决胜之道房地产操盘实战攻略

厦门市新景祥房地产策划代理有限公司决胜之道

——房地产操盘实战攻略二00八年三月NewVisualAngle秦刚资深房地产营销专家NewVisualAngle目录

Contents房地产运作的关键产品定位及产品魅力化策划整合营销传播目录市场调查及市场定位战略定位及形象定位谋略在前赢在执行谋略篇之一NewVisualAnglePart

1市场调研市场调查及市场定位NewVisualAngleNewVisualAngle市场调研目的：客群定位产品定位价格定位推盘时序Part

1市场调研NewVisualAngle总体思路计算市场容量分析产品需求预测销售价格确定推盘时序Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析城市概况城市经济居民生活城市规划锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析近几年房地产运行情况分析近期房地产市场运行情况分析各区域房地产市场概况简析房地产市场未来走势分析锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析区域房地产市场发展沿革区域房地产市场运行状况分析区域在售项目调研区域房地产市场未来总体走势分析锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle城市总体经济概况城市房地产市场发展分析区域房地产市场发展分析基地条件及SWOT分析锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle方法一：根据历年城市房地产销售量预测明年需求量方法二：分类需求预测法

自动需求：新增人口的居住性需求

城市化发展需求

主动需求：居民换房的需求

被动需求：拆迁户的需求方法三：…………对以上各种方法得出的结论进行加权统计分析预测：该城市未来市场容量总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part

1市场调研NewVisualAngle方法一：历历年比例分分析法区域需求量量＝城市需需求量×该区域购房房比例（近几年该该区域商品品房销售量量所占城市市总销量的的比例走势势预测）方法二：问问卷比例分分析法区域需求量量＝城市需需求量×该区域购房房意向比例例（通过问卷卷调查了解解居民选择择去该区域域购房的倾倾向比例））方法三：方法四：…………对以上各种种方法得出出的结论进进行加权统统计分析预预测：该区域未来来市场容量量总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle供需对比供不应求：：供给缺口口为本案未未来的推盘盘体量供过于求：：判断本案案未来销售售基本底线线总体市场容量区域市场容量本案市场容量锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle产品供需变变化历程（（各户型市市场供给/各户型市场场需求）目前产品供供需分析（（各户型市市场供给/各户型市场场需求）未来产品供供给分析（（未来市场场各户型供供给情况分分析）各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle产品类型偏偏好户型偏好面积选择各产品市场表现分析未来客群偏好分析户型定位锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle产品总体选选择户型配比面积设置户型设计注注意点…………各产品市场场表现分析析未来客群偏偏好分析户型定位锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle依据一：近近三个月项项目所在区区商品房住住宅均价；；依据二：项项目所在区区各项目销销售情况：：销售价格格、销售状况及原原因；依据三：市市场比较法法：选取项项目3－5个依据四：问问卷调查法法依据五：成成本定价法法依据六：…………项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part1市场调研NewVisualAngle依据一：项项目销售期期的市场竞竞争环境◎全市房地地产市场未未来竞争环环境◎项目所在在区域的竞竞争环境◎项目所在在板块的竞竞争环境◎与本案同同类产品的的竞争环境境依据二：未未来价格总总体走势判判断促进上涨因因素分析宏观经济区域经济城市化进程程购买力消费者预期期城市建设土地、建安安成本…………抑制价格上上涨分析政策调控市场供给增增加消费者/开发商预期期…………依据据三三：：本本案案未未来来销销售售价价格格涨涨/跌幅幅◎线线性性回回归归法法预预测测未未来来涨涨/跌幅幅;◎近近几几年年全全市市房房价价的的平平均均涨涨幅幅预预测测未未来来涨涨/跌幅幅;◎近近几几年年项项目目所所在在区区房房价价的的平平均均涨涨幅幅预预测测未未来来涨涨/跌幅幅;项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part1市场场调调研研NewVisualAngle本案案未未来来市市场场价价格格=项目目现现可可售售均均价价×房价价未未来来涨涨/跌幅幅项目现可售均价未来价格涨/跌幅预测预测本案未来市场价格锁定购房阶层Part1市场场调调研研NewVisualAngle依据据一一：：总总体体经经济济环环境境政策策方方面面城市市规规划划城市市发发展展…………………依据据二二：：城城市市重重点点项项目目建建设设进进度度依据据三三：：未未来来市市场场竞竞争争环环境境分分析析依据据四四：：未未来来需需求求量量预预测测依据据五五：：…………………推盘时序分析依据开发时序建议锁定购房阶层Part1市场场调调研研NewVisualAngle1、开开发发秩秩序序安安排排2、开开发发时时间间安安排排3、开开发发量量的的进进度度安安排排推盘时序分析依据开发时序建议锁定购房阶层Part1市场场调调研研谋略略篇篇之之二二NewVisualAnglePart2战略略定定位位及及形形象象定定位位战略略定定位位及形象定位NewVisualAngleNewVisualAngle定位是对项目目在市场营销销中的战略、、策略、战术术等一系列概概念问题的明明确界定。战战略定位是突突出一个项目目最典型、最最主要、最关关键的特征或或核心，是从从宏观、整体体来把握项目目发展的策略略，从理念切切入，以对大大势的把握和和相关资源的的整合利用来来提出项目的的整体发展思路路，定位以唯一性性、排他性、、权威性为基基本原则。何谓战略定位位Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle战略定位方法法大势把握—出思路理念创创新—出定位位策略设设计—出方案案资源整整合—出平台台在宏观观大势势把握握的前前提下下，根根据每每个企企业的的不同同特点点，找找到适适合其其的发发展思思路。。大势势把握握包括括中国国经济济大势势，区区域经经济大大势，，区域域市场场需求求大势势，区区域行行业竞竞争大大势和和区域域板块块文化化底蕴蕴。思路确确定后后，选选择摆摆脱同同质化化竞争争的迷迷局，，确定定差异异化发发展的的突破破点，，总结结、提提取出出一个个能体体现并并统帅帅企业业或产产品发发展的的灵魂魂和主主旋律律。理理念创创新包包括概概念创创新、、预见见创新新和整整合创创新。。量身定定造，，针对对项目目特点点设计计一套套科学学的、、独创创的、、有前前瞻性性的，，且具具有可可操作作性的的对策策方案案。策策略设设计包包括项项目总总体定定位、、项目目理念念设计计、项项目功功能规规划、、项目目运作作流程程、项项目经经营思思路和和项目目推广广策略略。帮助项项目整整合内内外资资源，，包括括整合合各种种专业业化公公司的的力量量，创创造一一个统统一的的操作作平台台，让让各种种力量量发挥挥应有有的作作用。。资源源整合合包括括企业业内部部资源源整合合、企企业外外部资资源整整合、、行业业内部部资源源整合合、行行业外外部资资源整整合。。东海滨滨城前前期战战略定定位.ppt；香河战战略定定位报报告（（08-1-13）.pptPart2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAngle亦指项项目的的品牌牌形象象定位位，它它是项项目在在消费费者心心中留留下的的印象象以及及联想想。它首先先承担担着表表现产产品、、告之之信息息和塑塑造形形象的的功能能，最最后达达到促促进销销售的的目的的。它它是开开发商商要在在消费费者心心目中中塑造造的东东西，，具有有更多多人文文的或或形而而上的的意味味。主要是是通过过对包包装九九大核核心信信息要要素进进行提提炼，，充分分挖掘掘项目目优势势资源源，它它是一一个系统工工程，是贯贯穿整整个推推广过过程的的一个个主题题与灵灵魂。。同时时房地地产广广告要要具备备“有有效性性”就就必须须因地地制宜宜、因因人说说话，，所以以它也也是一一个动态的的体系系，随着着地域域、时时间、、市场场形势势、目目标客客户等等的变变化而而灵活活调整整。形象定定位必必须具具备““权威性性、唯唯一性性、排排他性性”。形象力力、产产品力力、利利基诉诉求力力三力力合一一，威威力无无穷！！何谓形形象定定位Part2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAngle项目包包装的的九大大信息息要素素框架架形象定位体系形象力项目识别特性产品力商品利益支持点利基诉求力商品利益基本点的诉求力[要素5]：产品魅力核心[要素6]：物质性的主导广告语[要素7]：产品力的基本内容[要素1]：案名及LOGO[要素2]：行销概念[要素3]：精神性的主导广告语[要素4]：概念的由来与文化底蕴[要素8]：利益基本点的诉求[要素9]：价格及付款方式的设计

Part2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAngle案名是是楼盘盘的点点睛之之笔,项目的的营销销与项项目核核心价价值与与案名名都有有很紧紧密的的结合合，一一般项项目案案名都都是经经过精精心策策划,对项目目核心心价值值进行行了充充分的的认识识后再再提出出的，，是项项目的的浓缩缩体现现，适适宜切切意的的好案案名不不仅蕴蕴涵项项目的的内涵涵，且且念起起来朗朗朗上上口，，富有有传播播力。。形象力之一一：案名及LOGOPart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle是否与项目目特点与定定位密切相相关，好的的案名是项项目属性和和精神的集集中体现。。能否起到有效效作用，即易易认识、好记记忆、多联想想；能否有效区隔隔竞争对手，，即在消费者者心中给项目目一个市场定定位；能否提升传播播效果，即塑塑造一种使命命、价值、荣荣耀，起到诱诱导效果。衡量一个案名名的优劣取决决于以下几点点Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle大学：人类永远的精精神家园、创创造性思想的的发源地！大大学城，最具具文化价值的的居住环境、、城市未来的的文化魂魄！！具有90年历史、蜚声声海内外的集集美学村、大大学城是本项项目无法复制制的人文资源源和品牌优势势，体现着本本项目独有的的区位优势和和人文环境！！康城：地中海边美丽丽的欧洲风情情小镇，浓郁郁花园绿色风风格的建筑勾勾画出了人文文艺术的多样样性，无处不不体现着当地地丰厚的资源源与优越的人人居环境，是是人们梦寐以以求的生活乐乐园。用康城城来命名本项项目，有着““生态、健康康、运动、活活力、愉悦等等”的丰富想想象空间，而而这与本案生生态、人文型型产品定位也也是不谋而合合！大学康城：：健康的人居居环境+深厚的人文文底蕴+生态的景观观设计=现代生活样样板城夏商·大学康城：：有效嫁接项项目与夏商商地产夏商商地产品牌牌，通过项项目品牌充充实丰富夏夏商地产的的整个品牌牌战略。案例：夏商·大学康城Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngleLOGO本LOGO以抽象的五五色花瓣所所代表的金金木水火土土五行围合合而成，抽抽象的造型型富于艺术术底蕴，园园型围合代代表美满和和成功，花花瓣象征本本项目绿色Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle行销概念是项项目基本属性性的核心定位位，是从精神神层面和物质质层面对项目目属性的一个个基本定位，，“行销概念念”需同时具具备“唯一性性”、“排它它性”、“权权威性”三性性合一。“行行销概念”的的权威性须充充分有力，要要有有效资源源支持。如大学康城项项目，其行销销概念为“50万平方米现代代生活榜样新新城”，50万平方米的体体量规模和““全国绿色生生态示范项目目”“人文艺艺术城”是其其概念的有力力支持。形象力之二：：行销概念Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle行销概念是项项目基本属性性的核心定位位，是从精神神层面和物质质层面对项目目属性的一个个基本定位，，“行销概念念”需同时具具备“唯一性性”、“排它它性”、“权权威性”三性性合一。“行行销概念”的的权威性须充充分有力，要要有有效资源源支持。如大学康城项项目，其行销销概念为“50万平方米现代代生活榜样新新城”，50万平方米的体体量规模和““全国绿色生生态示范项目目”“人文艺艺术城”是其其概念的有力力支持。形象力之二：：行销概念Part2战略定位及形形象定位NewVisualAnglePart2战略略定定位位及及形形象象定定位位NewVisualAnglePart2战略略定定位位及及形形象象定定位位NewVisualAnglePart2战略略定定位位及及形形象象定定位位NewVisualAngle形象象定定位位核核心心---确定定行行销销概概念念的的切切入入点点１、、以以““地地段段+项目目特特征征””的的方方式式进进行行定定位位衡量量房房地地产产项项目目是是“地段段，，地地段段还还是是地地段段”，如如果果项项目目的的地地段段具具备备以以下下特特征征：：拥拥有有或或邻邻近近山山湖湖林林海海河河等等自自然然资资源源、、位位于于或或邻邻近近城城市市中中心心、、地地标标、、某某个个著著名名建建筑筑物物、、公公建建、、公公认认的的高高尚尚片片区区和和特特定定功功能能的的片片区区、、城城市市地地标标，，通通常常运运用用组组合合定定位位———即以以地地段段特特征征作作为为形形象象定定位位语语之之重重要要组组成成部部分分，，把把项项目目的的地地段段特特征征在在形形象象定定位位中中突突出出和和强强化化出出来来，，同同时时结结合合项项目目特特征征，，这这是是最最常常用用的的定定位位切切入入点点。。如如禾禾祥祥首首府府，，地地处处禾禾祥祥西西路路，，素素有有名名人人静静巷巷之之称称，，其其行行销销概概念念定定位位为为“名人静静巷·国际名名流社社交圈圈”。Part2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAngle形象定定位核核心---确定行行销概概念的的切入入点２、通通过““项目目规模模+发展理理念””方式式进行行定位位如大学学康城城的行行销概概念““50万㎡现现代生生活榜榜样新新城”。３、通通过产产品特特征或或顾客客利益益点定定位如天之之骄子子“宽板•汤泉•瘦西湖湖”不仅仅浓缩缩本案案的三三大特特点--宽板建建筑、、温泉泉社区区、中中式园园林亲亲水住住宅４、以规规划或产产品的首首创和创创新点定定位香榭园纯纯错层结结构，以以“别墅式桑桑拿公寓寓”创新定定位取得得成功。。Part2战略定位位及形象象定位NewVisualAngle形象定位位核心---确定行销销概念的的切入点点５、以项项目的目目标客户户定位另一种定定位方法法是将产产品与使使用者或或某一类类使用者者联系起起来，希希望通过过名人或或特定阶阶层与产产品联系系起来，，并能通通过他们们的特征征和形象象来影响响产品形形象。如米兰春春天项目目：“蓝调水岸岸·时尚精英英生活城城”６、以文文化象征征定位在当前的的形象定定位中，，比较常常见而且且比较容容易的做做法是移移植、套套用、打打造各种种有代表表性的异异域风情情，如欧欧式风格格、北美美风格，，地中海海风情，，或高举举中式风风情的大大旗，林林林总总总，项目目用文化化象征来来差别化化他们的的项目形形象，试试图以文文化统领领，树立立一种成成功的标标识，一一种全新新的生活活方式，，一种独独特的难难以替代代的情调调和价值值。如文园春春晓：““人文市区区•山水院落落”Part2战略定位位及形象象定位NewVisualAngle形象定位位核心---确定行销销概念的的切入点点７、以行行业或片片区的引引领者定定位如果项目目在规模模、品质质、开发发时间等等方面有有第一、、引领或或综合优优势领先先的特质质，可以以引领者者的定位位出现，，气势磅磅礴，先先声夺人人，一亮亮相就可可以引起起市场的的强烈关关注。五缘湾““中国东南地产产板块领航者者”、“活力生态港财财智菁菁英城”Part2战略定位及形形象定位NewVisualAngle充分阐述形象象定位中核心心概念提出的的缘由，包括括概念提出的的宏观背景、、蕴藏的文化化内涵、可类类比资源、支支撑行销概念念的有效资源源、市场定位位及发展愿景景等，并以高高度凝练的文文案进行阐释释与延展。形象力之三：：概念由来及文文化底蕴大学康城概念念由来绿色、人文是是人类居住的的终极梦想从有巢氏构木木为巢到陶渊渊明的五柳斋斋，从路德维希的的天鹅堡到莱莱茵河畔的优优雅小镇绵延不止的居居住梦想缔造造了全球生态态人居潮流今天，大学康康城，传承厦厦门人居的光光荣与梦想用城市理想家家园的制高级级，将生态、、艺术平衡有有序地织进城城市的肌理之之中开启大厦门世世纪级生态居居住文化，并并引领居住生生活方式的全全方位变革从此此，，一一种种代代表表未未来来居居住住文文化化的的新新大大陆陆就就此此诞诞生生并成就大大厦门现现代生活活不可超超越的范范本Part2战略定位位及形象象定位NewVisualAngle精神性广广告语主主要是对对项目的的主体目目标客户户群和项项目自身身形象进进行包装装，创造造项目价价值之““形象价价值”，，即客户户形象和和项目形形象。如大学康康城项目目的精神神性广告告语“时时代精英英汇聚地地，榜样样人居大大厦门””，也可可以是对对项目形形象进行行包装，，如钟宅宅湾项目目，精神神性定位位为“东东南板块块领航者者”。形象力之之四：精神性广广告语Part2战略定位位及形象象定位NewVisualAnglePart2战略定位位及形象象定位NewVisualAnglePart2战略定位位及形象象定位NewVisualAnglePart2战略定位位及形象象定位NewVisualAngle产品魅力力核心是是产品核核心魅力力的物质质形态的的展示和和升华，，如大学学康城项项目产品品魅力核核心是由由项目的的绿色生生态定位位升华出出的“绿绿色奥斯斯卡”。。海晟维多多利亚的的产品魅魅力核心心是“海海洋之星星”俱俱乐部。。产品力之之一：产品魅力力核心Part2战略定位位及形象象定位NewVisualAnglePart2战略定位位及形象象定位NewVisualAnglePart2战略定位位及形象象定位NewVisualAngle物质性的的主导广广告语主主要是从从物质层层面对产产品优势势进行高高度浓缩缩的概括括，一般般物质性性的主导导广告语语可由魅魅力核心心导出。。如大学康康城的广广告语是是“大厦厦门•新中心•生态艺术术城”。。产品力之之二：物质性性的广广告语语Part2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAnglePart2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAnglePart2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAngle是对项项目资资源和和价值值的梳梳理与与表现现，也也就是是项目目的卖卖点挖挖掘，，主要要从以以下三三方面面进行行：产品价价值人员价价值服务价价值产品力力之三三：产品力力的基基本内内容Part2战略定定位及及形象象定位位NewVisualAngle其中产产品价价值挖挖掘包包括：：项目大大环境境：区域优优势、、外部部的交交通状状况、、景观观资源源、生生活配配套、、教育育配套套等；；中环境：项目规模、、中庭景观观规划、立立面风格、、社区商业业配套、教教育配套、、会所等；；小环境：户型特点、、面积、格格局、安保保等。产品价值Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle人员价值人员价值，，主要从三三方面着手手：一是开发商商形象包装装；二是配合单单位形象包包装（建设设施工单位位、规划设设计单位、、景观设计计单位、物物业服务单单位等）；；三是购房者者的形象包包装（对主主力目标客客户群的形形象概括与与提升）。。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle服务价值主要是提供供哪些方面面的服务，，如私人管管家式物业业服务（部部分有偿项项目），如如私人商务务服务、私私人家政服服务等。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle利基力之一一：利益基本点点的诉求产品力指的的是产品有有什么，利利益基本点点的诉求指指的是产品品对客户有有什么好处处。以大学学康城项目目为例，生生态住宅是是其产品力力，但是生生态住宅的的节能、舒舒适性更高高就是实实实在在的好好处的，所所以其利基基诉求点为为：“同样的70年，生态节能住住宅可以为为您省出一一套房子”。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle利基力之二二：价格及付款款方式设计计价格及付款款方式的设设计多用在在项目公开开销售或促促销时，是是要通过策策划与设计计达到让客客户觉得产产品很便宜宜，刺激与与提高目标标客户的““需求意识识与购买欲欲望”。如乐活小镇镇，该项目目入市时恰恰逢央行第第二套房贷贷政策出台台，受此影影响市场低低迷，乐活活小镇项目目适时推出出10%首付政策，，“10%首付，2万元起轻松松落户厦门门”的广告告语在市场场一片低迷迷之下，成成功销售三三百多套。。Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAnglePart2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle设计总价设计首付Part2战略定位及及形象定位位NewVisualAngle设计总价Part2战略略定定位位及及形形象象定定位位NewVisualAngle设计计首首付付Part2战略略定定位位及及形形象象定定位位谋略略篇篇之之三三NewVisualAngle产品品定定位位及产品品魅魅力力化化策策划划NewVisualAnglePart3产品品定定位位及及产产品品魅魅力力化化策策划划NewVisualAnglePart3产品品定定位位及及产产品品魅魅力力化化策策划划NewVisualAngle案例例分分析析：：湖北北武武汉汉别别墅墅项项目目Part3产品品定定位位及及产产品品魅魅力力化化策策划划执行篇篇NewVisualAngle整合营销销传播NewVisualAnglePart4整合营销传播播NewVisualAngle整合营销传播播也即IMC，是将所有与与产品或服务务有关的讯息息来源加以管管理和整合的的过程，使顾顾客以及潜在在消费者接触触整合的资讯讯，并且产生生购买行为，，并维持消费费忠诚度。主主张把项目的的一切营销和和传播活动，，如广告、促促销、公关、、新闻、包装装产品开发等等进行一元化化的整合重组组，让消费者者从不同的信信息渠道获得得对某一品牌牌的一致信息息，以增强项项目品牌诉求求的一致性和和系统性，强强调对项目信信息资源实行行统一配置，，统一使用，，提高资源利利用率。何谓整合营销销传播Part4整合营销传播播NewVisualAngle房地产项目整整合营销传播播房地产项目整整合营销传播播也就是将项项目及相关服服务进行整合合包装后，形形成统一的品品牌形象，并并在整合内外外资源的基础础上有计划地地、系统地将将其传播出去去的统筹方案案。整合营销传播播包括两个部部分：一是项目及企企业内外资源源的整合，形形成统一的品品牌形象。二是如何将品品牌形象传播播出去。Part4整合营销传播播NewVisualAngle包装计划整合营销传播计划项目形象包装项目传播包装整合传播计划资料库行销媒体行销活动行销项目包装九要素项目总体风格产品价值服务价值人员价值形象价值异地行销圈层行销项目整合营销销传播计划Part4整合营销传播播NewVisualAngle整合营销传播播之包装计划包装计划包括括两部分，项项目形象包装装和传播包装装。形象包装：项目的形象包包装主要为项项目九大要素素提炼；项目包装总体体风格的确定定主要依据是是项目的整体体定位，如产产品特征、产产品定位、主主力客群定位位等。人员价值、服服务价值的包包装。人员价价值包装开发发商品牌价值值、合作团队队品牌价值（（建设施工单单位、规划设设计单位、景景观设计单位位、物业服务务单位等）和和客户价值。。服务价值主主要是提供后后期安防、物物业服务等方方面内容。Part4整合营销传播播NewVisualAngle项目传播包装装：目在对外公开开、销售的过过程中，购房房者所能接触触到的销售道道具都必须经经过精心设计计，让客户从从每一个细节节都能感受到到我们项目形形象与品味，，并由这些综综合的感受导导出对项目的的认可与好感感，从而促成成销售。项目传播包装装包括：售楼处包装售楼通道包装装围墙灯箱广告牌效果图户型图（家俱俱配置图）价格表楼书海报虚拟现实3D等Part4整合营销传播播NewVisualAngle整合营销传播播之传播计划整合合传传播播计计划划是是对对项项目目整整体体推推广广营营销销推推广广的的大大思思路路、、分分期期营营销销策策略略设设计计、、媒媒体体组组合合策策略略、、媒媒体体费费用用计计划划等等方方面面的的一一个个总总体体计计划划安安排排，，包包括括几几个个方方面面：：营销销推推广广总总思思路路，，包包括括营营销销推推广广主主题题、、目目标标及及项项目目推推广广分分期期策策略略及及推推广广时时序序建建议议等等。。分期期推推广广策策略略及及实实务务。。要要明明确确各各个个推推广广阶阶段段的的推推广广目目标标任任务务，，所所传传播播的的信信息息内内容容、、以以及及该该阶阶段段的的推推广广策策略略等等。。广告告费费用用预预算算及及分分配配。。Part4整合合营营销销传传播播NewVisualAngle营销销推推广广的的五五大大策策略略资料料库库行行销销、、俱俱乐乐部部行行销销活动动行行销销媒体体行行销销异地地行行销销圈层层行行销销Part4整合合营营销销传传播播NewVisualAngle策略略一一：：资料料库库行行销销资料料库库行行销销也也称称客客户户关关系系行行销销，，以以客客户户关关系系管管理理为为核核心心优优势势不不断断渗渗透透新新客客户户。。新景景祥祥客客户户关关系系管管理理系系统统新景景祥祥是是国国内内最最早早进进入入房房地地产产全全程程营营销销策策划划代代理理的的公公司司之之一一，，经经过过近近十十年年的的发发展展和和沉沉淀淀，，项项目目遍遍布布全全国国十十几几个个省省市市自自治治区区；；先先后后成成功功运运作作了了““汇汇丰丰家家园园””、、““御御景景豪豪庭庭””，，大大学学康康城城、、海海晟晟维维多多利利亚亚等等数数十十个个项项目目，，目目前前，，新新景景祥祥已已经经有有超超过过6万份的的内部部客户户资料料和一一批忠忠诚客客户，，并利利用现现代科科技建建立顾顾客资资料库库，全全力致致力于于培育育客户户关系系管理理。俱乐部会会员制行行销---夏商会、、海晟会会VIP卡的申请请与发放放VIP卡的增值值策略VIP卡的专场场选房VIP卡的后续续增值服服务Part4整合营销销传播NewVisualAngle策略二：活动行销借助公关事件件、各类促销销活动、文体体活动、联谊谊活动，引起起关注，提高高项目知名度度和好感度度，并吸引目目标客户参与与，蓄积客源源。海峡西岸生态态人居论坛暨暨

夏商大学学康城“全国绿色生态态住宅示范项项目”授牌仪式Part4整合营销传播播NewVisualAnglePart4整合营销传播播NewVisualAngle乐活小镇携手手“创意市集集”创意市集是由由国内著名杂杂志《城市画报》主办，自开展展以来，引发发创意产业大大震动，成为为创意产业的的巨型媒体推推手，创意市市集风潮迅速速席卷全国，，各大城市翘翘首企盼。继继北京、上海海、广州三地地先后举办创创意市集，成成为聚拢当地地超旺人气的的焦点，受到到民众、媒体体乃至政府的的高度关注，，影响力辐射射至全国。2007年，创意市集集来到厦门，，于7月7-8日在厦门中山山路举办。Part4整合营销传播播NewVisualAnglePart4整合营销传播播NewVisualAnglePart4整合营销传播播NewVisualAngle通过各类活动动，吸引目标标客群的关注注与参与，蓄蓄积客源9.16-17歌舞狂欢Part4整合营销传播播NewVisualAngle活动前飞艇造造势Part4整合营销传播播NewVisualAngle10.1-3金秋艺术鉴赏赏会Part4整合营销传播播NewVisualAngle中秋VIP客户博饼Part4整合营销传播播NewVisualAngle策略三：媒体行销媒体行销是营营销的重要环环节，主要包包括软性造势势与立体媒体体投放二大部部分。媒体行销-----之软性造势报纸电视（以软性性新闻和专题题片的形式））网络宣传热点：板块造势就就象大学康康城之于集美美概念造势就就象乐活主主题之于乐活活小镇，生态态住宅之于大大康市场造势好好货不愁卖卖，好货抢着着卖Part4整合营销传播播NewVisualAnglePart4整合营销传播播NewVisualAnglePart4整合营销传播播NewVisualAngle媒体策略的创创新如短期大量运运用户外媒体体-----满城尽戴夏商商绿Part4整合营销传播播NewVisualAngle媒体行销的重重要组成部分分----报纸广告沈阳钻石星座座案例分享钻石星座报广广效果分析.doc如何做好报纸广告？Part4整合营销传播播NewVisualAngle策略略四四：：异地行销销五大战役役游击战-----到异地投投放报广广、短信信、路牌牌、参加加展会等等闪电战-----专场展销销活动（（为期7-10天）阵地战-----在异地设设售楼处处，长年年营销运动战-----各地巡展展网络战-----利用开发发商或销销售代理理商的营营销网络络平台，，将区域域市场变变成全国市市场。新新景祥连连锁中国国计划Part4整合营销销传播NewVisualAngle策略五：：圈层行销销将产品与与使用者者或某一一类使用用者联系系起来，，希望通通过名人人或特定定阶层与与产品联联系起来来，并能能通过他他们的特特征和形形象来影影响产品品形象。。意见领袖袖小小众营销销Part4整合营销销传播NewVisualAngle推广策略略：市场造势势，释放放本案信信息，关关闸蓄水水，酝酿酿风暴。。主要包括括区域炒炒作、生生活方式式炒作、、开发团团队炒作作。启动资料料库行销销传播信息息：以“品牌牌价值””+“人员价值值”+“服务价值值”为主主诉求酝酿期公开期强销期第二强销期续销结案期营销推广广的阶段段性策略略Part4整合营销销传播NewVisualAngle推广策略略：强势面市市，开闸闸放水，，引燃风风暴媒体行销销策略：：全方面