2022年中国房地产产业链的变革与发展

中国房地产产业链的变革与发展房地产产业链可以定义为围绕房地产商品从土地获得到市场流通所涉及的相关部

门之间的连接关系。实际上，任何一个产业的成熟与强大，无不以其产业链的形成和

完整为标志，任何企业的进展壮大也是得益于整个产业的成熟。因此，随着中国房地

产业的快速进展，人们对它的关注已不仅止于市场，对产业链的关注度和重视度也正

日益增加。

一、中国房地产产业链进展现状

中国房地产产业链伴随着房地产业的进展而逐步形成。从上世纪９０年月中期逐

步走向市场化，经过１０多年的进展，房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存

的产业链。

首先，房地产产业链基本形成，各环节依存度渐渐增加。中国的房地产产业链已

涉及到市场讨论、产品定位、土地获得、规划及设计、金融、建筑施工、市场营销、

销售、物业管理、法律询问等等，详细可以分为以下几大环节，即资金、土地、设计、

开发、施工、销售和最终的物业管理。在整个链条中，资金贯穿于整个开发过程的始

末，各大环节环环相扣，缺一不行。而在这个过程中也涉及到了包括金融机构、政府、

开发企业、规划设计部门、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等众多机构，它

们之间的依存度正逐步增加，其中任何一个单位或机构的工作消失纰漏，都可能对整

个产业链的良性进展带来阻碍。

其次，开发企业完成职能转变，产业链专业化程度逐步加强。在房地产业进展初

期，最早被我国内地接受并效仿的房地产开发模式是从买地、建筑、卖房、管理几乎

都由一家开发商独立完成的“香港模式”，很多房地产开发商都是在这种“一条龙”

模式下完成在房地产业的原始积累并实现了全国性的大规模扩张。因此，在房地产业

进展之初，开发企业担当了房地产开发的大部分环节，开发企业几乎是整个链条的单

独缔造者。但是，随着代理销售、设计以及顾问等专业中介机构的快速进展，市场细

分和专业分工逐步兴起，产业链上的各个企业角色定位越来越清楚，而开发企业则由

全能型开发逐步过渡到专业开发。虽然全程模式或者说集团作战模式依旧存在，但已

非主流，开发企业正在以开放心态和战略眼光与专业机构进行合作，将全部或部分业

务外包出去，借助行业的资源和力气共同完成开发。因此，产业链开头向专业化靠拢，

集约化程度也开头加强和提升，链上各个实体各司其职，分工开头明确：建筑交由专

业的建筑公司去做，销售交由专业的代理公司去做，物业管理交由专业的物业公司去

做，开发企业则专注于开发。

再次，资本和土地己成为产业链上最重要的两种资源，集聚了产业链内部最激烈

的竞争。以关系为主要竞争方式的时代早已过去，房地产业已成为资本密集型产业；

在开发过程中还将占有大量的资源，不行再生的土地便是其中之一。资本密集、土地

稀缺，不行避开地导致了资金和土地成为产业链上最重要的资源。当前，房地产业正

在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供应放缓。在此状况下，

资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了这两项资源，谁就能在产业链的上游端站

稳脚跟让后续环节顺当跟进。在日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束以及

资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中的资本和土

地上。因此，在资本和土地这两个环节集聚了产业链内部最激烈的竞争。

在房地产产业链的进展进程中，还存在着一些问题制约着它的进一步深化和提升。

首先，垂直的产业链条在肯定程度上制约了公正嬉戏规章的制订。我国现行的土

地全部制度打算了土地必定是房地产价值链的主体和主导方向。无论链条上的哪一个

环节，都必需通过土地才能实现其价值和功能。这样政府就成了房地产价值链的上游

端，能获得土地的开发商则成了二级利益获得者，其他技术中介如融资伙伴（银行、

股东等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、广告）、中介机构（策划、代

理销售、经纪等）等则是三级利益安排者，其紧密围绕在开发商四周，构成了整个链

条的下游端。由于是垂直链条关系，上游端把握了更多的话语权和利益安排权，上下

游关系是纯粹的甲方乙方关系，并在肯定程度上放大了这种效应。因此，链与链之间

的公共规章在肯定程度上是不公正的。

其次，行业标准缺乏，公共规章不规范。与其他制造业相比，房地产产业链之间

的依存度和成熟度水平较低，缺乏行业标准与公共规章的不规范是其中的两个重要原

因。正由于每个链条的行业标准普遍缺失，必定使得链与链之间的公共节点也是含混

不清，消失了一些模糊空间。行业标准缺失的突出问题还体现在产业链上的取费标准

和成本掌握相当不令人乐观，而这经常是衡量一个产业成熟与否的重要指标之一。不

规范的公共规章、行业机制也是影响产业链中各企业持续进展的阻力。长时间以来，

土地和资金始终扮演着这个产业核心竞争力的角色，而产业链生存则受到普遍漠视。

因此，链条上的各合作方对于链与链之间的公共规章在肯定程度上不是共筑，而是蚕

食，由此导致产业整体运行效率下降、交易费用增高、合约信用缺失、潜规章盛行，

不确定的人为因素不断地增加经营风险和试错成本，这是产业链上各行业潜在的生存

压力，假如这种压力不能有效地释放，必定使得产业整体发育不良。

再次，产业链各主要环节的收益安排不合理，在肯定程度上制约着产业的集约化

进展。在垂直的产业链条中，上游端把握大部分利益的安排权。而作为二级利益获得

者，部分开发商甚至独享了开发过程中价值链的大部分利益，包揽了房地产项目开发

环节中的全部工作，从买地、立项、融资、开发到建筑、卖房、物业管理，面面俱到，

全程参加；而处在下游端的机构为了获得生存的“一杯羹”，就消失了代理公司降低

服务佣金、设计公司减低设计费、施工企业为开发商垫资等，来猎取生存的空间。这

些都是典型的以牺牲整体交易费用来追求单体超额利润的做法。各专业分工不能获得

相应的行业平均利润，不利于塑造公平、竞争有序的市场秩序，不利于房地产行业的

集约化进展。

最终，系统讨论缺乏，宏观引导有待加强。由于产业链较长，房地产行业需要各

个方面的支持，仅仅强调公司的管理、技术水平的提高是不够的，要讨论并建立上下

游企业之间的高效合作，以实现企业之间信息的高效流转。这样做不但可以提高市场

的竞争力，对于企业流通成本和交易成本的掌握也会起到乐观的作用。事实上，目前

很多开发商都建立了自己的产品供配系统，与供应商建立了动态联盟。而代理企业与

开发企业之间的高效合作，集中体现了代理公司与开发商的互补效应。然而，在这一

过程中，从社会层面上，怎样通过系统深化讨论，并加强有效引导，仍是当前必需高

度重视的。

二、中国房地产产业链的将来进展趋向

在新的形势下，中国房地产市场将会调整，产业也面临转型提升。在这一过程中，

房地产产业链也随之会发生一些变革。

首先，产业链将随着市场的调整而加快整合。在现行房地产业链条的运行过程中，

还有许多资源没有得到共享与整合，由此导致了产业链提升较慢。可喜的是，房地产

市场进展到今日，涌现了像万科、金地这样大的房地产商和易居中国这样大的代理商，

产业集中度已经并将持续得到提高。同时，房地产业与金融业的结合也将日益紧密。

在此市场趋势下，为了产业的持续进展和企业的良性运转，产业链整合势在必行，并

且将主要表现在上下链之间的整合与链内部的整合。上下链之间的整合将主要表现在

诸如开发商对于建筑企业的并购与战略联盟，这样将有利于资源共享和节省成本。链

内部整合则表现在同节点间公司股权转让或大企业对中小企业的并购上，实际上，这

种趋势已经特别明显。在资本的助力之下，房地产行业内部的整合将加速。随着资本

实力的提升，在行业整合的初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之

提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形

式消失；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将成

普遍现象。在产业链的整合过程中，金融资本和产业资本的结合将加快整合的速度、

加大整合的力度，而且，随着融资多元化进展，金融资本将进一步推动房地产产业链

的整合与行业集中度的提升。

其次，各环节分工将愈加明细，专业化程度将进一步提高。市场化进程的不断深

入必定导致传统意义的集团作战或者说“一条龙”的进展模式被专业化的开发模式取

代。房地产产业链的各环节分工将愈加明细，专业化程度将得到很大提高，并主要表

现在产业专业化、产品专业化和人才专业化。产业专业化，即从规划设计，到动工建

设，到装修销售，都由不同的专业公司供应产品或者服务，集成了产业链上的各种资

源。产品专业化，其中之一是“细”，即细分市场。对于中国绝大多数房地产企业来

说，想占据每一个层次市场已经越来越不现实，因此将有更多企业在房地产某个子行

业或细分市场上集中力气，确立和加强自己的细分优势，以较为超然的态度参加竞争，

在自己的细分市场内取得成功。当产业专业化和产品专业化进展到肯定程度的时候，

必定要求从业人员的专业化。事实上，房地产专业化人才的培育和培训已成为业内关

注的重点，并开头形成