房地产环境分析

木头厂场地环境分析现我公司购入一片地，位置在桂林理工大学屏风小区 4#后面的那片木头厂的地。我们要对它进行环境分析。看它值不值得做房地产。房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业比较多是由建筑材料，土地，人力，资金等相关因素组成。所以很多因素对它们有很大的影响，例如：政治法律，经济，还有技术水品。一．外部环境分析政治法律环境面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。1．限制房地产开发的贷款管理。对项目资金比例达不到35%或韦取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目。银行不得放任何形式的贷款；对空置年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些政策限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。2．加强住房消费贷款管理银行重点支持借款人购买首套中小户自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。3.切实调整住房供应结构重点发展中地位价、中小套商品住房、经济适用住房和廉租住房。对新建住房结构有具体的比例要求。加快城镇廉租住房的制度建设，规范发展经济适用住房。二：经济环境经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。国家的经济环境变化如下:1:国民生产总值持续高速增长。这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。这几年来，中国的GDP一直在增长。对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。2：存款加息银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。3：股市影响股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。三：社会与文化要素中国作为社会主义国家。于其他国家的社会和文化有些差异。对于房地产来说，社会和文化的影响也是很大的。1：人口因素目前都是7080年代的人是住房消费人群。首先他们的经济条件良好，而且从父母那里得到的赞助也是很大的。这样使得房地产业任然会非常兴盛。2：社会城市化随着中国的经济发展快速，农村人口密集将会逐渐向城市转移。城市人口的增加必会带动房地产的行业的发展。一、购买者分析因居住需要而买房作为长期收租而买房赚取房价差而买房第3种类型是拉动房价的一个主要原因之一。二、该地段限制因素分析。基础设备这个地区的设备比较完整,2个大型的超市，分布了小学，中学，大学。人文条件非常好。到这些地方最多10分钟步程。菜市也有..娱乐消遣的地方也有.2．交通运输条件去公交分公司只有10分钟步程。在那可以可以坐公交车，去桂林的任何地方都可以，最多多转一次。有辆10路车可以去市中心.3 地质情况和环境保护要素地质条件良好，旁边有七星公园，生态环境达到了 2级。没什么工厂，所以也就没什么污染，溪河还算过得去。至少没到发臭的地步类似竞争性项目的价格或租金分析目前这一片的房地产已经开发完了。该卖的，该买的，都已经完成了交易。所以应该不会有什么竞争对手。市场需求的数量、房型分析桂林市区的房子一直都是供小于求的,房型大致是3房一厅,房屋使用面积大致维持在(120~150)之间,因为这个阶段内,很多人都可以接受的.三、目标地块的 SWOT分析。SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。1.优势(Strength):土地经过开发后，比较平整，已经是熟地，利于项目开发；良好的地段价值，项目地块有良好的交通条件，确保开发物业的价值；成熟的生活配套设施，良好的规划，良好的生活氛围。2.劣势(Weakness):地块面积较小，形状不规则，增加了规划和单体设计的难度；地块靠近环城西路，准确地说属于中心区边缘地区，周边的房子比较老，比较旧。项目的体量较小，因为在桂林市区内不允许建太高的楼.又以出售为主，未来的产品设计、市场定位较难把握。3.机会(Opportunity)屏风这里有巨大的潜在租赁房子和潜在购买需要；中心区目前的良好规划和生活氛围产生生活所需求的的动力。生活区物业是我们有需求时考虑的首选；中心区的土地日