旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究（图文并茂）

旅游地产开发发运作模式及典型成功案案例研究2问题一：如何何理解旅游地地产？其未来的发展前景如如何？旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地地产？国际惯例表明明，一国人均均GDP达到1000美元时进入旅旅游需求增长长期，旅游形形态主要是观观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形形态向休闲旅旅游转化，进进入出国旅游游的增长期；；人均GDP3000—5000美元，旅游形形态开始向度度假旅游升级级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行））人均5000美元以上开始始进入成熟的的度假经济时时期。旅游地产正在在从观光旅游游形态向休闲闲度假旅游形形态转变，旅旅游产品不断断升级，旅游游地产向复合合型发展观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休休闲旅游→度度假旅游旅游地产发展展趋势江浙湖泊岛屿屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处处于起步阶段段，全国各地地争相打出旅旅游地产概念念，东部为热热点发展区域域，项目发展展以依托自然然和人文资源源为主国内旅游地产产发展格局（（区域分布））海南热带海洋洋沙滩高尔夫球运动动文化古镇……沿海发达区域域是旅游地产产发展的重点点，发达区域域高收入人群群是旅游度假假项目的客户户基础自然、人文资资源，人工景景点是旅游地地产依托的主主要资源类型型大型品牌企业业积极进入旅旅游地产市场场，一线资源源被大量瓜分分，开发出众众多旅游地产产项目，但尚尚未形成成熟熟的运作模式式，市场处于于快速发展期期国内旅游地产产发展格局（（企业动态））传统旅游地产产企业大型品牌地产产企业绿城千岛湖度度假公寓雅居乐清水湾湾三联青岛田横横岛渡假村华润万宁石梅梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵茵海岸度假村村中旅中旅珠海海泉泉湾度假村旅游地产发展展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产产以投资需求求为主导，GDP高速增长，流流通性过剩，，一定时期内内投资需求将将持续旺盛，，但客户对旅旅游地产的投投资性购买不不具有刚性；；高收入人群持持续扩大，旅旅游度假需求求处于快速增增长中，构成成旅游地产长长期发展的基基础，2009年国内旅游人人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次；旅游地产分布布在发达城市市圈边缘区域域和工业欠发发达环境优美美区域，是地地方政府重点点扶持产业；；在政策调控下下，旅游地产产市场需求较较传统住宅具具有更大的波波动性，对开开发企业抗风风险能力要求求较大PK旅游地产以投投资需求为主主导，经济高高速增长，流流通性过剩，，度假需求持持续增长为行行业发展提供供了有利的环环境，旅游地地产处于较好好的发展机遇遇问题二：如何何理解旅游地地产的核心要要素？旅游地产开发核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套

旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地产开发发的核心因素素包括引擎资资源、产品配配套和客源导导向，本报告告从产品开发发的角度上，，重点阐述资源和配套产品两部分旅游地产开发发的核心要素素解读问题三：如何何理解旅游地地产的资源分分类？其产品品有何特征？？旅游地产资源源类型旅游地产常用引擎资源源滨湖地文景观高尔夫文化古镇会展商务主题公园滨海温泉一、旅游地产项目的运作模式171、滨湖类2、滨海类3、温泉类4、高尔夫二、旅游地产产品研究371、酒店2、公寓3、别墅4、会所三、典型资源条件下项目开发要点501、岛屿项目的开发要点2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点3、山地坡地项目的开发要点目录录一、滨湖类项项目目前我国的滨滨湖类项目主主要依靠自然然湖景资源，，高档次的项项目集中分布布在湖泊密集集经济发达的的长三角区域域阳澄湖旅游度假区太平湖雪野湖休闲度假区中信太湖城杭州千岛湖开元度假村太湖高尔夫山庄雁栖湖度假村东山湖温泉度假村千龙湖度假村上海淀山湖度假村杭州千岛湖开开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别别墅、五星级级标准度假酒酒店客户选择：度假人群、、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖湖SPA、临湖游泳池池、游艇俱乐乐部经营状况：首批自驾游游基地；高端且高知名名度的旅游、、度假、会议议目的地夏威夷Kapalua社区国内滨湖类项项目中品牌价价值上升最快快，营销最为为成功，开发发成熟的当属属千岛湖，较较成熟的项目目为千岛湖开开元度假村依托资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、、度假别墅、、酒店客户选择：多为高级白白领人士及外外籍人士娱乐配套：购物中心、、植物园、网网球中心、高高尔夫球场经营状况：酒店入住率率年平均54%~68%之间；地价和住宅销销售已高出原原价的45%一、滨湖类项项目代表：杭州千千岛湖代表：安徽太太平湖代表：山东雪雪野湖新安江水力发发电站而拦坝坝蓄水形成。。千岛湖是国国家级重点风风景名胜区的的主要组成部部分。人工湖泊可依赖资源人工水库天然湖泊滨湖类项目可可以开发的资资源包括天然然湖泊、人工工湖泊、人工工水库等，湖湖水优质、区区域景色优美美是项目价值值的核心源泉泉雪野湖三面环环山，形成湖湖光山色的秀秀美风光。雪雪野旅游区整整体开发定位位为：湖滨休休闲度假中心心，山水运动动、会议疗养养基地。太平湖本以防防洪、灌溉、、发电为主，，兼有航运、、水产养殖之之利。近年来来，它又以秀秀丽幽深的景景色闻名于中中外，成为广广大游客所向向往的旅游胜胜地。一、滨湖类项项目一、滨湖类项项目注重湖泊的文文化价值挖掘掘和区域品牌牌营销，打造造游艇类亲水水旅游项目，，以高星级酒酒店带动整体体项目的高端端开发昆山阳澄湖绿城千岛湖度度假公寓游艇艇以游艇提升项项目的娱乐性性和参与性喜来登酒店以高星级酒店店提升项目形形象，奠定项项目档次酒店是度假类类项目必备产产品，目前多多数项目采用用万豪、希尔尔顿等高星级级酒店提升项项目档次，酒酒店由专业公公司运营，而而分时度假的的产权式酒店店运营模式尚尚未发展成熟熟文化价值挖掘掘，以文化打打造品牌昆山阳澄湖通通过蟹文化享享誉全国，大大大提升湖泊泊品牌知名度度一、滨湖类项项目产品打造的关关键：建筑排排布以湖景为为核心，产品品设计酒店化化，产品线丰丰富建筑排布：围围湖而建，亲亲水排布湖景为滨湖项项目的核心资资源，建筑排排布围绕湖景景资源别墅类产品亲亲近湖水，如如千岛湖开元元度假村围湖湖而建度假公寓产品品强调望见湖湖景，如绿城城千岛湖度假假公寓产品线：产品品类型丰富，，户型面积跨跨度大滨湖类项目客客户类型丰富富，非常住产产品，户型面面积跨度较大大，既有迷你你别墅，又有有大面积豪宅宅，如绿城千千岛湖度假公公寓，产品从从70平米1房到1000㎡大户型产品设计：户户型设计酒店店化，精装交交付为主滨湖类度假产产品非第一居居所，客户居居住时间较短短，兼顾出租租经营的作用用，因此采用用酒店化设计计，强调观景景平台，弱化化厨房等居家家设计客户异地购买买较多，因此此多采用精装装交付千岛湖开元度度假村绿城千岛湖度度假公寓精装装70平米建筑排布围绕绕湖景，户型型设计酒店化化南海区域、海海南岛环渤海城市二、滨海类项项目三亚半山半岛岛雅居乐清水湾湾山东田横岛度度假村香水湾一号博鳌蓝色海岸岸东和海棠福湾湾大连莱茵海岸岸度假村受海洋资源的的限制，滨海海项目集中在在海南、青岛岛、威海等滨滨海区域城市市，目前比较较成功的项目目大多分布在在海岸资源丰丰富的海南省省青岛金海角度度假村南澳东冲度假假村水上运动气候景色沙滩大海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少风景秀丽，景色怡人依赖资源滨海类项目——依托大海与沙沙滩，丰富度度假内容，形形成旅游度假假与居住的结结合体二、滨海类项项目区位资源产品组合成功开发项目成功主要要依托区位、、产品以及项项目创新二、滨海类项项目滨海类度假项项目在选址方方面应遵循以以下原则：判定海景资源源价值，首选选优良、特色色海景区域海景质量：海水质量、沙沙滩沙质、海海岸线范围及及视野、台风风、水温等气气候特征、海海平面是否适适合水上运动动等；海景特色：是否具有海湾湾地形、是否否具有山景与与海景的结合合、是否具有有良好的热带带植物景观、、日出日落时时是否具有特特有的景色、、是否具有文文化内涵；选取成片且有有一定纵深的的海滩地块项目规模：成片地块较易易规划和开发发，便于开发发企业打造业业态齐全、有有规模效应的的产品；地块特征：地块最好具有有一定的纵深深，以便对物物业进行合理理配比，建造造配合度假物物业的其他物物业，增强旅旅游地产产品品的整体性；；传统以别墅+酒店的形式逐逐渐丰富，创创新产品类型型涌现。住宅区除了别别墅也要有观观景公寓；酒酒店除了一般般商务酒店、、标准型酒店店外，要有别别墅式酒店、、度假酒店。。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品线线多样的产品形形态高端的产品档档次高档的产品让让人们趋之若若鹜，而产品品在档次上的的差距除了能能提升项目品品牌知名度外外，也可以为为项目盈利添添上亮丽一笔笔。二、滨海类项项目九华山庄温泉度假酒店海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆广州金山温泉度假村四川海螺沟温泉峨眉山天颐温泉乡都云南金平勐拉温泉中国已知的温泉泉点约2400多处。台湾、、广东、福建建、浙江、江江西、云南、、西藏等地温温泉较多，其其中最多的是是云南，有温温泉400多处。温泉产品已经经由最初的单单纯依靠天然然温泉的洗浴浴项目提升到到打造“汤文文化”的项目目，目前的温温泉产品突出出保健概念，，针对不同人人群的体质开开发不同种类类的温泉项目目，并配合健康检查、美美容、养生、、水疗以及休闲娱乐项目，使得温温泉产品更丰丰富、更有包包容性。三、温泉类项项目温泉类项目主主要依托地热热温泉资源，，目前有人工工温泉可利用用，温泉项目目通常与养生生、休闲娱乐乐相结合，与与会展商务等等做复合型开开发温泉类度假假项目的关关键在于品品牌与配套套，通过配配套重塑区区域、打造造品牌，从从而完成客客户从旅游游观光到休休闲度假的的转换，最最终形成以以温泉资源源为核心，，集旅游、、休闲、度度假、居住住为主要功功能的复合合型旅游地地产项目。。资源依赖多元化在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温泉类类项目温泉项目演演变：洗洗浴洗洗浴浴+休闲综综合性性“汤文化化”温泉类度假假产品由““小而精””向“大而而全”的复复合型旅游游地产发展展，目前前多采用温温泉和其他他功能复合合开发三、温泉类类项目温泉+会议休闲模模式【特征】通过大型会会议会展和和温泉的结结合，幵围围绕会都来来进行各项项配套建设设和经营服服务，廸廸设完善的的商务及会会议设施，，配套专职职会议接待待部，以及及满足会议议客人全方方位需求，，使得会议议会展成为为主角，温温泉成为了了配角，最最终实现的的是温泉资资源综合开开发温泉+水游乐模式式【特征】通过温泉造造浪池、温温泉漂流、、温泉游泳泳池、水上上滑梯……等一系列时时尚、动感感、刺激的的水游乐项项目的引入入，实现温温泉度假村村夏季经营营的火爆。。此模式未未来竞争的的关键在于于水游乐项项目的持续续创新上，，这就对水水游乐的投投资规模和和设备更新新提出了更更高的要求求。佛冈聚龙湾湾九华山庄北京温都水水城广东恩平锦锦江温泉温泉+高尔夫模式式【特征】通过高端温温泉水疗SPA与高尔夫运运动充分结结合，形成成了面向高高端市场的的高端休闲闲经典组合合产品——温泉高尔夫夫，是顶级级度假村开开发的经典典模式。上海太阳岛岛高尔夫温温泉度假村村北京龙熙温温泉高尔夫夫三、温泉类类项目温泉+滑雪场模式式【特征】温泉结合冬冬季最时尚尚、最具挑挑战性的滑滑雪项目，，是养生与与运动的美美妙结合，，将形成强强大的吸引引力与竞争争力，“活活力冬季””的概念也也应运而生生，从而有有力推动冬冬季旅游的的突破。此此种模式应应成为北方方地区温泉泉度假村开开发的重要要模式.温泉+综合游乐模模式【特征】由五星级酒酒店、主题题乐园、剧剧场、康体体中心、运运动俱乐部部、拓展训训练营、高高尔夫项目目、休闲垂垂钓区以及及自驾车营营地等项目目功能齐全全、配套最最完善的超超大型旅游游休闲度假假区。此种种模式把温温泉与多元元化的游乐乐项目的结结合发挥了了到极致，，从而产生生了极大的的市场吸引引力辽宁安波温温泉滑雪场场辽阳弓长岭岭温泉滑雪雪场珠海海泉湾湾温泉+生态农庄模模式【特征】主要通过设设计温泉水水的系统利利用模式，，利用温泉泉余热发展展包括温室室大棚、热热带鱼养殖殖等为核心心内容的农农业产业。。北京蟹岛温温泉生态庄庄园高尔夫发达地区高尔夫发展地区高尔夫落后地区其他2009年，我国人人均GDP达3603美元（3000美元为临界界点），高高尔夫运动动进入起步步发展阶段段。高尔夫的发发展主要受受城市的经经济，景观观资源和气气候条件制制约深圳观澜湖湖高尔夫社社区建有5大锦标级球球场、高尔尔夫学院、、五星级骏骏豪酒店等等高尔夫物物业依托独占的的强势高尔尔夫资源，，进行别墅墅、公寓等等度假性物物业的开发发30万平方尺会会所，游泳泳池、健身身室、Spa等娱乐康体体设施，同同时提供会会议设施观澜湖高尔尔夫大宅惠阳棕榈岛岛高尔夫先期启动高高尔夫球场场建设，带带动房地产产发展开发适合主主力客的洋洋房产品和和别墅产品品，并提供供针对性配配套泰式风格的的建筑、园园林设计让让居住的氛氛围更富度度假感高尔夫进入入中国以来来受多种政政治经济因因素影响，，目前仍处处于起步阶阶段；分布布上由南向北，，由沿海向向内地发展展，沿海发发展旺盛，，南方发展展较北方成成熟四、高尔夫夫类项目深圳观澜湖湖高尔夫社社区建有5大锦标级球球场、乡村村俱乐部、、高尔夫学学院、五星星级骏豪酒酒店等高尔尔夫物业依托独占的的强势高尔尔夫资源，，进行别墅墅、洋房、、公寓等度度假性物业业的开发30万平方尺会会所，游泳泳池、健身身室、Spa等娱乐康体体设施，同同时提供会会议设施观澜湖高尔尔夫大宅惠阳棕榈岛岛高尔夫先期启动高高尔夫球场场建设，带带动房地产产发展开发适合主主力客的洋洋房产品和和别墅产品品，并提供供针对性配配套泰式风格的的建筑、园园林设计让让居住的氛氛围更富度度假感以度假为主主题，建立立多样的度度假型配套套设施六、高尔夫夫类项目高尔夫旅游游高尔夫与旅旅游的结合合——以休闲、运运动和体验验为目的的的旅游特点休闲性、体体验性、趣趣味性、挑挑战性需求产生原原因球场环境和和景观的诱诱惑南北气候条条件互补不同风格球球场的魅力力高端商务活活动的需要要，“球道道是沟通的的桥梁，果果岭是签约约的会场””高尔夫地产产产生的原因因与运动的高高档化、客客户层面的的特殊性有有直接关系系特点客户多为远远距离参与与运动；客户对于居居家之外的的休闲空间间的需求；；都市优美绿绿色环境较较为稀缺，，高尔夫球球场成为高高尚景观的的代表；回归大自然然的趋势使使高尔夫物物业的居住住功能得到到重视；开发方充分分挖掘项目目附加值。。高尔夫与房房地产的关关系高尔夫物业业为高尔夫夫附属产物物；能大大提高高高尔夫项项目的经济济价值；；高尔夫物业业的销售总总额可接近近和超过会会员卡销售售总额，且且比重有逐逐渐增大的的趋势，因因此房地产产在项目操操作中占有有举足轻重重的作用。。绝大多数GOLF盈利模式：：与房地产产联动发展展，在球场场周边建设设别墅和酒酒店，以房房地产进行行盈利我国目前高高尔夫项目目主要结合合旅游和房房地产两个个方面进行行开发六、高尔夫夫类项目高尔夫与地地产衔接：：内切球场本身提提升别墅的的附加值，，打造稀缺缺性与尊贵贵型并重的的高尔夫高高端物业，，总价较高高，产品线线比较单一一，受众面面小。外切此类产品伴伴随着一定定体量的区区域开发功功能，高尔尔夫在整体体功能上偏偏重于成为为社区优势势的配套，，而社区内内的产品线线一般从度度假公寓到到别墅等，，拥有较长长的产品线线与丰富的的配套环境境。相离别墅项目完全位于高高尔夫项目目之外，甚甚至与高尔尔夫具有一一定距离，，仅在社区区小品、园园林景观上上体现高尔尔夫元素。。高尔夫高尔夫高尔夫别墅别墅别墅六、高尔夫夫类项目西京都高尔尔夫别墅汤臣高尔夫夫别墅保利国际高高尔夫花园园别墅：根据客户定定位的不同同，决定别别墅的户型型、面积、、功能、管管理方式与与盈利模式式，创新余余地相对较较大，形式式灵活。酒店：主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表表现形式上上可与别墅墅有一定程程度的重合合。配套：高尔夫客户户定位差异化最大大的部分，如商务型型客户配备备的会务型型酒店、SPA会所；家庭庭型客户配配备的托儿儿所、小型型游乐场、、野战营等等设施。六、高尔夫夫类项目高尔夫项目目产品选择择：以高端端客户为切切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性性开发，提提高综合服服务水平，，提升高尔尔夫项目吸吸引力高尔夫项目目开发在资资金、抗风风险能力、、资源整合合、客户资资源等多方方面均有着着很高的门门槛，需要要开发商具具备极强的的企业实力力和高度的的投入力度度。对资金实力力的要求高高高尔夫项目目前期投资资大，投资资回收期长长，对企业业资金的占占用金额大大且占用时时间长对长期抗政政策风险能能力要求高高高尔夫项目目有政策雷雷区与敏感感区，开发发企业需承承受长期经经营过程中中的政策风风险对资源整合合能力的要要求高开发企业需需具备整合合专业、品品牌、活动动和媒体资资源的能力力对客户资源源与品牌营营销能力要要求高开发企业需需具备高端端财富客户户及强力营营销渠道平平台高尔夫项目目产品选择择：以高端端客户为切切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性性开发，提提高综合服服务水平，，提升高尔尔夫项目吸吸引力四、高尔夫夫类项目各类资源项项目开发要要点资源特征项目类型核心产品开发要点典型案例滨湖类主要分布在在江浙地区区，以水域域为核心景景观，项目目表现为滨滨湖区域、、湖心岛酒店、别墅墅、公寓、、游艇注重湖泊的的文化价值值挖掘和区区域品牌营营销，打造造游艇类亲亲水旅游项项目，以高高星级酒店店带动整体体项目的高高端开发千岛湖开元元度假村绿城千岛湖湖度假公寓寓滨海类海南、环渤渤海区域，，资源稀缺缺，客户辐辐射范围广广酒店、别墅墅、公寓、、高尔夫、、游艇规模性开发发，国际化化营销，优优先完善海海滩景观，，产品类型型丰富，产产品线长，，注重后续续经营托管管半山半岛雅居乐清水水湾温泉类分布在地热热资源丰富富区域，目目前有人工工温泉可利利用酒店、别墅墅、公寓、、休闲养生生项目产品由“小小而精”向向“大而全全”的复合合型旅游地地产发展，，目前多多采用温泉泉和其他功功能复合开开发九华山庄温温泉度假酒酒店中山温泉宾宾馆旅游度假类类项目通常常远离市区区，完善配配套是项目目开发的前前提，先做做旅游后做做地产，增增强休闲娱娱乐项目的的丰富性和和参与性，，变观光为为度假，实实现旅游资资源向地产产价值的转转变是项目目成功开发发的关键高尔夫以广州和海海南为主，，需要高端端客户群支支撑，用地地受到严格格控制高尔夫球场场、酒店、、别墅等项目在资金金、资源整整合、客户户等多方面面均有很高高的门槛，，需要与高高端别墅嫁嫁接，完善善高端服务务体系深圳观澜湖湖高尔夫社社区南京中山国国际高尔夫夫产品是旅游游地产概念念、功能和和品牌的承承载者，是是旅游地产产投资收益益的主体，，根据各类类产品在开开发中作用用，分为主主体类产品品和配套类类产品主体类产品品度假酒店度假别墅度假公寓旅游地产产产品配套类产品品游艇商业街会所一、酒店品牌选择功能定位品牌功能配套功能盈利功能项目名称酒店项目合作方雅居乐清水湾朱美拉酒店朱美拉集团（Jumeirah）莱佛士酒店新加坡莱佛士国际有限公司JW万豪酒店万豪国际集团希尔顿酒店希尔顿集团豪瑞阁酒店美国夏威夷Outrigger酒店集团半山半岛洲际酒店洲际酒店管理公司丽笙世嘉酒店美国卡尔森酒店管理集团Anantara酒店泰国MINOR酒店集团酒店是最基基本的度假假产品，是是旅游地产产项目中不不可或缺的的产品，酒酒店是旅游游度假功能能重要提供供者，也是是项目价值值和品牌的的重要体现现者。35绿城千岛湖湖度假公寓寓，引入喜来登酒店，五星星级，套房房数250，标准间1600元/天旅游渡假区区酒店入住住率受季节节性影响较较大，整体体保持较高高入住率，，以三亚为为例，2010年前三季度度酒店入住住率61.83%同比增长2%，2009年旅游饭店店客房开房房率62.3%，整体入住住率较高，，并表现为为一、四季季度入住率率高于二、、三季度一、酒店千岛湖开元元度假村，，五星级227套房，标准准间700元/天陵水水香香水水湾湾君君澜澜度度假假酒酒店店，，别别墅墅型型，，65套房房，，标标准准间间2990元/天三亚亚半半山山半半岛岛洲洲际际度度假假酒酒店店，，五星星级级343套房房，，标标准准间间2600元/天三亚亚万万豪豪度度假假酒酒店店，，五星星级级452套房房，，标标准准间间2200元/天目前前酒酒店店品品质质星星级级呈呈逐逐渐渐升升高高趋趋势势，，高高星星级级、、高高价价格格酒酒店店大大量量出出现现在在旅旅游游景景区区，，成成为为项项目目档档次次的的标标志志，，旅旅游游区区酒酒店店入入住住率率整整体体较较高高项

目经营模式类型（触动点）雅居乐清水湾引进国际酒店管理公司海景三亚半山半岛引进国际酒店管理公司海景、山景杭州休博园引进国际酒店管理公司会展博鳌亚洲论坛永久会址引进国际酒店管理公司会展三亚凤凰岛引进国际酒店管理公司海景、会展绿城千岛湖度假公寓引进国际酒店管理公司湖景今典三亚湾红树林售后统一经营海景天福源海滨温泉度假中心售后统一经营海景、温泉三亚天泽海韵度假酒店售后统一经营海景戴斯圣杰温泉酒店售后统一经营温泉峨眉半山·七里坪售后统一经营地文千岛湖天清岛度假酒店售后统一经营湖景黄山香溪谷旅游度假村售后统一经营地文惠州汤泉温泉度假村售后统一经营温泉、高尔夫运营模式自主持有产权出售产权售后统一经营分时度假养老型酒店酒店店运运营营模模式式处处在在不不断断创创新新中中，，国国内内高高端端旅旅游游地地产产项项目目主主要要采采用用引入入管管理理公公司司的方方式式进进行行经经营营，，产产权权方方面面采采用用自主主持持有有产产权权或者者出售售产产权权的模模式式一、、酒酒店店典型型项项目目运运营营模模式式表表产品类型子分类典型项目运动度假村式度假别墅高尔夫别墅苏州太湖高尔夫山庄项目山东黄金崮云湖高尔夫北京太阳城高尔夫别墅其他户外运动度假别墅澳大利亚圣安东滑雪度假别墅区法国瓦勒迪泽尔度假别墅黑龙江省新濠亚布力阳光度假村山地度假别墅温泉疗养度假别墅/北京凡山温泉度假别南京香樟华苹温泉度假别墅苏州温泉1858滨水度假别墅/马来西亚PangkorLautResont水上度假别墅海南三亚半山半岛浙江淳安千岛湖开元度假村城郊生态度假别墅/南海南国桃园度假假别别墅墅是是目目前前旅旅游游度度假假项项目目住住宅宅类类产产品品的的主主力力，，在在产产品品打打造造和和运运营营方方面面突突出出其其旅旅游游度度假假的的特特点点。。产品品分分类类产品品特特点点核心心功功能能居住功能商务功能情感功能休闲娱乐功能投资功能客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特征占有旅游度假的稀缺资源集观光、休闲娱乐于一体价格昂贵五大产品特征二、、度度假假别别墅墅产品品面面积积跨跨度度大大，，尽尽可可能能多多的的扩扩大大产产品品线线，，降降低低风风险险，，户户型型设设计计酒酒店店化化，，度度假假功功能能优优于于居居住住功功能能，，营营造造度度假假氛氛围围，，通通常常是是精精装装修修，，并并有有奢奢华华产产品品配配置置扩大大产产品品线线降降低低风风险险在江江浙浙一一带带，，别别墅墅户户型型面面积积总总体体来来说说偏偏大大，，一一般般在在300平方方米米以以上上。。海南南地地区区，，别别墅墅利利用用时时间间段段，，户户型型面面积积中中70-200平方方米米。。观景景功功能能优优于于居居住住功功能能度假假别别墅墅设设计计特特别别要要照照顾顾到到客客户户的的观观景景需需要要。。结合合当当地地的的气气候候特特点点设设计计宜宜居居户户型型，，巧巧用用阳阳台台、、露露台台、、架架空空层层、、架架空空廊廊等等设设计计。。创造造出出度度假假气气息息观景景需需要要打破破常常规规面积积跨跨度度大大别墅墅强强调调享享受受和和度度假假感感模糊糊客客厅厅、、卧卧室室、、卫卫生生间间的的界界线线，，营营造造出出不不同同于于日日常常生生活活的的浪浪漫漫度度假假气气息息。。一般般采采用用全全装装修修，，根根据据装装修修标标准准不不同同，，选选择择配配置置二、、度度假假别别墅墅度假假别别墅墅类类项项目目的建筑筑风风格格特特征征：：建建筑筑风风格格鲜鲜明明，，风风格格定定位位结结合合旅旅游游主主题题，，体体现现地地方方特特色色区域

长三角海南黄山建筑风格

西班牙+现代欧式+现代泰式西班牙地中海徽派徽派项目特色江南一带度假别墅建筑风格注意与江南山水特色相融合，风格不十分突显海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格典型项目

千岛湖开元度假村绿城千岛湖玫瑰园清水湾星海传说东和福湾德懋堂徽府项目展示

世界界上上的的顶顶级级别别墅墅以以西西班班牙牙式式、、意意大大利利式式、、法法式式三三大大经经典典建建筑筑风风格格为为主主；；国内内旅旅游游地地产产项项目目中中的的别别墅墅也也多多采采用用西西班班牙牙地地中中海海、、法法式式或或欧欧美美简简约约建建筑筑风风格格；；度假假别别墅墅类类项项目目需需要要结合合地地域域特特征征，，植植入入当当地地风风土土人人情情及及文文化化特特色色。。二、、度度假假别别墅墅度假假别别墅墅类类产品品的的园园林林与与度度假假主主题题相相协协调调，，园园林林风风格格与与度度假假区区景景观观及及文文化化相相一一致致，，园园林林与与建建筑筑融融合合，，景景观观延延伸伸到到建建筑筑国内内的的度度假假别别墅墅园园林林风风格格可可分分为为西西班班牙牙地地中中海海式式、、法法式式、、中中式式、、东东南南亚亚热热带带雨雨林林风风格格等等；；经典典的的园园林林设设计计并并不不单单纯纯是是一一种种风风格格，，而而是是在在异异域域风风情情中中融融入入中中式式园园林林精精髓髓。。二、、度度假假别别墅墅“海南”东南亚热带风格融入中式园林精髓变换的海景热带特色高大的椰子树，典型的特带植物展现特带风情讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，并以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间火红的凤凰花等婀挪多姿的热带植物青石板、鹅暖石、麻石的运用，典型的东南亚材料中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。度假假别别墅墅空空置置期期长长，，对对物物业业委委托托管管理理要要求求较较高高，，多多数数项项目目提提供供委委托托出出租租服服务务以以提提高高客客户户投投资资收收益益管家家式式服服务务，，提提高高项项目目品品质质引入入世世界界一一流流管管理理公公司司高智智能能、、私私密密化化项项目目配配套套，，强强调调项项目目享享受受感感高尔尔夫夫球球场场提供供个个性性化化服服务务物业业管管理理入入户户私家家泳泳池池、、花花园园风情情商商业业街街服务务配套套二、、度度假假别别墅墅度假假公公寓寓是是在在不不降降低低项项目目整整体体档档次次的的前前提提下下延延长长产产品品线线的的产产品品，，建建造造上上强强调调观观景景，，建建筑筑排排布布以以景景观观为为核核心心，，产产品品面面积积跨跨度度大大，，不不同同楼楼层层价价差差悬悬殊殊普通住住宅建建筑排排布一一般都都是南南北朝朝向，，而度度假公公寓注注重的的是景景观面面，当当项目目东面面临海海或临临湖时时，度度假公公寓的的排布布将以以景观观面为为主采采用东东西朝朝向，，为的的是更更好的的利用用地区区的自自然景景观资资源。。绿城千千岛湖湖度假假公寓寓围绕绕湖景景的建建筑排排布千岛湖湖湖面面绿城千千岛湖湖户型型与景景观资资源位位置示示意图图度假公公寓每每一户户户型型在设设计时时一般般都围围绕景景观面面，尽尽量使使户户户都做做到景景观可可视，，户型型跨度度从70-1000平米度假公公寓项项目景景观设设计与与旅游游景点点保持持相同同风格格，成成为旅旅游景景区的的延伸伸，景景观和和建筑筑融为为一体体。三、度度假公公寓户型以以精装装修为为主，，设计计酒店店化，，弱化化功能能的齐齐备，，强化化空间间的舒舒适购房者者以投投资为为主，，一般般不会会在公公寓中中长期期居住住，所所以一一般开开发商商都会会选择择以精精装的的形式式把房房子交交给购购房者者，做做到拎拎包入入住，，并便便于后后期经经营出出租。。度假公公寓是是给人人们在在度假假旅游游时提提供居居住服服务的的项目目，则则舒适适度是是产品品首先先要考考虑到到的。。所以以一般般的度度假公公寓在在户型型设计计上采采用酒酒店化化的设设计，，弱化化厨房房、储储藏空空间，，强调调卧室室客厅厅的舒舒适度度项目装修项目装修绿城千岛湖度假公寓精装兴隆温泉高尔夫度假公寓精装半山半岛精装太湖国际社区精装陵水富力湾精装三亚·海岸名都精装鲁能三亚湾精装鸿威海怡湾畔精装融汇国际温泉城毛胚融汇国际温泉城毛胚绿城千千岛湖湖度假假公寓寓户型型图通过大大面积积阳台台，让让住户户能最最大限限度的的观景景，总总体的的装修修标准准高端端化，，一般般不低低于4星级酒酒店的的装修修标准准。三、度度假公公寓六、会会所与普通通会所所相比比，旅旅游度度假项项目会会所对对商务务设施施和服服务要要求较较高，，常有有多功功能会会议厅厅及相相应服服务，，此外外可能能有休休闲茶茶座、、多功功能室室、商商务中中心等等。旅游度度假类类会所所的运运营通通常与与高尔尔夫、、游艇艇的运运动设设施相相结合合，由由俱乐乐部经经营。。旅游地地产项项目的的会所所通常常与商商业街街、休休闲娱娱乐运运动项项目相相配合合，按按其功功能特特征形形成休休闲娱娱乐类类、运运动类类、商商务类类三大大种类类。常见的的会所所功能能主要分类常见功能设置运动类健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场、高尔夫球场休闲娱乐类桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、阅览室、儿童活动室商务类咖啡厅、休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心普通社社区会会所与与旅游游地产产会所所功能能比较较功能普通社区会所旅游地产会所运动类小而全，以大众化运动项目为主，如健身房、羽毛球、乒乓球、网球等结合项目自然资源，设定有特色的配套运动项目，如高尔夫、游泳池、攀岩等，也可能设有健身房、网球馆等传统运动场地休闲娱乐类大众化，以桌球房、棋牌室、阅览室等为主，通常无甚特色相对高端，常有桑拿房、SPA、儿童活动室等，有时也有KTV和棋牌室商务类要求较低，功能简单，有时甚至无商务类会所配套对商务设施和服务有一定要求，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等现代旅旅游地地产会会所主主要为为提供供配套套功能能会所所和与与高尔尔夫、、游艇艇等俱俱乐部部结合合的专专业高高档会会，会会所选选址需需要和和商业业街等等其他他配套套设施施协调调多点发发展保保证了了各类类配套套项目目拥有有独立立的充充分的的发展展空间间，也也有利利于各各项目目进行行专业业化的的经营营管理理目前大大多数数旅游游地产产项目目没有有设置置专门门大规规模集集中性性的会会所，，而是是将传传统的的会所所功能能分拆拆分到到各个个配套套的餐餐饮、、娱乐乐、休休闲、、运动动等设设施或或项目目上，，并有有可能能将其其中的的一部部分交交由专专业公公司进进行经经营。。优势例：观观澜湖湖高尔尔夫大大宅会会所功功能列列表项目面积总面积各国风味餐饮世界杯廊63000㎡锦标赛廊500㎡千树里桃园春晓高尔夫专卖店3550㎡大型中式宴会厅3000人会议厅5000㎡艺术长廊主题SPA水疗按摩3600㎡雪茄酒吧瑜珈健身桌球室温泉浴池网球场及羽毛球室水上活动中心浪涛池38间多功能贵宾厅由于酒酒店和和商业业街的的存在在，会会所大大部分分功能能将由由酒店店提供供，会会所是是否设设置、、设置置规模模、功功能选选择均均需和和酒店店、商商业街街统一一规划划六、会会所类类配套套项目目研究究针对当当前旅旅游地地产开开发中中的主主要资资源类类型，，重点点研究究三类类旅游游地产产项目目的开开发模模式：：岛屿项项目旅游城城市非非成熟熟景观观区项项目山地坡坡地项项目基于开开发理理论的的项目目研究究岛屿项项目开开发发要点点解读读杭州千千岛湖湖开元元度假假村【独立开开发】依托资资源：杭州州千岛岛湖项目规规模：300亩产品选选择：半岛岛度假假别墅墅、五五星级级标准准度假假酒店店娱乐配配套：餐饮饮、临临湖SPA、临湖湖游泳泳池、、游艇艇俱乐乐部淀山湖湖畔涵涵璧湾湾【独立开开发】依托资资源：上海海淀山山湖项目规规模：80万平方方米产品选选择：别墅墅娱乐配配套：会所所、游游艇岛屿项项目典型案案例舟山凤凤凰岛岛综合合旅游游项目目【独立开开发】依托资资源：舟山山群岛岛项目规规模：170亩产品选选择：别墅墅、酒酒店、、游艇艇、高高尔夫夫娱乐配配套：净化化海水水游泳泳池、、海水水足浴浴、高高尔夫夫练习习场、、淡水水垂钓钓场、、近海海海钓钓、野野外烧烧烤等等青山湖湖郡原原列岛岛花园园【独立开开发】依托资资源：浙江江青山山湖项目规规模：268亩产品选选择：3300米水岸岸线，，1个本岛岛，1个半岛岛，3个小岛岛，1个游艇艇码头头，8000平方米米精品品岛屿屿会所所酒店店，1个岛屿屿特色色SPA，约90栋游艇艇别墅墅。长兴岛岛桔园园度假假村【部分开开发】依托资资源：长江江入海海口项目规规模：10余万平平方米米产品选选择：别墅墅、酒酒店娱乐配配套：桔洲穹穹庐、、高尔尔夫练练习场场、CS真人射射击场场、游游泳馆馆、桑桑拿中中心、、会务务中心心、橘橘园人文价价值提提升度假先先行项目定定位完善配配套产品打打造岛屿项项目开开发成成功需需要多多种要要素的的推动动分阶段段开发发岛屿项项目岛屿与与陆地地间的的交通通问题题，需需要有有直接接的桥桥梁公公路，，方便便人、、车出出行，，因此此岛屿屿开发发以接接近陆陆地为为主基础设设施岛屿项目与陆地地脱离离，项项目的的可进进入性性，岛岛屿内内生活活设施施，生生活环环境是是项目目能否否开发发的前前提，，交通通、基基础设设施首首先完完善岛屿项项目完善配配套交通设设施资源环环境岛屿内内水、电电、煤煤气、、通讯讯等基础础设施施完备备，保保证岛岛屿项项目能能够运运作。。对岛屿屿环境境进行行美化化和修修正；；建设滩滩涂、、净化化水域域岛屿与与陆地地直接接相连连，实实现驾驾车直直接直直接到到达，，保证证岛屿屿生活活设施施的供供应安安全和和生活活的便便利性性岛屿项项目完善配配套千岛湖湖开元元度假假村半岛项项目，，与陆陆地直直接相相连上海涵涵壁湾湾沿湖群群岛，，岛屿屿间以以道路路相连连舟山凤凤凰岛岛独立多多岛以以道路路与陆陆地相相连青山湖湖郡原原列岛岛花园园半岛和和独立立岛，，以道道路链链接主动高高端定定位资源价价值：：岛屿具具有无无可替替代的的私密密性，，具有有与世世隔绝绝的先先天条条件，，能实实现宁宁静的的度假假生活活，具具备打打造高高端私私密性性度假假空间间的条条件客户基础础：位于发达达城市圈圈的岛屿屿项目具具有广泛泛的高端端度假客客户，而而追求第第一居所所的中低低端客户户不会考考虑远郊郊岛屿产产品岛屿项目目项目定位位岛屿具有有独特的的亲水资资源和绝绝佳的私私密性，，是休闲闲度假胜胜地，针对休休闲度假假客户以以高端为为主，当当前岛屿屿类项目目主要采采用高端端定位绿城千岛岛湖度假假公寓杭州青山山湖郡原原列岛花花园上海淀山山湖畔涵涵璧湾以喜来登登酒店带带动整体体高端形形象，公公寓单价价达4万以上，，最大户户型上千千平米以喜来登登酒店带带动整体体高端形形象，公公寓单价价达4万以上，，最大户户型上千千平米以喜来登登酒店带带动整体体高端形形象，公公寓单价价达4万以上，，最大户户型上千千平米挖掘历史史文化，，岛屿自自身或所所在水域域通常都都具有一一定文化化历史产品升级文化遗址址历史名人人风土人情情古建筑强调文化化的挖掘掘和概念念的创新新是提升升项目利利润的关关键岛屿项目目人文价值值提升文化赋予予和创造造，弥补补滨江类类产品的的“高复复制”性性，赋予予项目独独特性，，创造产产品价值值文化注入入和品牌牌营销：：从新安江水水库到千岛湖，改变的，，不止是名名称……新安江水水库千岛湖岛屿项目目人文价值值提升度假先行行高星级酒店店——已成为度假假类项目必必备产品，，成为重要要的价值支支撑和度假假功能提供供体游艇——在适合的条条件下游艇艇项目是休休闲度假活活动的主题题温泉、高尔尔夫等——根据项目规规模、项目目定位设置置，是项目目价值的重重要支撑点点岛屿项目度假先行岛屿类项目目多处于远远郊，项目目价值的实实现需要客客户的亲身身体验，因因此优先规规划和打造造度假产品品是项目价价值实现的的捷径高星级酒店店游艇高尔夫项目名称项目规模开发类型度假产品杭州千岛湖开元度假村300亩独立开发，半岛五星级酒店、游艇俱乐部、会所，商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池舟山凤凰岛170亩独立开发，岛屿五星级酒店、全海景独岛式企业会所、私人海景花园别墅、游艇会，净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等项目青山湖郡原列岛花园268亩独立开发，多岛游艇码头，岛屿会所酒店，岛屿特色SPA，游艇别墅上海涵璧湾80万平米独立开发，围湖多岛别墅、会所、恒温游泳池、健身中心，生态SUP馆，休闲茶婵，娱乐，宴会厅，中西餐厅，超市、游艇码头等长兴岛桔园度假村10万平米开发岛屿的一部分别墅群、宾馆楼、健身娱乐项目桔园度假村室内游泳馆、桑拿中心、会务中心、壁球馆、攀岩区、健身区、网球场、桌球区、大型迪高歌舞厅、KTV包房、棋牌室等健身娱乐设施高尔夫练习场，CS真人射击场岛屿项目度假先行酒店、游艇艇、会所是是岛屿项目目实现旅游游度假功能能的主要产产品，酒店店多采用高高星级以奠奠定项目高高端形象，，游艇一般般由游艇俱俱乐部经营营，码头出出租，在项项目规模允允许下，部部分项目打打造高尔夫夫练习场岛屿项目度假先行绿城千岛湖湖度假公寓寓，优先引入入喜来登酒酒店，打造造游艇码头头，建造高高档会所，，通过样板板示范区实实现体验式式营销桔园度假村村内有岛内唯唯一一家三三星级旅游游涉外饭店店及中国绿色4A饭店，内设设新建的高高尔夫练习习场淀山湖畔涵涵璧湾目前已建建起水上运运动场、游游艇俱乐部部、保龄球球场等岛屿项目产品打造产品打造的的关键点一一：建筑排排布以资源源为核心建筑排布：：水系导入入，亲水排排布水域广泛是是岛屿的核核心优势，，建筑排布布围绕水景景资源。别墅类产品品亲水而建建，如千岛岛湖开元度度假村、淀淀山湖畔涵涵璧湾；度度假公寓产产品强调望望见水景，，如绿城千千岛湖度假假公寓淀山湖畔涵涵璧湾绿城千岛湖湖度假公寓寓作为以湖景为核心资源的旅游地产产品，淀山湖畔涵璧湾及千岛湖公寓都充分抓住了湖景资源的精华作为其最重要的卖点，其收益远不仅仅来自产品本身，更对整个项目起到了有效的提升作用。

岛屿项目产品打造产品打造的的关键点二二：产品设设计酒店化化，产品线线丰富产品线：产产品高端定定位，产品品线拉长岛屿项目客客户类型以以高端为主主，但因非非第一居所所，户型面面积跨度较较大，如绿绿城千岛湖湖度假公寓寓，既有迷迷你别墅，，又有大面面积豪宅产产品从70平米1房到1000平米大户型型；淀山湖湖畔涵璧湾湾别墅有5种户型，面面积从760平方米到1323平方米不等等产品设计：：户型设计计酒店化，，精装交付付为主岛屿类度假假产品非第第一居所，，客户居住住时间较短短，兼顾出出租经营的的作用，因因此采用酒酒店化设计计，强调观观景平台，，弱化厨房房等居家设设计客户异地购购买较多，，因此多采采用精装交交付淀山湖畔涵涵壁湾千岛湖度假假酒店产品高端化化户型酒店化化区域起步期期：此时资源价价值一般、、缺乏相关关配套，需需要与政府府合作完善善配套，从从整体品牌牌形象着力力打造快速开发期期：准现房交付付，缓解异异地售房压压力，分期期开发，保保证现金流流区域成熟期期：区域成熟项项目较多，，竞争压力力大，需要要通过创新新突破竞争争分阶段开发发探查阶段参与阶段发展阶段基础设施建设吸引客户；加快建设项目迈入正轨合理有序的的开发模式式、明确的的客户选择择是项目成成功的助推推力岛屿项目分阶段开发发岛屿项目分阶段开发发发展阶段（2002-2006年）参与阶段（1992-2001年）探查阶段（1982-1991年）滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；千岛湖综合型房地产市场快速成长，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3％，实现门票收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。典型项目：开元度假村开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。典型项目：鱼味馆饭店1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；1998年《千岛湖风景区总体规划》正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区典型项目：海外海大酒店、凤凰休闲度假村阶段特征阶段特征阶段特征大事件大事件大事件千岛湖旅游游度假区的的发展历程程表旅游区非成成熟景观区区项目开发发要点解读读旅游区非成成熟景观区区项目如何何开发？问题症结：：缺乏强势势资源向已有成熟熟区靠、分分享成熟旅旅游区客户户资源通过产品规规划及景观观打造，使使项目融入入度假大区区域借势打造人工旅旅游资源，，如人工温温泉、高尔尔夫球场、、游乐场、、公园等，，创造全新新概念，如如常州恐龙龙园（无恐恐龙）造景核心解决途途径：概念念创新价值突破点点一向成熟旅游游区、强势势影响力区区域“靠””，分享成成熟区品牌牌价值【案例借鉴】三亚山水国国际借鉴点：向三亚靠，，分享成熟熟区域客户户资源三亚山水国国际——借势三亚【案例借鉴】概况：山水国际总总占地面积积为2351亩，总建筑筑面积逾100万平方米，，综合容积积率为0.56，绿化率50%，其产品形形态包括独独立别墅、、联排别墅墅、双拼别别墅、叠拼拼别墅、多多层住宅、、小高层住住宅、酒店店式公寓、、水上餐厅厅及商业步步行街等地理条件：：位于三亚亚市区，非非一线海景景，项目自自身缺乏自自然资源，，利用其三三亚市区的的地段优势势，分流度度假客户。三亚山水国国际——位于三亚非非一线海景景区域，占占地逾两千千三百亩，，缺乏景观观资源，依依靠产品打打造，融入入三亚度假假区，分流流度假客户户三亚山水国国际【案例借鉴】引入水系，，营造热带带水景效果果项目外部景景观不具备备优势，通通过内部景景观打造，，营造出热热带海景效效果，融入入三亚旅游游区，实现现快速销售售和溢价在外部资源源缺乏的情情况下，强强化内部景景观打造，，营造热带带园林效果果，形成集集度假旅游游、文化娱娱乐、健康康休闲、生生活居住于于一体的““山水国际际村”开发水上游游乐设施，，水上餐厅厅等，增添添项目娱乐乐性丰富产品类类型，延长长产品线，，扩大客户户范围，与与一线海景景高价项目目形成差异异化价值突破点点二打造商业化化旅游资源源，如人工工温泉、高高尔夫球场场、游乐场场、公园、、奥特莱斯斯等，通过过产品提升升项目价值值【案例借鉴】观澜湖高尔尔夫东部华侨城城观澜湖高尔尔夫位于深深圳，横跨跨20平方公里高高尔夫绿地地的观澜湖湖国际顶级级豪宅区。。项目区位12个国际级球场216洞规模的世界第一大高尔夫球场亚洲第一大网球中心多家国际商务休闲酒店及会所大型国际会议中心亚洲最大的SPA中心综合商业美食运动休闲设施分别由世界第一男、女教练主持的两间高尔夫学院中国最大规模的高尔夫物业地产项目“链式”服服务1997年，观澜湖湖晓峰居别别墅正式入入市，赢