成了一个巨巨大的群体体。1、老年社区区分为独立立式、集合合式和护理理型；2、政府会给给与政策上上的大力支支持；3、环境好、、规模大的的老年社区区大多为私私人投资并并进行商业业化运作。。美国老年社社区特点家庭成员年龄男性女性美国太阳城城中心在未来十年年里，年老老的婴儿潮潮一代家庭庭将会对老老式住宅和和第二居所所产生需求求（老年家家庭的增长长变化）太阳城倡导导积极活跃跃的生活方方式，调查查表明，这这里老年人人的平均寿寿命延长十十岁区位：临近近海湾。太阳城中中心坐落在在佛罗里达西西海岸，距佛罗里里达最好的的墨西哥海海湾海滩只只有几分钟钟的路程目标定位和和建设理念念：社区自1961年开始建设设起，便定位佛罗里里达乃至全全美最好的的老年社区区；使老年人人精神充实实、身体健健康，享受受一种不孤孤独、不依依赖、不满满足温饱型型的老年生生活规模：微型型城市。1996年人口普查查时居民达达到了9.6万，现在估估计有14万。目前无无论面积还还是人口都都在继续猛猛增，太阳城是美美国增长速速度最快的的城市。这里的居民民必须是55岁以上的老老人，18岁以下的陪陪同人士一一年居住不不能超过30天。基本信息每一年的每每一天，太阳城中心心都会帮助助它的居民民尽情享受受自己梦想想的生活太阳城规划划为六大居居住区，以以适应不同同类型老人人的需求，，同时住宅宅与各种生生活配套和和娱乐场所所交织，创创造一种完完善、有活活力的生活活方式六大居住区区“太阳城中中心”（独独栋别墅））“国王之殿殿”（联体体别墅）“湖中之塔塔”（辅助助照料式住住宅和家庭庭护理机构构）“庭院”“阿斯顿花花园”（出出租的独立立居住公寓寓）“自由广场场”（辅助助照料式住住宅和家庭庭护理机构构）生活配套各社区共同享用邮局、超市市、医疗机构构、银行和和教堂货品齐全的的购物所，餐餐厅和宗教教服务尽在社区之之内，专业业化的防火、防盗盗和医疗设设施和服务务给人一种安安全感。生活配套总体规划方便和安全全：所有的的住宅设施施都以方便便老人为第第一宗旨，，并在尽可可能考虑细细节的情况况下保障老老人安全住宅无障碍碍设计住宅高度门卫生间、厨厨房面积加大，，便于坐凳凳或坐轮椅椅使用面积适当增增大，地面面平坦，便便于轮椅通通过平房或者别别墅，不用用爬楼，4层以上配备备电梯靠近卧室，，并设长明明灯紧急呼叫与与电子安防防系统，并并提高报警警声响室内地面平平坦，不设设门槛等障障碍物改变方向和和高矮的地地方用了显显眼色彩地面和浴池池底部都防防滑，并设设扶手预留安装扶扶手的埋件件阳角抹圆，，长柄门锁锁地面防滑处理房间照明度提高高2倍以上煤气等各种种开关上的的字很大，，以利老人人辨识楼梯道加宽宽，以便安安装升降椅椅无障碍步行行道、无障障碍防滑坡坡道低按键、高高插座健康和独立立：完善的的医疗服务务系统体现现细致的关关心，保障障老年人的的健康需求求患有突发性性危险疾病病的老人，，脖子上都都佩戴着一一个项链一一样的报警警装置，只只要按一下下“项坠””，救护车车就会立即即赶到。健康配套医疗服务系系统综合性医院院专业中心眼科中心急救中心心脏病中心心体检中心小型诊所家庭看护药房照顾中心心理治疗牙医综合医院家庭看护照顾中心运动和娱乐乐：多元的的、适合老老年人的运运动、娱乐乐场所，渗渗透至生活活每一个角角落休闲配套运动和娱乐乐设施高尔夫保龄球、室室外地滚球球、网球乡村俱乐部部剧场康乐设施Mini高尔夫7个18洞高尔夫高尔夫学校校三分之一的的居民是活活跃的高尔尔夫球爱好好者全美草地保保龄球锦标标赛墙球、台球球室内、外泳泳池推圆盘游戏戏场健身房手工房电脑房活动的老人人平均年龄龄72岁每年交120美元的活动动费，就可可以在任何何活动中心心活动。高尔夫健身房学习和交流流：提供学学习和交流流的机会——生命的最后后，梦想的的再实现文化配套学习交流场场所老年学校俱乐部进修班博物馆交流中心图书馆艺术室教堂木工坊缝纫坊烹饪班美发沙龙画廊舞会亦教亦学交流舞会图书馆你如果曾经经是一个外外科大夫，，但年轻时时一直喜欢欢做木匠活活，今天生生活在太阳阳城里，就就可以到木木工坊去做做自己喜欢欢的事情。。太阳城中各各种课程和和组织活动动超过80种以上，可以依照照自己的兴兴趣选择参参加年轻和自我我价值：通通过志愿者者活动体现现自我价值值，同时节节省管理成成本，形成成良好的社社区氛围John:厨房里20个厨子18个是志愿者者，他们都都觉得自己己身体还挺挺好，很能能干，为了了不伤害他他们的自尊尊心和积极极性，只能能让每个人人每周都有有一两次机机会。精神关怀志愿者之城城各种管理城市治安维维护老年大学照料工作公共场地维维护厨师开高尔夫球球车医院商店担任教师服务设施Micheal：年轻时就就想当警察察，只可惜惜一直没有有机会。退退休到了这这里，志愿愿者干什么么的都有，，于是，当当回警察过过把瘾。Marry:74岁的她在一一家疗养院院义务帮忙忙达12年之久，先先后长期照照顾过3个行动不便便的老人。。Donald：太阳城限限速30英里，高尔尔夫球车是是居民合法法的主要交交通工具之之一，他专专候在此用用高尔夫球球车免费接接送人根据老年人人需求打造造的功能体体系和设施施案例启示需求设施功能居住功能医疗护理功功能生活休闲功功能文化沟通功功能志愿者服务务计划，满满足自我价价值的实现现，带来年年轻感觉完整的、可可应对紧急急情况医疗疗服务系统统多元化、现现代的住宅宅，关注人人性化的细细节精神与价值值诉求丰富的、满满足不同需需求的运动动娱乐配套套方便学习交交流的、跟跟上时代节节奏的环境境和设施方便和安全全健康和独立立运动和娱乐乐学习和交流流年轻和自我我价值截止到2002年，60岁及以上的的老年人口口比重已占占日本总人人口的24%，日本是世世界上人口口老龄化速速度最快的的国家之一一。目前，90％以上的老老年住户现现有居住的的住宅标准准高于政府府规定的日日本最低居居住水平，，95.5％的老人在在家中养老老，4.2％的老人住住在疗养院院和老人中中心等老人人福利设施施中。日本虽有与与子女同住住的习惯，，但近些年年在逐步降降低。日本老年住住房三种模模式在宅养老机构养老“两代居”发达国家老老年住宅的的范例——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。日本战后两两次婴儿潮潮，促使日日本人口逐逐渐老龄化化，直接引引发政府对对老年社区区建设的主主导1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年《日本将来人人口推测报报告》显示，到2055年，日本人人口将减少少至8993万人，其中中老龄人口口将达到40%，老龄化程程度较高。。日本在30年代后期和和70年代前期的的两次婴儿儿潮，推动动老年社区区的建设。。社会养老的的城市福利利建设方面面政府给与与大力支持持。日本人口金金字塔图示示（2005年）61岁：1938-1939年中日战争争导致人口口下降51-53岁：1947-49年第一次婴婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴婴儿潮男性34岁：1966年出生率下下降54-55岁：战争期期间出生率率下降二战期间人人口下降老年人口（（65岁以上）劳动人口（（15-64岁）未成年人口口（0-15岁）日本港北新新城老年社区模模式参照西西方发达国国家，注重重本国孝敬敬老人的传传统，形成成自己特色色的老年社社区模式：：分为两代代居和养老老院两种。。突出自助自自理，通过过先进技术术和高电气气化实现自自助和自理理，满足老老年人物质质生活的基基本需求。。完善的配套套设施，优优质的针对对性服务，，可满足老老年人的健健康和精神神方面的需需求。发达国家老老年住宅的的范例——日本日本老年住住房“两代代居”模式式同居寄宿型型同居分住型型邻居和住型型完全邻居型型发达国家老老年住宅的的范例——日本日本老年住住房“两代代居”模式式国际上养老老社区大致致分为以下下几类：国外养老地地产研究小小结把老年居住住建筑的规规划纳入居居住区的规规划当中，，是老年住住宅的发展展趋势。日本的老年年建筑模式式对中国的的老年住宅宅规划设计计更具有借借鉴意义。。老年住宅宅设计不不仅关注注老年人人的居住住环境，，同样关关注老年年人的心心理感受受。在财富积积累充分分、社会会保障体体系健全全的情况况下，以以政府通通过政策策引导为为主的方方式解决决老年人人的居住住问题。。企业从建建造以人人为本的的人居环环境的层层面上重重视社区区中的老老年问题题，并从从专业上上解决老老年住宅宅实施中中的技术术问题。。对中国养养老地产产开发的的启示：：国内养老老地产研研究Part3我国养老老地产现现状我国养老老地产，，按建设经经营者不不同，划划分为三三种模式式政府福利型政府收益性企业赢利型北京香山山老年公公寓山东威海海老年公公寓乡镇单位位主办，，海淀区区民政局局直接领领导和管管辖山东省标标准最高高的、规规模最大大的社会会福利服服务机构构由企业投投资开发发建设运运营北京太阳阳城福利型养养老院赢利型型型养老院院，老年年公寓老年公寓寓，养老老社区目前老年住宅发展，多为企业赢利性为主老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企企业赢利利性初级级老年社社区，仅仅为中高高经济实实力老年年群体打打造，投投资额大大，开发发周期长长我国养老老地产现现状小结：企企业赢利利性养老老地产项项目少、、具低密密度、产产品类型型多样特特点、以以租售方方式为主主企业赢利型养养老地产开发发现状目前国内开发发的养老地产产项目较少，，且开发比较较成功的更是是凤毛麟角我国养老地产产现状房企、保险企企业涉足养老老地产：绿地、保利、、乐成、万科科纷纷涉足养养老地产，首首创、华润等等也成立了研研发机构泰康人寿、中中国人寿、合合众人寿都已已投资养老地地产养老社区上游下游医疗保险护理保险养老保险……老年医学护理服务老年科技产品品……将寿险产业链链拉长20—30年泰康人寿：在北京昌平小小汤山温泉乡乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新新型健康养老老院“泰康之家”，预计2013年将建成。中国人寿：廊坊养老社区区总投资达1000亿元合众人寿：与湖北武汉蔡蔡甸区政府合合作，计划兴兴建“合众人寿健康康社区”，预计投资80亿元，首期动动工面积约700至800亩。我国养老地产产现状1、大都市郊外外模式：以上海、北京京、深圳、成成都为代表的的大城市，近近郊开发模式式成熟，市场场潜力巨大。。2、古镇开发模模式以周庄、同里里等江南古镇镇及丽江等西西南古镇为代代表。3、山地养老模模式以黄山、武夷夷山、庐山为为代表。4、热带、亚热热带避寒模式式：三亚独特的模模式。从分布情况看看，目前，以以北京、上海海的养老地产产发展最为成成熟我国养老地产产现状企业赢利型养老地产养老服务嵌入式的住宅小区综合型的养老社区企业赢利型养养老地产开发发现状目前，我们将将我国企业赢赢利型养老地地产开发的住住宅小区，分分成以下两种种类型我国养老地产产现状第一类养老老服务嵌入式式的住宅小区区特征：属于房地产开开发项目，无无专业养老运运营机构提供供服务。项目中养老服务主要要是为老年人人提供一个活活动的场所，，从精神层面面关怀老年人人。项目中设置的的老年人活动动场所一般规规模不大。经营模式：养老部分不以以赢利为目的，通过过住宅销售来来平衡养老服服务支出案例：北京怡海花园园我国养老地产产现状北京怡海花园园介绍项目概况怡海花园是一一个大型住宅宅小区项目，，位于西南四四环路的交接接处。小区占占地733亩分六期建设设；总建筑面积110万平方米，规规划住户8000户，规划人口口30000人。项目配套设施施•教育：北京第第二实验小学学怡海分校、、北京市第八八中学怡海分分校、5000平方米幼儿园园、现代化教学楼、形体体馆、天文馆馆、水生物馆馆、蝴蝶馆、、计算机中心心•商业金融：：华润超市、、餐馆、娱乐乐休闲、老年年活动中心、、金融服务•运动：国际际标准游泳馆馆、室内篮球球馆、人工草草坪运动场、、网球场、足足球场我国养老地产产现状经营模式项目由北京怡怡海房地产开开发有限公司司进行开发并并销售，由北北京达丰物业业管理有限公司提供供物业服务。。养老服务内容容该项目的居家养老，主主要通过建设设老年大学为为小区内居住住的老人提供供休闲娱乐的的场所及组织织社区内老人人参加丰富多多彩的活动，，对老人年进进行心理上的的养老服务。。北京怡海花园园介绍我国养老地产产现状第二类综合合型的养老社社区特征：属于房地产开开发项目；项目中的养老老服务由开发发商自行运营营或由专业的的运营机构负负责运营。经营模式：养老地产部分分持有、部分分销售案例：北京太阳城我国养老地产产现状北京太阳城介介绍项目概况北京太阳城占占地总面积42万平方米。建建筑面积30万平方米，其其中：住宅式式公寓和租住住式、安养式式银龄公寓共共23万平方米，商商业配套设施施7万平方米。北北京太阳城集集医疗救护、、生活照料、、精神赡养三三大功能于一一身，为老年年人制定了全全程化的养老老服务模式。。不仅接养身身体健康的老老人，还接养养生活半自理理、无自理能能力和需要临临终关怀的老老人，涵盖了了老年人必经经的四个阶段段。项目配套设施施•购物中心、太太阳城医院、、文化宫、国国医堂、幼儿儿园•奥林匹斯俱乐乐部：温泉会会馆、假日酒酒店我国养老地产产现状经营模式由北京太阳城城集团投资兴兴建并自行运运营管理。项项目采取住宅宅公寓及别墅墅出售，养老公寓（银银龄公寓）出出租两者相结结合的经营模模式。养老服务内容容•住宅公寓及别别墅：为购买了住所所的老人提供供医疗、购物物、送餐、家家政等上门服服务。•银龄公寓A栋、帝阳公寓寓：是安养护理理公寓，主要针对生活活半自理和不不能自理的老老人采用医护护人员24小时巡诊制度度和护理人员员24小时特别看护护制度。而需要临终关关怀的老人是是由北京太阳阳城医院负责责接收，老人人临终时，将将有医生和护护理人员全程程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公公寓，主要接养身体体健康的老人人。公寓对居住在在这里的老人人实行特色服服务：一是在在生活照料上上制定了一整整套服务流程程，每日为老老人清扫房间、由值班医生生对老人进行行巡诊及服务务员叫早等。。二是餐饮服服务由营养师师提供营养配配餐；为身体体不适老人送餐到房间等。三三是组织老人人开展丰富多多彩的文化活动。北京太阳城介介绍我国养老地产产现状主流模式：房房企涉足养老老地产大部分分停留在初级阶阶段，真正以后期期运营管理为为目的还很少少土地获取：多多与政府合作作取得土地用用于养老地产产的开发，但但因为产权的的不完整对项项目后期销售售和融资都会会形成障碍理想选址：环环境优美且交交通便利，配配套齐全优惠政策：低低价获地、政政府补贴、税税费减免等经营方式：出出售或出租，，出租型物业业仍以会员费+租金的形式较为常常见运营管理：对对医疗整合能力力和运营能力有特殊要求，，实际操作中中需要整合一一些医疗和运运营资源；从从房产开发企企业角度考虑虑，更适合开发和运营分分离市场反应：虽虽然老年人口口规模有，但但因观念问题题有效需求有有限规划设计：从从住区规划、、设计到配套套建筑与设施施方面要符合合老年人的特特点和需求投入产出：前期投入大，，公建及特殊殊设计提高成成本，持有经经营收益稳定定但回收周期期长，资金平平衡是关键我国养老地产产发展现状特特点总结我国养老地产产现状养老地产的经经营模式分析析Part4国外养养老地地产经经营模模式分分析如图所所示，，美国国太阳阳城中中心的的收益主主要来来源于于一次次性销销售收收益以以及长长期性性收益益包括括公寓寓出租租收益益及配配套设设施的的使用用收益益。值得指指出的的是，，太阳城城中心心的长长期性性收益益是太太阳城城中心心的重重要组组成部部分，仅以以每年年配套套设施施的收收益为为例：：会所费费用：：16000人×140美元/人=224万美元元高尔夫夫球会会费（（按1/3居民入入会计计）：：6000人×1500美元/人=900万美元元合计：：224+900=1124万美元元。即每年年这两两项配配套设设施的的收入入就达达1000多万美美元，，相当当于卖卖掉50多套别别墅（（按均均价17.5万美元元计）），并并且这这两种种设施施是对对社会会公开开经营营，因因此这种长长期性性收益益是太太阳城城中心心的重重要收收益来来源。。国外养养老地地产赢赢利模模式分分析老年住住宅社社区服服务的的内容容及收收费方方式：：社区服服务内内容参照国国内外外现有有老年年住宅宅的社社区服服务内内容，，针对对老年年人生生、心心理特特征的的老年年住宅宅服务务应包包括下下列内内容：：医疗护护理方方面——医院、、诊所所、社社区护护理中中心体育活活动方方面——适合老老年人人的各各类运运动如如门球球、保保龄球球、高高尔夫夫等；；休闲活活动方方面——如棋牌牌、书书画、、钓鱼鱼等教育配配套方方面——老年大大学、、图书书馆中介资资源提提供——家政服服务中中心、、旅游游服务务公司司、房房屋中中介、、婚介介所等等社区活活动的的组织织——如各类类表演演活动动、交交友活活动、、聚会会等。。收费方方式费用收收取应应包含含以下下方面面：日常物物业管管理费费用，，按物物业建建筑面面积收收取；；专业物物业服服务内内容，，专项项收取取；配套设设施使使用费费，按按会员员制收收费或或使用用次数数收取取。老年住住宅物物业长长期赢赢利来来源分分析我国养养老地地产经经营模模式分分析国内养老地产赢利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售国内养养老地地产赢赢利模模式分分析目前国国内开开发商商在老老年住住宅的的开发发上在在收益益模式式方面面有三种形形式：“持有有”、、“出出售””和““出售售与出出租相相结合合”；出售与与持有有相结结合赢赢利模模式典型案案例北京太太阳城城国际际老年年公寓寓就是是较早早采取取了这这一模模式。。同时时还采采取了了“反按按揭””方法和和“置换换”方法。。反按揭揭：即老人人同意意后，，将老老人原原有房房屋出出租，，以租租金收收入入入住(以租租换租租)。。置换：：即将原原有的的住房房与之之进行行等价价换房房，到到老人人去世世后，，将原原置换换的房房产折折价返返还继继承人人。从经营营管理理方式式看，，对于于大型型综合合性老老年住住宅社社区，，一般般包括括住宅建建设与与经营营管理理相结结合的经营营模式式以及及住宅建建设与与经营营管理理相分分离的经营营模式式。国内老老年住住宅赢赢利模模式分分析住宅建设与社区管理建设住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅配套服务为项目提供长期增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小对开发商专业要求低收益固定不具有长期性北京养养老地地产经经营模模式案案例分分析北京市市场养养老地地产的的经营营模式式案例例说明明1.持有经经营2.出售+出租太申祥祥和山山庄3.出售东方太太阳城城万科幸幸福汇汇北京太太阳城城寿山福福海将府庄庄园曜阳国国际爱慕家家爱慕家家香山山脚脚下下海淀淀区区香香山山新新营营20号太申申祥祥和和昌平平区区中中关关村村生生命命科科技技园园寿山山福福海海北京京石石景景山山区区双双峪峪路路23号北京京持持有有经经营营案案例例北京京持持有有经经营营案案例例经经营营要要点点分分析析北京京持持有有经经营营案案例例经经营营要要点点分分析析将府府庄庄园园朝阳阳区区东东北北五五环环环环铁铁绿绿化化带带内内曜阳阳国国际际密云云京京密密饮饮水水渠渠源源头头田田各各庄庄镇镇垄垄庄庄子子村村北京京太太阳阳城城昌平平区区立立汤汤路路30号，，北北临临温温榆榆河河北京京租租售售结结合合案案例例北京京租租售售结结合合案案例例经经营营要要点点分分析析反按按揭揭、、置置换换：目前前已已有有许许多多老老人人对对此此种种销销售售方方式式表表示示了了浓浓厚厚的的兴兴趣趣。。从从中中国国的的国国情情来来说说，，“反按按揭揭”或称称“反向向抵抵押押贷贷款款”是非非常常适适合合的的，，但但若若要要获获得得长长足足发发展展，，还还有有待待于于金金融融体体系系对对其其确确认认。。北京京租租售售结结合合案案例例经经营营要要点点分分析析东方方太太阳阳城城顺义义区区仁仁和和镇镇潮潮白白河河板板块块万科科幸幸福福汇汇房山山窦窦店店镇镇镇镇政政府府北北侧侧200米北京京全全部部出出售售案案例例北京京全全部部出出售售案案例例经经营营要要点点分分析析北京京全全部部出出售售案案例例经经营营要要点点分分析析位置置大大多多都都较较偏偏远远，，区区位位不不理理想想，，只只能能注注重重项项目目内内部部环环境境营营造造建筑筑形形式式多多为为多多层层公公寓寓，，有有部部分分通通过过独独栋栋别别墅墅和和四四合合院院形形式式提提升升价价值值注重重老老年年人人专专用用设设施施的的细细节节设设计计，，如如无无障障碍碍通通道道、、紧紧急急报报警警系系统统、、室室内内扶扶手手、、风风雨雨连连廊廊等等出租租、、出出售售和和租租售售结结合合的的方方式式，，通通过过出出售售快快速速收收回回投投资资，，实实现现现现金金流流平平衡衡针对对老老人人出出售售的的公公寓寓仅仅出出售售使使用用权权，，出出售售产产权权的的多多演演变变为为商商品品房房，，而而老老年年公公寓寓特特征征不不明明显显出租租多多采采用用会会员员制制或或缴缴纳纳押押金金的的形形式式进进行行预预交交，，按按月月收收取取月月租租费费。。多设设置置医医疗疗中中心心或或社社区区医医院院，，注注重重医医疗疗设设施施均设设有有康康体体会会所所，，满满足足老老人人活活动动、、娱娱乐乐需需求求均有有餐餐饮饮服服务务、、家家政政保保洁洁服服务务、、组组织织多多种种社社团团活活动动开发发建建设设配套套服服务务运营营模模式式北京京案案例例特特点点总总结结对企企业业开开发发养养老老地地产产的的建建议议Part5企业业为为什什么么要要开开发发养养老老地地产产？？其其机机会会点点在在哪哪里里？？机会会一一老龄龄人人口口增增长长速速度度快快，，城城市市空空巢巢家家庭庭比比例例增增加加过过快快，，对对养养老老地地产产的的需需求求增增加加。。数据来源源：2000年全国第第五次人人口普查查报告；；2010年全国第第六次人人口普查查报告全国老龄龄人口统统计表2010年至2050年，中国国60岁以上的的人口将将由现在在的12.3%上升到31.1%，到2015年的未来来5年，中国国老年人人口将达达2亿，占总总人口的的15%。在广州州，60岁以上老老人在2007年突破了了100万大关。。养老地产产发展机机会在世界人人口老龄龄化的大大趋势下下，中国国呈现老老龄人口口多、增增长速度度快的特特点，人人口倒金金字塔结结构开始始出现，，中国步入入老龄化化社会，，并呈现现老龄人人口多，，速度增增长快的的特点人口环境境：目前中国国60岁及以上上老年人人口达1.44亿人，占占总人口口的11.03%，占到世世界老年年人口的的1/5。中国老老龄化发发展迅速速。65岁以上老老年人占占总人口口的比例例从7％提升到到14％，发达达国家大大多用了了45年以上的的时间。。中国只只用27年就可以以完成这这个历程程。——摘自《2006年中国人人口老龄龄化发展展趋势预预测研究究报告》50-60岁人口基数大,这部分人马上步入老年阶段养老地产产发展机机会城市空巢巢家庭比比例加剧剧，农村村青年劳劳动力大大量外出出，导致致家庭养养老问题题严重；；而社会会保障体体系目前前还不完完善,政府政策策支持社社会资本本参与养养老问题题的解决决我国社会会保障体体系不完完善，无无足够资资金发展展老龄事事业。“十二五五”规划划纲要提提出，鼓鼓励社会会资本兴兴办具有有护理功功能的养养老服务务机构，，提倡'适居养老老'概念”财政部和和税务总总局《关于对老老年服务务机构有有关税收收政策问问题的通通知》（财税〔2000〕97号）；2006年颁发的的《国务院办办公厅转转发全国国老龄委委办公室室和发展展改革委委等部门门关于加加快发展展养老服服务业意意见的通通知》（国办发发〔2006〕6号）；2009.4.1海南政协协提案《关于大力力推进我我省异地地养老度度假项目目建设的的建议》。“空巢””老人（（即独居居老人和和仅与配配偶居住住在一起起的老年年人）迅迅速增加加。关于老年年人居住住情况调调查结果果显示，，“三代代同堂””式的传传统家庭庭越来越越少，““四二一一”的人人口结构构（一对对夫妇同同时赡养养４个老老人和１１个小孩孩）愈加加明显。。随着城城市化的的发展和和人民生生活方式式的变化化，空巢巢老人的的比例还还将进一一步增加加。城乡老龄龄人口差差异被填填平，农农村养老老问题严严重。农村青年年劳动力力大量外外出，导导致家庭庭养老功功能降低低。人口口流动已已经填补补了城乡乡在老龄龄化程度度上的差差异：乡乡村年龄龄在65岁及以上上人口的的比例达达到8.1%，已经高高于镇6.0%和城市6.7%的水平。。养老地产产发展机机会机会二老年消费费者收入入提高，，消费能能力增强强。随着经济济的发展展，未来来具有高高消费能能力的老老年群体体将会凸凸现随着收入入结构的的多元化化，未来来老年人人的收入入将不再再是过去去单一的的退休补补贴，投投资、保保险等收收益也将将纳入老老年人收收入构成成中去。。未来老年年人收入入水平的的提高，，为老年年住宅产产品提供供了强大大的消费费支持。。受惠于改改革开放放，如今今老年人人的收入入和储蓄蓄已有显显著增加加。根据据中国老老龄科学学研究中中心调查查，当前前城市老老年人中中42.8%拥有储蓄蓄存款，，2010年我国老老年人口口总体消消费规模模超过1.4万亿元。。当前，我我国的新新型福利利模式正正处于由由福利型型向产业业型过渡渡阶段中中。到2010年我国仅仅离退休休人员可可用于购购买住住宅的资资金总额额就突破破8000亿元，而到了了2020及2030年，估计计这个金金额分别别可达2.8万亿元及及7.3万亿元，，可见国国内老年年住宅的的市场需需求十分分强劲，，市场发发展潜力力巨大。。养老地产产发展机机会机会三国内养老老地产的的开发供供应量不不足福利性养养老地产产供应不不足，2010年，居住住在福利利性质的的养老机机构人数数不足高高龄人口口总数的的0.54%。赢利性性养老地地产供应应不足:国内开发发的养老老地产较较少，做做得成功功的少。。数据来源源：策略略研究周周报养老地地产发发展机机会机会四四政策的的支持持，““适居居养老老”概概念的的提出出财政部部和税税务总总局《关于对对老年年服务务机构构有关关税收收政策策问题题的通通知》（财税税〔2000〕97号）；；2006年颁发发的《国务院院办公公厅转转发全全国老老龄委委办公公室和和发展展改革革委等等部门门关于于加快快发展展养老老服务务业意意见的的通知知》（国办办发〔2006〕6号）；；2009.4.1海南政政协提提案《关于大大力推推进我我省异异地养养老度度假项项目建建设的的建议议》。“十二二五””规划划纲要要提出出，鼓鼓励社社会资资本兴兴办具具有护护理功功能的的养老老服务务机构构，提提倡“适居养养老”概念。。养老地地产发发展机机会1.营业税税：养老院院、残残疾人人福利利机构构提供供的育育养服服务，，婚姻姻介绍绍，殡殡葬服服务取取得的的收入入免征征营业业税。。依据《中华人人民共共和国国营业业税暂暂行条条例》2.所得税税：对由民民政部部门审审核批批准,并核发发《北京市市养老老机构构执业业许可可证》的老年年服务务机构构及核核发《社区服服务设设施证证书》的社区区服务务中心心的老老年服服务中中心（（含为为老年年人提提供服服务的的场所所），，暂免免征收收企业业所得得税。。对于其其他部部门和和单位位、个个人主主办的的老年年服务务中心心、老老年活活动中中心，，经所所在地地主管管税务务机关关参照照民政政部门门审核核标准准进行行核实实，凡凡属于于福利利性、、非赢赢利性性的机机构，，暂免免征收收企业业所得得税。。依据：：《财政部部国国家税税务总总局关关于老老年服服务机机构有有关税税收政政策的的通知知》3.地方税税：对政府府部门门和企企事业业单位位、社社会团团体以以及个个人等等社会会力量量投资资兴办办的福福利性性、非非赢利利性的的老年年服务务机构构暂免免自用用房产产、土土地、、车船船的房房产税税、城城镇土土地使使用税税、车车船使使用税税。依据：：《财政部部国国家税税务总总局关关于老老年服服务机机构有有关税税收政政策的的通知知》4.财政补补贴社会办办养老老机构构每新新建一一张养养老床床位，，最高高补贴贴1.6万元，，最低低补贴贴800元；每每实际际入住住一位位老人人，按按床位位每月月补贴贴100元。（（北京京）每新建建一张张养老老床位位，补补贴5000元，各各区县县根据据情况况分别别追加加补贴贴。（（上海海）5.开发建建设在规划划、建建设、、税费费减免免、医医疗、、用地地、用用水、、用电电等方方面提提出了了一系系列优优惠扶扶持政政策，，鼓励励和支支持企企事业业单位位、民民间组组织、、个人人等社社会力力量投投资兴兴办养养老机机构。。《关于支支持社社会力力量兴兴办社社会福福利机机构的的意见见》养老地地产发发展机机会—税收收优惠惠_享受优优惠政政策案案例由于养养老住住宅具具有社社会公公益性性，一一般地地方政政府会会对养养老地地产项项目给给予土土地、、资金金等方方面的的优惠惠政策策。但但是由由于国国家土土地法法律法法规的的限制制，以以及政政府划划拨给给企业业的土土地没没有产产权等等都为为项目目的后后期运运作埋埋下了了障碍碍。上海亲亲和源源得到了了南汇汇区政政府提提供的的50年产权权的公公建配配套用用地，，土地地成本本较普普通商商品住住宅低低很多多。政政府的的政策策支持持无疑疑为企企业进进军养养老地地产解解决了了高昂昂的成成本问问题。。广州颐颐年园园作为20世纪90年代的的以市市场经经济为为主，，政府府支持持为辅辅进行行开发发建设设的大大型创创意性性公益益养老老工程程，在在建设设初期期得到到了广广州市市政府府土地地和资资金的的支持持。广广州市市政府府通过过设立立老年年村筹筹建处处全程程参与与该项项目的的开发发，并并划拨拨500亩土地地和1400万元启启动资资金。。但是是运作作混乱乱，最最终，，广州州市民民政局局退出出该项项目，，市政政府先先前给给予的的各项项优惠惠政策策全部部取消消，按按照纯纯粹的的房地地产开开发建建设的的标准准重新新核算算该项项目的的地价价及所所需缴缴纳的的各种种费用用。杭州金色年年华：民营公助助，在土地地方面也享享受到来地地方政府的的优惠政策策，只支付付了土地的的拆迁、补补偿等土地地取得费用用，由于没没有缴纳土土地出让金金，土地性性质属于行行政划拨，，不能进行行出售，导导致企业资资金占用时时间太长，，利润较低低，面临的的风险也较较大。养老地产发发展机会企业开发养养老地产的的风险有哪哪些？新兴市场不不稳定消消费客群需需要引导风险一老年地产作作为一个新新兴的市场场自然要面面对新兴市市场所要面面对的风险险。由于人人们对这一产业还还不熟悉，，所以可能能需要一个个适应期，，再加上老老年人风险险意识很强强，行事谨谨慎等原因因，老年地产的的投资者可可能出现面面对着巨大大的消费群群体却卖不不出房子的的风险。养老地产发发展风险政策优惠无无监管保障障由于老年地地产的带有有一定的社社会福利性性质，所以以政府的政政策扶持对对老年地产产的发展至至关重要，，也是老年年地产的投投资者首要要考虑的问问题之一。。一般来说，，政府会在在税收、土地地的取得、、贷款政策策等方面给投资者提提供政策上上的优惠。。在我国，，虽然在从从目前的情情况来看，，老年地产产的投资者者确实获得得了政府多多多少少的的支持，但并没有任任何机构可可以对养老老地产开发发过程中优优惠措施提提供监管保保障。这种种无保障的的政策优惠惠是养老地地产投资者者面临的重重要风险。。风险二养老地产发发展风险对于开发商商来说，最熟悉的商商业模式是是：买地、、建房、出出售或持有有。养老地地产的不同在于于，赢利更依靠靠后期的运运营。目前传统的的养老机构构基本属于于亏损或者者微利状态态，大都需需要民政部部门的补贴贴才能维持持运转。而当前国家家倡导的是是“以居家家养老为主主”的政策策，全国有有90%以以上的老人人在家养老老，这是一一个巨大的的产业，开开发商在这这个产业需需要寻求新新的模式才才能创造更更长远的经经济效益。。开发模式不不成熟风险三养老地产发发展风险投资额高收收益风险险大老年地产消消费群体的的特殊性要要求投资者者在建造老老年社区时时，要投入比普普通住宅项项目多30%-50%的资金金。如养老地产产社区的无无障碍通道道、慢速电电梯等方面面的成本比比普通商品品住宅社区区要高30%-50%。另外，养老老地产项目目在配套方方面的投入入很大，如如医疗保健健中心、老老年活动中中心等大量量的医护及及配套设施施设备，对对企业来说说是很重的的负担。投资功能性安全性健康性私密性高额的投资资必然提高高老年地产产的成本，，投资者要要获得利益益就需要提提高房价，，这就增加加了投资者者的销售风风险。风险四养老地产发发展风险企业开发养