徐州B-地块概念设计

徐州B6-1地块规划与建筑方案2011.05基地现状1原规划地块范围用地性质用地面积容积率建筑面积B4-3：影剧院用地81408平方米≤0.865126平方米B6-1：商办用地55838平方米≤4.5251271平方米一、基地现状及设计条件B4-3B6-1B6-1B4-3现规划地块范围用地性质用地面积容积率建筑面积B4-3：商办用地81408平方米≤3.5

284928平方米B6-1：商办用地55838平方米≤4.0223352平方米二、基地现状及人流方向分析B6-1地块东西长度为230米，南北向长度275米；B4-3地块东西最长350米，最短约为283米·，南北最长365米，最短约为258米；基地东侧及北侧有大量的商办、商住及居住用地，有充足的外来人流；方案一为B6-1地块设计，方案二为B4-3及B6-1整体设计；由基地现状可知，地块东侧有规划主题公园及城市绿地，北侧为商办用地，南侧为政府办公用地；商住商办商办商办商办商办商办商办商办商办商办商住商住商住商住商住二类居住用地二类居住用地政府办公用地公园人流周边地块人流城市绿地河流周边人流聚集地块政府办公用地本案用地三、设计难点分析设计难点：1、基地东侧的城市绿地景观良好，如何既保护绿地的本身景观，同时又加以利用来提升本地块的土地价值？2、基地进深最深入为230米及350米，如何提升基地内部的商业价值，增加人气？3、如何将周边人流有效引入地块内部？4、B4-3地块容积率为3.5，包含占地面积较大的65126平方米影剧院及SHOPPINGMALL，如何在此情况下保证高容积率？5、基地限高100米，其中B6-1地块南侧考虑配合南侧政府办公楼的城市形象，设计将南侧建筑高度控制在80米左右，如何在高容积率下达到各功能区域间的协调以及空间上的平衡？商住商办商办商办商办商办商办商办商办商办商办商住商住商住商住商住二类居住用地二类居住用地政府办公用地四、设计重点分析设计重点：1、临公园的建筑要充分利用景观优势2、合理利用基地长宽空间，达到地块价值最大化3、设计时注重塑造城市空间形象，与区域空间相协调4、公共空间是使人流停留的重要空间，本案要重点通过对内部广场等公共空间的设计来增加商业氛围。5、通过建筑设计的手法，进行人流的导入以及内部人流的引导，使地块内的商业价值提升。商住商办商办商办商办商办商办商办案例分析23空间丰富流畅，易于营造良好的商业氛围，形成强烈场所感的同时为人们提供不同的购物体验，给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者在这里进行社交生活。购物内街设计为峡谷式，满足购物者的猎奇心理，为商业带来长久的人流吸引力。案例分析：难波公园错落有致的购物空间，营造出强烈的场所感峡谷式商业内街将活动和流动的概念，融入空间与钢筋水泥结构里整个建筑的结构不是以层层楼面切割空间，而是空间与空间衔接成流线的体验。来往人流有如水里飘来游去的鱼儿通向屋顶平台供游人娱乐休闲。案例分析：新加坡Vivocity3街角布置吸引力较强的商铺，便于人流的引入，增加商业人气。街角布置棒约翰及屈臣氏街角布置一茶一座及国美案例分析：大宁商业广场3反例——沿张扬路布布置大量餐餐饮，导致致大量人流流阻断在张张扬路上，，无法将人人流引入内内街，内街街人气不足足，气氛萧萧条。将吸引力较较强的商铺铺布置在商商业区纵深深部位，便便于人流的的引入，增增加商业人人气。张扬路沿张扬路布置大量商业，人流聚集。内街人气不足，气氛萧条内街张扬路案例分析：：新大路广广场方案一3—视觉效果及及设计理念念规划平面视觉效果徐州B6-1项目数值单位备注总用地面积55838㎡

地上建筑面积220400㎡

其中商业41800㎡

办公56000㎡标准层按1500计算类住宅122600㎡建筑密度40%

绿地率20%

容积率3.95

规划分析规划部分人流通过屋屋顶平台进进入上层商商业通过峡谷通通道进入内内部中庭，，发散至各各方向商业业内街类住宅人流流类住宅人流流类住宅人流流办公人流“购物公园园”的构想想通过缓坡台台阶串联屋屋顶平台，，逐渐深入入地块腹地地，使商业业与城市绿绿地形成渗渗透关系，，为购物者者带来如漫漫步公园般般的购物体体验规划分析规划部分逐渐抬高的的屋顶花园园，形成立立体景观空空间，与城城市绿化形形成互动关关系城市绿化规划部分主要交通流流线分析鸟瞰示意1视觉效果鸟瞰示意2视觉效果商业空间示示意1视觉效果商业空间示示意2视觉效果局部效果示示意1视觉效果局部效果示示意2视觉效果局部效果示示意3视觉效果设计过程演演变1、基于道路路及城市空空间关系，，生成方形形原始体块块2、呼应东侧侧城市绿化化，生成斜斜面3、形成阶梯梯式绿化，，并分析人人流集散方方向4、根据上步步人流方向向切割体块块，形成商商业内街5、置入高层层体块6、完整体型型效果设计理念本案以“购物公园园”为设计计主题，衍生出一系系列设计理理念，以回回应项目所所处基地的的自然特点点及其独特特空间1、峡谷式商商业内街峡谷式商业业内街不仅仅串联起整整个地块的的商业，保保持动线的的连贯同时保证一一层公共空空间的灵动动自由，满满足人们购购物时的探探索欲望，，并且可使使商业的有有效面积明明显增加2、沿公园界界面缓坡上上行的露台台式商铺—城市绿洲普通的商业业街设计会会导致部分分地块内部部的部分店店面成为商商业消极空空间；将景景观完全融融入到建筑筑内部，并并达到与自然和谐谐共处，营造出可可休憩的交交流场所，，使消费者者停留时间间延长，地块商业价价值得到进进一步提升升设计理念设计理念3、交错丰富富的水平联联系各层都设计计有连廊，，联系内街街两侧商业业，叠加后后产生丰富富光影效果果，增加购购物的趣味味性，为本本商业带来来活力1设计理念商业价值的水平递减原则主空间次空间商业价值的垂直递减原则地面层二层三层4、商业价值值的递减原原则较大规模的的商业空间间难免要形形成主空间间与次空间间，而从主主空间到次次空间的人人气急剧下下降，就是是商业价值值的水平递递减。商业空间地地面层的人人气最旺，，按照竖向向交通的层层数依次递递减，就是是商业价值值的垂直递递减。如何提升商商业价值，，避免递减减原则？1、增加一层层开口，形形成曲折的的界面，增增加展示面面的长度1设计理念2、设置动态态的水平及及垂直流线线在每层形成成丰富的水水平交通系系统，保证证上下层间间交通流畅畅，并结合合屋顶花园园形成移步步易景的动动态效果，，弱化“在楼楼上”的感感受，吸引人流流到达地块块内部以及及上层店铺铺地铁站点商业平面商业一层平平面零售商业主力商业餐饮部分塔楼部分屋顶花园景观叠水城市绿化城市绿化渗渗透周边地块人人流周边地块人人流周边地块人人流MM垂直直交交通通商业业平平面面商业业二二层层平平面面零售售商商业业水平平交交通通餐饮饮部部分分塔楼楼部部分分屋顶顶花花园园屋顶顶平平台台垂直交交通商业平平面商业三三层平平面零售商商业水平交交通休闲娱娱乐塔楼部部分屋顶花花园屋顶平平台垂直交交通轻餐饮饮4方案二二—视觉效效果及及设计计理念念规划平平面（（一））规划部部分24F24F25F24F24F25F22F25F22F25F20F20F3F1F1F4F5F徐州B6-1用地性质商办用地用地面积55838地上建筑面积223765其中

单层面积层数限高楼栋数合计高层纯办公14851880253460186105纯办公148525100137125类住宅81020100232400类住宅131524100263120多层一层1404037660二层12780三层10840建筑密度40.73%绿化率21.00%地下建筑面积52000总建筑面积275765容积率4.01徐州B4-3用地性质商办用地用地面积81408地上建筑面积256365其中

单层面积层数限高楼栋数合计高层纯办公148525100137125163365类住宅1315241004126240多层影剧院及其他13000510016500093000集中商业70004100128000建筑密度32.85%绿化率21.00%地下建筑面积52000总建筑面积308365容积率3.15规划分分析（（一））规划部部分类住宅宅人流流类住宅宅人流流办公人人流类住宅宅人流流商业人人流地上商商业人人流地下商商业人人流“城市市动力力带””的构构想通过简简洁清清晰的的流线线设计计，以以及地地下、、地上上多层层次的的立体体交通通，使使各地地块间间保持持紧密密的联联系，，为购购物者者带来来舒畅畅的购购物体体验，，以此此来体体现现现代城城市高高效、、迅速速的节节奏，，同时时为区区域发发展带带来活活力规划平平面（（二））规划部部分25F25F25F25F25F25F22F25F22F25F20F20F3F1F1F4F5F徐州B6-1用地性质商办用地用地面积55838地上建筑面积223765其中

单层面积层数限高楼栋数合计高层纯办公14851880253460186105纯办公148525100137125类住宅81020100232400类住宅131524100263120多层一层1404037660二层12780三层10840建筑密度40.73%绿化率21.00%地下建筑面积52000总建筑面积275765容积率4.01徐州B4-3用地性质商办用地用地面积81408地上建筑面积271040其中

单层面积层数限高楼栋数合计高层纯办公146025100136500170540类住宅146024100135040类住宅146025100136500类住宅125025100262500多层影剧院及其他135005100167500100500集中商业82504100133000建筑密度31.58%绿化率21.00%地下建筑面积52000总建筑面积323040容积率3.33规划分分析（（二））规划部部分类住宅宅人流流类住宅宅人流流办公人人流类住宅宅车流流商业人人流地上商商业人人流地下商商业人人流区域视视线通通廊“视线线通廊廊”以区域域节点点—超高层层建筑筑与区区域景景观湖湖面为为空间间轴线线，将将B4-3地块有有机分分割，，将集集中商商业及及影剧剧院布布置于于地块块东南南角，，与B6-1地块商商业产产生呼呼应鸟瞰示示意1视觉效效果鸟瞰示示意2视觉效效果商业街街空间间示意意1视觉效效果商业街街空间间示意意2视觉效效果局部效效果示示意1视觉效效果局部效效果示示意2视觉效效果本案以以“城市市动力力带””为设计计主题题，以以清晰晰明朗朗的平平面流流线及及空间间流线线展开开设计计，以以此来来体现现现代代城市市高效效、迅迅速的的节奏奏，为为本区区域发发展带带来活活力1、物业业布局局设计计B4-3地块现现规划划要求求为商商办用用地，，包含含大型型影剧剧院、、SHOPPINGMALL及高层层商办办；因此，，方案案二在在B6-1地块设设计时时注意意对两两地块块物业业形式式加以以区分分，通通过高高层与与多层层的分分区，，减小小地块块相对对进深深，将将商业业布置置于临临城市市绿化化一侧侧，集集中设设置灵灵活度度较高高的可可售型型商铺铺总平面面1设计理理念高层区区域高层区区域大型影影剧院院及SHOPPINGMALL可售商商铺型型商业业街设计理理念2、设计计下沉沉商业业街下沉式式商业业街通通过地地下通通道将将主题题公园园以及及B4-3、B6-1两个地地块进进行空空间整整合，，有效效的吸吸引人人流，，形成成良好好的商商业氛氛围，，使两两地块块形成成完整整的商商业界界面，，同时时保证证各层层公共共空间间的灵灵动自自由，，其中中下沉沉空间间通过过体块块收放放，为为人们们提供供休闲闲及停停留场场所，，并且且可使使商业业的有有效面面积明明显增增加下沉商商业鸟鸟瞰3、沿公公园界界面沿公园园界面面由点点式沿沿街商商业及及带状状商业业形成成错落落关系系，呼呼应主主题公公园的的自然然特点点，并并使内内部商商业街街也具具有景景观视视线，，增加加购物物的舒舒适性性设计理理念设计理理念4、三首首层强调商商业的的时效效性，，方案案二创创造性性的推推出了了“三首首层””的消消费聚聚集模模式，不仅仅有传传统的的“基基础首首层””可以以聚集集繁华华的商商业人人流，，更增增加了了下沉沉商业业街及及二层层北面面与规规划SHOPPINGMALL相连的的“双双增值值首层层”，，弱化化了城城市道道路对对人流流的阻阻隔效效应，，让南南北往往来的的人群群如织织交汇汇，加加强了了人群群停驻驻的层层次，，实现现了建筑、、景观观与消消费体体验的的高度度结合合设计理理念5、商业业