徐州项目市场分析报告

110/110徐州阳光世纪苑项目市场报告ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司2004年3月目录第一部分徐州市场宏观环境第二部分徐州住宅市场总论第三部分徐州住宅区域市场分析（一）市中心区（二）二/三环线以内区（三）二/三环线以外（四）南区第四部分风华南园项目第五部分贾汪阳光世纪苑项目第一部分徐州市场宏观环境一、地理环境徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇--34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。徐州市位于华北平原的东南部，域内大部分为平原，少数丘陵山地，平原总地势由西北向东南降低，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。徐州境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北.徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，年气温14度，四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。徐州矿产资源丰富。已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土等。二、行政区划徐州总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%，其东西长约210公里，南北宽约140公里，其规模为江苏省五个特大都市之一。徐州下辖五区、四县以及两个县级市；五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区；四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县；两个县级市是新沂市和邳州市。市区要紧部分为各所辖县级市和县包围，位于中心地段；但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。三、经济环境徐州市国民经济在过去几年中持续稳定增长，运行质量进一步提高。尽管与自身比较取得了长足的进步，但整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力能够挖掘。——“九五”以来，全市经济始终保持两位数以上的高位增长，国内生产总值先后突破600亿元、700亿元，正向800亿元的新台阶迈进，人均GDP突破1000美元。——2002年，全市国内生产总值完成791.44亿元，比上年增长11.8%。财政收入完成65.56亿元，比上年增长23.5%；其中地点财政收入完成33.68亿元，比上年增长34.9%。——徐州经济尽管与自身比较取得了长足的进步，但与同省的各都市比较，许多经济指标明显处于劣势，整体经济水平在江苏省也属于中等偏下的水平，尚有较大潜力能够挖掘。2、三次产业全面进展。——2002年三大产业全面增长，第一产业稳定增长，完成增加值134.05亿元，比上年增长6.3%,。第二产业仍是推动经济增长的要紧力量，完成增加值367.31亿元，增长11.3%。第三产业进展优势明显趋强，完成增加值290.08亿元，增长11.4%。——产业结构调整进一步优化，随着工业、都市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例有2001年的17.6：45.8：36.6调整为16.9：46.4：36.7。3、房地产业在国民经济中的比重较低，进展较为缓慢。——徐州房地产业在1999年取得了较快的增长,随后稳步增长,但进展速度较慢.——房地产业实现增加值25.2亿元，占国内生产总值的3.2%，房地产业还没有成为徐州市的主导产业之一。——在房地产业成为各大都市支柱产业的今天，徐州的房地产业进展程度较为不足，但随着经济的进展，人们的住房需求增加，徐州的房地产业具有相当大的进展潜力。四、人文环境1、历史沿革——“自古彭城列九州，龙争虎斗几千秋”。徐州历史悠久，帝尧时为大彭国，有2700多年的建城史，是江苏境内最早出现的城邑。那个地点是上古养生学家彭祖的封地，汉代开国皇帝刘邦的故里，西楚霸王项羽的旧都，具有深厚的历史文化积淀。——据史料记载，从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始，到楚汉相争、三国交兵，再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役，发生在徐州规模较大的战役有400余起，产生了大量的军事家和经典战例，使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。2、人口状况——截止2002年全市户籍人口904.44万，其中非农业人口250.30万，占人口总数的27.7%。——徐州人口以汉族为主。据第四次人口普查资料，全市汉族人口比重为99.82%，另外还有回、苗、布依、满、蒙古、土家等４９个少数民族，占全市总人口的0.18％，其中尤以回族人口居多。五、交通环境1、徐州外部交通环境优越，——徐州素有“五省通衢”之称。京沪、陇海铁路在此交汇，京、杭大运河傍城而过，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。——徐州铁路运输占有重要位置，陇海、津浦两大铁路干线在此交汇，始发上海、北京、青岛、武汉等大中都市的客运列车16对，徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽，有调作业量居全路首位。——徐州境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里，其中一级公路500余公里，二级公路714公里。公路通车里程在江苏省处于领先地位。——国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场，已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线，并积极进展海外专、包机业务；大郭庄联航机场也可起降大中型客机，已开通至北京、惠州航线——徐州内河航运发达，有黄金水道之称的京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨等4个内河大港，年吞吐量2000多万吨。2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。——淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错，构成了徐州市区的交通网络，这些道路差不多都已完成改造，路况较好，行车方便。——中心地段和主干道路况较好，但主干道的绿化做得不够，市区次干道道路陈旧，交通环境欠佳。需要改造的力度较大。——都市公共汽车营运线路较多，差不多能抵达市区各重要地点。但营运公交车还需改善，行车路线和车次规划需优化设置。六、消费环境1、市区居民收入与消费分析——2002年市区居民收入增加，人民生活质量接着提高，居住环境有所改善。据抽样调查，都市居民人均可支配收入达到8037元，增长5.5%，人均消费性支出5922元，增长5.6%。2、市区居民消费结构分析——恩格尔系数较低，生活消费支出结构发生变化不大，居民生活水平和消费结构有待欲于改善，吃穿住等差不多消费所占的比重较大。——但随着经济收入的增加，人们对住房、娱乐的有更强的消费需求，特不是住房两年间增长了6.5%，但与发达都市比较，平均住房支出占生活消费支出的的比例还有较多的上升空间。住房需求潜力较大，在以后相当长的时刻里住宅市场将长呈上升的进展趋势。宏观环境研判：——徐州的经济进展具有北方工业都市的显著特点：持续、稳定增长，但活力较为缺乏，进展的速度较为缓慢。——由于徐州的人文历史久远，进展的束缚较多，质变的酝酿需更长的时刻；但徐州已具备了专门好的进展基础，四通八达的地理位置，学习交流机会较多，经济基础较好，同时教育科技力量雄厚，人口素养在不断提高。——在振兴老工业基地的经济环境下，随着江苏省整体经济进展的带动，徐州优越的交通环境所带来的经济活力以及政府积极、开放的政策，能够预见在以后几年徐州的经济将进入快速进展时期，在第二产业快速进展进展的同时，第三产业的进展将为徐州经济作出重大的贡献，这些都将为房地产业的进展制造专门好的外部环境。第二部分徐州住宅市场总论一、徐州住宅市场总体分析1、徐州住宅市场总体进展论近几年，徐州市都市建设进展迅速，宏观经济形势看好。房地产市场也呈现出良好的进展势头，随着住房货币化政策的进一步到位，以及住宅消费信贷制度的逐步完善，各类住房消费持续增长，新旧住房全面动销，已差不多形成以存量带动增量，住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。随着经济的进展和人口的增长，住房需求增长迅速。进入“八五”，中国经济一路走强，居民生活水平不断提高，人均可支配收入增长迅速，居住逐渐成为国民的要紧消费支出，国家一系列利好政策促进了中国住宅市场的迅猛进展。“九五”期间徐州房地产开发具有标志性意义的时期，住宅产业进展迅速，居住条件不断改善，同时房地产开发也蓬勃进展。——都市平均居住面积保持增长势头，尤其在1997年后，居民平均居住面积增幅较大，至2000年末差不多达8.91㎡/人，居民住宅条件得到较大的改善。但与其他发达都市的居住水平还有差距，还有专门大市场需求空间。。——由于2001年的市场供应量和市场需求增长较大，居住水平出现了时期性的顶点，这也是对房地产市场的一次试探。但由于供应量巨大，消化较慢，同时徐州房地产的市场化程度较低，其他因素的阻碍也较大，致使2002年的市场有所回落。徐州住宅市场供应状况分析——房地产投资额在1993年开始迅速进展，90年代的前中期呈稳定上升趋势，在1998年以后，开始出现较大幅度的增长一直到2001年的22.9亿元，完成了第一拨快速进展，从2002年稍有回落后，房地产投资进入了新一轮的快速进展中。从中能够看出徐州的房地产在稳定、持续、有续的进展。市场前景被普遍看好。——徐州房地产市场供应量整体呈上升趋势，在1986、1999年和2001年通过几次大的飞跃，尽管其中存在部分的泡沫成分，但从徐州近几年的稳定供应情况能够看出，徐州房地产业差不多进入稳步进展时期。——从1997年开始，徐州的房地产进入高速进展期，但进展过程高低起伏，呈现出波浪式的走势。住宅市场供应分析图(单位：万平方米)——房屋施工面积整体升呈增长趋势，2001年的增长数量较大，2002年出现了回落但与2000年相比较依旧有一定量的进展。——住宅供应量占施工房屋面积的比例2000年和2001年分不为48.7%和49.5%，但2002年的比例下降为40.4%；讲明供应量仍呈增长趋势，市场更趋多元化进展。3、徐州住宅市场交易状况分析——房地产交易额创新高，存量房交易十分活跃。截止2001年12月底，全市房地产交易实现20711宗，建筑面积185.25万平方米，交易金额22.16亿元，其中交易额比去年增长8%，实现了快速增长，尤其是商品房和房改房上市，成为2001年房地产市场的两个消费增长点。——二手房市场进展势头良好。随着房地产二级市场的开放，二、三级市场的联动作用差不多愈发明显。逐步实现了高收入者住上商品房、中低收入者住上经济适用房和安居房、特困户住上廉租房的梯级住房消费。三、徐州住宅市场需求分析A、市场需求阻碍因素调查收入阶层与购房支出关系——平均住房支出占生活消费总支出的12.8%，住房支出还没有成为居民消费重点，讲明需求潜力巨大。——低收入阶层实际生活消费支出高出可支配收入18%，住房支出达219元；中等收入阶层住房支出仅845元，比平均支出（760元）11%；高收入阶层住房支出最高，为1179元，这与其高收入有关。——最低收入阶层住房支出占生活消费支出的7.6%；中等收入阶层占15%；最高收入阶层占9.5%。由此能够得出，徐州市住房支出仍然处于较低水平，市场潜力巨大。低等收入阶层将在一定时期内为购房主流，成为徐州住宅市场最具潜力的生力军，目前市场的购房主力是中等收入阶层，高收入阶层住房支出还有较大潜力。2、政策因素——住房公积金制度的建立和购房按揭贷款制度推动市场需求。——福利分房的逐渐取消和单位购房制度的变化使得住宅需求更加分散，需求市场更趣多元化。但还有部分单位住房市场化不够。3、产品因素——徐州市住宅产品单一，多层绝对的主流，小高层同意度不高，要紧受小高层价格、物业和安全方面的担忧阻碍了市场对小高层的需求，同时开发商对小高层在营销上的引导缺乏专业水准，也是小高层不被普遍同意的一大因素。——房型需求受市场供应单一阻碍，关注程度不高，但关于现有房型普遍感到不足，正处于等待房型变革的出现的状态。B、购房动机分析——自用为主流，投资性购房集中在商业用房上，住宅投资比例较小。——首次置业和二次置业换房同样成为市场需求的主流。——原有居住以单位公房为主，单位宿舍充斥整个徐州居住市场，居住质量差不多落后于时代，居民二次置业的需求空间相当大。C、购买行为调查1.区域选择分析——传统住房消费以区域客为主，形成相对封闭的区域市场。——环线建设规划打破城乡的隔阂，城郊结合部受到重视，市场需求向外围扩展，需求区域空间扩大。——都市规划重心南移阻碍客户对地段选择。南部逐渐受到重视，随之产生的交通、生活配套等问题成为阻碍客户购房心理的重要因素。——价格因素驱使市场需求向外围二、三环沿线尤其集中。——区域的生活适应与工作居住同一区域的概念对购房者阻碍较大，同时交通和升值潜力也是购房者比较关注因素。2.主力需求房型分析——一房、二房、三房、四房以及复式房型均有需求，呈多元化特征。——二房三房仍为主流，客户存在对二、三房的紧凑房型的有较强的需求，适当比例的大房型能满足那些二次换房、追求宽敞舒适的购房者的需求。——市场上一般住宅以三进深为主，缺乏充分考虑通风、采光、动线的房型，客户选择面窄，中意度不高，从而形成较大换房市场。——经济型为主的需求态势，面积适中房型为进展趋势。3、对工程进度的要求——期房同意度逐渐升高，期房交易量增长迅速，期房差不多成为住宅市场交易的主流产品。——购房者对价格的敏感，是期房具有价格优势的重要缘故，期房更受购房者青睐。4、物业服务期望分析——徐州楼盘物业治理普遍缺乏专业水准。——购房者对物业的要求逐渐提高，已不满足于仅有保安、保洁等服务，物业服务的全面性差不多成为楼盘竞争的卖点之一。5、购房者对开发商实力的敏感度——购房者特不看中开发商品牌，品牌竞争将在徐州市场愈演愈烈，传统开发商将受到具有创新意识的开发商的挑战。——开发商的实力如何体现在楼盘上成为品牌竞争的重点，承诺的实现程度将是购房者更关注的实质问题。四、徐州住宅市场进展趋势——房地产市场需求将接着增加，在积极的政策环境下，徐州市房地产业将会接着保持良好的进展势头。房地产市场供应将稳中有升。——房地产供给“短缺”和“过剩”并存现象仍将存在。需求畅旺与供给过剩的矛盾反映了住宅市场的结构性失衡，表明商品房供应在品类与价位上不适应需求，住宅市场的不成熟和住宅开发的非理性，产品同质化现象严峻。但市场需求是多层次的，而且是不断变化的。近几年徐州的住宅市场进展较快，居民的住房条件有较大的改善，居民的住房要求在逐渐提高，要求有人性化的住房环境和房型布局，安全、高效的物业治理等等。性价比较高的楼盘有较强的市场需求。——大部分开发商提供的产品整体品质较低，小区的整体规划、房型设计过于简单、缺乏创新，开发观念较为落后，还停留在“造住房”的时期，同时物业治理队伍素养较低，与市场需求脱节。但由于外地代理商的介入给徐州房地产带来了较多新的变化，并逐渐在市场上开始体现，也确实得到了市场的认可。——房地产价格将接着缓坡上扬。一方面开发商的建筑成本在增加，另一方面居民借助住房抵押贷款政策，能够实现购房愿望。——房地产企业竞争加剧，品牌意识增强。以后几年内徐州房地产业将会重新洗牌，房地产业将兼并重组、强强联合，以实现规模经营。为吸引更多的居民消费，房地产开发商不但注重对住宅价格的把握，还在住宅品质的提高上下了更大的功夫。——数字小区将倍受中产以上阶层青睐。家庭内部将开始建立自己的数字化治理平台，百姓通过家庭信息网络，不仅能够获得视频点播、网上娱乐、收发信件、远程教育、医疗、购物等各种信息服务，而且能对家庭报警、安全防护、水电计量、紧急呼叫等多种功能实现统一操纵，尽享高科技带来的安全、高效和便捷。第三部分徐州住宅区域市场分析一、住宅市场分区依照徐州历史进展和区域上的特色，结合整个徐州市房地产进展的现状，能够将徐州市区住宅市场进行合理的区片划分，便于对徐州房地产市场进行分析，我们将徐州划分为四个区域，分不为：市中心区；南区；二、三环线以内区和二、三环线以外区。二、各区域住宅市场分析（一）市中心区区域环境分析A、区域范围：——区域要紧是指徐州市城区内，南到云龙湖、市民广场及和平路，西至二环西路，向北向东皆以黄河故道为界，即故道以内的区域。——区域以市政府为中心，以彭城广场、人民广场为热点，本市内要紧政府和企业机构及闻名的大型商场皆云集于此，组成了徐州市内的黄金区域，使本区域具有徐州市其他区域所无法比拟的先天优势。B、区域环境——区域环境能够分为三个部分，其一，由黄河故道和中山路、和平路所包围的都市中心区为成熟的中心商业区；第二，淮海西路以南至市民广场、云龙湖的高中档住宅区；其三是黄河故道以南、淮海西路以北的市中心老住宅区。——市中心集中商业区为徐州市重点建设的三个中心商业区之一，即彭城广场商圈所在地，本区域集中了徐州的部分中高档商场，如金鹰国际购物中心、金地商差不多上徐州的高档SHOPPINGMALL；银行、医院、酒店广泛分布，中、小学校，影院，茶楼等生活配套设施也相当齐全，且档次在徐州也属中高档。——市中心高中档住宅区南依靠云龙湖、云龙山及在建中的市民广场，整体环境较好，汇合了云龙公园、滨湖公园、人民广场、市体育场、市电视台，教育学院等公共设施，另外银行、商场、医院等配套也较齐全。与淮海西路相连的人民广场已初步形成徐州市区西部的商业中心，目前有较多的商业、办公、高档公寓在售在建，进展前景较好。——市中心老住宅区为徐州市老城区，开发较早，故人口较为密集，居民小区众多，部分居民区较陈旧。故本区域总体环境状况一般，有众多亟需改造之地，而改造成本又相当高，短期内部分地区脏、乱、差的面貌较难改变。C、交通环境——南北向的中山路、解放路、西安路和东西向的淮海路、建国路、黄河南路是市中心区域的纵横交通要道。各主干道也有良好的绿化布置。区域内多数地段道路平坦宽敞，卫生状况良好，也无外来人口聚拢。——区内道路大多宽敞，少有交通堵塞。中心区域路况较好，而外围地区路边绿化欠佳。目前苏堤北路、夹河街、吴庄及关庄周边的路况较差，对市民的交通阻碍较大。——公共交通以公交车为主，区内有数十条公交线路通达全市各地和火车站，出行较为方便。像彭城广场、淮海东路附近均为重要的公交车集散地。个案情况详列案名总建规模（㎡）房屋类型单价范围（元/㎡）均价（元/㎡面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）工程进度销售率锦绣嘉园10万小高层2460-36003000110-159三房149-15944.7-47.7准现房50%都市家园5万高层2190-2750250094-150二房94-12723.5-31.8准现房90%新都大厦2.3万小高、高层2400-30002800146-220三房111-13931.1-38.9外立面20%嘉铭苑2.3万小高层1860-2040190098-138只剩117/13822.2/26.2现房65%黄河景园4.2万高层——3000100-176三房122-15631-45结构封顶35%万通佳苑3.5万小高层2200-26202400110-188三房128-18831-45结构封顶20%望湖大厦高层2400-38003000140-165三房16048现房78%建国公寓0.5万多层1780-2200200080-128二房80-11016-22现房92%旺角楼小高层1998-2250210088-155二房102-12121.4-25.4结构封顶90锦江豪庭高层2260-33332800144-174三房142-16040-45现房50%梅园公寓高层1870-24202200115-194三房14030.8现房70%——目前在售项目以小高层、高层供应为主，且有增加趋势，土地紧缺、地价较高使中心地段成为小高层和高层要紧聚拢区，但每个小区的供应量不大，多数为二、三幢楼。——代表项目有锦绣嘉园、都市家园、黄河景园等，这些项目的整体档次较高，产品的营销包装、售楼处的规划较好。——在售项目差不多上为准现房，但有几个项目已开始动工，因此以后市场的供应量较为充足。3、供应态势分析——要紧在售楼盘的总建规模在5万平方米以内，开发的规模不大；但也有的项目开发量较大像锦绣嘉园就有约10万平方米的总建规模，这在地块紧缺的市中心区域已属于大盘了。——目前市中心在售项目的总体供应量在40万平方米以上，但由于上述项目已销售较长时刻，已去化较多，所剩的余的有较多是面积较大、房型较差的产品，市场上正在启动的项目有10多万平米，后续供应量较大。4、产品规划分析——区域内部的差异较大，故物业类型多样，多层、小高层和高层皆有，小高层和高层集中在中心地段。——规划参差不齐，鲜有特色和亮点。表现力一般，规划和景观上的规划理念有待于进一步提高。——区域项目量体大小不一，既有600户左右的较大规模物业，如锦绣嘉园；又有量体甚小的建国公寓（总建面积仅5000㎡）。这是由该区域的专门的地理位置和物业档次所决定的，高昂的地价使该区域采取“见缝插针”式的开发，这也是这一区域内高层物业占主力的客观缘故之一。——多层一梯两户为主，小高层、高层为一梯多户规划。——房型进深较大，鲜有充分考虑采光、通风、动线和私密的房型。处于房型设计的变革时期。——区域项目仍是以二、三房为主力，除新都大厦三房面积较为紧凑外，区域内三房面积一般都在120平方米以上，最大三房当属万通佳苑，达到188平米。二房量体相对较少，二房面积一般集中在100-120㎡。——市中心的位置，面向高端的客户群，是出现大房型的要紧缘故，但目前市场上的大房型去化较慢。因此市中心的房型面积经济型和适中型的比例应有所增加。5、价格态势分析——区域项目的均价差不多在2000元/㎡以上，均价最高的是锦绣嘉园和望湖大厦达到3000元/㎡，而均价较低的是嘉铭苑为1900元/㎡。——地段、环境阻碍价格。市区中心地段项目均价在2500元/平米以上，市中心西部老住宅区为徐州市老城区，居民小区众多，总体环境一般，相对应的房价较低。——楼盘品质、特色对价格的阻碍明显。锦绣嘉园由于品质较高于周边楼盘，加上环境、地段也较优，其售价有较大提高。望湖大厦的品质、环境优势较为明显，也提升了项目得到价格。6、营销态势分析——住宅市场营销方面表现参差不齐。既有进展商自己的营销队伍自销，又有行销代理。其中嘉铭苑的行销由祥源公司全程代理。该公司是徐州房产市场上近年冒出的一匹营销黑马，具有了解本地市场的优势，其阻碍日益增大。但细观其营销过程与手法，并无较多创新。——都设有售楼处，但较多售楼处的规摸、布置水平一般值得一提的是锦绣嘉园的行销，聘请中介代理，不管在售楼处现场布置、景观效果依旧现场气氛、业务水准，在徐州差不多上首屈一指，是当地行销市场的一个亮点。——全程行销代理给徐州的房地产市场带来了新的理念，使得徐州的房产营销上升了一个台阶，提升了开发商的品牌知名度、争创了经济收益和经济效益，——在市场业务员素养参差不齐，其中有行销代理公司的业务员素养水平相对较高。——营销推广要紧依靠报纸广告和房展会推介，户外广告、派报较少。推广策略部分楼盘地段、环境为要紧诉求，同时以物业、会所等配套作为楼盘的卖点来宣传推广。7、销售绩效分析——整体销售情况较理想，楼盘的品质、地段是去化的重要因素，其中都市家园、建国公寓去化较快这于其量体较小有关。——营销手法也是项目去化快慢的重要因之一，像锦绣嘉园尽管量体较大，但在区域内也是销售较快的项目，这其中其营销策略有重要的作用。但有些项目由于开发商观念落后，营销上没有跟上市场的进展，严峻阻碍了项目的去化速度。——从工程进度上看，工程差不多上都结构封顶或是现房。讲明目前市场上的项目都已销售较长时刻，一般在2-3年，这也差不多反映了徐州的房产市场现状。——楼盘价格和房型规划阻碍销售，新都大厦的单价高，去化情况一般；万通佳园、黄河景园房型规划较大，阻碍了它们的去化速度。这讲明项目在前期规划时缺乏对市场进行准确、专业的调研和定位。——销售人员的专业素养和业务水平差异对销售阻碍甚大。部分楼盘业务员接待礼仪和态度较差，弱化了楼盘本身的价格或者规划优势，表现远远不如同质同价楼盘。因而出现一定程度的滞销情况。7、客源状况分析A、客源分布——换房客户为主，要紧来自于市中心区域或是案体周边的原有公房居民以及部分郊区的进城者；大部分客户适应于本区域环境和配套；首次置业客户和外来客户也占有一定比例，具有消费潜力。B、客源收入阶层分布——本区域内由于中高档楼盘集中，故客源也较为集中。徐州当地的政府职员和企业领导、个体私营业主占据一大部分，另外也有部分来徐州投资的外地企业老总。——具有稳定较高收入的中产阶级如教师、公务员、律师、大夫以及企业中层经营治理者，大约占到本区域购房者的20-30%。——市中心西部老住宅区域的房价相对较低，这些楼盘是区域内工薪阶层购房的首选，但所占比例较少。——购房者以中年人为主。其中，30-45岁的购房者约占全体购房者半数以上，而30岁以下的购房者的需求潜力较大。（二）二、三环线以内区1.环境评价A.区域范围——区域要紧指云龙湖、云龙山以北地区，内环线以内中心城区以外的半环行区域。区域北部为二环北路与黄河故道所包夹的地带；区域西部由三环西路与环西路包夹；区域东面也为三环路与黄河故道包夹。B.区域环境——区域范围尽管较大，从东到西将徐州市区包围，区域西、北部整体特征较为类似，具有较为一致的环境特点和市场特征。东部火车站有自己的特点。——这一区域人口密集度较大，区域环境较为脏乱，卫生条件较差，明显欠缺良好的市政规划，。——区域内的建筑物大都外观破旧，特不是住宅项目大多排列杂乱，规划设计落后。——区域西部、北部为徐州的老工业区，尤其是铜沛路及铜沛路以北区域旧的重型机械工厂较多，前期的无序开发造成本区域居住环境较差。——火车站附近特不是铁路以西与黄河故道之间区域，由于离市中心较近，又有黄河故道的水资源，居住、商业氛围较好。C.交通环境——二环北路、复兴路，铜沛路、以及三环路是区域的交通主干道，道路系统较好，行车较便利，但过往车辆较杂。——区域内其他次干道道路条件一般，道路两侧差不多无绿化、景观，部分地区车行不畅。——火车站是这一区域的重要交通点，出行外地极为方便，又设有公交总站，有多路公交线路始发或途经，可抵市区各处。2、重点个案情况详列案名房屋类型基价单价范围（元/㎡）均价元/㎡）面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）工程进度销售率西苑人家多层11001080-1500135089-131三房11014.9封顶99%中川艺君花园多层12801216180三房115-13016.3-18.5结构三层17%金阳家园多、小高层14801480-17801620——三房117-14519-23.5——70%都市E站高层20002060-2400230040-80一房40-809.2-18.4子房美景小高层1798107-138三房123-13820主体封顶70%怡美家园多层1218998-1438126053-171二房71-898.9-11.2现房30%世纪锦园多层11681015-1432123095-165三房115-16514-20封顶30%白云人家多层不墅13981174-15651430三房132-14519-20.7徐州人家多层不墅13581174-1566143363-220三房132-16019-23结构封顶80%3、产品规划分析——区域内产品以多层为主，小高层、高层也占有一定比例，还有少量的不墅供应。——在区域西、北部的小区大多规划为多层和小高层相结合，但小高层在本区的同意度不高，但在社区进展成熟，尤其是在公建配套日益更新，达到相当的区域型经济形态以后，本区小高层的同意度将得到改观。在规划布局上突破不大。——在东部铁路线与黄河故道之间区域由于地段和土地紧缺，目前供应的多为小高层和高层，产品品质较高，在白云山附近的小区还出现了不墅的规划，充分挖掘傍山的有利条件。——小高层差不多为中高端产品，一般购房者对小高层的高额费用难以同意。小高层可为中高档后期的引导性产品，将会猎取较优的市场利润。——区域项目多以三房为主力，且所占的比例相当大，三房面积在115-165平米之间，集中在120-145平米之间。房型面积偏大。区域也有以二房为主力的小区，像怡美家园二房面积在71-89平米之间。——另外在区域内出现了小户型和不墅规划的项目，都市E站就规划为面积40-80平米的小户型产品，徐州人家和白云人家都规划有不墅面积在200平米左右。——过度型房型即经济型房型的略微扩大有市场契机，并能成为引导市场向适中型主流市场进展的垫脚石，获得可持续性进展。但房型的过度放大，不讲究功能的完备，极可能使产品滞销。5、价格态势分析——多层均价在1260-1620元/㎡之间，小高层、高层已达2000元/㎡以上的较高价位。作为主流的多层市场处于徐州市的中等价位。——呈现东高西、北低的价格形势，要紧受地段和环境的阻碍，同时能够预测东南方向存在可观的价格空间。——三房主力14-18万元市场为主，20万元以上的高性价比中高档市场供应量较小。在区域内由于房型面积较大，许多总价较高的产品消化的较慢。6、营销态势分析——中介公司代理与开发商自销并存。多数售楼处的设置、规划较为随意、简单。门面房是售楼处的做法较为普遍。——业务人员的素养没有上升到专业营销水准，对销售政策和楼盘本身了解的程度不够。销售礼仪上和操作流程有待系统化。——现场道具的配置不太齐全，楼书制作一般，没有出现能够直接引导客户购买动机的室内表现。7、销售状况分析：——区域内销售状况相对较好，大部分在70以上，像中川艺君花园目前工程才进行到结构三层，前来预定的较多，但有的项目由于位置较偏，销售较慢。——楼盘广告对楼盘去化阻碍相当重要，报纸广告和派报为要紧推广方式，户外广告、车体广告相当少。——开发商的品牌如西苑和中川对销售起到专门大的促进作用。开发商的实力、品牌是楼盘品质的重要保证。——但楼盘推广概念对销售的引导作用差不多开始显现出来，但大部分的项目在营销推广方面做得不足，像售楼处的规划、包装过于简单、销售策略落后、单一。8、客户情况分析——由于产品类型较多，客源层次不一。区域依旧以中年客户、35-50岁、工薪阶层为主流。——区域客为主，首次置业群体和市中心边缘区换房客户比例也较大。——自用为主，兼有少量投资客户，投资要紧是外来投资者受小区地段和徐州房地产的进展潜力驱使。——小户型的客源多为市中心区、火车站商圈的年轻白领和外来人员。（三）二、三环线以外环境评价A、区域范围——区域要紧指徐州环线外围地区，北以二环北路为界，东为三环东路以东区域，西面为三环西路以西。区域面积较大。B、区域环境——本区域差不多为城乡结合部，空气质量、环境景观优于市区，特不是碧螺山庄桃园小区居住区，景观优势十分明显。——但区域内生活配套缺乏，祥和路沿线由于开发较早已形成一个较为成熟的居住区，但多数地段尚欠开发。——距市区相对较远，交通条件较差，且安全保障也欠佳，对物业治理提出更高要求。2、住宅市场重点个案详列案名总建规模（㎡）房屋类型基价单价范围（元/㎡）均价（元/㎡）面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）工程进度销售率华厦水云间3.5万多层1230980-1450130091-280二房86-11512-16地下一层30%祥和四季花园3.7万多层13381338-1688157092-127三房114-12718-20结构一层40%水苑长桥——多层未定————88-145三房100-130——平坦地块未公开3、产品规划分析——本区域尽管地段较偏，但后备土地资源巨大，可供规模开发的地块较多，更适合于规划大规模，高品质的住宅区。——供应项目差不多上是多层，规模不大，在3-4万平米左右，目前都处于开发初期，房型种类多样，有较多的选择。——区域产品以三房为主，主力面积范围要紧集中在115-130平方米之间，像祥和四季花园；但华夏水云间规划二房为主力房型，面积为86-115平方米。——房型较为紧凑，这与其他区域房型偏大有明显的区不，应该讲本区域的房型面积较为合理。4、价格态势分析——区域楼盘的销售均价在1500元/平方米左右，单价在980-1689元之间，——开发初期，价格处于调整时期，随着项目后期的开发价格会有上升。——地理位置较偏，本区域价格属于中下档次，但房屋品质则不逊于市区多数单幢项目，因此本区域楼盘性价比较高。5、销售状况——由于项目都处于开发初期，目前销售率在30%以上，但去化情况与开发商的营销策略有较大关系，从目前迹象来看，区域的项目前期定位较准，房型紧凑，以后销售较为看好。6、客户情况分析——客源以市区拆迁客户为主，铁路段职工和家俱市场小客商是要紧客源——部分市区客户看中景观和安静的居住氛围以及良好的教育配套（四）南区1、环境评价A、区域范围——该区域位于徐州市的南部，北以湖北路、和平路为界，东至黄河故道，南到铜山新区。区域内要紧为风景秀丽的云龙山、云龙湖、凤凰山、泰山为中心的包括彭园、动物园、淮海战役烈士纪念塔、国防园、滨湖公园等在内的风景旅游区。B、区域环境——区域能够云龙山为界分为三个层次。以东要紧为居住生活区；以西则为云龙湖风景旅游区。三环两侧、矿业大学周边为城乡结合部。——云龙山以东：本区域内有以凤凰山为中心的风景区，包括国防园、淮海战役烈士纪念塔等景观，景色宜人，也是进行爱国主义教育的重要基地。——云龙山以西：本区域是以云龙湖为中心的风景旅游区，有水上世界、垂钓中心、生态岛、金山公园、体育馆、市民休闲广场等一批旅游休闲景点。山光水色、风景秀丽。周边围绕有一些不墅区，如南湖花园、天齐不墅区等。——三环南路两侧：本区域要紧是城乡结合部，区域有较多的学校；三环南路南侧为老工业基地，整体环境较差，但随着政府规划的开展，本区域的进展潜力巨大。C、生活配套——云龙山以东区域是徐州市南扩的重点区域，大多楼盘集中在解放南路两侧，配套较为成熟，总体环境也较好，徐州市第四人民医院，本区域内有市政府重点建设的文化城，彭园边将建一个四星级酒店——万裕大酒店。——三环南路两侧区域要紧是城乡结合部，老工业基地，生活配套不够完善，以小区内的生活配套为主——区域内的教育资源丰富优越，是徐州市的高校集中区。有大学城、矿业大学、彭城大学建筑学院、徐州师范大学等。D、交通环境——解放南路、湖东路-金山路和三环南路是区域的交通主干道，道路宽敞平坦，路况较好——公交车辆较少，要紧是游1、游2、11、19路等，距离市区也较远。2、重点个案详列案名总建规模（㎡）房屋类型基价单价范围（元/㎡）均价元/㎡）面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）工程进度销售率弘润园5万多层14601340-1750160097-212三房116-14018-23现房87%橙黄时代3.5万多层22802166-26222430118-179三房126-15130.6-36.7结构封顶70%森活绿郡6.3万多层15801580-1900170099.4-163三房124-14221-24结构封顶93%好来花园——多层20781766-2500223592.3-184三房117-15026-33.5结构封顶40%康居家园（四期）——多层23801900-26902450151-193三房151-16137-39.4准现房——阳光森林半山不墅4万不墅——3800-48004300141-266叠加不墅141-19360-83现房——一栋洋房——多层不墅28002690-31502940125-330三房125-15036.8-44准现房——供应态势分析：

——区域项目以多层为主，由于有湖和山的先天条件区域也规划有不墅。但项目的量体都不大，总建面积在5万平方米左右。也有的项目量体大，如康居家园有25万的总建面积，但其是分期开发的。——在开发楼盘的总量体约30万平方米左右，多数楼盘开发接近尾声，后续开发量体目前较少，目前南部地区是徐州房地产开发的重点区域，环线附近还有较多的地块待开发，以后供应量有待观看。产品规划分析——区域供应的产品以多层为主，差不多都规划为5-7层，顶层有阁楼，底层有地下室。也有一定数量的不墅，不墅产品要紧依托山和湖的优势。——和其它区域一样，该区域也属于一典型的三房市场。绝大多数目前在建的小区其主力房型为三房，楼层一般为6-7层，顶层为阁楼，底层有地下室。另外，二房也有一定的市场。——规划设计水平有较大的提高，开始注重产品品质内涵的提升。新推出的几个楼盘都较有特色，注意到了小区环境、交通动线、景观设计、生活配套等方面。——房型设计上也有较大突破，差不多上能做到功能性、私密性、合理性、舒适性有效结合，想最近推出的森活绿郡的房型就充分考虑到通风采光、动静分区，还规划有景观飘窗。主力房型面积分布图（平方米）——经济型和宽敞型并存，宽敞型为主。——区域三房为主力房型所占比例较大，面积集中在120-140平米，二房的比例在40%左右房型面积在90-110平米。——不墅户型以独立式、双拼式为主体，联排式、跃层式为补充，主力面积在141—289㎡之间。5、价格态势分析——价格受区域地段、环境因素阻碍比较明显，在相同条件下价格弹性一般不大；——在云龙山、凤凰山的北面区域，由于离市中心较近、环境优势明显，同时楼盘品质较高，均价已达到2200-2450元/平方米，直逼市中心价位。——三环南路沿线和矿大周边由于位置较偏、环境较差、生活配套不足，使得此区域的楼盘价位相对较低，但随着市政府南移，区域的市政、生活配套等设施的增加，以及区域环境、教育条件的优势，以后的房价有巨大的上升空间。——另外，此区域是徐州专门产品不墅的要紧集中地，依山傍湖使不墅有了得天独厚的进展条件，产品均价在4500元/平方米左右。6、营销态势分析——本区域内的楼盘大多独立设有售楼处，有专业的销售队伍。有的引进了外地的销售队伍，森活绿郡就由上海天启开启全程行销代理，在售楼处内部的布置以及销售道具的制作、应用上都走在徐州市的前列。——营销手段较为单一，广告投入要紧是报纸，广告牌、灯箱等户外广告道具几乎没有应用，对售楼处的布置也不够重视，通常是像办公一样租个门面或搭建个临时房做现场售楼。7、销售绩效分析——总体去化比较顺利，销售情况较好，销售率随开发进度稳定去化。但由于有部分项目分期开发或到销售尾期，销售率数据较难统计。——楼盘的性价比较高。这是销售较快的要紧缘故，像森活绿郡楼盘的品质，规划、房型设计在区域甚至徐州都处于前列。——营销代理公司的全程策划对项目的良好去化起着重要作用，像森活绿郡前期的市场定位、规划设计和销售过程中较高的业务素养差不多上销售较好重要保证。——市政南移、目前区域的楼盘售价较低，也是去化较快的缘故。8、客户情况分析——以周边区域客户为主，包括铜山县的一些进城客户；由于市政府南移的政策和本区域优美的环境，也吸引了部分市中心区的客源；——换屋客户占据主力，改善居住条件成为消费动力；高校的教师及周边企业的职员，是三环南路中档楼盘的主力客源，也有部分要求改善居住、教育环境的市中心工薪阶层。 ——较高档的住房（包括不墅）多为政府公务员及一些私营业主，外来徐州的投资者，收入稳定也较高。 ——中青年人为购房主流，中高层企事业单位干部支撑中高档楼市。第四部分风华南园项目一、宗地概况1、地理位置宗地位于解放南路以西、南三环路以南，风华园对面方位。距离南三环路约1000米，目前道路尚未开通，步行约15分钟左右。宗地东面紧邻一座石头山，部分地块位于山脚。西面为中煤六处的家属住宅区，南面为以文沃集市为中心的小生活区。2、地块状况 项目占地：124.5亩规划总建：约8.5万平方米（其中公建约为4600平方米）规划：分为东西两个区，中间为规划路（宽约34米）。打算先建东区（一期），总建约为5.5万平方米。地形地势：宗地地势自东向西渐低，至规划路附近转为平地。宗地土质要紧以岩石为主，在土地施工时期有一定难度，增加建设成本。但建成后住宅抗震系数要高于其他一般住宅。目前现状：一期地块尚在平坦当中，宗地中央规划路附近有原中煤六处的老办公楼，重建或改建方案未定。目前地块现有道路两旁种有梧桐树。二、环境评价1、交通环境——小区本身并不临交通主干道，但附近的三环南路及解放南路交通畅通，出行方便，今后规划路开通以后车行上路比较便捷。——项目附近有公交站点，项目距公交站点约需10分钟路程。公交路线较多，有公交69路在风华园有终点站、公交604在泓润花园设有终点站、公交游1线在三环南路上设有公交站点、公交19路（铜山宾馆——东站）、公交36路（建筑学院——王场新村）。2、自然环境——项目周边自然条件优越，西北方向有凤凰山、泰山、云龙山及云龙湖，西面有泉山森林公园，天然氧吧，风景秀丽、地势开阔，空气清新，是旅游度假、居住生活的良好去处。——宗地以内本身也有一些梧桐树，能够在小区建设的同时进行一些考虑。在景观布置上由于多了这些高大乔木，绿化层次将更加丰富。——地块本身高低起伏，且有天然石材，都能够良好利用，为小区楼盘排列、规划布局、景观层次上都提供了变数。——周边住宅群落档次较低，观瞻较差。同时尚有许多地点还没有开发，尤其项目以北至三环南路一带。3、生活环境——生活配套要紧集中在小区的南面，文沃集市及休闲浴场、铜山中学、农业银行等，生活比较方便，医院有四院。——周边人文气息浓郁，徐州师范大学、中国矿业大学、彭城大学等高校；凤凰山附近的徐州文化市场、图书馆及国防园、淮海战役烈士纪念塔。三、区域重点项目分析竞争区域的划分本区域划分要紧指和平路以南地带。该区域属于徐州新兴的区域，风景秀丽、山水众多，旅游景点较多。那个地点也是徐州的高教区，中国矿业大学、徐州师范大学、彭城大学等为本区域带来较浓郁的人文气息。本区域要紧可分为四个小区。一是和平路附近，临近市中心，要紧房产项目有梅园公寓、好来大厦等。二是解放南路以西，云龙山、凤凰山、泰山附近，风景漂亮，要紧房产项目要紧有万裕风情园、富丽城、金福花园不墅、凤凰山庄、凤鸣花园、中房园、凤凰山康居家园等等。该区域房产档次较高，要紧以山景不墅或高档公寓为主。三是解放南路以东奎园一带，要紧房产项目有奎园小区、金奎小区、奎园新居、恒天花苑、时代华庭等。该区域住宅要紧为一般住宅。四是三环南路沿线，大学城附近，要紧房产项目有泰山小区、科苑小区、鑫泰欧式家园、风华园、森活绿郡、泓润花园等。该区域的楼盘量体都不大，但多数自2001年开始销售，销售周期较长，目前多为现房或者准现房，以下我们将着重本项目的竞争项目进行一些分析和比较。2、区域竞争市场分析（祥见报告第三部分—南区）3、重点竞争楼盘A、森活·绿郡投资商：杭州经建房地产开发有限公司开发商：徐州广宇房地产开发有限公司营销企划：上海天启&开启项目地址：三环南路风华园西侧项目概况：项目占地6.26万平方米，总建约6.5万平方米，共550户，40%绿地。小区集中供暖，一户一表，宽带入户。小区设有远红外电视监控保安系统，物管处保安24小时巡逻。价格：5层基价1580元/平方米，1层+10%，2、4层+15%，3层+20%，6层+5%（送阁楼），地下室单价500元/平方米。主力总价在22.5万~26万之间。房型：主力房型为三房，规划面积在99.4~162.3平方米。户型配比如下：户型面积(平方米)比例二房99.4~101.0513%三房123.6~14276%四房162.311%去化：目前去化约93%，二房及小户型三房去化较快，且相对价格较低的5、6层去化最快,目前所剩的多为。B、泓润花园投资商：江苏弘辉房地产开发有限公司开发商：徐州润源房地产开发有限公司项目地址：徐州三环南路风华园对面项目概况：项目总建约5万平方米，分二期建设，一期工程7幢住宅在2003年8月底上房，二期工程7幢住宅2003年12月底交房。小区集中供暖，一户一表，宽带入户，小区配套社区居委会用房和幼儿园用房。小区设有远红外电视监控保安系统，物管处保安24小时巡逻。价格：目前5层基价1460元/平方米，1层-10%，2、4层+15%，3层+20%，6层+5%（送阁楼）；东向房+50元/平方米，西向+20元/平方米。部分景观房价格有所变化。价格优惠3%。主力总价在20万~25.5万之间。房型：主力房型为三房，规划面积在94.82~212.66平方米。户型配比差不多如下：户型面积(平方米)比例二房94.82~112.4231%三房118.26~152.6549%复式210.92~212.6620%去化：一期由于差不多入住，差不多去化完毕，二期去化约87%，其中小面积户型及5、6层去化较快。四、本案SWOT分析S——优势——大环境优越，景色秀丽、空气新奇、安静宜人，高校云集，人文气息浓郁。——项目开发商具有较高知名度，开发的风华园具有相当高的市场认同度。——多种地形，今后小区的景观设计会有富于变化，且小区内有原生的梧桐树能够专门好利用。——竞争市场的楼盘市场效应较好。区域的居住氛围已得到市场认可——目前区域市场上楼盘销售多接近尾声，为本项目的销售提供了良好的机会。劣势——项目交通不是专门方便，距离公交站点及交通主干道有较长距离。——小区周边环境不是专门好，观瞻较差，且地形相对复杂，紧邻一座岩石小山，施工有一定难度。——尽管具有一定的生活配套，但档次较低。——地形不够方正，在规划及景观设计上将有一定的困难。O——机会——有消息，市政府将南迁，会吸引部分购房者。——整个南区是市政府重点进展的区域，由于先天的自然及人文条件，具有较高的潜力及进展空间。——徐州市经济的持续进展必将提高人民的生活水平和购买力。——房地产市场渐趋成熟进展，竞争层面不断提高。T——威胁——以后项目本身及周边环境的建设，比如规划路的开通，公交线路的延伸都会阻碍楼盘的销售。——徐州整个房地产市场的相对低糜，部分楼盘大幅度优惠政策，对本项目价格制定及销售进度都会有阻碍。——本案规划当中的一些先天问题，如户型过大、楼间距较小及景观规划、物业治理等等细节问题对销售的阻碍。——周边的居民消费能力有限，同时周边的待开发地块较多，后续的供应量值得关注。四、项目竞争策略与建议(发挥优势和机会、规避劣势和威胁)——离市中心区较远，要利用以后规划的优势和进展潜力。突出宣传力度，吸引市区迁出户和市外迁入客源。目标客源定位产生一定的错位，扩大客源范围。——同时从提高楼案品质，物业治理上台阶，配套突出文化气息，增加文化内涵等方面着手，以期猎取相对较高价位；——鉴于本市房型设计乏善可陈，要想在市场上脱颖而出，房型设计必须做出创新，如从三进深设计进化到二进深，从中厅、北厅设计改进到南厅，从点式、蝶式小高层设计拔高到板式小高层等等。——在地段、房型、价格等差不多一致的情况下，物业治理的服务功能和品质就显得尤为重要，尤其是在楼盘品质中高档的小区内，更需要有专业、细致、认真、完善的物业服务来吸引目标客源。——利用楼盘的轰动效应创出进展商的品牌，获得利润和形象双赢，为后续开发打好基础。——利用学校教育优势，结合矿大、大学城的规划，大打“教育牌”，联系学校，适当给附近高校的教师以购房优惠，吸引教师前来购房，从而提高业主素养及本案品质与知名度；——注重专业营销，采纳或培训专业的销售队伍，重视业务人员的素养和专业水准。做好销售推广“门面”，注重形象。——营销推广专业化专业企划包装，制造人文气息，找准突破点，结合楼盘推广包装开发商，树立良好形象，做徐州市最具亮点的楼盘。五、项目定位1、客源定位：——区域户为主，高校的教职工，石油管道局、中煤六处的职工等等，还有相当部分徐州市区及铜山县的居民。——绝大多数为自住，结婚购房或者改善居住环境为主，多为第一次购房。——购买年龄要紧集中在25~40岁之间，年轻购房者经济来源有家庭支持——客户身份要紧为一般职工、公务员，经济收入一般，对生活配套设施有最差不多的需求，如菜场、幼儿园、超市等。由于工作在附近，多自备有自行车或者电动助力车。2、产品定位：通过对区域宏观环境、行业进展状况以及竞争区域重点项目的分析，那么将本项目的房型面积及配比定位如下：户型面积（平方米）比例二房80~10040%三房110~13040%四房140-15015%复式170-2005%4、价格定位——基价1550元/平方米，定价依据——周边项目的基价为1460-1580元/平方米。——周边项目已进入销售尾期，本项目是后建项目可扬长避短——同时开发商在规划定位时要充分考虑以上建议。具体楼层价格如下：楼层价格1F+10%2F+16%3F+18%4F+14%5F基价6F（含阁楼）+6%第五部分贾汪阳光世纪苑项目贾汪区概况1、自然地理——贾汪区为徐州市辖区之一贾汪区位于徐州市主城区东北部35公里，地处苏鲁两省结合部。东部与江苏省邳州市交界，南部、西部和西北部与江苏省铜山县接壤，北部与山东省枣庄市为邻。东西相距39公里，南北相距27公里，总面积690平方公里。——贾汪区地处北温带，气候属暖温带湿润和半湿润季风气候，气候和气，四季分明，光照充足。冬夏季节较长，春秋季节较短。年均气温13.9℃。1月最冷，月均气温－0.4℃，7月最热，月均气温26.8℃。极端最高气温40.1℃，极端最低气温－23℃。年均无霜期208天，年日照时数2280～2440小时，年均降水量869毫米。2、人文历史——贾汪地区历史悠久，从现存遗址及出土文物考证，远在商周之前贾汪地区就有人类定居。中华民国17年（1928年）贾汪建镇，属江苏省铜山县管辖。1965年定名为徐州市贾汪区，沿称至今。其辖区范围几度更迭，错综复杂。1993年，区划调整后，贾汪区为全省最大的城区，1995年经江苏省人民政府批准，贾汪区行使和享受县级经济治理职能和权限。——2000年全区人口近50万人。汉族占总人口数的99.9%以上，少数民族有回、蒙古、满、苗、朝鲜、仏佬、彝7个。全区设7个镇，2个街道办事处，1个工业开发区，城区面积20平方公里，城区总人口12万人。3、交通通讯——贾汪交通便利，京杭大运河、不牢河横贯东西，为水运枢纽。铁路交通有贾汪至徐州专线，前亭至贾汪专线和夏桥、韩桥、旗山等煤运专线等。206国道、310国道纵横交错，正在建设的京福高速公路穿境而过，区镇村公路密如蛛网，四通八达。——城郊铁路徐贾线与京沪、陇海大动脉相接,206、310国道呈十字状贯穿于腹地,双塔公路直达徐州观音机场,64公里长的区乡二级公路交错成网。——“黄金水道”——京杭大运河横贯全区,沿岸港口20余个,年吞吐量800万吨。——全区农村通讯在徐州市领先实现传输光纤化、交换程控化,九五年全区交换机总容量达23000门,城乡电话机达9385部,积极实施“杆线到村”工程,杆线到村率达到81%,在全市居第一位。4、经济状况——国民经济快速增长。全年完成国内生产总值39.4亿元（可能，下同），同比（下同）增长13%；实现财务收入2亿元，增长29.4%，按省口径（剔除行政性收费、基金收入）计算增长31.2%；完成全社会固定资产投资23亿元，增长148.1%。——产业结构调整取得积极进展。突出抓好工业“第一方略”，全年实施200万元以上工业项目168个，已完工109个。第三产业平稳进展，完成社会消费品零售总额13.5亿元，增长15.2%。中旺购物中心、老矿农贸市场改造等商贸设施建设立即完工。——改革开放逐步深入。新注册私营企业203家，新登记个体工商户2012户。实际利用外资1496.7万美元，自营出口640万美元，分不增长84.6%和28.4%。5、都市建设——都市建设步伐加快。“四大区”建设和操纵性详细规划取得初步成效，南湖生态一期已完成土方工程，阳光世纪苑住宅开发工程顺利施工。都市棚户区改造取得新的进展，群力小区已完成建筑面积2.2万平方米，祥颐小区建设全面启动。——认真抓好各项市政工程建设，贾汪汽车客运站建成投入使用，法院大楼差不多竣工，改造城区主次干道5.8公里。累计投入资金170万元改造小街巷道路、公厕、路灯等设施。先后完成了25公里徐贾一级公里,64公里区乡公路,城区6条道路改造工程,形成了四纵四横的城区道路格局。——突出抓好城区环境整治，都市环境卫生状况逐步好转。农村公路建设全面启动，投资1500万元的78公里农村公路建设任务按打算完成。6、社会事业——科教兴区战略摆上重要位置,开通了国家“科教兴市”电子信息贾汪终端,4个乡镇被命名为省“科技先进乡镇”,“贾汪高效农业科技示范园”被省科委批准为徐连经济带四大科技示范园之一。——教育结构日臻合理，区、乡、村三级普教、职教、成教网络差不多形成,全区“两基”工作通过省验收。城乡文化体育设施建设得到加强,集汉画像石精品的白集汉墓陈列馆已对外开放,文化大厦、体育场等已动工兴建。——建立健全了区、乡、村三级医疗卫生保健网络,95%的村卫生室达到甲级卫生室标准。建成了广播、电视、有线电视三台,有线电视延伸到五个乡镇。环境爱护工作力度加大,建设项目“三同时”执行率在65%以上,建成并巩固了12.8平方公里烟尘操纵区和噪声达标区。7、人民生活——人民生活不断改善。都市居民人均可支配收入6790元，农民人均纯收入3828元，分不增长7%、6.9%。城乡居民储蓄余额27.8亿元，比年初增长15.7%。——扎实推进就业和再就业工作，新增城镇就业2113人。加大劳务输出力度，农村劳务输出达到2.3万人。不断完善社会保障体系，全区差不多养老保险参保人数8659人，城镇医疗保险参保人数1.5万人，分不比去年增加504人、5372人。发放养老保险金2730.6万元，都市最低生活保障金99.2万元。认真做好救灾建房工作，投入资金105万元，新建改建房屋919间。8、2004年工作目标（部分）——2004年全区国民经济和社会进展的预期调控目标是：国内生产总值增长15%以上；财政收入增长25%以上，其中一般预算收入增长15%以上；全社会固定资产投资增长30%以上；实际利用外资增长30%以上，自营出口增长25%以上；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入均增长7.5%；人口自然增长率操纵在4‰以内。——坚持工业突破，提升经济增长度.把产业支柱做得更高。以沿东陇海产业带开发建设为契机，依托我区的资源优势和产业基础，加大资源整合和集约开发力度，加快产业集聚，着力培育壮大支柱产业和特色经济。——以超前的思维规划中心都市，邀请国内闻名大学和规划单位，调整完善都市总体规划。树立强烈的都市建设精品意识，注重都市的空间景观和文化内涵。着力建设适宜创业和人居的“山水城林”新贾汪。以建设布局合理、功能齐全、生态优美、环境和谐、具有较高文化品位和广泛包容性的现代化生态园林都市为目标，与徐州新区建设相呼应，高水平搞好都市规划，不断完善都市功能，综合整治都市环境，延山引水、建城造林，使都市清新秀丽、充满灵气和活力。接着开展“小街巷整治行动”，硬化、亮化道路，狠抓市容治理，对主干道保洁推行市场化运作，不断增加都市公共设施，确保完好率，形成清洁、亮丽、秩序井然的都市环境。区域房地产市场分析1、区域房地产市场概述A、现状——贾汪城中心正处于由旧城向现代化城镇的重大转变中，目前旧城的住宅差不多上是单位公房，小区的规划、房型设计等方面已不适应现代市民的住房要求。——目前贾汪城区的房地产市场正处于起步时期，随着人民生活水平的提高，市场的需求和供应将会有较大的增长。——在建项目位于城区中心，但贾汪房地产的进展重点将转向旧城外围东南区域，区政府外迁将带动一个新城区的进展。B、2004年贾汪区的都市建设——集中力量搞好都市重点工程建设，重点实施“一湖、二路、三园、四区”。完善“一湖”，全面完成南湖生态一期工程配套设施建设，分期分批实施湖区绿化，逐步成为都市生态区。整治“二路”，集中整治贾韩路、206国道城区段两侧环境，大力度实施绿化、美化、亮化，加快沿路棚户区改造和开发步伐，使两条主干道成为贾汪城区现代化的标志工程和景观路、繁荣路，提升都市形象。改造“三园”，加大人民公园绿化力度，建成绿色公园；美化、亮化桃花岛公园，建成灯光公园；大力治理夏桥公园环境，增加娱乐设施，建成休闲公园，使公园成为市民家居的一部分。开发“四区”，启动商业步行街、汉府街建设，做强中心城区；建成天缘大厦、中旺购物中心，激活南部商业区；完成餐饮一条街建设、积极开发和兴小区，形成饮食服务区；加快阳光世纪苑建设，规划建设明珠小区，成为居住示范区。同时，规划并筹备都市河道工程，争取上级扶持资金，为开工建设制造条件，从全然上优化都市形象、提升都市品位。以人口向镇区集中、工业向园区集中、居住向小区集中为要紧内容，加快全区城镇化步伐。抓好大吴镇争创国家级示范小城镇工作。努力把贾汪建设得更大、更美、更亮，让贾汪人民生活在这片热土上充满舒适感和荣誉感。——着力建设适宜创业和人居的“山水城林”新贾汪。以建设布局合理、功能齐全、生态优美、环境和谐、具有较高文化品位和广泛包容性的现代化生态园林都市为目标，与徐州新区建设相呼应，高水平搞好都市规划，不断完善都市功能，综合整治都市环境，延山引水、建城造林，使都市清新秀丽、充满灵气和活力。接着开展“小街巷整治行动”，硬化、亮化道路，狠抓市容治理。2、竞争项目情况：A、温州商城发展商：徐州金瓯经济开发有限公司项目地址：贾汪区前委路西段项目概况：项目地处贾汪闹市中心，总占地约80亩，一期工程占地约10.5亩，由5幢2-5层商居楼组成，建筑面积11400平方米，其中商业用房5600平方米。一层为营业房，2-5层为住宅，建筑形式为瓦彩坡屋面，框架剪力墙结构。外墙面为高级彩色涂料，外墙为铝塑窗，近乎门采纳高级防盗门，供电、供水采纳一户一表。周边生活配套有贾汪商场、人民商场、惠客隆大买场、彭鲁市场、贾汪电影院、区政府等。价格：均价830元/㎡，1层为底商4500元/㎡，2层840元/㎡，3层860元/㎡，4层820元/㎡，5层800元/㎡（送阁楼）。主力总价在8.5万~10.4万元之间。房型：规划有二房、三房、四房、还有阁楼，规划面积在50.7~148.3平方米，主力房型为三房，面积为102.5-125平方米。去化：目前去化约90%，二房、三房去化较快，目前面积大的房型还有少量剩余。B、群力小区开发商：贾汪区房地产开发公司项目地址：交警大队南侧项目概况：群力小区总建面积5万平方米，其中营业用房1万平方米。小区东起贾韩路，西至工商路，南起汽配大楼，北至交警大队，位置较好，交通便利，购物方便。贾汪区第一个配地下室及阁楼的标准住宅小区，面积75-120㎡，供水供电采纳一户一表，全封闭阳台。价格：目前5层基价788元/平方米，1、2层878元/㎡，3层888元/㎡，4层818元/㎡，6层618元/㎡，阁楼228元/㎡，地下室398元/㎡。营业房1380-3680元/㎡，其中贾韩路1层3680元/㎡，2层1400元/㎡，东西街2100元/㎡。房型：房型要紧有二、三房，面积75-120㎡。去化：一期工程已差不多完成，由于面积操纵较好，销售已近尾声，但底层房型较差的还有少量剩余。3、竞争项目分析案名总建规模（㎡）房屋类型基价单价范围（元/㎡）均价（元/㎡）面积范围（㎡）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）工程进度群力小区5万多层788618-88881575-120三房98-1208-9.8现房