安徽综合商业办公楼可行性报告

综合商业办公楼可行性研究报告参与者：（建筑工程系工程管理专业）可研究性报告出具日期：00年00月00日目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 11.1项目名称及承办单位 11.2主办单位基本情况 11.3项目编制的依据 2第二章项目背景及建设的必要性 42.1项目背景 42.2项目建设的必要性 5第三章市场预测 133.1国内市场预测 133.2合肥市场预测 143.3产品价格预测 18第四章建设方案 204.1建筑设计指导思想与原则 204.2项目总体规划方案 214.3工程及配套设施方案 21第五章企业组织和工作制度 225.1企业组织和工作制度 22第六章项目实施进度 296.1项目实施计划 296.2项目实施进度 29第七章投资估算与资金筹措 317.1投资估算依据及说明 317.2投资估算 317.3资金筹措 33第八章经济效益预测 348.1经济效益预测依据 348.2产品销售收入 348.3成本核算 348.4年收益 35第九章效益分析 369.1经济效益分析 369.2不确定性分析 369.3社会效益分析 37第十章结论和建议 3810.1结论 3810.2建议 38第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：综合商业办公楼开发可行性报告1.1.2主办单位：某开发公司1.1.3项目负责人：1.1.4技术负责人：1.1.5经济负责人：1.1.6项目建设地址：市区一环内西南1.2主办单位基本情况该单位注册资金5000万元，主营房地产项目，在市区一环内西南侧购买4.6亩土地，拟建一综合商业办公楼，总建筑面积48000平方米，1-5层为国际化商场，建筑面积12800平方米，6-23为公寓式写字楼，建筑面积为35200平方米。第二章项目背景及建设的必要性2.1项目背景2.1.1项目的基本概念 本项目是办公楼的室内外装饰工程。2.1.2项目建设的背景在市区一环内西南侧购买4.6亩土地，拟建一综合商业办公楼，总建筑面积48000平方米，1-5层为国际化商场，建筑面积12800平方米，6-23为公寓式写字楼，建筑面积为35200平方米。2.2项目建设的必要性合肥位于我国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区域位置，辖有庐阳、蜀山、包河、瑶海4个区，是安徽省的省会城市。近年来，合肥的国民经济保持了较快的发展，作为一座对外开放城市，2009年上半年，合肥销售商品房467万平方米，其中住宅销售面积424.88万平方米。与去年同期相比，合肥市商品房和住宅销售面积，均出现20%以上下滑，下滑幅度分别为20.4%和22.5%。但与2009年前5个月相比，跌幅均比前5月减少了10个百分点左右，呈逐月收窄态势，显示省城房产市场渐趋升温。其中，6月份当月，省城商品房销售面积106.85万平方米，比上月增加18.72万平方米，同比增长48.5%。环比增长21.2%，是去年8月份以来的最高点。受此带动，省城商品房空置面积也比上月减少2.09万平方米，下降至123.67万平方米。2009年1-7月份全市经营性用地共成交48宗，成交总面积3375.72亩，同比增长93.89%；成交金额81.13亿元，同比增长84.82%。其中7月份成交4宗，成交面积124.36亩，成交金额4.08亿元。1-7月份经营性用地成交量同比增幅较大，市场活跃。7月份全市房地产开发购置土地总面积18.25万平方米，同比增长1085.06%，环比下降66.29%；完成开发土地43.09万平方米，同比增长194.93%，环比增长41.56%。7月份全市房地产开发投资54.21亿元，其中住宅38.28亿元，同比分别增长4.96%和2.19%，环比分别增长1.08%和2.19%，房地产开发投资持续增长。2009年7月份商品房新开工面积256.87万平方米，同比增长23.31%，环比增长19.56%；其中商品住宅新开工面积218.76万平方米，同比增长22.13%，环比增长20.39%。随着商品房销售市场的持续走高，自今年6月份开始，开发企业加快了投资步伐，商品房新开工面积快速攀升。全市商品房累计结转可售面积为795.44万平方米，其中商品住宅面积444.76万平方米，市场供应量充足。7月份商品房批准预售面积104.05万平方米，其中商品住宅89.23万平方米，同比分别增长7.67%和13.8%，环比分别下降20.74%和10.85%。随着销售市场成交量的放大，二季度房地产开发企业推盘速度加快，本月有所回落。截止到09年7月底，合肥商品房空置总量为157.37万平方米（含住宅78.42万平方米），商品房空置率6.14%，商品住房空置率为3.75%，仍处合理区间内。7月份全市商品房销售备案面积为141.23万平方米，其中商品住宅124.87万平方米（12607套），同比分别增长77.94%和74.88%，环比分别增长20.74%和24.77%，销售市场活跃，销售量继续走高。剔除非正常交易的影响后，市区商品房平均销售价格为4407.33元/平方米，其中商品住宅为4348.13元/平方米，同比分别增长7.97%和5.82%，环比分别增长0.12%和1.56%。7月份二手房成交总面积为28.72万平方米，其中住宅面积为24.49万平方米，同比分别增长90.44%和83.93%，环比分别增长69.54%和64.25%；市区二手房平均成交价格为3020.86元/平方米，其中住宅为2957.1元/平方米，同比分别下降14.32%和4.83%，环比分别下降20.59%和19.47%。本月有7万平方米的企业改制房屋转让，其成交价格较低，在拉高交易量的同时，也降低了市区的二手房成交均价，导致价格同比和环比指标大幅下降。7月份批准预售商品房面积104.05万平方米，其中商品住宅89.23万平方米；商品房销售备案面积为141.23万平方米，其中商品住宅124.87万平方米。商品房当期预售率（预售登记备案面积当期批准预售面积）为135.73%，商品住宅当期预售率（预售登记备案面积当期批准预售面积）为139.94%；1-7月份各月的市场销售量都远大于供应量，待销售面积下降明显。合肥市市区商品住房销售备案价格在08年四季度出现了环比下降，自09年元月开始，连续7个月小幅增长，本月剔除非正常交易的影响后，商品住房销售均价为4348.13元/平方米，环比增长为1.56%。商品住房销售价格增长偏快，值得关注。7月份，除滨湖区外，其他各区销售均价均超过4000元/平方米，商品住房销售价格持续增长。在住房品质和价格普遍提升的同时，各区域的销售量也有不同程度的增长，蜀山区和滨湖区本月销售量更是超过20万平方米，只有高新区受区域定位和供应量限制，销售量与其他区域的差距较为明显。7月份，市区销售备案的商品住房中，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为48.04%，安徽省其他城市居民购买的占总比为45.15%，外省居民购买的占总比为6.81%；本地居民购买需求较为稳定，外地居民对合肥市商品住房的认可程度较高。根据购房人的出生年代分析，60年代及以前的占总比为27.67%，70年代的占总比为33.55%，80年代及以后的占总比为38.78%；由此可见，80年代及以后的刚性自主购买需求十分旺盛。市场预测3.1国内市场预今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。3.2综合性商业办公楼市场预测与分析：综合性商业办公楼是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求进而提升，综合性商业办公楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的综合性商业办公楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了综合性商业办公楼的兴起。

2008年我国综合性商业办公楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，综合性商业办公楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。2008年，除深圳外，其他三大城市综合性商业办公楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京综合性商业办公楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海综合性商业办公楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州综合性商业办公楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。综合性商业办公楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，综合性商业办公楼市场亦受到波及。

2009年上半年，中国综合性商业办公楼市场继续受跨国企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的综合性商业办公楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国综合性商业办公楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。

综合性商业办公楼是城市第三产业的重要载体，综合性商业办公楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，综合性商业办公楼经济所占的比重将越来越大，综合性商业办公楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用，投资及公司形象等的要求会进一步提高对综合性商业办公楼的需求。中国综合性商业办公楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

3.3产品价格预测据市场初步调查，商场部分销售价为2万元/㎡，办公部分均价为8000元/㎡。第四章建设方案4.1建筑设计指导思想与原则1.“以人为本”的设计思想，运用“由内而外”的设计理念，精心设计，高效经济地使用土地；

2、注重空间环境设计；

3、注重沿街景观设计，创造一个良好的办公环境。4.2项目总体规划方案商业综合办公楼位于环科园龙池路北侧，东至长江东路，南至芜湖路，西、北至包河，总用地面积2800.14平方米，规划总建筑面积48000平方米，容积率1.07，建筑密度30%，绿地率24.5%，与周边建筑间距及退让道路等符合《安徽省城市规划管理技术规定》的要求。4.3工程及配套设施方案合肥市某商业综合楼工程位于合肥市1环内。由中国建筑设计研究院设计，地下1层，地上23层，总建筑面积48000㎡，建筑高度85m。建筑物东西长105.7ｍ，南北宽20.3ｍ，地下室高度5.45m，底层高度4.5m，2-5层为3.9m，6~23层均为3.3m，室内外高差0.45m。本工程为一座综合办公楼工程，1-5层设计有商铺、店面；6～23层设计有办公室、会议室、演播室、档案室、图书室、指挥中心等房间；地下室为制冷机房、停车场、发电机房、配电室、风机房、热换间等用房，并设计有独立的450m3地下消防水池。本工程为框架——剪力墙结构，抗震设防烈度为8度，剪力墙抗震等级为一级，框架抗震等级为二级。地基设计为钢筋砼预制桩，采用静压法沉桩，基础结构为钢筋砼承台与筏板。本工程外墙大面积装饰为面砖，局部采用铝板和仿青石外墙砖，并部分设计为玻璃幕墙，面积约为526㎡。地下室和屋面防水均为SBCl20系列复合防水卷材，卫生间、淋浴间采用聚氨酯涂膜防水。室外大台阶平台及踏步、室内楼地面均铺设防滑地砖，局部为水磨石和防静电架空地面以及水泥砂浆地面，内墙除卫生间、浴室、厨房为瓷砖墙面外，其余均为白色乳胶漆墙面。会议室、走廊为轻钢龙骨埃特板吊顶，机房为吸音顶棚，其余顶棚全部为白色乳胶漆。门有防火门、木门、铝合金门，窗为铝合金中空玻璃窗。本工程专业设计有给排水、消火栓、自动喷淋和水喷雾灭火系统、中央空调和通风系统、高低压配电和火灾报警系统、综合布线、有线电视、闭路电视监控和楼宇自控系统。空调冷源由地下室制冷机供给，热源由城市热网经换热器供给。并设计有载重量为1350㎏、速度为1．75M／S的电梯三部。第五章企业组织和工作制度5.1企业组织项目单位某房地产发展有限公司内建立完整的管理机构及体制，公司最高权力机构为董事会，法人代表为董事长。日常管理工作由董事会聘任总经理负责。5.2工作制度年工作日300天，日工作时间8小时；休假制度按国家《劳动法》及有关规定执行。第六章项目施工进度6.1项目施工计划（1）基础工程测量放线→土方开挖→钎探、验槽→静压桩→砼垫层→承台、基础钢筋、模板、砼→墙、柱钢筋→水电预留、预埋→墙柱模板→墙柱砼→拆模养护→梁板模板→梁板钢筋→水电预留、预埋→梁板砼→养护→外墙防水→防水保 护层→基础土方回填。(2)主体工程测量放线→墙柱钢筋→水电预留、预埋→墙柱模板→墙柱砼→拆模养护→梁板模板→梁板钢筋→水电预留、预埋→梁板砼→养护(3)装饰装修工程测量放线→二次结构砌筑、隔墙安装→屋面防水→立门窗框→内墙抹灰→楼地面→墙面踢脚→设备安装→门窗扇安装→吊顶→精装修→油漆、涂料。安装工程6.2项目进度计划(1)工期目标：本工程招标文件要求期为1095日历天，我方确保在1095天内完成本工程的施工任务(2)各阶段施工进度安排’±0．000以下结构工程：190d；±0．000以上主体工程：500d；装饰、装修工程：405d；第七章投资估算与资金筹措建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分，要计算项目所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。7.1项目总投资估算建设项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。7.1.1固定资产投资总额固定资产投资总额由固定资产投资、投资方向调节税和建设期利息组成，在可行性研究报告中要分别估算，并汇总为固定资产投资总额。（1）固定资产投资。根据前述各部分中估算的费用额，估算固定资产投资。①工程费用。分为建筑工程、设备购置、安装工程、其他四项费用，可按主要生产车间、辅助生产车间、公用工程、服务及生活福利设施、厂外工程等分别计算，以人民币、外币分别表示。主要生产车间是指生产主要产品的生产车间，辅助生产车间指为主要生产车间配套的工程项目。公用工程是指为本项目生产服务的工程，如循环水场、给排水管网、给水泵站及水池、消防设施、三“废”处理、输变电工程、电信工程、供热电汽线路等。服务及生活福利工程包括办公楼、试验楼、职工宿舍、食堂、学校等。厂外工程主要是指本项目外围的输水管线、排水系统、高压输变电、物料管线、通讯管线、专用码头、专用公路、铁路专用线、销售仓库、货物转运站等。②其他费用。除了将前几章中已估算的费用进行汇总分类外，还应将未估算的费用项目作出详细的估算。其主要费用项目有：①建设单位管理费；②职工培训费；③办公和生活家具购置费；④土地征用费；⑤外籍技术人员来华费用；⑥出国人员培训考察费；⑦进口设备材料国内检验费；⑧工程保险费；⑨大件运输措施费；⑩大型吊装机具费；①项目前期工作费；②设计费；③其他费；第二部分费用估算是，应说明各种费用的取费标准、定额，一般按国家和地区有关规定执行。估算中有外汇费用时，以外币表示。③预备费。分为基本预备费和涨价预备费两部分。分别计算列出，涨价预备费以年度投资中第一部分费用为基础，按国家计委发布的费率计算，同时需考虑外汇部分的限价因素。（2）固定资产投资方向调节税，按国务院第82号令（1991年4月16日）的有关规定执行。（3）建设期利息应根据提供的项目实施进度表已研究确定的基本建设投资来源及资金筹措方式、各种贷款的利率及分年度用款计划表计算得出。当项目投资来源为多种渠道时，应分别计算各种贷款资金的建设期利息。在可行性研究中，建设期利息均按年计息。利息的计算，分为单利和复利，计息方法及年利率视项目实际情况而定。利息计算中，假定借款发生当年在年中支用，按半年计息，还款当年也在年中偿还，按半年计息，其余各年按全年计息。按国家规定，建设期利息当年付清。人民币和外币贷款分别计息，汇总于固定资产投资总额中。以上各项计算完成后，撰写固定资产投资估算表。7.1.2（1）流动资金的组成。项目流动资金按其在生产过程中的作用，可以分为：①储备资金。即为保证正常生产需要而用于储备原材料、燃料、备品、备件等的资金。②生产资金。即在正常生产条件下处于生产过程中的生产品占用的资金。③成品资金。即产成品入库后至销售前这段时间中产成品占用的资金。除此之外，还有应收应付帐款、现金等组成的流动资金。（2）流动资金估算。可行性研究报告中流动资金的估算，按项目具体情况，可采用扩大指标估算法或分项详细估算法。扩大指标估算法为：参照同类生产企业流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比率以及单位产量占用流动资金的比率来确定流动资金。分项详细估算法为：按项目占用的储备资金、生产资金、成品资金，分别按年需用额及周转天数估算定额流动资金，按项目占用的应收应付帐款、现金等估算非定额流动资金。按详细估算法估算流动资金后，可列流动资金估算表。

7.2资金筹措一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得，项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明。7.2.1筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：国家预算内拨款；国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。7.2.2

筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。7.3投资使用计划7.3.1投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。

撰写投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要，一般从投产第一年开始按生产负荷进行安排，并按全年计算利息。7.3.2借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。（1）还款资金来源、计算依据；（2）各种借款的偿还顺序；（3）计划还款时间。国外借款（包括国内外币借款）的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：

①等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。②等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。国外借款除支付银行利息外，还要另计管理费和承诺费用等财务费用。为简化计算，也可将利率适当提高进行计算，对此，可行性研究报告中要加以说明。第八章经济效益预测8.1经济效益预测依据1、房产市价按合肥市场市府广场线路最低价拟定；2、各种设备和装饰耗材以及人员费用按主体工程实际支出估算；3、各种税金按照相关法规规定提取；8.2产品销售收入依据计算：裙楼：可售面积11302m2（以18000元/m2计算）销售收入：11302m2×18000元/m2/10000=20343.6万元、主楼：可售面积28924m2（以5300元/m2计算）销售收入：28924m2×5300元/m2/10000=15686.33万元（可售面积乘以单价与上述计算过程有微小差额，是因为前期已实现销售没有完全按照5300元/m2销售），合计销售收入：36029.93万元8.3成本核算1、成本预测按工程的设备、耗材以及其他费用参照主体工程实际发生费用并考虑到市场的行情确定，详见11-2《项目成本估算表》。2、总成本（1）依据计算，项目总成本为12330.51万元，其中，固定成本11215.29万元，经营成本975.13万元。（2）年折旧费15.29万元，8.4年收益1、年税金（营业税等）及附加共计1741.70万元按国家规定的营业税计算征收标准和计税方法收征，附加系指地方政府规定的教育、交通、城建、环保等