名师精讲房地产企业所得税风险控制管理培训讲义含案例共

国税发新31号文房地产业务企业所得税风险控制关键点与案例谋划1两个理念避免犯法——刑法修正案（七）之逃避缴纳税款罪——王骏倡导“安全纳税”避免犯傻——不学政策多交税（比如视同销售问题、代收费用问题）——王骏倡导“纳税优化”2国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法一份不得不学习的重量级文件3哪些文件将作废国税发【2006】31号国税发【2001】142号国税发【1999】第242号

国税发【1995】第153号国税函【2008】299号（事实上已经被修改，特别是计税利润率恢复为计税毛利率，而且降低）

4国税函【2007】603售后回租政策尚不明确5国税发【2009】31号第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

6第一条税务风险控制关键点房地产新31号文没有规定的所得税问题应当在企业所得税法及其实施条例、配套文件中寻找答案，一个31号文无法包办所有问题比如广告费、业务宣传费、业务招待费等扣除问题7国税发【2009】31号第二条

本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。内外资房地产所得税政策彻底统一外资房地产学习新31号文更有必要8一个特殊的纳税人江苏某县工商联经过当地政府安排，办理了立项审批和土地征用手续后，于2006年筹建特色产品交易中心，并且向中心全体准备入住的商户集资。工程完工后，集资户取得房屋产权。工商联认为，自己只是在建房中起个联络员的作用，集资收款也是为了转付工程款，自己不是开发商，也不是售楼商，不存在纳税问题。9提示房地产开发是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。没有“拿地”的单位，不能进行房地产开发。因此本案中房地产开发主体只能是工商联，而不是被集资的商户。工商联开发交易中心卖房，商户集资是掏钱买房。10第二条税务风风险控制关键键点新31号文删除了旧旧31号文中关于““各省、自治治区、直辖市市和计划单列列市国家税务务局、地方税税务局应联合合制定具体实实施办法，并并报国家税务务总局备案””的规定，这这意味着各地地税务机关需需要对自行制制定发布的房房地产开发经经营业务所得得税文件进行行全面清理。。不等于各地不不可以出台自自己的土政策策（北京市昌昌平区税源高高度集中于房房地产行业））11特别提示各省乃至各地地级市都要关关注当地国税税、地税分别别或者联合转转发新31号文的具体文文件一要看毛利率率等一些具体体规定的落实实而要看当地有有没有做补充充规定12国税发【2009】】31号第三条企企业房地产开开发经营业务务包括土地的的开发，建造造、销售住宅宅、商业用房房以及其他建建筑物、附着着物、配套设设施等开发产产品。除土地地开发之外，，其他开发产产品符合下列列条件之一的的，应视为已已经完工：(一)开发产品竣工工证明材料已已报房地产管管理部门备案案。(二)开发产品已开开始投入使用用。(三)开发产品已取取得了初始产产权证明。13已报房地产管管理部门备案案房屋建筑工程程和市政基础础设施工程竣竣工验收备案案管理暂行办办法(建设部令78号）第四条建设设单位应当自自工程竣工验验收合格之日日起15日内，依照本本办法规定，，向工程所在在地的县级以以上地方人民民政府建设行行政主管部门门（以下简称称备案机关））备案。第六条备案案机关收到建建设单位报送送的竣工验收收备案文件，，验证文件齐齐全后，应当当在工程竣工工验收备案表表上签署文件件收讫。工工程竣工验收收备案表一式式二份，一份份由建设单位位保存，一份份留备案机关关存档。14已开始投入使使用是指根据《建筑法》第61条规定，符合合规定的建筑工程质量标准准，有完整的的工程技术经经济资料和经经签署的工程程保修书，并并具备国家规规定的其他竣工条件的工工程，竣工经经验收合格后后交付使用的的开发产品。。15已取得了初始始产权证明是指已取得了了土房局主件件产权证的开开发产品。16第三条税务风风险控制关键键点1问题：土地开开发还是没有有明确完工条条件，土地开开发后转让怎怎么办？比照一般货物物（存货）销销售或者财产产转让17第三条税务风风险控制关键键点2关键点：完工工条件是纳税税的临界点完工前按按照预计毛毛利率计税是实际征收还还是预征？原外税法属于于预征税制完工后按按照收入成成本计税18第三条税务风风险控制关键键点3提问：3个条件都满足足了，以谁为为准？孰早原则19第三条税务风风险控制关键键点4不及时结转成成本会存在风风险计税毛利率＞＞实际早早完工早早转成本计税毛利率＜实际迟迟完工迟转转成本税务机关的第第一关注点就就是你是否及及时结转计税税成本，不按按时结转根据据35条规定收拾你你20第三条条税务务风险险控制制关键键点5外资房房地产产的一一个概概念变变化国税发发【2001】142号：企企业应应以房房地产产管理理部门门出具具工程程项目目合格格证明明之日日，或或者首首笔房房地产产使用用权交交付之之日，，或者者办理理首笔笔产权权转让让手续续之日日的较较早者者为房房地产产销售售开始始。企企业自自房地地产销销售开开始，，应根根据当当期实实际房房地产产销售售收入入、相相关成成本费费用，，计算算企业业年度度实际际应纳纳税额额。21国税发发【2009】31号第四条条企业出出现《中华人人民共共和国国税收收征收收管理理法》第三十十五条条规定定的情情形，，税务务机关关可对对其以以往应应缴的的企业业所得得税按按核定定征收收方式式进行行征收收管理理,并逐步步规范范,同时按按《中华人人民共共和国国税收收征收收管理理法》等税收收法律律、行行政法法规的的规定定进行行处理理，但但不得得事先先确定定企业业的所所得税税按核核定征征收方方式进进行征征收、、管理理。22第四条条税务务风险险控制制关键键点税务机机关可可对以以往应应缴所所得税税进行行核定定,加大了了违规规风险险及成成本,企业要要注意意23灵魂问问题不得事事先核核定征征收是是新旧旧31号文能能否贯贯彻实实施的的核心心问题题条文落落空制制度度失灵灵国税发发[2008]30号文件件第三三条规规定：：特殊殊行业业、特特殊类类型的的纳税税人和和一定定规模模以上上的纳纳税人人不适适用本本办法法。上上述特特定纳纳税人人由国国家税税务总总局另另行明明确。。，房房地产产业作作为一一种特特殊行行业是是不适适用核核定征征收的的。24国税发发【2009】31号第五条条开发产产品销销售收收入的的范围围为销销售开开发产产品过过程中中取得得的全全部价价款，，包括括现金金、现现金等等价物物及其其他经经济利利益。。企业业代有有关部部门、、单位位和企企业收收取的的各种种基金金、费费用和和附加加等，，凡纳纳入开开发产产品价价内或或由企企业开开具发发票的的，应应按规规定全全部确确认为为销售售收入入；未未纳入入开发发产品品价内内并由由企业业之外外的其其他收收取部部门、、单位位开具具发票票的，，可作作为代代收代代缴款款项进进行管管理。。25第五五条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点1企业业应应关关注注销销售售收收入入范范围围中中其其他他经经济济利利益益这这一一概概念念，，与与第第七七条条确确认认收收入入的的方方法法和和顺顺序序的的有有关关规规定定结结合合。。26第五五条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点2企业业所所得得税税：：无无论论是是将将代代收收款款项项纳纳入入价价内内，，还还是是不不纳纳入入价价内内其其实实不不影影响响企企业业所所得得税税，，影影响响的的是是所所得得税税款款的的资资金金时时间间价价值值。。27第五五条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点3营业业税税。。除除了了维维修修基基金金（（国国税税发发[2004]69号文件））、代收收的契税税、印花花税以外外，其余余的代收收费用一一律缴纳纳营业税税。有线电视视费等一一定要注注意出票票单位的的安排，，避免白白交税28国税发[2004]69号国家税务务总局关关于住房房专项维维修基金金征免营营业税问问题的通通知住房专项项维修基基金是属属全体业业主共同同所有的的一项代代管基金金，专项项用于物物业保修修期满后后物业共共用部位位、共用用设施设设备的维维修和更更新、改改造。鉴鉴于住房房专项维维修基金金资金所所有权及及使用的的特殊性性，对房房地产主主管部门门或其指指定机构构、公积积金管理理中心、、开发企企业以及及物业管管理单位位代收的的住房专专项维修修基金，，不计征征营业税税。29第五条税税务风险险控制关关键点4土地增值值税：根根据财税税[1995]48号文件规规定，关关于地方方政府要要求房地地产开发发企业代代收的费费用如何何计征土土地增值值税的问问题，代代收费用用不纳入入价内的的话，不不交纳土土地增值值税，纳纳入价内内既作收收入也做做扣除项项目，但但是不得得作为加加计20%的基数。。如何区分分什么是是代收费费用？根根据48号文件这这里的代代收费用用是县级级政府要要求代收收的，如如果不是是县级政政府要求求代收，，且合同同上未注注明代收收费用的的，可以以不作为为代收费费用处理理，即：：允许加加扣20%30一个税务务建议建议：由由物业公公司代收收各种基基金、费费用和和附加，，不涉及及营业税税和所得得税31国家税务务总局关关于物物业管理理企业的的代收费费用有关关营业税税问题的的通知国税发［［1998］217号发文日期期1998-12-15物业管理理企业代代有关部部门收取取水费,电费,燃(煤)气费,维修基金金,房租的行行为,属于营业业税“服服务业””税目中中的“代代理”业业务,因此,对物业管管理企业业代有关关部门收收取的水水费,电费,燃(煤)气费,维修基金金,房租不计计征营业业税,对其从事事此项代代理业务务取得的的手续费费收入应应当征收收营业税税.32财政部、、国家税税务总局局

关于于营业税税若干政政策问题题的通知知财税[2003]16号发文日期期2003-1-15（十九））从事物物业管理理的单位位，以与与物业管管理有关关的全部部收入减减去代业业主支付付的水、、电、燃燃气以及及代承租租者支付付的水、、电、燃燃气、房房屋租金金的价款款后的余余额为营营业额。。33拆迁还建建营业税国税函发发〔1995〕549号对外商商投资企企业从事事城市住住宅小区区建设，，应当按按照《营业税暂暂行条例例》的有关规规定，就就其取得得的营业业额计征征营业税税；对偿偿还面积积与拆迁迁建筑面面积相等等的部分分，由当当地税务务机关按按同类住住宅房屋屋的成本本价核定定计征营营业税，，对最终终转让时时未作价价结算的的住宅区区配套公公共设施施（如居居委会用用房、车车棚、托托儿所等等），凡凡转让收收入已包包含在住住宅房屋屋转让价价格中并并已征收收营业税税的，不不再征收收营业税税。34拆迁还建建土地增值值税企业所得得税视同销售售（非货货币性资资产交换换）35国税发【2009】31号第六条企企业业通过正正式签订订《房地产销销售合同同》或《房地产预预售合同同》所取得的的收入，，应确认认为销售售收入的的实现，，具体按按以下规规定确认认：(一)采取一次次性全额额收款方方式销售售开发产产品的，，应于实实际收讫讫价款或或取得索索取价款款凭据（（权利））之日，，确认收收入的实实现。36第六条税税务风险险控制关关键点1一次性全全额收款款方式，，与一般般企业收收入确认认原则一一致国税函【2008】875号企业以买买一赠一一等方式式组合销销售本企企业商品品的，不不属于捐捐赠，应应将总的的销售金金额按各各项商品品的公允允价值的的比例来来分摊确确认各项项的销售售收入。。37买房送空空调营业税混混合销售售行为对空调不不征收营营业税也也不征收收增值税税38国税函〔2006〕1278号国家税务务总局关关于中国国移动有有限公司司内地子子公司业业务销售售附带赠赠送行为为征收流流转税问问题的通通知中国移动动有限公公司内地地子公司司开展以以业务销销售附带带赠送电电信服务务业务（（包括赠赠送用户户一定业业务使用用时长、、流量或或业务使使用费额额度、赠赠送有价价卡预存存款或有有价卡））的过程程中，其其附带赠赠送的电电信服务务是无偿偿提供电电信业劳劳务的行行为，不不属于营营业税征征收范围围，不征征收营业业税。中中国移移动有限限公司内内地子公公司开展展的以业业务销售售附带赠赠送实物物业务（（包括赠赠送用户户SIM卡、手机机或有价价物品等等实物）），属于于电信单单位提供供电信业业劳务的的同时赠赠送实物物的行为为，按照照现行流流转税政政策规定定，不征征收增值值税，其其进项税税额不得得予以抵抵扣；其其附带赠赠送实物物的行为为是电信信单位无无偿赠与与他人实实物的行行为，不不属于营营业税征征收范围围，不征征收营业业税。二二○○○六年十十二月二二十八日日39第六条(二)采取分期期收款方方式销售售开发产产品的，，应按销销售合同同（或协协议，下下略）约约定的价价款和付付款日确确认收入入的实现现。付款款方提前前付款的的，在实实际付款款日确认认收入的的实现。。40第六条税税务风险险控制关关键点2分期付款用用于于商铺和大大客户销售售1.提前付款实实际付款日日早于合同同协议约定定日实实际际付款日确确认收入（（一般企业业目前有争争议）2.按时付款实实际际付款日与与约定日一一致3.推迟付款约约定日必须须确认收入入国家不替企企业承担经经营风险41第六条(三)采取银行按按揭方式销销售开发产产品的，应应按销售合合同约定的的价款确定定收入额，，其首付款款应于实际际收到日确确认收入的的实现，余余款在银行行按揭贷款款办理转账账之日确认认收入的实实现。42第六条税务务风险控制制关键点3银行按揭方方式首付其其余余按揭首付款在实实际收款日日确认按揭款在银银行转账日日确认（外外资原142号文是针对对首付+按揭都在转转账日确认认）税务机关很很关注开发发商是否有有隐藏首付付款的问题题43第六条税务务风险控制制关键点4银行按揭之之假按揭：：用员工亲亲戚朋友个个人身份在在银行作假假按揭预售售，其特征征往往是贷贷款利息开开发商自己己扛要不要确认认收入计税税？税务局局：你不是是已经拿到到钱了嘛？？吹牛也要要上税利息可否税税前扣除？？税务局：：个人名义义借款利息息怎么能在在企业列支支，不得扣扣除稽查局：每每笔按揭要要和每个合合同对照查查44第六条税务务风险控制制关键点4同时关注：：此做法也也影响土地地增值税45第六条(四)采取委托方方式销售开开发产品的的，应按以以下原则确确认收入的的实现：1.采取支付手手续费方式式委托销售售开发产品品的，应按按销售合同同中约定的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现。46第六条2.采取视同买买断方式委委托销售开开发产品的的，属于企企业与购买买方签订销销售合同，，或企业、、受托方、、购买方三三方共同签签订销售合合同的，如如果合同中中约定的价价格高于买买断价格，，则应按合合同中约定定的价格计计算的价款款于收到受受托方已销销开发产品品清单之日日确认收入入的实现；；如果属于于前两种情情况中销售售合同中约约定的价格格低于买断断价格，以以及属于受受托方与购购买方签订订销售合同同的，则应应按买断价价格计算的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现。47第六条3.采取基价（（保底价））并实行超超基价双方方分成方式式委托销售售的，属于于由企业与与购买方签签订销售合合同，或企企业、受托托方、购买买方三方共共同签订合合同的，如如果合同中中约定的价价格高于基基价，则应应按合同中中约定的价价格计算的的价款于收收到受托方方已销开发发产品清单单之日确认认收入的实实现，企业业按规定支支付受托方方的分成额额，不得直直接从销售售收入中减减除；如果果合同约定定的价格低低于基价的的，则应按按基价计算算的价款于于收到受托托方已销开开发产品清清单之日确确认收入的的实现。属属于由受托托方与购买买方直接签签订合同的的，则应按按基价加上上按规定取取得的分成成额于收到到受托方已已销清单之之日确认收收入的实现现。48第六条4.采取包销方方式委托销销售开发产产品的，包包销期内可可根据包销销合同的有有关约定，，参照上述述1至3项规定确认认收入的实实现；包销销期满后尚尚未出售的的开发产品品，企业应应根据包销销合同约定定的价款和和付款方式式确认收入入的实现。。49委托代销的的四种方式式支付手续费费方式视同买断方方式超基价分成成方式包销方式四种方式的的共同点都都要求在收收到代销清清单时确认认收入50第六条税务务风险控制制关键点5能不能故意意推迟开代代销清单避避税一个参照物物：新增值值税实施细细则第38条第（五））项——委托其他纳纳税人代销销货物，为为收到代销销清单或者者收到全部部或者部分分货款的当当天。未收收到代销清清单及货款款的，为发发出代销货货物满180天的当天财税【2005】165在新细则前前就有规定定51第六条税务务风险控制制关键点5新31号文会不会会纵容避税税？一个被删除除的规定——国税发【2006】31号：已销开开发产品清清单应载明明售出开发发产品的名名称、地理理位置、编编号、数量量、单价、、金额、手手续费等项项内容，以月或季为为结算期，定期进行行结算，并并在规定期期限内向税税务机关进进行纳税申申报、预缴缴税款。对对不按规定定定期结算算、纳税申申报和预缴缴税款的，，按《中华人民共共和国税收收征收管理理法》的有关规定定进行处理理。52第六条税务务风险控制制关键点5国税函【2008】875号实质重于形形式一把反避税税的利剑53第六条税务务风险控制制关键点6手续费方式式确确认收入金金额代销方与开开发商打架架约约定价款1000万只给开发商商800万必必须按1000万确认收入入收不到的200万怎么办？？财产损失失处理（北北京有税务务鉴证的要要求）坏账准备准准否扣除?54第六条税务务风险控制制关键点7视同买断买买断的是是价格而不不是产权开发商（企企业）可以以不参与销销售合同合同当事人人：受托方方（代销））+购买方（业业主）55第六条税务务风险控制制关键点7开发商（企企业）参与与销售合同同1、合同当事事人：开发发商（企业业）+受托方（代代销）+购买方（业业主）3方协议2、合同当事事人：开发发商（企业业）+购买方（业业主）2方协议受托方（代代销）做居居间人56第六条税务务风险控制制关键点7收入确认矩矩阵开发商合合同同价？买断断价收收入额1参与大大于合合同同价2参与小小于买买断断价3不参与大大于买买断价价4不参与小小于买买断价价57第六条税务务风险控制制关键点7矩阵中只有有第一种情情况，即：：开发商参参与合同签签订，合同同价大于买买断价，才才按照合同同价确认收收入，其余余都是按照照买断价确确认收入绝不是按照照合同价和和买断价孰孰高计税，，如第3种情况58第六条税务务风险控制制关键点8对第一种情情况的运用用风险开发商参加加签订3方合同，购购买方（业业主）打打款给开发发商，如果果合同价120万大于买断断价100万，开发商商必须将超超过部分支支付给受托托方。开发发商确认120万的收入，，20万作为销售售费用（收收到发票））。没有发发票无法列列支费用（（无论是否否有发票营营业税都不不能差额纳纳税）59第六条税务务风险控制制关键点9还是对第一一种情况的的运用风险险开发商参加加签订3方合同，购购买方（业业主）打打款给开发发商，如果果合同价100万小于买断断价120万，受托方方将来必须须补齐差价价(一般按整个个楼盘统一一计算）给给开发商。。开发商确确认120万的收入，，万一20万收不回来来又有坏账账问题。60第六条税务务风险控制制关键点10超基价分成成矩矩阵开发商合合同价？？基价收收入入额参与超超合合同同价参与不不超超基基价不参与超超基基价+分成不参与不不超基基价61第六条税务务风险控制制关键点10开发商支付付给受托方方的分成额额不得直接接从收入中中扣除，将将来支付时时根据发票票作为销售售费用列支支（好比收收支两条线线）62第六条税务务风险控制制关键点11包销方式包销期内：：比照以上上3原则包销期外：：按照包销销合同约定定执行等等于开开发商将房房子卖给受受托方，受受托方将来来再卖给业业主63第六条税务务风险控制制关键点11国税函【1996】684：在合同期期内开发企企业将房产产交给包销销商承销，，包销商是是代理开发发企业进行行销售，所所取得的手手续费收入入或者价差差应按“服服务业—代理业”征征收营业税税；合同期期满后，房房屋未售出出，由包销销商进行收收购，其实实质是开发发企业将房房屋销售给给包销商，，对房产企企业应按““销售不动动产”征收收营业税；；包销商将将房产再次次销售，对对包销商也也应按“销销售不动产产”征收营营业税。64国税发【2009】】31号第七条企企业将开发产产品用于捐赠赠、赞助、职职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他企事业单单位和个人的的非货币性资资产等行为，，应视同销售售，于开发产产品所有权或或使用权转移移，或于实际际取得利益权权利时确认收收入（或利润润）的实现。。确认收入（（或利润）的的方法和顺序序为：65国税发【2009】】31号第七条（一）按本企企业近期或本本年度最近月月份同类开发发产品市场销销售价格确定定；（二）由主管管税务机关参参照当地同类类开发产品市市场公允价值值确定；（三）按开发发产品的成本本利润率确定定。开发产品品的成本利润润率不得低于于15%,具体比例由主主管税务机关关确定。66第七条税务风风险控制关键键点1内部处置资产产（如开发产产品转为固定定资产、出租租资产）不再再需要视同销销售67第七条税务风风险控制关键键点2视同销售的收收入确定，税税务机关几乎乎都喜欢第三三种第三种如何计计算（最常见见的观点）收入=（计税成本+营业税金及附附加）×（1+成本利润率））————价内税模式注意这里的15%是成本利润率率不是计税毛毛利率）68第七条税务风风险控制关键键点2第三种如何计计算（大连国国税的观点））开发产品按成成本利润率确确认视同销售售收入的计算算，开发产品品成本利润率率确定为15%（成本系指会会计成本）。。按按开发产品成成本利润率确确认视同销售售收入，计算算公式为：视视同同销售收入额额=视同销售开发发产品的会计计成本/（1-15%）视视同销售收和和应纳税所得得额=视同销售的收收入额-视同销售开发发产品的会计计成本69沪国税所[2009]31号关于转发《国家税务总局局关于印发<房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法>的通知》的通知文号沪沪国税所所[2009]31号

现将将《国家税务总局局关于印发<房地产开发经经营业务企业业所得税处理理办法>的通知》（国税发〔2009〕〕31号）（以下简简称《通知》）转发给你们们，并结合本本市实际，结结合《通知》有关规定补充充如下，请一一并按照执行行。一一、关于开发发产品成本利利润率确定问问题对对《通知》第七条第（三三）款视同销销售中按开发发产品的成本本利润率方法法确认收入（（或利润）的的，其成本利利润率暂按15%确定。70沪国税所[2009]31号二、关于计税税毛利率确定定问题对对符合《通知》第八条第（一一）款规定开开发项目位于于本市范围的的，计税毛利利率暂按15%确定。对符合合《通知》第八条第（四四）款规定属属经济适用房房、限价房和和危改房的，，计税毛利率率暂按3%确定。71沪国税所[2009]31号三、关于企业业集团或其成成员企业统一一向金融机构构借款利息费费用分摊问题题

对《通知》第二十一条第第（二）款所所规定企业集集团或其成员员企业统一向向金融企业借借款，分摊给给集团内部其其他成员企业业使用的，由由实际使用借借款的企业在在年度汇算清清缴申报时向向其主管税务务机关报送相相关资料。具具体包括：企企业集团或其其成员企业向向金融机构借借款的借款合合同复印件、、集团内借款款利息费用分分摊的协议、、实际取得借借款额及支付付利息费用的的相关凭证。。使用借款的的企业分摊的的利息应按财财税〔2008〕〕121号规定税前扣扣除。72沪国税所[2009]31号四、关于企业业计税成本对对象的确定原原则报送税务务机关备案问问题企企业按《通知》第二十六条规规定的原则，，确定计税成成本对象，应应在开工之前前30个工作日内报报主管税务机机关备案，主主管税务机关关在规定时间间内向企业出出具《备案通知书》。上海市国家税税务局上上海市地方方税务局二二ＯＯ九九年三月三十十一日73第七条税务风风险控制关键键点2企业应关注确确认时点的条条件规定，于于开发产品所所有权或使用用权转移或实实际取得利益益权利时，充充分利用这一一条件来进行行规划，争取取资金时间价价值。74国税发【2009】】31号第八条企企业销售未完完工开发产品品的计税毛利利率由各省、、自治、直辖辖市国家税务务局、地方税税务局按下列列规定进行确确定:（一）开发项项目位于省、、自治区、直直辖市和计划划单列市人民民政府所在地地城市城区和和郊区的，不不得低于15％。（二）开发项项目位于地及及地级市城区区及郊区的，，不得低于10%。（三）开发项项目位于其他他地区的，不不得低于5％。(四)属于经济适用用房、限价房房和危改房的的，不得低于于3%。75国税函[2008]299号国家税务总局局关于房地产产开发企业所所得税预缴问问题的通知国税函〔2008〕〕299号一、房地产开开发企业按当当年实际利润润据实分季（（或月）预缴缴企业所得税税的，对开发发、建造的住住宅、商业用用房以及其他他建筑物、附附着物、配套套设施等开发发产品，在未未完工前采取取预售方式销销售取得的预预售收入，按按照规定的预预计利润率分分季（或月））计算出预计计利润额，计计入利润总额额预缴，开发发产品完工、、结算计税成成本后按照实实际利润再行行调整。76国税函〔2008〕〕299号二、预计利润润率暂按以下下规定的标准准确定：（（一）非非经济适用房房开发项目1.位于省、自治治区、直辖市市和计划单列列市人民政府府所在地城区区和郊区的，，不得低于20%。2.位于地级市、、地区、盟、、州城区及郊郊区的，不得得低于15%.3.位于其他地区区的，不得低低于10%。77国税函〔2008〕〕299号（二）经济适适用房开发项项目经经济适用房开开发项目符合合建设部、国国家发展改革革委员会、国国土资源部、、中国人民银银行《关于印发<经济适用房管管理办法>的通知》（建住房〔2004〕〕77号）等有关规规定的，不得得低于3%。提示：建设部等7部门发布的《经济适用住房房管理办法》（建住房[2007]258号）规定，房房地产开发企企业实施的经经济适用住房房项目利润率率按不高于3％核定。78国税函〔2008〕〕299号三、房地产开开发企业按当当年实际利润润据实预缴企企业所得税的的，对开发、、建造的住宅宅、商业用房房以及其他建建筑物、附着着物、配套设设施等开发产产品，在未完完工前采取预预售方式销售售取得的预售售收入，按照照规定的预计计利润率分季季（或月）计计算出预计利利润额，填报报在《中华人民共和和国企业所得得税月（季））度预缴纳税税申报表（A类）》（国税函〔2008〕〕44号文件附件1）第4行“利润总额额”内。79国税函〔2008〕〕299号四、房地产开开发企业对经经济适用房项项目的预售收收入进行初始始纳税申报时时，必须附送送有关部门批批准经济适用用房项目开发发、销售的文文件以及其他他相关证明材材料。凡不符符合规定或未未附送有关部部门的批准文文件以及其他他相关证明材材料的，一律律按销售非经经济适用房的的规定执行。。80国税函〔2008〕〕299号五、本通知适适用于从事房房地产开发经经营业务的居居民纳税人。。

六、、本通知自2008年1月1日起执行。已已按原预计利利润率办理完完毕2008年一季度预缴缴的外商投资资房地产开发发企业，从二二季度起按本本通知执行。。国国家税务总总局二二○○八年年四月七日815个点的喜悦新31号文依然将企企业销售未完完工开发产品品的计税毛利利率授权给各各省确定,但是为了减轻轻企业的所得得税预缴负担担，文件还是是大度地下调调了原先规定定的计税毛利利率水平，而而且还将国税税函[2008]299号所采用的““计税利润率率”用语恢复复为“计税毛毛利率”一词词。对于开发发项目位于省省、自治区、、直辖市和计计划单列市人人民政府所在在地城市城区区和郊区的，，由此前的不不得低于20%调为为不不得得低低于于15％。。对对于于开开发发项项目目位位于于地地及及地地级级市市城城区区及及郊郊区区的的，，由由此此前前的的不不得得低低于于15%调为为不不得得低低于于10%。对对于于开开发发项项目目位位于于其其他他地地区区的的，，由由此此前前的的不不得得低低于于10%调不不得得低低于于5%。82第八八条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点1计税税毛毛利利率率是是项项目目所所在在地地的的计计税税毛毛利利率率，，而而不不是是开开发发商商机机构构所所在在地地的的计计税税毛毛利利率率83第八八条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点2经济济适适用用房房需需要要报报送送有有关关部部门门的的批批准准文文件件84第八八条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点3如果果既既有有经经济济适适用用房房，，又又有有其其他他商商品品房房，，两两种种预预收收账账款款对对应应的的计计税税毛毛利利率率不不能能混混合合适适用用，，应应当当账账上上有有效效区区分分85第八八条条税税务务风风险险控控制制关关键键点点408年分分季季度度（（分分月月））按按照照较较高高计计税税毛毛利利率率预预缴缴的的企企业业所所得得税税争争取取在在汇汇算算清清缴缴时时统统一一汇汇算算掉掉——实际征收收86第八条税税务风险险控制关关键点5特殊情况况处理建建议：开开发企业业在旧房房拆迁改改造中，，以开发发产品抵抵顶应支支付的拆拆迁补偿偿费，没没有收到到补交差差价的，，不做预预售收入入处理；；收到补补交差价价的，差差价部分分做预售售收入处处理；在在产品完完工后，，应视同同销售，，同时结结转成本本。（此此部分政政策不明明确。老老31号下的的普遍遍理解解是预预售收收入只只看货货币形形式的的）87第八条条税务务风险险控制制关键键点6特殊情情况应应对：：对政政府减减免的的土地地出让让金，，开发发企业业如果果已计计入开开发成成本，，则要要作为为补贴贴收入入，计计算缴缴纳企企业所所得税税，如如果没没有计计入开开发成成本，，则不不作补补贴收收入处处理。。88案例：：是代代建还还是预预售某市城城建开开发公公司2008年与当当地商商业银银行签签订代代建银银行办办公大大楼的的合同同。该该大楼楼建设设用地地由开开发公公司向向另一一单位位购入入，建建设项项目立立项手手续也也由其其办理理。银银行根根据合合同约约定按按期与与开发发公司司结算算款项项。89代建房房屋必必须具具备的的条件件1、由委委托方方办理理建设设项目目的立立项手手续2、土地地使用用权属属于委委托方方上述代代建合合同的的实质质是城城建公公司买买地建建房再再出售售给商商业银银行，，完工工之前前属于于预售售90国税发发【2009】31号第九条条企企业业销售售未完完工开开发产产品取取得的的收入入,应先按按预计计计税税毛利利率分分季(或月)计算出出预计计毛利利额，，计入入当期期应纳纳税所所得额额。开开发产产品完完工后后，企企业应应及时时结算算其计计税成成本并并计算算此前前销售售收入入的实实际毛毛利额额，同同时将将其实实际毛毛利额额与其其对应应的预预计毛毛利额额之间间的差差额，，计入入当年年度企企业本本项目目与其其他项项目合合并计计算的的应纳纳税所所得额额。在年度度纳税税申报报时，，企业业须出出具对对该项项开发发产品品实际际毛利利额与与预计计毛利利额之之间差差异调调整情情况的的报告告以及及税务务机关关需要要的其其他相相关资资料。。91第九条条税务务风险险控制制关键键点1准确把把握未未完工工开发发产品品取得得的收收入（（旧31号文直直接叫叫“预预售收收入””）定金、、订金金、保保证金金、诚诚意金金、内内部认认购款款、会会员费费都是是该类类收入入实际征征收与与原外外税法法的预预征有有很大大差别别92关于内内资房房地产产所得得税问问题一内资资房地地产企企业，，2007年度对对预收收账款款按20%的毛利利率（（31号文的的规定定）扣扣除费费用后后并入入2007年的利利润总总额缴缴纳企企业所所得税税，在在原汇汇算清清缴附附表三三《纳税调调整增增加项项目明明细表表》第36行“本本期预预售收收入的的预计计利润润（房房地产产业务务填报报）””已填填写，，比如如是2000*20%＝400万元，，相当当于这这4000万元的的预收收账款款我公公司已已按33%缴纳企企业所所得税税，那那么在在2008年度转转收入入时，，33%与25%之间的的差额额如何何解决决？93关于内内资房房地产产所得得税问问题对预收收账款款实行行的是是按预预计毛毛利实实际征征收所所得税税制度度.税率降降低后后根本本不存存在退退税问问题，，税率率差转转不回回来是是正常常的，，也不不需要要转回回打个比比方，，你2007年销售售货物物收入入8000万，成成本5000万，你肯定定将3000万毛利利计入入07年纳税税所得得按照照33%征税了了，09年6月12日全部部退货货，你你依法法冲收收入和和成本本，形形成的的负毛毛利一一样计计入08年所得得课税税（抵抵消了了其他他项目目的所所得）），你你这个个时候候一样样是按按照25%课税（（实际际是抵抵消了了一部部分税税），，你难难道还还要求求适用用原来来33%的税率率？房地产产E网94第九条条税务务风险险控制制关键键点2没有取取得预预售许许可证证，偷偷着卖卖或者者有炒炒家抢抢着买买，算算不算算“预预售收收入””？实质重重于形形式，，当然然算。。税务机机关：：实质质重于于形式式是是否否违法法不归归我管管有有收收入我我就征征税（（类类似于于对三三陪小小姐和和学校校乱收收费征征税的的矛盾盾）95第九条条税务务风险险控制制关键键点3毛利差差异调调整报报告还还需要要税务务机关关鉴定定吗？？总局态态度暧暧昧只只字字不提提给给地地方留留出立立法空空间（（暗暗藏你你们自自己看看着办办的意意思，，社会会压力力不大大就任任你行行，压压力大大我就就发文文急刹刹车））一定要要注意意各地地关于于税务务鉴定定的要要求96第九条条税务务风险险控制制关键键点4如何结结转毛毛利差差额？？注意：：时点点、口口径和和方法法97国家税税务总总局问题内内容：：2008年房地地产企企业所所得税税汇算算时，，未完完工未未结转转收入入的预预收房房款所所缴的的税金金等（（也含含预缴缴的土土地增增值税税），，能否否在汇汇算时时扣减减？98根据国国税发发[2009]31号规定定第九条条企企业销销售未未完工工开发发产品品取得得的收收入，，应先先按预预计计计税毛毛利率率分季季（或或月））计算算出预预计毛毛利额额，计计入当当期应应纳税税所得得额。。开发发产品品完工工后，，企业业应及及时结结算其其计税税成本本并计计算此此前销销售收收入的的实际际毛利利额，，同时时将其其实际际毛利利额与与其对对应的的预计计毛利利额之之间的的差额额，计计入当当年度度企业业本项项目与与其他他项目目合并并计算算的应应纳税税所得得额。。第第十十二条条企企业发发生的的期间间费用用、已已销开开发产产品计计税成成本、、营业业税金金及附附加、、土地地增值值税准准予当当期按按规定定扣除除。””99结论2008年房地产企企业所得税税汇算时，，未完工未未结转收入入的预收房房款，应按按省、自治治、直辖市市国家税务务局、地方方税务局确确定的未完完工开发产产品的计税税毛利率，，计算预计计毛利额计计入当期应应纳税所得得额，其实实际发生的的期间费用用、营业税税金及附加加、土地增增值税准予予汇算期按按规定扣除除。100如何操作开发产品在在其未完工工前采取预预售方式销销售的，其其预售收入入（包括预预收款定金金、预约保保证金、合合同保证金金）等按预预计计税毛毛利率分季季（或月））计算出当当期毛利额额，扣除相相关营业税税金及附加加、土地增增值税后作作为纳税调调整增加额额计入当期期应纳税所所得额，待待开发产品品结算计税税成本后再再进行计算算调整。计计算公式为为：当当期预预售收入计计入当期应应纳税所得得额金额=∑[当期预售收收入×计税毛利率率－（当期期预售收入入缴纳的营营业税金及及附加＋当当期预售收收入缴纳的的土地增值值税）]101税务局怎么么查预售房房款实地踩点，，假扮买房房1、查预收账账款、应收收账款、其其他应收款款房款、定金金、订金、、保证金都都会被当作作预售房款款102税务局怎么么查预售房房款2、查佣金、、中介费给中介付费费了，却没没有预售房房款？103税务局怎么么查预售房房款3、查应交税税费对地税申报报营业税、、对国税隐隐瞒收入104税务局怎么么查预售房房款4、查银行存存款日记账账莫名其妙地地出现大笔笔存款转入入却不是预预售房款日记账记录录有银行借借款却没有有发现利息息支出（一一定会对借借款合同））编制余额调调节表105税务局怎么么查预售房房款5、到人民银银行去查账账号，是否否有太多的的账号106税务局怎么么查预售房房款6、看现场，，对账目比如，数空空调107国税发【2009】31号第十条企业新建的的开发产品品在尚未完完工或办理理房地产初初始登记、、取得产权权证前，与与承租人签签订租赁预预约协议的的，自开发发产品交付付承租人使使用之日起起，出租方方取得的预预租价款按按租金确认认收入的实实现。108国税发【2009】31号比旧31号文少了一一句话：承承租方支付付的预租费费用同时按按租金支出出进行税前前扣除。这句话删除除后，承租租方支付的的预租费用用依然可以以同时按租租金支出进进行税前扣扣除。（注注意新税法法租金扣除除是按照直直线法分摊摊全部租金金，约定租租金尽量常常规化，不不要少要免免租期、阶阶梯式等概概念，很有有可能一方方会吃亏））109国税发【2009】31号第十一条企业在进行行成本、费费用的核算算与扣除时时，必须按按规定区分分期间费用用和开发产产品计税成成本、已销销开发产品品计税成本本与未销开开发产品计计税成本。。110第十一条税税务风险控控制关键点点所得税政策策需要防止止企业为推推迟税款，，故意将属属于开发间间接费用的的项目，计计入期间费费用。一般般说来，计计入期间费费用对所得得税有好处处，但计入入开发成本本可以加计计扣除，对对土地增值值税有好处处。实际上上企业一般般并不会计计入期间费费用，因为为计入期间间费用影响响所得税的的好处只是是时间性差差异，即使使计入开发发成本也一一样可以得得到扣除，，而计入开开发成本对对土地增值值税的好处处则是实实实在在的永永久性差异异。111国税发【2009】31号第十二条企企业发发生的期间间费用、已已销开发产产品计税成成本、营业业税金及附附加、土地地增值税准准予当期按按规定扣除除。112安徽铜陵地地税的精彩彩补充铜地税〔2009〕57号关于房地产产企业与预预售收入对对应已实际际缴纳的营营业税及附附加、预征征的土地增增值税等，，允许在计计算当期应应缴企业所所得税前扣扣除，但在在以后期间间不得重复复扣除。113取消新办企企业广告费费、业务宣宣传费和业业务招待费费后转3年的特殊待待遇08年以后的新新办开发企企业，在取取得第一笔笔开发产品品实际销售售收入之前前发生的，，与建造、、销售开发发产品相关关的广告费费、业务宣宣传费和业业务招待费费不再享受受递延3年扣除的特特殊待遇，，转为和普普通企业一一样按照新新企业所得得税法实施施条例对三三项费用的的扣除要求求进行操作作。114扣除限额事实上对新新办开发企企业取得第第一笔销售售收入之前前而言，这这些费用在在支出当年年没有实际际收入（预预售收入不不属于实际际收入）的的前提下，，计算扣除除限额的基基数是0，可以扣除除的最高限限额也是0，实实际际上上就就意意味味着着支支出出当当年年无无法法扣扣除除，，对对于于业业务务招招待待费费就就等等于于判判处处了了税税前前扣扣除除的的““死死刑刑””，，而而广广告告费费和和业业务务宣宣传传费费则则可可以以幸幸运运地地无无限限期期继继续续以以后后年年度度继继续续扣扣除除。。115新旧旧衔衔接接08年以以前前成成立立的的新新办办开开发发企企业业在在08年以以前前按按照照旧旧31号文文延延期期3年尚尚未未扣扣除除的的部部分分，，可可以以和和08年以以后后新新发发生生的的三三项项费费用用合合并并在在一一起起按按照照新新企企业业所所得得税税法法及及其其实实施施条条例例的的规规定定，，在在剩剩余余年年限限内内税税前前扣扣除除。。116国税税发发【2009】】31号第十十三三条条开开发发产产品品计计税税成成本本的的核核算算应应按按第第四四章章的的规规定定进进行行处处理理。。117国税税发发【2009】】31号第十十四四条条已已销销开开发发产产品品的的计计税税成成本本，，按按当当期期已已实实现现销销售售的的可可售售面面积积和和可可售售面面积积单单位位工工程程成成本本确确认认。。可可售售面面积积单单位位工工程程成成本本和和已已销销开开发发产产品品的的计计税税成成本本按按下下列列公公式式计计算算确确定定：：可售售面面积积单单位位工工程程成成本本=成本本对对象象总总成成本本÷成本本对对象象总总可可售售面面积积已销销开开发发产产品品的的计计税税成成本本=已实现销售的的可售面积×可售面积单位位工程成本118第十四条税务务风险控制关关键点可售面积，是是指国家规定定的房屋测绘绘部门出具的的确定房地产产可售面积证证书中明确的的面积。建建房(1995)第517号文件规定了了商品房销售售面积测算的的一般标准，，在实践中要要看房管局测测绘大队的测测绘面积，销销售面积以测测绘面积为准准。计算单位工程程成本时，不不能人为扣除除拆一还一的的销售面积，，致使单位工工程成本加大大。119国税发【2009】】31号第十五条企业对尚未出出售的已完工工开发产品和和按照有关法法律、法规或或合同规定对对已售开发产产品（包括共共用部位、共共用设施设备备）进行日常常维护、保养养、修理等实实际发生的维维修费用，准准予在当期据据实扣除。120原国税发【2000】】84号从事房地产开开发业务的纳纳税人的销售售费用还包括括开发产品销销售之前的改改装修复费、、看护费、采采暖费等实际上与十五五条是一致的的，实施条例例释义里边也也有这些内容容121国税发【2009】】31号第十六条企业将已计入入销售收入的的共用部位、、共用设施设设备维修基金金按规定移交交给有关部门门、单位的，，应于移交时时扣除。122第十六条税务务风险控制关关键点代收代缴的维维修基金和预预提的维修基基金是否可以以税前扣除了了？（老31号文明确规定定不可以扣除除，现在删除除了该规定））实事求是的进进行分析123国税发【2009】】31号第十七条企企业在开发发区内建造的的会所、物业业管理场所、、电站、热力力站、水厂、、文体场馆、、幼儿园等配配套设施，按按以下规定进进行处理：(一)属于非营利性性且产权属于于全体业主的的，或无偿赠赠与地方政府府、公用事业业单位的，可可将其视为公公共配套设施施，其建造费费用按公共配配套设施费的的有关规定进进行处理。(二)属于营利性的的，或产权归归企业所有的的，或未明确确产权归属的的，或无偿赠赠与地方政府府、公用事业业单位以外其其他单位的，，应当单独核核算其成本。。除企业自用用应按建造固固定资产进行行处理外，其其他一律按建建造开发产品品进行处理。。124配套的范围非营利性：会会所、居委会会、派出所、、消防、公厕厕、自行车棚棚、露天停车车场或停车设设备、钢炉房房、水塔、电电站、热力站站、室外游乐乐设施、车站站等；营业性：游泳泳池、幼托、、学校、图书书馆、阅览室室、健身房、、医院、邮电电通讯、室外外停车设备、、室外停车交交通设施等；；特殊的：用于于车库的地下下人防；125第十七条税务务风险控制关关键点第一类公益归归业主的、无无偿转公家的的，可将其视视为公共配套套设施，其建建造费用按先先公共配套设设施费处理，，再分配给用用于出售的开开发产品126第十七条税务务风险控制关关键点营利归开发商商，或无偿转转非公家的，，先单独核算算配套设施费费成本，如果果留开发企业业自用转固定定资产（能事事先确定的，，也可直接先先走固定资产产，不通过配配套成本过渡渡），否则单单独作为一个个开发产品（（这个产品就就叫配套设施施）处理。127问答问：开发企业业无偿划拨给给物业公司的的物业用房是是否缴纳企业业所得税？根据本本条规规定，，只要要物业业用房房是属属于全全体业业主的的，或或无偿偿赠与与全体体业主主的，，就可可以作作为公公共配配套设设施处处理，，全额额在税税前扣扣除成成本。。并且且按照照规定定在企企业所所得税税前分分配扣扣除。。128第十七七条税税务风风险控控制关关键点点大体上上分为为3种情况况：作为公公共配配套设设施。。意味味着可可以扣扣除成成本。。作为开开发产产品。。作为为单独独的成成本对对象，，要同同销售售收入入相配配比，，未销销售前前不得得扣除除成本本。自建固固定资资产。。不能能将成成本在在成本本对象象前扣扣除。。需要注注意的的是产产