旧城改造更新策略

旧城改造更新策略旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介TheStrategyOfRenewal8更新策略-软件层面江门市城市设计及旧城更新项目专题报告心***S:1整治模式2拆迁方式3参与主体及关系4开发时序5资金来源6公众参与7政策优惠旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介8.1整治策略模式8.1.1小型公共空间更新模式——“针灸法”1）简介：”针灸法“的具体做法是：先从小型公共空间入手，以街坊为基本单元进行公共空间的更新，将被占用的街坊废弃地、停车场或者拆除旧公寓楼、仓库、厂房，改建为小公园或小广场，还通过修缮现有广场使老街坊获得新的活力与生机。其设计手法简单、朴实、平凡，人和周围建筑是空间的主角，花费虽少，但荒废地很快变成居民的亲切空间，这样做的目的是要让旧城区民居住。这种小规模的公共空间开发，将复杂的旧城改造问题一一分解，具有很强的针对性和灵活性，有效避免了大规模改造带来的盲目性和破坏性，比较适合我国城市经济底子比较薄的特点，在不需要很大投资的情况下，却能取得比较好的成效，直接受益者是广大的旧城区市民，同时城市政府和市民取得双赢。2）案例支持一巴塞罗那中心区更新自1981以来，为了恢复旧城市中心和街坊的活力，迅速改营城市环境，巴寒罗那政府对城市进行“碎片”式史新的建议。从小型公共空间采用“针灸法”，单点切入，改建和创造了许多小公园，单点切入，彻底改善了城市面貌和居民的生活质量。由于旧城区是社会，经济，文化和环境长期积淀的产物，它容纳了丰富多彩的社区生活，不同的街坊和社区有各自不同的需求和期望。因此，巴塞罗那政府以原有的街坊为基本单位进行公共空间的建设，将被占用的街坊内院或者拆除旧公寓楼，仓库，厂房改建为小公园或小广场，还修缮现有广场使老街坊获得新的活力与升级。这种小规模的公共空间开发，将复杂的旧城改造问题一一分解，具有很强的针对性和灵活性，有效避免了大规模改造带来的盲目性和破坏性。对我们的旧城更新也有一定的启迪作用。巴塞罗那小广场巴塞罗那小广场巴塞罗那小公园8.1整治策略模式8.1.2交通更新模式1）发展步行街区在传统型旧城中心区发展步行街区，是目前许多国家传统型旧城中心区复兴运动的共识。杨.盖尔曾对12个旧城中心区的步行网络进行了比较。至1996年，许多城市步行街和步行优先街的总长度达到了3000米以上。步行街和城市绿地和广场结合，形成了系统化，网络化的城市步行空间。尤其是丹麦的哥本哈根。40年来一直减少城市中心交通，改善步行使用环境的步行化更新模式。取得非凡成功。传统旧城中心区具有道路网密集，街道尺度适宜的天然优势，发展步行街区是提高中心区环境质量，吸引市民的有效方式。步行街区由一系列交织连接的步行街或半步行街组成，街区步行化更新模式相比单独步行街更新的优势在于：（1）使旧城中心区整体发展，避免仅仅一条步行街发展，而周边其他街道没有改进；（2）网络型街区的发展，增加了人们的活动审问，更易形成丰富的公共场所，促进中心区的交往活动；（3）步行街网络使中心区内的步行环境更加安全，宜人，与中心区外围的通达性更好。（4）步行街区更有利于混合功能的发展，形成相互支持，适度竞争的经济环境，从而给中心区带来经济活力。2）公共交通可达优先在旧城中心区各中心区各主要出入口设立方便的公交站点，市民的选择更多。有轨的电车是欧洲比较普遍的地面公共交通工具。许多设计前卫的电车，甚至成为了城市中的亮丽风景。不仅清洁无污染，运行时间准确可以与城市步行道或城市广场紧密结合。目前国内的步行街建没主要停留在单条道路的建设上，很多城市甚至没有一条完整的步行街，真正形成步行街区的城市更是少之又少。另外规划主管部门把太多的注意力放在景观设计上，而对于步行街吸引人量人流所带来的交通节点分布，换乘点，级对周边交通流量的影响考虑不足。因此，应当在发展旧城中心区步行网络的同时，增加周边交通的支持，如在各主要出入口设立方便的公交站点，出租车站点，建设外围的停车场等。坚持优先发展公共交通大道旧城中心区的策略。如哥本哈根在提倡公共交通优先的基础上，鼓励市民使用自行车出行。旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介旧城的生活方式是具有文化延续性的8.1整治策略模式8.1.3活力多样性更新模式活力更新模式——中心公共空间组织多样化功能一个充满活力、生机勃勃的旧城中心，它的各种功能应当是混合的。在中心区衰落的过程中。必然会失去混合多样的特性，例如商业的单调重复，办公使用的萧条，居住类型或面积的减少等。旧城中心区的复兴，就是要将不同的使用功能重新安排、吸引旧来，重新形成综合的使用状态。这种多样性的回归必然带来更多的使用人群，促进旧城中心区公共空间活力的再生。不仅体现在总体的安排上，就某一功能而言，也应拥有丰富的多样性。例如零售业不只应有大型百货店，也需要小规模的零售，特别是传统特色的零售。办公除了大型的写字楼，还存在着小面积的、中等价位的写字楼，供各类的小型机构使用。既有较高档次的旅馆饭店，也允许中低价位的小型旅馆的存在，甚至包括家庭旅馆。居住功能也是旧城中心区的一个重要功能组成，成功的市中心不仪供应充足而且种类齐全的住宅。8.2拆迁模式建筑理论家认为原著民的生活方式是历史街区文化民俗的一部分，迁走原著民将使历史街区的文化延续性打断，削弱历史街区的历史感。建筑环境心理学家也多次指出，历史街区内很多老年和低收入人群对街区的依赖性很强，强行的迁出将导致这些弱势群体的难以维持生计。而开发商的观点更多的是出于经济的考虑，由于北地块的部分历史建筑现状虽然是住宅，但改造后在通风、采光等问题上仍无法满足出售的要求，因而他们考虑对于一部分给予拆迁费用后还无能力购买拆迁安置房的人群来说，可以考虑以改造成本的价格将这些改造后的老房子出售给他们。这样可以大大降低拆迁费用，而且这一部分的土地没有进行商业建设，无需缴纳土地出让金。可以在在项目的开始，就在用地的某区域专门辟出一块将地方作为拆迁安置房，在规划总平面图时，这些住宅的管理相对独立，在建筑配置标准上，与其余的商业地产相比也档次相对较低。这样用相对较少的成本，开发商就能完成拆迁工作。从结果来看，开发商由于拆迁费用的问题提出的拆迁户原地安置的方案和建筑保护观点中原著民不外迁的设想可谓殊途同归，个人认为这样的做法对于历史街区的可持续发展是非常有利的并值得推广。8.3参与主体与相互关系8.3.1我国现状参与主体分析市场条件下大致可以归纳为三种推动城市空间演化的主要力量（1）政府力——包括不同层次的政府组织及其所推行的相关政策法规。（2）市场力——包括房地产开发公司、物业管理公司、商业企业、生产企业等。（3）社会力一包括以学术机构为代表的非政府组织、社区组织以及全体居民总结：传统规划机制呈现一元独大的格局，政府在其中占据着主导地位；市场力尽管具有一席之地，但政府的规划管理体制对其还缺乏有效的控制、监督、管理、驾驭；至于社会力，则处于明显的弱势的被动地位，在自上而下的传统规划机制面前，基本上没有被赋予话语权空间。8.3.2社区自主规划1）建立居委会为载体的社区自主规划模式中国自改革开放以来，城市管理权利不断流向街道乃至居委会。居委会在城市基层社会中的地位和作用，使其成为社区管理的全面承担者”。以上海为例，居民区组织主要包括居民区党组织、居民会议（或居民代表会议）、居民委员会和小区事务监督委员会等。思考：目前，我国旧城存在基本组织体系是居委会，是政府一级基层组织，还不能起到NGO的作用。另一方面，由于社会经济的发展，居民们的民主意识不断增强，开始迫切希望参与到涉及自己切身利益的旧城更新以及社区建设之中。在这种情况下，创建具有NGO性质的社区组织成为一个很现实的问题。当然这方面的改革不仅需要首先得到政府的认可与支持，而且还有赖于法律、政策的保障以及金融、行政、房屋管理等各方面的进一步的配套改革的支持。2）建设社区NGO组织除了社区管理机构这种政府行政组织之外，非政府组织NGO也可以承担起“社群自主治理”的重任，组织居民就社区规划的有关事物开展协作。在发达的市场经济国家，除了传统的政府部门和私人部门之外，NGO组织被视为重要的“第三极”。它与政府和市场共同构成了支撑社会和谐发展的鼎足之势。NGO组织参与社区更新和规划，“可以满足市场经济条件下愈来愈多元化的社区需求，使更多的专业工作者通过民间管道进入社区，提升社区更新工作的专业化程度”。总体上看，社区NGO组织的职责有：1、以非营利组织的身份为社区的更新改造提供全方位的服务。2、在旧城社区中考虑设立专门负责审核社区更新规划的机构，邀请社区内外具有广泛性代表的人士参加。3、鼓励社区成立小规模信贷服务机构，进行更新资助贷款的小范围试验。4、成立专业性的社区组织，负责开展旧城传统建筑无形价值的评估工作。理想中的旧城更新作用力格局现实中的旧城更新作用力格局旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介江门市城市设计及旧城更新项目专题报告江门市城市设计及旧城更新项目专题报告8.3.2政府开发公司与专业开发商合作1）政府开发公司于专题开发商的关系在具体的操作过程中，相比政府机构，专业化的房地产团队更适合成为项目具体操作的执行人，原因如下：1开发公司有大量资金和融资渠道2开发公司更了解市场需求3开发公司的管理水准和操作能力更强。4开发公司能够对用地价值潜力进行充分挖掘，5专业开发公司的管理能力也是一个重要的因素。但为了避免过度开发的情况的出现，相应的管理就必须跟上。通过借鉴国外的先进经验，政府可通过成立国有的一级开发公司来统筹一个城市或一个区域的历史街区保护更新工作，由他们来协调具体地块的开发商的工作。这种开发公司在具体任务上，这种开发公司应致力于掌握历史街区内建筑遗产的详细状况，将其中状况不佳、亟待功能转变而且条件成熟的历史街区通过招商引资推向市场，为其找到新的社会生命。开发公司的另一重要任务是为建筑遗产再开发提供完善的市政配套，如周边的道路、水、电、煤气等。这种将公共设施完善化的开发准备能更有效地吸引开发商，提高土地与建筑遗产的转让价格。再有，对那些虽有良好构想，但资金不足的开发商，为其提供部分启动资金，帮助其得到贷款也是这种开发公司的主要任务之一.此外，国有开发公司参股介入具体地块的开发也是加速建筑遗产开发利用的有效途径之一.参股的方式很多，既可以是直接的资金投入，也可以利用土地本身参股。总体而言，这样的一级开发公司就是政府对历史街区实施保护政策的控制者，也是对历史街区实施保护与再利用提供公共政策的具体执行者。”2）香港经验市建局是一个独立于政府的法人团休。市建局拥有开发公众利益、为公众服务、运作公众资源的权利，在设立时没有被设立为政府常设机构.用意显得特别。原因与其独立资金运作、允许适当盈利、具有商业性的业务特点有关。但市建局又不是没有政府支持背景。香港特区政府会对市建局的运作、资金来源、财政、回收土地、政策制度等方面进行支持，只是对其业务干预较少。3)思考：结合以上两种模式考虑到实际情况.江门旧城更新工作不大可能由一个独立的非政府组织来负责，但可以归于一个职能机构开展，如江门历史文化名城保护委员会。在明确责任机构后.制定相关制度政策，协调规划、建设、拆迁、国土房管、文物管理、城管等业务，专职推进旧城更新。名城保护委员会可以参考香港经验，设定的具体职能部门决策成员可以包括公务人员和非公务人员两类。4)PPP模式PPP(PublicPrivatePartnership)模式在我国的应用始于上个世纪八十年代，这种模式一个显著特征就是共享投资收益，分担投资风险和责任，政府部门、私人投资者在特许权协议的基础上进行合作，他们的合作从项目的确立持续到项目建设完成。PPP模式是政府部门与私人部门基于某个项目而形成以“双赢”或“多赢”为理念的相互合作形式，参与各方可以达到与预期单独行动相比更为有利的结果。可见，在PPP模式中强调不同部门之间为共同目标的协调合作。在旧城改造中，政府部门与其他各参与主体的合作基础是顺利实施改造并参与城中村土地开发利益分配。为了达到参与目的，实现自我利益，各参与主体在旧城改造过程中难以避免冲突产生，将PPP模式引入旧城改造，倡导多元化公众参与，协调各方利益，努力实现多赢。8.4开发时序8.4.1滚动开发元福巷案例——它在操作模式上的进步在于项目公司对历史街区良好的分期滚动开发规划。项目的第一期包括地块北侧完全新建的公寓和商业，以及所有的动迁安置工作。虽然这部分的建筑售价不可能太高，但由于公寓销售周期较短，能在较短的时间内为项目回笼资金，缓解开发商的资金压力。动迁工作完成后，将拆除用地内的违章搭建和无价值的建筑，方便进行历史街区建筑的测绘和资料搜集工作。通过第一期工程，历史街区的总体环境能有所提升，提高了后几期关联别墅的附加值，获得了历史街区内保留建筑的详细资料。二期改造活动可以在历史建筑价值相对较低的元福巷东地块展开，其中包括一部分历史建筑改造成拆迁安置房的工程。经过这个阶段，整个街区改造可以初见成效，拆迁安置工作也基本完成，项目的最后阶段是对历史街区建筑价值最高的西地块进行改造设计，在经历了前两期工程的铺垫后，整个街区的价值有了较大提升，这个时候出售的关联别墅和改造的民居住宅将得到最大的经济回报。上述的滚动开发虽然时间较长，但有效的利用了较少的启动资金来逐步发掘历史地块的价值提升了街区环境品质，最终达到平衡项目资金的目的。WritesrulesNeedscapitalDevelopshousingHasmoneySeekshousingImplementsrulesRunsrentalstockNeedshousingProgrambeneficiaryProtectshousingBuildsmunityThethree-wayrelationshipAffordablehousing:旧城更新改造策略中的管理层面的策略简介江门市城市设计及旧城更新项目专题报告中央公园中央公园周围享受到优质环境的房地产8.5资金来源1社会资金的引入不仅可以扩展经费的来源途径，还可以发动广泛的社会力量，让全社会都参与到旧城的保护与利用中。社会资金来源除了社会机构和个人的捐款资助之外，发行债券和遗产基金也是可行之路。2借鉴英国的经验通过发行“遗产彩票”来筹款，动员全社会的关注和参与。3招商先于设计，国外商业街区的赢利方式有两种：一种是把街区当作“综合性商业综合体”来经营，靠本身直接赢利；另一种是“配套性商业联合体”，通过街区的成功带动周边地价上涨，从而实现间接赢利。这中间一个最重要的特点就是“招商先于设计”，尤其是主力店的招商工作在开工以前一般都确定了80%。不同的主力店其卖场的比例大小也不同。如果在建成之后再招商，很多建筑布局就极有可能不符合商家的要求。有的商业街区为了吸引著名的主力店进驻，宁愿廉价将最有利的空间出让给著名的主力店，并根据主力店的要求进行内部空间和外部形象设计。由于集聚效应，主力店的进驻使得大批中小商家蜂拥而至。街区内其他的空间价值得到大幅度提升.4在国内现有的条件下。最为有效最直接方式是政府的开发权转移与容积率奖励。开发权转移是指在建筑保护与利用中，由于特定法规限制而不能加大开发量从而造成地产损失时，政府可为所有者或开发者给予在其他地块开发新建筑的特殊权益。这种权益可能包括免费或优惠提供其他开发基地、减免其他基地的开发税收、降低其他基地开发的容积率限制等等。容积率奖励是指开发建筑遗产时，由于开发强度的限制而不能获得相应的权益保证时，政府可为开发者提供一定的容积率奖励。这种奖励既可随着开发权的转移而存在于其他地块，也可由政府适当放松对建筑遗产所在地的容积率限制。后一种情况可能存在三种方式：一是直接提高建筑遗产所在地的容积率；二是如果开发商增加了社会公益设施，这些公益设施的建筑面积可不计入建筑容积率；三是如果原建筑遗产所在地的容积率已高于规划规定的容积率，则仍按原建筑容积率进行再利用开发.总的来说，开发权转移与容积率奖励都是为了保证开发者权益，鼓励开发者进行建筑保护与再利用的必要建筑手段之一.5另一种更为有效、更为广泛的支持与刺激社会力量投入建筑保护与再利用的经济手段税收优惠是税收优惠。美国和荷兰在这方面做得最早.1976年美国第一次在国家税收法中向建筑保护与再利用提供税收信用，它为建筑遗产再利用而非新建筑提供了税制上的激励，即建筑保护与再利用投资的一部分叫抵消政府税。1981年的经济复兴税收法更提高了这种免税比例：修复与再利用一个已经注册的登录建筑可获总投资25%的税收减免；以上提到的几种政策指引方式可以有效避免政府对建筑遗产再利用的大包大揽，创造了一种由政府牵头，引入部分投资，以开发商的资金与需求为主体的新型建筑遗产再开发模式。既改变了政府在建筑遗产改造中因沉重财政负担而见效甚微的局面，也由此吸引了大批社会资金。但一般来说，政府在这种共同投资中的份额因应该只占一小部分，更多的是起到对建筑遗产再利用的鼓励作用。6政府出资或者贷款建造公共空间，引起周边地价提升，为土地所有者带来收益，他们应该为此缴纳更多的税款，从而缓解政府的压力。或者是政府在修建公共空间之前寻找合作伙伴，由合作公司出资，政府负责修建、管理、经营。建成后，公共空间周边的土地可以由该公司优先购买，公共空问的建设必然会引起周边地块价值的提升，如此，就可以达到双赢的效果。这种按照谁受益谁负担的原则进行的公益性建设已经成为国外城市建设的准则之一。增加税收修建城市公共空间的模式在早期的美国纽约中央公园。修建时就已有应用，在修建公园的资金中，有近1/3是周边房地产商所缴纳的税款，而缴纳税款的地区达到周边4倍于公园面积的地区。这一做法使周边房地产商，最终是房地产所有者为其享受到的优质环境付出了必要的资金代价。8侨乡的回归？是否可以考虑？9香港的经验：香港市建局资金来源多样。特区政府向市重建局提供资金支持。市建局可根据计划申请财政支持，列入财政预算。另外引入银行低息贷款、合作建设融资等资金运作方式。可以参考的是，在旧城更新过程中，除财政支持外，还通过土地出让金资金滚动、银行低息贷款支持、鼓励个人承担等多种方法融资。其中引入银行低息贷款支持，是一个重要的方面。政府联合银行提供低息贷款服务，可以减轻财政压力。在拆迁业务中，通过抵押被收购的住宅，银行推出过渡性贷款业务，为被安置者提供购买住房的过渡贷款帮助。在旧城修复中，为商住楼宇提供楼宇修复贷款等等。另外，还可以通过物业权益的激励、物料资助、修葺费用返还等，使个人等物业权益持有人有能力和主动修复旧物业。通过多样化的资金准备，有利于化解旧城更