房地产投资决策信息系统的开发T讲义

房地产投资决策

信息系统的开发

房地产投资的概念管理模型分析系统分析系统设计系统实施第七章

一、房地产投资的概念

房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。

一、房地产投资的概念1.房地产投资的概念及其分类房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。

一、房地产投资的概念房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：（1）投资规模巨大

（2）投资回收期长（3）房地产的固定性（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约（5）房地产市场发育的不充分性2.房地产投资的特点

一、房地产投资的概念房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：（1）政治风险

（2）社会风险

（3）经济风险

包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。（4）市场风险（5）自然环境风险3.房地产投资风险

一、房地产投资的概念（1）地产投资（2）住宅投资（3）公寓投资（4）办公楼、写字楼投资（5）商业楼投资（6）工业楼投资4.房地产投资类型

二、管理模型分析在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。

二、管理模型分析（1）房地产市场预测相关因素

市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。

影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是不可控的；

影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。

1．房地产市场预测模型分析

二、管理模型分析1.1房地产市场预测模型分析预测的销售量及其市场占有率竞争因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量制约因素国民经济展望国民经济指数经济政策变动国际形势变化交通设施文化教育商业网点建筑材料价格土地成本资金成本劳动力成本建房质量及类型需求类型需求数量居民购买力需求状况闲置房数量企业技术实力企业业绩及战略企业销售能力员工业务水平国家宏观经济及国际等因素相关行业及产业政策因素地域环境和人文环境等因素产品供应及市场需求因素生产成本因素制约因素行业发展前景产业结构参数产业政策变动竞争格局状况对手综合实力对手经营成果对手战略计划市场预测相关因素分析图

二、管理模型分析1.2房地产市场预测基本方法预测方法定量预测方法定性预测方法

经验判断法用户调查法德尔菲方法回归分析法时间系列分析法指数平滑法加权平均法移动平均法简单平均法一元线性回归法多元线性回归法非线性回归法二、、管管理理模模型型分分析析2房房地地产产投投资资项项目目经经济济评评价价分分析析投资资项项目目经经济济评评价价采采用用的的是是现现代代分分析析方方法法，，通通过过对对拟拟建建项项目目计计算算期期内内投投入入产产出出各各经经济济因因素素进进行行系系统统分分析析、、调调查查、、预预测测、、计计算算和和论论证证之之后后，，再再从从中中选选择择可可行行方方案案。。目目前前，，我我国国现现行行的的投投资资项项目目经经济济评评价价分分为为两两个个层层次次，，即即财财务务评评价价和和国国民民经经济济评评价价。。本系系统统中中用用的的是是财财务务评评价价。。二、、管管理理模模型型分分析析2.1房房地地产产项项目目财财务务评评价价指指标标及及计计算算方方法法房地地产产投投资资项项目目经经济济评评价价指指标标包包括括静静态态指指标标和和动动态态指指标标两两大大类类，，静静态态指指标标没没有有考考虑虑到到时时间间因因素素，，而而动动态态指指标标却却注注重重时时间间因因素素。。在投投资资项项目目经经济济评评价价中中，，静静态态指指标标仅仅作作为为参参考考指指标标，，而而动动态态指指标标是是作作为为投投资资项项目目是是否否可可行行的的评评价价标标准准。。二、管理理模型分分析2.1房房地地产项目目财务评评价指标标及计算算方法（1）静静态指标标投资利润润率（T）投资利税税率（R）静态投资资回收期期（Pt）借款回收收期（Pc）财务净现现值（NPV）财务净现现值率（（NPVR）财务内部部收益率率（IRR）动态投资资回收期期（Tp）（2）动动态指标标算法略二、管理理模型分分析2.2房房地地产项目目经济评评价主要要变量分分析房地产开开发项目目经济评评价中，，涉及到到的变动动因素主主要有：：地价、、购置土土地过程程中的附附加费用用、用于于购置土土地的短短期贷款款利率、、建筑面面积、建建安成本本、开发发周期、、用于支支付建造造成本的的短期贷贷款利率率、租售售代理费费、开发发商租售售物业时时的有关关支出、、租金或或售价、、开发商商利润率率等等。。其中，短短期借贷贷成本、、建安成成本、租租金或售售价、开开发商利利润率、、地价是是最主要要的变动动因素，，对开发发结果的的影响很很大，因因而有必必要对它它们进行行分析。。二、管理理模型分分析2.2房房地地产项目目经济评评价主要要变量分分析（1）租租金和售售价（2）建建设投资资1）地地价2）工程程造价（3）开开发期1）开发发前期2）建建筑施工工期3）出租租期或出出售期（4）开开发和销销售面积积（5）投投资收益益率二、管理理模型分分析3房房地产产投资决决策模型型分析3．1房房地产产投资决决策问题题分类（1）房房地产投投资机会会决策（2）房房地产投投资类型型决策（3）房房地产投投资开发发地点决决策（4）房地地产投资开开发项目规规模决策（5）房地地产投资资资金来源决决策（6）房地地产价格决决策二、管理模模型分析3房房地产投资资决策模型型分析3．2房房地产投资资决策方法决策问题适用决策方法房地产投资机会决策经济评价法房地产投资类型决策层次分析法房地产投资地点决策层次分析法、理想点法房地产投资规模决策决策树法、多行为报童模型法二、管理模模型分析4房房地产投资资风险分析析在对房地产产投资方案案进行比较较分析后，，我们还需需对该投资资方案进行行风险分析析与估计，，以便对风风险发生的的概率及其其影响程度度作出定量量的估计，，并且确定定某些风险险因素的变变化幅度和和范围。风险估计采采用不确定定分析方法法，包括盈盈亏平衡分分析法、敏敏感性分析析法和概率率分析法，，本系统采采用盈亏平平衡分析法法、敏感性性分析法。。二、管理模模型分析4房房地产投资资风险分析析4．1盈盈亏平衡分分析（1）线性性盈亏平衡衡分析该该方法的的成立是以以许多约束束条件为前前提的，这这些条件主主要有：①①开发量与与销售量相相等；②在在所分析的的销售量范范围内，固固定费用不不发生变化化；③变动动费用是建建筑面积的的正线性函函数；④销销售收入完完全随着建建筑面积的的变动而变变动，并呈呈线性关系系。在整个个分析过程程中，平均均单方售价价是不变的的。（2）非线线性盈亏平平衡分析在实际工作作中常常会会遇到建筑筑面积与成成本不成线线性关系的的情况。房房屋的销售售会受到市市场和用户户的影响，，销售收入入和销售量量也不是成成线性关系系。如一项项目规模及及要求达到到某一限度度时，正常常价格的建建筑材料、、动力设备备、机械设设备等已不不能保证供供应，企业业必须付出出较高的代代价才能获获得，同时时对一些配配套设施、、施工技术术等都提出出了更高的的要求，因因此成本函函数不再成成线性而变变成了非线线性，二、管理模模型分析4房房地产投资资风险分析析4．2敏敏感性分析析敏感性分析析是研究投投资项目主主要因素发发生变化时时，项目经经济效益发发生的相应应变化，以以判断这些些因素对项项目经济目目标的影响响程度。这这些可能发发生变化的的因素就称称为不确定定性因素。。根据每次变变动因素的的数目不同同，敏感性性分析可以以分为单因因素敏感性性分析和多多因素敏感感性分析二、管理模模型分析4房房地产投资资风险分析析4．2敏敏感性分析析（1）单因因素敏感性性分析每每次只变动动一个因素素，而其他他因素保持持不变时所所进行的敏敏感性分析析。1）确定分分析指标2）选定需需要分析的的不确定性性因素并设设定变动范范围3）计算因因素变动致致使经济指指标变动的的数量结果果4）确定敏敏感因素（2）多因因素敏感性性分析进行多因素素敏感性分分析的条件件是：假定定多个变动动因素互相相独立。三、系统分析3.1系统需求分分析1现状调查分分析在调查中发发现房地产产企业在信信息处理方方式上及现现行管理工工作中普遍遍存在以下下问题：（1）信息息的加工处处理方式落落后（2）信息息的存储方方式不合理理（3）信息息的流通渠渠道不畅（4）信息息反馈不及及时（5）信息息管理不规规范（6）决策策方法不科科学三、系统分析3.1系统需求分分析2功能需求分分析系统存在的的问题决定定了系统的的需求，进进而决定了了系统的功功能。正是是因为客观观问题的存存在，才有有了需求的的存在，也也才有了系系统存在的的必要性。。因而，对对需求的分分析往往是是基于原系系统所存在在的问题之之上。需求之一是希望将企企业的信息息处理方式式由手工处处理向计算算机处理方方向转变，，通过管理理信息系统统的建立，，实现企业业的信息化化管理，使使企业管理理工作规范范化、制度度化和程序序化，并促促进企业管管理的基础础工作，避避免业务管管理的随意意性，提高高信息处理理的时效性性和准确性性，理顺企企业的信息息流程和流流向，以便便及时、准准确地把握握企业内部部、市场和和其他外部部信息，提提高投资决决策的效率率。需求之二是希望能将将科学的管管理方法引引进到企业业决策中，，以减少决决策的随意意性、主观观性、人为为性，避免免决策的失失误，提高高决策的水水平和质量量。三、系统分析3.1系统需求分分析2功能需求分分析（1）信息管理理功能（2）信息共享功功能（3）数据计算算功能（4）文档生成成功能（5）模型管理理功能（6）辅助决策策功能三、系统分析3.2组织与业务务流程分析析1组织/业务关系系分析功能序号业务组织市场部财务部工程技术部项目部功能与业务1市场调查*R2时间分类汇总*A3数据统计及预测分析*A4提出被选方案*5对方案进行收支估算A*R6可行性分析*R7决策选优RRR*8风险分析A*9计划审批*10销售*“＊”表示该该项业务是对对应组织的主主要业务；“A”表示该单位是是参加协调该该项业务的辅辅助单位；“R”表示该单位是是该项业务的的相关单位；；空格：表示该该单位与对应应的业务无关关；三、系统分析3.2组织与业务流流程分析2业务流程分析析2.1房地地产投资决策策的业务流程程提出备选方案↓收集资料↓选择预测方法↓进行预测↓预测结果分析↓提出预测报告方案预测确定现金流量图↓进行基础数据的测算和经济可行性评价↓确定可行方案↓编制项目投资经济评价报告经济评价最优项目方案最优方案可行方案决策选优↓确定最优方案↓方案敏感型分析及盈亏平衡分析↓编制方案的决策与评价报告方案决策与评价确定目标和任务↓提出计划↓现场调查↓整理资料↓市场分析↓写出调查报告市场调查与分析三、系统分析3.2组织与业务流流程分析2业务流程分析析2.2房地地产投资决策策业务流程图图市场信息收集市场信息统计报表市场分析结果报表市场分析部门经理财务部基建部开会讨论，初步提出投资方案各部门备选投资方案报表初步审批总经理对备选方案进行预测市场部财务部备选方案财务报表（预测）备选方案经济评价市场部市场调查市场信息分类汇总市场部基建部门A三、系统分析3.2组织与业务流流程分析2业务流程分析析2.2房地地产投资决策策业务流程图图最优方案决策及评价报表最终投资方案报表批准上级部门投资计划综合平衡各部门银行总经理最后审批存档部门经理相关部门可行方案决策及评价第二次审批总经理可行方案经济分析报表A下达相关部门三、系统分析3.3数据汇总分类类与分析1数据汇总总(1)数据据汇总①数据分类编码码将系统调查中中所收集到的的数据资料，，按业务过程程进行分类编编码，按处理理过程的顺序序排放在一起起；②数据完整性分分析按业务过程自自顶向下地对对数据项进行行分析，从本本到源，直到到纪录数据的的原始单据或或凭证，确保保数据的完整整性和正确性性；③确定数据的字字长或精度三、系统分析3.3数据汇总分类类与分析1数据汇总分分类（2）数据分分类①输入数据类原始数据或基基础数据，包包括本企业历历史项目收支支数据、市场场需求量、投投资项目概况况、市场环境境以及房地产产行业政策法法规等等。②过程数据类系统在处理过过程中所产生生的一些数据据，包括投资资费用估算、、收入预测、、财务指标、、决策分析结结果以及敏感感性分析的结结果等等。③最终输出数据据类是指决策者想想得到的一些些数据，如数数据分析统计计结果、经济济评价报告、、最优决策方方案等等。三、系统分析3.3数据汇总分类类与分析2数据分析析数据分析主要要是完成三项项工作:①汇总并检检查数据完备备性、一致性性、无冗余性性；②数据流向向分析,并检检查数据的匹匹配、共享等等情况；③数据重要要度及相互间间的关系分析析等等。本系统在进行行分析时，主主要采用U/C矩阵方法。U/C矩阵本质是一一种聚类方法法，它可以用用于过程/数数据、功能/组织、功能能/数据等各各种分析中。。三、系统分析3.3数据汇总分类类与分析2数据分析析（1）构造U/C矩阵纵坐标栏目定定义为功能类类，横坐标栏栏目定义为数数据类；（2）数据正正确性检验按数据守恒原原理，即数据据必定有一个个产生的源，，而且必定有有一个或多个个用途，可细细分为完备性性、一致性和和无冗余性三三条检验规则则。三、系统分析房地产投资决决策系统U/C矩阵数据分析析图数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分析3.3数据汇总分类类与分析3数据间相相互关系及重重要性分析（1）从数据据的类型上分分析①系统输入的的数据，包括括原始的基础础数据和备选选投资方案；；前者为市场场信息，又可可分为投资支支出如建筑安安装费用、施施工准备费用用、开发费用用、相关税费费等，投资收收入如销售收收入、出租收收入以及市场场需求量等等等；②过程数据据，即中间数数据，为最终终数据的输出出作准备，包包括收入预测测数据、支出出预测数据、、财务指标值值如内部收益益率、投资回回收期、净现现值等等；③系统输出的的数据，主要要是最优投资资方案。三、系统分析3.3数据汇总分类类与分析3数据间相相互关系及重重要性分析（2）从数据据使用频率上上分析①原始的基础础数据如如建筑安装费费用、施工准准备费用、开开发费用、销销售收入、出出租收入、市市场需求量、、竞争对手投投资方案，②投资方案数数据如投投资类型、投投资规模、投投资地点、房房屋价格以及及预测数据如如支出预测、、收入预测在在整个系统中中使用较为频频繁等；（3）丛数据据源上分析基础数据来源源于市场信息息调查中所得得；投资方案数据据是针对对基基础数据的统统计分析之后后而加以主观观提出的；收入预测、支支出预测是对对基础数据的的预测后（经经过预测检验验）而得出的的。三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（1）顶层数数据流程图反应了本系统统的整体功能能结构（进行行房地产投资资方案决策））、初始输入入数据（各种种原始数据））以及最终输输出结果（最最优决策方案案），通过对对本层数据流流程图的分析析，可对系统统逻辑功能一一目了然。

房地产投资决策D决策人员相关经济指标、参数及备选投资方案等市场调查数据市场部决策人员最优决策方案经理三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（2）一层数数据流程图第一层数据流流程图共分为为四个大的逻逻辑处理过程程，它们分别别是市场分析、方案预测、经济评价以及方案决策和评评价四个部分，涉涉及到市场部部、财务部、、工程技术部部等多个职能能部门，其中中，基础数据据、方案支出出数据、方案案收益数据等等作为四个逻逻辑处理过程程的共享数据据，这些数据据经过四个逻逻辑处理过程程后，最终得得出最优方案案供决策人员员参考。三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（2）顶层数数据流程图基础数据管理P1市场部选方案方案预测P2工程技术部等经理提出备市场调市场部查数据方案支出表D2.1方案收益表F2.2相关经济济指标经济评价P3财务部决策人员可行方案D3.1相关参数方案决策与风险分析P4决策人员决策者最优方案最优方案及报表D4经理取费房价数据D1.2房地产投资信息库D1.1三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（3）二层数数据流程图市场信息管理P1.1市场部市场调市场部查数据标准及房价经理（基础数据管管理）环境数据分析各类标准定额统计F1.3.1市场需求量预测外部企业投资预测历史数据统计预测F1.3.2F1.3.3F1.3.4F1.3.5F1.3.6各类房价统计预测环境数据F1.1.1市场需求量外部企业投资F1.1.2F1.1.3F1.1.4历史数据统计收费房价管理P1.2市场部市场需求量外部企业投资F1.2.1F1.2.2F1.2.3历史数据统计析方法数据分析P1.3市场部市场部选择分三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（3）二层数数据流程图收支预测P2.2工程技术部等方案生成P2.1经理备选投资方案F2.1.1投资方案经理方案收益数据F2.2.1方案支出数据F2.2.2相关标准及房价选择费用计算标准F1.2.1成本定额标准F1.2.2各类型房价及租金F1.2.3财务部（方案估算））三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（3）二层数数据流程图现金流量表生成P3.1财务部投资项目可行性分析P3.2财务部备选投资方案F2.1.1方案收益数据F2.2.1方案支出数据F2.2.2现金流量表F3.1.1及参数经济指标决策人员可行投资方案F3.2.1（经济评价））三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（3）二层数数据流程图最优方案评价P4.2决策者投资方案决策P4.1决策者决策模型及评价模型管理P4.3决策者方案评价数据F4.2最优投资方案F4.1相关参数决策人员可行投资方案F3.2.1决策及评价模型库F4.3.1方案收益数据F2.2.2方案支出数据F2.2.1不合理结果及模型相关参数决策人员（方案决策及及评价）三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（4）三层数数据流程图模型选择及预测计算P1.3.2.2市场部预测内容及数据选择P1.3.2.1经理预测结果及其模型内容及数据预测结果及模型检验P1.3.2.3市场部预测模型管理P1.3.2.5市场部预测结果处理P1.3.2.4市场部合理预测结果不合理预测结果及模型相应模型及参数预测人员相关数据（方案分析之之数据预测））预测模型库F1.3.2.5环境数据历史收支数据市场需求量外部企业数据F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1F1.2.2F1.2.3费用计算标准成本定额标准各类型房价及租金环境数据统计预测历史数据统计预测市场需求量预测外部企业投资预测F1.1.1F1.1.2F1.1.3F1.1.4F1.2.1各类房价统计预测三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（4）三层数数据流程图决策计算P4.1.2决策者决策方案及模型选择P4.1.1决策者相关决策参数决策人员决策及评价模型库F4.3.1可行投资方案F3.2.1及模型方案决策结果及模型检验P4.1.3决策者决策结果及模型参数不合理结果及模型相关参数决策模型及评价模型管理P4.3决策者决策人员(方案决策及及风险分析之之投资决策)最优投资方案F4.1方案支出数据方案收益数据F2.2.2F2.2.1三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（5）数据词词典数据词典是系系统逻辑模型型的详细、具具体的说明，，是系统分析析阶段的重要要文件，也是是内容丰富、、篇幅极大的的文件。本例例只给出投资资决策与评价价处理过程中中的部分数据据词典图。三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（5）数据词词典名称形式意义等号=等于，表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两边项目内容相同加号+

与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容方括号[]

或者，表示方括号内各项目中至少一项出现

花括号{}

重复，表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次

n{}

表示重复n次；n1{}表示括号内项目从取第一个值到第n个值；{}（条件）表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无

条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；圆括号（）

选择项，表示括号内所列项目为可选项目；三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（5）数据词词典条目名系统名来源数据结构出处简要说明相关决策参数方案决策决策人员输入相关参数={模型代码+模型名称+{模型参数}+模型描述}决策方案及模型选择模块①模型参数依模型的不同而有所不同，且参数的个数从一个到多个不等；②模型描述在备注中加以说明，主要指模型结构。方案及模型方案决策由决策方案及模型选择模块输出方案及模型={方案编码+{方案收支数据}+{方案的财务指标}+模型编码+{模型参数}+模型描述}决策计算模块①这里的方案编码是指可行方案编码；②在进行决策计算前，需要调用改方案的收支数据及财务指标值；③决策模型来自于模型数据库。决策结果及模型方案决策由决策计算模块输出决策结果及模型={方案编码+{方案决策结果}+{方案的收支数据}+模型编码+{模型参数}+模型描述}决策结果及模型检验模块①方案的决策结果必须进行检验，以验证其合法性；②检验包括结果检验和模型检验两方面。不合理结果及模型方案决策由决策结果及模型检验模块输出不合理结果及模型={方案编码+{方案决策结果}+{方案的收支数据}+模型编码+{模型参数}+模型描述}决策模型及评价模型管理模块①如果检验结果合理，就不存在这一数据流，决策结果可以直接用于参考；②不合理的结果及模型调入到模型管理模块进行模型修正，为下一步继续检验做准备。《数据流》条条目三、系统分析3.4数据流程分析析与数据词典典（5）数据词词典《数据加工》》条目条目名系统名输入加工逻辑输出简要说明投资方案决策方案决策及评价①相关参数；②可行投资方案；③相关决策模型；④方案收支数据。①方案及模型选择②决策计算③决策结果及模型检验最有投资方案及其决策分析结果。本条目的加工逻辑较为抽象，须进一步细化求解。用层次分析法进行决策计算投资方案决策①方案编码及本模型；②方案的收支数据及指标数据。①投资类型及各收益指标；②各类型方案代码的指标权重计算及检验；③每个方案下的各收益指标计算及检验；④各方案的比重计算及排序。决策结果及模型问题不同，选择的模型及方案不同，决策计算的方式亦不同。本条目是决策计算下一层数据流程图展开的部分方案的敏感性分析最优方案评价①方案编码及本模型；②方案的收支数据及指标数据。①评价指标及不确定性因素选择；②不确定因素变动范围设定；③计算因素变动导致指标值的改变；④求解敏感性系数；⑤求解敏感分析表；⑥对敏感分析结果图示①敏感系数；②敏感分析表；③敏感分析图。本条目是最优方案评价下一层数据流程图展开的部分，除此之外，还包括盈亏平衡分析模块三、系统分析3.5功能/数据分分析（1）U/C矩阵的建立从理论上说，，建立U/C矩阵一般须按按照结构化的的系统分析方方式来进行，，它首先分析析系统的总体体功能，然后后自顶向下、、逐步分解，，逐个地确定定各项具体的的功能和完成成此项功能所所需要的数据据，最后填上上功能/数据据之间的关系系，即完成了了U/C矩阵的建立过过程。本系统统的U/C矩阵在数据分分析时已经建建立好。（2）U/C矩阵正确性检检验建立U/C矩阵后一定要要根据“数据据守恒原则””进行正确性性检验，也就就是对数据进进行完备性检检验、一致性性检验和无冗冗余性检验，，以确保系统统功能数据项项划分和所建建U/C矩阵的正确性性。这一项工工作已在前面面数据正确性性分析时完成成。三、系统分析3.5功能/数据分分析（3）U/C矩阵求解U/C矩阵求解过程程就是对系统统结构划分的的优化过程。。它是基于子子系统划分应应相互独立，，而且内部凝凝聚性高的这这一原则。具具体做法是使使表中的“C”元素尽量地靠靠近U/C矩阵的对角线线，然后，再再以“C”元素为标准，，划分子系统统。这样划分分的子系统独独立性和凝聚聚性都是较好好的，因为它它可以确保各各子系统不受受干扰地独立立运行。U/C矩阵求解过程程是通过表上上作业来完成成的，其具体体做法是：调调换表中的行行变量或列变变量，使表中中的“C”元素尽量地靠靠近U/C矩阵的对角线线，注：这里里只是尽量地地朝对角线靠靠近，但不可可能全在对角角线上，按照照这一原则，，本系统U/C矩阵求解结果果如下页图。。三、系统分析U/C矩阵求解—表上移动作业过过程数据功能市场信息录入市场信息查询市场信息编辑取费房价管理数据分类统计对手投资分析提出被选方案支出估算收入测算方案可行性分析方案决策优选方案风险分析数据分类预测预测模型管理决策模型管理历史数据管理费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU三、系统分析3.5功能/数据分分析（4）系统功功能划分和数数据资源分布布①通过对U/C矩阵的正确性性检验，及时时发现前段分分析和调查工工作的疏漏和和错误；②通过对U/C矩阵的正确性性检验来分析析数据的正确确性和完整性性；③通过对U/C矩阵的求解过过程最终得到到子系统的划划分；④通过子系系统之间的联联系（“U”）可以确定子系系统之间的共共享数据。这这里仅分析后后两点。在本系统中U/C矩阵求解的目目的是为了对对系统进行逻逻辑功能划分分和考虑今后后数据资源的的合理分布，，具体来说，，可帮助我们们做好四点工工作：三、系统分析3.5功能/数据分分析（4）系统功功能划分和数数据资源分布布系统逻辑功能能的划分根据据对对房房地地产产投投资资决决策策过过程程中中功功能能需需求求、、业业务务流流程程、、数数据据流流程程、、功功能能/数数据据等等的的分分析析，，我我们们将将总总系系统统初初步步划划分分为为四四个个子子系系统统，，即即市市场场分分析析子子系系统统、、方方案案预预测测子子系系统统、、经经济济评评价价子子系系统统、、投投资资决决策策及及评评价价子子系系统统。。系系统统的的逻逻辑辑功功能能分分别别由由这这四四个个系系统统出出完完成成，，每每个个子子系系统统所所要要完完成成的的功功能能如如下下图图所所示示。。三、系统分析析3.5功能/数数据分析析（4）系系统功能能划分和和数据资资源分布布数据资源源分布在对系统统进行划划分并确确定料子子系统以以后，从从图上可可以看出出所有数数据的使使用关系系都被小小方块分分隔成了了两类：：一类在小方块块以内；所产生生和使用用的数据据，今后后主要考考虑放在在本子系系统的计计算机设设备上处处理。另一类在小方块块以外。（即图图中小方方块以外外的“U”），，则表示了了各子系系统之间间的数据据联系。。这些数数据主要要包括一一些基础础数据和和一些中中间数据据如方案案收益数数据、方方案支出出数据、、方案的的财务指指标等等等。这些些数据资资源今后后应考虑虑放在网网络服务务器上供供各子系系统共享享或通过过网络来来相互传传递。三、系统分析析U/C矩阵的求求解结果从被选方案中选择可行方案数据功能费用计算标准成本顶额标准各类房价租金已建项目费用已建项目成本已建项目收入市场购买力市场需求量房屋空置量其他企业计划项目总成本项目总收入内部收益率投资回收期基准收益率净现值及指数预测参数决策参数投资规模投资类型投资位置房地产价格方案决策结果风险分析结果市场信息管理、取费房价管理以及数据分析提出被选方案及方案收支估算投资方案决策及方案风险分析CCUUUUCUUCUUCUUUUCUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUUUUCUUCUUUCUUCUUCUUCUUUUUCUCUCUUUUCUUUUCUUUUCUUUCUCUUUUU基础数据据管理子系统方案估算算子系统统方案决策策与风险分分析子系统经济评价子系统四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．1子系统划划分房地产投投资决策策信息系系统市场信息管理数据分析市场信息分类录入市场信息分类浏览市场信息查询市场信息修改市场信息删除分析方法管理数据统计分析预测结果处理模型选择及方案预测方案及数据选择预测结果检验预测模型管理市场分析方案预测经济评价方案决策及评价系统维护方案生成收支预测备选项目管理投资项目立项财务指标计算及分析现金流量表生成方案评价方案决策模型管理模型修改模型帮助模型增删密码管理数据备份数据导入编码管理帮助投资决策数据及模型检验方案及模型选择敏感性分析盈亏平衡分析四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．1市市场分析析子系统统（1）市市场信息息管理模模块市场信息息内容包包括土地地供给、、资金供供给、建建筑材料料、施工工力量、、拟投资资地点的的基础设设施、地地理环境境、人文文环境、、商业网网点等内内容、市市场需求求情况、、商品房房空置情情况、房房地产行行业的政政策法规规、竞争争对手投投资计划划以及本本企业历历史投资资项目的的收支情情况等等等市场信息息分类录录入模块块用以实现现对现有有房地产产市场的的数据分分类和追追加，它它是原始始数据的的入口。。市场信息息分类浏浏览模块块对所录入入市场信信息的内内容加以以分类浏浏览。市场信息息查询模模块根据使用用者的要要求，检检索出特特定范围围类的市市场信息息供使用用者参考考。市场信息息编辑模模块用以对已已改变的的市场信信息或人人工录入入错误的的市场信信息加以以修改编编辑。市场信息息删除模模块用以对已已过时的的市场信信息或无无用的市市场信息息加以删删除，以以节省存存储空间间、提高高数据库库的空间间利用率率并可避避免无用用的市场场信息对对决策人人员的干干扰。四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．1市市场分析析子系统统（2）数数据分析析模块分析方法法管理模模块用于对分分析方法法的录入入、修改改、删除除等，这这里的市市场分析析方法主主要是一一些常用用的数据据统计分分析方法法，它们们主要用用于对数数据变化化的趋势势分析；；数据统计计分析模模块即用分析析方法管管理模块块里的统统计分析析方法来来对市场场信息加加以分析析，并将将其分析析结果用用图表来来加以显显示，增增加其直直观性、、可视性性，从而而为决策策者提出出备选方方案作准准备。四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．2方方案预测测子系统统（1）方方案生成成模块投资项目目立项模模块主要要是用于于录入决决策人员员根据对对市场信信息的分分析后所所提出投投资备选选方案，，包括项项目的投投资计划划和销售售计划，，本文所所讨论仅仅指项目目的投资资计划，，主要是是项目的的投资类类型、投投资规模模、投资资地点、、房产价价格以及及资金的的融资计计划等内内容；备选方案案管理模模块用于于对备选选方案的的编辑、、删除和和比较。。四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．2方方案预测测子系统统（2）收收支预测测模块方案及数数据选择择模块的作用在在于从备备选投资资方案中中选择所所有的投投资方案案，并从从基础数数据库中中调入相相应方案案下的基基础数据据；模型选择择及方案案预测模模块用于选择择合适的的模型并并根据基基础数据据对方案案进行收收支预测测；预测结果果检验模模块用于对所所预测的的结果加加以检验验，以验验证其合合法性，，预测结果果处理模模块用于根据据实际需需要对所所预测的的结果加加以人工工调整；；预测模型型管理包括预测测模型录录入、预预测模型型修正、、预测模模型删除除和预测测模型使使用帮助助等四个个子模块块；预测模型型删除模模块用于对不不适用的的预测模模型从预预测模型型库中删删除；预测模型型使用帮帮助模块块主要是考考虑到用用户的知知识层次次不一样样，为了了使任何何用户能能较好的的运用本本预测模模型，从从而加设设这一模模块，该该模型采采用类似似于Windows下的向导导模式，，通过对对本模块块中所举举实例的的分步使使用，以以帮助用用户熟练练使用。。四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．3经经济评价价子系统统（1）现现金流量量表生成成模块现金流量量表生成成模块用用于对所所选方案案的收入入数据和和支出数数据从其其数据库库中提起起并加以以合并成成现金流流量表，，为下一一步的可可行性分分析作准准备。（2）财财务指标标计算及及分析模模块财务指标标计算及及分析模模块用于于将所选选方案的的现金流流量表通通过OLE技术调入入到EXCEL里的现金金流量表表模板中中，然后后利用该该模板的的自动计计算功能能求解出出各项财财务指标标值，包包括内部部收益率率（IRR））、投资回收收期、净净现值（（NPV））、净现值指指数（NPVR），最后将其其结果返返回到主主程序中中，在对对这些结结果的分分析后，，筛选出出可行投投资方案案，剔除除不合理理的投资资方案。。。四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．4投投资决策策及评价价子系统统（1）方方案决策策模块方案决策策模块又又可分为为方案及模模型选择择、投资决策策、数据及模模型检验验三个子模模块。其其中，方方案及模模型选择择模块用用于选择择所有可可行方案案并基于于不同的的方案特特点采用用合适的的决策模模型和方方法进行行决策比比较，具具体可细细分如下下：对于于投资规规模不同同的方案案采用报报童行为为决策模模型或投投资增量量内部收收益率法法或线性性规划法法加以比比较；对对于投资资地点不不同的方方案采用用理想点点法决策策模型；；对于投投资类型型多目标标决策方方案采用用层次分分析法决决策模型型等；对对有效期期不等方方案的比比较，采采用最小小公倍数数法，将将对比方方案处理理成为相相同有效效期后再再进行对对比；四、系统设计计1系统统总体结结构设计计1．2系系统功功能描述述1．2．．4投投资决策策及评价价子系统统（2））方案案评价价模块块方案评评价模模块又又可分分为盈盈亏平平衡分分析、、敏感感性分分析两两个模模块。。盈亏平平衡分分析模模块是通过过对盈盈亏平平衡分分析点点的计计算来来分析析开发发项目目对市市场需需求变变化的的适应应能力力，从从而确确定各各因素素的盈盈亏变变化点点及其其盈亏亏变化化概率率矩阵阵；敏感性性分析析模块块主要用用来研研究各各种不不确定定因素素发生生变化化时对对方案案效果果的影影响，，这里里采用用的方方法是是单因因素分分析法法，考考虑的的因素素有投投资规规模、、投资资收入入、投投资支支出、、利率率以及及市场场需求求来量量等。。四、系统设设计1系系统总总体结结构设设计1．2系系统功功能描描述1．2．4投投资决决策及及评价价子系系统（3））决策策模型型管理理模块块决决策模模型管管理模模块又又分为为模型型录入入和删删除、、模型型修正正、模模型使使用帮帮助三三个模模块。。模型录录入用于对对决策策模型型的录录入和和描述述，模型删删除用于将将不合合适模模块从从模型型库中中删除除；模型修修正模模块是根据据模型型预测测和模模型检检验的的结果果来对对所用用的模模型加加以修修正，，同样样包括括对参参数和和常数数修正正的两两个部部分；；模型使使用帮帮助模模块是为了了帮助助决策策人员员更好好地使使用本本系统统的决决策模模型而而设立立的，，该模模型采采用类类似于于Windows下的向导模模式，通过过对本模块块中所举实实例的分步步使用，可可使任何层层次的决策策人员用好好本系统中中的决策模模型。四、系统设计1系统总总体结构设设计1．2系系统功能描描述1．2．5系统维维护子系统统（1）密码码设置模块块该模块为系系统每个用用户设置了了必要的密密码及其相相应的使用用权限，以以防止非法法用户进入入系统更改改数据或执执行其它非非法操作，，同时还可可以根据用用户的需要要，随时更更改密码。。（2）编码码管理模块块为了方便用用户对项目目代码和方方案编码的的管理而设设置的，本本系统对每每个项目及及其方案均均设置了唯唯一的项目目代码和对对应方案编编码，为了了加强用户户对项目的的统一管理理，维护数数据的一致致性，在一一般情况下下，项目代代码不可修修改，如果果用户根据据实际情况况需要统一一修改项目目代码，便便可在本模模块中进行行。四、系统设计1系统总总体结构设设计1．2系系统功能描描述1．2．5系统维维护子系统统（3）数据据备份模块块数据备份模模块是为了了防止系统统运行时出出现意外或或因用户的的错误操作作而导致数数据库损坏坏而进行数数据库备份份。本模块块能将此系系统数据库库备份到用用户指定的的目录下，，以便需要要时恢复。。（4）数据据导入模块块数据导入模模块当系统统的数据库库因意外而而损坏时，，便可在本本模块中将将备份好的的数据导入入系统中，，代替原有有的数据库库以方便用用户使用。。（5）系统统帮助模块块系统帮助模模块是对用用户如何使使用本系统统而设置，，包括各模模块使用帮帮助、管理理模型如预预测模型、、决策模型型、评价模模型的知识识介绍和使使用说明等等等。四、系统设计1系统总总体结构设设计1．3网网络设计和和网络配置置1．3．1网络设设计从房地产投投资决策这这一过程分分析出发，，主要涉及及市场部、、工程技术术部、财务务部、各职职能领导办办公室的四四个业务功功能操作场场所；并且且每个职能能部门功能能相对独立立，部门之之间有诸多多必要的数数据联系。。另外，系系统还需为为领导信息息服务提出出各项信息息查询功能能。根据这种特特点，系统统利用计算算机局部网络作为系统的的物理结构构，为了提提高系统的的可靠性和和可扩充性性，网络采采用以交换机作作为数据交交换中心、以网络集线线器（HUB）为终端连结结接点、以双绞线为为数据传输输介质的星型结构构。在每个个业务管理理功能发生生地点以及及每位高层层理人员分分别配置一一台计算机机作为子系系统的节点点工作站，，系统功能能的实现、、子系统间间的数据共共享与交换换传递均通通过网络服务器器完成。四、系统设计1系统总总体结构设设计1．3网网络设计和和网络配置置1．3．1网络设设计网络集线器（HUB）总经理工作站项目经理工作站总工程师工作站网络服务器信息中心市场部工作站网络集线器（HUB）财务部工作站工程技术部工作站业务办公室工作站各职能部门总会计师工作站总经济师工作站交换机房地产投资资决策信息息系统网络络设计模式式图四、系统设计1系统总总体结构设设计1．3网网络设计和和网络配置置1．3．2网络配配置（1）硬件件配置交换机采用LS-3024F2的24口10/100M自适应以太太网交换机机。网络集线器器（HUB）采用LH-2016E的16口10M集线器。传输介质采用Lucent五类双绞线线。网络服务器器作为系统功功能实现和和数据共享享的中心，，应具有较较高的性能能和可靠性性，因此，，宜选择高高档品牌专专用服务器器。网络工作站站选用586以上普通通的微型计计算机，由由于业务管管理活动分分散在多个个物理地点点，而每个个部门的高高层领导也也各有自己己的办公的的地点，因因此工作站站的数量亦亦有多个。。工作站与网网络连接时时的网络适适配器采用NOVELL公司的网络络适配器NE2000。网络上还配配置多台EPSON-3200K打印机，分别置于于财务部、、市场部、、工程技术术部、总经经理办公室室和信息中中心等处，，以满足工工作站打印印和网络打打印的需要要。除此之外，，在网络服服务器和各各工作站处处，还配置置净化电源及及UPS不间断电源源，以应付电电源的各种种变化和故故障，从而而保证系统统功能的可可靠性。四、系统设计1系统总总体结构设设计1．3网网络设计和和网络配置置1．3．2网络配配置（2）系统统软件配置置网络服务器器上运行Microsoft公司司的的网网络络操操作作系系统统NTServer5。。工作作站站上上运运行行Microsoft公司司的的操操作作系系统统NTWorkstation或Windows2000。。另外外，，系系统统的的可靠靠性性和和安安全全性性是本本系系统统在在软软件件总总体体结结构构设设计计上上重重点点考考虑虑的的问问题题。。从从系系统统可可靠靠性性出出发发，，系系统统的的应应用用软软件件和和数数据据库库均均采采用用了了双向向备备份份的工工作作方方式式，，即即在在工工作作站站本本地地硬硬盘盘和和网网络络服服务务器器硬硬盘盘上上均均有有应应用用系系统统软软件件和和数数据据库库备备份份。。用用户户即即可可以以直直接接运运行行网网络络服服务务器器上上的的系系统统，，以以保保证证某某一一工工作作站站的的故故障障并并不不影影响响该该功功能能子子系系统统的的使使用用；；也也可可以以使使用用本本地地工工作作站站上上的的系系统统，，以以保保证证网网络络服服务务器器故故障障并并不不影影响响功功能能子子系系统统的的使使用用。。并并且且通通过过数数据据双双向向备备份份机机制制保保证证网网络络服服务务器器和和工工作作站站上上数数据据的的一一致致性性。。四、系统统设设计计2代代码码设设计计本系系统统的的代代码码设设计计包包括括项项目目类类型型代代码码设设计计、、方方案案编编码码设设计计两两个个方方面面2．．1项项目目类类型型代代码码设设计计由于于开开发发项项目目类类型型的的不不同同，，项项目目间间的的收收益益与与支支出出也也有有很很大大的的差差别别，，所所以以在在对对项项目目进进行行决决策策分分析析时时，，必必须须根根据据其其相相应应的的类类型型进进行行分分析析讨讨论论。。因因而而很很有有必必要要对对项项目目类类型型进进行行代代码码设设计计。。把把项项目目类类型型划划分分为为六六个个类类型型，，相相应应的的项项目目类类型型代代码码也也只只设设一一位位，，取取其其英英文文字字母母前前第第一一个个字字母母，，并并大大写写，，对对应应关关系系如如下下：：地产产————L(land)住宅宅————H(house)公寓寓————A(apartment)办公公楼楼、、写写字字楼楼————O(officebuilding)商业楼——C(commercialbuilding)工业楼——I(industrialbuilding)四、系统设计2代码设计计2．2方案案编码设计方案编码采用用组合码，分分为四部分，，第一部分为为地方代码，，由我国省市市名称拼音组组成；第二部部分为时间代代码，由项目目开发的起止止时间组成，，共有八位数数字；第三部部分由项目类类型代码组成成；第四部分分为项目在数数据库中的次次序代码，由由英文字母N（New表示新建）和和项目的次序序编号组成，，这一部分代代码由系统自自动生成，并并接受系统的的自动调整。。如：方案编码码为hbwh20000512HN4，表示这一项目目的开发地点点在湖北省武武汉市，项目目的开发时间间是2000年5月12号，项目的的开发类型是是住宅，该项项目在系统中中的排序号为为4。hbwh20000512HN4序号开发类型开发时间开发地点方案编码层次次结构图四、系统设计3数据结构构和数据库设设计3．1数据据组织的规范范化（1）对于备备选投资方案案模型，属性性项目名称、、类型、规模模、时间、地地点和项目负负责人依赖于于主关键字方方案编码，而而属性联系方方式却依赖于于项目负责人人，即项目负负责人不同，，联系方式也也不同，它并并不依赖于主主关键字方案案编码。因此此，这种关系系不满足2NF的条件，只是是一个1NF关系。修改此关系模模型，将其分分解成两个关关系模型，分分别为：方案编码、项目名称、、类型、规模模、时间、地地点、项目负负责人项目负责人、、联系方式四、系统设计3数据结构构和数据库设设计3．1数据据组织的规范范化（2）对于经经济评价模型型，属性基准准收益率并不不依赖于方案案编码，也就就是方案编码码的改变并不不会导致基准准收益率的改改变。基准收收益率是由行行业的基本状状况所确定，，因而对所有有的方案而