象湖项目前期规划书

80/80江西省南昌市象湖项目前期策划书第一部分：背景篇一、南昌人文、地理、历史概况南昌，江西省会，全国62个历史文化名城之一。它不仅以“物华天宝”、“人杰地灵”的美誉流传古今，更以“八一”起义英雄城而闻名于世。“襟三江而带五湖”，南昌自古即为祖国东南分得交通枢纽，政治、经济、文化重镇。南昌位于江西省中部偏北，东径115。27’—116。35’，北纬28。10’—29。11’之间，其中，市区位于北纬28。35’—28。55’，东经115。38’—116。03’之间。南昌东与余干县、东乡县接壤，南与临川县，丰城县相连，西与靖安县、奉新县、高安县为邻，西北接永修县，东北隔鄱阳湖与都昌县、波阳县相望。南昌伴于赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖—鄱阳湖西南岸。赣江自南向北穿过城区，抚河支流经青岚湖注入番阳湖，锦江、潦河、信江分不流经新建、安义、进贤等县，平原宽阔，水网交错，沃野千里。全市西北接九岭山地，东南依赣中南山地丘陵，岗峦坡地绵延，新建县境内的梅岭，一山飞峙，林木繁茂，为闻名的风景区。南昌，是祖国东南的交通枢纽，铁路有浙赣、南浔、向乐、京九四线，每天有始发和过境列车通往北京和国内20多个大中都市。公路有3条国道过境，水运可经鄱阳湖达长江各口岸，民航班机定期飞往国内10多个都市。1949年南昌市市区面积568平方公里。1967年，南昌、新建2县划归南昌市，全市总面积为4745.24平方公里；1969年，永修县马口公社的上板、罗亭两个大队和安义县划归南昌市，全市总面积增至7402.36平方公里,目前,南昌市城区面积也由解放前的8.28平方公里增加到100平方公里，增加近12倍。南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，湖泊星罗密布，全市平原面积2651.79平方公里,占总面积的35.8%;水系面积2146.04平方公里,占29.0%全市西北以岗地丘陵为主,山地面积87.21平方公里,占全区总面积的1.2%;丘陵面积879.62平方公里,占11.9%;岗地面积1637.7平方公里,占22.1%。在全市总面积中，除水域面积外，占总面积70%的陆地，绝大部分已得到利用开发。其中：耕地面积402万亩，占总面积36.24%;园地6.9万亩,占0.62%；林地160万亩，占14.41%；城乡居民及工矿用地66.7万亩,占6.01%;交通用地45万亩,占5.71%,难利用地24.6万亩,占2.22%。南昌属亚热带气候，春季雨水集中气候温润，平均气温15.8。c;夏季常受副热带高压操纵，天气晴朗，偶有雷阵雨，平均气温27.9。c；秋季天高气爽，景色宜人，平均气温19.9。c；冬季有时受西伯利亚和蒙古高压南下的阻碍，偶有风雪，平均气温6.6。C。全年无霜期280天，最冷为１月，最热为８月，年均降水量1353毫米。二、南昌经济状况分析2.1宏观经济概况江西省属于我国经济欠发达地区，农业产值在国内生产总值中所占的比重为27%，较全国平均值高6个百分点，要紧农产品产量在全国占有举足轻重的地位，如粮食、棉花、茶叶等。较耕地面积比重高6—44个百分点。由于农业基础较好，农业为轻工业提供了充足的原料，大大促进了本地区轻工业的尤其是以农产品为原料的轻工业的进展。但本地区工业薄弱，若以工业增加值占国内生产总值的比重来衡量工业化程度水平，则1994年工业化程度为28.5%，全国为40.8%，低于全国平均水平12.4个百分点。下图为去年10月宏观经济运行情况省辖市工业增加值工业产品产销率固定资产投资实际利用外资社会消费品零售总额商品零售价格总指数地点财政收入10月（亿元）比去年同期增长（%）10月（%）比去年同期增减（百分点）1-10月累计（亿元）比去年同期增长（%）1-10月累计（万美元）比去年同期增长（%）10月（亿元）比去年同期增长（%）10月（%）1-10月平均（%）1-10月累计（亿元）比去年同期增长（%）全省23.186.195.54-0.90195.7016.014175-66.662.778.797.198.486.205.6南昌5.303.692.41-0.5528.0612.0563-94.013.889.598.797.614.759.52.2南昌市民收入概况目前南昌职工平均月收入水平为500元，最低生活保障水平工资标准为180元，效益较好单位职工月收入达到1000元以上。以一工作2年左右大学本科生为例，月收入约1300元。江西省出台了《江西省调整机关工作人职员资标准的实施方案》，《江西省调整事业单位工作人职员资标准的实施方案》，《江西省增加机关、事业单位离、退休人员离退休费的实施方案》，例如机关行政人员基础工资标准由每人每月180元提高到230元，级不工资标准由十五级至一级每人每月85元至720元提高到115元至1166元。在调整机关行政人职员资标准的同时，适当提高机关工人的岗位工资和技术等级（职务）工资标准。机关工人的奖金部分按照其在工资构成中的比例相应提高。目前南昌市居民家庭月收入（名义）大致可划分为以下4个档次低等收入家庭0.8万元以下中等收入家庭1.4万元左右较高收入家庭2.2万元左右高收入家庭3万元以上2.3物价指数概况南昌市2000年度比上年度物价指数居民消费价格指数上升0.2%其中都市上升1.0%居住类上升0.9%2.4固定资产投放概况一是农业开发项目。要紧是引进先进技术、资金、良种，进展生态农业；运用现代先进农业技术改造传统农业，进行农产品深加工等。二是高新技术产品项目。高新技术产品是江西产业基础的薄弱环节，但又是要尽快提升产品水平、亟待大力进展的产业。对外商投资高新技术产品和项目，应该采纳特不优惠的政策。三是旅游开发项目。四是工业开发项目，尤其是鼓舞国内外客商参与国有企业的改组、改造。五是基础设施项目。三、南昌市都市进展规划3.1中心城区总体布局（主城区和外围组团）。南昌市辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌、新建、进贤、安义）。全境总面积7400平方公里，总人口380万。其中市区面积617平方公里，人口138万。城区面积65平方公里，居民102万。东湖区地处南昌市城区东北部，赣江之滨，呈不规则三角形。东湖区自北京路东端起，西至叶楼渡口与郊区湖坊乡、塘山插花接壤，南沿北京路经人民广场转中山路与西湖区相邻，西北濒临赣江，中部跨八一大桥、瀛上桥与新建县望城乡、郊区蛟桥乡插花相连，北部跨赣江大桥（南桥）与郊区扬子相靠。墨守成规地25.53平方公里。地势西南高，东北低，最高海拔27.2米，最低海拔16.4米。全境地势平坦，现代高楼林立。宽敞的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。新建和扩建的沿江路、叠山路、阳明路、洪都路、北京路、福州路等要紧道路纵横交错，是边疆全市交通动脉的主干道。东北部有市内最大的青山湖，现已开发成公园有东、南、北3个风景湖，西北部赣江流经境内。八一大桥、赣江大桥横跨赣江两岸。区内景色秀丽，具有江南水乡的风采和现代城区的雄姿。西湖区西湖区位于市区中部，处省会都市地带。西湖区成为城区，是从唐代灌城西迁后开始的。1926年南昌建市以后，即为城区的中心部分，区划名称屡有变动，因境内有闻名的风景湖——西湖而得名。西湖区东起北京东路经艾溪湖至解放路东与市郊湖乡插花接壤，西临赣江与新建隔江相望，南傍建设路与青云谱区交界，北沿中山北路，北京东西路与东湖区毗邻。呈东西向不规则长方形，全区总面积27.24平方公里，占城区总面积的42.7%。青云谱区青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门，是一个新兴的工业型城区。青云谱区北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，西临抚河、象湖，东与郊区湖坊、青云谱乡插花相接，面积18.42平方公里，地势平坦，平均海拔25米，最高点岱山，海拔51.5米。郊区郊区围绕南昌城区的四周。地跨赣江南北，抚河东西。东南与南昌县接壤，西北与新建县、湾里区相连。全区总面积345平方公里，1986年全区总人口28.43万人，人口密度每平方公里824人。郊区属鄱阳湖湖积冲积平原区，西北稍高，东南低平。赣江以南地形开阔平坦，赣江以北丘陵盆地，以红色粘土层为主，海拔在100-400米之间，赣江沿岸的凤凰、鸡山等地为河漫滩地形，平坦且带状分布，海拔在18-30米之间。3.2公共设施布局及建设状况中心商务区。人民广场位于八一大道中段东侧，依畔酒、旧城区，面向新城区，占地9.3公顷。东北角是江西省省政府院，南面是江西省博物馆，西边是宽敞的八一大道，北面是工人文化宫。1958年命名为人民广场，建有花坛，并在广场西边建1座主席台。广场呈南北向中轴线，左右对称布局，中央为20米宽的红色大道，西边是宽敞的八一大道，东侧为展览路，第四交通路横亘广场，整个广场道路为“田”字形。道路把广场分隔为大小不等的四块，总面积3.07公顷，铺有草坪。在中轴线北端。新建了主席台，南端辟有1.2公顷的绿化区。在广场西侧主席台原址兴建了高41米，建筑面积2.1万平方米“毛泽东思想万岁馆”（今江西省展览馆）。夜晚，广场灯火齐明，映如白昼。规划广场集会利用面积6.2公顷，可容坐位13万个或站位20-24万个。B、省级商业中心。东湖、西湖两区为南昌市要紧商业中心，尤其是东湖区宽敞的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。目前南昌的要紧购物场所是：南昌百货大楼、百有大厦、南昌大厦、洪城大厦、丽华家电城等。C、金融设施。南昌市作为江西省首府，金融设施较发达，大小银行办事处，储蓄所遍布大街小巷。D、文化娱乐设施。南昌的餐饮分2类，一类是依托于大型宾馆酒店的高档餐饮设施，如江西宾馆、五湖大酒店、景峰大酒店、凯莱大酒店。另一类是孺子路，福州路一带的中档餐饮设施，是南昌市的主流餐饮消费场所。南昌的娱乐设施大致可分为以洗庐、圣淘沙为代表的茶艺、KTV。各类酒吧，网吧、氧吧，以及歌舞厅、DISCO。F、体育设施。南昌的健身娱乐设施也专门发达，保龄球、羽毛球、乒乓球最为普遍，卡丁车，壁球、网球等也有网点。高尔夫设施在南昌尚不健全，目前仅有一个小型果岭，差不多不对外营业。南昌的大型体育设施有江西省体育中心。G、医疗卫生设施。南昌的医疗卫生设施健全，有江医二附院，江医一附院，洪都中医院，九四医院，南昌三三四医院等。H、文科设施。东湖区是南昌的文化中心区，聚拢着江西省师范，南昌大学，江西省医学院的高等学府。3.3工业企业分析。江西省有着丰富的矿产资源与农业资源。因此，南昌市在大力开发各种优势资源的基础上，加工工业也得到了相应的进展，形成了资源开采与加工工业并存的工业结构。资源加工型结构突出。南昌为国家“三线”重点建设地区。60年代建立起来的国有企业，受传统的打算经济体制较深，企业设备老化，工艺技术落后。产品结构不合理，再加上沉重的社会包袱，致使企业缺乏活力和生机。严峻制约了本区经济的进展。3.4都市旅游资源分析。悠久的历史、自然条件和革命的发源地给南昌留下了众多漂亮的自然景观、文化遗址、革命旧址。据不完全统计，其中自然景观有26处，人文景观有78处，这些丰富旅游资源使南昌成为具有特色的观光旅游和休闲旅游都市。在市区有滕王阁、八一起义纪念馆及八一起义旧址群、八大山人纪念馆、京东水上乐园、青山湖游乐场、佑民寺、新建的江西博物馆、洪城大市场等景点，在市郊有梅岭风景区、西山万寿宫、梦山、象山及南矶山侯鸟观赏区等，南昌临近周边地区有闻名的世界文化遗产庐山风景区、鄱阳湖候鸟爱护区、龙虎山国家风景名胜区、井岗山国家风景名胜区、三清山国家风景名胜区。形成了一南昌为中心，沿京九铁路风景带为重点，辐射江西全省的旅游、观光体系。3.5外联交通分析。南昌自古以来确实是我国的一个重要交通要道，特不是京九铁路贯穿后，南昌已形成水、空四通八达交通网络，为各方面游客进出南昌提供了便利的条件，昌九高速铁路、昌樟高速公路及320国道的改造竣工，保证了南昌至庐山、井岗山、龙虎山、三清山四个国家级风景名胜区道路的通达。A、铁路。京九铁路。B、公路。公路运输在江西内的旅游客运上起着举足轻重的作用，105、320国道从南北和从东到西，差不多形成江西全省的公路主干线。近年来江西下大力气加强公路建设，形成了一南昌为中心，国道为主，辐射全省，连接邻省的公路交通网。南昌到全省11个地、市和要紧风景区的均为高等级或二级路面。C、机场。南昌民航已开通了国内20多条航线，同时开通了南昌香港的旅游包机，乘飞机到南昌十分方便，随着南昌乐化国际机场立即建成，南昌将开通至全国各要紧都市的航线及更多的国际航线。D、船运。依托于丰富的水系资源赣江等，是南北，东西水运交通枢纽。3.6都市内部交通（公路、公交）。现有道路体系中，由南京路、北京路、解放路，沿江路、八一大道、洪都大道构成三横三纵都市交通系统；路幅宽敞、路况良好。此外，南昌市政府尚在规划建设一条西沿赣江，南抵城界、东至洪都大道的都市外环线路。南昌大桥、八一大桥、赣江大桥则将整个南昌市区与凤凰洲红谷滩联为一体，构成一江两岸的都市进展格局。交通营运是南昌的一大绩优产业。目前营运线路已进展到近50条，投入营运公交车内千辆，另外还有多条中巴车线路和旅游专线车，城区和城郊的要紧商业网点、旅游景点公共汽车都能通达。都市出租汽车业也较发达，有约5000多辆在运营，除此以外，尚有持单位牌照和私家牌照的轿车万余辆。3.7都市环境和绿化建设。南昌作为江西省的重要工业都市，整个都市的市容环境较差，前几年政府在市政建设方面也没有下大力气去抓，导致目前南昌与其他大都市相比市容市貌变化不明显。而且南昌市在都市环境方面一个较明显的缺陷是市中心地区没有一块大型公共绿地。街边绿化也显偏少。由于市中心区域形成历史久远，重新改造难度较大，因此南昌在新兴城区中明显注意了生态环境的建设，“都市建设，绿化先行”已成为专门多人的共识。3.8南昌重大市政工程在建：外环线工程一江两岸工程象湖公园规划：“南昌市都市进展规划”。南昌目前城区面积约100平方公里，远景规划中城区面积扩大6倍，届时外环线工程是联结整个都市的交通动线。一江两岸填海造田工程将使整个都市的中心向西迁移，今年8月1日，南昌市政府将正式迁往凤凰洲的红谷滩。象湖公园改造完成后将成为南昌市一大休闲旅游胜地，集观景，娱乐，休闲，运动为一身，预算总投资6亿元。四、住宅消费分析4.1南昌贫富差距和公款消费状况南昌市一般居民普遍收入偏低，存在着严峻的社会收入分配不公现象。机关公务员与私营业主是南昌的要紧高收入人群。与中国其他都市相同的是，那个地点90%以上的银行存款掌握在10%的富裕阶层手中，其中大部分属不当得利阶层的黑色收入，贫富差异之大已成为扩大内需的要紧障碍，贫者愈贫，富者愈富的马太效应不仅导致社会失衡，更拉断了社会经济生态链，导致平民阶层购买力下降，总体有效需求不足。从总社会消费形态来看，中低档消费不景气，相反以公款消费为主体的高消费市场畸形繁荣。较全国其他地区来比，南昌公款消费风气尤其盛行。夜晚华灯初上，南昌市大大小小的酒店聚拢了大批干部觥光交错；以KTV、棋牌为休闲主体的茶艺馆更几乎座无虚席。4.2南昌住房分配的形式及途径南昌市单位集资建房现象相当盛行，也是一些经济效益较好的企事业单位为职工解决住房困难的一个要紧途径。单位出资购买土地，营建房屋，然后按职工工龄，级不等标准分配住房，以替代货币化安置。江西省政府规定1998年7月1日起一律停止住房实物分配，实现住房分配货币化，但在实际实行中仍存在以下问题：（1）住房分配制度改革进展不快，实物分配的旧制度虽已废止，但货币分配的新制度尚未完全确立，房改工作出现停滞现象。许多单位采纳集体购买商品房转而分配，或者设立下属房产公司，开发项目进行分配的做法，形成“换汤不换药”的局面。（2）江西属经济欠发达省份，相当一部分市、县地点财政薄弱，企业经营状况较差，难以给职工发放住房补贴或足额缴纳住房公积金。特不是前期大规模集资建房，造成住房资金（要紧为售房款）使用过量，住房补贴来源不足。（3）已购公房和经济适用房上市交易进展迟缓，阻碍了已购公房换购住房的积极性，使住房的潜在需求难以转换为有效需求。（4）廉租房制度尚未正式启动，一些居民和职工家庭无房或缺房，但又无购买自住商品房的经济能力。4.3南昌市民二次购房状况。目前南昌市民二次购房比较普遍，要紧是富裕阶层不满足原有居家环境（集资公房），购买商品房用以自住，或为子女购买。4.5南昌一般市民购买能力分析。目前南昌市人均居住面积人均居住面积仅为10.3平方米，且多数为早年集资建设的公房，居住条件亟待改善。目前南昌有32.6%的家庭住宅不成套，62.8%的家庭住房在60平方米以下，也确实是讲需要购房和改善住房的城镇住户达70%。但居民要购买一套80平方米的商品房，以南昌市1400元/平方米的平均售价计算，需要12万元，相当于较高收入家庭年收入的5.7倍，中等收入家庭的8.6倍。因此目前南昌市居民购房能力两极分化严峻，高收入家庭目标需求可达1700元以上，选择房型多为150平米-200平米以上的三房、四房；相反中低收入家庭购房能力极其有限，参照其购房要求，商品房市场价格尚且无法满足。

第二部分综述篇一、调研分区北区（北京路以北）南区（北京路以南）朝阳洲一带（沿江路以西）二、北区综述2.1区域范围该区域属东湖区，西起沿江北路，南靠中山路、北京西路，东到青山湖大道。其中包括西面的赣江以及青山湖风景区。2.2区域环境 区域以南（北至叠山路，南京西路）省政府、省人大等均设于此，八一广场一带为整个南昌市最繁华的地段，中山路附近更是南昌市的商业中心；同时，朱德旧址、革命烈士纪念馆、贺龙指挥部、八一南昌起义纪念馆等革命旧址也集中于此。此外，京九铁路纵穿而过，八一大桥通向昌北机场，赣江大桥连接市区、扬子洲及凤凰洲，八一大道、洪都大道、青山湖大道等要紧干道以及环线连接通往其它各区，交通可谓十分便利。 区域以北要紧以青山湖风景区为主，其它为一般居住区、厂区，厂房、一般民宅较多。车道差不多上为双行四车道，车流量较大，交通杂乱无章。 区域东面，也确实是洪都大道，湖滨东路、南京东路这一带为高校专校集中区，南昌大学、南昌水专、江西广播电视学校、省教育学院等均在此附近，故形成一个人文气息浓厚的文化区域。2.3区域配套及人口 南面紧邻市中心，又倚学府集中地块，因此商业发达，大型的百货商场、酒店、银行、酒家林立，市内最大的新华书店、省展览馆以及文化宫等均在八一广场周围，配套设施可谓十分成熟完善，除附近原有的新村居民之外，办公大楼的白领人士以及校区的学生等加上市中心的流淌人口，客流量多，人口密集度大，人口素养也普遍较高。 而靠北面属于一般及偏远地段，厂房、民宅较多，人口分散，以一般工薪为主，素养相比较市区而言较差，消费层次也同市中心相差悬殊。周围鲜有大型的百货店、超市，以小杂货铺为主，居民楼附近有差不多的邮局、银行及饮食店等。但由于青山湖风景区的存在，这一带建有许多宾馆酒店，同时带动了周围餐饮业的进展。通往五湖大酒店的路两侧开有许多酒吧，一到晚间许多夜排档设摊于此，与路另一侧的酒吧形成一道独特的风景线。2.4住宅市场分析 在市中心，具有代表性的楼盘如中山城、景田大厦等，均为高层及小高层的纯办公楼及商住两用楼，建筑风格富现代商业气息。由于地处黄金地段，故楼盘价格保持在一个相对高的水平，单价在2400—3400元/m2左右，总价范围在30—80万元。尽管楼盘本身的房型、朝向乃至绿化、间距等方面存有专门多问题，但由于地段因素，使之销售情况良好，除市民用作自住外，另有许多公司看中其商业氛围，在此购房作办公场所。 除市中心以外的地点，临靠青山湖一带聚拢着一些中高档楼盘，如湖滨豪园、聆江园、恒茂都市花园等，以水景豪宅为要紧卖点，吸引一些高收入者对房屋品质的高需求，多为高层及小高层，房型差不多上为三房二厅至四房二厅、面积130—400m2或以上，其中以200-250m2左右的复式房为多数。这些房型要紧突出景观优势，小区注重绿化环境，配有大型会所，尽力渲染一种入住即为身份象征的理念，故销售均价也在2300—3500元/m2之间，一般以总价30万元左右的房子去化稍快。2.5具体案例分析中山城：属东湖区，位于中山路和象山北路交汇处，道路围绕，四面临街，商业发达，繁华喧闹，建成后将是一座集餐饮、购物、居住、办公、娱乐为一体的大型现代化商住大楼。总建筑面积8.3万平方米，前排为总高12层的写字楼，地上4层为综合性购物场所；后排三栋为总高19层的住宅楼。办公楼面积范围85.1—557.8M2，售价在3050—3900元/平米；住宅楼2000年3月开盘，蝶式一梯三户，面积范围133.3—237.41M2，售价2370—3390元/平米，均价2800元/平米。分析：紧邻市中心，中山路周围商业氛围浓厚，出行便捷，周边配套设施成熟完善，使之有着良好的升值空间；但房型设计欠佳，通风采光状况不良，噪音污染比较严峻。由于定价较为合理，销售情况较好，已去化80%左右。客源：事业心有成的私营业主政府机关工作人员大公司白领外地公司驻南昌办事处湖畔豪庭： 地处东湖区，位于洪都北大道上，青山湖以南，司马庙立交桥通向市中心及其它各区，距昌北机场半小时，周边大多一般住宅区。整个小区共4幢12层板式小高层，欧式风格，一梯二户，二幢楼之间建有中庭绿化，面积在159—390之间，价格走高档路线，2300—3500元/M2。分析：临青山湖风景区，依靠得天独厚的天然景观优势，营造“水岸豪宅身份象征”的概念。由于缺乏深层而精巧的构想，尽力打造“豪宅”概念，却忽略了周边整体环境及配套的不协调，总价过高，缺乏周边客源，品质一般，认同者少。预订6月下旬开盘，现同意内部预订，销售情况并不乐观。 客源： 私营业主政府高官、公务员大型企业中高层干部东部“高新开发区”的公司治理层以上人士恒茂都市花园： 位于南京西路、二七路以东、洪都大道以西，靠京九铁路沿线，邻南京路立交桥，周边为一般居民住宅区，配套设施差不多齐全。

2000年11月开盘，2001年10月交房，以江南园林为建筑特色，多层与小高层相结合，保留百年樟树，建有5800M2的明珠广场，面积范围有98—260M2之间，售价2100—3000/M2，总价在20万元左右。总套数668，现已售530余套，销售率达到80%。分析：南昌首个主打园林概念的小区，由于地理位置靠近市中心，房型较好，面积操纵得体，因此销售情况良好。但西靠京九铁路，噪音污染不可幸免，故西线的房子去化较慢。 客源： 私营业主 附近高等院校的知识分子 大型企业的中高层以上干部公务员、公司白领2.6区域市场机会点倚靠市中心这一有利优势，充分挖掘办公及商住楼的市场，并可开发成酒店式公寓。由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值，因此这类产品为购房者、租客提供的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。青山湖距离市区不远，同时景观优势充足，惋惜未进行良好的整体规划。目前其自发形成的酒吧娱乐业人迹混杂，治理混乱，此外住宅开发也各自为政，品质落差较大，精品不多，难以形成规模优势。

三、南区综述3.1区域范围本次踏街范围北至中山路，北京路。西至抚河河道。跨西湖，青云谱两区。3.2整体环境分析区内名胜古迹众多，有闻名遐迩的“八一南昌起义纪念馆”和“八一南昌起义纪念塔”，豫章十景中的“南浦飞云”“铁柱仙踪”“徐亭烟柳”三景，以及绳金塔，千佛院，延庆寺等名胜遗址都在区内。区内北部商业繁华，南昌宾馆、电信大楼等坐落其间，人口密集，工业也多为轻工业。南部青云谱地区聚拢着一大批重工业企业。如江铃汽车厂，南昌电缆厂等。区内建筑形态混乱，商办楼，酒店，工厂，住宅间杂，缺乏整体规划，市容环境较差。区内道路状况良好。南北向主干道为洪都大道，井冈山大道，沿江南路，八一大道。东西向主干道为解放西路，站前西路，北京西路。皆为沥青或水泥路面。3.3区域配套区内配套设施较为齐全，北部由因此市中心，各种配套设施集中，南部青云谱区设施分布比较分散。A：绿化设施区内绿化覆盖率达到25%，建有广场花园、孺子亭公园、青云谱花园、南苑,。纵贯全区的井冈山大道，行道树如伞，遮天蔽日，将平坦的马路分为三段，还因地制宜的建成了180个绿化点，使十里长街更添秀色。B：文教设施西湖区有各类大专院校6所，中小学校70余所。青云谱区则是省中等职业技术学校的集中地，有省机械技工学校、电力、气象等几十所中专或成人学校。C：卫生医疗西湖区不仅有中国人民解放军九四医院、南昌市中西医结合医院、市三医院等市属医院，还有西湖医院、抚河医院、区妇幼保健所，卫生防疫站等区属医院。而南部青云谱区没有市属医院，只有南昌市第五医院等几家区属医院，还有一些单位卫生所、私人诊所等设施。D：体育健身体育场馆方面要紧依托企业学校的运动场地。有厂办大型体育馆，灯光球场等。3.4区域人口统计资料显示，西湖区总人口为39万、青云谱区人口15万，西湖区人口密度为每平方公里23334人。3.5住宅市场分析区内商品房建设近几年进展较快。比较闻名的有御锦城、国贸广场等。商品房建筑形态多样。有多层，小高层，高层。以多层为主。商品房价格也是由南向北逐渐走高。已建商品房以欧式风格为主，但不管式从选材选色上都存在一定问题，无法真正体现欧陆风情。销售单价从1500至2500元不等，而国贸广场的价位明显高处同地段其他楼盘均价达到2800元/平方米，地区品质感较好楼盘一般以三房为主力房型，两房主力面积在100-110之间，三房主力面积130-180m2。两房主力总价为17万左右，三房主力总价26万左右。3.6具体案例分析国贸广场：国贸广场位于井冈山大道938号，地处南昌市中心。建筑用途分不为酒店、办公楼、公寓。其公寓为两栋蝶式二梯六户的高层商住楼。总销户数达到322户。房型面积从140-236平方米不等。由于两栋蝶式高层间距过近（14米），使得本案部分房型朝向、通风均存在问题，加之其2386--3500的过高价格，因此本案自去年开盘至今销售业绩不甚理想，特不是部分朝向采光不佳的房型。该案目前销售率不超过15%。阳光小筑：由南昌市宏威房地产开发有限公司开发的阳光小筑位于前进路8号，司马庙立交桥一带。共八栋多层建筑，分二期完成，两房面积89.07平方米，三房从116到161不等。一期价格从1900元/平方米到2100元/平方米不等。该案推广过程中针对南昌市多层砖混结构，强调了全框架结构；同时由专业公司担任策划，平面表现较一般南昌个案精巧，对销售起到促进做用。该案位于老城区，周边配套设施齐全，公共交通发达，是许多老居民理想居住地；且房型方正、南北通风；去年年底开盘销售，至今首期推出的100套房子仅余两套六楼的大面积房型。销售业绩可谓良好。但依照现场实地观看来看，该案栋间距明显不足，为明显缺点。该案二期将于今年7月开盘，为四栋正对组团绿化的建筑物，由于一期销售情况良好，可能价格会有较明显的上升。御锦城：御景城位于洛阳东路，洪都大道，占地面.积8.3万平方米，总建筑面积13.5万平方米。该案去年6月18日正式开盘销售，目前已是现房，销售率达到70%。价格范围1800--2480元/平方米，总销户数996户。该案地块为东西窄，南北长的狭长地块。小区建筑围绕280平方米的中心绿化带分两边兵营式排列。三房是本案的主打房型，面积160平方米左右，二房面积100平方米左右。从销售情况上看三房好于二房，小面积房源有大量剩余。御锦城在南昌市民中口碑不错。其大方的外立面、成熟的销售手段给一般南昌市民留下了专门好的印象。3.8、区域市场机会点南昌市区尚出膨胀时期，区域进展重心出现南移、西移。区域内沿江路和象湖一带将是以后的都市进展重点。同时城郊结合部的高品质住宅土地成本低、收益大，也值得开发。四、朝阳洲综述（略）

第三部环境篇现状及相邻关系分析1.1地块位置地块位于象湖公园以东，南昌建材大市场以南，南昌毛纺厂以西,江铃集团以北。地块南北长780米，东西最短220米，最长310米，占地面积320亩，近20万平方米。暂定容积率1.8。1.2地块现状地块目前为省建集团晶体材料厂和省建材局仓库。多为年久失修低矮厂房仓库，间或有烟囱立于其间。地块内绿化情况较好，有多块绿化面积。地块自东向西有2米的地势正负落差。1.3相邻关系地块西面：紧邻建设中的沿江南路和迎宾大道。离象湖仅几十米。沿江南路宽约53米，为水泥路面，可能今年可完工，道路两旁均有大面积绿化带，其中靠象湖的绿化带差不多建成，沿河岸绵延数公里。象湖水域面积宽敞，是目前南昌市在建的最大的公园。地块以北：是一块44亩待开发的土地和南昌市建材大市场。地块北面紧邻的将有一条30米的规划道路直通迎宾大道。紧邻本项目的44亩地块目前尚未启动，目前仍为破旧厂房与仓库。南昌建材大市场是一仓储式批发中心，多为低矮建筑，店面排列整齐，较为整洁。地块以南：江铃集团厂区宿舍，厂区面积庞大，环境整洁各种设施齐全，住宅楼、医院、幼儿园等。地块南面紧邻的将有一条30米的规划道路直通迎宾大道。地块以东：为毛纺厂厂区，厂房低矮，建设年代久远。1.4地块周围景观分析地块西向景观为沿江绿化带和水面开阔象湖，此朝向视野数公里内均为树木，草地、湖泊、小岛，景观极佳且无任何遮挡。地块其他三面朝向均为厂房建筑，视觉效果较差，但由于有30米规划道路相隔，且无高大建筑，因此视野还算开阔。1.5周边整体家居环境分析地块位于工业区内，卡车等大型交通设备进出频繁，使地区存在一定程度的噪音污染，另外，毛纺厂，汽车厂均存在一定程度的工业污染，烟囱还向空中排放废气。但地块临江沿线长达780米，沿江有宽约的绿化带与亲水平台，是观景好去处。二、区域交通2.1道路地块周边道路交通网比较发达，南北向交通道路要紧有路幅宽59米，混凝土路面的井冈山大道，和迎宾大道、洪都大道三条主干道。东西方向有建设路、何妨路、三店西路、南墙路等几条次干道。还有一批方便居民的街坊道路，如京山老节、京西路、青园路等。而紧邻小区正在建设中的沿江南路今年建成后路幅达53米，且街边绿化充足，将成为小区要紧的外联道路，也是一条景观大道。因此小区的车行条件将会十分优越。2.2公共交通南昌市的公共交通事业并不十分发达，至今没有轨道交通，近期也无公共交通方面的重大举措。因此小区的出行假如依靠公共交通的话，并不便捷，最近的公共汽车站也要步行10分钟以上。目前地块周边的公共交通线路要紧有路线始发站本站终点站20路塘子河江铃干休所1路塘子河何家坊包家花园3路老福山青云谱斗门21路洪城大市场梧岗三、公建配套直属公建配套：地块位于工业区内，各种配套设施十分匮乏。在建材大市场内的何妨路有一块比较集中的小型生活配套集中地。井冈山路上也分散着一部分生活配套设施。但这些配套设施均不十分齐全，而且距离地块有一定距离。辐射区配套：学校：麻纺小学南昌女子职业学校建材大市场中心小学新华学校机械学校医院：武警医院麻纺医院皮肤病医院超市商场：百货商店良友超市派拉蒙超市麻纺菜场好邻居超市建材大市场迎宾国际家具广场农贸市场白云超市图书音像批发中心餐饮娱乐江铃宾馆盼盼大酒店理发美容店羽西酒店湘西土家菜踩背城抚河公园海城大酒店家族超市金融设施：建设银行交通银行京山工商所中国银行农业银行工商银行青云谱检查院四、规划前景象湖地区位于南昌市政府“一江两岸”西扩的第三开发带象湖及南朝阳区域（第一开发带为新洲及朝阳洲，第二开发带为滨江北路沿江开发带）象湖公园地区是南昌市政府预备投入相当资金建设的一块景观生态园区.打算建成融娱乐、休闲为一体的南昌市最大的绿化风景带。打算建成讲究排山布水，相互映衬的中国式园林。园区内还将建设高尔夫果岭，休憩茶楼等休闲设施。能够预见该地区是南昌的后花园，成为南昌市居民双休日休闲渡假的好去处，。五、文脉背景（地域气质）本地块位于青云谱区。青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门。青云谱是一个工业企业较为集中的工业区。青云谱成为一个工业企业较为集中的工业区1953年，国家在国民党遗留下来的旧飞机场的基础上，投资兴建了大型工业企业洪都机械厂。随后又在区内陆续兴建了耐火材料、汽车制造、机床、麻纺、铸锻、锅炉、农药等一大批中型企业。该地区并无大型百货公司，但全区有13个集贸市场，文教卫生体育方面，有电力、气象等11所中专学校，和省银行职工大学等14所成人学校，使全区成为省内培训中等专业以上技术人才的重要基础。青云谱区文化，源远流长，地上地下历史文物相当丰富。汉唐以来，名家辈出，梅福，京镗等人物，犹如群星灿烂，明末清初八大山人的书画艺术，扬名中外。境内文物古迹，十分丰富。有新石期时期和商周时代的出土文物。全区已发觉有汉墓9座，六朝墓6座，唐墓2座，明墓7座。名胜古迹中，以青云谱最为闻名，该院始建于西汉，清初，八大山人朱耷于此隐居作画，现已辟为八大山人纪念馆，保藏有朱耷书画真迹，国内外慕名前来参观者甚多。总投资6亿元的象湖公园改造成为整个青云谱区以后进展核心，伴随旧厂拆除置换、依托象湖公园景观优势和各类休闲娱乐设施投建，本区域将成为南昌市重要风景旅游区和高档住宅集中区，形成都市“后花园”格局。建议以本案为前驱，协调环境气质，引进全新住宅建设格局，即：依托象湖公园，建设生态自然与人居理念充分融合的养生型社区，构筑“生态的，自然的，健康的，现代的”居家氛围。在那个地点人们将充分感受到人与自然和谐，人与建筑和谐，人与人之间的和谐。六、环境对开发的启发优势：西侧象湖沿线长达700米，景观优势明显。虽处城郊结合部，但属南昌规划新区，配合象湖公园整体规划和外环线建设，外部环境出现良性转化。周边道路设施良好，南北向联结市区的主干道路幅宽敞，路况良好，沿湖在建公路更宽达53米，车行条件优越；离市区公交距离也仅二十分钟。地块面积较大，南北较长，东西略窄，易于规划。地块东高西低，地势落差近两米，由于西向有象湖景观，因此是理想的天然坡。劣势：小区与象湖虽临，但一路相隔，只能景观，无法亲水；小区位于水之东岸，小区内建筑只能西侧观景；除西面外，地块周边均为厂房仓库，相邻关系复杂，景观不佳；地块周边厂区林立，卡车等重型机械众多，产生粉尘，噪音等污染；沿江南路属都市外环线，对本案构成交通污染。周边配套设施匮乏，生活小配套须步行10分钟以上。机会与建议：西侧内退10-20米，设绿化隔离带，化解高压线和沿路噪音干扰；鉴于配套设施匮乏，小区应建全自身配套，以满足小区居民日常生活需要；建议沿西侧建立约200米长的商配休闲街，既可吸引市区人气南移，又解决了小区内部配套。与政府配合，着力宣传象湖整体规划，突现本案升值潜力；`鉴于小区公共交通线路匮乏，建议设免费巴士接送居民往返市中心，或与政府部门协商开发或延伸现有公交线路；与东侧毛纺厂等工业企业用绿化带或高大围墙做明显割断，爱护小区私密性；除沿江南路设小区主出入口外，小区周边现有的日常生活配套（菜市场等）多集中在北端建设路上，建议在北部设人行入口，方便居民生活。整体规划中尽量考虑小区西侧湖景，单体轴线西偏，并适当考虑西厅、西窗。

第四部、市场篇一、房地产市场宏观分析1.1房地产业概况（1）住宅建设快速进展随着住房商品化进程的加快，全省房地产开发有了长足的进展。房地产开发投资大幅增长。去年，全省共完成房地产开发投资37.86亿元。比上年增长23.9%，占全社会固定资产的6.2%。城镇房地产开发完成投资31.8亿元，比上年增长12.45%，其中商品住宅完成投资20.44亿元，比上年增长9.75%商品房竣工面积361.34万平方米，比上年增长41.73%，商品房销售面积227.7万平方米，比上年增长33.3%。新开工面积332.23万平方米，比去年增长21.66%，个人购房比例不断提高，已达80.3%，比上年同期增长近8.7个百分点。住房建设的巨额投入有效促进地点经济的进展，连续三年全省住房建设对国民经济的带动作用接近两个百分点。（2）住宅质量有所提高住宅建设由政府单一投资变为政策性、经营性并重的社会化投资体系，全省目前共有住宅小区375个，这些小区的规划、设计、施工、治理都达到较高的水准，使居民居住环境明显改善。其中在建、建成的“四高小区”共计39个，总建筑面积440万平米，总投资31亿元。通过深入开展“四高”小区建设活动，建设了一大批如九江市湖滨小区、赣洲市南桥小区、萍乡市金陵小区、高安市连锦小区等质量好、功能全、环境优美的居住小区。（3）建立多层次住宅供应体系1998年起，江西省开始城镇住房改革，建立多层次的住房供应体系：高收入家庭购买或租赁市场价商品房、中低等收入家庭购买经济适用房、低收入家庭申请廉租住房。国务院[1998]23号文件下发后，江西省委、省政府决定，从1998年7月1日起，全省城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住宅分配货币化。随着住房分配体制变化，个人成为住宅消费市场主体，目前个人住房消费已达到80%以上。1.2与房地产产业相关的地点性政策。2000年江西省住宅与房地产业工作的总体思路是：全面开放住房二级市场，扩大住房需求。颁布《江西省已购公房和经济适用住房上市出售实施方法》，旧房交易增加。加快经济适用住房建设，改善住房供应。《江西省城镇廉租住房治理方法》，《江西省人民政府办公厅关于消化处置积压房地产，进一步促进住房消费的他通知》。规范房地产市场行为，优化市场运行环境，颁布《江西省房地产中介服务治理方法》。全面推行物业治理，提高物业治理水平。二、南昌市住宅现状：2.1住宅市场状况：南昌市从1999年至今，共开发商品房84处。2000年南昌市商品房成交面积约九十余万平米，成交金额14.5亿元，比去年同期销售面积增长78%，是去年同期的两倍多。同时二手房交易开始启动，1-12月上旬实现交易1578起，交易面积22.58万平米，交易金额3.8亿，比1999年增长了61.7%，创历史新高。目前南昌市住宅项目共分为三大类，一类是单位集资住宅，分布区域较为广泛，多层为主，品质不高，差不多不对外销售；第二类是中档商品房和经济适用房，以纯多层小区和单幢高层住宅为主，分布在城郊结合部，以洪城路沿江路区域为主；第三类是近年建设的高档商品房，以规模化多层、小高层社区为主，也有部分商住混合楼；多数分布在市中心，以及新近开发的青山湖区域。2.2南昌要紧住宅一览及总结分析序号案名价格：元/m2电话地址2房主打面积（(m2)3房主打面积(m2)总价范围（万元）1华龙福邸26006299888山湖宾馆南面110-130149-16738-432状元桥小区20006788411八一桥路89号112-12516022-323奥林匹克大厦23806891271福州路28号106-11813125-314中环广场20006491755井冈山大道928号11216222.5-385国贸广场2368-35006408977井冈山大道938号141-15233-586平安商住楼16505290118建设路109120-13018-237曙光小区880-16508211399洪都南大道80101-1207-118永和小都南大道48号861439.7-179众福花都南大道96109-13611-1910金茂大厦16006162177二七南路525号118125-15118.9-2411御锦阳东路69号94-112152-16918-31.412桂苑商住阳东路70-110120-1459-2113桃花苑16806517018桃花路80-9013713-2314上海中路住宅区1620海中路178号127-136145-16020.5-27.515丰物万福园1580-1680650877795-102110-14015-2316现代庄阳东路180-19033-3517庐山花园2030830066678-9413716-2818京东安居工程947-988833807160-8095-1105.7-1019南洋花园788-9388331709北京东路80-9898-1106.3-10.320湖东家园1098-12988106068湖滨东路1号70-8590-1007.7-1221湖景花园1088-12486225298湖滨东路82-97113-1209-1522湖畔豪庭26008512323洪都南大道5号1594123恒茂都市花园23008526111南京西路552号131152-15630-3524怡湖花园1820-25008107286湖滨东路18225234-9525明华商住楼1088京东路110-120140-16012-3026千禧城19806518888治江南路8996-10217.5-2027龙韵花园1350城路76-83101-14710.2-2728福田花园23006527777朝阳中路12018227.6-41.829新丰抚河花河桥116-130120-18020.5-3230苑中园18006531514100110-13018-2331恒昌花园17006523399105-110114-12617.8-2232恒辉花园2200-30008526333南京西路552号97-120130-15021.3-4533远东世纪花园1700-23006779988洪城路777号89135-14115-3234华金福邸980-11003855885过八一桥70-90100-1306.8-1435阳明公寓16008609441王家桥路10号95-115120-16015-2836怡源居950-11803851276卢山南大道280号12016011.4-18.837新田绿洲1820-23806505511朝阳中路15027-35.738贤士湖小区1560山南路155号100-110114-12013.5-1939亚雄小区880-12608602868青山南路108104-1209.5-1540东湖花园1180山路立交桥50-6070-955.9-1341金麟大厦2580-30306773627市公安局对面131140-19030-5742中山城2300-30006773399云德路266号85135-17919.5-53.743景田大厦2580-26806795493象山南路331号101160-17023-4544三星大厦2840起售6410306江田西路289号19254起45前进福苑19606204026前进路211号46前进路小区130064180289510712.3-13.947桃花小武警总队旁10015014-2148洪城广场2300-25006286666省新华书店旁112-13618025-4549凯七南路527号117-128130-14521-2650阳光小筑19806411777锦锋大酒店旁97150-16019-31.651翠湖花园23006529766120-13017027.6-39市场分区：分类价格主要分布代表楼盘低价住房1000-1500东部郊区湖景花园、南洋花园、京东安居工程中价位房1500-2000城郊结合部桃花苑、御景城、恒昌花园、千禧颐和园高价位房2000-2500市中心（东、西湖）中山广场、恒贸都市花园、福田花园2.3市场特征：以富裕阶层改变居住环境为主体的购买群体领先启动，豪宅市场出现畸形繁荣。市场去化以高价位、大面积房源为主流。尽管供应项目较多，但南昌房产市场怎么讲刚刚起步，整体积存量不大，据统计目前南昌商品住宅空置率仅15%左右。因此中高档住宅消费尚有较大余裕。产权归并、旧房上市是大势所趋，三级市场全面启动后，进一步带活二级市场，中等收入家庭强大购买力等待激发。据调查，目前南昌61.38%的中等收入家庭期待购房，但倾斜性的市场供应，使这部分家庭无房可购。三级市场启动后，消费市场确信出现由富裕阶层向平民阶层的过渡，客源多层次丰富，促使整个南昌住宅市场全面繁荣。针对年轻人和中档家庭，面积适中、总价合理的小康型住宅是目前南昌市场开发盲点，也是以后南昌住宅市场有效需求的重要潜流（需等待入市时机）。南昌市房地产开发怎么讲处于初级起步时期，进展商与消费者都欠缺成熟理性。反映在项目开发上，要紧是对地块自身潜力和市场机会点无敏锐的洞悉力，缺乏准确产品定位和客源定位；反映在消费购买上，由于客源以本地人士初次置业为主，见识狭隘，对地段环境和产品优劣无足够的鉴不力，单纯期冀“好房子”，易被广告包装所迷惑。面对这一启蒙期的市场，媒体投入对销售仍有较大贡献，在优化产品的前提下，广告包装不容忽视，。南昌老城区范围狭小，都市正处在向外膨胀、进展时期。由于过去几年资金有效投入不足，因此严格而言，南昌尚未出现符合时代标准的新兴都市中心或规模化高档住宅区，地段概念处新旧交替的模糊时期。“一江两岸”的规划方针，使南昌市进展中心向西转移，从整个西线格局看，洪城路、沿江路一带被旧有项目占据，开发空间有限；仅红谷滩和象湖周边区域可供整体性规划，以上区域将是以后南昌进展重点。南昌市道路系统完善，公交发达，城郊与市中心时刻距离专门短。近郊地段只需公路公交落实，买家对地段差异的抗性并不太大。依照规划报批资料，近300万平米总体供应在今明两年内上市，加上2000年下半年上市供应的150万平米住宅，竞争趋向激烈，且逐渐出现由产品力向销售力、形象力竞争的转移。但由于商品住宅整体供应水准极不均衡，质优产品有限，因此尽管供应量加大，质优个案仍可脱颖而出。目前在南昌置业的富裕阶层多数来自老城区公房和企业集资住宅小区，这部分人士对楼盘绿化、环境、人口负荷、排污设施、通风采光等居家要素的重要性深有体会，置业中倾向于环境优美、设施完善的小区，并对以电梯代步的高层有好感。城郊结合部项目凭借对自身环境和内部设施的诉求，易取得客源共鸣，销售上有宽敞空间；同时土地成本相对较低，利润较大。单位集资项目屡禁不止，经济适用房后继供应量体极大，这些都对商品房市场的正常孕育进展构成不利冲击。尤其是经济适用房项目，导致政府与企业的不平等竞争，分化客源、混淆市场；成为中档住宅市场的严峻进展阻力。三、区位竞争市场分析南昌豪宅市场处在房产开发前沿，分布较为广泛，客源地段概念不强，但对品质有一定鉴不能力。以上是南昌要紧高档住宅的销售分析表：项目名称主打均价主力面积主力总价滞销面积福田花园小高层：2400182平米42万左右120平米，293平米恒茂都市花园多层：2300小高层：3000150平米34.5-45万左右131平米、112平米龙韵花园多层：1700101.22-14915-28万149-249平米御景城多层：1858152-20928-38.8万94.47-112.49平米中山城高层：2800142.51-237.4140-66万133平米、复式二房二卫：173.98平米国贸广场高层：2900无无普遍滞销千禧城多层：1800小高层：230089.6-155.9914.6-35万尚无总结以上销售数据，得出以下结论：楼盘品质与销售价格成正比，但与主力去化面积成反比。如福田花园、恒茂都市花园、御景城等高品质楼盘，大面积、高总价房源成为销售主流，小面积和位置、房型较差的房源则明显滞销。可见南昌富裕阶层经济承受力相当之强，对住宅面积有专门高要求。目前中高档住宅主力去化总价为：28-66万，以28-45万为主流。龙韵花园为典型中档多层项目，由于品质不高，吸引的购买群体层次偏低。相应造成以小户型为去化主流，大面积房源滞销的状况。该案去化显示，南昌中档客源承受总价以28万为极限。中山广场位于南昌市绝对商业中心，吸引客源具绝对代表性，对南昌市房产市场有专门大参考价值。依照该案状况，南昌商品房项目销售均价稳定点应出现在2800元/平米以下，总价70万以下。如国贸广场位置不如中山广场，均价却达到2900，销售遇挫在所难免。主力数据分析：供应密集区：面积140-250平米，总价25-60万主力去化区：面积150-180平米，总价25-45万供应稀缺区：面积140平米以下，250平米以上；总价25万以下，60万以上潜在需求区：面积100-130平米，总价15-25万可能区位市场有效需求：面积：150-200平米，100-130平米总价：28-45万，15-25万四、目标客源调研1、目标客源定位：（1）客源分析：省市各行政机关领导；大型国企中层以上干部和技术骨干；南昌各大酒店中的各公司驻南昌办事处；南昌高新技术园区内合资公司治理人员、技术人员；南昌大学或其他院校的教授以上级不知识分子；各类专业人士（机关公务人员、大夫、报社职员等）；附近洪城大市场等大型集贸市场的个体户；中心城区内大小私营业主；收入较高的出租车司机。（2）定位理由：本案处城郊工业区，附近为麻纺厂（已倒闭）职工宿舍和江陵汽车厂职工宿舍，区域客源有限。如单依托江陵汽车厂职员购买，风险较大，需拓宽客源辐射面。附近几个集贸市场的个体业主，及城郊其它效益较好的大型国企（丰城发电厂等）是本案必须争取的客源对象。可采取开班讲授购房知识、上门问券调查、发放DM、组织PR活动，以及集体折扣优惠、解决子女入学等方式，争取这部分客源。南昌的锦峰、五湖、凯莱等大酒店，标准客房房价在500—800元/日之间，除零散客人之外，许多公司驻南昌办事处亦设于酒店内。这些群体会考虑购房甚至是买断整个楼层作为对外接待场所，如选择部分房源进展酒店式公寓，辅以高水准物业治理，则可吸引公司购买。南昌是个贫富差距悬殊的都市，尽管一般市民收入不高，但部分政府高层工作人员、单位中层以上干部、公司高级白领、私营业主、专业技术人士均具备购买高价位楼房的实力，但这些客源分布较散。可考虑在高消费场所发放DM，在八一广场及各大商场门口举办生态住宅宣传活动，配合媒体宣传，将信息传递给这部分客源。（3）客源年龄：30-55岁，以35-50的中年群体为主。（4）客源特征：早期福利分房的受益人，但不满足于老城区公房，希望改善居家环境。对楼盘环境、配套、内部设施等均有较高要求，尤其重视小区绿化；有一定经济实力，许多人是优质优价的认同者，要求生活用度与身份地位相匹配；存在黑灰收入，不喜露富，对过于标榜张扬的“豪宅”有抗性；见闻相对广博，能同意有益的新生事物；工作时刻弹性较大，不完全依靠公交交通，对城郊抗性不大；新居面积应大于原有住宅，因此需要宽敞的大房型；适应高消费、享乐型生活模式，希望小区周边有齐全的休闲配套设施；重视躯体健康，讲究滋补养生；多数已有子女，对子女教育（对入托入学）专门重视。2、问卷调查分析为进一步掌握南昌一般市民及单位购房的意向，我们对洪城大市场的个体业主及丰城发电厂的干部、职工进行了抽样问卷调查，问卷共计80份，调查结果显示：丰电厂：共有职工1000名左右，职工收入每月在1500—2000元之间，被调查人员中，除最高层领导之外，中层干部普遍年龄段35—40岁之间，多为三口之家，居住在单位94年建的6层楼职工宿舍内。这些宿舍以二房和三房为主，一般二房面积在70m2左右，三房为90m2左右，有购房能力的人希望改善现有居住环境；另一方面由于丰城属郊县，周边配套设施不完善，高质量的学校及娱乐设施匮乏，因此他们情愿将妻子及子女安置在城区。从购买意向看，需求面积段处于100-180平米，对小区交通、环境都专门重视，青睐有电梯的高层、小高层，尤其喜爱复式、错层房型；外立面则倾向于简洁明快的现代派。附表：丰城电厂职工购房意向表您的家庭人口您理想的居家面积（单位：平米）您年喜爱的住宅形态您所需要的小区软件1人80-1006%多层9%优秀物业治理公司70%2人100-13032%低层公寓（4层）17%智能化43%3-4人80%130-15053%小高层47%小区免费巴士（联系市区）53%与父母同住28%150-18023%高层26%统一家政服务32%与已婚女子同住200以上2%独立不墅11%您所喜爱的小区内部环境三代同堂12%您所认可的地段因素联体不墅4%法式洛可可2%您所喜爱的房型市中心17%您所需要的小区配套英式自然风23%平面次中心但公交便捷91%幼托43%中式江南园林72%一般错层36%城区边缘但道路系统完善（车行便捷）13%优秀中小学83%日式枯山水一般复式40%您的购房目的体锻设施（室内游泳池等）53%美式现代园林15%客厅挑高的三错式11%改善居家环境100%娱乐设施47%您的心理价位全家福套房式公寓4%投资增值13%您所喜爱的外立面1500-190081%结婚2%有雕花线角的欧式13%2000-23009%为子女购房2%简洁明快的现代派79%2300-2500为其他家人购房2%折衷的新古典主义2%2500-2800无所谓17%认可优质优价28%洪城大市场：该市场临近本地块，这些人家庭年收入5万元左右，部分超过5万元。购房目标差不多锁定总价10—20万元，面积80—130m2之间，也有少量人员情愿同意20—30万元，甚至30万元以上的总价。可能该部分客源中，在本案购买中小房型可能性较大。附表：洪都市场个体业主购房意向表您最理想的居住区域是您最理想的房型面积是您购房考虑的因素是您目标购房总价在东湖8%80以下29%地段29%10-15万36%西湖18%80-10021%交通50%16-20万36%青云谱100-13086%小区14%20-25万11%湾里130-15018%物业治理25%25-30万4%郊区4%150-1807%进展商实力11%30万以上11%南昌7%200以上11%房型18%目前您出于何种缘故购房新建4%若购房您会选择下列哪一种形式绿化环境57%投资进贤全装修14%雕塑小品7%结婚18%安义毛坯18%配套设施11%改善居住条件46%您喜爱的小区风格依照您的要求设计图纸帮您装修好交房46%外立面动迁11%中式园林29%您喜爱居住价格29%其他18%欧式布局7%高层14%您购房的时刻意向您及家人的平均年收入自然协调布局39%小高层36%一年内7%0-1万元11%其他4%多层36%三年内46%1-3万元32%联体不墅五年内18%3-5万元21%独立不墅18%暂不考虑25%5万以上18%您目前从事的职业若在象湖公园（以后南昌最大的都市园林）边上出现一个国内最高标准住宅园区（小高层，您可了在受的最高价位是多少1700—200068%私营企业业主2000-230018%2300-25007%总结：从这两份调查中能够看出，南昌中高收入群体所购房屋面积在100-180m2之间，承受的心理价位在1500—2500元/m2左右，认可优质优价者不多。南昌市民普遍喜爱小高层以及多层，偏好复式或错层结构，在对房型及外立面等的选择上并不苛求，但对绿化环境差不多相当看重，这也反映了当前人们在居住中对生态、景观的追求趋势。五、要紧媒体分析5.1报纸广告 南昌的要紧报纸有《江南都市报》、《信息日报》、《南昌日报》、《南昌晚报》、《江西日报》等，其中《江南都市报》为发行量最大报刊，日发行量在18.5万份，阅读者几乎涵盖南昌所有市民，覆盖面广；其次为《信息日报》，阅读对象要紧为机关干部及企事业工作人员；再有《江西日报》等要紧以农村为对象，同时强制征订。〈江南都市报〉5.2电视广告 南昌要紧电视台为江西卫视（一套、二套）、江西有线电视台(一套、二套、三套)、南昌有线电视台（一套、二套、三套）。其中江西卫视面向全省，一套节目收视率高，最差时段与最佳时段的广告报价为15秒/1500—4500元；江西有线台的收费为15秒/800—4000元；南昌有线台的收费为15秒/500—1400元（具体收费情况见附件4）.5.3车身广告 一般大巴士的车身广告收费在1万元/年，的士在3000-4000元/年。5.4户外看板 一类地段（八一广场周边）为100元/平米月 二类地段为60--80元/平米月 三类地段为40元/平米月 高炮形式为120元/平米月 在八一广场、展览中心及剧院，为数千元/平米月不等。 据了解，南昌地产在广告的投放量上并不大，从报价上也可看出，广告收费相对低廉。六、结合本案的SWTO分析优势：南昌中高档住宅市场正处于万流交汇的上升期，有效需求充足，有较大潜力可挖。尽管市场供应量大，但区位市场同类优质项目稀少，竞争有限，项目可比性强。老城区改造缓慢，且城区内项目在规模、品质上均存在不足，造成大量区域客源外流，被外围项目择机吸纳。城区处在膨胀进展时期，地段概念未完全成型，城郊结合部进展潜力巨大。同类水岸住宅尚未有显著亮点出现，本案在整体规划上大有机会。劣势：本案自身定位过高，缺乏有效的价格支撑体系；本案量体较大（4000户），客源绝对数量大，市场风险相应增大；金球地产首次开发如此大规模项目，临时缺乏品牌优势；本案属后期入市的中高档项目，部分有效客源已被消化。威胁：千禧城二期、远东花园二期等项目的不良价格系统竞争；相邻地块存在开发不定因素及潜在竞争威胁；经济适用房的大规模建设，将分流本案部分小房型客源，造成不公平竞争。机会：南昌市媒体炒作尚未受到充分重视，价格低廉、信息单纯；同时消费群欠缺理智推断，往往凭借表面包装推断个案优劣。因此多通路、高效率的媒体策略将是本案策划重点之一；尽管所费不多，却足以将项目信息传达给每位目标受众。取消实物分房和集资建房后，南昌效益较好的企业均有集体购买转分配的倾向，这一群体有巨大潜力可挖。南昌豪宅多打“尊贵、豪华”概念，或就绿化言绿化，切入点单调。本案如能借助天然环境优势，从现代人重视健康的心理动身，主导“养生”概念，必有奇效。南昌三级市场正在缓慢成型，同时中产阶级置业群体逐步迈向幕前。针对本案过大的规模，客源分区势在必行。部分景观较差的房源收缩面积、降低总价将有效扩大本案的客源辐射面，甚至达到击中市场盲点的效果。南昌市政府缔造“花园都市”的规划正在落实中，本案可借助“示范小区”概念，确立政治性地位、迎得市民好感。

第五部产品篇一、价格分析1、成本分析（数据不详，暂简）2、价格建议注：鉴于成本分析暂缺，价格建议仅以市场为依据:建议单价：一期小高层2200-2600，均价2388元／m2二、三期价格顺势上扬，整体均价操纵在2500元/平米左右B、建议总价：二房、小三房：20万－28万元／户三房、四房、复式：30万－45万元／户3、定价理由依照参考系定价原则，本案应按照同一区位市场地理条件相近项目进行定价。据查，同类水岸住宅中销售最佳的福田花园，一期开盘均价2300元/平米，实际成交均价也多落实在2400-2500，目前2700的对外报价纯属虚拟行情；其二期开盘价将定在2400左右。而与本案最为邻近的千禧城，多层销售均价1800左右，小高层均价2300左右。尽管以上两案与本案存在产品力客观差距，但地理坐标怎么讲优于本案，作为期房项目，本案一期定价不宜过度逾越。金球地产在住宅开发方面初初起步，认知度有待确立。同时本案地处近郊，虽有象湖公园规划支持，目前怎么讲人气罕至，一期保守定价，有利积聚人气，带动后期销售。为确保收益，一期推案可利用虚价造势，即：在引导期划出部分略次的房源，推出2300元/平米的认购价，要紧利用关系企业认购，但对外宣称已抢购一空。此后如有客源购买，则宣布暂无房源，需等待正式开盘（留下联络方式）。剩余的引导期内，则通过媒体宣传，积存意向性客源；如此不断蓄势，直到开盘引爆，在2388的开盘价内形成抢购态势。这一策略将充分化解客源对本案定价的疑虑和抗性，产生从众心理及羊群效应。南昌市高档住宅消费有两大主流；一是富裕阶层对大面积房型的需求；二是年轻族对中小户型的需求；随着三级市场成型和货币分房体制确立，后一类需求逐步得到强化。本案总价定位应充分权衡以上两类需求，扩大客源辐射面。但从调查情况动身，目前中层消费群体的承受总价极限为28万元，因此本案小面积房源总价不应过高。4、价格性能分析依照本报告所建议之销售单价与总价，作为南昌市较高档次的商品住宅，本项目产品性能上应具备：A、中高档建材：宽带接入智能化系统、国产可视访客系统、国产优质彩铝窗、红外线安保系统。部分建材可选取市场领先产品，以局部亮点提高建材整体档次，如远程抄表系统、黑白电表、楼梯走道防滑地砖、品牌电梯等。B、楼梯间、走道等公共部位以面积精简为原则，以保证较高得房率。但底层门厅等部位需加以重点装饰，确保产品整体形象与品质。C、规划方案遵循“均好性”，除重点考虑西侧景观外，仍需加强小区内部景观建设，并可适当考虑小型人造水系予以点缀；整体绿化率操纵在50%以上。D、建筑形态以小高层为主，尽量降低建蔽率，确保较大栋间距与足够的日照率，扩大与同类项目的竞争优势。E、组团绿化下设半地下室，供停车用。F、外立面考虑现代简洁风格，以凸窗、玻璃阳台、钢结构饰件为要紧元素。G、配套设施尽量考虑“养生社区”主题，配置相应植物及健身设施。 H、小区主入口营造气概，可设置小型入口广场，并与绿化轴线呼应。二、产品建议1、规划建议A、建筑形态建议方案一：多层电梯与小高层混合或纯小高层社区态度：支持***理由：确保容积率的前提下，充分降低建蔽率，美化小区内部环境。本案目标客源多属改善型置业，相对原有的多层居住形态，对电梯房更为青睐。小高层结构稳固，可开发错层房型。方案二：多层、小高层混合社区态度：反对理由：在景观较差处设置多层住宅，虽有利本案价格区分和客源区分，但从本案整体定位来看，多层社区对应客源将对本案售价有较大抗性；即：产品定位与建筑形态适应人群不符，存在认知偏差。多层住宅的介入，在同等容积率前提下，将增加建蔽率，不利内部环境设计。方案三、不墅、小高层混合社区态度：反对（除非有开发自用等专门认购需求）理由：建筑形态混杂，客源分化较大，不利小区整体规划，更不利物业治理；权衡容积率与行情价，不墅对整体收益贡献不大；客源群多为公务人员，存在灰色收入，不愿露富，专门少考虑购买不墅。B、规划主题：自然景观与现代人居理念充分结合的养生型社区：外在表现为：融合风水理念的环境设计；符合时代标准并能升级换代的智能化系统；功能齐全带有新意的时尚房型；中性色彩现代感强的建筑立面。可在把握规划主题前提下，注意细部处理，适当运用新兴科技成果，构成一二亮点，突出养生型社区形象。2、社区风格建议：

精美园艺乃本案个性卖点，可采取中西合璧方式，西式园林（草坪乔木），中式置景（叠石理水），减少回廊、湖石设置，以树木花草流水为主，崇尚自然、爽朗、简洁，并注重均好性。每两栋单体及单体间绿地构成一个小组团，以建筑组团为差不多元素；通过道路系统的动静设置，景观轴线的连接渗透；制造每一住宅组团独立性及各组团之间的连贯性，使家家户户皆有景可赏。绿化主轴与各组团绿化似合非合，遥相呼应，形成不致统一的社区环境。3、户型建议：本案领南昌市商品房层次之颠，目标客源锁定在高收入阶层；理应以大面积房型为主体（产品品质与面积舒适度协调）；但由于本案开发量体较大，也应考虑承受能力略差的中档群体，使客源适当分层（要紧是年轻族）。户型应兼顾两类客源需求。富裕阶层置业普遍要求居家舒适宽敞；普遍需要大三房或需四房、五房（150-250平米不等），对书房和保姆房也有要求。部分年轻族和小康家庭虽青睐高品质居家环境，但对总价有所顾虑，一般喜爱选择小面积适用性产品，二房二卫（100-110）、三房二卫（130-140平米）乃这部分客源首选。据此，本司制定面积配比表：户型面积总价比例二房二卫100-110㎡20-285%三房二卫130-140㎡28-33.820%四房二卫150-170㎡32-4250%复式180-200㎡36-5020%复式200-250㎡50-605%4、外立面建筑立面倾向现代风格，立求简捷、明快、轻松的设计效果，中性色彩，近色相配。建筑顶部应采纳钢结构装饰，形成优美的天际曲线。5、配套小区周边配套稀缺，建议地块西侧退红线20米（上有高压线），设置沿街商铺与绿化带相结合的休闲商业走廊，安排“绿化带—休闲带—商铺”三个纵深层次，既有利集聚都市人气，也解决了小区内部配套不足。小区应配备幼托一座，并与教学质量较好的中学挂钩联络，解决住户子女入学问题。6、建材标准A、建筑结构部分结构：基础采纳钻孔灌注桩，小高层结构为现浇混凝土小墙肢结构。外装饰：外墙采纳进口高级防水涂料，或采纳高级外墙磁砖；窗及阳台推拉门采纳静电喷涂彩色铝合金型材，浅色玻璃，临道路侧采纳双层中空玻璃；南阳台