公寓管理服务15篇

公寓管理服务15篇名目

【第1篇】zz廉租公寓电梯管理服务方案

廉租公寓电梯管理服务方案

电梯维护保养可分为:周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特别要求的,遵照厂家要求。

周保养基本要求:

1.电梯要求每周保养一次,时间不少于二小时,要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。

2.对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。

(1)电源开关、安全开关。

a、掌握柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤,接线坚固。

b、检查熔断器、熔丝接触状况,接点坚固,应无打火现象。

c、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、牢靠。不准跨接。

(2)曳引机:外观机体应保证清洁光亮。

(3)减速机

a、运行时应平稳无特别振动。

b、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。c.减速箱油温不超过85℃;

(4)电动机

a、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。

b、电动机油位应在油镜中心四周。

c、电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于铭牌规定。

d、电动机轴承窜量不大于4mm。

(5)制动器。

a、动作平稳牢靠,不打滑,闸瓦接触面不小于70%。

b、抱闸未打开时,闸瓦应抱合紧密,盘车轮不应用手能盘动。

c、抱闸打开时,两侧间隙应全都,其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。

d、抱闸开闭应敏捷、自如,线圈温升不超过60℃。

(6)掌握柜

a、柜内各电气元件应工作正常,仪表精确     。

b、无发热现象,各接触点接触严密无粘连烧损现象;

c、柜内反开关无油污无积尘。

(7)限速系统

a、限速轮:外观清洁,动作敏捷,无明显月期打点,油路通畅,绳钳口处无异物油污、轮槽无特别磨损。

b、涨绳轮及安全钳装置:外观清洁,油路通畅,转动平稳,张紧轮毡垫加油,安全钳各联动机构敏捷,钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。

(8)选层系统:选层器转动及滑动部分清洁及油量充分,接点清洁,压力适当。

(9)厅、轿门系统

a、厅、轿门正常关闭后,应能接通门锁网络;锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。

b、安全触板、光电装置功能牢靠。

c、厅门、轿门、转动部位及滑道:转动部件清洁,转动自如,填加润滑油,上、下滑道杂物清除,上滑道加油,吊门轮、门滑块磨损的准时更换。

d、开关门机构:开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油,皮带松紧度适当,不打滑,开门机清除积碳、保洁。

(10)层显系统,内选、外呼系统。

a、各元件指示功能正常,按钮活动自如无卡阻。

b、灯光显示正常,清洁无尘。

(11)井道系统

a、轿厢,对重导靴间隙匀称、靴衬无严峻磨损。

b、油盒、油刷无缺损,轨道润滑良好。

c、钢丝绳张力匀称且无断股。

(12)卫生,铁门至机房间的楼道;机房;轿顶;底坑等部位应保持清洁,无垃圾,清除油污及灰尘。

月保养

月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特殊是对安全装置的检查。

1、减速机:减速机应无特别响声,清除表面积尘油垢。

(1)为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。

(2)检查曳引轮各绳槽磨损是否全都,紧固曳引轮各部位螺栓。

2、电动机、发电机组

(1)清除其内外灰尘及油污。

(2)测速系统工作正常,传动系统无损伤。

3、制动器

(1)检查电磁铁心与铜套之间的润滑状况。

(2)紧固各连接螺栓。

(3)线圈温升不超过60℃。

4、限速系统

(1)清除夹绳钳口处异物、油污。

(2)旋转销轴部位加油。

(3)检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无特别磨损。

(4)检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。

5、掌握柜、励磁柜。

(1)检查各各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应准时调整更换。

(2)检查接触器、继电器触点烧蚀状况,如严峻凸凹不平应修复或更换触头。

(3)检查机械联锁装置,对动作不行靠的应调整。

6、钢丝绳

(1)检查钢丝绳锈蚀及磨损状况,绳头螺栓应锁紧,开口销齐备。

(2)钢丝绳张力应匀称。

7、厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮,门导轨轴承,涂抹润滑油。

8、选层系统

(1)清除各部位灰尘及油污,调整电气选层器动作间隙或精确     度。

(2)为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。

9、导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。

10、安全装置

(1)检查部位:断相爱护装置、超速爱护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置,急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。

(2)各安全装置应敏捷牢靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。

11、底坑清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥。

半年保养:半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。

1、电动机、发电机组

(1)添加轴承润滑油。

(2)检查修理碳刷刷架、清理,向器。

2、曳引钢丝绳

(1)调整张力与平均值相差不大于5%。

(2)钢丝绳表面油污过多,应清除。

(3)检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。

(4)检查钢丝绳断丝与锈蚀的状况

3、导靴

(1)清洗自动润滑装置,轴承处加注金属基润滑脂。

(2)紧

固导靴螺栓,固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。

(3)检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无特别响声,发觉开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。

4、开门机

(1)检查整个系统,转动部位填充润滑脂。

(2)开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。

(3)转动系统牢靠无损伤。

5、导轨:检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊,并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。

6、接线盒及电缆。

(1)检查各接线盒,紧固各接线端子,清除其灰尘。

(2)检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。

7、极限、限位开关

【第2篇】廉租公寓水泵管理服务方案

廉租公寓水泵管理服务方案

1、目的:规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。

2、适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的修理保养。

3、职责

(1)主管经理负责审核《给排水设备设施修理保养年度方案》并检查该方案的执行状况。

(2)设备部主管负责组织制定《给排水设备设施修理保养年度方案》并组织、监督该方案的实施。

⑶水泵房组长/管理员详细负责实施给排水设备设施的修理保养。

(4)公共事务部负责向有关用户通知停水的状况。

4、程序要点

(1)《给排水设备设施修理保养年度方案》的制定。a、每年的12月15日之前,由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起讨论、制定《给排水设备设施修理保养年度方案》并上报公司审批。b、制定《给排水设备设施修理保养年度方案》的原则:a、给排水设备设施使用的频度;b、给排水设备设施运行状况(故障隐患);c、合理的时间(避开节假日、特别活动日等)。c、《给排水设备设施修理保养年度方案》应包括如下内容:a、修理保养项目及内容;b、备品、备件方案;c、详细实施修理保养的时间;d、估计费用。

(2)水泵房管理员对给排水设备设施进行修理保养时,应按《给排水设备设施修理保养年度方案》进行。

⑶小区内主供水管(dn100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及掌握柜内变频器、pc中央处理器的修理保养由外委完成,其余修理保养由水泵房管理员负责。

(4)水泵机组修理保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内全部水泵机组进行一次清洁、保养。a、电动机修理保养:a、用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上,否则应烘干处理或修复;b、检查电动机轴承有无阻滞或特别声响,如有则应更换同型号规格轴承;c、检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;d、清洁电动机外壳;e、检查电动机是否脱漆严峻,如脱漆严峻则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。b、水泵修理保养:a、检查水泵轴承是否敏捷,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有特别磨擦声响,则应更换同型号规格轴承;b、转动水泵轴,假如有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;假如轴键槽损坏严峻,则应更换同规格水泵轴;c、检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根;d、清洁水泵外表;e、如水泵脱漆或锈蚀严峻,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。g、检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。

(5)掌握柜修理保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的掌握柜进行一次清洁、保养。a、用压缩空气、洁净干抹布清洁柜内全部元器件,清洁掌握柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;b、检查、紧固全部接线头,对于烧蚀严峻的接线头应更换;c、检查柜内全部线头的号码管是否清楚,是否有脱落现象,如是则应整改;d、沟通接触器修理保养:a、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),烧蚀严峻不能正常工作的触头应更换;c、清洁铁芯上的油污及脏物;d、检查复位调簧状况;e、拧紧全部紧固件。e、自耦减压启动器修理保养:a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5mi'~,否则应进行干燥处理;b、外壳应牢靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。f、热继电器修理保养:a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。g、自动空气开关修理保养:a、用500v摇表测量绝缘电阻,应不低于1oomω,否则应烘干处理;b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,假如灭弧罩裂开则应更换;c、自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。h、中间继电器、信号继电器修理保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否牢靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。i、信号灯、指示仪表修理保养:a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;b、检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。j、远传压力表修理保养:a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;b、检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严峻则应重新焊接;c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。k、闸阀修理保养。a、闸阀修理保养:b、检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;c、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油;d、对闸阀阀杆加黄油润滑;e、对锈蚀严峻的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。l、止回阀修理保养:a、检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;c、检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严峻则应处理后重新油漆。m、浮球阀修理保养:a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;b、检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严峻,如磨损严峻则应更换。n、液位掌握器修理保养:a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b、清除压力室内污物,疏通掌握水道;c、检查掌握杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;d、紧固全部螺母。o、潜水泵或排污泵修理保养。a、用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。b、检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。c、检查轴承磨损状况,如转动时有明显的特别声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。d、清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严峻则应在表面处理后重新油漆一遍。e、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否坚固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的全部螺母。p、明装给排水管修理保养(每年10月进行一次)。a、检查支持托架是否坚固,否则应加强。b、检查流向标示是否鲜亮醒目,否则应整改。c、检查爱护漆是否完好,如脱漆较严峻则应重新油漆一遍。d、检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。q、每次给排水设备设施的修理保养时间方案不允许超过8小时,如必需超过8小时,则应由设备部主管填写《申请延时修理保养表》经主管经理批准后方可延时。r、对于方案中未列出的修理保养工作,应由设备部主管尽快补充至方案中;对于突发性的设备设施故障,先经设备部主管口头批准后,可以先组织解决而后写出《--事故报告》并上报公司。s、水泵房管理员应将上述修理保养工作清楚、完整、规范地记录在《修理保养记录表》内,并于每次修理保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档,保存期为长期。t、停水管理。给排水设备设施因修理保养等缘由需要停水时,应由设备部主管填写《停--申请表》,经主管经理批准后通知公共事务部,由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特别状况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

【第3篇】公寓物业管理服务处员工礼仪规范

公寓物业管理服务处员工礼仪规范

一、目的:为提升管理处的整体形象,提高和规范各岗位场所人员的言谈、举止、穿着装扮、待人接物、迎宾送客的礼仪行为。

营造一种舒适、大方、干净的工作环境,制定本规定。

二、适应范围:物业管理服务处全部员工

三、职责:3.1、公司领导、管理服务处主任负责礼仪形象的监督工作,征求物业使用人(第一评判者)的看法。

3.2各主管负责对员工礼仪形象培训、考核。

3.3管理服务处全部员工根据此程序要求在工作中予以实施。

四、方法与过程掌握

4.1管理人员礼仪形象规章

4.1.1服务意识管理人员形象体现了本管理服务处的管理者形象,应当是本管理服务处的最佳形象和代表形象。

管理人员形象如何,体现了本管理服务处精神状态和管理水平。

同时对提升和维护本公司的企业形象关系甚大,也是外界评价本公司的重要依据。

本岗位形象总体要求:仪表端庄,态度谦和,礼节周全,举止大方,谈吐文静,工作仔细,不亢不卑,关系融洽。

4.1.2办公室环境形象规章a、办公室环境体现管理服务处的工作状态和管理水平。

办公室环境应当呈现与保持一种干净、安静的工作氛围。

b、办公室内不行有私人性质的物品摆放与张挂,而一切公务需要的图表和用品,要布置整齐得体。

c、办公室内桌椅、架柜以及陈设物品要摆放恰当相宜,要以便利工作和整体协调为准则,不行以个人便利、随便调整陈设。

d、个人工作台面上的办公用品、文件、票据、电脑、电话等摆放有序。

可以收入屉柜中的物品,应准时收放,尽量保持办公台面清净。

台面上除茶杯外,不行有个人其它生活用具陈放。

e、在办公室内不宜有过多过长时间的交谈。

对外长时间接待与访谈,宜移入会议室进行。

严禁在办公室内闲聊、说笑和办理私人性质的事物,要保持办公室的公务状态的安静。

4.1.3管理人员仪表规章a、着装:管理人员着装要体现精明的职业特色和对业主的敬重。

上班时应着统一工装,不得穿休闲装、晚装、短裤、背心或其它奇装异服。

穿统一工装,应当整套穿着,不行随便搭配。

男士穿西服、皮鞋,系领带,领带应系好拉正符合规范。

若着衬衫,应将衣摆扎入裤内,长袖袖口扣好,不行翻卷袖口。

当班时工作牌应配戴在左前胸规定位置。

服装要常洗常换,不行有污渍和汗味,不行陈旧不洁。

b、仪容:管理人员仪容要雅洁大方。

男士不行留长发、剃光头、蓄胡须、戴耳饰。

发型要常规大方。

女士应作职业淡妆,不行浓妆艳沫,不行用气浓烈的芳香化妆品、染黄红头发,不行佩戴过多饰物。

办公室人员一律不行蓬头垢面或酒后当班。

c、仪态:管理人员仪态要法规端庄,不行懈怠任凭。

坐姿要求正直,以规范的办公室坐姿当班,不行翘腿搭脚。

站姿要求挺直,不行歪斜扭摆。

行走要轻快,不行随便溜哒。

当班时不行当着业主的面吃零食、打哈欠、伸懒腰、挖耳掏鼻或作其它不雅动作。

禁止在当班时有任何非职业性的举止言行,如:哼唱、跳踏、手舞足蹈、闲聊、玩笑、嚼口香糖、行走溜哒。

4.1.4办公室通讯规章a、办公室内接打电话,一要规范;

二要礼貌。

接打电话要先问好自报单位,再静候对方表述,酌情回答或办理。

如“您好,全和物业万景管理服务处!”。

不行在接电话时说:“喂,找谁”、“喂,什么事”、“喂,哪里”。

b、对方电话找人,应先回答:“请稍候”或者“他不在,需要传达什么吗”,不允许放置电话长时间不作回复。

c.若需问对方的姓名、单位,只可礼貌地征询,如“请问贵姓”、“能告知我贵公司名称吗”,不行说:“你是谁”、“你是什么单位”。

e.不行对号筒大声喊叫、高声喊人接电话或摔拍电话。

f.在岗时打私人电话时间不宜过长或与来话方闲聊。

4.1.5办公室班前班后规章a.上班前首先换好工装、打开电脑,不行在正式开班前仍拖拖拉拉办理班前预备事务。

b.下班后,应做好班后清理工作再离开办公室,要关掉自用电脑、电器,归档文稿,整理文具,清理台面,完成自己负责的公共卫生工作。

4.1.6管理人员上访业主、住户礼仪a.管理人员上访业主、住户时,应先按门铃或用中指扣门,按铃或敲门不行长时间按扣不停或无礼的砸门拍门。

仆人开门后,应向其作自我介绍:“打搅了,我是全和物业管理公司万景管理服务处,我的名字是――,今日我来是关于____事,来了解一下状况或协调处理,盼望您能赐予支持”。

假如对方不情愿时,不行强行闯入。

事情了解或处理完了,要感谢对方的支持和协作,并留下一张名片(第一次),告知对方,假如有什么事可以找我。

b.在与业主、住户交谈或了解状况时,态度要热忱、温柔,谈话内容要以工作为主,在表明某些观点时,要急躁解释,将事情的缘由、依据说清晰。

4.2会所人员礼仪形象规章

4.2.1、服务意识会所的各种消闲健身的设施和场所是为业主供应的游乐服务项目。

是体现管理公司服务质量的重要场所。

所以,会所服务人员应当向业主供应高品位的优质服务。

4.2.2、会所服务人员形象规章a仪表:要求雅洁大方。

上岗应当统一着装、统一发式、统一化职业淡妆。

工作动作、站姿、坐姿、走姿、手势、表情、眼神等要一律按岗位规范操作表现,举止要落落大方,行为要彬彬有礼。

b礼仪:会所服务人员有规范的高品位的服务礼仪表现。

凡问候、称谓、应询、迎送、操作等都应按规范的礼节进行。

详细要求如下:1.称呼礼节:对业主和客人应使用敬语称呼:

①要以“先生”、“小姐”、“夫人”、“女士”敬语称呼对方,如已知业主氏,应在敬语前加姓氏,如“李先生”、“张小姐”;

②指代用语只可用“这位”、“那位”、“哪位”,不行用“这个”、“那个”、“哪个”;

③招呼业主时不行用“喂”、“唉”,用一般话称对方要用“您”,不行用“你”;

④称谓对方要语气谦敬,不行粗直无礼,或急呼高叫。

2.问候礼节:与业主或客人照面,应有得体的问候。

①依据不同的时间和场合,应主动问候对方,如:“您好”、“早上好”、“下午好”、“晚上好”;

②如值节日,应问候节日贺语,如:“新年好”、“春节欢乐”、“圣诞欢乐”。

3.握手介绍礼节:作为服务人员,不应主动向对方自我介绍或主动与对方握手。

如对方有主动握手表现,也不应回避。

握手时宜趋前躬身,表示尊敬。

4.谈话礼节:

①与客人谈话应尊敬站立,不行坐着答问;

②与客人谈话要以业务答询为内容,不行自己主动闲谈一些与业务无关的事项;

③与客人谈话态度要诚恳和气,不行有粗俗顶撞的表现;

④凡客人的询问为业务内容要实事求是回答,凡非业务询问,尤其是透露的内容,应婉言回避。

5.服务用语:要使用规范的服务用语,不行该说不说或不按法规说话。

①客人到来时,应说:“欢迎”、“请进”;

②客人有叮嘱时,应说:“是”、“明白”、“我照办”;

③不能立即为客人服务到位时,应说:“请稍候”、“请等一下”;

④客人为服务带来便利与合作时,应说:“感谢”、“实在让您费神”;

⑤因服务打搅或耽搁了客人,应说:“对不起”、“让您久等了”等。

6.等候待宾礼节:

①业主到各会所时,服务人员应站立等候,并要做到“四到”即“客到、微笑到、敬语到、致礼到”;

②凡到会所的各功能室活动的业主,服务人员应主动热忱招呼,应交待清晰该引领到位;

③凡属服务人员应供应的服务便利,服务人员要一体做到,不宜离开的不行离开,不宜在场的也不行在场。

7.工作操作礼节:

①需要业主登记活动时,要尊敬恳求,并说:“请在这里登记”;

②售票、开票、收费等操作要操礼节语言办理,收钱、递票要有礼仪手势;

③在钱、票、计时等方面如与业主发生不合,要急躁查对,和气解释,绝不行发生争吵。

8.送别礼节:业主离开会所时,要有道别礼节用语,如:“再见”、“欢迎再来”、“请走好”。

如有必要,对业主要送到会所外。

4.2.3泳池、网球场服务人员形象规章a.上岗时,着规定的工装或运动装,工装和运动装要成套穿着。

b.工号牌要配戴在规定的左胸位置,不行随便配戴在其他位置。

c.站立服务时站姿要求端正挺立。

d.在岗时要保持庄静,不行任凭说笑。

e.要竭尽服务职守,保持热忱、恳切、礼貌、周全的服务状态。

要对业主多供应便利和关心。

f.服务操作要留意礼节,等候、送别、收售票据等都要按应有礼仪规范操作。

g.要留意文明礼貌语言的运用,凡需敬语、礼节语、问候语的地方,要得体地使用,不行不用,不行对业主用语粗直无礼。

h.业主离去时,应有尊敬的送别礼节和道别礼节语言。

j.凡遇业主不按规章办事,如泳池的更衣、拖鞋摆放,球场运动方式等事项时,则应婉言提示,即使对方不听规劝,也要语言温柔谦敬或主动多做服务,切不行态度急躁,语言失敬,更不行因此与客人发生争吵。

k.班前要准时做好一切预备工作,正点开放;

班后要清理到位,做到善始善终。

4.2.4会所、服务中心前台值班人员操作形象a.业主进入仪态作点头、微笑致礼,并操问候敬语,如“您好”、“早上好”、等等。

b.来访客人接待见有生客,起身等候,微笑问候,如“欢迎光临,请问找谁”、“您要我供应什么关心”;

接待走访客人要热忱、客气、礼貌,杜绝一切冷淡、粗鲁、无礼的言谈态度。

c.公务人员入内凡因公务需要入楼人员,应验看出入证,应操敬语“请出示出入证件”并指明公务办理方位。

d.购房看房顾客接待凡有购房看房顾客登门,应热忱欢迎,并要主动问明:“请问,您要我供应什么关心”。

凡对方有不明白处,应尽可能礼貌解答清晰,并指明售楼处方位。

e.送别礼节

①外出时,应打招呼,如“您走去”“您走好”;

②来访客人走出时,应道别,如“您走好”“再见”“欢迎再来”。

4.3安全管理员形象规章

4.3.1、服务意识。

安全管理员应明确自身形象在物业管理公司的第一表征形象值。

安全管理员应当在仪表仪态、操作态势、服务表现上完善自身形象建设,为本公司留下第一眼先声夺人的高品位标志形象。

岗位形象总体要求:着装干净,站姿端正,仪态严谨,表情庄敬,步履稳重,目光有神,操作规范,军警风纪。

4.3.2、岗位形象规章a道口岗操作形象规范1.进车写卡

①站位、站姿。

站姿呈工作状态立正式或挎立式。

身体微侧于汽车通道一方,关注车辆进入状况。

值岗时无业务需要不得走离站位;

②等候礼节。

汽车行至拦截坡前时,值岗人员应致礼表示迎接,再侧身取车辆入区记时卡;

③迎卡姿式。

目视司机,右手将记时卡递交司机,以左手平指示意,要求动作规范,彬彬有礼;

④让进礼节。

递卡后,值岗人员双臂应按规定动作行让进礼,要体现公司对来车乘员的热忱接待与礼遇。

2.出车验卡收费

①站姿、站位。

值岗人员呈工作状态站姿,身体微侧向车来向;

②出车致礼。

车停拦截坡前时,值岗人员应向司机立正敬礼,并预备接卡、记时、收费;

③验卡收费。

验卡时,值岗人员以右手接卡,娴熟地验卡、计时收费,并应向司机报明收费数据,如:“您的车计费停车____分钟,请交停车费____元”。

放行车辆示意放行时,值岗人员应平伸左臂,注目出车。

3.不需记卡收费进出车辆,可只按进出车迎让和送别礼节操作指示行车操作形象。

向前手伸一臂,另一臂同时向行车方向示意摇摆;

。

4.行人出入答询

①行人出入,应作注目、点头致意迎送礼节操作;

②贵宾、领导人员、业主伴随客人出入,应敬礼致候。

③凡遇询问,应先向问询者敬礼,然后回答问题;

④安全管理员应熟知区内路段和楼号单元,回答应明确快捷;

⑤与询问者交谈时,应留意使用下列敬语:“先生(小姐),要我帮您做什么”“请问,找哪个部门、楼号”等等。

对询问者不行以盘查或其他不敬语对答。

5.岗务交接

①岗务换岗交接,应按规交接礼节进行,先由接岗人敬礼,交岗人还礼;

②双方致礼后,交岗人应报明岗上业务状况,然后撤岗,与接岗人易位。

6.值岗禁忌

①值岗人员可仪容不整,精神懈怠;

②值岗人员不行擅自离岗,不行与他人谈天,不行在岗时做其他与岗位无关事项;

③不行让闲杂人员在岗位四周逗留;

④除交接岗务外,其他事务不宜在岗亭内外办理。

如需办理,在不影响岗务的状况下,离岗到他处办理。

b.流淌岗1.站姿与走姿流淌岗保安人员在流淌值勤中,常常作站姿与走姿的交替形态。

站要求站正、站直、站稳,走要求走军步、走直线、走稳重。

站、走的姿势都不得松松垮垮、随任凭便、散散漫漫、懈懈怠怠,不行作漫步     式、遛哒式、消闲式、呆滞式。

站姿、走姿都要端正精神。

2.查询凡发觉有可疑的人与现象,应作有礼貌的查询。

如见有生疏人从楼内进出,则可上前询问,问询方式可为:“先生(小姐),请问找谁”。

如见有人携物从楼内走出者,应先判明有无可疑之处,如有可疑,作应上前查询,查询语言为:“先生(小姐),请留步,带出什么东西可否查看一下”等等。

盘查往往会引起对方反感,盘查无疑点后,应表示歉意,语言表示为:“对不起,耽搁您了,请!”,被查对方如有不满表示,应解说:“实在对不起,这是例行公事”。

对于盘问后的人员,都应有赔礼、敬礼、礼送等表示。

敬礼要规正,礼送要作请行手式。

3.进入车辆指挥

①凡进入区内装、卸货物车辆或其他车辆,应按以下程序操作:示意停车、指示分流车辆放行入区;

②示意停车操作形象。

一直车前方上扬左臂,上扬左掌与臂成直角,五指并拢,按交警停车指示姿式操作;

③指示行车操作形象。

向前手伸一臂,另一臂同时向行车方向示意摇摆;

④分流车辆操作形象。

对于可入区停靠车辆,应在指示入行后,作敬礼和问候操作。

问候语言为“欢迎光临!”;

对于临时无车位进入区内车辆,应作说明,如“区内暂无车位,请停靠对面车场,多谢合作!”或“暂无法入区,请稍候便为您支配,感谢!”;

⑤行车纠纷处理操作形象。

行车纠纷和争吵多发生在区内暂无车位,来车不听从指挥,要强行入区的问题上,如遇此纠纷,应按劝告、解释、恳求谅解的原则处理,尽可能避开争吵。

操作语言应多赔礼、多欢慰,如“实在暂无车位,感谢合作,请稍候”、“对不起,暂无法入区,我会尽快为您支配。

”等等。

值班人员应做到“你火我不火,你急我客气,你吵我赔礼”。

如遇无法劝告、不听行车指挥,强行进入的车辆,应报告上级管理部门处理。

4.3.3对讲机使用使用对讲机时的文明用语:

一、对讲时,请呼对方编号。

例如“______”。

二、语言要规范、文明、礼貌,例如“请讲”等。

三、语言要简洁明白,例如“是”,“明白”,“我照办”等。

四、讲话结束时,要说“完毕”。

4.4水电、修理技术人员形象规章

4.4.1服务意识建设高品位的服务形象要求技术人员有:热忱主动的服务意识;

周到完善的服务效果;

礼貌和善的服务方式。

本岗位形象总体要求:环境干净、仪容干净、服务周到、礼貌热忱。

4.4.2水电修理人员形象规范a.接到修理派单后,应准时预备用品和工具,尽快前往修理,不行拖延不办,若因故不能准时修理项目,应向业主说明缘由。

b.修理人员上门修缮应留意登门礼节。

应先按门铃或用中指扣门,按铃或敲门不行长时间按扣不停或无礼的砸门拍门。

仆人开门后,应和气地自我介绍,语言模式是:“我是____物业修理人员______,先生(小姐、太太)您需要修理______。

”并出示相关证件。

在得到房主同意后再入门修理。

c.收费修理,先向业主报明损坏程度、配件价格、修理预算工时,在修毕报价签单时,要照实清晰地向业主说明报价依据。

d.修理工作要做到“快、好、省”三字要求,不行该快不快,该省不省,修理效果不好。

e.如在报价收费时,业主有疑问,消失还价或拒缴现象,应急躁解释。

重大的不行解决的费用收缴问题,不行在业主家中吵要,要上报主管人员解决。

f.修理人员不行因施工作业为由,衣装不整,仪容不雅登门修缮,禁止不穿工装、穿拖鞋、短裤或着背心,甚至赤膊上门修理。

g.在业主家中修理不行吸烟、哼唱、吃零食或相互说笑。

h.上门修理应尽可能保持业主家中清洁,佩带工作用布、塑料鞋套等保洁用具,若不行保持,则应向业主通报,工作完毕后准时清扫洁净。

i.严禁酒后登门工作。

4.5保洁工礼仪形象规章

4.5.1服务意识工作中要保持精神饱满,工作仔细、勤快。

4.5.2保洁工礼仪形象规章a.业务操作时如遇过往行人应礼让为先,敏捷退让,要让行、让位、让便利,若有碍他人时,要使用敬语:“请当心、对不起、打搅您了、请这边走、感谢”,同时做以礼节手势示意。

不行为了工作便利用粗直语言让他人退让,或径直操作,阻碍他人。

b.工作时凡与业主、客人相遇应有礼貌问候,或点头示意,用语为:“您好!早晨好!”特殊是早晨第一次见业主肯定要问候。

多次相遇可点头微笑致意,要表现出民益人的礼仪素养。

c.凡登门处理业务,要先以中指扣门,扣门节奏要轻缓,不行用全掌或拳头砸门,按门铃也不宜久按不停,听到回应后,说明来意,得到允许方可进门,不经仆人允许,严禁闯进闯出,对仆人讲话要谦恭有礼,并使用敬语:“打搅您了,请问门外____可以扫走吗__物最好放到__处,感谢合作!”等等。

d.凡遇询问客人,要尊敬礼貌对答,教导路径要按规定礼节手势示意方向。

e.业主或客人有疑难时,要主动热忱赐予关心,可主动表示:“需要我为您做什么吗”“请稍候,我为您打听一下”“请找____,他会帮您解决”等等。

f.发觉形迹可疑人员,要有防范意识,但用语肯定要留意礼节,如“请问先生(小姐)您找谁”“请问有什么事让我关心”等等。

不行用盘查态度和证据询问,如需要盘查应报知保安人员处理。

g.绿化保洁人员八不准:1.不准当班时与同伴闲谈;2.不准与业主过分亲近,失去尊敬;3.不准将个人私事或公司纠纷向他人申诉;4.不准使用不雅失敬语;

5.不准在公共场所大声喧哗或呼叫;6.不准损耗公务和拾捡他人财物;7.不准当班与他人发生争吵现象;8.不准当班时有影响公司行业形象的全部不良不雅言行举止。

【第4篇】同学公寓物业管理服务理念目标承诺

同学公寓物业管理服务理念、目标与承诺

1、**同学公寓物业管理服务理念

1.1建立和实施完善的物业管理质量体系

物业管理行业的进展过程证明白要达到高质量的物业管理服务水平必需建立一套高标准的质量保证体系。近几年来,在国内物业管理行业渐渐推广实施的iso9001质量体系标准被实践证明是行之有效的。在**同学公寓的物业服务工作中,我们将从介入开头就导入iso9001系统管理的方法与标准,坚持做到高标准、高起点,用科学管理手段使物业服务规范化。

1.2实施人性化管理

'崇尚人性'是我们公司管理服务工作的精髓,在**同学公寓的物业服务中,我们将广泛引入人性化物业服务的理念,关注员工的不同需求,在管理,环境,空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互敬重,又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒服环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、精神上的需求得到满意,使我们的服务管理工作得到同学的理解,认可和支持,也使公司的经营管理理念得到员工的普遍认同,在物业服务的各处细节,都要体现出对人的珍爱和关怀。

1.3实施全方位服务

社会在进步,时代在进展,人们的理念在不断地转变,同学对同学公寓楼的各种需求也在不断地扩展,物业服务的深度和广度是没有止境的。我们认为要满意广阔同学日益增长的各种需求,我们公司必需树立全方位服务意识,坚持以社会效益,环境效益,心理效益为主,经济效益为辅的全方位服务理念。

1.4营造宁静文明、干净舒适、安全有序的学习住宿环境

为使**同学公寓的空间环境进一步活跃和更具活力,我们将利用公寓内的有限空间和高层建筑的垂直楼层空间,导入酒店宾馆式的模式,设置醒目的引导标识,放置盆栽植物和盆景点缀环境,使同学和访客真正感受到宾至如归的感受。

为保证车辆进出和停放安全有序,我们预备设置各类交通警示标识,加强对车辆进出行驶和停放的约束引导,保障安全。同时在公寓的治安防范管理上,我们将通过'人防、物防、技防'相结合的基本治安思路,做到'内紧外松',确保公寓的治安安全。'人防'上我们实施快速反应系统,由保安监控中心统一指挥调度,强调多重结合,即巡逻流淌岗与固定门卫相结合,全面防范与重点防范相结合。'物防'上采纳合理分段开关公寓主要通道和提高防范力量。'技防'上运用闭路摄像监控、电子门警系统等,结合公司的统一管理,快速调度,确保治安防范万无一失。

1.5创新管理

人类进入21世纪,在这急剧变化的年月里,唯一不变的真理就是'转变'。那种固定不变的常规型管理已经不能适应变化的环境,必将为创新管理所取代。

物业管理起源于西方,是西方文明的产物,中国在开展物业管理近二十年来,通过不断的学习和摸索,使这个行业有了较大的进展,但同西方发达国家相比,还有较大的差距,**公寓是一座来华中科技高校学习的中外同学居住的物业大厦,作为负责管理服务的酒店管理公司,我们应把国内外先进的物业管理理论同本物业的实际状况相结合,不断进行管理服务创新,满意同学日益增长的需求。

针对**公寓同学特点,我们将超前性、制造性地实施24小时的准酒店式服务,我们将在贯彻iso9001体系的基础上,进一步规范服务行为,一方面超前挖掘同学的潜在需求,满意同学深层次的物质和精神需要,同学想到的我们肯定尽力做到,同学没想到的我们要想到,并做好。另一方面,我们将制造性建立富有特色的服务模式,供应丰富多彩独有特色的服务。

2、管理目标

公寓内现住的和将要入住的同学他们对公司供应的物业管理服务水平和服务质量的要求是不言而喻的。

武汉宏嘉酒店管理有限公司完全有信念、有力量担当**公寓的物业管理及综合服务工作,,我们将凭借我公司先进的管理理念,以及总公司的人才优势,管理优势,技术优势,把**公寓管理成'安全、文明、干净、舒适'的同学公寓。

3、管理质量承诺

我们对**公寓物业管理服务的各项指标承诺如下:

序号指标名称公司指标管理指标实施措施

1公寓完好率90%落实责任人,实行巡察制度,建档记录,无损坏公共设施。

2公寓零修、急修准时率95%接到修理通知10分钟内到达现场,准时完成并建立回访档案记录。

3修理工程质量合格率98%分项检查,一步到位,并进行回访制度,以确保修理工程合格,满意客户需要。

4清洁保洁率95%落实责任人进行保洁工作,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保公寓内垃圾日产日清,空气清爽,设施完好。

5雨水井、污水井完好率98%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保沟、渠、井完好,并定期畅通、清理。

6排水管、明暗沟完好率98%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保排水管畅通无阻、无塌陷。

7路灯完好率98%落实责任人,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。

8停车棚完好率98%落实责任人,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保设施完好,便利使用。

9公共设施完好率90%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,以确保设施完好,美观清洁。

10公寓内治安案件发生率0保安经培训考核后方能上岗,每周训练与每月训练相结合,以保障保安队伍的素养和状态,落实保安岗位职责,明确责任,实行24小时巡察制度,以确保公寓的安全。

11消防设施设备完好率100%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,服务主管监督执行,并定期维护和检修,以确保消防设施完好无损、正常使用。

12火灾发生率0公司全员义务消防员制,并定期进行培训和演习,加大宣扬,设置专人负责日常巡察,发觉隐患,准时处理并通知公司,确保公寓内消防安全。

13同学有效投诉率及处理率1%

98%根据政策规定,做好各项工作,同时加强与同学的沟通,定期进行同学肯谈会,了解同学的愿望和要求,满意同学的合理需要,发生投诉即时处理并记录,同时建立档案跟踪处理结果。

14物业管理服务满足度85%在日常工作中准时收集同学的需求信息,尽可能地满意同学的需求,加强双方的沟通,以确同学对物业管理服务工作的满足。

4、实现管理目标、承诺的工作措施

随着各高校后勤改革的不断深化,有相当一部分高校已实行了同学公寓的物业管理专业化,与原来的管理模式相比,现代高校公寓物业管理更加侧重服务。在建设'和谐校内'的过程中,我们将仔细贯彻中央

十六号文件精神,不断加强和完善同学公寓物业管理'管理育人、服务育人'的职能。

十六大以来,'和谐社会'的建设已成为时代的主题。高等学校在社会上是制造先进生产力的重要场所,是培育先进文化进展的重要摇篮,在和谐社会的建设中起着先锋作用,建设'和谐校内'成为了社会对我们的期盼。

同学公寓不仅是同学休息场所,也是学习场所,更是一个极其重要的思想文化和意识形态阵地。所以,公司将会把公寓作为对高校生进行思想教育的重要基地之一。公司将会邀请学校有关部门如同学工作处、院系等将政治辅导员派驻进公寓,加强同学的管理;在公寓内设立心理询问室以对同学进行心里疏导;同学党团组织进公寓;成立同学公寓自律委员会等等。

一、了解同学需求,制订切实可行的服务方案。只有针对同学的要求,'投其所好',我们的服务才能被较好地接受并取得良好的效果。公司将会实行敏捷的工作思路、工作方式,与同学真正建立良性互动的关系。我们会通过设立看法箱、举办恳谈会、开拓宿管论坛等形式,多渠道多途径地了解同学的看法与建议,然后针对性地制定管理服务方案。

二、加强员工培训,提高服务水平。同学对公寓物业管理服务工作的要求会越来越高,光靠阅历型的管理和服务是远远不够的,必需引进规范化管理,实施人性化管理、目标管理等科学管理模式,提高服务水平。因此,公司一方面会乐观引进高素养的管理人员,另一方面也会大力挖掘老员工的潜力,加强培训和再教育工作。公寓管理服务一线的员工是直接与同学打交道的,他们的思想意识、工作水平、服务态度直接打算了公司在同学眼中的服务质量。为此公司将会实行了公寓员工培训试点工作,编辑《公寓员工学习园地》,把物业管理服务学问、日常工作规范、人性化管理理念、先进员工事迹介绍等灌输给一线员工,通过实例讲解、现场演练等多种方式来提高一线员工的业务水平与思想素养。

三、多方沟通,力创'和谐'。安全是同学公寓管理服务的首要工作,由于少数同学为自己一时便利,使用违章电器、明火、蚊香等,极易引起火灾,造成人员伤亡财产损失。假如安全工作得不到保障,和谐校内的创建是无从

谈起的。但是往往在工作中,安全检查与同学利益会发生直接冲突。我们既要深刻熟悉公寓安全管理工作的重要性,又要实行合适的方式解决冲突。在

对同学宿舍进行安全管理时,公司会留意行为的善意,不使好事变成坏事,使同学对我们产生看法。我们会张贴检查公告,多表扬先进宿舍,同时对存在安全隐患的宿舍进行通报批判。公司会充分利用同学自律委员会、利用勤工俭学同学、通过校保卫处、留同学办公室等参与安全检查活动,组织同学相互参观,准时化解物业管理服务行为中的冲突和看法。

四、引导同学自我管理、发挥同学组织的力气。现在的高校生共性强、要求高,在进行管理育人的时候不宜采纳简洁的方法,要擅长引导他们进行自我管理、自我教育。在高校阶段是同学完成社会化的主要时段,使他们良好的成熟进展也是我们的重要职责。公司将以高度的责任感乐观关心他们进行自我管理。这里所谓的'管理育人、服务育人',不是教会他们叠被子、打扫卫生、不使用热的快之类,而是要通过言传身教培育同学学会生活、学会相处、健康成长。实际工作中,我们将通过同学党团组织进公寓、通过组建同学自律委员会、开展'雅室评比'、'宿舍文化节'等文化活动等促进同学自我管理。公司全体管理服务人员将多做引导,多制造条件,多搭建平台给同学。

【第5篇】廉租公寓电梯管理服务方案

廉租公寓电梯管理服务方案电梯维护保养可分为:周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特别要求的,遵照厂家要求。周保养基本要求:

1.电梯要求每周保养一次,时间不少于二小时,要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。

2.对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。

(1)电源开关、安全开关。a、掌握柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤,接线坚固。b、检查熔断器、熔丝接触状况,接点坚固,应无打火现象。c、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、牢靠。不准跨接。

(2)曳引机:外观机体应保证清洁光亮。

⑶减速机a、运行时应平稳无特别振动。b、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。

a.减速箱油温不超过85℃;

(4)电动机a、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。b、电动机油位应在油镜中心四周。c、电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于铭牌规定。d、电动机轴承窜量不大于4mm。

(5)制动器。a、动作平稳牢靠,不打滑,闸瓦接触面不小于70%。b、抱闸未打开时,闸瓦应抱合紧密,盘车轮不应用手能盘动。c、抱闸打开时,两侧间隙应全都,其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。d、抱闸开闭应敏捷、自如,线圈温升不超过60℃。

(6)掌握柜a、柜内各电气元件应工作正常,仪表精确     。b、无发热现象,各接触点接触严密无粘连烧损现象;c、柜内反开关无油污无积尘。

(7)限速系统a、限速轮:外观清洁,动作敏捷,无明显月期打点,油路通畅,绳钳口处无异物油污、轮槽无特别磨损。b、涨绳轮及安全钳装置:外观清洁,油路通畅,转动平稳,张紧轮毡垫加油,安全钳各联动机构敏捷,钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。

(8)选层系统:选层器转动及滑动部分清洁及油量充分,接点清洁,压力适当。

(9)厅、轿门系统a、厅、轿门正常关闭后,应能接通门锁网络;锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。b、安全触板、光电装置功能牢靠。c、厅门、轿门、转动部位及滑道:转动部件清洁,转动自如,填加润滑油,上、下滑道杂物清除,上滑道加油,吊门轮、门滑块磨损的准时更换。d、开关门机构:开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油,皮带松紧度适当,不打滑,开门机清除积碳、保洁。

(10)层显系统,内选、外呼系统。a、各元件指示功能正常,按钮活动自如无卡阻。b、灯光显示正常,清洁无尘。

(11)井道系统a、轿厢,对重导靴间隙匀称、靴衬无严峻磨损。b、油盒、油刷无缺损,轨道润滑良好。c、钢丝绳张力匀称且无断股。

(12)卫生,铁门至机房间的楼道;机房;轿顶;底坑等部位应保持清洁,无垃圾,清除油污及灰尘。月保养月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特殊是对安全装置的检查。

1、减速机:减速机应无特别响声,清除表面积尘油垢。

(1)为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。

(2)检查曳引轮各绳槽磨损是否全都,紧固曳引轮各部位螺栓。

2、电动机、发电机组

(1)清除其内外灰尘及油污。

(2)测速系统工作正常,传动系统无损伤。

3、制动器

(1)检查电磁铁心与铜套之间的润滑状况。

(2)紧固各连接螺栓。

⑶线圈温升不超过60℃。

4、限速系统

(1)清除夹绳钳口处异物、油污。

(2)旋转销轴部位加油。

⑶检查限速器轮和张紧轮的轮槽,有无特别磨损。

(4)检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。

5、掌握柜、励磁柜。

(1)检查各各电气元件、仪表,对不灵敏及损坏元件应准时调整更换。

(2)检查接触器、继电器触点烧蚀状况,如严峻凸凹不平应修复或更换触头。

⑶检查机械联锁装置,对动作不行靠的应调整。

6、钢丝绳

(1)检查钢丝绳锈蚀及磨损状况,绳头螺栓应锁紧,开口销齐备。

(2)钢丝绳张力应匀称。

7、厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮,门导轨轴承,涂抹润滑油。

8、选层系统

(1)清除各部位灰尘及油污,调整电气选层器动作间隙或精确     度。

(2)为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。

9、导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。

10、安全装置

(1)检查部位:断相爱护装置、超速爱护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置,急停开关,修检开关、安全窗、限位、极限开关。

(2)各安全装置应敏捷牢靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。

11、底坑清扫底坑杂物,清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥。半年保养:半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。

1、电动机、发电机组

(1)添加轴承润滑油。

(2)检查修理碳刷刷架、清理,向器。

2、曳引钢丝绳

(1)调整张力与平均值相差不大于5%。

(2)钢丝绳表面油污过多,应清除。

⑶检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。

(4)检查钢丝绳断丝与锈蚀的状况

3、导靴

(1)清洗自动润滑装置,轴承处加注金属基润滑脂。

(2)紧固导靴螺栓,固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。

⑶检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无特别响声,发觉开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。

4、开门机

(1)检查整个系统,转动部位填充润滑脂。

(2)开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。

⑶转动系统牢靠无损伤。

5、导轨:检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊,并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。

6、接线盒及电缆。

(1)检查各接线盒,紧固各接线端子,清除其灰尘。

(2)检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。

7、极限、限位开关

(1)对极限开关做越程试验,越程距离为150~250mm,销轴部位应加注润滑油。

(2)限位开关越程50~150mm,销轴部位应加注润滑油。

【第6篇】酒店式公寓物业管理目标服务承诺

酒店式公寓物业管理目标及服务承诺

一、目标定位:

从入伙之日起就根据'国优标准'进行管理,两年内达到'市优'称号。公寓内无因物业管理责任造成的重大治安案件;客户对物业管理服务的满足率为98%;信息处理准时率为100%;设施设备完好率99%;房屋零修、急修准时率100%;投诉处理率100%。

二、服务承诺:

序号内容达到方式

12年内通过iso9002质量体系的认证。培训员工对质量体系的熟悉,通过健全、规范内部管理制度来提高员工服务意识,顺当通过认证

22年内通过'市优'考核以国优考评标准的要求来进行日常管理工作,

3尽显'酒店式管理,礼宾式服务'特色服务的实现,得到客户的认同加强员工培训,使管理模式和特色服务成为同行业亮点。

4每季度公开一次的《公开管理报告》制度在公布一周内,公寓主管公开接受业主的质询;

5业主全部疑问、看法、建议及投诉要在十五分钟得到支配或答复;'首接负责制准时处理、限时报告'流程的落实,员工服务意识的提高,保证服务的准时性。

【第7篇】公寓绿化服务管理标准

公寓绿化服务管理

1.管理要求

(1)目的:通过绿化服务,对公寓各类绿化植物进行整理修剪、防虫防病、施肥喷药、防风防寒等养护管理,使小区绿地中的草坪、花卉、灌木、乔木等保持生长茂密,绿意葱郁。使小区业户在漂亮多彩的环境里工作和生活。

(2)适用范围:公寓小区内的绿地、花坛、花境,楼内公共部位摆花等。

(3)职责:制订绿化服务管理的标准、绿化养护分承包管理服务方法、绿化服务质量检查及评议方法等规范性管理文件,并组织实施。

(4)工作程序:参照专业服务运作实务相关内容。

2.管理要点

公寓绿化档次较高,管理上还必需把握:

(1)绿化区域内的装饰小品、建筑小品,应保持干净完好。功能性小品(坐椅、桌、园灯、路灯、休憩走廊、儿童嬉戏设施)应保持完好,发觉担心全隐患应即时保修。

(2)水池、喷泉景观保持水面无杂物、垃圾。

(3)草坪一般不允许入内践踏,栽培管理要求精细,应定期检查。

(4)绿化植物生长良好,依据养护规定修剪、除草、施肥、浇水。

(5)主管每月一次对绿化分承包进行评价。

【第8篇】某公寓物业延长服务管理

公寓物业延长服务管理

延长服务即非公共性服务,是物业管理公司应业户特约服务需求、专项需求而供应的服务。在公寓物业管理中,由于入住公寓的业户层次高,生活较富有,对延长服务特别需要,有的公寓还配有会所,设有康乐、健身、休闲场所,还开设了购物、美发、洗染等服务项目。物业管理公司必需尽可能赐予满意,'让您更满足'。①体现公司的服务理念;②展现公司品牌;③适应业户日益增长的服务需求;④扩大公寓物业管理经营,既制造了经济效益,又获得社会效益。

1.延长服务的则

(1)便捷、优质:公寓居住业户档次高、经济富有,业户需求延长服务体现品位,要求便捷、舒适,因此公寓的物业管理延长服务要突出便捷和优质的原则,让业户称心满足,有一个良好的居住环境。

(2)合理配置:延长服务项目的设置应从公寓及周边状况动身,采纳拾遗补缺、富有特色的原则。如为业户供应会所服务,康乐、健身、休闲、购物、美发、洗染、钟点工服务等,以及业户特约需求的其他服务。

2.延长服务经营方式

(1)自营:可以选择有相关技能的员工,经过业务培训,担当相关服务项目,经营收入归物业管理处,或经营者按肯定比例提成。这种方式需要肯定的开办投资,如室内装修,添置相关的设备设施,担当相应的能耗费用。管理上属紧密型。

(2)招商:为了搞活延长服务的资金投入,如购物、洗染、美发、餐饮等,可以通过招商方式吸引各行业到公寓区域内设点服务。物业管理公司可以通过租赁协议形式确定双方利益。管理上属松散型。

(3)合作:这种延长服务的设立多适用于银行、邮政等垄断性特别行业。可与地区的相关部门协商,如银行服务,可在公寓区域内设点,还可以设立自助取款机,便利业户存兑、各种金融投资。邮政设点,可由地区邮政支局来设点,供应通邮服务、报刊书籍杂志销售,服务人员由邮政部门供应,一般性的服务可以选择物业管理人员担当。

3.延长服务收费管理

延长服务的收费要合理合法,要留意经济效益和社会效益相结合,要体现服务有所值,甚至优质价廉。一般来说,物业管理公司筹划和供应的延长服务有两种收费措施。

(1)延长服务收费按业户需求详细内容和业户商定,采和契约式收费。契约式收费必需体现公正、合理,必要时报物价部门备案。

(2)延长服务收费项目按行业规范执行。

【第9篇】公寓业户服务管理标准

公寓业户服务管理

1、入伙管理

(1)向入伙业户发出《房屋验收单》、《住宅使用公约》、《住宅装修责任书》、《业户手册》、《入伙须知》、《装修指引》(符装修申请表)、《托付服务项目》。

(2)业户服务部在受理业户入伙时由接待人员和伴随验房人员做好如下记录:

1.业户登记表;2.验房签收记录;3.入伙资料签收记录;4.领取钥匙签收记录;5.托付代办服务记录;6.入伙收费记录。

(3)依据入伙状况按以下两种方式办理入伙手续。

1.集中入伙:住宅小区启用初期,管理处对于消失的短期集中入伙,为便利业户可临时组成入伙工作组,集中办理入伙手续。

2.平常入伙:管理处由业户服务部主管负责接待业户的入伙,入伙中有关手续内部流转。

(4)入伙程序

1.业户办妥售房手续后到管理处办理入伙手续;

2.管理处接待人员审核业户入伙通知书、入伙手续书及售房单位要求的相关资料:

3.管理处接待人员审核资料无误后按入伙收费项目开具票据并收费;

4.管理处接待人员介绍小区管理服务状况,业户签订《住宅使用公约》、《住宅装修责任书》;

5.管理处接待人员向业户发放入伙文件并请业户签收:

6.管理处接待人员登记业户托付的代办服务项目:

7.管理处接待人员伴随业户验房,抄水、电表底数,业户验房合格办理收房,钥匙交付签收手续。验收不合格限期整改;

8.管理处经理在集中入伙期间每月对入伙资料、记录、内部注记抽查四次〔正常工作期间每月抽查一次〕,发觉不符要求的,用书面通知业户服务部整改,对运作上的不完善,经分析后提出订正预防措施并加以落实。每月一次检查入伙收费状况是否符合要求、规范。

2.业户沟通

每季度发放业户评议表,了解服务质量;小区中设置业户联系箱,每天定时开箱;设立投诉电话接受业户的投诉;准时回访业户征询看法,并反馈各有关服务管理部门。

(1)多途径与业户保持沟通,常常走访业户听取看法,准时供应各类服务,满意合理要求。

(2)每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报方案并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高。

3.业户接待

(1)管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话,受理业户业务询问、报修、收费、投诉。

(2)管理处实行周一至周五9:00-21:00;周六、日9:00-17:00业户接待,365天24小时应急修理服务,并公开办事制度,公开收费项目和标准。

(3)管理处监督、投诉电话24小时开通,72小时内有回复。

(4)管理处实行修理回访制度。

1、管理处必需准时对安全设施修理、房屋渗漏水项目修理进行回访;管理处经理每月随机进行抽查,保证回访质量;

2、回访时间:安全设施修理两天内回访;房屋渗漏水项目修理三天内回访;其他项目修理一星期内回访。

(5)对回访中发觉的问题,24小时内书面通知修理人员整改。

(6)接待窗口要仔细听取投诉看法并做好记录。

(7)处理投诉要做到让业户满足,准时与业户沟通,处理结果做好记录,每周进行统计和小结。

4.权籍管理

(1)业户服务部主管要把握管理区域内入住业户的权属状况,负责业户资料的收集,并将业户相关的资料记录在管理手册中,管理手册要动态反映业户产权的转移、使用权的变更状况;能正确反映业户权属转移、变更的时间和方式。

(2)业户服务部主管负责编制产权清册、租赁清册,并输入计算机。

(3)产权清册内容:

①房屋类型;②使用面积、建筑面积;③土地分摊面积;④使用状况;⑤附属设施状况;⑥车库使用状况;⑦其他。

(4)租赁清册内容

①租赁户姓名;②租赁时间;③使用房屋地址;④内部装修状况;⑤其他。

(5)业户服务部主管每月出一份产权清单、租赁清单,清单要系统正确反映目前实际状况。

(6)管理处经理负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查业务管理员的管理手册,对于抽查中发觉记录不规范或不准时登录权属变更状况,管理处经理应书面通知管理员整改。

5.装修管理

(1)业户填好《装修申请表》并附有关图纸说明与施工人员身份证复印件。

(2)业户服务部拿到审批材料当场初审后,将施工人员登记表交施工队负责人带回填写,同时向施工队介绍小区装修的规定。

(3)接受装修申请后,业户服务部经请设备主管初审,管理处经理复审,隔天将经审核的装修申请表的一联送交装修业户。

(4)施工队负责人携《装修申请表》及填好的《装修施工登记表》到管理处,提交施工人员有效证件、复印件和照片,现场管理员检查无误后为施工队输临时出入证,施工队缴纳有关费用,管理处出纳员收缴费用后在申请表上签字。

(5)业户服务部主管办理临时出入证,通知业户可以开头装修施工,并通知现场主管,实施现场管理。

(6)装修结束现场管理员收回临时出入证,并结清费用。对跌的临时出入证作好登记并通知保安服务部。

(7)装修管理记录:

①装修管理日志;②业户装修违规整改通知书;③施工人员管理记录;④临时出入证收发记录。

(8)装修管理质量要求:

①业户装修手续齐全符合规定,无危及安全、外观或转变用途状况;

②装修审核过程两天内完成;

③管理处每天两次巡察装修施工现场,消退违章于未然;

④装修施工无乱堆放、乱挖、乱接、乱搭,无违章装修。房屋完好率在100%投诉率在0.5%下。

(9)装修管理质量检验:

①管理处经理每月不定期抽查四次装修管理状况;

②管理处经理违章装修业户的处状况每检查;

③对于检查中发觉的问题,书面通知相关人员改进,属于多次消失的问题,分析缘由并开具订正/预防措施实施通知单;

④管理质量的状况作管理处的考核内容之一。

6.业户档案管理

(1)管理处负责建立业户档案,业户档案一户一档。

(2)业户档案的管理方法按公司档案室要求操作。

(3)文档管理员负责业户档案的收集、整理、归档、利用。

(4)业户服务部主管应在每月5日前把上月的有关业户资料、产权清单、租赁清单送管理处文档管理员签收。

(5)管理处经理每季度检查一次业户档案工作,对发觉问题用书面通知整改。

7.业户征询、评议统计与分析方法

(1)业户评议表的发放与回收

1、管理处每季按公司规定的'业户评议表'样式发放,数量以不低于20%入伙业户数为准,发放对象应尽量避开在年度内重复;

2、理处在发放'业户评议表'时应写明发放时间(一般为每季末月中旬)、发放对象,落实发放人和回收人及回收时间(以发放日起算半月内),并做好相关记录;

3、理处在每季第一个月5日前把上季度'业户评议表汇总分析'及'业户评议表'原件(10天内返还管理处保存)交上级主管部门。

(2)统计技术方法及运用

1、按统计技术掌握程序中推举方法(排列图、因果图)实施应用;

2、管理处经理组织统计人员和相关人员,对汇总的'业户评议表'结果进行评价分析,运用排列图,找出服务过程中的薄弱环节;运用因果图,分析产生问题的缘由,实施掌握,予以改进,并保存过程中全部的记录;

3、运用排列图,从影响服务质量的诸多问题中,找出关键的少数(在全部问题中占80%比重的1至2个问题),为制定措施供应条件;

4、用因果图,从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量(结果)与各影响因素(缘由)之间的关系,必需从大到小、从粗到细,分层次地进行分析,直到可以实行措施为止;

5、服务过程中存在的问题按检验和试验的掌握程序、不合格项的掌握程序、订正和预防措施掌握程序和统计技术掌握程序中有关规定执行;

【第10篇】公寓维保服务管理规定