项目定位会汇报

一、市场分项目地段分项目区域市场简项目区域供求关竞品分目标客户分分析总产品整体定二、产品定地块现状分规划设计出让条件及地方规范解规划设计原规划方案比选及结论（总图方案及指户型分建筑风格意精装范围（大面积精装修2体验2

三、运营节奏与经整盘筹分期组团节奏与全景计投摸分风险汇总3定位会上会3

留石高

本 秋石高上塘高

同协

学树德胜高学树5学校：直达浙幼师第二附属，文澜小学，公里内直达文澜中学、源清中学、浙江大学城市学院。52011年至今区域公寓+大关+桥西）市场供销价02011年至今区域公寓+大关+桥西）市场供销价0 新增供应（期间成交（㎡20152011年2011年至今大关板块供销量0新增供应（㎡期间成交（㎡533172015说明：数据来源于瑞谷数据库，统计截止区域区域公寓市场各面积段产品供销及去化周期（月）情760100方以100-120120-140140-200200方以存年均去去化周期（月区域100-140方供应量较少，需求量明显大于供应量，去化周期较长；受7090政策影响，区域100方以内、140-200方供应为主，该面积段未来二手房竞争压力较大273、（精装修82、130、90-273、（精装修82、130、90-（精装修90-86-71、89、12088、89、2014年、2015年仅两新盘面市，价格在2.2-2.7万/㎡（毛坯城市风大河宸万和玺远运河宸碧国际说明：数据来源于瑞谷数据库，统计截止至以下排序按存量大小先后

140-200舒适改善产品，存量8.4万方，月均去化0.5万方，存量预计去化16个月，存量集中在碧玺、吉祥、20702100㎡以主流刚需产品，存量7.6万方，月均去化1万方，存量预计去化7个月，存量集中在东新府、万和玺园、万家星城（㎡（月110100417200㎡以存量4.1万方，月均去化0.3万方，存量预计去化13个月，存量集中在碧玺、建国际城、清水公寓（万㎡（㎡（月4000120-140主流改善产品，存量4.1万方，月均去化0.6万方，存量预计去化6个月，存量集中铁建国际城、新府、万家星城（㎡（月20—2066100-120相对空白市场，仅个别项目设置，且处于尾盘阶段，存量共0.48万方，预计去化周期在12个月，集中在东新（㎡（月1260综上所述：100-140方恰逢市场机会点，市场存量较少，去化周期较1.41.4中国铁建·国际项目基本信88-138135-19770年大房：户浙江投•：15年相比14年，各产品线价格均有上涨，以100㎡以下产品涨幅最高，达1000元/㎡；目前签约均价22182元/销售情况：100㎡以下产品主力供销，现处于尾盘销售，存量集中在120-140㎡产品，以及140㎡以上大户型产品户型配套占库存套去化021 优优势：户型方正；南北通透；类双套房设计，更具便利性劣势：三房设计功能实用性不足 面积少，房屋面宽尺度不够奢适；储藏空间小飘窗改1.41.4滨江·万家星二居室8088-138板楼70年大： 数•：15年相比14年，各产品线价格均有上涨，以120-140㎡以下产品涨幅最高，达1500元/㎡；目前签约22119/㎡销售情况：100㎡以下产品主力供销，部分产品由88方两房组成，现处于尾盘销售，存量集中在150-200㎡产品60物业组成：级大盘，三期开发，29幢组 优势：南优势：南北通透；类双套房设计，更具便利性1.41.4绿城·运河宸项目项目基本信联排，小板楼： 数：目前签约30156/㎡，相对价格较为稳定物业组成：14幢90～190平方绿城二销售情况：以90方左右小户型产品为主力供销，存量0.15万方，基本物业组成：14幢90～190平方绿城二3/优优势：南北通透；双厅设计，连通侧边大阳台以相邻尾盘楼盘建国际城成交客户为例

置业目 120-140客户脸谱100㎡以内：杭州人为置业主力，考虑首置、学区改善以及养老、老小区改善 关注环境、学区，省内客户置 偏轻，经济水平相比更优 客群主要分为两类地缘性客户：区改善置业、工作在市区客户学区置业为主，例：潮鸣、湖滨、凤起路沿线等，主要考虑学区、交通、地段等因素。段样本段样本占18岁及以19-25-31-35-46岁及以空小项目名样本占滨江万家星绿城运河宸万和玺建国际小面积样本项目名样本占滨江万家星绿城运河宸万和玺建国际小面积样本占付款方 样 占量抵押 分期付 付 小 100-120-140-160-180以小客户来样本占杭州省外新杭州省内新杭州省内省内小100㎡100㎡以内|客户地国际城地地院居住/工作 频三塘桂 居住/工作 频三塘桂 三塘兰 三塘南 大浒东 灯塔豪 美林 名城燕 塘河新 西湖国际科 6666655555555998887777

国际城6433332苑222场222222222222农港路号222区2222222222园222140㎡以上|客户地 城城北客（主力城西客（次主力城中客（次主力 城北客户（地缘性客户 户型（㎡套型面积（㎡套内面积（㎡ 户型面（㎡ （套型套内+附加面积（㎡本案C建135以目 加入装修成本，假设以4000元/㎡为标准，建套均总价351万，本案392万，总价差距41万，面积差距24.79方，折算回该面积销售单价16539元/㎡，低于市108320恬逸三 储室㎡3601203801、产品单、总价面积预整盘均单元预总精300-340350万-410400-480350万-400【绿城·月底11月初加推1号楼189方四房，预计总价590万左右3、卖

本拱墅秋项目拱墅区项目拱墅区1公里范围内有杭幼师第二附、文澜小学、学浙大城市学院2公里范围内则有中大银泰城杭、城北体育公园、距武林门6.5公里 地块四至情况地块四至情况2、项目北侧：文澜小3、项目东北侧：未售住宅用浙大城市学 蔡马 FG04-R21-02地⑥ FG04-R21- FG05-R22-⑤FG05-R21- 沿蔡马 纳德自由酒 文澜小

FG05-R22-01地 地阳面积12%。2.阳台（入户花园）在主体 政策类当地政策1日受遮挡建筑至少一个居室满足22车位配机动车停车位90-140，1.2辆/户；非机动停车位90-140，1.8辆/户。（地上车位占3建筑形建筑面宽与建筑间距有关，L距（米）H（米）240.3S（米）4建筑间从建筑外墙算起，阳台部分超过面宽70%，由阳台处算起平行布置(50米-75米建筑)主要朝向最小间距28.8米，山墙最小间距15.6米5退1.(50米-75米建筑))退2号支路9.6米，退皋亭坝路6米，退规划支路6米，退绿地3米2.低层建筑退2号支路5米，退皋亭坝路3米，退规划支路3米，退绿地2米6跃层客厅客厅通高不超过257阳台（入户花园阳台（入户花园）底板面积不超建筑面积12阳台（入户花园）在主体结构以外计一半面积，主体结构以内计全面积阳台（入户花园）进深不得大于2.4米8凸凸窗外沿凸出外不得超过0.7米，底板高于室内9尾气汽车库尾气井须通至小区最高楼顶，不计建筑面积设备平设备平台90㎡以上可做5㎡，不计建筑面立面构应立面需要可做立面构物业配物业办公用房为地上建筑面积的千分之四，物业经营用房为地上建筑面积的千分之三公共服务按杭州基层社区级计128㎡/百户停车位无销售，只有使用权 一、价值最大1、根据周边项目调研，户型面积控制在110-140㎡改善型户型为主2、在当地规范允许范围内尽可能增 面积3、控制户型面积与总价，提高销售单价4、总平规划做到景观 ，达到最大化价值化二、产品配置与定位适成熟产单体（户型）设计原则 成熟产品并适度创 ·减少车库开利用蔡马桥与现有场地之间约3.5米高差，合理确定设计标高，最大限度减 室土方开挖车行出车行出车行人行向为正南向面朝花园；七栋点式住宅沿蔡马河及规划支错落布置，视野开敞，日照充足。8栋住宅主，节约用地借景。地块北端设一栋板总平特点：围合式布局，视线通透，充蔡马地块经济技术指项数所占用地面总建筑地上计容建筑面其住商公共配套用其物业办物业经开闭养老设市政公其公不计容建筑面其公面居住户户居住人人占地面容积建筑密机动车个其地客停车 1-1 车车库为两层，负一层车库面积25052㎡，负二层车库面积10900㎡， 车位856个，单车位面积约42㎡，小区总体车位配比按1:1.3配置负一负一层车负二层车 车车库结构形式计划采用车库结构形式计划采用7.9米*5.4米柱网，无梁楼盖，车库层高3.3米也可能采用无梁小柱网地库，后期比选后决定范围商公共配套用公共配套用其物业办物业经社区服开闭养老设市政公其收集公2.5总图方案及指标-层位置及意利层，为业主们提供生活以及休配套设施：作为业主的会客厅等功能①②③⑦大堂式①②③⑦运营,可配备小型泳池大景观，面积约13000纯人车分流，车位配比一层全，100%绿化儿童活动场地，面积1000运动围合跑

产品类套面积（㎡产品类套面积（㎡数比房间数108户3房2厅2120户3房储藏卫（跃层）户 （边套）户4房2厅2139（2T2）户4房2厅2合120户型占139户型占2.6 D户型特点1、真实1梯1户2、四开间4、四房两厅两卫，全明户型，主卧3.8

5、南向超大转角阳台，充受室外空间6、带有独立小贮藏间2.6 面名户型（㎡）面积（㎡套面积（㎡公摊（㎡公摊（公摊/套型阳台投影面（㎡户型面（㎡率 /套型阳台板比面积（㎡D户四房两厅两2.6139㎡+110110120 3300 C户型特点12、四房两厅两卫，全明户型，主卧3.83、南向三房，横向南阳台全拉通4、带有独立小贮藏间

B户型特点12、三房两厅两卫，全明户型，主卧3.83、南面横南阳台全拉通4、带有独立小贮藏间2.6139㎡+110110120 面名户型（㎡）面积（㎡套面积（㎡公摊（㎡公摊（公摊/套型阳台投影面（㎡户型面（㎡率 /套型阳台板比面积（㎡A1户三房两厅两B1户三房两厅两C户四房两厅两2.6120㎡+110110120E`户BE`户30003900E`户型跃

E1、复式结构，竖厅设计，3+123、4

A12.6120㎡+110110120BB户E`户E`户型跃面名户型（㎡）面积（㎡套面积（㎡公摊（㎡公摊（公摊/套型阳台投影面（㎡户型面（㎡率 /套型阳台板比面积（㎡A3户三房两厅两B3户三房两厅两E户三房两厅两2.72.72.82.8精装标准精装标准精装标准精装标准8栋住栋1-8数762432200/2700（2.92.9待建道范围(-1层2.9面积（㎡硬装造价（元㎡软装造价（/㎡备占地面积（平米景观面积（平米约含售楼处面积（平米约样板房面积（平米约是否为实体样板是是否设置外展是含100接房接房下沉庭恒温泳下沉庭身，恒温SPA服务通过下沉2.92.95#地块开工时间：2015年12

6#:售楼中开盘时间：2016年8 7#地块开工时间：2016年3月开盘时间：2016年104#地块开工时间2016年3月

开工时间2016年3月3#地块开工时间2016年3月

2#地块开工时间2016年3月

1#地块开工时间：2016年3月开盘时间：2017年12开盘次首二三四五六七八合开盘时年月 年月年月年月年22018年524个开盘预均货值（亿元32132138475620166.8+0.36（车位）=7.16））=6.4 56567业楼业楼可售面（平米均价（元/平米货值（万元51.9162.448312合计首开货值：4.35运营节奏—分期、组团规；业态组住商车方856（个均21.6货22.51.321.85657465748312业态分////阶 开始时完成时建售楼部、样板房方案设计及确2015-11-2015-12-售楼部、样板房施工图设2016-2-2016-3-总包单位招投2015-11-2015-12-总包单位进2016-1-结构封2016-1-2016-4-落2016-4-2016-4-景确定设计分供2016-2-确定方案及成本测2016-3-2016-3-确定施工图成本测2016-3-2016-3-施工单位招投2016-3-2016-4-景观施工进2016-4-2016-6-景观验收并移2016-6-装确定设计分供2016-2-确定方案及成本测2016-3-2016-3-施工单位招投2016-3-2016-4-施工进2016-4-2016-6-2016-6-2016-6-开2016-6