从土地市场看上海楼市-25正式版

从土地市场看上海楼市上海房地产市场内部分享会蒋晓勇 好地研究院上海院长17年从业经验曾在华发、万科、易居等多家企业从事营销、投资工作1、周期初心&定力&新常态经济高速发展的时代，政策就是决定房地产周期的阀门应对经济危机2004年2005年2006年2007年2008年2009年上海房价疯涨第一次大调控调控升级调控继续次贷危机政策放水温州炒房团国八条国十五条6次加息年底政策放松量价齐升炒楼花首付2成变3成7090政策二套首付5成首付变回2成市场过热房价过快上涨第一次降价潮缩量、观望艰难前行利率7折年底再次调控去库存运动2010年2011年2012年2013年2014年2015年调控继续调控升级调控继续调控继续930房贷新政5次降息新国十条新国八条首提支持首套新国五条首付3成330新政二套首付5成限购令市场博弈震荡转让开征个税利率7折二套首付4成价稳量跌价稳量跌以价换量艰难前行楼市反弹上涨楼市再创新高本轮大牛市，始于2015年，终于2021年第一阶段：B（房企、城投）与C（购房者）都加杠杆 去库存运动时间：2015年-2016年主要政策：中央去库存导向、3.30新政、各地放松购房政策、大规模棚改并提高货币化比例第二阶段：限价助长加杠杆人造牛市 防止灰犀牛时间：2017年-2020年第三季度主要政策：限地价、限房价、限购、限贷、限售等政策齐加码，由于限价政策严重地扭曲了市场的调节功能，不但使限购等政策的抑制效应被“对冲”，而且兴起了购房者摇号抢限价房与房企摇号抢限价地的热潮，连续四年的销售额与均价高歌猛进，市场被严重透支。2020年8月，三条红线的规定出台，新一轮去杠杆开始。第三阶段：连环政策去杠杆楼市速冻 直接硬着陆时间：2020年第四季度-至今主要政策：三条红线去杠杆，金融监管机构限制对高杠杆房企发债，开发贷等措施，以民营企业纷纷暴雷。除了一线与个别二线城市外，大部分城市的土地市场被速冻。2、走势下行市场，上海是唯一的中流砥柱土地市场：上海总体控制在合理健康水平10年间，上海总共出让涉宅用地645宗，新增建筑面积6736万㎡北京总共出让涉宅用地532宗，新增建筑面积7338万㎡深圳总共出让涉宅用地122宗，新增建筑面积1854万㎡杭州总共出让涉宅用地1384宗，新增建筑面积13569万㎡上海市历年涉宅地（不含旧改）成交走势300035000252530000250021642500020001804200001500123315000106993510431000927100006025725005000002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-10月成交建面（万方）出让金（亿元）楼面均价（元/㎡）土地市场：2022年，上海是唯二正增长城市2022年上海涉宅地出让金相当于2015-2017年的出让总额，是2018年的5倍。金额之高，史无前例。近几年一直稳居全国出让金第一的杭州，前10月的涉宅地出让金为1827.2亿元，较去年同期的1994.9亿元，下降8.4%。江苏从去年同期的7284.9亿元降至4236.0亿元，同比下降41.9%，退回到2017-2018年同期水平。800070006000500040003000200010000

2021年和2022年1-10月同期各城市涉宅地出让金对比7284.95007.542362524.72563.41736.11994.9211420501827.214808199801025651637上海杭州浙江其他区域江苏合肥北京深圳广州2021年前十月（亿元）2022年前十月（亿元）土地市场：上海实际可售住宅只占新增供应75%上海今年出让土地的建筑面积只有1029万㎡，低于2021年的1106万㎡。即使横向比较，较之于合肥1174万㎡，杭州1126万㎡，成都1088万㎡，也可以看出上海并不存在大量土地超供，土地供应量总体和城市地位能级相匹配。年份涉宅出让宗数出让建筑面积（万㎡）可售住宅面积（万㎡）可售住宅占比2019年5545241091%2020年7479650363%2021年85110678671%2022年1-10月9996578481%总计3133319248475%新展望房市场：上海是少数依然存在倒挂红利的市场调控政策中的限价制度，是当前投资拿地的指导方针，这些区域凡是存在一二手倒挂红利（指新房因为限价远低于周边二手房价格）的项目，是最安全的投资标的。长三角城市限价红利图长三角重点城市价差系数比较连云港9徐州城市城市价一二手倒挂情况高层最限价/均价差系数8上海8.2核心区倒挂5万以上165000/64928宿迁2.54盐城杭州4.1核心区倒挂3万以上699000/34626淮安7中心区域1-2万2.02核心区有倒挂，核心区倒44509/23915苏州3.2挂2-3万，最核心地段倒挂扬州1.86泰州64-6万南京3.02核心区有倒挂，核心区倒65205/36708南通挂2-3万1.77镇江合肥2.3核心区倒挂30000/20337合肥南京51-2万1.2952000/26320常州宁波3.25核心区区域倒挂0.5-1万无锡苏州1.97434630/24616上海无锡2.3无倒挂1.40湖州嘉兴3舟山2.54杭州22.021.861.97绍兴宁波1.771.291.41金华衢州台州限价红利大，覆盖区域广0上海杭州苏州南京合肥宁波无锡丽水存在限价红利，覆盖部分区域温州高层最高价/低价高层最高价/均价基本不存在限价红利比值比值新房市场：上海整体供需平衡，量跌价涨2022年1-10月上海商品住宅新房销售额5185亿元，成交面积810万㎡，成交套数71280套，成交量同比下跌5%。新房供应面积803万㎡，套数73213套，整体供需平衡。横向比较成交量，国内一线城市平均跌幅22%，长三角重点城市平均跌幅41%。在受到疫情影响连续3个月没有供应的情况下，上海今年的商品房销售量依旧稳定发挥。上海市商品住宅年度走势1600.01400.01200.01000.0800.0600.0400.0200.00.02010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-10月供应面积（万方）1066.71056.8892.31155.91186.11165.3805.5379.0830.4771.1778.3780.5803.0成交面积（万方）9056408451173862137912905856217369021019810.2交易均价（元/㎡）21622216362240424076274633422740734490185402754999568515590064000700006000050000400003000020000100000供应面积（万方）成交面积（万方）交易均价（元/㎡）新房市场：上海库存处于历史低位，安全边际高2015年年初是上海的库存高峰期，全市库存高达10万套，合计1554万㎡存量。之后逐年下降，至今年年初只有不足4万套，合计534万㎡库存房源。上海市商品住宅库存与去化周期月度走势18.016.516.316.015.915.815.415.315.814.814.148.714.614.714.814.314.013.413.413.7612.712.912.012.511.111.610.710.510.09.89.96.56.04.02.00.02017年2018年2019年2020年2021年2022年去化周期（月）新房市场：上海是高门槛准入市场，安全边际高民企扎堆的市场，普遍大面积降价，项目暴雷，市场流动性丧失。上海的新房市场如此稳定，得益于极高的准入门槛——全款&自有资金穿透审查。城市保证金要求2022年1-8月出让金（亿元）成交宅地平均总价平均保证金/宗（亿宅地成交宗数（亿元）元）上海全款（含封存681550.022.822.8资金）南京20%55918.416.73.3苏州20%3250杭州20%10213无锡20%30400.513.32.7宁波20%44556.712.72.5合肥20%403二手房市场：成交量腰斩，呈现有价无市横盘格局上海2021年前三季度，新房销售7万套，占比23%。二手房销售23万套，占比77%上海2022年前三季度，新房销售6.6万套，占比37%。二手房销售11万套，占比63%从8月1.8万套逐步下探至1.5万套荣枯线附近震荡，二手房市场出现博弈僵持局面，未来会逐步传导至新房市场。观点1、上海市场总体稳健安全，是资本避险的最佳选择。2、上海的最大风险在于二手房市场横盘，引发连锁反应。3、总量缩小的前提下，市场分化格局将无法避免的加剧。3、分化流动性不足or价格回归的博弈主城区内供应不足4成，五大新城半壁江山新增建筑面积占比（万㎡）中心城区59214%主城区109325%五大新城222851%其它43410%总计4347100%

2017-2022年间，中心城区出让地块新增建筑面积592万㎡，仅占14%主城区（浦东、闵行、宝山）1093万㎡，占比25%五大新城（含嘉定等全区）2228万㎡，占比51%其它（金山、崇明）434万㎡，占比10%主城区依然供不应求，非主城区分化明显2021年上海新房供销比2022年上海新房供销比

外环内外郊环间郊环外0.710.760.91外环内外郊环间郊环外0.801.051.22主城区依然供不应求，非主城区分化明显1-9月1-9月显性库最高一区域梯供应面成交面去化周土地市场（纯宅新房市场表现存（万二手房度积（万积（万期（月）地）方）价差方）方）中心城中心7区热度高，一次性报（不含浦1供不应求，社保积分高88133573.85-6万区价东）浦东新区供不应求，社保积分较93.7104655.65-6万分化，外环热度高(不含临港)高，一次性报价1.5闵行供不应求61.663426.01.5-2热度高，一次性报主城价整体供求平衡，板块分整体热度较高，一宝山化：外环内供不应求，70.973182.31.5-2次性报价外环外供略大于求嘉定2整体供求平衡，板块分54.550356.41热度高，一次性报化：外围乡镇供大于求价整体供不应求，板块分整体热度高，大虹青浦化：西北部乡镇板块供60.059365.52-3桥板块一次性报价大于求五大新整体供大于求，板块分分化，市区外溢板城松江化：63.356487.60.8-1块一次性报价西南乡镇板块供大于求3奉贤整体供大于求，板块分58.656619.90.5-0.8需托底化，乡镇板块滞销临港供大于求，隐性库存巨107.384434.6无需托底大金山整体供大于求，乡镇板29.6266923.6无需托底远郊4块滞销崇明供大于求，全面滞销26.9234517.6无需托底合计714.5728.15196.4崇明区宝山区供大于求嘉定区整体供求平衡整体供求平衡崇明中心城区闵行嘉定宝山供不应求供不应求中心城浦东新区浦东(不含临港)青浦区区供不应求青浦整体供不应求闵行南汇松江松江区奉贤整体供大于求金山临港供大于求，库奉贤存高金山分化，乡镇板整体供大于求，块滞销乡镇板块滞销展望主城区高价盘供不应求，市场份额大幅上升上海TOP10楼盘住宅销售额和占比情况（%）25.0%1200.023.2%20.0%1000.0949.514.8%752.3800.0668.115.0%598.313.2%600.013.0%10.0%400.05.0%200.00.00.0%2019年2020年2021年2022年1-8月TOP10楼盘住宅销售额（亿元）占当年全市商品住宅销售额比例（%）

2022年1-8月上海商品住宅成交金额TOP10推广名板块金额（亿元）均价（元/㎡）全市商品住宅销金额占比售额（亿元）仁恒·海上源杨浦中部195.141183564.8%融创未来金融城唐镇121.90677003.0%瑞虹新城·瑧庭虹口中部100.001182872.4%颛桥·紫薇花园颛桥93.92703192.3%中粮瑞虹海景壹号虹口中部82.071137234095.852.0%华发四季半岛颛桥81.79662672.0%新湖青蓝国际不夜城72.911210591.8%安康苑不夜城69.431400931.7%融创建发·苏河望普陀东部67.73983471.7%金地丰盛道松江新城64.64551931.6%TOP10总949.539005423.2%2021年上海商品住宅成交金额TOP10推广名板块金额（亿元）均价（元/㎡）全市商品住宅销金额占比售额（亿元）中粮瑞虹海景壹号虹口中部103.661159021.8%中海建国里豫园92.421488701.6%中崇滨江古北中央公虹桥镇90.091126071.6%园上海蟠龙天地徐泾72.42607421.3%融创未来金融城唐镇70.726846256951.2%浦开仁恒·金桥世纪高行68.15718911.2%融信旭辉·世纪古美莲花路64.