房地产开发项目可行性研究

可行性研究7.1可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的在房地产开发项目投资决策前，论证项目目标实现可能性的科学方法。减少/避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、可行性研究的作用1.申请项目核准的依据2.项目投资决策的依据3.筹集建设资金的依据4.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据5.下阶段规划设计工作的依据三、可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估与决策四、可行性研究的内容1.项目概况2.开发项目用地现状调查3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案的选择5.资源供给条件分析6.环境影响评价7.项目开发组织机构和管理费用的研究8.开发建设计划的编制9.项目经济及社会效益分析10.结论及建议7.2房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算1.土地费用（征收补偿费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费）2.勘察设计和前期工程费（项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用）3.房屋开发费（建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）4.其他工程费（临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、工程质量监督费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用）7.2房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算5.开发期间税费（房产税、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等）6.管理费用（管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、职工教育经费、社会保险费、业务招待费等）7.销售费用（销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费等）8.财务费用（借款或债券的利息、金融机构手续费等）9.不可预见费资金使用计划二、收入估算估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售价格3.租售收入4.收款方式销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计开发经营期123…n1销售收入1.11.21.3可销售面积（㎡）单位售价（元/㎡）销售比例（%）2经营税金及附加2.12.22.3…营业税城市维护建设税教育费附加出租收入与经营税金估算表单位：万元序号项目合计开发经营期123…n1租金收入1.11.21.3出租面积（㎡）单位租金（元/㎡）出租率（%）2经营税金及附加2.12.22.3…营业税城市维护建设税教育费附加3净转售收入3.13.23.3转售价格转售成本转售税金三、资金筹筹措投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目开发经营期合计123…n1项目总投资1.11.2开发建设投资经营资金2资金筹措2.12.22.32.42.5资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入7.3房地产开发发项目的财财务报表一、基本报报表→（一）现金金流量表反应房地产产项目开发发经营期内内各期的现现金流入和和流出，用用以计算各各动态和静静态评价指指标。项目投资现现金流量表表——以全部投资资作为计算算基础，用用以考察全全部投资的的盈利能力力。资本金现金金流量表——以投资者的的出资额作作为计算基基础，用以以考察资本本金的盈利利能力。①项目投资现金流量表单位：万元序号项目开发经营期合计123…n1现金流入1.11.21.3……销售收入租金收入自营收入……2现金流出2.12.22.32.4……开发建设投资运营资金运营费用营业税及附加……3净现金流量4累计净现金流量5净现值（ic=10%）6累计净现值②资本金现金流量表单位：万元序号项目开发经营期合计123…n1现金流入1.11.21.3……销售收入长期借款短期借款……2现金流出2.12.22.32.42.5……开发建设投资运营费用营业税及附加借款本金偿还借款利息支付……3净现金流量4累计净现金流量5净现值（ic=10%）6累计净现值一、基本报报表→（二）财务务计划现金金流量表反应房地产产项目开发发经营期内内各期的资资金盈余或或短缺情况况，用于选选择资金筹筹措方案，，制定适宜宜的借款及及偿还计划划。财务计划现金流量表单位：万元序号项目开发经营期合计123…n1资金来源1.11.21.31.41.51.61.71.8销售收入租金收入自营收入自有资金长期借款短期借款回收经营资金净转售收入2资金运用2.12.22.32.42.52.6开发建设投资运营费用营业税及附加土地增值税借款本金偿还借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金一、基本报报表→（三）损益益表反应房地产产项目开发发经营期内内各期的利利润总额、、所得税及及各期税后后利润的分分配情况，，用以计算算投资利润润率、资本本金利润率率等评价指指标。一、基本报报表→（四）资产产负债表资产负债表表反应企业业一定日期期全部资产产、负债和和所有者权权益的情况况。对房地产开开发项目进进行独立的的财务评价价时，不需需要编制资资产负债表表。当房地产经经营企业开开发或投资资一个新的的房地产项项目时，需需要编制该该企业的资资产负债表表。二、辅助报报表→项目总投资资估算表开发建设投投资估算表表经营成本估估算表借款还本付付息估算表表7.4风险分析一、房地产产投资项目目不确定性性分析房地产投投资项目目不确定定性分析析，是分分析不确确定性因因素对项项目可能能造成的的影响，，并进而而分析可可能出现现的风险险。1.房地产开开发项目目的主要要不确定定性因素素一、房地地产投资资项目不不确定性性分析2.房地产置置业投资资项目的的主要不不确定性性因素二、盈亏亏平衡分分析三、敏感感性分析析四、风险险分析四、风险险分析风险分析析的一般般过程和和方法开发投资涉及哪些活动；各活动中包括哪些风险；风险产生的原因是什么；项目中哪些风险是主要的；各风险变量之间是否相关。风险发