房地产成本管理培训讲义

房地产成本管理

房地产公司面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望限购、保障房从紧的信贷政策机遇风险并存

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产业绩体现------核心财务指标销售净利率-----盈利能力总资产周转率----运营效率净资产收益率----投资回报能力净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

杜邦公式房地产企业的运营能力房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争

形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系房地产企业价值链分析概念设计投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资筐算成本估算成本概算成本概算成本预算项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目盈利利目标房地产项项目全成成本土地成本本项目建造造成本管理成本本成本管理理成本分解解资金成本本管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管管理层的的认识决定了项项目成本本与企业业命运------成本策略略观全成本管理的核心公司的定定位决定定了企业业的成本本策略品牌盈盈利利顾顾客价价值持持续续发展房地产公公司基本本的成本本策略观观！要产品品，而不不是作品品！成熟产产品的复复制项目发展展施工规划设计计招标竣工结算算签约销售及物物业管理理盈利总目目标房地产成成本作业业过程与成本形形成土地成本本政政府费费用设设计计费招招标标费用建建造成本本销销售费费用管理费用用成本是一一系列经经营过程程结果的的迭加成本寓含含于各业业务环节节成本控制制效果依依赖于各各环节自自身的良良好运作作与协调调成本控制制需要各各环节之之间的有有机协调调与配合合房地产成成本的形成房地产项目成本归集企业特色色项项目特特点财务核算算成成本分分析范例----1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

建筑面积

可售面积

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

范例----2如何实现现成本管理理？建立合理理的目标标成本将目标成成本分解解成责任任成本将成本控控制落实实到各业业务操作作环节中中量化评估估体系成本考核核与绩效效管理目标成本管理关于目标成本本目标成本本的起源源目标成本本与责任任成本目标与靶靶心内容一、目标标成本的的解读二、目标标成本设设定原则则三、目标标成本的的形成四、目标标成本的的管理五、目标标成本的的实现六、案例例关于目标成本一、目标标成本的的定义目标成本本是公司司基于市市场状况况，并结结合公司司的经营营计划，，根据预预期售价价和目标标利润进进行预先先确定的的，经过过努力所所要实现现的成本本指标。。关于目标成本二、目标标成本定定义解读读目标成本本设定与与企业定定位目标成本本设定与与项目定定位目标成本本设定与与企业盈盈利目标成本本设定的的市场原原则性价比与与专业管管理关于目标成本二、目标标成本定定义解读读销售成本项目定位产品标准盈利1、投资决决策《项目投资资可行性性报告》投资估算算书2、项目策策划项目定位位：概念念性方案案设计目标成本本测算13、方案设设计确定产品品标准目标成本本测算24、初步设设计确定产品品各分部部、各专专业标准准目标成本本测算34、施工图图设计确定目标标成本投资估算算概念性方方案设计计概算方案设计计概算初步设计计概算施工图预预算工程量清清单横向制约约关于目标成本三、目标标成本的的形成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）关于目标成本四、目标标成本的的管理------动态成本本管理总目标我们需要要通过对对房地产产各个业业务过程程进行成成本控制制，才能能实现降降低成本本的目的的。我们应建建立形成成分工负负责、有有机协调调的责任任成本体体系。关于目标成本五、目标标成本的的实现回顾：目标成本本是基于于公司目目标建立立的目标成本本是在项项目运作作过程中中逐渐形形成和明明确的目标成本本的管理理要基于于完善的的动态成成本信息息管理目标成本本管理的的实施要要依赖于于责任成成本管理理体系案例：目目标成本本的设定定形式案例：动动态成本本信息反反馈系统统案例：成成本数据据库的建建立目标成本本管理中中经常遇遇到的问问题1、目标成成本合理理吗？2、动态成成本信息息为什么么失真？？案例1：目标估估计不足足案例2：目标刚刚性不足足案例例3：目目标标与与实实际际脱脱节节案例例1：信信息息归归集集不不及及时时案例例2：信信息息反反馈馈失失控控责任成本管理内容容一、、责责任任成成本本的的解解读读二、、责责任任成成本本的的分分解解三、、责责任任成成本本分分解解原原则则四、、责责任任成成本本的的落落实实五、、责责任任成成本本的的评评估估与与考考核核六、、案案例例责任任成成本本体体系系是是通通过过确确定定责责任任主主体体和和评评价价部部门门，，通通过过技技术术经经济济指指标标的的设设定定、、执执行行和和考考核核，，来来保保证证目目标标成成本本的的实实现现。。责任任成成本本体体系系的的目目的的在在于于提提高高公公司司全全员员成成本本管管理理意意识识及及水水平平，，加加强强不不同同专专业业、、不不同同流流程程之之间间的的合合作作和和沟沟通通，，形形成成分分工工负负责责、、有有机机协协调调的的成成本本管管理理体体系系，，体体现现结结果果与与过过程程并并重重的的原原则则关于责任成本一、、责责任任成成本本的的解解读读方式式一一：：根根据据成成本本科科目目，，将将目目标标成成本本分分解解成成《目标标成成本本控控制制责责任任书书》，对对各各项项目目费费用用的的责责任任部部门门及及其其主主要要职职责责的的说说明明，，包包括括控控制制内内容容、、控控制制要要点点和和手手段段，，形形成成成成本本控控制制的的指指引引方式式二二：：根根据据合合同同分分类类，，将将目目标标成成本本分分解解成成《合同同控控制制清清单单》，将将合合同同签签订订、、履履行行的的责责任任落落实实到到合合同同责责任任部部门门，，以以各各部部门门成成本本责责任任的的完完成成来来保保证证目目标标成成本本的的完完成成关于责任成本二、、责责任任成成本本的的分分解解方方式式序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

发展部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式式一一：：成成本本科科目目分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

供应部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式式二二：：合合同同分分类类以成成本本形形成成主主体体作作为为成成本本责责任任主主体体关于责任成本三、、责责任任成成本本的的分分解解原原则则关于责任成本五、、责责任任成成本本的的落落实实责任任主主体体责任任内内容容责任任控控制制要要点点责任任履履行行评评价价责任任状状（（书书））责任任成成本本的的分分配配最最终终落落实实到到了了项项目目运运筹筹计计划划以以及及各部部门门工工作作计计划划中中！！（（加加入入时时间间、、质质量量、、价价值值、、责责任任人人等等要要素素））责任任成成本本指指导导书书关于责任成本六、、责责任任成成本本的的评评估估与与考考核核评估估方方式式评估估指指标标无效效成成本本考核核方方式式谨慎慎与与全全面面性性回顾顾：：责任任成成本本的的分分解解是是基基于于责责任任形形成成的的主主体体责任任成成本本分分解解后后要要形形成成明明确确的的责责任任成成本本管管理理指指导导书书责任任成成本本的的管管理理要要引引入入考考核核、、评评估估机机制制责任任成成本本管管理理的的实实施施与与绩绩效效管管理理需需谨谨慎慎挂挂钩钩案例例：：责责任任成成本本的的分分解解落落实实案例例：：责责任任成成本本考考核核的的全全面面性性1、设设计计管管理理的的责责任任成成本本仅仅仅仅是是设设计计费费吗吗？？2、招招投投标标管管理理的的责责任任成成本本如如何何切切分分？？案例例1：设设计计阶阶段段责责任任成成本本管管理理案例例2：招招投投标标责责任任成成本本管管理理责任任成成本本管管理理中中经经常常遇遇到到的的问问题题3、责责任任分分配配合合理理吗吗？？4、这这些些问问题题是是责责任任成成本本管管理理的的错错？？案例例1：样样板板房房成成本本谁谁来来管管案例例2：图图纸纸的的成成本本责责任任案例例3：合合同同招招标标与与实实施施责责任任案例例1：产产品品品品质质下下降降了了案例例2：财财务务数数据据失失真真了了案例例1：质质量量问问题题出出现现了了责任任成成本本管管理理中中经经常常遇遇到到的的问问题题责任任成成本本控控制制要要点点的的介介绍绍？？第一项………….立项成本控制要点第二项………….规划环节成本控制要点第三项………….招投标环节成本控制要点第四项………….施工环节成本控制要点第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点第六项………….销售环节成本控制要点第七项………….

工程预决算环节成本控制要点第八项………….期间费用的成本控制要点第九项………….物业管理成本控制要点内容归纳建立立合合理理的的目目标标成成本本---控制制标标杆杆将目目标标成成本本分分解解成成责责任任成成本本---控制制依依据据将成成本本控控制制落落实实到到各各业业务务操操作作环环节节中中—责任任成成本本管管理理量化的控制指指标与评估---控制落到实处处控制结果考核核