地产项目土地增值税处理与清算实务讲解

第一部分地产税收新政解析

1、国税函[2009]777号<国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知>2、国税函[2010]79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》财政部国家税务总局

3、财税[2009]112号《关于对跨年度老合同实行营业税过渡政策的通知》

财税[2009]124号《财政部国家税务总局关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》

财税[2009]126号《财政部国家税务总局关于揭阳潮汕机场减征耕地占用税问题的批复》

财税[2009]128号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》

国税发[2009]157号《国家税务总局关于印发《税务稽查工作规程》的通知》

国税函[2009]377号《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》

国税函[2009]520号《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》国家税务总局国税函[2009]603号《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》

国税函[2009]639号《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》

国税函[2009]779号《国家税务总局关于黑龙江垦区国有农场土地承包费缴纳企业所得税问题的批复》

国税函〔2010〕39号《国家税务总局关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》国家税务总局国税函〔2010〕46号《关于税收协定有关条款执行问题的通知》

土地增值税处理与清算实务

课程安排时间:四小时左右内容:第一节：增值税历年重要政策回顾第二节：清算政策分析及实务处理第三节：三个清算案例分析第四节：税收优惠与纳税筹划案例专题：合作建房涉税分析一、重要政策回顾

土地增值税溯源

追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。起源：征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。政策梳理1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。政策梳理1995年1月27日，，财财政政部部发发布布《中华华人人民民共共和和国国土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例实实施施细细则则》，具具体体实实施施《中华华人人民民共共和和国国土土地地增增值值税税暂暂行行条条例例》。政策策梳梳理理1995年1月27日，，财财政政部部发发布布《关于于对对1994年1月1日前前签签订订开开发发及及转转让让合合同同的的房房地地产产征征免免土土地地增增值值税税的的通通知知》。具具体体规规定定：：1994年1月1日以以前前已已签签订订的的房房地地产产转转让让合合同同，，不不论论其其房房地地产产在在何何时时转转让让，，均均免免征征土土地地增增值值税税；；1994年1月1日以以前前已已签签订订房房地地产产开开发发合合同同或或已已立立项项，，并并已已按按规规定定投投入入资资金金进进行行开开发发，，其其在在1994年1月1日以以后后五五年年内内首首次次转转让让房房地地产产的的，，免免征征土土地地增增值值税税，，签签订订合合同同日日期期以以有有偿偿受受让让土土地地合合同同签签订订之之日日为为准准；；政策策梳梳理理1995年5月25日，，财财政政部部、、国国家家税税务务总总局局发发布布《关于于土土地地增增值值税税一一些些具具体体问问题题规规定定的的通通知知》，对对于于以以房房地地产产进进行行投投资资、、联联营营，，合合作作建建房房，，企企业业兼兼并并转转让让房房地地产产的的征征免免税税问问题题等等进进行行了了相相关关规规定定。。国税税发发[1995]48号政策策梳梳理理1999年7月29日，，财财政政部部、、国国家家税税务务总总局局发发布布《关于于调调整整房房地地产产市市场场若若干干税税收收政政策策的的通通知知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普普通住宅，在在其转让时暂免征收土地增值值税。政策梳理1999年12月24日，财政部、、国家税务总总局发布《关于土地增值值税优惠政策策延期的通知知》，规定：“‘‘1994年1月1日以前已签订订房地产开发发合同或已立立项，并已按按规定投入资资金进行开发发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的的，免征土地增值税’’的税收优惠惠政策已于1998年底到期。延长至2000年底。政策梳理2002年7月10日，国家税务务总局发布《关于认真做好好土地增值税税征收管理工工作的通知》，具体规定：：“一对在1994年1月1日以前已签订订房地产开发发合同或立项项并已按规定定投入资金进进行开发，其其首次转让房房地产的，税税收优惠政策策已到期，应应按规定恢复复征税。二、完善土地地增值税的预预征办法，各各地开始预征征。”政策梳理财政部国家家税务总局关关于土地增值值税若干问题题的通知（（财税[2006]21号）规定：：（1）、关于纳税税人建造普通通标准住宅出出售和居民个个人转让普通通住宅的征免免税问题（2）、关于转让让旧房准予扣扣除项目的计计算问题政策梳理（3）、关于土地地增值税的预预征和清算问问题（4）、关于因城城市实施规划划、国家建设设需要而搬迁迁,纳税人自行转转让房地产的的征免税问题题。（5）、关于以房房地产进行投投资或联营的的征免税问题题国税发[2006]21号政策梳理财政部

国家家税务总局关关于土地增值值税普通标准准住宅有关政政策的通知财财税[2006]141号2006-10-20规定：“普通标准住住宅”的认定，可在在各省、自治治区、直辖市市人民政府根根据《国务院办公厅厅转发建设部部等部门关于于做好稳定住住房价格工作作意见的通知知》(国办发[2005]26号)制定的“普通通住房标准””的范围内从从严掌握。政策梳理国家税务总局局关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题的通知知国税发〔2006〕〕187号对土地增值税税的清算提出出了具体的要要求。二、清算实务一、收入的确确认问题（1)纳税人转让房房地产所取得得收入，包括括货币收入、实物收入和其他收入（摘自国务院院第138号令发布的《土地增值税暂暂行条例》）条例第二条所所称的收入，，包括转让房房地产的全部价款及有关的经济收益。（摘自财法字字(1995)6号《土地增值税暂暂行条例实施施细则》）视同销售收入入的确认(2)非直接销售房地产开发企企业将开发产产品用于职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他单位和个人人的非货币性性资产等，发发生所有权转转移时应视同同销售房地产产。确认方法和顺序序第二十三条纳纳税人人将开发的房房地产用于职职工福利、奖奖励、对外投投资、分配给给股东或投资资人、抵偿债债务、换取其其他单位和个个人的非货币币性资产等，，发生所有权权转移时应视视同销售房地地产，其视同同销售收入按按下列方法和和顺序审核确确认：（（一）按本企企业当月销售售的同类房地地产的平均价价格核定。（（二）按按本企业在同同一地区、同同一年度销售售的同类房地地产的平均价价格确认。（（三）参参照当地当年年、同类房地地产的市场价价格或评估价价值确认。国税发[2007]132号自用的收入确确定房地产开发企企业将开发的的部分房地产产转为企业自自用或用于出出租等商业用用途时，如果果产权未发生生转移，不征征收土地增值值税，在税款款清算时不列列收入，不扣扣除相应的成成本和费用。。（国税发〔2006〕〕187号规定）旧房的定义七、关于新建建房与旧房的的界定问题新建房是指建建成后未使用用的房产。凡凡是已使用一一定时间或达达到一定磨损损程度的房产产均属旧房。。使用时间和和磨损程度标标准可由各省省、自治区、、直辖市财政政厅（局）和和地方税务局局具体规定。。财财税税字【1995】】第048号转让旧房扣除除项目第十条：转让让旧房的，应应按房屋及建建筑物的评估估价格、取得得土地使用权权所支付的地地价款和按国国家统一规定定交纳的有关关费用以及在在转让环节缴缴纳的税金作作为扣除项目目金额计征土土地增值税。。对取得土地使使用权时未支支付地价款或或不能提供已已支付的地价价款凭据的，，不允许扣除除取得土地使使用权所支付付的金额。国税发[1995]48号自用时限第七条房地地产开发企业业纳税人建造造商品房，已已自用或出租使用年限在一年以上再出售的的，应按照转转让旧房及建建筑物的政策策规定缴纳土土地增值税，，不再列入土土地增值税清清算的范围。。京地税地[2007]134号计算评估的基本方方法是：对于于出售的旧房房及建筑物，，第一步：应确定该房房屋及建筑物物的重置成本本价第二步：再确定其新新旧程度（即即成新度折旧旧率）第三步：以重置成本本价乘以其新新度折旧率，，以确定转让让该旧房及建建筑物的扣除除项目金额。。案例案例（1）某房地产公司司2007年11月2004年2月建成自用的的房屋1000平方米，当时时造价300万元，转让方方式取得土地地使用权。如果按现行市市场价的材料料、人工费计计算，建造同同样的房子需需600万元，该房子子为7成新，按500万元出售，支支付有关税费费计27.5万元。计算企业转让让旧房应纳的的土地增值税税额。具体计算解：（1）评估价格=600×70%=420（万元）（2）允许扣除的的税金27.5万元（3）扣除项目金金额合计=420+27.5=447.5(万元)（4）增值额=500-447.5=52.5(万元)（5）增值率=52.25÷447.5×100%=11.73%（6）应纳税额=52.5××30%-447.5××0=15.75（万元）思考:房地产企业销销售旧房能否否加计扣除?代收费用的处理理财税字[1995]48号）的规定，，对于县级及及县级以上人人民政府要求求房地产开发发企业在售房房时代收的各各项费用，如如果代收费用用是计入房价价中向购买方方一并收取的的，可作为转转让房地产所所取得的收入入计税；如果果代收费用未未计入房价中中，而是在房房价之外单独独收取的，可可以不作为转转让房地产的的收入。对于代代收费费用作作为转转让收收入计计税的的，在在计算算扣除除项目目金额额时，，可予予以扣扣除，，但不不允许许作为为加计计20％扣除除的基基数；；对于于代收收费用用未作作为转转让房房地产产的收收入计计税的的，在在计算算增值值额时时不允允许扣扣除代代收费费用。。列举:①市政政公用用基础础设施施配套套费（（经济济适用用房含含安居居工程程免收收）——““土地征征用及及拆迁迁补偿偿费气气”；；②建制制镇市市政公公用基基础设设施配配套费费——““土地征征用及及拆迁迁补偿偿费””；③发展展新型型墙体体材料料专项项用费费（经经济适适用房房含安安居工工程免免收））——““建筑安安装工工程费费”；；列举④结建建人防防经费费（经经济适适用房房含安安居工工程免免收））——““公共基基础设设施费费”；；⑤供电电工程程贴费费（经经济适适用房房含安安居工工程免免收或或减收收）——““前期工工程费费”；；⑥消防防设施施建设设费——““公共基基础设设施费费”；；⑦煤气气建设设费——““公共基基础设设施费费”；；列举⑧散装装水泥泥专项项资金金——““建筑安安装工工程费费”；；⑨教育育地方方附加加费〔经济适适用房房含安安居工工程和和已配配套教教育设设施的的项目目免收收）——公共基基础设设施费费（建建委代代收））。收入确认认的特特殊事事项1、合同同签订订了，，对方方付了了全款款，但但没有有开具具发票票，业业主也也没有有入住住是否否确认认销售售收入入？2、合同同规定定的付付款日日业主主没有有付款款是否否全额额确认认收入入？3、没有有产权权的地地下车车库出出售永永久使使用权权的问问题？？稽查要点点（1）（1）审核核收入入确认认的完完整性性根据据商品品房房销销（（预预））售售许许可可证证、物价价部部门门核核价价批批复复、房产产部部门门房房屋屋测测绘绘面面积积、相关关项项目目销销售售窗窗口口表表、销售售合合同同及合同同登登记记簿簿和销售售发发票票存存根根等资资料料，，并并结结合合售售楼楼处处现现场场销销控控表表勘勘查查情情况况，，与与““主主营营业业务务收收入入””科科目目进进行行比比对对，，判判定定其其是是否否存存在在未未完完全全确确认认收收入入的的情情况况。。稽查要要点点（（2）(2)审核核收收入入确确认认的的符符合合性性重点点对对低低价价销销售售的的情情况况进进行行核核实实，，对对销销售售价价格格明显显偏偏低低且无无正正当当理理由由的的，，按按规规定定进进行行纳纳税税调调整整处处理理。。稽查要要点点（（3）(3)审核核收收入入确确认认的的准准确确性性按照照相相关关财财务务制制度度的的规规定定，，房房地地产产开开发发企企业业对对外外出出租租房房产产的的收收入入记记入入““其其他他业业务务收收入入””科科目目，，房房产产销销售售记记入入““主主营营业业务务收收入入””科科目目，，对对于于部部分分房房地地产产开开发发企企业业对对外外出出租租门门面面房房的的收收入入和和集集体体土土地地上上的的房房产产销销售售行行为为（（即即房房产产所所占占土土地地性性质质为为集集体体土土地地）），，不不应应在在清清算算土土地地增增值值税税时时计计入入的的转转让让收收入入总总额额中中，，而而相相应应的的成成本本也也不不能能扣扣除除。。稽查要要点点（（4）(4）审审核核收收入入确确认认的的时时间间性性按照照房房地地产产销销售售的的方方式式分分，，房房地地产产的的销销售售形形式式主主要要有有预售售方方式式、一次性性全全额额收收款款、分期期收收款款方方式式、银行行按按揭揭方方式式、采取取委委托托方方式式销销售售（又又分分为为支支付付手手续续费费方方式式、、视视同同买买断断方方式式、、基基价价并并实实行行超超基基价价双双方方分分成成方方式式、、包包销销方方式式））等等形形式式。。对对不不同同的的销销售售形形式式确确认认收收入入的的时时间间也也不不尽尽相相同同，，因因此此，，在在审审核核过过程程中中应应当当根根据据不不同同的的销销售售形形式式，，结结合合房房地地产产开开发发企企业业销销售售合合同同，，而而确确认认其其实实现现收收入入的的时时间间。。税法上上““收收入入””的的确确认认（1）、、采采取取一一次次性性全全额额收收款款方方式式销销售售开开发发产产品品的的，，应应于于实际际收收讫讫价价款款或取得得索索取取价价款款凭凭据据（（权权利利））之之日日，确确认认收收入入的的实实现现；；（2）、、采采取取分分期期收收款款方方式式销销售售开开发发产产品品的的，，应按按销销售售合合同同或或协协议议约约定定的的价价款款和和付付款款日日确确认认收收入入的的实实现现。付付款款方方提前前付付款款的，，在在实实际际付付款款日日确确认认收收入入的的实实现现；；续（3）、采取取银行按按揭方式式销售开开发产品品的，应应按销售售合同或或协议约约定的价价款确定定收入额额，其首付款应应于实际际收到日日确认收收入的实实现，余余款在银银行按揭揭贷款办办理转账账之日确确认收入入的实现现；（4）、采取取委托方方式销售售开发产产品的，，分别原原则确认认收入的的实现，，主要为收收到代销销清单时时确认收收入的实实现。拆迁补偿偿的收入入确定?为了减少少资金流流通，房房地产公公司与被被拆迁人人签定协协议，以以开发出出来的房房屋作为为拆迁补补偿。根根据《土地增值值税暂行行条例实实施细则则》“收入包括括转让房房地产的的全部价价款及有有关的经经济收益益”的规规定，对对作为拆拆迁补偿偿费的这这部分房房屋应确确认收入入。1、按照协协议约定定的补偿偿费确认认？2、按照平平均销售售价格确确认其收收入？二）成本本与费用用扣除一、土地地成本1、无偿划拔拔的土地成成本的确确认2、转让方式式获得土地地成本的的确认3、以土地地投资入股股方式土地地成本的的确认4、参加拍卖土地成本本的确认认5、股权方式式获得土地地的成本本确认6、以地换房房的土地成成本的确确认无偿划拔案例（2）某国有房房地产开开发企业业于1996年初无偿偿划拔获获得某块块地，1998年初进行行评估为为1000万，并按按1000万入账，，2006年初对该该土地进进行评估估，评估估值为10000万？问开开发后在在清算如如何确认认土地成成本？转让方式（一）以协议议方式出让的的，其契税计计税价格为成成交价格。成成交价格包括括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费费、市政建设配套套费等承受者应支支付的货币、、实物、无形形资产及其他他经济利益。。财税[2004]134号土地投资入股股案例（3）A为自然人，2005年10月将其名下的的土地投资到到B房地产公司，，拥有70%的股份。该土土地购买原价价为1000万元，评估价价为2000万元，股东确确认价为2000万元，B房地产公司以以2000万元做为土地地成本入帐。。2007年B房地产公司开开发的房地产产销售完毕，，进行土地增增值税清算。。政策链接（1）根据《财政部、国家家税务总局关关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知》（财税字1995048号）第一条暂暂免征收土地地增值税的规规定，以房地地产进行投资资、联营的一一方以土地（（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转转让到所投资资、联营的企企业中时，暂免缴纳土地地增值税。对投资联营营企业将上述述房地产再转转让的，应按按规定缴纳土土地增值税。。政策链接（2）根据《财政部、国家家税务总局关关于土地增值值税若干问题题的通知》（财税[2006]21号）规定，自自2006年3月2日起，对于以以土地（房地地产）作价投投资入股进行行投资或联营营的，凡所投投资、联营的的企业从事房房地产开发的的，或者房地地产开发企业业以其建造的的商品房进行行投资和联营营的，均不适用《财政部、国家家税务总局关关于土地增值值税一些具体体问题规定的的通知》（财税字1995048号）第一条暂暂免征收土地地增值税的规规定，应按规定缴纳纳土地增值税税。所得税方面的的政策按照国税发[2006]31号文件的规定定：接受土地地使用权的开开发方在投资资交易发生时时，可按投资资交易额计算算确认土地使使用权的成本本，并计入开开发产品的成成本。总局答复我们认为：以以土地作价入入股进行投资资或作为联营营条件，后又又将房地产再再转让的，在在土地增值税税清算时，应应以其原投资资、联营者为为取得土地使使用权所支付付的地价款和和按国家统一一规定交纳的的有关费用作作为扣除项目目中取得土地地使用权所支支付的金额。。参加拍卖案例（4）某房地产开发发公司通过拍拍卖公司获得得某破产企业业委托拍卖的的一块土地，，支付土地款款600万，支付给拍拍卖公司费用用50万？1、如何取得票票据？2、支付拍卖公公司的费用能能否进土地成成本。股权方式案例（5）某房地产开发发公司于2005年初与甲房地地产公司谈判判，因甲公司司有一块地，，该地购入时时共付款3000万，该公司注注册资本金2000万，最后谈判判成功，以10000万获得甲公司司的全部股权权。问：土地成本本如何确认？？以房换地的土土地成本的确确认？某房地产开发发公司于2003年1月获得一块土土地，当时双双方协定：前前期不支付任任何款项，待待项目开发完完毕之后将3000平方的房屋做做为土地价款款。1、问土地成本本如何确认？？各期之间如何何划分案例（6）某房地产公司司获得200000方土地，分四四期开发，如如何计算土地地成本？纳税人成片受受让土地使用用权后，分期期分批开发、、转让房地产产的，其扣除除项目金额的的确定，可按按转让土地使使用权的面积积占总面积的的比例计算分分摊，或按建建筑面积计算算分摊。1999年国税函〔1999〕〕112号通过中介人获获得案例（7）某房地产开发发公司于2004年委托某物业业公司购买土土地，共支付付给物业公司司10000万，其中获得得相关土地票票据7500万，其中大部部分票为村委委会的收入，，其中付给物物业公司费用用2000万，问如何扣扣除？配套设施的处处理房地产开发企企业开发建造造的与清算项项目配套的居居委会和派出出所用房、会会所、停车场场（库）、物物业管理场所所、变电站、、热力站、水水厂、文体场场馆、学校、、幼儿园、托托儿所、医院院、邮电通讯讯等公共设施施，按以下原原则处理：1、建成后产权权属于全体业主主所有的，其成本、、费用可以扣扣除；2、建成后无偿移交给政政府、公用事业单单位用于非营营利性社会公公共事业的，，其成本、费费用可以扣除除；3、建成后有偿转转让的，应计算收收入，并准予予扣除成本、、费用。利息专题案例（8）某地产公司问问：根据细则则规定：（1）凡能按转让房房地产项目计计算分摊利息息并提供金融融机构证明的的，允许据实实扣除，但最最高不能超过过商业银行同同类同期贷款款利率计算的的金额。（2）凡不能按转转让房地产项项目计算分摊摊利息支出不不得单独计算算，应按取得得土地使用权权支付的金额额和房地产开开发成本金额额之和，在5%以内计算扣除除，同理如果果发生的利息息支出不足5%，是按5%扣除还是据实实扣除？利息专题第2问：前面所说的“利息支出”是否还包括已已记入“开发成本”的利息费用，，还是仅指“财务费用”中的利息？第3问：另外房地产开开发企业允许许按取得土地地使用权时所所支付的金额额和房地产开开发成本之和和加计20%扣除，这里房房地产开发成成本是否包括括已记入“开发成本”的利息，即这这部分利息是是否作为加计计扣除的基数数？利息专题第4问：如所转让的房房产项目全部部以自有资金金开发未发生生借款费用，，利息费用是是否均可按（（地价+开发成本）*5%计算扣除？政策链接只分两种情况况，如果能够够按转让房地地产项目计算算分摊并提供供金融机构证证明的，财务务费用中的利利息费用允许许据实扣除，，但最高不能能超过按商业业银行同类同同期贷款利率率计算的金额额。如果不能能按转让房地地产项目计算算分摊利息支支出或不能提提供金融机构构证明的，房房地产开发费费用按本条（（一）、（（二）项规定定计算的金额额之和的１００％以内计算算扣除.摘自《细则》第三问：分析（（1）会计处理规定定:（一）我国《房地产开发企企业会计制度度》规定，“企业长期负债债的应计利息息支出，生产产期间的，计计入财务费用”。分析（2）（二）我国国《企业会计制制度》规定，“除为构建固固定资产的的专门借款款所发生的的借款费用用外，其他他借款费用用均应于发发生当期确确认为费用用，直接计计入当期财财务费用。。”由于对于房房地产公司司而言，所所开发的房房地产不属于固定定资产，而而是存货，因此根据据《企业会计制制度》，相关的借借款费用应应采取计入入财务费用用的做法。。分析（3）（三）我国国财政部于于2001年1月颁布了《企业会计准准则——借款费用》，该准则首首次就借款款费用资本本化的条件件、资本化化的方法作作出了明确确规定，即即“因专门借款款而发生的的利息、折折价或溢价价的摊销和和汇兑差额额，在符合合本准则规规定的资本本化条件的的情况下，，应当予以以资本化。。”但是，该准准则并未将房地地产商品开开发中发生生的借款费费用列入准准则的涉及及范围。该准则第第2条称：“本准则不涉涉及：1、与融资租租赁有关的的融资费用用；2、房地产商商品开发过过程中发生生的借款费费用。”分析（4）（四）《股份有限公公司会计制制度附件三三：房地产产开发业务务会计处理理规定》（以下简称称《附件三》）规定：“公司为开发发房地产而而借人的资资金所发生生的利息等等借款费用用，在开发发产品销售售之前，计计入开发成成本或开发发产品成本本。”由于这一文文件仍然有有效，因此此房地产上上市公司对对借款费用用的处理虽虽然不受《企业会计准准则——借款费用》的规范，但但实际上也也采取了资资本化的处处理原则。。分析（5）（五）《企业会计准准则第17号——借款费用》(财会[2006]3号，自2007年1月1起施行，以以下简称“借款准则”)规定：“企业发生的的借款费用用，可直接接归属于符符合资本化化条件的资资产的购建建或者生产产的，应当当予以资本本化，计入入相关资产产成本；其其他借款费费用，应当当在发生时时根据其发发生额确认认为费用，，计入当期期损益。分析（6）符合资本化化条件的资资产，是指指需要经过过相当长时时间的购建建或者生产产活动才能能达到预定定可使用或或者可销售售状态的固固定资产、、投资性房房地产和存存货等资产产。”由此可见，，新会计准准则扩大了借款费用资资本化的范围：一是准予资资本化的借借款不再局局限于专门门借款；二是当购建建存货发生生的借款费费用符合一一定条件时时，也可予予以资本化化。因此，房地地产开发企企业的开发发产品显然然属于“需要经过相相当长时间间的购建或或者生产活活动才能达达到预定可可使用或者者可销售状状态的存货货”，其借款费费用应当按按规定予以以资本化。。税务处理分析析企业所得税税方面:《企业所得税税税前扣除除办法》（国税发[2000]84号）第三十十五条规定定：“从事房地产产开发业务务的纳税人人为开发房房地产而借借入资金所所发生的借借款费用，，在房地产产完工之前前发生的，，应计入有有关房地产产的开发成成本。税务处理（（2）根据《土地增值税税实施细则则》的规定，财财务费用中中的利息支支出，凡能能够按转让让房地产项项目计算分分摊并提供供金融机构构证明的，，允许据实实扣除，但但最高不能能超过按商商业银行同同类同期贷贷款利率计计算的金额额，其他房房地产开发发费用，按按取得土地地使用权所所支付的金金额和房地地产开发成成本之和的的5％以内计算算扣除。凡凡不能按转转让房地产产项目计算算分摊利息息支出或不不能提供金金融机构证证明的，房房地产开发发费用按取取得土地使使用权所支支付的金额额和房地产产开发成本本之和的10％以内计算算扣除。税务分析（3）《财政部国家税务总总局关于土土地增值税税—些具体问题题规定的通通知》(财税[1995]48号)规定，利息息的上浮幅幅度按国家家的有关规规定执行，，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于于超过贷款期期限的利息息部分和加罚的利息不允允许扣除。。税务分析（4）细则规定，，房地产开开发的成本本包括土地征用及拆迁补偿费费、前期工程费费、建筑安装工工程费、基础设施费费、公共配套设设施费、开发间接费费用，其中并不包包括借款费费用。第三十五条条开发间间接费用的的审核，应应当包括下下列内容：：（八）在计计算加计扣扣除项目基基数时，审审核是否剔剔除了已计计入开发成成本的借款款费用。国税发[2007]132号税务分分析析(5)总结结:因此此，，借借款款费费用用记记入入开开发发成成本本后后，，在在财财政政部部和和国国家家税税务务总总局局未未制制定定新新规规定定允允许许扣扣除除之之前前，，计计入入开开发发成成本本的的借借款款费费用用仍仍然然不不得得作作为为加加计计20%扣除除的的基基数数。。各期期之之间间利利息息划划分分案例例（（9）某房房地地产产开开发发公公司司获获得得200，000方土土地地，，分分四四期期开开发发，，其其中中拿拿地地时时向向银银行行贷贷款款，，第第一一期期开开发发结结算算共共支支付付了了3000万利利息息，，问问如如何何在在税税前前扣扣除除。。代付付利利息息扣扣除除？？案例例（（10）某房房地地产产开开发发公公司司于于2004年2月与与某某国国有有企企业业签签订订土土地地转转让让协协议议，，共共支支付付地地价价款款13000万，，另另外外还还承承担担国国有有企企业业利利用用该该宗宗地地在在2002年八八月月时时向向某某商商业业银银行行的的贷贷款款利利息息共共计计500万，，操操作作方方法法为为利利息息票票据据归归房房地地产产公公司司所所有有？？涉税税风风险险？？如如何何处处理理？？土地地闲闲置置费费案例例（（11）某房房地地产产企企业业2002年初初购购入入一一块块地地，，但但一一直直没没有有开开发发，，最最后后向向政政府府交交纳纳了了二二年年的的土土地地闲闲置置费费，，目目前前开开发发的的楼楼盘盘进进入入清清算算阶阶段段，，问问土土地地闲闲置置费费是是进进开开发发成成本本还还是是进进管管理理费费用用？？分析根据据建建设设部部1995年1月颁颁布布的的《城市市房房地地产产开开发发管管理理暂暂行行办办法法》和国国土土资资源源部部1999年4月颁颁布布的的《闲置置土土地地处处理理办办法法》的规规定定，，以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权进进行行房房地地产产开开发发，，超超过过出出让让合合同同约约定定的的动动工工开开发发日日期期满满1年未未动动工工开开发发的的，，可可以以征征收收相相当当于于土土地地使使用用权权出出让让金金20%以下下的的土土地地闲闲置置费费；；满满2年未未动动工工开开发发的的，，可可以以无无偿偿收收回回土土地地使使用用权权。。政策策分分析析（（2））财政政部部《关于于企企业业房房地地产产开开发发与与交交易易若若干干财财务务处处理理问问题题的的通通知知》（财财基基字字[1995]938号））的的规规定定，，以以出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的企企业业，，因因超超过过出出让让合合同同约约定定的的动动工工开开发发日日期期，，按按规规定定缴缴纳纳的的土土地地闲闲置置费费，，或或因因满满2年未动工工开发，，被政府府有关部部门无偿偿收回土土地使用用权而造造成的损损失，企企业可计计入当期期管理费费用。政策分析析（3）国税总局局2006年31号文件规规定“因因国家无无偿收回回土地使使用权而而形成的的损失，，可作为为财产损失失按税收规规定在税前扣除除。报废、毁毁损损失失案例（12）某房地产产开发企企业开发发的一项项目进入入施工阶阶段后因因各种原原因停工工一年，，一年后后开始重重新设计计并施工工，但施施工时将将原来施施工时的的一部分分给予拆拆除，问问这一部部分如何何处理？？土地增值值税？企业所得得税？分析31号文件规规定：成成本对象象在建造造过程中中如单项项或单位位工程发发生报废废和毁损损，减去去残料价价值和过过失人或或保险公公司赔偿偿后的净净损失，，计入继继续施工工的工程程成本；；如成本对对象整体体报废或或毁损，，其净损损失可作作为财产产损失按按税收规规定扣除除。没有设置置开发费费用?案例（13）某房地产产开发公公司开发发的楼盘盘进入清清算阶段段，清查查中发现现该企业业在会计计科目的的设置上上没有设设置“开发费用用”，所有的财财务费用用、管理理费用及及销售费费用全部部计入开开发成本本的开发发间接费费用中。。？付给物业业的款项项案例（14）某房地产产开发公公司按物物业管理理条例的的规定划划给物业业公司50万做为启启动资金金，并由由物业公公司开具具了服务务业发票票，会计计处理进进开发成成本的开开发间接接费用？？问如何处处理?政策链接接根据：《物业管理理条例》第四十二二条业主主应当根根据物业业服务合合同的约约定交纳纳物业服服务费用用。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费用的，，从其约约定，业业主负连连带交纳纳责任。。已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用由建建设单位位交纳。。拆迁偿还还？【案例】（15）某房地产产公司1995-2001年在办理理新建小小区、旧旧城改造造时，对对规划区区内原住住户的房房屋进行行拆迁并并最终安安置（或或偿还））住户，，截止2001年末，，安置置拆迁迁户18.9万万平方方米，，其中中：偿偿还拆拆迁面面积17万平方方米，，同类类房屋屋成本本价为为461.23元/平方米米，总总成本本为7875万元;收取的的产权权调换换差价价收入入2229万元,其中:700万元直直接冲冲减““开发发成本本”、、1529万元列列往来来科目目；收收取超超面积积安置置费231万元直直接冲冲减开开发成成本。。湖北地地方政政策五、关关于拆拆迁还还建征征收营营业税税问题题拆拆迁人人给予予被拆拆迁单单位和和个人人补偿偿安置置的房房屋，，不论论其以以何种种方式式结算算价款款，均均属于于营业业税的的征税税范围围，其其偿还还面积积按同同类房房屋市市场价价格计计征““销售售不动动产””营业业税。。拆迁迁人支支付的的拆迁迁补偿偿金应应作为为成本本费用用列支支，不不得冲冲减其其“销销售不不动产产”的的计税税营业业额。。鄂鄂地地税发发[2005]185号福建规规定:一、拆拆迁人人给予予被拆拆迁单单位和和个人人补偿偿安置置的房房屋，，不论论其以以何种种方式式结算算价款款，均均属于于营业业税的的征税税范围围，应应按““销售售不动动产””征收收营业业税。。拆迁迁人支支付的的拆迁迁补偿偿金应应作为为成本本费用用列支支，不不得冲冲减其其“销销售不不动产产”的的计税税营业业额。。闽地税税发[2004]63号政策链链接（（1）文件规规定：：国税税函发发[1995]549号对外商商投资资企业业从事事城市市住宅宅小区区建设设，应应当按按照《中华人人民共共和国国营业业税暂暂行条条例》的有关关规定定，就就其取取得的的营业业额计计征营营业税税；对对偿还还面积积与拆拆迁建建筑面面积相相等的的部分分，由由当地地税务务机关关按同同类住住宅房房屋的的成本本价核核定计计征营营业税税，对对最终终转让让时未未作价价结算算的住住宅区区配套套公共共设施施(如居委委会用用房、、车棚棚、托托儿所所等)，凡转转让收收入已已包含含在住住宅房房屋转转让价价格中中并已已征收收营业业税的的，不不再征征收营营业税税。附:代建房房政策策注意：：代建建房应应同时时符合合三个个条件件：（1）、所所有项项目手手续应应由委委托方方完成成。（2）、代代建方方不垫垫付任任何建建设资资金。。（3）、委委托方方开具具房地地产销销售专专用发发票，，代建建方只只就代代建方方收取取的代代建费费开具具服务务业发发票，，不能能开具具房地地产销销售专专用发发票。。售楼处处、样样板房房装修修费用用处理方方法:对纳税税人为为销售售房屋屋而对对售楼楼处、、样板板房进进行装装修装装潢而而发生生的费费用应应计入入销售售费用用，而而不应应在开开发成成本中中列支支，且且不允允许加加计扣扣除税务稽稽查重重点:在实际际操作作时应应审核核其““开发发成本本”和和“开开发间间接费费”科科目中中是否否列支支上述述内容容，如如有应应予以以调出出。代付的的统筹筹费用用处理方方法：：要求开开发企企业先先行为为施工工方职职工代代付社社保统统筹费费用，，待项项目完完工后后再由由施工工企业业将这这部分分费用用支付付给开开发企企业，，因此此这部部分代代付的的费用用是不不允许许作为为扣除除项目目（开开发成成本））扣除除的，，在清清算实实务中中，不不少开开发企企业将将这部部分先先行代代付以以后收收回的的费用用在““开发发间接接费用用”中中列支支，而而不是是通过过往来来科目目进行行核算算，因因此在在审核核中应应注意意将这这部分分费用用调出出。行政性罚罚款问:房地产产开发发企业业在开开发间间接费费用中中列支支行政政性罚罚款的的处理理答:房地产产开发发企业业在““开发发成本本”、、““开发发间接接费用用”等等科目目中列列支的的因违违规建建设被被建设设主管管部门门给予予的行行政性性罚款款，不允许许计入，，应予予扣减减。质量保保证金金房地产产开发发企业业在工工程竣竣工验验收后后，会会根据据相关关合同同约定定或其其他形形式约约定，，扣留留一定定比例例的工工程款款，作作为开开发项项目的的质量量保证证金，，该质质量保保证金金会在在以后后年度度支付付。处理方方法:①对于扣扣留的的质量量保证证金，建筑筑方已已开具具发票票但开开发商商未付付款的的，允允许在在计算算土地地增值值税时时，计计入成成本并并加计计扣除除；②对于于扣留留的质质量保保证金金，建建筑方方未开具具发票票但开开发商商未付付款的的，不允允许在在计算算土地地增值值税时时，计计入成成本并并加计计扣除除。抵押行为为是否征征税？房地产在抵抵押期间间不征收收土地增增值税。。待抵押押期满后后，视该该房地产产是否转转移产权权来确定定是否征征收土地地增值税税。对于于以房地地产抵押押而发生生房地产产产权转转让的，，属于征征收土地地增值税税的范围围。加计扣除除第七条条条例第第六条所所列的计计算增值值额的扣扣除项目目，具体体为：（一）取取得土地使用用权所支支付的金金额，是指纳纳税人为为取得土土地使用用权所支支付的地地价款和和按国家家统一规规定交纳纳的有关关费用。。（二）开开发土地地和新建建房及配配套设施施（以下下简称房房屋开发发）的成成本，是是指纳税税人房地地产开发发项目实实际发生生的成本本（以下下简称房屋开发发成本），包括括土地征用用及拆迁迁补偿费费、前期工程程费、建筑安装装工程费费、基础设施施费、公共配套套设施费费、开发间接接费用。加计扣除除（六）根根据条例例第六条条（五））项规定定，对从从事房地地产开发发的纳税税人可按按本条（（一）、、（二））项规定定计算的的金额之之和，加加计20％的扣除除。摘自《细则》适用范围围问：土地地增值税税中关于于"对从事房房地产开开发的纳纳税人允允许按取取得土地地使用权权时所支支付的金金额和房房地产开开发成本本之和,加计20%的扣除,请问从事事房地产产开发的的纳税人人是仅指指房地产产开发企企业,还是所有有企业和和个人只只要从事事房地产产开发就就适用.即是否包包括“个个人”？？特殊案例例购入土地地后只是是进行三三通一平平或七通通一平后后就转让让能否享享受20%的加计扣扣除？案例（18）某房地产产开发企企业购入入80000平方土地地，完成成前期七七平一通通之后只只就其中中的70000平方，其其中10000平方转让让获得收收入2000万，购入入土地时时花了8000万，前期期七平一一通花了了800万，如何何征税？？政策链接接（1）附：所谓谓的生地地变熟地地即是指指“三通一平平”(通水、通通电、通路路、平整整土地)。（1）.转让已完完成土地地前期开开发或正正在进行行土地前前期开发发，但尚尚未进入入施工阶阶段的在在建项目目，按““转让无无形资产产”税目目中“转转让土地地使用权权”项目目征收营营业税。。（2）.转让已进入建筑筑物施工工阶段的在建项项目，按按“销售售不动产产”税目目征收营营业税。。在建项目目是指立立项建设设但尚未未完工的的房地产产项目或或其它建建设项目目。财税[2003]16号前期开发发的界定定：（1）前期开开发。即指开发发区破土土动工以以前的一一切准备备工作。。包括开开发区的的可行性性研究，，选定开开发区的的地点，，向政府府申请建建设用地地，征用用土地，，拆迁安安置，规规划设计计，制定定建设方方案，施施工现场场的“三通一平平”等工作。。（2）中期开开发。即指对房房地产的的经营管管理过程程。一般般包括房房屋建设设，竣工工验收，，房屋出出售，租租赁，经经营目标标，经营营决策，，经营方方式，方方法及综综合开发发公司自自身的专专业管理理和综合合管理等等内容。。前期开发发的界定定：（3）后期开开发。即指房屋屋的售后后服务。。包括房房屋出售售或租赁赁以后，，对各种种建筑物物、构筑筑物和设设备安装装工作的的保修、、维修、、使用等等房屋的的维护管管理工作作。后期期开发对对解决用用户的后后顾之忧忧尤为重重要《房地产开开发与经经营》土地增值值税清算算鉴证业业务准则则第三十八八条国国家规定定的加计计扣除项项目的审审核，应应当包括括下列内内容：（二）对对于取得得土地使使用权后后，仅进进行土地地开发（（如“三三通一平平”等）），不建建造房屋屋即转让让土地使使用权的的，审核核是否按按税收规规定计算算扣除项项目金额额，是否否按取得得土地使使用权时时支付的的地价款款和开发发土地的的成本之之和计算算加计扣扣除。国税发[2007]132号在建项目目的改建建案例：山山河房地地产公司司于2005年1月1日购入江江山房地地产公司司转让的的在建开开发项目目，支付付5000万元，后后续开发发支出6000万。2007年12月1日销售完完毕进行行清算阶阶段。请问：1、能否享享受加计计扣除？？2、扣除基基数是多多少？政策依据据第三十八八条：国国家规规定的加加计扣除除项目的的审核，，应当包包括下列列内容：：（三）对对于取得得了房地地产产权权后，未未进行任任何实质质性的改改良或开开发即再再行转让让的，审审核是否否按税收收规定计计算扣除除项目金金额，核核实有无无违反税税收规定定加计扣扣除的情情形。国税发[2007]132号应付未付付政府款款项?为了鼓励励开发，，政府往往往与房房地产企企业签定定协议，，将应收收取的部部分款项项作为房房地产开开发企业业的应付付款项给给予优惠惠，使房房地产开开发企业业实际并并不需要要支付这这笔款项项。税务机关关做法；；对于这种种应付未未付款不不应作为为扣除项项目列支支，同时时要求税税务干部部加强对对开发项项目的土土地成本本的审核核，转让让土地使使用权的的应有缴缴纳土地地出让金金的凭据据，支付付地价款款的发票票和银行行转帐记记录等，，具体有有国有土土地出让让合同、、土地局局开具的的收据、、财政局局开具的的契税票票据等证证明。有有了这些些证明，，才能作作为土地地成本列列支。支付给讨讨债公司司费用?可以将其其作为企企业的管管理费用用列支。。不能做为为加计扣扣除的基基数。销售车库库的成本本列支1、对外销销售的车车库有产权对对外销售售的车库库，其收收入应并并入房地地产销售售收入，，相应的的车库开开发成本本应准予予扣除，，并加计计扣除。。2、业主共共有的车车库，属于公公共配套套设施，，相应的的车库开开发成本本应准予予扣除，，并加计计扣除。。3、开发商商自留的的车库，因其产产权归属属于开发发商自有有，因此此相应的的开发成成本不允允许列支支。注：车位位面积可可通过测测绘面积积表取得得数据开发间接接费用中中列支行行政性罚罚款的处处理房地产开开发企业业在“开开发成本本”、、“开发发间接费费用”等等科目中中列支的的因违规规建设被被建设主主管部门门给予的的行政性性罚款，，不允许许计入，，应予扣扣减。开发间接接费用中中列支看看护费等等？开发成本本中列支支已建未未售房屋屋的物业业看护费费、产权权交易费费和售楼楼处的水水电、办办公费的的问题？？处理办法法：部分分房地产产开发企企业在““开发间间接费””科目中中列支已已建未售售房屋的的物业看看护费、、产权交交易费和和售楼处处的水电电、办公公费等费费用，按按照规定定以上各各项费用用支出应应在销售售费用科科目归集集，列入入开发费费用而不不是在开开发成本本中列支支减免税金金的部分分能否视视为已缴缴税金予予以扣除除问题？？对房地产产开发企企业按照照税法规规定在转转让房地地产时可可以少缴缴或不缴缴的营业业税、城城市维护护建设税税、教育育费附加加的，其其少缴或或不缴的的税款不不得视为为已缴税税金在清清算时进进行扣除除。无产权的的房屋销销售？案例（19）某房地产产开发企企业2002年初