地铁商业价值案例分析

地铁上盖商业专题学习商业管理部2011.3购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业——类型及概念剖析地铁即地下铁路，指建在地下的干线旅客铁路，广义上则包括各种城市轨道交通工具；

地铁上盖商业物业指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与提升。广义上的地铁上盖商业物业不仅包括地下车站的上盖商业建筑，也包括从侧面天桥廊道连接地面或高架地铁站的商业建筑；

相关分类：

与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业，地铁上盖商业物业属于车站连通商业，后文将详细介绍；

词典地铁上盖商业物业——类型及概念剖析

站内商业定义（日文：EKI-NAKA）：

指在车站里所规划出来的商业经营空间，一般直接位于地铁车站或者火车站内部，对于站内客源具有独占性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营；

日本站内商业的发展：

站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺，以及在长途客车月台附近设置的许多快餐店、便当店和土产点；随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦；东京地铁公司鉴于站内商业表现突出（知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳），决定加大车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度；注：除日本站内商业外，香港地铁公司、首尔地铁公司和巴黎地铁公司也都非常擅长地铁商业；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析

我国站内商业（地铁）：

我国多数地铁车站只有零星的车站商业，商铺大多设置在地铁站厅的公共空间，如过道、出入口等处，提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务；少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端，且大多销售低端地摊商品或大众商品，典型：已停业整改的上海地摊徐家汇站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买购物中心和上海站的三叶眼镜市场等；近期新规划改造的一批地铁车站商业项目已有所改进，典型：上海人民广场站站厅闸机外的地下金三角上海申通地铁公司自行打造的METROMORE地铁生活馆、最新开业的9号线打浦桥站上海日月光购物中心（整个地铁站的所有出入口都彻底包裹在购物中心内，客人进出站必须经过购物中心商场）等；此外，部分机场、游轮城也与地铁轨交站相连通，借助地铁和多种交通工具形成的交通枢纽港和旅客优势，也形成了某种特殊的地铁上盖商业综合体，典型：香港机场非禁区内的航天城翔天廊购物中心、香港上环港澳码头的信德中心；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析

我国站内商业（火车站）：

我国大陆地区火车站站内商业以往仅有”麦当劳、肯德基、永和大王“等几家快餐店和便利超市，传统城市火车站拥有的大型配套商业却是环境脏、乱、差等不适合乘客需要的传统专业市场；随着我国”公交化“运行的高频率城际铁路和城际高铁相继或即将投入运行，商务客与中高端旅客、中低档客源逐渐分流，大量高铁车站配套购物中心纷纷投入建设，典型：上海虹桥火车站拥有约5000㎡现代化商场，引入了近50个著名连锁品牌商家（如万宁、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、银行、书店等）

火车站内数万㎡的大型商业（购物中心）可资借鉴参考的国内案例目前尚很少（如上海南站银泰百利时尚购物中心等），而海外成功案例则较为普遍，如德国柏林中央车站购物中心、美国纽约中央火车站、台北车站的微风广场等；站内商业地铁上盖商业物业——类型及概念剖析车站连通商业定义：

指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目；类型：

车站连通商业定义特点典型

商业物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型地下商业街

该类商业多数经营流行服饰或其他特色中低档时尚商品南京莱迪地下购物中心、广州流行前线、北京西单地铁77街购物中心、东京八重洲地下商城地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面（通常为地下一、二楼或地面二、三楼）与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心商业项目得以通过地铁口和地上商业实现有机结合，分享依靠地铁口交通便利优势带来的巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心深圳万象城、中信城市广场、上海龙之梦、深圳益田假日广场购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式

地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式主要有以下两种：

无缝直通模式（标准地铁上盖）间接连通模式（准地铁上盖）空中连廊城与地下城（地铁商圈）三种接驳模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式

无缝直通模式定义：

指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场；典型：

深圳益田假日广场通过地下二楼的通道与地铁连接；上海中山公园龙之梦购物中心通过地下商场和二楼商场分别和上海2号线和3号线无缝连接；上海日月光广场彻底将地铁站独占在购物中心地下二楼商场内（成为商场内的地铁站），使项目成为上班族的“下班第一站”；香港新翠花园位于柴湾地铁终点站，商场的底层由商业空间和小巴车站构成，二楼的主要功能是地铁站台，商铺毗邻而建，三楼则是与地铁站台相临的商铺，整栋楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧临而建，商场的屋顶平台是住宅的中心花园；

无缝直通模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式

间接连通模式定义：

指购物中心距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁站进入商场内；按通道的长远距离，间接连通模式又可分为短距离间接连通与中长距离连通。短距离通道无疑比中长距离通道更具商业交通优势，但长距离间接连通模式依然为顾客提供了很大便利，较之于无任何通道连接地铁站的商业物业仍然有更强大的吸纳客人能力，100米的地下通道往往要耗资上千万，平均每延长1米就要花费10万余元；典型：

上海迪美广场和香港广场南座必须先经过香港名店街和太平洋百货淮海店才得以连接人民广场地铁站；香港铜锣湾的时代广场的地铁通道就距离地铁站台非常远，但每天依然吸引了源源不断的客源；注：大陆虽然临近地铁站点的购物中心数量并不少，但可真正成为地铁上盖商业物业的项目比例却远低于香港，当然政府与地铁公司是否给力支持也很关键；

间接连通模式地铁上盖商业物业——与地铁站接驳模式空中连廊城与地下城定义：为了将众多分散的商业物业集聚起来形成紧密的连接，增强商圈的便捷性和吸引力，需要更便捷、更人性化的行人步道系统。“空中连廊城”或“地下城”将商圈内各商场裙房的二楼或地下室彻底连通形成网络，通过二层连廊、步行街、步行通道和地下空间，使整个商圈的步行体系连成一体化网络；典型：

加拿大蒙特利尔市创建了巨型“地下城”，通过超大规模的地下通道，将多个不同商圈彼此相连，形成地理位置上既分开又彼此相连和影响的特殊“商圈集群链”；国内正在尝试类似的规划，如上海五角场下沉式地下广场和静安寺地下城、北京西单和深圳人民南架空连廊等，其中上海五角场由于下沉式广场取代了行人地面道路交通，使得五角场万达广场地下室商场—城中城商铺的租金以及业绩均比万达广场一楼铺面更佳；

空中连廊城与地下城购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响地铁网络建设初期地铁网络建设中期

地铁网络建设后期三个建设阶段不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响对核心商圈的影响：城市的第一条地铁线路基本会在核心商圈设立站点，借助迅捷的地铁动脉，传统核心商圈的可达性较以往大幅提高，客人的时间成本大为降低，其商圈辐射范围和吸引力进一步扩大，核心商圈的是商业物业赢得品牌提档升级良机，其商圈能级有所提升并形成一定的垄断优势，但不足以彻底颠覆整个商圈多年来的基本定位；注：地铁建设过程中的开挖阶段要通常要持续两年甚至更长，该阶段的围板施工和交通调整对核心商圈负面影响较大，因此需要商业物业经营方在地铁施工期努力的招商和培育；对非核心商圈的影响：

由于地铁沿线土地开发的廊道和辐射效应以及区政府的推动，各类商业地产项目点也顺延着地铁沿线进行布局和外延，非核心商圈的大型商业地产项目随之大量涌现，同样，对优质商户资源与潜在消费客群的竞争也变的激烈起来，许多项目初期营运注定将经历波折与变数；对策：大学城、工业园科技开发区等特殊商圈的地铁上盖商业项目的经营情况主要取决于如何挖掘自身商圈文化底蕴和特色进行主题塑造（如青春主题、成长主题、爱情主题、友谊主题、科技主题等）；

地铁网络建设初期不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响定义：不同规模的城市地铁网络建设中期不尽相同，特大型城市地铁线路达到10条可能才刚达到网络建设中期阶段（例如如今的上海和北京），而许多中型城市可能2至4条就达标了；特点：

达到网络建设中期时，商业地产开发项目和各类零售商加速向地铁站点集聚，并以站点为据点圆心辐射分布，形成零售商业环，商业布局越来越偏重于圈状商圈（如上海徐家汇和五角场）；多条地铁轨道交通的交汇点形成的换乘枢纽逐渐发育成为城市的各级副中心，交通枢纽型零售商业模式（如香港又一城和上海龙之梦）开始出现；部分具有商圈先天优势的地铁换乘枢纽站的辐射优势开始凸显（如上海人民广场和香港中环），网络化的多中心商圈格局逐步成型（例如上海发展出了十大市级商圈），某些核心传统商圈的超级霸主地位逐渐有所减弱，近郊新城大型住宅区的购物中心项目依托轨交站点开始加速发展（如上海百联南方商城）；

地铁网络建设中期不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响地铁线路既能带来大量外来客流，也能造成本商圈客流大规模消失，对于某些实力不强或尚在培养其的商圈而言对策如下：

由于地铁网络使各商圈的辐射范围扩大，商圈彼此间的竞争加剧，各商圈应注意强化自身特色，进行互补型经营，避免恶性竞争；对商业的影响；没有地铁站点通过的传统商圈开始有所衰落，典型：上海四川北路和南京湖南路商业街；位于市中心传统条状商业街上距地铁站出口500m以外又不具备足够车位的中型商业项目可能由于孤岛效应而有所衰退，典型：上海淮海路上的伊势丹百货；由于地铁线路的延伸或车站的改造，偶尔会导致某些地铁上盖商业项目不再拥有优势，典型：上海传奇广场，由于地铁2号线延长导致张江地铁站由高架车站改为地下车站，使其不再紧邻地铁站；地铁网络建设中期不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响特点；随着城市规划的地铁网络基本成型形成发达的轨交网络，远郊导入人口的数量和质量均大幅提高，有地铁站点通达的远郊新市镇上去开始逐步发力，商业地产项目发展的中心或由市区向郊区城镇转移；整个城市初步形成完善的商业空间网络化布局—核心商圈、多个区域商业中心、众多社区商业中心以及边缘新城/郊区商业中心同时并存，繁荣发展，典型：香港；注：地铁对于城区面积巨大，地面交通严重拥堵，停车位难觅且停车费高昂，生活节奏快的城市的商业会造成很大的影响，对于地面交通顺畅，停车很便利的城市商业而言，意义并不是很大；地铁网络建设后期购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目特点全国典型地铁上盖购物中心分类表：

分类表不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响定位方法：对于核心商圈的商业性车站的地铁上盖商业物业而言，本来就有充足的客流量和人流量，足以支撑高端定位商业物业的营运，连接轨交站属于锦上添花，因此可以适度提升品牌组合，但要注意城市逐步空心化可能造成的某些负面影响；具体采用中高端时尚定位、个性化特色项目或其他，必须以科学的市场调研为基础，各个城市情况各异，道路拥堵程度不一，商圈发育程度不同，商务与商业侧重不同，富裕人群比率和构成不同，因此主力消费群也不同，因此不能不顾自身条件盲目复制是不行的；发展：核心商圈的中型地铁上盖商业物业早期几乎全部有擅长招商且坪效（每坪的面积可以产出多少营业额）最高的百货商整体租赁经营，如上海徐家汇太平洋百货、北京复兴门百盛等；随着租金不断攀升和可招商选择的品牌的日渐丰富，核心商圈又是高端新品牌登陆城市首选之地，故部分新建的购物中心和已进入成熟期的项目已开始去主力店，不再引进大体量的百货商场，转为引进附加值和租金都更高的快时尚旗舰店、小型潮流百货、精品超市、休闲娱乐等次主力店以及全城独有品牌新店进驻，以提高综合效益；核心商圈站点不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响特点：借助地铁轨交的交通优势，部分区域商业中心位于人口导入区附近，加之商圈规划科学，周围又集聚了较多的办公楼，这些区域商业中心逐渐得以和核心商圈齐头并进；典型：上海徐家汇商圈；区域商业中心的地铁上盖商业物业的客源结构介于核心商圈与新城/郊区商业中心之间，定位通常以中高端时尚为主，初期通常以中高端流行百货、GMS生活百货、新兴的中高档特色业态、中高端餐饮娱乐、中高端流行服饰为主；为了和成熟核心商圈错位，中高端餐饮和特色娱乐项目对于区域型商业中心的地铁上盖商业物业而言特别重要；注：由于我国内地多数高铁新站选址偏远等缘故（日本、德国、法国的中央火车站都位于市中心），预计短期内尚无达到日本火车站商业（例如东京新宿火车站）高度繁荣的程度；区域商业中心站点不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响特点：大型新城/新市镇商业中心的地铁上盖商业物业由于地处大型居住生活区，通勤人流稳定，客流结构相对单一、客源量取决于社区成熟度，更注重于社区配套类生活商业和邻里服务（如超市、邮局、电信服务、干洗店等）；初期定位通常以生活时尚和家庭型大众化定位为主，例如实惠大卖场、电器卖场、大量餐厅、多功能邻里中心、儿童主题商城、GMS生活型百货、中档流行服饰等，随着项目发展成熟，品牌组合不断升级，切忌一蹴而就；此类站点项目往往比较适合分期开发，随着地铁带来更多的实际入住人口，项目不断成熟而不断扩大规模。需要注意的是，不同商圈随着时间的流逝，有可能会发展演变成其他类型的商圈，典型：上海徐家汇商圈和上海四川北路商圈；大型新城/新市镇商业中心站点不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响香港：我国香港开发运营地铁上盖商业物业的经验最丰富，加之香港集约化高密度使用土地，城市三维空间立体开发力度很高，故香港每个轨交站点旁边都形成了几个多功能高强度复合的城市综合体，使得商业网络布局得以迅速渗透到各个近郊甚至远郊的新城；香港各新城的地铁上盖商业物业是通过分2-3期历时5-10余年逐步分期扩建，定位也以贴近商圈居民生活化需求入手，旺场后才逐渐提升品牌档次；香港绝大多数购物中心尤其是优质项目均采用只租不售的模式保证其招商和运营的统一管理，而不像大陆许多项目仅仅以地铁上盖为噱头包装商铺分割销售，很难有真正统一的规划与管理，导致开业以后难以为继，深圳、北京、上海等地都有不少失败的地铁商城案例；大型新城/新市镇商业中心站点购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表北京五大典型地铁上盖商业项目表北京五大典型北京东方新天地国贸商城新中关广场国瑞城西直门嘉茂所处商圈王府井（站）国贸（站）中关村（黄庄站）崇文门（站）西直门（站）换乘枢纽地铁1、4号线地铁1、10号线地铁4、10号线地铁2、5号线地铁2、4、13号线商圈类型传统核心商圈CBD核心商圈区域商圈区域商圈交通枢纽商圈商业规模大型大型中型大型大型整体定位高端时尚，商务奢华时尚，商务年轻时尚生活、流行、家庭型购物中心年轻、流行、时尚主力店百老汇新世纪影院、OLE高端超市、晨曦百货、FAB精彩无限、大食代美食广场百丽宫影城、国贸溜冰场LECOOL、OLE高端超市、晨曦百货金逸影城、奥力健身、i.t、光合作用书房百老汇影城、乐天玛特、苏宁电器、嘉斯猫电玩城、快充美食广场、H&M、无印良品BHG高端超市、爱酷电玩炫乐场、丝芙兰、屈臣氏、巴贝拉、一兆韦德健身连接地铁站厅方式地下一楼地铁通道地下一楼地铁通道地下二楼地铁通道地下二楼地铁通道地下一层通道与地面连接京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表北京五大典型地铁上盖商业项目表北京五大典型北京东方新天地国贸商城新中关广场国瑞城西直门嘉茂连接地铁站厅楼层商场业态业种组合娱乐餐饮、时尚服饰、超市时尚服饰、休闲餐饮娱乐、数码运动服饰、休闲娱乐餐饮、生活、服饰连接地铁站厅楼层商场品牌组合（部分）星巴克、DQ、汉堡王、i.t、FURLA、MICHELREN（马狮龙）、ANNASUI服饰、影院、OLE超市、大食代美食广场、skinfood、可口可乐主题趣味点、B&W音响DKNY、JIMMYCHOO、Agnesb、丝芙兰、酷圣石、Valentino巧克力廊、巴黎贝甜、赛百味、华润万家便利店、屈臣氏、晨曦百货金逸影城、JC数码中心、生生动力户外运动万宁、百老汇影城、左右时光生活杂铺、嘉斯猫电玩城、奇乐儿儿童乐园、BENCHBODY、乐途、DHCB1楼有快乐柠檬、赛百味、康师傅私房牛肉面、英记饼家、美程化妆品行、BHG生活超市、宝岛眼镜，一楼有COSTA咖啡，屈臣氏备注2000年开业的东方广场连接着金街王府井商业街和银街东单商业街，历经最初4年艰难的培养期，现已成为众多知名品牌店的首选地点。东方新天地观光游客较多，缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛室内嘉年华会国贸商城为国贸中心组成部分，1990年开业是北京首家高档购物中心。1997年扩建改造，2000年全新亮相更名为国贸商城。2010年，国贸三期开业，国贸商城总建筑面积10万㎡，营业面积5万㎡，租户近300家。位于国贸下一站的新光天地则是全国规模最大的地铁上盖百货商场新中关CITYMALL于2006年开业，商业面积4.7万㎡，规模中等，以年轻时尚的白领为目标客群，人气旺盛；缺点为层高过低显得压抑，公共区域装饰较简陋。附近的中关村购物广场达20万㎡，为北京最大型的地铁上盖项目之一国瑞城项目位于北京市中心最繁华的商业区崇文商业区的核心地段，项目包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是北京二环内最大规模的综合建筑集群。由于面对新世界商城，项目开业初期开店率较低凯德集团收购而来的商场，建筑规划不尽合理，且无法设置影院等娱乐设施，餐饮生意火爆，但尚未能复制上海来福士广场的成功。该项目地下1层到地上6层，近9万㎡，定位于满足不同居住地的中等收入消费者需求，第一阶段于2007年试业，面积达7.38万㎡，第二阶段地下1层得到扩展，并直接与地铁出口相连，第二阶段增加面积约1.5万㎡京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表上海五大典型地铁上盖商业项目表上海五大典型上海来福士广场港汇广场美罗城龙之梦购物中心久百城市广场所处商圈人民广场（站）徐家汇（站）徐家汇（站）中山公园（站）静安寺（站）换乘枢纽地铁1、2、8号线地铁1、9号线地铁1、9号线地铁2、3、4号线地铁1、7号线商圈类型核心传统商圈核心商圈核心商圈区域商业中心CBD核心商圈商业规模中型大型中型特大型大型整体定位年轻、流行高端生活品味特色流行生活、流行、家庭型购物中心高端时尚主力店NOVO百货、大食代美食广场、舒适堡健身中心、和平影城名店运动城、永华影城、OLE精品超市百脑汇数码城、日式特色五番街、大食代美食广场、柯达影城、大众书局家乐福、特力屋、永乐电器、龙之梦影城、一兆韦德健身中心久光百货连接地铁站厅方式B1楼商场直连通道至一号线，地下通道经过美工装饰，如能设置上海新世界商城和杭州大厦通道的移动步道更佳B1楼商场直连通道至一号线，其商场与地铁的通道宽达10余米，堪称上海最宽阔舒适的换乘通道，非常人性化，其翻牌广告也颇有特色B1楼商场通过商场扶梯连接一号线，缺点二部扶梯都只上商场而不下地铁站，不够便利，建议再增设一部扶梯有2个换乘通道吸引了大量客流，B2楼直连通道连接2号线。地上二楼通过天桥廊道连接3、4号线B1楼商场直接连接2号线，非常便利京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表上海五大典型地铁上盖商业项目表上海五大典型上海来福士广场港汇广场美罗城龙之梦购物中心久百城市广场连接地铁站厅楼层商场业态业种组合美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、个人护理用品、饰品、特色商品运动城、精品超市、流行服饰、手表城、化妆品日本特色五番街：美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、流行饰品、个人护理用品、家居品美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、超市大卖场、个人护理用品、流行服饰美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、精品超市、个人护理用品连接地铁站厅楼层商场品牌组合（部分）B1楼：食之密西点、莉莲蛋挞、COLDSTONE、卡乐星Carl‘sJr汉堡、快乐柠檬、屈臣氏、乐纷、TheFaceShop、KAPO、HelloKitty、芝士工厂、玛丽法宝B1楼：名店运动城、OLE精品超市、ZARA、i.t、佐丹奴概念店时间廊、丝芙兰、晴彩眼镜、肯德基B1楼：无印良品、FRANCfranc家居、ZOFF、日比谷花店、七叶和茶、都恩克面包、卡乐星、PEACHJOHN蜜桃派内衣、SEGAMI药妆、近泽蕾丝、SEGA电玩B2楼：美珍香、家乐福、数码下一城、永乐家电、月光馆、法藤、得一大药房；2楼：BreadNButter、IZZUE、i.t、XOXO、DHC、ESPRIT等以流行为主的服饰B1楼：久光百货名品超市、屈臣氏、山崎面包、唐饼家、Movenpick冰激凌、哈根达斯、Leonidas比利时巧克力、百人一朱、华丽屋、日比谷花店备注人民广场一直是上海核心商圈，90年代末由于城市空心化曾一度衰退，随着二线到三线换乘枢纽的确立，来福士广场开业时一炮而红，堪称枢纽交通的典范。该商圈客流来源广泛，涵盖办公白领、大中学生、旅游客源等各式客群徐家汇在90年代初随着地铁一号线而逐步旺盛起来，整个商圈历时三年才发展成为上海最重要的核心商圈，而99年底开业的港汇广场仍然耗时多年才逐步实现了整体旺场，并成为上海最重要的购物中心之一，该商圈客流来源广泛，涵盖各类客群徐家汇在90年代之前并没有很浓的商业气氛，随着地铁一号线的开通以及西南地区大量导入入口，徐家汇很快繁华起来，徐家汇可谓地铁的第一个也是最大的受益商圈，五番街刚刚由原来的数码城和美食广场改造而来中山公园与徐家汇情况相近，是伴随地铁换乘枢纽成长起来的区域商业中心，龙之梦则是上海首个同时有二个楼层连接不同地铁线站厅的购物中心。商圈客源以周边居民为主静安寺是上海传统高端商圈，由于地铁二号线的施工，曾一度失去人气，随着二号线竣工以及周边打量甲级写字楼的竣工而逐步恢复人气，久百城市广场整体租赁给了香港SOGO—即上海久光百货，目前已经是上海业绩第三高的百货商场。商圈客源以高档白领为主京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表深圳五大典型地铁上盖商业项目表深圳五大典型深圳益田假日广场金光华广场中心城COCOPARK万象城所处商圈世界之窗（站）人民南（国贸站）福田中心区（会展中心站）福田中心区（购物公园站）地王（大剧院站）换乘枢纽地铁1、2号线，换乘站在建地铁1号线，规划与3、8号线换乘地铁1、4号双线换乘地铁1号线，龙岗线换乘在建地铁1、7号线，换乘站在建商圈类型旅游商圈核心传统商圈核心商圈核心商圈核心传统商圈商业规模大型大型大型大型特大型整体定位强化体验特色，高端定位时尚生活，中高端定位生态型购物中心，时尚生活定位公园版情景式购物中心，时尚生活定位高端奢华定位主力店中影影城、全明星真冰溜冰场、OLE精品超市南国影城、苏宁电器家乐福、金逸影城、反斗乐园JUSGO吉之岛，百老汇影城嘉禾影城、OLE精品超市、REEL百货、冰纷万象滑冰场、美乐汇美食广场连接地铁站厅方式益田假日广场在地下二楼与地铁连通，正对地铁口，且有一个中庭衔接，是实质的无缝连接。2012年开通的地铁2号线也在此站接驳，地铁接通优势突出金光华广场与深圳地铁1号线同期开业，在B2楼与地铁国贸站有一条16米宽的联接通道直接相通B2楼商场直接连通深圳地铁号线会展中心站。会展中心是深圳地铁1、4号线的互通站点B1楼商场直接连通深圳地铁1号线。在连接处设置一个小中庭和扶手电梯上二楼B1楼商场直接连接1号线地铁，但通道较长通道很宽阔，并在两侧的墙上做了大量的灯箱广告牌。降低人群经过长通道时的枯燥感京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表深圳五大典型地铁上盖商业项目表深圳五大典型深圳益田假日广场金光华广场中心城COCOPARK万象城连接地铁站厅楼层商场业态业种组合美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、个人护理用品、精品超市、珠宝钟表、滋补药行、眼镜店、溜冰场、零食、茶叶、饰品店、精品数码店美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、个人护理用品、电器、流行服饰、眼镜、茶叶、促销特卖场美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、流行饰品、个人护理用品、眼镜、超市大卖场、电影院美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、超市大卖场、个人护理用品、流行服饰、珠宝首饰、美容美发SPA美食城（轻食、快餐及休闲餐厅等）、精品超市、精致百货、个人护理用品、滋补药行、珠宝首饰、眼镜店连接地铁站厅楼层商场品牌组合（部分）B2楼：OLE、全明星滑冰俱乐部、大家乐、仙踪林、鼎泰丰、面包新语、NiCE、LOVE&LOVE、八马茶业、宝明堂、生机元、优之良品、酷动、钜田数码等B2楼：苏宁电器、万宁、可颂坊、仙踪林、大卡司、满记甜品、马拉爸爸、金草帽、面牵一线、八马茶业、东方眼镜、亮视点、青木三色、全棉时代等B2楼：家乐福、金逸影城、ZARA、星巴克、美珍香、赛百味、元绿寿司、塔可钟、面点王、竹田涮、汉拿山B1楼：吉之岛、仙乡美体、妍丽、康是美、钻业珠宝、曼谷银、KFC、大马椰林、禾绿回转寿司、仙踪林、PPG、美心西饼、吉野家、博士眼镜、ONLY、JICKJONES、欧时力、Lapargay等B1楼：芮欧百货、OLE精品超市、周大福、周生生、华润堂、LOVE&LOVE、面包新语、KFC、必胜客、江南味道、星巴克、哈根达斯、面点王、万宁、茂昌眼镜、时光音响、奇华饼家备注益田假日广场处于世界之窗正对面。世界之窗是深圳最重要的旅游景点，也是两条地铁线的交换站点，人流量大，周边高消费群体多。益田假日广场的出现也是弥补了该区域没有一站式购物中心的空白金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，距离深圳火车站及中国最大的旅客出入境关口—罗湖口岸近在咫尺，是深圳传统繁华商圈之一，随着城市西移和万象城的崛起，该商圈稍显颓势怡景中心城位于CBD福田中心区，中心城以生态为建筑自身独有特征，其北侧是39公顷的的中心广场，主体建筑的东西侧各有一个面积达7200㎡的绿色景观下沉式广场，屋顶是2万㎡的绿色花园福田中心区是深圳的CBD该区域先后诞生了怡景中心城、晶岛国际、COCOPARK、城建购物公园等商业建筑，是伴随着深圳国际会展中心和大量办公楼、酒店及住宅群而发展起来的万象城位于蔡屋围景金融区的核心，周边金融机构林立，写字楼环绕，其对面就是深圳第一高楼地王大厦，此区域高端消费群体多，但之前没有大型购物中心，万象城的出现弥补了这一空档购物中心基础知识12345地铁上盖商业物业类型及概念剖析地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式不同建设阶段的地铁网络对上盖业的影响京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表不同类型商圈的典型地铁上盖商业项目的特点6地铁上盖商业物业定位地铁上盖商业物业定位通过上一章节的学习可以发现，地铁并不是万能的，它不足以彻底颠覆商圈本质而大幅抬高整个项目的定位，故切忌盲目跟风；地铁上盖商业项目的特色主要体现在与地铁连接楼层（包括地上、地下）的业态组合与商品定位，因此我们有必要了解与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位的种类；地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，辅以部分主流青春流行服饰店、快时尚、3C数码店、个人护理用品店、化妆品店、生活杂货、家居用品店、美食广场等；典型：上海来福士广场地下室商场、上海美罗城地下室商场、深圳金光华广场地下二楼商场等；此类是地铁商业最常规最常见的业态组合与商品定位模式，符合地铁商业消费习惯—快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性；这类商铺通常面积较小，租金单价较高，商品体积小重量轻，客单价不高，重在求新求变，才能激发客人随机购买欲；该模式需要站点周围有相当规模数量的办公楼群或庞大的客流支撑；第一类地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以中低价位非主流的个性时尚服饰与新颖创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品等各类潮流小店为主，辅以部分快餐店，偏向女性市场；典型：上海中山公园玫瑰坊、上海工口体育场站星城时尚商业中心、南京莱迪时尚、北京万通新世界商城；该类地铁商业项目通常位于交通便利的非核心商业区站点或核心商业区站点的边缘地带，以全地下商场为主；这类商铺划分面积较小，租金单价较高，主要客源为购买力有限而又追求时尚的年轻族；第二类地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以精品超市以及中高档餐饮为主；典型：上海久百城市广场（久光百货）、上海港汇广场、深圳益田假日广场、深圳万象城、北京西环广场嘉茂等；该类地铁商业项目通常位于核心商业区或成熟的高档商住区站点，其中部分项目整体租赁给知名百货经营，如上海久光百货和北京新光天地；第三类地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：同时引进大卖场和家电卖场、运动城、电影院等多家主力店；典型：上海龙之梦、深圳中心城、深圳COCOPARK、北京中关村广场等；该类地铁商业项目通常规模较大，有足够的商业面积吸引高租金单价的小面积商家进驻，从而平衡多家主力店的低租金，形成良性的投资回报；部分有待培养旺场的偏僻站点商业项目还会引进折扣店业态，例如上海南站百利时尚中心和香港东荟城；第四类地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：以国际二线服饰和高档餐饮为主；典型：北京国贸商城、上海国金IFC等；该类地铁商业项目都位于高档核心商圈，且一楼商城布满国际一线奢侈大牌的极少数知名超级购物中心，才能将国际奢侈品的二线品牌引入地下室商场（例外的仅有全地下商城-西安鼓楼世纪金花），不然即使是有心引入高端品牌，也只能先从设计师品牌入手然后逐步调整，例如上海新天地3期的新天地时尚项目；第五类地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类特点：为了展开错位竞争，部分商业项目采取了休闲娱乐城的业态组合，引进多厅影院、KTV、真冰溜冰场、电玩城等各种娱乐商家；典型：上海星游城和香港西九龙中心。韩国首尔的COEXMALL为了与周围的现代百货等商业体错位，更是引进了水族馆、泡菜博物馆、书城、超级影城、溜冰场等大量娱乐业种，被称为韩国最大的娱乐购物中心。而楼层过多的项目高层区域也往往主打餐饮娱乐，例如香港的TheONE等；第六类地铁上盖商业物业定位与地铁连接的楼层的业态组合与商品定位种类小结：商业区的地铁上盖商业项目吸引的主要是青年和中年的学生客群和上班族；客流通常有一定的保证，故引进的业态业中以租金较高的各类主流或非主流时尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即消费冲动最高的各类餐饮商户为主；规模较小且位于商务区的地铁上盖商务楼和宾馆的商业裙房则集中聚焦于中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、中西餐厅、便利店等相关联业态；住宅区的地铁上盖商业项目则重点考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合，如超市大卖场、各类餐厅、娱乐项目等；家居建材城属于消费频率和消费冲动很低、目的性购买倾向最高的商业项目，这类低租金的等大型专业市场通常只有位于非常生僻商圈的大型地铁上盖商业项目才会引进，这类重型专业市场开设在人气不足但租金低廉的商圈，利用地铁的时间成本优势和广告吸引客人专程前来；小结地铁上盖商业项目各项注意点地铁上盖商业项目各项注意点新兴商圈地铁上盖商业物业的旺场培养对于新兴商圈而言，即使拥有地铁轨交，购物中心依然面临项目培养周期的难题，在此不妨可借鉴香港地铁上盖商业物业的某些经验；车资优惠联动；泊车优惠联动；各种广告推广；地铁上盖商业项目各项注意点

香港已开通地铁30多年，在利用地铁旺场方面有许多优秀经验：在某地铁站附近的合作购物中心内设置港铁特惠站，持交通卡（八达通）在特惠站刷卡后，即可在进入地铁闸机时优惠1-2港币，从而吸引客流前往；

如青怡花园商场等客流较低的购物中心如海港城等业绩极佳但是距离地铁站较远的购物中心

但是，此方法可能无法带来有效客流，产生消费；车资优惠联动地铁上盖商业项目各项注意点

香港地铁公司旗下的杏花新城数年前重装开业，曾与港铁合作，推出了名为[Eat&Ride]的优惠活动，凡在杏花新城光顾餐厅，利用八达通乘地铁，可得到5元的车资优惠，每位港铁（已上市）的股东，更可获得20元的杏花新城现金券；此举与餐厅业态紧密结合，较吸引人气，也能延长客人停留时间，促进消费；杏花新城稍后又曾推出利用八达通卡的乘客由太古站和鲗鱼涌站前往杏花新城，可免费搭乘地铁的优惠活动，从而吸引并截留太古城的客源；此举与当地人的消费习惯、购物中心的竞争力有关；车资优惠联动地铁上盖商业项目各项注意点

大陆在地铁站附近尚处于培育期的购物中心，可借鉴或改进香港的方法；如；

广州正佳广场发行消费积分卡与交通卡一体的正佳羊城通卡；宣传作用多过于吸客作用，吸客作用还要看积分换礼等活动的力度；与当地地铁公司合作开发购物中心，比如北京基础建设投资公司和银泰百货合作的北京大红门项目，上海申通地铁公司与华润置地合作的项目，上海莘闵轻轨实业和新鸿基合作的上海莘庄上盖项目等；合作的条件要看双方实力的博弈；上海部分站点由于无法实现站内换乘而实施的出站限时（30分钟）优惠的模式，也可以被购物中心利用。如，在购物中心所处地铁站刷交通卡出闸机2-3小时内可以免费持卡再入站；涉及巨额补贴费，及补贴同站点竞争对手；车资优惠联动地铁上盖商业项目各项注意点

P+R（ParkandRide，停车换乘地铁）：早上驾车停进P+R停车场（ParkandRide，停车换乘），然后去换乘地铁抵达工作单位，下班后再坐地铁到达停车场，驾车回家，一天的停车费仅需5-10元。这样的出行方式，既减少了道路拥堵时间，又节省了油费，去年7月起便已试点的上海首批P+R试点停车场（锦江乐园站和淞虹站），受到了广大自驾族的欢迎,常常出现车位供不应求的情况。位于边缘商圈的香港奥海城购物中心针对P+R已推出了特别优惠活动，以吸引P+R族顺带消费；在奥海城购物中心一期时租停车场停泊私家车，然后转乘地铁，即可享受每小时港币4元的泊车优惠（原价12元）；于停车场入口索取入闸记录，凭入闸记录往地铁客务中心盖印，并于返程时协同已盖印之入闸记录往奥海城购物中心一期高层地下礼宾处登记；优点：政府引导支持这种措施，可能会有补贴或者容积率提升奖励等措施；对于市内车位少且收费贵、边缘商圈购物中心白天停车位大量空置的情况比较适用；缺点：上下班时间紧迫，对购物中心的消费带动作用有限，优惠换购手续不能太繁杂；泊车优惠联动地铁上盖商业项目各项注意点

在地铁站内的广告业务是地铁上盖商业物业的重要推广方式；地铁通道、廊桥、立柱上的广告牌地铁车厢内的到站广播和扶手广告以及多媒体广告地铁站名冠名权（如南京德基广场以4年800万元的代价获得新街口站4年的冠名权）地铁车厢的整车车体广告各种广告推广地铁上盖商业项目各项注意点地铁上盖商业物业与地铁连接通道一个地铁站至少有3-4个出入口，是否能吸引顾客从商场的连接通道经过，除了购物中心自身的吸引力与地理位置之外，连接通道的设计是否便利科学对于吸引大量事先无明确购物目的的乘客走入商场，具有相当重要的作用；乘客为了躲避寒冷的冬季和酷热的夏季，冬夏季往往选择从舒适恒温的室内商场穿行；而春秋二季，无购物目的的乘客往往选择穿越室内距离最短的出口至地面，以避免嘈杂的环境和浑浊的地下空气，需要更多吸客手段；地下通道天桥廊道地铁上盖商业项目各项注意点

通过地下商场与地铁站连接的商业项目，应设法消除顾客的压抑感和拥挤感，例如