【武汉】城市投资价值研究报告

武汉城市投资价值研究报告华中当代区域公司价值研究——城市篇PartPart1

武汉概况&发展战略

城市前世今生

房地产市场发展周期&趋势2价值研究——区域板块篇当代置业（中国）有限公司科

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动城市篇小结武汉，国家中心城市、长江经济带核心城市。受益于200

年来中部崛起战略的提出，近年发展快速——长江及其最大支流汉江横贯市内，将武汉中心城区一分为三，形成武汉三镇隔江鼎立的城市空间格局；201

年新建商品房销售2

余万套，居全国第三位，销量连续

年稳居全国前三甲

；随着武汉虹吸效应的不断显现，预计未来住宅销售、土地市场呈良好发展态势。当代置业（中国）有限公司科

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动武汉在长江中游城市群中的位势武汉经济、交通、人口均处于长江中游城市群首位，2017年跻身新一线城市

长江中游城市群是以武汉、长沙、南昌三大城市为中心的超特大城市群组合，是长江经济带的重要组成部分，在我国区域发展格局中占有重要地位。

武汉地处中国居中区位，交通通讯等基础设施发达，是全国第三大教育中心，相比长沙、南昌，城市虹吸效应强，利于带动房地产发展。

近年来，武汉经济持续高速发展，2018年GDP总量14847.29亿元，比上年增长8.0%，增速高全国1.4个百分点，高全省0.2个百分点。北京长江中游城市群规划表：长江中游城市群主要城市2017年数据市辖区建成GDP总常住人口

经济密度人均GDP人均年收入（元）人口密度住宅成交均城市区面积武汉长沙量（亿元）（万人）

（亿元/km²）

（万元）（人/km²）

价（元/㎡）成都（）上海km²458375317南昌武汉长沙南昌1341010536500310897921.580.890.6812.413.59.34340546948376751282670121259411昆明广州54673811202注：市域建成区面积为2016年数据当代置业（中国）有限公司科

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动经济概况&发展战略武汉是湖北省省会城市，经济总量大，城市吸附力强，以长江主轴为核心打造中央活动区，形成“1331”的开放式、多中心、网络化城市空间结构。武汉市发展战略首位度高、经济总量大。武汉经济、人口等指标在湖北省均排名第一。人口吸附力强。武汉是中国重要的科研教育基地。在汉高等院校数量仅次于北京，居中国第二，教育部直属全国重点大学数量居全国第三；同时，

2017年起武汉实行百万大学生留汉政策，放宽年龄限制条件、取消择业期限制条件、取消就业创业限制条件，实现零门槛落户。•城市空间发展策略为：1个主城：对三环线内区域，以长江主轴为核心打造中央活动区，突出现代服务和环境品质提升；3个副城：打造光谷、车都、临空3个副城，承载科技创新、先进制造、枢纽物流等国家中心城市核心职能；3个新城组群：建设东部、南部、西部3个新城组群，重点打造产业转型、产学研融合、生态文明示范区；1个非集中建设区：规划构建“功能小镇+生态村庄+郊野公园”的功能体系。大临空••东部新城组团西部新城组团•表：湖北主要城市2017年相关数据大光谷大车都GDP总量（亿元）市辖区建成区面积常住人口（万人）经济密度（亿人均GDP（万元）人口密度（人/km²）城市（km²）元/km²）南部新城组团武汉襄阳宜昌1341040653857864300196108956515.527.1912.467.219.34128228641419.68195注：1.武汉市下辖：7个主城区：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区；6个远城区：东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区；另设有市国家级开发区三个（非行政区划）：武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、武汉临空港经济技术开发区。2.红色区域为三环内主城区，以长江主轴为核心打造中央活动区。当代置业（中国）有限公司科

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动阶段一（1949-1978）：1949年新中国成立后，合武昌市、汉口市和汉阳县为武汉市，由中央直辖。城市发展主要集中于中心城区。武汉的前世今生始建于西汉时期武汉长江大桥解放

成为直辖市949.5

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三，合武昌市、汉口市汉阳县为武汉市，由中央直辖，成为中华人民共和国历史上设立的首个直辖市。汉正街小商品市场成为湖北省省会城市1954年改为湖北省辖的省会城市江汉关汉口市政府省政府汉阳

武昌新中国成立后，武汉市被中央人民政府列为直辖市。“一五”时期，武汉被列为国家投资重点地区，开工兴建武钢、武重、武锅、武船、武汉肉联、青山热电厂和武汉长江大桥等7项国家重点项目。“一五”国家重点项目进而带动了“二五”期间武汉地方工业的发展，至1959年，武汉工业在市郊沿铁路、沿江河及沿山脊线布局，逐步兴建由十二个工业区形成的环形工业密集带。该阶段城市以中心城区发展为主。当代置业（中国）有限公司科

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动阶段二（1978-1996）：改革开放后，城市快速发展，确定将武汉建设为我国中部地区经济、贸易、金融、交通、科教中心，形成“多中心组团式”的布局结构。武汉的前世今生始建于西汉时期武汉长江大桥解放

成为直辖市双核心：江南、江北7个卫星镇：阳逻、北湖、纸坊、金口、蔡甸、宋家岗、常福949.5

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三，合武昌市、汉口市汉阳县为武汉市，由中央直辖，成为中华人民共和国历史上设立的首个直辖市。汉正街小商品市场成为湖北省省会城市1954年改为湖北省辖的省会城市扩围阳逻988

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大（现沌口经济开发区区）。996年在主城外围，将建设阳逻、北湖、金口等7个重点镇宋家岗江汉关北湖江北市政府省政府蔡甸江南常福纸坊金口改革开放后，在我国经济社会发生巨大变革的背景下，武汉城市快速发展，确定将武汉建设为我国中部地区经济、贸易、金融、交通、科教中心，形成“多中心组团式”的布局结构。规划加强卫星镇的建设，在主城外围，将建设阳逻、北湖、金口等7个重点镇，适当疏散主城人口，在主城外围形成一批特色鲜明、环境幽雅、经济繁荣的新型城镇。当代置业（中国）有限公司科

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动阶段三（1996-2010）：“中部地区崛起”战略实施后，武汉推动主城工业外迁，大力推动旧城更新和新区建设，提升区域辐射能力。武汉的前世今生汉长江大桥始建于西汉时期解放

成为直辖市4大城市副中心：王家墩商务区、四新、杨春湖、鲁巷949.5

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三，合武昌市、汉口市汉阳县为武汉市，由中央直辖，成为中华人民共和国历史上设立的首个直辖市。正街小商品市场成为湖北省省会城市1954年改为湖北省辖的省会城市扩围988

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大（现沌口经济开发区区）996年在主城外围，将设阳逻、北湖、金口等个重点镇汉关杨春湖王家墩商务区市政府省政府进入地铁时代四新2003年武汉轨道交通1号线试运行鲁巷战略

中部崛起004年国家提出“中部地区崛起”战略日武汉鸟瞰图国家实施了“中部地区崛起”战略，批准武汉城市圈为全国“两社会”建设综合配套改革试验区，获批东湖高新区为国家自主创示范区。重点实施两江四岸核心区改造，加快推进王家墩商务区四新、杨春湖城市副中心建设，完善提升鲁巷城市副中心功能。主城已形成汉口、汉阳、武昌相对独立的城市格局，利用江、河、湖、山等自然条件分隔。今日武汉夜景当代置业（中国）有限公司阶段四（2010-至今）：2010年武汉市三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段。主城区以城市更新为主，远城区以农转非为主进行城市扩张。武汉的前世今生武汉长江大桥始建于西汉时期解放

成为直辖市949.5

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三，合武昌市、汉口市汉阳县为武汉市，由中央直辖，成为中华人民共和国历史上设立的首个直辖市。建千亿临空产业，作为现代服务业中支柱产业，依托东西湖、黄陂两区区位优势打造临空经济。汉正街小商品市场成为湖北省省会城市1954年改为湖北省辖的省会城市扩围大临空988

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大（现沌口经济开发区区）。996年在主城外围，将设阳逻、北湖、金口等个重点镇东部新城组团江汉关西部新城组团大车都市政府省政府进入地铁时代大光谷2003年武汉轨道交通1号线试运行战略

中部崛起南部新城组团依托东湖国家级自主创新004年国家提出“中部今日武汉鸟瞰图今日武汉夜景三环形成2010年武汉市三环线贯通，标志着武汉进入圈层环状发展阶段地区崛起”战略涉及武汉经济技术开发区、汉阳区、蔡甸区、汉南区全域以及江夏区、洪山区部分区域,，打造国家重要的汽车生产基地。示范区、江夏区、洪山区，打造中国光谷板块。向外扩张武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构当代置业（中国）有限公司技武汉的前世今生住房图：2010-2018武汉商品住宅销售情况

伴随着经济快速发展、武汉城市面貌日新月异。凭借交通、高校资源优势，实现产业、人口的集聚，国家存储器基地、国家商业航天基地、国家新能源汽车基地、国家人才与创新基地等

大基地发展良好。武汉长江大桥45001500040951267811453287898198404353430001000050000739914646895

72381267

201

年以来，武汉商品住宅销售面积逐年增长，规模突破新高度。常住人口增幅自201

年起逐年扩大，人口数量位居长江中游城市群之首，随着城市不断外扩，武汉将持续快速发展。667678920285550608汉正街小商品市场15000959

东西湖、新洲等远城区的建设过程，可以看到了武汉城建的缩影，区域的集中发展，都伴随着资源聚集、配套的逐步完善，也带来房地产发展机遇。商品住宅销售额(亿元)商品住宅销售价格(元/㎡)江汉关人口图：

2010-2018武汉经济规模与增速情况图：2011-2017武汉人口变动情况经济1484710.71600016128120010898543.02.0106110771341010121022822103482710028272.42.6829119137.814.7109068.883482212000800040000100699.712.59051108004000今日武汉鸟瞰图今日武汉夜景11.4800467561.5551681.21.21.01.01.00.0402011年

2012年

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2017年年末常住人口(万人)

年末户籍人口(万人)

常住人口增速（%）2010年

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2018年地区(国内)生产总值(亿元)

地区(国内)生产总值增速(%)当代置业（中国）有限公司科

技注：数据来源于武汉统计年鉴。房地产市场发展周期从上一轮周期看，武汉增长情况整体好于全国及二线城市。受全国政策影响，2012年明紧暗松、两次降准降息，武汉市整体销售面积持续上升，从低迷期到复苏期，市场反弹能力高于全国及二线城市水平，从高位到低谷期尽管波动较大，但市场的抗跌能力较强。从本轮周期走势来看，武汉住宅销售从持续快速增长进入平稳增长期。受全国政策影响，2015年年底政策全面放松，武汉增长情况持续好于全国及二线城市；16年先松后紧、930后因城调控，调控政策持续加码，虽较2016年上半年有所下滑但整体高于全国及二线城市水平。由于房地产市场调控为长效机制，意在稳定房价，预计短期内不会有强势收紧政策。图：2010年以来商品房销售面积同比增速走势周期细分全国二线武汉均值120%60%0%小周期持续37个月本轮周期持续40个月-60%周期细分低迷复苏低迷衰退复苏衰退盘整盘整复苏加速繁荣加速衰退调整时间起止

10.3-10.9

10.9-11.2

11.2-11.6

11.10-13.2

13.2-13.4

13.4-13.12

14.3-15.215.4-15.12

15.12-16.6

16.6-17.6

17.6-18.4

18.4-18.8

18.8-18.12跳过调整快速衰退时长6个月5个月4个月16个月2个月8个月11个月8个月6个月12个月10个月4个月4个月当代置业（中国）有限公司科

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动数据来源：中国指数研究院调控政策描述武汉市场调控政策全面，备案价格管控严格，四限（限购、限贷、限价、限精装）政策短时期内不会放松。房地产政策武汉江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域；限购东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西）；江夏区：纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪蓉高速以北）；黄陂区：盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速以西、府河以北）；限售条件长江新城规划建设范围内，取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》未满３年的，不得上市交易武汉老盘加推房价一律不能涨，原则上不能高于2017年10月，新盘首开开盘价格不能高于周边车位无限价，可捆绑精装，精装修限价（根据售价分为6档，全装修最高档不高于5000）无黄陂东西湖限价（备案价条件）限签本地：首套30%，二套限购区域50%，购买非普通住宅70%首付比例贷款利率外地：首套30%，在武汉市已经拥有1套及以上住房，不得在限购区域内购房主城区首套上浮20-25%，二套上浮30%-35%对形象进度达到结构封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进度达到主体结构1/2并已支付相应施工进度款的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未达到上述条件的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%资金监管要求放款条件要求武汉所有银行都是是见备案合同放款施工周期（月）放款周期1-12月，2019年由于军运会召开，可能有1-2月影响施工江夏1）认购到签约周期：5-7日

2）签约到放款周期：1个半月至2个月，网签备案后五个工作日内放款各银行额度较紧，需根据项目体量或银行准入条件而定，给予相对的额度匹配低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一全市按照限价条件执行，不涉及限竞地价银行可放款额度预估预售形象进度限房价、竞地价区域年度施工月数整体12个月，2019年由于军运会召开，可能有1-2月影响施工人才落户政策：百万大学生留汉政策。①放宽年龄限制条件②取消择业期限制条件③取消就业创业限制条件。2018年武汉新增户籍人口再创新高，武汉市户籍总人口883.73人，比上年增加30.08万人。其他政策说明当代置业（中国）有限公司科

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动调控政策描述市场调控政策意在维稳市场，预计短期不会有强势的收紧政策武汉同步加快发展租赁市场，提高刚需优先比例，提高公积金额度等举措，全面落实“住房回归居住属性”，政策利好倾向刚需购房者。武汉市2016-2018年房地产行业相关重要政策梳理政策出台时间政策核心内容首付比提升详细内容及解析2016年8月主城区二套房首付比40%2016年10月2016年10月2016年11月2016年12月2017年5月2017年7月2018年3月2018年3月2018年5月2018年6月2018年11月限购限贷中心城区重启限购限贷首付比主城区调整商业性个人住房贷款的最低首付比例30%中心城区限购加码提高二套房首付，以及购房资格门槛（非本市户籍需要交2年社保）限购限贷范围扩大到部分远城区（东西湖、江夏、黄陂部分区域）精装部分根据毛坯备案价分档限制最高报价标准，毛坯、精装双重限价远城区部分范围限购武汉出台精装修限价标准，超标禁卖加快发展租赁市场将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，包括武汉在内的12个城市成为全国首批租赁试点城市符合武汉住房限购政策规定；自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。刚需人群可优先选购1套新建商品住房。加快建立多主体供给的住房制度，培育和发展住房租赁市场，主要通过增加住房租赁主体和供应武汉住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元，二套房的最高贷款额度为50万元全市刚需优先选房的房源比例，由现在40%提高至60%刚需优先进一步发展租赁市场提高公积金额度刚需比例提高刚需比例再次提高全市刚需优先选房房源比例6大热点区域提至100%，其余提高至80%①全国可受理异地贷款（需具备武汉户籍），②缴存城市负责审核缴存和贷款情况，并向贷款城市出具书面证明，③贷款对象需具备偿付能力且与开发商签订的购房合同时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20%。2018年12月异地公积金贷款政策当代置业（中国）有限公司科

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动住宅市场表现2015年至2017年上半年，武汉住宅市场一直处于供不应求态势；2017年下半年起，武汉房地产市场进行第三轮调控，集中放量，供销比上升，供求不平衡矛盾有效缓解；销售均价稳步上涨，2018下半年较2018上半年上涨2%，住宅市场保持量价齐升态势。2015年以来半年度住宅销售与供应情况2015年以来半年度销售均价及环比销售面积供应面积供销比（右）销售价格(元/㎡)环比（右）25002000150010005002.001.501.000.500.00120009000600012%9%6%3%30000%元0-3%0万平平方米米上下上下上下上下上下上下上下上下半半半半半半半半半半半半半半半半年年年年年年年年年年年年年年年年数据来源：中指数据库当代置业（中国）有限公司科

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动各区域住宅去化武汉市各区域住宅库存变化：远城区中仅蔡甸、新洲、黄陂、东西湖区库存不足，去化周期均小于8个月，处于健康态势；主城区江岸、江汉、硚口、武昌、东湖高新、汉阳等区域楼市成交持续分化，大多呈现供大于求，面临库存量去化压力。截至2018年底全市库存去化周期由2017年底的5.5个月回升至10.7个月，库存去化周期合理。武汉各区域2019年2月底库存及其库存周期40030064201620010008282726962422277196181410621559911210910821038368563833江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖东湖高新沌口江夏黄陂蔡甸新洲汉南2月库存量（万㎡）2月去化周期（月）注：1.去化周期=现有库存量/近6个月月均成交量数据来源：中原地产2.江汉区及武昌区等因高端项目备案滞后，库存周期大当代置业（中国）有限公司科

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动土地市场表现2018年武汉住宅用地供求火热，成交面积及楼面价同环比均增长，溢价率已触底，土地市场呈升温趋势2015年以来住宅用地季度推出及成交面积2015年以来住宅用地单季成交楼面价及溢价率成交

推出成交价格溢价率（右）160%2000160012008006000400020000120%80%40%0%4000万平元方上下上下上下上下平米上下上下上下上下半半半半半半半半方半半半半半半半半年年年年年年年年米年年年年年年年年数据来源：中指数据库当代置业（中国）有限公司科

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动价值研究——城市篇PartPart12价值研究——区域板块篇

板块资源分布&规划

区域房地产市场

投资建议当代置业（中国）有限公司科

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动单城市研究体系——投资排序逻辑•

区域能级（20%）•

人口总量&增速（20%）•

GDP增速（20%）•

城市基本情况•

政策调控严厉程度城市基本面（30%）•

三产占比（10%）•

政策整体&各区域严厉程度（30%）•

城市规划发展方向（30%）商品住房发展规划（30%）•

规划•

资源（交通、产业、•区域、板块资源分布（35%）•

已落地&2年内规划利好因素（20%）（交通、产业、教育、医院、商业等配套）投资价值（70%）目前&未来规划负面因素（20%）（发电厂、殡葬用地、污水处理厂、垃圾焚烧厂、工厂等）医疗、教育、商业等）••

住宅销售规模（6%）••

楼市容量•

楼市热度•

地市容量•

地市热度•

盈利空间住宅销售规模增速（6%）•

库存、潜在出清周期（15%）•

房价近12个月涨跌幅（10%）•

一二手房倒挂率（15%）房地产市场支撑度（35%）投资研判•土地供求规模（土地规模同比（6%6%））••

土地价格及同比（6%）•

房价地价比（15%）•

房价地价与中心城市价格压力差（15%）规划（40%）——3-5年及以后城市发展方向、资源规划同业对各区域土地预期（20%）

——溢价率及流拍区域分布土地储备（40%）——城市短中长期供地计划投资潜力（30%）当代置业（中国）有限公司科

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动区域及板块投资建议投资潜力特点：特点：极高与高中极低位于核心区，资源、配套集聚度高；但房价、地价已高，可开发空间及土地供应量相对有限。位于城市当前重点发展方向，是未来3年左右商品住宅重点发展片区；资源、配套集聚度高；房价、地价相对于核心区有上升空间，规模、增速及盈利空间支撑。①②③东西湖：金银湖、吴家山①②③⑤⑦洪山区：白沙洲、南湖板块江岸区：西后湖、东后湖、二七板块黄陂区：盘龙城、汉口北板块极高与高武汉经济技术开发区：沌口（部分）青山区：青山板块江汉区：汉口中心④

武昌区：武昌中心⑥

硚口区：古田、CBD板块④⑤蔡甸区：沌口（部分）特点：汉阳区：王家湾、大四新、钟家村板块临空港经济开发区：临空新城位于城市未来规划发展方向，资源集聚度一般；市场容量、增速、去化及获利空间次之。投资价值①③⑤新洲区：阳逻板块东西湖：常青板块②

蔡甸区：蔡甸板块④

江夏区：江夏板块中低东湖高新技术开发区：光谷新中心、高新、关山、花山板块特点：①②③汉南区：汉南板块不在当前规划发展方向or位置较偏，资源集聚度极低，房地产市场容量有限，地价房价趋势不可控。武汉经济开发区：汉南（部分）新洲：邾城、汪集、双柳注：长江新城因政府规划原因，目前该区无公开拿地机会，故此次不做排序。当代置业（中国）有限公司科

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动当代置业（中国）有限公司科

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动各区域基本面江汉区三产占比超90%，在各区中最高；江夏区在城市规划利好下发展快速，GDP增速在各区中最快。洪山区、东西湖区、黄陂区、江夏区等人口规模或人口流入量在各区域中较为突出。表：2017年武汉市各区域主要经济指标区域定位人口总量（万人）

人口流入（万人）

GDP（亿元）GDP增速（%）三产占比（%）江岸江汉硚口汉阳武昌青山洪山东西湖汉南蔡甸江夏黄陂新洲96.2472.9686.8565.27127.6352.88163.7556.2513.5573.50.110.010.140.420.230.21073.61142.58668.07948.311102.5521.88957.73730.637.60%8.50%8.00%6.50%9.00%7.50%9.40%8.10%80.36%93.45%77.21%31.71%85.97%36.59%77.85%23.03%华中经济中心：武汉乃至中部地区的商业中心、金融中心、交通运输中心现代制造业基地、生产性服务中心中心城区之一、武昌的核心组成、华中科教文化中心都市钢厂与战略性新兴产业集聚区大学城和科技城、2018年中国百强区2.762.140.391.511.912.120.73武汉首个城市副中心全国发展改革试点城区、中国汽车零部件制造基地省级开发区，是2011年武汉市确定的工业倍增发展区之一武汉南大门、西北片为工业聚集带、高新技术产业聚集区国际空港产业高地、文化休闲旅游名区、山水生态宜居新城打造世界级内核航运中心核心港和国家级航天产业基地397.65770.98702.49676.328.00%10.50%7.80%8.00%31.62%24.52%35.67%31.29%91.3798.8390.21注：1.2017年汉南区GDP、三产数据缺失；其余城市数据均为2017年数据（源自湖北省统计局

/）；2.武昌区含东湖风景区1.77万人，洪山区含东湖新技术开发区35.28万人、东湖风景区6.69万人和武汉化工区4.62万人，蔡甸区含武汉开发区27.57万人，江夏区含东湖新技术开发区20.86万人。当代置业（中国）有限公司科

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动城市板块格局区域能级区域板块通过各区域定位及规划情况，将城市板块划分为16个区，对应32个板块。西后湖东后湖二七江岸黄陂汉口北长江新城组团盘龙城临空新城新洲（阳逻）江汉硚口汉口中心古田天兴洲CBD主城区东后湖金银湖常青西后湖王家湾大四新钟家村武昌中心青山（7个）汉阳青山吴家山二七武昌青山古田CBD汉口中心白沙洲南湖洪山东西湖蔡甸蔡甸武昌中心南湖王家湾东湖风景区花山吴家山金银湖常青钟家村蔡甸大四新蔡甸关山沌口（部分）汉南沌口光谷新中心汉南江夏远城区白沙洲江夏高新（6个）汉口北盘龙城阳逻黄陂汉南（部分）汉南汤逊湖江夏邾城新洲汪集双柳邾城光谷新中心高新二环内三环内远城区四环内新洲汪集东湖高新技术开发区关山开发区花山（3个）沌口（部分）汉南（部分）临空新城科

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位武汉经济技术开发区临空港经济开发区双柳城市资源分布——主城区已通车桥梁军山长江大桥白沙洲长江大桥鹦鹉洲长江大桥武汉长江大桥武汉长江二桥二七长江大桥天兴洲长江大桥阳逻长江大桥阳逻长江大桥在建桥梁沌口长江大桥杨泗港长江大桥青山长江大桥图例：企业集群地重点学校二甲及以上医院大型商业规划中桥梁双柳长江大桥光谷长江大桥阳逻过江隧道轨道交通（地铁）轨道交通（轻轨）公园负面因素高速出入口现有城市资源分布——主城区图例：企业集群地重点学校二甲及以上医院大型商业轨道交通公园负面因素高速出入口在建&即将开建城市资源分布——主城区图例：企业集群地重点学校二甲及以上医院大型商业轨道交通公园负面因素高速出入口纳入新规划版图区域投资推荐特点旧版：武汉市城市总体规划（2010-2020）新版过程稿：武汉市城市总体规划（2017-2035）排

组名

团依托东湖高新、江夏区、洪山区重点向东、向南拓展，建设世界级“大光谷”，我司已有项目进驻、周边情况熟悉。光1

谷东长江新城“武汉的雄安新区”-长江新城，未来30年的发展大计，坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位建设成国际化金融中心，投资潜力巨大。2243临空位于东西湖吴家山区域、临近天河机153

经

场，依托于临空大道千亿产业，带动济区整个片区配套及购房需求。盘毗邻天河机场，重点发展现代制造、4

龙

临空港物流，当前区域发展成熟，居城住氛围浓厚。经汽车零部件、装备制造为主导发展的5

开

“大车都”区域发展较为成熟，有可区建设空间。•

新版规划过程稿和旧版相比，西北部-盘龙城、东北-长江新城、东南-光谷东、西南-沌口开发区升级为城市副中心•

本次规划修编城市中心外拓，凸显发展“大临空”、“大临港”、“大光谷”、“大车都”的决心。综合交通新版过程稿：武汉市城市总体规划（2017-2035）旧版：武汉市城市总体规划（2010-2020）已建成在建地

新增规划线板块铁线路路号线、11号13、19、29、30号线盘龙城2光谷东线14、21、25号线长江新城12号线盘龙城长江新城长江新城吴家山区域1号线、6号17、18、26号线吴家山沌口线2号线、7号8号线、17盘龙城线号线沌口经济开区3号线、6号线、10号线17号线、26号线光谷东沌口光谷东从交通资源角度对比，光谷东＞吴家山＞经开区＞盘龙城＞长江新城。当代置业（中国）有限公司科

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动中小学及资源布局光谷东、吴家山、沌口教育资源较齐全，长江新城及盘龙城教育资源覆盖率相较偏低，可考虑教育资源勾地从配套资源角度对比，光谷东＞吴家山＞沌口＞盘龙城＞长江新城盘龙城长江新城吴家山沌口光谷东当代置业（中国）有限公司科

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动土地利用规划武汉市土地利用规划图显示，中心城区内，青山区受益于“武钢搬迁，三旧改造”等政策，当前可供开发用地相对其他中心区域较充足。江汉区、武汉经济技术开发区、洪山区（含东湖风景区）有少量有条件建设用地，其他区域几无可开发用地，只能通过“城市更新，旧城改造”等一级开发腾退新的建设用地。青山区未来有进入机会，其他中心城区可开发用地少，竞争激烈，青山区＞江岸区＞武汉经开区＞洪山区＞江汉区武汉市中心城区土地利用规划图青山区江岸区武汉市城市总体规划（2017-2035）东湖风景区武汉经开区当代置业（中国）有限公司科

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动土地利用规划依据土规，沌口、光谷东和长江新城处于可建设或有条件建设区，几乎不涉及基本农田。盘龙城光谷东、长江新城区域新增建设用地较多，结合新版总规，城市建设对外扩张需求旺盛，外围组团拿地机会较多，沌口区域属于主城区，土地利用率较高，可供开发用地在周边区域中相对较少。长江新城吴家山沌口武汉市卫星图光谷东从可建设用地资源角度对比，光谷东＞长江新城＞吴家山＞盘龙城＞沌口。当代置业（中国）有限公司科

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动城市产业分布&发展【城市产业发展现状】中心城区（三环内）：产业逐步外迁，正快速发展高端生产性服务业大临空新城组团（三环外）：“大光谷”以光电、软件、集成电路、生物为主国家商业航天基地长江新城大临港导产业发展的“大光谷”区域及以汽车零部件、装备制造为主导发展的现代化国际化新城比肩雄安新区盘龙经济技术开发区“大车都”区域发展较为成熟；“大临空”及“大临港”发展属起步阶段。“长江新城”则是武汉的“未来之星”，为武汉未来30-50年发展预留了空间，将建设成城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板。（临空港物流产业区）现代制造、临空港物流阳逻经济技术开发区（综合保税港区）国家存港口物流、钢材深加工储器基地临空港经济技术开发区航空运输、航天产业江岸青山国家环保产业基地冶金、化工武汉化工新城80万吨乙烯、制造业青山滨江商务区武汉四大工业板块、十大产业集群二七滨江商务区杨春湖商务区依托东湖高新、江夏区、洪山区武汉中央商务区汉江湾大光谷大车都重点向东、向南拓展，辐射鄂州、黄冈、黄石一线武昌滨江商务区汉正街中央服务区依托武汉经济技术开发区、江夏金港新区、汉阳区、蔡甸区、汉南区重点向西、向南拓展，辐射仙桃、潜江一线华中金融城归元片花山生态新城大车都软件IT、生态研发新能源汽车基地武汉经济技术开发区汽车及零部件四新会展商务区依托东西湖区和黄陂区，重点向西、向北拓展，辐射孝感一大光谷国家人才与创新基地

武汉东湖新大临空大临港线光电信息、生物医药依托武汉新港、武汉化工区、青山区、新洲区

重点向东、向南拓展，辐射鄂州、黄冈、咸宁一线江夏经济开发区武汉留学生创业园（光谷创新创业聚集地）光电、软件、集成电路、生物（大桥新区）汽车及零部件、电子信息、高端装备制造、食品和农副产品深加工、装备制造业十大产业集群生物和医药、家用电器、精品钢材、深加工、石油化工、节能环保、时尚消费品城市重点商务服务区当代置业（中国）有限公司科

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动当代置业（中国）有限公司科

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动房企竞争格局2001-2002年，武汉迎来第一批品牌房企，万科、保利等。在2005年到2011年分别迎来世贸、恒大、碧桂园、金地、招商、中海等。从2016年以后，武汉品牌房企开始扎堆，土地市场的竞争变得空前激烈，地价水涨船高，截至目前，已经有86家百强开发商“落子”武汉，2018年迎来了弘阳、正商、中梁、建发、荣盛、景瑞、德信等知名房企。表：部分重点企业拿地分布在售项目地块数重点企业黄陂布局区域储备区域汉口北恒大盘龙城临空新城新洲（个）（个）（阳逻）黄陂、西后湖、王家湾、钟家村、知音湖、汉南、汤逊湖、花山蔡甸、汉南、沌口、关山恒大碧桂园98恒大保利保利常青东后湖金银湖恒大碧桂园绿地万达汉口、王家湾、沌口、白沙洲、武昌中心、南湖、光谷新中心金银湖、二七、四新西后湖吴家山恒大万科恒大保利985305万科恒大二融创万科融创碧桂杨融创绿地碧桂园园华润融创融创金地古田华润

CB金地盘龙城、金银湖、吴家山、常青、四新汉

中万科碧桂园万科华润徐东D万科中海蔡甸碧桂园绿地绿地吴家山、黄家湖、王家湾中海融创四新、白沙洲、武昌中心、关山武昌中融创保利碧桂园王家湾金地华润花山钟家村万达心恒大万科碧桂保利西后湖、知音湖、四新、汉南、青山、汉口中心、武昌中心、光谷新中心蔡甸恒大园绿地融创8701保利大四新万科保利华润碧桂园碧绿地万科关山吴家山、金银湖、西后湖、杨汊湖、汤逊湖、汉口中心、武昌中心南湖

融创光谷新中汉口中心蔡甸万科金地绿地金地沌口万科保利碧桂园心保利绿地碧桂园高金地华润42古田、青山、南湖、汤逊湖古田、关山13保利万科中海新汉南（部分）吴家山、钟家村、汉口中心汤逊湖保利绿地汉南江夏万达中海11武昌中心汤逊湖12金银湖金地蔡甸、蔡甸注：数据来源于中指数据库及城市地图，统计时间2018年12月板块价格2018年武汉市各板块成交住宅均价及楼面价分布图

一环线内各板块均价在2.8万元/㎡左右；1.1万元/㎡·房3500元/㎡·地1万元/㎡·房3030元/㎡·地0.75万元/㎡·房2289元/㎡·地1.1万元/㎡·房3030元/㎡·地

二环线内汉口、武昌板块均价约2.5万元/㎡，汉阳板块均价约1.6万元/㎡，三环内整体均价约1.5万元/㎡；1.75万元/㎡·房8209元/㎡·地1.3-2万元/㎡·房4679元/㎡·地2万元/㎡·房5800元/㎡·地

目前武汉市住宅集中供应在三环以外，从销售情况看，三环外的刚需楼面需求依旧火爆，三环内由于价格高企，去化速度相对较慢。1.8万元/㎡·房3.5万元/㎡·房12905元/㎡·地4982元/㎡·地1.55万元/㎡·房7642元/㎡2.8万元/㎡·房1.1万元/㎡·房3065元/㎡·地0.87万元/㎡·房1710元/㎡·地10149元/㎡·地2.2万元/㎡·房7642元/㎡·地1.55万元/㎡·房6517元/㎡·地0.65万元/㎡·房2007元/㎡·地2.45万元/㎡·房8152元/㎡·地1.8万元/㎡·房6888元/㎡·地1.8万元/㎡·房4555元/㎡·地邾城1.25万元/㎡·房3021元/㎡·地1.35万元/㎡·房6410元/㎡·地0.45万元/㎡·房930元/㎡·地新洲汪集1.6万元/㎡·房4990元/㎡·地0.75万元/㎡·房2289元/㎡·地0.93万元/㎡·房1500元/㎡·地0.9万元/㎡·房2070元/㎡·地1.3万元/㎡·房2070元/㎡·地0.63万元/㎡·房1134元/㎡·地双柳各区域住宅量价黄陂、洪山住宅需求量大、价格居中且涨幅温和，市场表现较好；蔡甸、新洲、东西湖需求增长较快，价格相对较低且上涨幅度大；江岸、江汉、武昌、硚口等主城区因供应不足影响需求量较低；经开区需求相对不足；汉南量价均处低位2018年各区域商品住宅销售面积2018年各区域商品住宅销售价格及涨跌幅2018年

成交均价250200150100508060402002018年

成交面积（万平方米）成交2018年

成交均价环比160001400012000100008000600040002000030252015105131006-20-40-60-8060-5-10-150当代置业（中国）有限公司科

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动各区域住宅去化武汉市各区域库存变化：远城区中仅蔡甸库存不足，去化周期均不超过3个月；主城区江岸、江汉、硚口、武昌、东湖高新、汉阳库存充足，去化周期超过12个月。武汉各区域2019年2月底库存及其库存周期35030064.125019.822715.5196200150100507.827.615526.511226.11098.62425.56.6831814.46810.4629.2568.5381081032.1330江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖东湖高新沌口江夏黄陂蔡甸新洲汉南2月库存量（万㎡）2月去化周期（月）注：1.去化周期=现有库存量/近6个月月均成交量数据来源：中原地产2.江汉区及武昌区等因高端项目备桅滞后，库存周期大当代置业（中国）有限公司科

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动各区域一二手房价格对比远城区一二手房价倒挂程度远高于主城区，尤其是蔡甸、黄陂等区域。主要因这些新城区在地铁、规划、产业和配套等方面提升较大，拉升房价上涨预期，与新房住宅限价产生了强烈反差。预计2019年武汉远城区和新城区一二手房价倒挂差距缩小，价格回调压力远高于主城区。一手房价高于二手房价一二手倒挂严重一二手房价相当1.21.00.80.60.40.20.0倒挂率90.1注：数据来源亿房，

1.不包含汉南区；2.倒挂率为新房价格/二手房价格。当代置业（中国）有限公司科

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动各区域土地供应

从2018年供应情况来看，洪山、汉阳、黄陂、江夏、东湖高新供应充足；以供应322.87万㎡排名第一。楼市分化持续，多个主城区供大于求，远城区供求关系趋平衡。武汉市2017-2018年各区域住宅用地供应规划建筑面积武汉市2016-2018年住房用地供应计划400350300250200150100502017年住宅供应2018年住宅供应普通商品住宅保障性住房14001200100080012531261063106168.613060011279929334000200充足极少201620172018一般注：数据来自中原地产，右图数据来自武汉市自然资源规划局数据当代置业（中国）有限公司科

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动各区域土地量价图：

2018年各区域住宅用地溢价率和流拍率武汉市2018年土地公开市场整体趋于理性，多为勾地项目，现场带条件挂牌，成交均价有所下滑，洪山区可开发用地较多，推出和成交情况较好，其他主城区供地不足，远程区方面，东西湖、新洲区成交量较往年翻倍，库存较大，东湖高新、蔡甸、经开、汉南、江夏量价平稳。平均溢价率流拍率新洲武昌6%0%4.60%2%青山0%硚口0.00%0%2018年武汉各区域住宅用地供求及成交同比变化2018年武汉各区域成交楼面价及同比经济技术开发区江夏0%0%4.90%3.00%推出成交成交同比（右）16000120008000400002018年同比(右）80%40%0%13770600560520480440400200%100%0%江汉0%0%0.00%江岸0.00%0元万

360平

320方

280米

240200黄陂0%

21.60%0.00%平方米洪山17%0%0%21%1汉阳9.00%-40%-80%160120804000.00%汉南东西湖东湖高新蔡甸8.00%0-100%武昌0%0%0.00%21.00%注：数据来自中指数据库当代置业（中国）有限公司科

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动客户分析表：武汉主城区各板块客户概况板块客户类别占比来源置业目的产品面积段

产品总价段关注点特征描述客群趋势汉口中心外溢客户为主汉口中心外溢客户及本地改善型客户汉口中心外溢客群及地缘性客户西后湖刚需、改善70%刚需、拆迁户100-140㎡100-140㎡175-250万175-250万老城区、学校环境、学校看中区域位置，周边学校、交通、商业成熟周边居民东后湖二七刚需、改善刚需、首改70%70%刚需、拆迁户改善周边环境、学校、交通100-140㎡100-140㎡200-350万300-500万周边居民，居住多年，对周边熟悉武汉市较高阶层改善型为主以主城区财富客户为主，部分为外来投资者汉口中心改善型80%80%改善改善户型、环境改善型为主以主城区财富客户为主，部分为外来投资者户型、周边环境CBD改善型刚需100-140㎡70-100㎡300-500万200-400万武汉市较高阶层汉口中心外溢客群及地缘性客户满足工作生活需求户型、周边环境古田60%60%周边居民，居住多年，对周边熟悉刚需改善型为主主城客户外溢以及地缘性客户王家湾大四新钟家村刚需刚需改善满足住房需求100-140㎡100-140㎡80-140㎡160-250万150-200万170-300万周边居民，居住多年，对周边熟悉满足一般住房需求刚需型客户刚需型客户区位、配套、交通70%

以主城外溢客户为主

满足住房需求以当地的地缘性客户

满足住房需求、70%80%价格、户型周边居民，居住多年，对周边熟悉刚需改善型为主为主改善主城区财富客户及地缘性客户、外来投资者满足住房需求、改善户型、周边环境武昌中心改善100-140㎡300-400万武汉市较高阶层改善型为主区域内部客户(武钢、一冶职工)青山刚需80%60%刚需、拆迁户婚房、置业100-140㎡100-140㎡200-300万130-200万环境周边居民，居住多年，对周边熟悉进城生活，子女读书内生性为主主城外溢客户及地缘性客户配套、交通成熟度白沙洲刚需、投资刚需改善型为主当主城外溢客户及本地改善型客户为主行

动满足住房需求、改善交通便利、户型、价格南湖改善70%100-140㎡180-250万周边居民，居住多年，对周边熟悉改善型为主客户分析表：武汉远城区各板块客户概况板块客户类别占比来源置业目的产品面积段产品总价段关注点特征描述客群趋势满足住房需求、投资需要吴家山刚需、投资70%吴家山地缘性客群80-130㎡80-143万轨道交通发展东西湖老城区居民早期发展完善的卫星城，独立性高汉口外溢

东西湖地缘性客群汉口外溢

东西湖地缘性客群金银湖常青刚需70%80%满足住房需求投资需求90-140㎡90-130㎡120-210万

生态环境

未来发展

较为早期的别墅聚集区，现主打刚需以刚需或投资客为主配套完善

生活氛围

近两年汉口三环外成长性最高的居住改善、投资140-200万45-80万浓厚组团蔡甸城关-板块价值低，项目多，价格相对较低，溢价率不高蔡甸进城客群及王家湾外溢客群70%70%蔡甸内生型客群满足住房需求80-130㎡80-130㎡地铁小镇刚需蔡甸汉南中法新城-汉阳外溢

蔡甸进

满足住房需求、板块规划中，依托未来规划利好，目前快速发展起步内生客源+王家湾外溢50-80万48-80万中法生态新城刚需城客群投资需要客源沌口产业外溢客群

内生型刚需客群地铁规划利好、非限购、价值洼地，中心外溢客群将逐步提升住房需要、投资项目区位和价格、

大车都拓展重点，生态景观，高端生活配套

休闲娱乐资源刚需70%80-130㎡纸坊-满足住房需求、投资项目区位和价格、

早年以地缘需求为主，现市场放开，

1.本地及武昌主城区外60%60%纸坊地缘客群80-130㎡80-130㎡70-120万65-100万刚需户型量价齐升溢客群为未来主力；2.受光谷高总价挤压，未来光谷地区置业客群将会增多江夏五里界-刚需纸坊地缘客群、新武汉人项目区位和价格、

早年项目建设缓慢，现逐步迎来春户型满足住房需求天黄陂进城、汉口外溢、新武汉人区位、交通、教育

商贸物流城，中小企业聚集、区域配汉口北盘龙城刚需刚需70%70%满足住房需求满足住房需求80-130㎡80-130㎡60-100万68-110万资源套设施薄弱汉口主城外溢

客群及外地置业的新武汉人黄陂进城、汉口外溢、新武汉人区位、交通、教育资源大型远郊居住新城地缘客群、新洲进城客群、内生型产业客群1.

以地缘性