常州某地产公司一期工程管理后评估

曦城方法论之工程管理研讨常州****一期工程管理后评估序言工程管理方法论总结目录序言

常州****一期项目已在2008年12月完成，通过对一期项目实施过程的回顾、梳理、反思和总结，根据本项目特点，整理了一些实际经验，亦分析了一些不足。当然，这些经验、不足及后续对策仅是依据本项目特点整理，难免有不到之处，现在拿出来与各位分享，亦是希望各位能有更贴切更有效的见解，以此来更正以前的不足，应对目前的困难，防范以后的重现。工程管理方法论一、工程管理中的教训、反思及改进措施二、工程管理中一些经验总结一、工程管理中的教训、反思及改进措施

1、工程管理之进度管理(3案例)2、工程管理之质量管理(4案例)3、工程管理之内部协调管理(2案例)4、工程管理之外部协调管理(2案例)5、工程管理之后期维修管理(1案例)1、工程管理之进度管理案例1：总包招标采用了费率招标。导致在后期工程实施过程中难以有效把控签证量，对进度、成本控制不利。原因：项目开发计划编制过于紧凑，未充分进行前期调研，在方案论证过程中存在反复修改，且未考虑本地政府的一些规划上特殊要求等，在方案选定上费时较长，导致后期施工图纸设计滞后。1、工程管理之进度管理反思与改进：方案规划设计及时有效（前期充分调研），施工图设计快捷精致（过程参与，细审草图—沟通优化—出施工图），招投标合理有椐（清单准确）。1、工程管理之进度管理案例2：桩基础施工进度达不到原计划要求，导致工期延后，直接影响主体工程的施工进度。原因：计划编制过于理想，未考虑现场实际状况（河塘回填、民房拆迁等），导致桩基础施工过程不顺畅（桩机下陷），工期延误。

6、7、8、9、10#楼下部土方均为淤泥质（老河塘）至2007年5月底仍未拆迁的民房1、工程管理之进度管理反思与改进：工程进度在编制时应考虑现场实际情况，尽可能提前进行相关处理（场地平整时考虑清淤回填，及时督促政府进行民房拆迁，提前预警）。在2#地块开工前就已经按照进度要求提前做好了场地平整、河塘清淤等准备工作，为计划进度的实施提供了保障。1、工程管理之进度管理案例3：外立面线条的设计过于宽大，实际施工难度大，导致工期延后，直接影响主体工程的施工进度，且后期维修频繁。原因：设计时理论未有效结合实际，设计的GRC线条因重量重难以固定（存在安全隐患）而不可行，再次更改时考虑又不充分（钢结构骨架水泥压力板封面，进度缓慢，质量难保证），且项目管理人员、施工技术人员在图纸会审、设计交底等环节上又未有效把握，及时预警，做到事前控制。

线条图示（部分地方宽度达900MM）1、工工程程管管理理之之进进度度管管理理反思思与与改改进进：在在进进行行外外立立面面方方案案定定稿稿和和施施工工图图设设计计时时，，应应充充分分进进行行施施工工可可行行性性和和市市场场调调查查（（各各部部门门联联合合参参与与）），，使使设设计计意意图图和和现现实实施施工工技技术术有有效效结结合合，，便便于于后后期期管管理理进进度度、、质质量量、、成成本本控控制制。。现二二、、三三期期外外立立面面线线条条已已经经改改小小，，并并积积极极采采用用新新技技术术（（成成品品轻轻质质线线条条））。2、工工程程管管理理之之质质量量管管理理案例例1：实实际际施施工工过过程程中中变变更更较较多多，，亦亦有有部部分分设设计计直直接接影影响响到到了了使使用用功功能能。。外外置置空空调调板板离离可可开开启启窗窗户户较较远远，，空空调调安安装装困困难难；；一一至至三三层层处处外外置置空空调调板板未未考考虑虑干干挂挂石石材材厚厚度度，，完完成成后后外外露露尺尺寸寸不不足足以以搁搁置置空空调调机机；；另另外外把把空空调调机机位位置置设设置置在在阳阳台台上上，，后后期期业业主主封封闭闭阳阳台台后后空空调调散散热热在在室室内内，，业业主主反反响响较较大大。。原因因：施工工图图纸纸设设计计时时间间紧紧凑凑，，设设计计质质量量欠欠佳佳，，在在外外立立面面设设计计时时，，单单考考虑虑效效果果，，忽忽略略了了使使用用功功能能的的要要求求。。2、工工程程管管理理之之质质量量管管理理反思思与与改改进进：在在方方案案审审定定时时从从功功能能上上全全面面细细致致考考虑虑，，可可以以要要求求物物业业提提前前介介入入，，以以保保证证使使用用功功能能不不打打折折。。目前前在在建建的的二二、、三三期期在在施施工工前前已已经经按按此此进进行行了了设设计计优优化化。2、工工程程管管理理之之质质量量管管理理案例例2：小小区区道道路路基基层层和和雨雨污污水水系系统统有有总总包包负负责责施施工工，，小小区区道道路路面面层层由由单单独独分分包包的的道道路路施施工工单单位位承承建建，，导导致致后后期期道道路路、、雨雨污污系系统统存存在在质质量量问问题题，，责责任任难难以以分分判判。。原因：在总包招招标时工工程界面面分判不不合理（（未征询询各部门门的意见见），应应在利于于工程质质量控制制的前提提下进行行合理分分判。2、工程管管理之质质量管理理反思与改改进：在总包包、分包包招标时时应提前前对招标标文件进进行流转转，对工工程界面面分判也也应结合合各部门门的意见见综合考考虑（目前已在在执行并并按要求求进行重重新界定定）。2、工程管管理之质质量管理理案例3：一期小小区道路路和二期期未施工工人防地地下车库库有重合合，在小小区道路路施工时时部分人人防地下下车库正正在施工工，影响响了道路路施工进进度和质质量；且且在一期期已全面面交付后后，大部部分临路路地下车车库方开开始施工工，虽采采取了基基坑围护护，但对对道路、、基坑均均存在较较大隐患患，另外外也增加加了不少少成本。。原因：在前期进进行分期期施工时时未充分分考虑后后期实际际施工难难度，分分期定位位欠周全全，只着着眼当时时民房拆拆迁困难难，未想想到会对对工程质质量安全全有影响响，亦未未考虑会会影响一一期业主主入住后后的日常常生活（（施工占占用道路路，停车车位不足足等）。。2、工程管管理之质质量管理理反思与改改进：在分期期开发时时应充分分考虑各各期的使使用功能能，避免免影响完完成交付付工程的的质量和和安全，，减少入入住业主主的使用用障碍。。目前2#地块的分分期亦存存在不足足（围护护桩的使使用增加加了成本本）。2、工程管管理之质质量管理理案例4：11#样板房因因决策较较晚，在在定位时时未系统统考虑，，且在当当时进度度条件的的制约下下，选择择一楼做做样板房房，还将将进户大大堂位置置设置在在南面（（图纸上上在北面面，但结结构未施施工）。。在进度度紧张的的情况下下，难以以按照正正常工序序进行施施工，使使后期样样板房墙墙地面返返潮严重重，维修修频繁，，对展示示项目品品质有影影响，也也增加了了不少卫卫护成本本。原因：项目战略略决策时时带有明明显的随随机性，，且在定定位时未未征询相相关部门门的意见见和建议议，单方方面决策策，缺乏乏系统调调研，且且违反常常规工程程建设技技术工序序工艺要要求进行行施工，，难以保保证工程程质量。。2、工程管管理之质质量管理理反思与改改进：项目战战略决策策应有前前瞻性，，避免匆匆忙决策策造成品品质缺损损，应做做到宁缺缺毋滥。。目前公司司已完善善了样板板施工程程序，制制定了样样板区相相关战略略制度。。3、工程管管理之内内部协调调管理案例1：售楼处处外墙石石材的变变更（材材质色样样、拼接接方式））影响了了进度，，增加了了成本，，后期维维护困难难）；在在11#楼样板区区及一期期景观的的效果把把控时，，设计无无成型思思路，效效果临时时把握，，变更频频繁（堆堆坡标高高更改，，乔木位位置变换换，树型型不满意意更换等等）。原因：景观设计计思路不不清晰，，效果不不明确，，原设计计不严谨谨，且在在设计时时未和相相关部门门进行沟沟通，有有效听取取不同意意见，造造成后期期施工时时只能根根据相关关部门的的意见临临时变更更。3、工程管管理之内内部协调调管理反思与改改进：在进行行方案设设计、景景观设计计、样板板段定位位设计时时应及时时收集相相关部门门的建议议和要求求（提前前沟通）），借鉴鉴比较直直观的图图片、样样本、参参照的成成品工程程等资料料，先期期把控材材料、式式样、工工艺要求求，避免免后期的的临时变变更。2#地块样板板区在景景观、内内外精装装修招标标时，就就要求各各投标单单位进行行的材料料送样定定样，树树型图片片的选定定，并要要求进行行样板小小样的先先施工，，在过程程中设计计也跟踪踪监督效效果，这这对后期期的施工工进度、、质量、、效果都都是有利利的保障障（事前前事中事事后管理理）。3、工程管管理之内内部协调调管理案例2：一期电电梯厅墙墙地面装装饰在进进户门安安装时尚尚未有定定论（是是一楼全全装修，，以上楼楼层不装装修，还还是所有有楼层均均装修）），后因因销售说说辞、合合同约定定等原因因定为全全部装修修（楼面面、墙面面、吊顶顶），导导致部分分进户门门安装返返工，天天棚白水水泥批嵌嵌（设计计图纸要要求）施施工多余余，亦因因增加了了不少工工程量，，影响了了工程进进度。原因：各部门在在楼盘品品质上未未达成统统一标准准，虽都都是为了了项目着着想，但但考虑方方向不统统一，导导致了目目标偏差差，影响响了工程程进度、、成本。。3、工程管管理之内内部协调调管理反思与改改进：在进行行方案设设计、品品质定位位、销售售说辞准准备时应应提前沟沟通调研研，先期期确立品品质要求求，避免免后期的的临时变变更来补补救。二、三三期就可可以做到到早设计计、早预预控，避避免后期期的反复复讨论确确定，影影响了工工程进度度和质量量成本。。4、工程管管理之外外部协调调管理案例1：集团战战略合作作单位在在进常州州施工时时因未备备案、专专业设计计方案未未审核、、未办理理进常州州许可等等原因，，导致工工程进度度受到了了影响，，也因此此增加了了合作单单位的成成本（备备案要交交纳保证证金，施施工工艺艺不符合合本地要要求须重重做，材材料检测测要求不不一致等等），由由此造成成了后期期签证增增加（集集团招标标时的约约定是上上海标准准。保温温、石材材、铝合合金）。。原因：招标时的标标准不同以以及对江苏苏、常州的的地方法规规了解不透透彻，影响响了承包商商的投标判判断、前期期工作准备备，导致后后期补救，，延误了工工期（一期期由于项目目部出面全全力协助施施工单位和和政府沟通通办理，对对工期影响响不是很明明显，但大大大增加了了项目部的的工作量））。4、工程管理理之外部协协调管理反思与改进进：在进行分分包商的招招标时因征征询项目公公司的意见见，汇总项项目所在地地的新法规规新要求，，和政府部部门及时沟沟通咨询，，并照会投投标单位知知晓，明确确中标后承承包商的具具体责职要要求。对有特殊殊专业验收收要求的分分包应尽量量考虑选用用本地单位位（消防）），现三期期消防单位位备案手续续尚未完善善。4、工程管理理之外部协协调管理案例2：6#楼商业临街街室外地坪坪施工时未未考虑市政政道路的标标高要求，，只按照设设计图纸的的要求进行行了施工，，但完工后后，区建设设局却不满满意，要求求更改，虽虽经过沟通通未返工重重做，但增增加了公司司的协调，，影响了公公司的信誉誉。（一期期围墙采用用横扁钢式式样也影响响到了后期期的验收））原因：在临街商业业设计时未未及时和开开发区沟通通，对玫瑰瑰路功能的的改变未知知晓，且在在工程施工工时未深入入探究（当当时玫瑰路路只做基层层施工，在在测路标高高时粗略了了解到建设设局的要求求，但未引引起重视））。4、工程管理理之外部协协调管理反思与改进进：在设计、、施工时应应及时征询询政府相关关部门的建建议，统一一协调。尤其是在在未有政府府明确要求求的时候要要谨慎抉择择，以免后后期影响到到和政府的的关系。5、工程管理理之后期维维修管理案例：一期项目目交付后业业主前期投投诉的主要要方面在原原设计功能能缺陷上（（阳台空调调机设置、、外空调机机安置、露露台封闭等等），中后后期涉及到到的渗漏、、墙面裂缝缝、铝合金金门窗、水水电安装等等较多，虽虽都未引起起大的投诉诉，但也对对项目品质质形象有损损害。原因：其一是成品品保护不到到位造成，，责任关系系复杂；其其二是维修修响应太慢慢（外地单单位在常州州无售后服服务），维维修人员态态度不佳，，给业主影影响不好；；三是零配配件更换周周期过长，，防水施工工工艺间隔隔要求造成成反复投诉诉；四是设设计缺陷引引起需重新新设计施工工（烟道漏漏水是因设设计用的风风帽不适合合，下雨有有风就会引引起雨水斜斜飘灌入））；另外无无维修工程程师专业协协调相关部部门、单位位开展工作作也是原因因之一。附件件为为维维修修统统计计表表5、工工程程管管理理之之后后期期维维修修管管理理反思思与与改改进进：在在设设计计、、施施工工时时应应统统一一协协调调，，严严格格执执行行““通通病病防防治治、、强强制制性性条条文文””等等规规范范要要求求；；在在后后期期维维修修时时应应设设立立维维修修工工程程师师，，完完善善维维修修流流程程，，强强化化各各承承建建单单位位的的维维修修制制度度。凡凡涉涉及及到到““通通病病防防治治””内内容容的的工工序序工工艺艺施施工工时时，，严严格格执执行行100%旁站站、、验验收收规规定定，，无无交交接接验验收收签签字字不不得得进进行行下下道道工工序序施施工工，，否否则则引引起起的的责责任任均均有有后后续续施施工工主主体体承承担担（（一一期期的的渗渗漏漏还还是是在在可可接接受受范范围围内内的的））；；可可在在合合同同中中约约定定外外地地承承建建单单位位必必须须在在本本地地设设立立维维修修队队伍伍（（预预留留配配件件，，委委托托专专业业队队伍伍）），，在在保保修修时时间间内内，，能能在在质质量量、、进进度度上上满满足足工工程程维维修修要要求求。。二、、项项目目管管理理中中一一些些好好的的经经验验前期期介介入入，，积积极极建建议议。（（设计计优优化化〈飘窗窗栏栏杆杆原原为为不不锈锈钢钢材材质质，，后后优优化化为为方方钢钢管管；；楼楼地地面面工工艺艺〉，工工艺艺确确定定〈非机机动动车车库库入入口口坡坡道道做做法法〉等））过程程中中做做好好各各部部门门、、各各承承建建商商的的协协调调工工作作。1、在在协协调调管管理理上上应应强强调调主主位位，，对对各各承承包包商商之之间间的的协协调调要要强强势势介介入入，，积积极极主主动动地地去去进进行行各各方方面面的的协协调调梳梳理理工工作作。。比如如在在一一期期后后配配套套和和总总包包分分包包穿穿插插施施工工过过程程中中，，为为了了保保证证工工程程总总体体进进度度目目标标的的完完成成，，项项目目部部专专门门指指派派人人员员在在现现场场指指挥挥协协调调各各单单位位的的材材料料、、机机械械的的进进场场路路线线及及堆堆放放场场地地，，及及时时变变换换临临时时施施工工道道路路及及材材料料堆堆场场，，合合理理建建议议配配套套单单位位的的施施工工顺顺序序，，尽尽量量规规避避总总包包分分包包和和配配套套单单位位的的直直接接冲冲突突（（在在施施工工场场地地和和进进场场道道路路、、成成品品保保护护等等方方面面）），，避避免免出出现现配配套套单单位位的的不不协协作作。2、在在项项目目开开发发过过程程中中，，应应确确立立项项目目管管理理的的主主导导地地位位，，各各技技术术职职能能部部门门应应以以项项目目建建设设为为中中心心，，做做好好配配合合服服务务工工作作（（在在后后期期为为了了工工程程进进度度，，在在后后配配套套进进场场后后，，因因总总包包进进度度尚尚未未达达到到后后配配套套施施工工的的要要求求，，在在妨妨碍碍后后配配套套单单位位施施工工的的地地方方，，另另行行组组织织队队伍伍进进行行抢抢工工，，和和合合约约沟沟通通后后，，结结算算时时从从总总包包中中扣扣除除））。。这这样样目目标标一一致致，，才才能能劲劲往往一一处处使使，，发发挥挥出出超超强强的的团团队队协协作作力力量量。。工程程质质量量方方面面应应在在保保证证进进度度的的同同时时加加大大对对质质量量管管理理的的投投入入（人力力、、技技术术、、协协调调等等））。。特特别别在在进进度度超超常常的的情情况况下下，，更更要要对对一一些些容容易易引引起起质质量量通