房地产开发过程的设计管理59

房地产开发过程的设计管理内容提要一、房地产开发过程设计的内容二、房地产开发过程设计管理的意义三、房地产开发过程设计管理的任务和目标四、房地产开发过程设计管理的措施五、各阶段设计的统筹管理建设工程项目的阶段划分建设工程项目的全寿命周期包括决策阶段（调查研究、编制可行性研究等项目的前期的组织、管理、经济和技术方面的论证）实施阶段（设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前期准备阶段、保修期）使用阶段（设计寿命周期内的使用）建设工程项目的阶段划分项目立项是项目决策的标志。决策阶段的主要任务是确定项目的定义，一般包括如下内容：

·确定项目实施的组织·确定和落实建设地点·确定建设任务和建设原则·确定落实项目建设资金·确定项目投资目标、进度目标、质量目标。建设工程项目的阶段划分项目实施阶段管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。建设工程项目管理的时间范畴是建设工程的项目实施阶段。《建设工程项目管理规范》对建设工程项目管理作如下术语解释：运用系统的理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称为项目管理。项目管理内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。建设工程项目实施阶段的组成决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目市场信息收集调研编制可行性研究报告编制项目设计任务书修建性详细规划（总平方案）建筑方案设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束项目决策阶段项目实施阶段一、房地产开发过程设计的内容规划设计建筑设计施工图设计园林景观道路环境设计区内综合管网、专业配套设计具体方案、节点设计一、房地产开发过程设计的内容

规划设计

规划设计是根据城市规划条件、土地招标文件和选址意见书上有关指标和有关规范要求，按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。一、房地产开发过程设计的内容规划设计的依据是经规划行政部门核发的选址意见书、规划设计条件、拟建项目的现势地形图、环保部门批准的环境影响报告书、有关城市规划设计规范等。一、房地产开发过程设计的内容一般规划设计阶段的成果是修建性详细规划，包括以下内容：（一）规划地段区位关系图。反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系。（二）规划地段现状图。标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量、单位名称，以及规划四至范围以外50米内的建筑层数和建筑性质；标明用地界线、各类规划控制线；附具现状用地构成表。一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容（三三））规规划划总总平平面面图图。。标标明明规规划划四四至至范范围围，，各各类类规规划划控控制制线线；；标标明明规规划划建建筑筑性性质质分分类类，，各各类类建建筑筑位位置置、、层层数数、、间间距距系系数数，，建建筑筑退退让让各各类类规规划划控控制制线线的的距距离离，，道道路路名名称称、、道道路路宽宽度度，，市市政政和和公公共共交交通通设设施施以以及及场场站站点点，，机机动动车车停停车车场场位位置置；；确确定定主主要要入入口口方方向向，，标标明明主主要要出出入入口口与与城城市市道道路路交交叉叉口口距距离离；；确确定定地地下下设设施施范范围围、、地地下下设设施施出出入入口口；；附附具具用用地地平平衡衡表表、、技技术术经经济济指指标标以以及及公公建建一一览览表表。。一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容（四四））空空间间分分析析模模型型或或者者效效果果图图。。表表达达设设计计意意图图，，反反映映空空间间环环境境关关系系。。（五五））道道路路交交通通以以及及竖竖向向规规划划图图。。标标明明道道路路红红线线位位置置、、横横断断面面、、交交叉叉点点坐坐标标、、标标高高、、转转弯弯半半径径、、公公交交站站场场以以及及停停车车场场用用地地界界线线。。（六六））工工程程管管网网规规划划图图。。标标明明规规划划区区外外围围城城市市道道路路中中各各类类市市政政基基础础设设施施和和管管线线平平面面位位置置、、间间距距、、管管径径尺尺寸寸以以及及主主要要道道路路断断面面管管线线示示意意。。（七七））绿绿地地规规划划图图。。标标明明各各类类绿绿地地的的位位置置和和界界线线；；标标明明小小区区道道路路、、停停车车场场等等其其他他用用地地的的界界线线以以及及与与绿绿地地的的关关系系；；附附具具绿绿化化用用地地指指标标表表。。一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容道路路红红线线———规划划城城市市道道路路（（含含居居住住区区级级道道路路））用用地地的的边边界界线线。。用地地红红线线———各类类建建筑筑工工程程项项目目用用地地的的使使用用权权属属范范围围的的边边界界线线。。建筑筑控控制制线线———有关关法法规规或或详详细细规规划划确确定定的的建建筑筑物物、、构构筑筑物物的的基基底底位位置置不不得得超超出出的的界界线线。。建筑筑密密度度———在一一定定范范围围内内，，建建筑筑物物的的基基底底建建筑筑面面积积总总和和与与占占用用地地面面积积的的比比例例（（%）。。绿地地率率———一定定地地区区内内，，各各类类绿绿地地总总面面积积占占该该地地区区总总面面积积的的比比例例（（%）。。容积积率率———在一一定定范范围围内内，，建建筑筑面面积积的的总总和和与与用用地地面面积积的的比比值值。。主主要要反反映映用用地地的的开开发发强强度度。。建筑筑密密度度、、建建筑筑容容积积率率和和绿绿地地率率是是控控制制用用地地和和环环境境质质量量的的三三个个重重要要指指标标一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容新建建居居住住区区建建筑筑密密度度、、容容积积率率不不得得超超过过右右侧侧指指标标。。注：：1.多层层与与高高层层混混合合住住宅宅根根据据规规划划设设计计具具体体确确定定。。2.混合合层层取取两两者者的的指指标标值值作作为为控控制制指指标标的的上上、、下下限限值值。。3.本表表不不计计入入地地下下层层面面积积。。建筑密度容积率1～3层（底层）

33%1.04～6层（多层）

25%1.5

7～9层（中高层）

22%1.8

≥10层（高层）

16%2.5一、、房房地地产产开开发发过过程程设设计计的的内内容容建筑筑面面积积的的计计算算住宅宅建建筑筑、、居居住住型型公公寓寓和和混混合合型型公公寓寓标标准准层层层层高高大大于于3.6米且且小小于于或或者者等等于于4.8米，，不不论论层层内内是是否否设设置置隔隔层层，，建建筑筑面面积积计计算算值值按按照照该该层层水水平平投投影影面面积积的的1.5倍计计算算；；标标准准层层层层高高大大于于4.8米且且小小于于或或者者等等于于5.4米，，不不论论层层内内是是否否设设置置隔隔层层，，建建筑筑面面积积计计算算值值按按照照该该层层水水平平投投影影面面积积的的2倍计计算算。。但但跃跃层层式式住住宅宅、、低低层层住住宅宅起起居居室室（（厅厅））层层高高为为户户内内通通高高以以及及住住宅宅坡坡屋屋顶顶部部分分除除外外。。建筑物地地下部分分顶板面面高出室室外地坪坪1.5米或者等等于1.5米，建筑筑面积计计算值按按照该层层水平投投影面积积计算；；建筑物物地下部部分的顶顶板面高高出室外外地坪小小于1.5米，建筑筑面积不不计入容容积率。。一、房地地产开发发过程设设计的内内容建筑间距距有关知知识建筑间距距是指两两栋建筑筑物或构构筑物外外墙之间间的水平平距离。。外墙应应当包括括保温层层和外加加装饰层层，但不不包括勒勒脚。确定建筑筑间距、、退界距距离和后后退道路路、建筑筑物面宽宽、建筑筑限高时时，建筑筑高度按按下列规规定计算算：一、房地地产开发发过程设设计的内内容（一）平平屋面建建筑，有有挑檐屋屋面的，，自室外外地面计计算至檐檐口顶；；有女儿儿墙的，，自室外外地面计计算至女女儿墙顶顶。aa一、房地地产开发发过程设设计的内内容（二）坡坡屋面建建筑，确确定建筑筑间距时时，按照照屋脊顶顶面和檐檐口顶分分别计算算，以影影响大的的计算建建筑间距距；确定定其他情情况时，，屋面坡坡度小于于或者等等于45度的，自自室外地地面计算算至檐口口顶，坡坡度大于于45度的，自自室外地地面计算算至屋脊脊顶。aa一、房地地产开发发过程设设计的内内容（三）楼楼梯间、、电梯机机房、水水箱间等等局部突突出屋面面的辅助助用房，，水平面面积之和和小于屋屋顶平面面面积四四分之一一的，不不计入建建筑高度度；通风风道、烟烟囱、装装饰构件件、花架架、通信信设施等等其他屋屋面突出出部分，，不计入入建筑高高度。建筑设计计建筑设计计是对建建筑物本本身的设设计，包包括建筑筑物平面面、立面面、剖面面，房型型等。是对建筑筑物相对对详细具具体的设设计，涉涉及建筑筑的各个个立面效效果（颜颜色、装装饰、构构造件）），每一一层的平平面图（（房型、、公共部部位）不不同部位位的剖面面图。是是非常量量化的，，每个位位置都要要有具体体的尺寸寸，能为为施工图图开展提提供必要要依据。。一、房地地产开发发过程设设计的内内容包括建筑筑的平面面布置，，各用房房的分配配，层高高和室内内净高，，交通及及电梯、、楼梯走走到布置置，墙身身、变形形缝等，，门窗设设计、外外檐效果果，采光光，通风风，保温温防热，，消防要要求等等等，在这这一阶段段都要充充分考虑虑设计。。一、房地地产开发发过程设设计的内内容层高和室室内净高高ba坡顶结构构面层外墙皮延延长线a楼面面层层（完成成面）施工图设设计施工图设设计是建建筑设计计的深入入，包括括：1、结构设设计、给给排水设设计、电电气设计计、采暖暖通风、、设备设设施等各各专业施施工图设设计说明明及所需需的全部部图纸。。2、重要施施工安装装部位的的施工操操作说明明。3、在施工工总图上上应有的的设备、、房屋或或构件、、结构、、管线个个部分的的布置，，以及它它们相互互配合，，标高和和外形尺尺寸、坐坐标。4、设备材材料明细细表、标标准件清清单。5、施工详详图及专专业计算算书。一、房地地产开发发过程设设计的内内容对施工图图设计深深度的要要求：1、满足设设备、材材料的订订货和采采购。2、满足非非标准设设备和建建筑构配配件制作作要求。。3、满足编编制工程程量清单单和标底底的要求求。4、满足施施工组织织设计的的编制和和土建施施工、设设备安装装的需要要。5、防火设设计专篇篇级环境境保护专专篇满足足办理消消防及环环保审批批手续的的要求。。园林景观观道路环环境设计计园林景观观道路设设计是对对小区环环境的设设计，包包括植物物选型搭搭配、道道路交通通组织、、铺装、、小品、、功能划划分等。。一、房地地产开发发过程设设计的内内容环境设计计有双重重内涵，，一是充充分依托托设计物物周围可可见的特特定内容容。如山山川、河河谷、林林木、水水波、云云雾等大大自然一一切美的的东西，，使建筑筑物依存存它，装装点它、、筛选它它，构成成内外环环境的、、多样的的、自由由的协调调统一；；二是人人造自然然。如水水，建筑筑物中可可以运用用水来唤唤起人对对自然环环境的回回忆；小小溪、喷喷泉、瀑瀑布、湖湖泊，往往往给人人以亲切切、眷恋恋等多种种情感。。区内综合合管网、、专业配配套设计计区内综合合管网设设计是对对小区生生活配套套的设计计，包括括污水、、雨水、、自来水水、中水水、热力力、燃气气、电力力、电视视电话网网络等，，还包括括专业设设施方面面，如泵泵房、配配电间、、变电室室、换热热站、调调压站等等。具体方案案、节点点设计在设计图图纸的深深度达不不到的方方面，需需组织进进行详细细设计，，如门窗窗节点、、保温方方案、扶扶手栏杆杆、地面面砖分隔隔等。二、房地地产开发发过程设设计管理理意义1、设计决决定项目目开发成成本2、设计决决定项目目品质3、设计影影响项目目的验收收4、设计质质量与进进度影响响项目周周期二、房地地产开发发过程设设计管理理意义1、设计决决定项目目开发成成本（1）规划设设计管理理对项目目开发成成本的影影响不同的规规划方案案的开发发成本是是不一样样的，规规划对项项目投资资有着重重要的影影响。如如通过对对容积率率的充分分把握选选择合理理的建筑筑形式，，在瑞宁宁嘉园和和好美嘉嘉园项目目规划中中得到了了很好的的验证。。瑞宁嘉嘉园容积积率是2，好美嘉嘉园容积积率是1.8，我们选选择了高高层和多多层相结结合的方方案，而而且尽量量多的设设计多层层，这样样从根本本上降低低了开发发成本。。二、房地地产开发发过程设设计管理理意义从消防要要求讲，，7-9层或24米至32米的民宅宅消防标标准为一一个档次次；13-18层以上或或32米至50米的民宅宅消防标标准。12层及12层以上的的高层住住宅，每每栋楼的的电梯不不得少于于2台。层数越高高，对地地基基础础要求越越高。人防（2）建筑设设计管理理对房地地产开发发成本的的影响外檐的形形式影响响工程造造价，立立面简单单，装饰饰构件少少，工程程造价低低。平面面设计中中房型越越小，户户数越多多，配套套设施越越多，如如入户门门、水表表等越多多，工程程造价就就会相应应提高。。如好美美嘉园项项目以小小户型为为主，户户数设计计较多，，相应工工程、配配套成本本提高。。（3）施工图图设计管管理对房房地产开开发成本本的影响响建筑施工工图设计计中，材材料选择择影响工工程造价价，如对对外檐窗窗的设计计、公共共空间装装修设计计等。结结构设计计中钢筋筋含量、、混凝土土标号等等对工程程造价起起着重要要影响。。如在好好美嘉园园项目中中，通过过各种措措施降低低了钢筋筋含量，，从而降降低了工工程造价价。桩基基形式影影响工程程造价，，充分利利用勘察察报告指指标，选选择合理理桩基形形式可降降低工程程造价。。（4）园林景景观设计计对房地地产开发发成本的的影响选用植物物种类影影响园林林施工成成本。同同样的植植物选用用小苗木木可降低低施工成成本。小小区设施施的品质质影响施施工成本本。2、设计决决定项目目品质（1）规划设设计对品品质的影影响规划是对对项目的的整体构构思，是是宏观上上对项目目的定位，，建筑密密度、容容积率、、绿地率率、车位位数等重要指标标就决定定了项目目品质。。（2）建筑设设计对品品质的影影响建筑设计计决定了了建筑物物的效果果，色彩彩的选用用、外立立面装饰饰构件的的设计、、空调护护栏的设设计等都都影响建建筑物的的美观。。平面设设计中房房型的设设计更是是影响项项目的品品质，决决定市场场认可度度。（3）施工工图设设计对对品质质的影影响施工图图设计计中的的材料料的选选用对对项目目品质质产生生主要要影响响。如如管材材的选选用、、窗材材料的的选用用等。。（4）园林林景观观设计计对品品质的的影响响园林设设计决决定小小区的的整体体环境境，小小区内内是业业主茶茶余饭饭后娱娱乐休休闲的的场所所，是是业主主拉开开窗帘帘就看看到风风景。。园林林设计计的风风格、、植物物的选选择搭搭配、、小品品的设设计、、功能能区的的设计计等都都影响响项目目的品品质。。3、设计计影响响项目目的验验收（1）规划划、建建筑设设计的的消防防审查查在取得得规划划设计计方案案许可可文件件前要要经过过消防部门门的专专业审审查，，如小小区规规划道道路等等是否否符合合规范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防规范范等。。（2）规划划、建建筑设设计的的规划划审查查规划审审查对对项目目各审审批文文件取取得和和建设设起着着重要要意义义，规规划通通过后后方可可进行行具体体施工工图设设计以以及之之后各各项行行政许许可文文件取取得。。是否否符合合规范范要求求决定定规划划验收收是否否能顺顺利通通过。。（3）建筑筑、施施工图图设计计的图图纸审审查施工图图审查查是行行政许许可的的一关关键环环节，，决定定施工工图纸纸是否否符可可付之之实施施。是是对施施工图图纸的的全面面审查查，包包括建建筑图图、结结构图图、水水暖电电等。。只有有取得得图审审合格格证明明文件件后，，施工工图方方可用用于施施工。。施工工图设设计水水平影影响是是否可可以顺顺利通通过图图纸审审查。。（4）各专专业配配套的的设计计审查查各专业业配套套实施施前应应将设设计图图纸送送相关关配套套部门门，听听取专专业意意见并并按要要求修修改图图纸。。因为为相关关配套套设施施将最最终由由各配配套部部门接接管，，多以以他们们会就就设计计提出出要求求。如如室内内采暖暖工程程，供供热办办会提提出很很多要要求，，如各各材料料的选选择，，温控控阀、、压差差阀等等设施施的配配套等等。4、设计计质量量与进进度影影响项项目周周期合理的的设计计期限限既能能保证证设计计质量量也能能满足足项目周周期要要求。。没有有经审审查合合格的的设计计图纸纸就不不能开工工建设设，多多以设设计文文件完完成进进度决决定了了项目目的开始始建设设节点点。设设计文文件的的设计计质量量也决决定了了设计文文件是是否能能顺利利通过过相关关设计计晚间间的审审查。。三、房房地产产开发发过程程设计计管理理的任任务和和目标标1、保证证各设设计阶阶段进进度2、保证证各设设计质质量3、控制制项目目开发发成本本4、控制制开发发项目目的品品质5、保证证各阶阶段设设计的的连续续统一一三、房房地产产开发发过程程设计计管理理的任任务和和目标标1、保证证各设设计阶阶段进进度设计过过程占占用时时间在在项目目建设设周期期中不不算长，但但设计计是否否能按按计划划节点点按时时开始始和完完成，，却制约约项目目建设设，决决定项项目是是否能能按计计划开开始相相关工作作，从从而影影响项项目开开发周周期。。所以以开发发团队队应通过过制定定科学学准确确的设设计进进度计计划、、时间间节点点计划，，通过过积极极的组组织、、监督督、沟沟通协协调，，来保保证设计计进度度。2、保证证各设设计质质量设计工工作是是知识识密集集型工工作，，具有有很强强的专专业性，，且设设计工工作是是委托托给具具有相相应资资质的的设计计单位完完成。。设计计文件件是项项目建建设的的依据据，所所谓按按图施工工。设设计文文件的的准确确性和和规范范性影影响是是否能能够通过相关关政府机构构的严格验验收。所以以开发团队队应通过设计计任务书、、图纸审查查等有效的的管理手段段来保证设计计文件质量量，为项目目建设提供供准确可行行的依据，保保证项目的的顺利进行行及验收。。3、控制项目目开发成本本成本控制是是项目开发发的根本，，直接影响响项目的利润情况况，而成本本控制的根根本在于设设计阶段对对设计文件的的控制。项项目投资的的估算、概概算、预算算、合同谈判、、签证结算算等成本控控制工作的的基础都是是设计文件。。而且设计计人员对开开发成本的的重视程度度与开发商是是有一定差差距的，甚甚至会有矛矛盾一面。。所以开发团团队应通过过与设计人人员积极有有效的沟通，通过设设计优化、、专家论证证、概预算算等措施来来将开发成本本控制在预预期的范围围内。4、控制开发发项目的品品质房地产开发发商是项目目开发的组组织者，设设计单位是要根据据开发商的的定位、设设想来进行行设计的。。开发商根据据项目的定定位不同会会选择不同同的品质。。如高档住宅宅小区、别别墅区、经经济适用房房的品质要要求肯定是不不一样的。。开发团队队应通过设设计任务书书和与设计的的沟通来将将品质要求求、材质选选择等信息息准确传达给给设计单位位，并通过过过程控制制与设计文文件审查来确确定是否符符合项目品品质要求。。5、保证各阶阶段设计的的连续统一一房地产开发发的设计任任务分较多多阶段，每每一阶段的设计人人不同或者者设计单位位不同，每每一阶段的的设计任务和和重点也不不同，但这这些设计工工作都是围围绕同一个项项目进行。。所以开发发团队在设设计管理时时应综合考虑虑各环节的的设计相关关内容，满满足各设计计环节的统一一性。四、房地产产开发过程程设计管理理的措施1、组织措施施2、技术措施施3、合同措施施4、经济措施施5、管理措施施四、房地产产开发过程程设计管理理的措施1、组织措施施（1）完善公司司开发团队队的组织结结构，明确确各部门、、各岗位职责分分工，明确确工作流程程。（2）加强设计计管理部门门、相关岗岗位人员的的专业知识识水平，与设计计人员顺畅畅沟通并可可更专业的的完成设计计协调工作。2、技术措施（1）通过专家家论证、借借助专业公公司，优化化设计，对对设计基础础资料及设设计文件深深入研究探探讨，充分分利用专业业能力，控控制设计阶阶段对成本本的影响。。（2）图纸审查查，在正式式出设计图图纸之前和和出图后都都应组织设设计图纸审审查，将设设计问题纠纠正在实施施之前。3、合同措施施（1）保证合理理的设计费费用，设计计费用占房房地产开发发成本很少份份额，但设设计工作却却对项目开开发成本计计决定作用。所以不不要因为过过低的设计计费用降低低设计公司司的工作积极性和工工作质量，，从而难以以保证图纸纸质量。（2）保证合理理的设计周周期，设计计工作需要要设计人员员用心去完成成，时间太太仓促，必必定影响设设计人员的的专注程度，从而造造成只有速速度而丢了了质量，这这对开发上上来说也得不偿失。。（3）严密合同同条款，比比如对图纸纸数量的约约定，对变变更工作的约约定，要在在合同中体体现，避免免后期费用用的增加。。4、经济措施施（1）积极采取取奖励机制制办法，鼓鼓励设计公公司为开发发商考虑成本本问题，鼓鼓励通过优优秀设计降降低开发成成本。明确若设计公公司将影响响成本的指指标控制在在一定合理理范围内将予以适当当奖励。这这样可大大大提高设计计公司的积积极性，从而降低房房地产开发发成本。（2）明确若因因设计问题题造成项目目损失要让让设计单位位承担一部分分责任，要要予以一定定经济惩罚罚。增强设设计人员的责任心，，保证设计计文件质量量。5、管理措施施（1）做好计划划工作，加加强监督。。计划是管管理的第一一步，不单要要做好每一一设计阶段段的计划，，更要做好好设计环节的的总总计计划划。。然然后后按按照照计计划划落落实实，，过过程程监监督督，，保保证证实实际际情况况按按计计划划完完成成。。（2）有有效效沟沟通通协协调调。。高高效效的的沟沟通通可可以以避避免免失失误误、、提提高效效率率、、保保证证效效果果