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文档简介

当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略2010年4月底楼市新政频出,严厉程度前所未有。政策的严厉程度前所未有,大超预期;措施细化可操作性强,完全封堵住利用信贷炒房的口子政策;严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。近期出台政策要点主要内容加强透明化的销售模式住建部要求不得以任何形式收取定金;拿到预售证后10内公开全部房源实行更为严格的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%;第二套住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。1、09年3月—10年3月份商品住宅市场的供不应求的总体态势使得存量连续下降。2、截止到10年3月底,全市商品住宅存量为203万㎡,以09年3月-10年3月的年平均去化速度96万㎡/月粗略计算,目前郑州市商品住宅去化周期仅为2.1个月。3、全市存量去化压力较小,供应量的不足、存量的减少使得全市商品住宅成交价格总层面上不断攀升。郑州楼市动态:市场供需维持较稳,开发商停货或捂盘,存量持续下降。成交市场:受政策影响,二线市场目前处于短线盘点期,长线依然稳健。■2009年1-12月份各月商品住房销售均价4807元/平方米,市场价格稳步攀升。■09年“量价齐涨”,直接带动2010年1-3月市场均价飙升至5300元/㎡左右的水平,郑州房价维持较平稳增长态势,监测5.1销售数据来看,2线城市受新政影响也较之1线城市影响有限。易居观点:成交市场回稳,虽然国家于4月底出台严厉控制房价的众多重磅措施,但对二线城市影响有限,4月底政府出台的调控政策目前观测结果主要还是为了稳定房价,本轮调控我们认为将会是一个中期的过程,至少持续六个月以上,对一线城市及投资客户影响较大,但对2线上升期城市影响及作用范围有限。

易居观点短线出现盘点,长线依然稳健。尽管当前郑州楼市尚未出现降价和大幅优惠的现象,业内人士也普遍认为此轮调控势必起到稳定房价的功效,或许市场在六七月份就会有明显表现。市场信心可能在短期内会出现大幅下降。我司认为本轮调控将会是一个中期的过程,至少持续六个月以上,同时价格如果不能在目前状态下下调,那么在未来的一段时期内也将实现至少是10-15%的回调幅度。建议一:保持清醒,调整心态积极应对,做好持久战心理准备;建议二:抢一波;短期加速去货为第一要务,市场还剩几根救命稻草,能走就赶紧跑起来;建议三:现金为王;重定全年计划,量入为出,合理安排现金流,准备充足弹药备战下一轮市场来回;当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略区域内项目区域推量当前均价总建筑面积XX新城XX区356300180XX国际华都XX区106350XX二七区5530013XX.现代城二七区267200XX国际中心二七区106600120XX阎二七区30-280XX城二七区10-XX寨二七区20-XXX城管城区8.95500XX港湾管城区9510060XXX管城区20610070.56XX港湾管城区15-XXXX城管城区7.28630060XXX项目管城区10-XX项目管城区10-合计226.182010年5-12月郑州市市场供应体量约为710.38万㎡,XX城区域内供应体量约为226.18万㎡。当前成交均价集中在6000—6300元/㎡。主要竞争对手中,下半年推或者预推售供应体量20万平方米以上的超级大盘就占5个,2010年下半年供应体量巨大,竞争激烈!区域竞争分析——5~12月市场供应体量:供应量巨大,竞争空前激烈!个案——XXXX城XX大道南三环三期多层三期小高层一期二期XX时光三期多层:3月27日开始接受认筹,4月25日开盘。案名“XX里”,由17栋6F多层洋房组成,一梯两户,共推房源480余套左右,皆为87—129㎡三房。三期小高层:5月16日开始接受认筹,预计7月开盘。案名“XX庭院”,由10栋18F的小高层组成,2梯4/5户,共计800余户。个案——XXXX城3期“XX里”(17栋多层洋房)推售表现认筹时间:3月27日正式开始认筹共推房源:17栋6F多层,480余套户型种类:9大户型,87--129㎡三房累计排卡:700余张开盘时间:4月25日开盘价格:5900-6300元/㎡开盘选房:200余套当前剩余:100套左右3期“XX庭院”(10栋18F小高层)推售计划亮相时间:5月上旬认筹时间:5月16日正式开始认筹共推房源:10栋18F多层,800余套,2梯5户户型种类:50—130㎡,以三房为主,认筹方式:5000元认筹金(存款至指定银行,携银行回执单进行客户登记)开盘时间:7月上旬(预计)销售对外价格:5200元/㎡个案案———XXXX城城“XX里””124㎡㎡三室室两两厅厅两两卫卫“XX庭院院””130㎡三室室两两厅厅两卫+双阳阳台台“XX庭院院””89.9㎡㎡两室室两两厅厅一一卫卫—+一庭庭院院、、双双阳阳台台XX4月3日推推出出精精装装房房源源((XX··XX派))包包括括青青年年公公寓寓的的所所有有北北向向公公寓寓及及4——12层绝绝大大多多数数小小两两房房::共共计计612套;;约约3万㎡㎡。。XX二期期((6栋高高层层)),,共共计计约约18万方方,,主主力力户户型型为为常常规规户户型型两两房房((70——90㎡㎡)、、三三房房((120——140㎡㎡)。。大一一期期房房源源已已基基本本售售罄罄,,剩剩余余房房源源不不足足100套,,皆皆为为30平左左右右小小户户型型。。个案案———XX港湾湾二期期共共计计6栋高高层层。。第一一批批推推出出其其中中2栋,,分分别别为为33F和35F高层层,,共共计计680余套套,,面面积积区区间间为为30——140平之之间间。。5月16日开开始始接接受受排排号号,,目目前前推推广广情情况况不不够够理理想想,,预预计计6月初初开开盘盘。。个案案———XX港湾湾XX港湾湾2期户户型型汇汇总总::个案案———XX港湾湾房源源::一期期、、二二期期最最后后两两栋栋B5、C7共推推房房源源673套左左右右,,户户型型包包含含3311--4488㎡㎡一一房房占占34%、7733--8888㎡㎡两两房房占占12%、8877--114400㎡㎡三三房房占占44%、以以及及113322--118811㎡㎡四四房房占占10%。销售售情情况况:80-90平两两房房已已基基本本售售罄罄,,130左右右三三房房剩剩余余10余套套,,小小户户型型剩剩余余较较多多,,B5、C7目前前未未去去化化过过半半,,加加上上待待推推的的小小户户型型产产品品共共计计3000余套套,,整整个个项项目目小小户户型型存存量量巨巨大大。。目前在做做全套精精装修送送高档家家电策略略,不排排除后期期做低首首付或者者零首付付的概念念。个案——XX国际中心心简介:项目总占占地面积积约91亩,总建建筑面积积约26万平方米米,其中中住宅建建筑面积积达到21万平方米米,商业业建筑面面积近5万平方米米,容积积率4.2,绿地率率35%,集住宅宅、loft公寓、商商业等多多种业态态于一体体。房源:一期推出出首推8、9、10号楼,15-18层小高层层约242套房源。。销售情况况:目前积累累会员3000名左右。。价格策略略:4.25当天入会会优惠2%,之后入会会优惠1%,招募会会员以任任何银行行存款2万回执单单为凭证证,不冻冻结账户户。预计计均价为为7000左右,7500以内,户型特点点:阳台不封封闭计算算一半面面积、挑挑高6米露台不不计入面面积,飘飘窗及转转角窗。。个案——XX现代城4月25日产品推推介活动动情况4月25日,XX·现代城举举行产品品推介会会,当天天入会会会员2000余名,XX自身的品品牌价值值、城市市核心区区域的地地段、完完善成熟熟的配套套设施以以及产品品内在的的高品质质,成就就了XX·现代城的的逆市飘飘红。88平方偶数数层126平方奇数数层个案——XX现代城正商XXX正商XXX一期产品品共6栋,680余套,4栋高层,,两栋多多层。共共三大系系列十种种户型,,其中一一房为全全南向设设计,卧卧室、客客厅、阳阳台、独独立厨卫卫一应俱俱全,建建筑面积积约50余㎡;两两房面积积区间为为80—92㎡左右;三三房面积积区间为为110——140㎡左右。销售情况况:09年10月开盘,,开盘当当天基本本清盘,,目前剩剩余10余套130㎡㎡左右三房房,顶层层复式去去化困难难。目前2期认筹中中。价格策略略:销售均价价高层5800元/㎡,多层6500元/㎡。营销定位位:中心城180万中心城180万㎡城市市综合体体人居板板块学府府大宅。个案——XXX认筹房源源:本次推出出A地块(航航海路与与未来大大道交汇汇处西200米路北))共14栋楼,共共计1588套。全全高层((18层、21层、28层)。6栋楼是2个单元,,7栋楼1个单元,,1栋楼4个单元。户型配比比:以大户型型为主的的纯大户户社区,,两房300余套,占占比不到到30%,最小的的小三房房面积也也在130㎡㎡左右(129.43㎡㎡),三房房400多套,大大三房和和四房占占比较大大。认筹优惠惠:认筹当日日缴纳5000元可办理理钻石卡卡,开盘盘时成功功购买可可享受每每平方100元的优惠惠并优惠惠2000元至总房房款。4月3号之后排排卡的客客户在开开盘时成成功购买买可享受受每平方方80元的优惠惠。认筹火爆爆之买点点:2环线内,,板楼,,纯大户户,两梯梯三户,,户户全全明,2.9低容积率率,44—90米楼间距距,双气气,双层层地下停停车场。。个案——XXX项目名称当前价格优惠策略上次节点下次节点销售动态XXXX城6300交10000抵20000,260号以后交10000抵15000户户送地下室4月25日3期多层开盘6月中旬3期高层认筹一期、二期均已基本售罄,3期多层4月25日开盘,共推480余套房源,当前销售50%,三期高层筹备中。XX港湾4800--5300一万元定金和一千元精装修款可在签约时直接抵房款。4月3日1期最后开盘5月16日2期开始认筹20天排卡800余张,4月3日解筹当天当天,共推房源600余套,剩余部分小户型。目前2期筹备中。XXX6000认筹当天排卡可享受每平方100元的优惠并优惠2000元至总房款。4月3号后排卡的客户可享受每平方80元的优惠。4月3日2期接受认筹5月22日2期开盘一期除部分顶层均已全部售罄,二期排卡情况良好,4月3日当天排卡900余张。XX国际中心66003月女人节,每平方优惠38元;3月20日,加推B5、C7两栋楼开始接受认筹,交10000额外优惠3个点3月20日2期最后开盘6月中旬公寓认筹80-90平两房已基本售罄,130左右三房剩余10余套,小户型剩余较多,B5、C7目前未去化过半,整个项目小户型存量巨大。XX现代城70004.25当天入会优惠2%,之后入会优惠1%,招募会员以任何银行存款2万回执单为凭证。4月25日开始认筹6月中旬开盘目前积累会员3000名左右竞争项目目总结近期周边边项目节节点较为为密集,,成交均均价大都都集中在在6000-6500元/㎡。XXXX城开盘均均价6100元,比预预期高100元。正商XX港湾、正正商XXX开盘临近近,预计计开盘价价格在6500元以上。。XX现代城开开盘预计计均价7000元以上。。两房、三三房为片片区市场场主力户户型,其其中90㎡以下市场场供给最最受欢迎迎;XX现代城88-89平方小三三房,受受到市场场热捧,,小户型型受到市市场冷遇遇。5月各项目目竞相开开盘,快快速出货货成为各各新推楼楼盘最重重要的任任务。“快速出出货”成成为郑州州市场主主流开发发商营销销重点。。易居观点点当下区域域竞争研研判项目现状状解读新政下的的市场分析析项目营销销目标项目营销销策略月份大定面积金额均价15318.821693536531222175.23960306548035533.80295478255354838568.76591752716906合计959596.61647838956751月份大定面积金额均价1332006.721056942552672181114.05599277453793643737.682040140054584643702.85206158745568合计17910561.30575794735452XX地块XX创地块1-4月XXXX城累计销销售95套,销售售面积9596.61平方米。。其中,大大一期累累计销售售20套,成交交均价5342元/平。XX创XX城累计销销售179套,销售售面积10561.3平方米,,成交均均价5452元/平。2010年1-4月累计来来电559组,来访访1408组,其中中来访客客户中新新客户1137组,老带带新271组。老客客户来访访120组。1-4月份XX城销售情情况:累累计去化化274套,XX大一期除除小户型型基本去去化完毕毕!目前二期一一批共计售售出房源96套,成交均均价6804元/㎡,面积10209.26㎡㎡,占总推出出面积31020.38㎡㎡的33%。4月25日开盘当天天转卡44张,开盘后后累计转卡卡13张,截止目目前共计转转卡57张。当前剩余房房源186套,使得后后期在价格格提升的过过程中能够够实现利益益最大化。。开盘后平均均2.5天一套日期4.254.264.274.284.294.305.15.25.35.45.55.65.75.85.95.10合计大定套数002928117614001143196面积00296429961251714637106419001059741938811310209.26转卡4431011003103000057新增11111117二期一批房房源销售情情况:南城第一一高价,赢赢得业界口口碑!XXXX城一期共计计推出房源源1149套,当前剩剩余48套,其中小小户型40套;XX创一期共计计推出房源源1184套,当前剩剩余194套,其中小小户型184套。XX城区域内客客户对于2房、3房接受度都都比较高,,一期仅剩剩个别顶层层房源。一期剩余房房源中,30~60㎡的一房占了了剩余房源源的94%;在一期剩余余一房中,,30~40㎡的房源剩余余211套,60㎡㎡左右右一一房房剩剩余余13套,,为为当当前前主主要要销销售售房房源源,,而而30~40㎡㎡迟迟迟不不能能有有所所突突破破,,也也是是当当前前XX城的的难难题题之之一一。。项目目现现状状解解读读———剩余余房房源源盘盘点点::大大一一期期除除小小户户型型基基本本去去化化完完毕毕,,小小户户型型剩剩余余量量大大!!来访访客客户户年年龄龄结论论::当前前XX城需需求求客客户户中中还还是是以以30——45岁之之间间的的刚刚性性需需求求为为主主,,客客户户多多为为首首次次购购房房,,且且来来自自于于周周边边专专业业市市场场的的企企私私营营业业主主为为主主。。来访访客客户户职职业业来访访客客户户置置业业目目的的1-4月份份XX城客客户户分分析析::周周边边专专业业市市场场业业主主,,刚刚性性需需求求为为主主!!来访访客客户户居居住住来来源源重点点区区域域细细分分结论论::当前前XX城需需求求客客户户还还是是以以二二七七区区为为主主,,陇陇海海路路至至南南三三环环沿沿线线的的专专业业市市场场还还是是XX城最最大大的的客客户户群群体体。。1-4月份份XX城客客户户分分析析::周周边边专专业业市市场场业业主主,,刚刚性性需需求求为为主主!!问题题一一::当当前前销销售售价价格格过过高高目前前,,周周边边竞竞争争项项目目的的价价格格和和XX城存存在在一一定定的的差差距距,,4月25日所所推推房房源源目目前前均均价价达达到到7035元/㎡㎡,一一期期剩剩余余以以高高层层小小户户型型为为主主的的房房源源均均价价也也达达到到了了5933元/㎡㎡。问题题二二::现现场场呈呈现现状状况况与与品品质质不不符符大二二期期奢奢适适品品一一经经推推出出,,其其形形象象、、调调性性便便吸吸引引了了众众多多客客户户的的眼眼球球,,但但大大一一期期已已交交房房区区域域所所呈呈现现出出来来的的景景观观却却与与大大二二期期定定位位存存在在一一定定的的落落差差。。问题题三三::交交房房等等待待时时间间过过长长XX城二二期期预预计计将将于于2012年4月集集中中交交房房,,XX城大大多多数数客客户户还还是是属属于于刚刚性性需需求求,,两两年年的的等等待待时时间间过过长长也也是是造造成成一一部部分分客客户户流流失失的的主主要要原原因因。。问题题四四::新新政政策策影影响响下下,,客客户户严严重重观观望望近期期楼楼市市政政策策频频出出,,众众多多政政策策的的推推出出也也体体现现了了国国家家对对于于房房地地产产市市场场整整改改的的决决心心,,造造成成部部分分客客户户观观望望情情绪绪加加重重。。客户户集集中中反反应应问问题题:价格格、、现现场场、、交交房房时时间间、、新新政政影影响响价格格坚坚挺挺,,流流量量枯枯竭竭!!XX城二二期期奢奢适适品品的的推推出出,,使使得得XX城无无论论是是品品质质还还是是价价格格都都更更上上了了一一个个台台阶阶,,且且推推出出之之时时受受到到了了客客户户的的追追捧捧。。但但是是恰恰逢逢国国家家各各种种制制约约新新政政频频频频推推出出,,市市场场观观望望情情绪绪渐渐重重,,使使得得XX城目目前前处处在在一一个个有有价价无无量量的的销销售售尴尴尬尬环环节节,,销销售售工工作作受受到到了了一一定定的的影影响响。。易居居观观点点项目目思思考考2010年任任务务排排期期5-12月推推案案节节奏奏当下下区区域域竞竞争争研研判判项目目现现状状解解读读新政政下下的的市场场分分析析项目目营营销销目目标标项目目营营销销部部署署利润润最最大大化化追求求流流量量最最大大化化可能能会会降降低低利利润润总总额额但是是有有了了流流量量保保障障基基础础当现现场场条条件件改改善善或或市市场场上上扬扬还是是有有机机会会找找回回缺缺少少利利润润OR流量量最最大大化化追求求价价值值最最大大化化降低低销销售售速速率率延长长销销售售周周期期下阶阶段段营营销销问问题题思思考考市场瞬息万变,我们不能精准的预期下半年市场或好或坏,但我们现在应该顺应市场主流,加紧出货!发现现核核心心问问题题———解决决核核心心问问题题问题题一一::当当前前销销售售价价格格过过高高问题题二二::现现场场呈呈现现状状况况与与品品质质不不符符问题题三三::交交房房等等待待时时间间过过长长问题题四四::新新政政策策影影响响下下,,客客户户严严重重观观望望问题五:大量量小户型存货货核心问题解决问题解决一:坚守守目前价格视视机而动动解决二:现场场进一步升级级改善解决三:线上上品质、开发发商实力,已已交房客户的口碑维护护问题四:强化化老带新,提提升案场战斗斗力问题五:不排排除追随其他他公司进行精精装修及低首付的做法法。2010年5-12月XX城营销核心活动主导情情境营销线上树形象线线下做做活动1、每月大节点点大主题活动动2、双周暖场活动持续进进行3、现场环境的的改善4、大2期完成情境体体验示范区5、老带新升级级和老客户维维护6、持续开展有有效的特效行行销项目思考2010年任务排期5-12月推案节奏当下区域竞争争研判项目现状解读读新政下的市场分析项目营销目标标项目营销部署署2010年5-12月XX城推售节奏7月17日大二期2、3批住宅9月5日41栋、42栋开盘11月6日4号地住宅开盘12111098765大二期2、3批住宅共356套,其中多层138套(带下沉庭院16套),小高层218套41/42#楼,高层,共计562套4#地住宅面积39966平米,约400套项目思考2010年任务排期5-12月推案节奏当下区域竞争争研判项目现状解读读新政下的市场分析项目营销目标标项目营销部署署2010XX城整体销售售任务排期(XX部分)

可售

面积2010年

总可售

面积XX2010年签约任务分解2010年小计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月XX一期面积45544691754375733393393533535474243302154554金额/247941963101971972052053172501951272538XX二期

普通多层面积31000////12100198017601760220019801760126024800金额/////828913661214121415291376122387617088XX二期

多层(带下沉庭院)面积16400//////15473451238016661666159012300金额///////1433274716901183118311299364XX

二期

小高层面积21512//////51882475280519741974171816134金额///////32171559176712631263110010169XX二期

41、42号楼面积27600////////690025002500190013800金额/////////39681450147511218014XX商业(一期)面积686514882882844282585400385363400244//6865金额/14222792744002724380366345380232//6801XX商业(二期)面积13420////////2000211520005006615金额/////////2000211520005006615完成签约面积积85068平米签约总总金额60589万元已完成

项目2010年

总可售

面积XX创2010年签约任务分解2010年小计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月XX创

一期面积192932152116736483758804106710671200188415121263112620648金额/108760819902036466619619696111289274566411534XX创

一期

商业面积4342/////120012003421600///4342金额//////120012003421600///4342XX创

二期4号地住宅面积39966//////////20000798527985金额///////////12200487117071XX创

二期4号地商业面积40666/////////////金额//////////////XX创

二期4号地公寓面积44625/////////////金额//////////////2010XX城整体销售售任务排期(XX创部分)已完成XX创完成签约面面积52975平米签约总总金额32947万元调价前的成交交均价涨幅过于迅速速使销售售节奏方缓,,应对楼市转转恶化的机动动性不足!调价后的成交均价涨价幅度降低低,价格应对对机制更符合市场、客客户需求规律!不排除在市场场转恶化后,,再次变相降降价的可能性性!XX一期

实现全年成交均价

5573元/平XX二期

普通多层5月份6-8月份9-12月份实现全年成交均价6850元/平6900元/平6950元/平6890元/平XX二期

多层(带下沉式庭院)

7-8月份9-12月份实现全年成交均价

6900—8363元/平7100元/平7613元/平常规户型均价6965元/平,下沉式庭院13000元/平,7、8月份共计去化8套下沉式庭院XX二期

小高层

实现全年成交均价

6303元/平XX二期

41、42号楼

实现全年成交均价

5807元/平XX商业

(一、二期)

实现全年成交均价

9953元/平100-150元全年类比800-850元300元400-450元媒体排期特效行销老客户维护现场环境改善善双周暖场活动动节点月主题活活动当下区域竞争争研判项目现状解读读新政下的市场分析项目营销目标标项目营销部署署各节点月主题题活动安排12111098765XX城艺术季之《不能说的秘密密》时间:2010.5.15“南城印象精精彩XX城”摄影大赛赛时间:2010.5.15—6.15XX城·少年儿童集体体绘画时间:2010.6.1激情世界杯&炫夏啤酒季“第一季”时间:2010.6.15“第二季”时间:2010.7.1712111098765炎热的6、7月份正是暑期来临临的时候,为为了给XX城居民带来一个充充满无限惊喜喜和激情的盛盛夏。XX城将推出连续性的世界杯及夏日啤酒节活动,,陪伴XX城新老客户度过难难忘的激情夏夏日。各节点月主题题活动安排加推时间:7月17—19日(三天天)销售目标:开开盘三天内消消化183套套(本次总推推房源的50%)开盘活动——7月17日加推大2期2、3批房源12111098765积卡目标:400张5月15日—7月17日每天5张卡各节点月主题题活动安排12111098765各节点月主题题活动安排大河报——紫荆山秋交会会12111098765电影《结婚进进行时》影片名称:《《结婚进行时时》影单证字字[2010]第044号影片时长:90分钟影片题材:喜喜剧/爱情制作格式:前前期Red

One摄影机拍摄/后期转胶片格格式拍摄时间:2010年9月—2010年10月影片投资:1500万元人民币影片上映:2011年2月14日(情人节))拍摄场景:中中国·北京发行渠道:中中国大陆、香香港、台湾、、澳门、亚洲洲各国华语地区及海外影片特点:N对当红影视名名人情侣联袂袂出演渠道:影院、卖场、、商超、酒吧、咖啡厅厅、KTV宣传品:电影海报、电电影明信片、、电影DVD、电影精美画册册、电影台历历、电影记事事贴、电影书签、电电影体恤衫、、电影纪念卡卡、电影小礼礼品各节点月主题题活动安排平面资料使用授权示例影音资料使用授权示例在电影推广时时使用背景板logo、活动现场宣宣传品摆放、、赞助商产品品现场展示,以双方协商的的形式发布广广告、制作专专题片等形式式开展宣传,,如可在产品品显示屏上发布布XX城宣传传片等利用电影在郑郑州宣传时期期在电影的宣宣传海报、户户外路牌以及及活动等各种宣传品公交候车厅灯灯箱、车身广广告、地铁、、大型楼体海海报、电梯广广告牌等上印制XX城城LOGO((作为赞助企企业)各节点月主题题活动安排12111098765利用售楼处外广场进行圣诞诞元旦双节答答谢狂欢活动动南城狂欢节各节点月主题题活动安排各节点月主题题活动安排总表5.15——6.15南城印象精彩XX城摄影大赛1211109876511月电影《结婚进行时》5.15XX城艺术季6.1少年儿童绘画大赛6—7月激情世界杯炫夏啤酒季7.17开盘活动12.22元旦圣诞双节答谢会7月17日大二期二三批住宅开盘9月5日41、42#楼开盘11月6日XX创4#地住宅开盘9月紫荆山秋季房展会媒体排期特效行销老客户维护现场环境改善善双周暖场活动动节点月主题活活动当下区域竞争争研判项目现状解读读新政下的市场分析项目营销目标标项目营销部署署双周暖场大抽抽奖双周暖场活动动持续进行时间:每月两两次,双周周周末对象:阶段成交客户,每次邀约60组地点:XX城接待中心二二楼媒体排期特效行销老客户维护现场环境改善善双周暖场活动动节点月主题活活动当下区域竞争争研判项目现状解读读新政下的市场分析项目营销目标标项目营销部署署大2期景观样板示示范区交房现场的改改善完成时间:7月15日小区门前的假山建建议改造成假假山大一期景观改改善“蓝色多瑙河河”建议改建建成为小喷泉泉大一期景观改改善“海德堡之秋秋”建议将池池底改为便于于清理、更加加美观的材质质大一期景观改改善媒体排期特效行销老客户维护现场环境改善善双周暖场活动动节点月主题活活动当下区域竞争争研判项目现状解读读新政下的市场分析项目营销目标标项目营销部署署大2期景观样板示示范区交房现场的改改善完成时间:6月中旬XX城目前看房通道星钻上方带顶的房通道道1.看房通道:建立上方带带安全遮挡的的看房通道大2期景观样板示示范区的设立立看房通道路线线参考案例天天伦星钻不加上方遮挡挡部分加上方遮挡部部分27#、30#之间建设设“百果园””景观示范,,后期再进行行搬迁2.新增大二期景景观示范区原位置现在位置完成时间:7月15日前样板间选择::27#:2楼楼,数量:1面积:130平米30#:2楼楼,数量:2面积:113、77平米米3.新增大大二期期样板板示范范间27#30#样板间间的风风格定定位样板间间设计计采用用目前前国际上比比较流流行的的经典典设计风格格。三三个样样板间间分别定位位为::时尚现现代风风格自然现现代风风格尊贵新新古典典风格格现代的的传统的中式风格自然现现代时尚现现代乡村式式古典式式3种基本本风格格和生生活价价值观观○简单○现代的的○清洁感感○白基调调○宽敞○先进的的○简练○自然○利落○温暖○开放感感○木制温温暖感感○休闲○明亮○舒畅○天然○家庭庭的○漂亮○明亮○手工感感○温暖○安闲○传统○格调○高级○厚重感感西洋风格时尚现现代风风格———30#77平平(面面积仅仅供参参考))自然现现代风格——30#113平(面面积仅仅供参参考))尊贵新新古典典风格格———27#((带下下沉庭庭院))130平((面积积仅供供参考考)入户大大堂标准层层走廊廊标准层层电梯梯间样板间间外的的细节节也需需要考考究媒体排排期特效行行销老客户户维护护现场场环环境境改改善善双周周暖暖场场活活动动节点点月月主主题题活活动动当下下区区域域竞竞争争研研判判项目目现现状状解解读读新政政下下的的市场场分分析析项目目营营销销目目标标项目目营营销销部部署署老带带新新升升级级和和老老客客户户维维护护一房房::500元元两房房::800元元三房房::1000元元一房房::800元元两房房::1000元元三房房::1500元元原标标准准新标标准准升级级老带带新新活活动动对对销销售售现现场场的的来来人人量量有有很很大大的的支支撑撑通过过老老带带新新介介绍绍到到现现场场的的客客户户,,成成交交率率维维持持在在80%以上上老带带新新政政策策对对部部分分老老业业主主刺刺激激作作用用十十分分明明显显,,会会激激励励老老客客户户源源源源不不断断介介绍绍新新客客户户成成交交老带带新新政政策策有有力力地地刺刺激激了了XX老业业主主的的购购买买老带带新新政政策策已已经经成成为为““XX城””营营销销活活动动中中极极具具特特色色也也极极具具效效果果的的营营销销手手段段,,目目前前已已经经在在广大大业业主主以以及及潜潜在在客客

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