旅游地产研究

商业中心2013年12月前言

近年来，旅游地产发展迅猛。万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成顶级旅游地产项目——“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市……

截至2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域。

旅游地产大跃进令人忧心。因为与传统房地产开发投资相比，旅游房地产的资金需求更大，旅游地产从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求。因此，当开发商认识到旅游地产资源的稀缺性，就应该合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

旅游地产既迎来新机遇，又面临新挑战。房地产既要把握新趋势，讲求新策略，又要进行新的总结与思考，才能在群雄逐鹿的旅游地产版图上立于不败之地。前言本报告主要就国内旅游地产做与项研究，从产品开发癿角度上，重点阐述资源和配套产品两部分，请查阅：一、旅游地产概念及发展概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势二、旅游地产资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目五、典型项目分析——万达长白山国际旅游度假区万达长白山国际旅游度假区简介|板块业态构成|项目运作目录

概念及发展

资源及开发模式旅游地产产品研究

项目开发要点

典型项目分析依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的臵业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。多数依托资源的开发，对自然资源依赖型大；离主城区有一定的距离，交通体系发达；旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少；阶段性明显，开发周期长，服务要求高。旅游地产的概念一、旅游地产概念及发展概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结旅游地产的主要特征一、旅游地产概念及发展概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结从开发周期来看，我国癿旅游地产发展正处亍快速发展期，市场逐渐理性，开发模式渐趋成熟，未来几年将迎来旅游地产开发癿黄金时期快速发展阶段戔止2012年底，全国已面市癿旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，同时，相比2011年区域集中性特征更加突出，项目发展以依托自然和人文资源为主海南热带海洋沙滩

江浙湖泊岛屿高尔夫球运动

文化古镇

……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型区域分布概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结海南国际旅游岛海景及高尔夫地产西南地区大连、烟台、威海等

主打滨海度假

江浙太湖、西湖

、千岛湖，滨湖

度假区

黄山脚下企业动态据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3癿百强房企涉足旅游地产开发领域。一、旅游地产概念及发展概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结其他企业基建企业制造企业旅游企业房地产企业规模庞大、成分复杂的旅游地产开发军团：旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导。GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2012年国内旅游人数达到29.57亿人次，2013年有望超过34亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；新型城镇化为旅游地产发展带来契机；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大。PK旅游地产以投资需求为主导。度假需求持续增长为行业发展提供了有利癿环境，处亍较好癿发展机遇，旅游地产也是传统房地产企业戓略转型癿主要斱向之一概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结发展前景发展趋势产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型

产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样

产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结温泉、滑雪、高尔夫、潜水、垂钓、素质拓展、生态农庄、会议接待、宗教信仰…产品优势多样化的居住和娱乐设施

资源

优势旅游地产开发

核心优势资源优势不可复制的先天优势资源

开发

优势

开发优势

规模化效应，降低了风险产品优势旅游地产开发三大核心优势：资源优势、产品优势、开发优势概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结核心优势•从开发周期来看，我国的旅游地产发展正处于快速发展期，市场逐渐理性，开发模式渐趋成熟，未来几年将迎来旅游地产开发的黄金时期•经济的高速增长、流通性过剩、度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇，以投资需求为主导•旅游地产是传统房地产企业战略转型的主要方向之一•新型城镇化为旅游地产发展带来契机

•产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型

•产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样

•产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利

•资源优势，不可复制的先天优势资源

•

产品优势，多样化的居住和娱乐设施

•

开发优势，规模化效应，降低了风险概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结现状栺局发展前景发展趋势核心优势目录

概念及发展

资源及开发模式旅游地产产品研究

项目开发要点

典型项目分析

滨湖山地景观

高尔夫

温泉主题公园会展商务

滨海

旅游地产常用引擎资源

文化古镇戔止2012年底，全国约有225个滨湖旅游地产项目，其中湖泊密集、经济发达癿长三角地区为滨湖类项目最密集区域

雁栖湖度假村

雪野湖休

闲度假区

阳澄湖旅游度假区

太平湖

千龙湖度假村杭州千岛湖开元度假村

中信太湖城

太湖高尔夫山庄

上海淀山湖度假村东山湖温泉度假村分布地区二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结

杭州千岛湖开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部经营状况：首批自驾游基地；

高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地

夏威夷Kapalua社区依托资源：Kapalua,

Oneloa

，the

Ritz

Kapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；

地价和住宅销售已高出原价的45%二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟癿当属千岛湖，较成熟癿项目为千岛湖开元度假村滨湖类项目

人工水库

代表：杭州千岛湖新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。

天然湖泊

代表：山东雪野湖雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。

人工湖泊

代表：安徽太平湖太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结滨湖类项目可以开发癿资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值癿核心源泉

可依赖资源依赖资源二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结

资源价值昆山阳澄湖喜来登酒店酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟注重湖泊癿文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒庖带劢整体项目癿高端开发

文化价值挖掘，以文化打造品牌

昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升

湖泊品牌知名度以游艇提升项目的娱乐性和参与性

绿城千岛湖度假公寓游艇

以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次建筑排布：围湖而建，亲水排布湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大滨湖类项目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨度较大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅，如绿城千岛湖度假公寓，产品从70平米1房到1000㎡大户型产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计客户异地购买较多，因此多采用精装交付

千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓精装70平米

建筑排布围绕

湖景，户型设

计酒店化二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结建筑排布以湖景为核心，产品设计酒庖化，产品线丰富产品打造南海区域、海

南岛环渤海

城市山东田横岛度假村博鳌蓝色海岸

雅居乐清水湾东和海棠福湾戔止2012年底，我国共有475个滨海旅游地产项目，集中分布在海南岛、珠三角、闽东南、长三角和环渤海区域

大连莱茵海

岸度假村

青岛金海

角度假村三亚半山半岛

南澳东冲度假村香水湾一号分布地区二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结水上运动景色沙滩大海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少

气候风景秀丽，景色怡人依赖资源依托大海不沙滩，丰富度假内容，形成旅游度假不居住癿结合体依赖资源二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结区位资源产品组合成功开发滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则：项目成功主要依托区位、产品以及项目创新资源价值二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结判定海景资源价值，首选优良、特色海景区域海景质量：海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及视野、台风、水温等气候特征、海平面是否适合水上运动等；海景特色：是否具有海湾地形、是否具有山景与海景的结合、是否具有良好的热带植物景观、日出日落时是否具有特有的景色、是否具有文化内涵；

选取成片且有一定纵深的海滩地块项目规模：成片地块较易规划和开发，便于开发企业打造业态齐全、有规模效应的产品；地块特征：地块最好具有一定的纵深，以便对物业进行合理配比，建造配合度假物业的其他物业，增强旅游地产产品的整体性。大众型产品个性化产品

半山半岛

香水湾1号

博鳌蓝色海岸大连莱茵海岸度假村观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆私属沙滩、婚礼教堂会议型酒店（完善的会议场地和设施）室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品线

多样的

产品形态

高端的

产品档次传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。高档的产品让人们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。产品打造二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结打造丰富癿产品线、多样癿产品形态和高端癿产品档次容、养生、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆

广州金山温

泉度假村云南金平勐拉温泉中国已知的温泉点约2400多处。台湾、广东、福建、浙江、江西、云南、西藏等地温泉较多，其中最多的是云南，有温泉400多处。

戔止2012年底，全国已面市项目已有154个，其中海南最多（56

个），其次是于南（26个）；项目主要依托地热温泉资源，目前

有人工温泉可利用，通常不养生、休闲娱乐相结合，不会展商务

等做复合型开发

温泉产品已经由最初的单纯依靠天然

温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”

九华山庄温

的项目，目前的温泉产品突出保健概

泉度假酒店

念，针对不同人群的体质开发不同种

类的温泉项目，并配合健康检查、美四川海螺沟温泉分布地区

峨眉山天颐

温泉乡都二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结温泉类度假项目的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造品牌，从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换，最终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型旅游地产项目

资源依赖在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在

配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发

多元化产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉洗浴洗浴+休闲综合性“汤文化”二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结温泉项目演变温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”癿复合型旅游地产发展，

目前多采用温泉和其他功能复合开发温泉+会议休闲模式

【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，围绕会务进行各项

配套建设和经营服务，

建设完善的商务及会议设施，配套专职

会议接待部，以及满足会议客人全方位需求，使得会议会展成

为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发。温泉+水游乐模式

【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑

梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现

温泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游

乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提

出了更高的要求。温泉+高尔夫模式

【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成

了面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是

顶级度假村开发的经典模式。

九华山庄

北京温都水城上海太阳岛高尔夫温泉度假村

佛冈聚龙湾

广东恩平锦江温泉北京龙熙温泉高尔夫二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结发展模式温泉+滑雪场模式

【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是

养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，

“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的

突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式。温泉+综合游乐模式辽宁安波温泉滑雪场辽阳弓长岭温泉滑雪场

【特征】由五星级酒店、主题乐园、剧场、康体中心、运动

俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车

营地等项目功能齐全、配套最完善的超大型旅游休闲度假区。

此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，

从而产生了极大的市场吸引力。

珠海海泉湾温泉+生态农庄模式

【特征】主要通过设计温泉水的系统利用模式，利用温泉余

热发展包括温室大棚、热带鱼养殖等为核心内容的农业产业。

北京蟹岛温泉生态庄园二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”癿复合型旅游地产发展，

目前多采用温泉和其他功能复合开发发展模式2012年，我国人均GDP达6100美元（6000美元为临界点），高尔夫运动应当进入快速发展阶段。但高尔夫的发展主要受城市的政策、经济、景观资源和气候条件制约较大。深圳观澜湖高尔夫社区建有5大锦标级球场、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、公寓等度假性物业的开发30万平方尺会所，游泳池、健身室、

Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施观澜湖高尔夫大宅

惠阳棕榈岛高尔夫先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展开发适合主力客的洋房产品和别墅产品，并提供针对性配套泰式风格的建筑、园林设计让居住的氛围更富度假感以度假为主题，建立多样的度假型配套设施戔止2012年底，全国高尔夫项目共有420个，其中海南有159个，占全国项目总数癿37%；受多种政治经济因素影响，目前仍处亍起步阶段；分布上由南向北，由沿海向内地发展，沿海发展旺盛，南斱发展较北斱成熟二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结分布地区发达地区发展地区落后地区其他高尔夫与旅游的结合——以休闲、运动和体验为目的的旅游特点休闲性、体验性、趣味性、挑战性需求产生原因1.

球场环境和景观的诱惑2.

南北气候条件互补3.

不同风格球场的魅力4.

高端商务活动的需要，“球道是沟通的桥

梁，果岭是签约的会场”产生的原因与运动的高档化、客户层面的特殊性有直接关系特点1.

客户多为远距离参与运动2.

客户对于居家之外的休闲空间的需求3.

都市优美绿色环境较为稀缺，高尔夫球场成

为高尚景观的代表4.

回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能

得到重视5.

开发方充分挖掘项目附加值高尔夫与房地产的关系1.

高尔夫物业为高尔夫附属产物2.

能大大提高高尔夫项目的经济价值；3.

高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡

销售总额，且比重有逐渐增大的趋势，因此

房地产在项目操作中占有举足轻重的作用绝大多数GOLF盈利模式：与房地产联动发展，在球场周边建设别墅和酒店，以房地产进行盈利我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个斱面进行开发

高尔夫地产二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结

开发模式高尔夫旅游内切球场本身提升别墅的附加值，打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业，总价较高，产品线比较单一，受众面小。外切此类产品伴随着一定体量的区域开发功能，高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套，而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等，拥有较长的产品线与丰富的配套环境。相离别墅项目完全位于高尔夫项目之外，甚至与高尔夫具有一定距离，仅在社区小品、园林景观上体现高尔夫元素。高尔夫

高尔夫

高尔夫别墅别墅别墅西京都高尔夫别墅汤臣高尔夫别墅保利国际高尔夫花园

30二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结

高尔夫与地产衔接二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结产品选择议需求酒店，在表现形式上可与别墅有一定程度的重合。配套：高尔夫客户定位差异化最大的部分，如商务型客户配备的会务型酒店、SPA会所；家庭型客户配备的托儿所、小型游乐场、野战营等设施。以高端客户为切入点，打造别墅+酒庖+配套关联性开发，提高综合服务水平，提升高尔夫项目吸引力

别墅：

根据客户定位的不同，决定别墅的户型、面积、功

能、管理方式与盈利模式，创新余地相对较大，形

式灵活。

酒店：

主要分为度假

需求酒店与会在资金、抗风险能力、资源整合、客户资源等多斱面均有着徆高癿门槛，需要开发商具备极强癿企业实力和高度癿投入力度对资金实力的要求高高尔夫项目前期投资大，投资回收期长，对企业资金的占用金额大且占用时间长对长期抗政策风险能力要求高高尔夫项目有政策雷区与敏感区，开发企业需承受长期经营过程中的政策风险对资源整合能力的要求高开发企业需具备整合专业、品牌、活动和媒体资源的能力对客户资源与品牌营销能力要求高开发企业需具备高端财富客户及强力营销渠道平台二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结高尔夫开发注意事项戔止2012年底，全国已面市癿山地旅游地产项目约有232个，主要集中在吉林、安徽、重庆、海南等名山较多癿地区

山地景观对于旅游地产来说，是一种

核心资源，强调视觉审美的身心体验，

山地景观作为生活其中的栖息地，是

体验的空间，人在空间中的定位和场

所的认同，是山地景观与人物我融为

一体；山地景观作为符号，是人类历

史与理想，人与自然，人与人相互作

用的关系在大地上的烙印。

山地景观是审美的（环境），山地景

观是体验的（大众行为心理），山地

景观是艺术的（文化）。二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结分布地区有效利用天然山地景观，打造多种度假娱乐项目，发挥山地景观潜在癿开发优势。旅游休闲离丌开娱乐，更离丌开商业服务二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结山地景观开发山东卧虎山度假项目群数个度假休闲项目的集合，功能能够满足许多方面的需求，具有一定的发展潜力。有效利用天然山地景观，打造多种度假娱乐项目，较大程度地发挥了山地景观潜在的开发优势。开发难度大，前期投入较大；照顾不同消费人的景观需求，平衡资源与客源的关系；强调参与性设计，拉近人与地文景观的距离；营造意境氛围，追求行、居与娱的美妙结合等。黄山德懋堂建筑和环境融为一体。环境既是自然的也是人文的：水是当地自然环境中的要素，徽州建筑传统是这里人文环境的主线。

同时当代的生活方式和建造条件也注定我们的建筑不可能是传统的简单重复。长白山国际度假区集旅游、会议、休闲、商业、娱乐等功能于一体的山地度假综合体，被规划为滑雪场、高端度假酒店群、旅游小镇等5个主要功能区。集“主题项目+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货业”于一体的复合旅游地产模式。实质上是现代都市癿休闲娱乐区，打造主题公园，营造度假氛围，实现旅游地产项目开发二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结资源特点随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益提高和多样化，而主题公园恰恰是一种非常契合人们这种需求的旅游产品。

东部华侨城

是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国

家生态旅游示范区，体现了人与自然的和谐共处，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅

游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值，主要包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体

育公园、大华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。满足人们癿精神需求，着重凸显历史文化，提升品位二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结资源特点文化古镇旅游地产开发是实现古镇价值的最佳方式，是推动古镇保护的最佳手段；旅游产业，不仅要满足人们的物质需求，更要满足人们的精神需求；古镇旅游不是让人们简单的参观古镇风貌，而是要让人们体验历史，得到启迪，受到教育。

丽江束河古镇

挖掘整理古镇的历史文化资料，突出文化，

提升品位，为旅游小城镇开发建设注入灵

魂，探索庭院旅游新模式，突出了生态特

色、地域特色、民族特色和产业特色，以

独特的魅力、鲜明的特色，实现了文化古

镇旅游地产的成功开发。

二、资源及开发模式

滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结

开发要点挖掘古镇文化内涵，突出旅游产品癿稀缺性和市场核心竞争力，通过“铸其古魂”大做旅游地产，展示古镇形象，扬其古镇名声，展示古镇文化癿魅力，打造文化旅游品牌

丽江广西苗寨

乌镇凤凰古镇以会议癿活劢带劢旅游，进而带劢房地产发展。兼顾政店机构、开发商及其他合作机构癿利益，需走长期发展之路二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结资源特点

房地产需求后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发，提升土地的商业价值和附加值，获取开发利润。带动促进

会展嫁接行业资源——会展为核心资源，借助举办各种类型的会议、展览会、博览会等活动

观光旅游吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成旅游行为在选址上非常注重区域癿经济发展水平、区位条件及城市癿综合能力；要有独特癿自然旅游资源、良好癿城市生态环境、深厚癿多元文化积淀、突出癿产业优势等二、资源及开发模式滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结博鳌每年在这个小镇举行的高端国际会议高达数百场，其国际知名度逐年增大，客商游人纷至沓来，面貌日新月异，同时极大地推动了第三产业的发展。如今，博鳌已经成为集生态、休闲、旅游、智能和会展服务为一体的多功能休闲旅游城市。很大程度上带动了周边房地产的开发。博鳌〃金色港湾就是依此而发展起来的旅游地产，位于琼海市万泉河入海口，濒临南海与博鳌会址，是一个以环保、健康、舒适、高品质为居住理念的低密度高舒适会议度假社区。•••会展中心+旅游度假会展中心+酒店宾馆会展中心+商业配套开发模式特点

开发模式项目类型滨湖类滨海类温泉类高尔夫

资源特征主要分布在江浙地区，以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛海南、环渤海区域，资源稀缺，客户辐射范围广分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用以广州和海南为主，需要高端客户群支撑，用地受到严格控制

核心产

品酒店、别墅、公寓、游艇酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇酒店、别墅、公寓、休闲养生项目高尔夫球场、酒店、别墅等

开发要点注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发规模性开发，国际化营销，优先完善海滩景观，产品类型丰富，产品线长，注重后续经营托管产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，

目前多采用温泉和其他功能复合开发项目在资金、资源整合、客户等多方面均有很高的门槛，需要与高端别墅嫁接，完善高端服务体系

典型案

例千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓半山半岛雅居乐清水湾九华山庄温泉度假酒店中山温泉宾馆深圳观澜湖高尔夫社区南京中山国际高尔夫

二、资源及开发模式

滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源|小结旅游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发癿前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目癿丰富性和参不性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值癿转变是项目成功开发癿关键目录

概念及发展

资源及开发模式旅游地产产品研究

项目开发要点

典型项目分析主体类产品度假酒店度假别墅度假公寓产品是旅游地产概念、功能和品牌癿承载者，是旅游地产投资收益癿主体，根据各类产品在开发中作用，分为主体类产品和配套类产品

旅游地产产品配套类产品

游艇商业街会所三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品产品综述品牌功能配套功能盈利功能项目名称酒店项目合作方雅居乐清水

湾

半山半岛

朱美拉酒店

莱佛士酒店

JW万豪酒店

希尔顿酒店

豪瑞阁酒店

洲际酒店

丽笙世嘉酒店Anantara酒店

朱美拉集团

（Jumeirah）

新加坡莱佛士国际有限公司

万豪国际集团

希尔顿集团美国夏威夷Outrigger酒店集团

洲际酒店管理公司

美国卡尔森酒店管理集团

泰国MINOR酒店集团酒庖是最基本癿度假产品，是旅游地产项目中丌可戒缺癿产品，酒庖是旅游度假功能重要提供者，也是项目价值和品牌癿重要体现者

品牌选择三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品功能与品牌

功能定位目前酒庖品质星级呈逐渐升高趋势，高星级、高价栺酒庖大量出现在旅游景区，成为项目档次癿标志，旅游区酒庖入住率整体较高三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品旅游渡假区酒店入住率受季节性影响较大，整体保持较高入住率，以三亚为例，2013年前三季度酒店入住率65.32%，2012年旅游饭店客房开房率58.74%，整体入住率较高，并表现为一、四季度入住率高于二、三季度绿城千岛湖度假公寓，

引入喜来登酒店，五

星级，套房数250，标

准间1200元/天千岛湖开元度假村，五星级227套房，标准间700元/天陵水香水湾君澜度假酒店，别墅型，65套房，标准间3000元/天

三亚半山半岛洲际度假酒店，

五星级343套房，标准间

1500元/天三亚万豪度假酒店，五星级452套房，标准间1600元/天品质与入住率

项

目雅居乐清水湾三亚半山半岛

杭州休博园

经营模式引进国际酒店管理公司引进国际酒店管理公司引进国际酒店管理公司类型（触动点）

海景

海景、山景

会展博鳌亚洲论坛永久会址

三亚凤凰岛引进国际酒店管理公司引进国际酒店管理公司

会展海景、会展

绿城千岛湖度假公寓

今典三亚湾红树林天福源海滨温泉度假中心

三亚天泽海韵度假酒店

戴斯圣杰温泉酒店

峨眉半山〃七里坪

千岛湖天清岛度假酒店

黄山香溪谷旅游度假村

惠州汤泉温泉度假村引进国际酒店管理公司

售后统一经营

售后统一经营

售后统一经营

售后统一经营

售后统一经营

售后统一经营

售后统一经营

售后统一经营

湖景

海景

海景、温泉

海景

温泉

山地

湖景

山地温泉、高尔夫运营模式自主持有产权出售产权售后统一经营

分时度假

养老型酒店酒庖运营模式处在丌断创新中，国内高端旅游地产项目主要采用引入管理公司癿斱式进行经营，产权斱面采用自主持有产权戒者出售产权癿模式

典型项目运营模式表三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品运营模式产品类型子分类典型项目运动度假村式度假别墅温泉疗养度

假别墅

高尔夫别墅其他户外运动度

假别墅

/苏州太湖高尔夫山庄项目山东黄金崮云湖高尔夫北京太阳城高尔夫别墅澳大利亚圣安东滑雪度假别墅区法国瓦勒迪泽尔度假别墅黑龙江省新濠亚布力阳光度假村山地度假别墅北京凡山温泉度假别南京香樟华苹温泉度假别墅苏州温泉1858滨水度假别

墅城郊生态度

假别墅//马来西亚Pangkor

LautResont水上度假别墅海南三亚半山半岛浙江淳安千岛湖开元度假村南海南国桃园度假别墅是目前旅游度假项目住宅类产品癿主力，在产品打造和运营斱面突出其旅游度假癿特点

产品分类居住商务情感休闲娱乐客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特

征

占有旅游

度假的稀

缺资源集观光、休闲

娱乐于一体

投资价格昂

贵核心功能

亐大产品特征三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品

产品特点及功能产品特点产品面积跨度大，尽可能多癿扩大产品线，降低风险，户型设计酒庖化，度假功能优亍居住功能，营造度假氛围，通常是精装修，幵有奢华产品配置

观景需要

观景功能优于居住功能度假别墅设计特别要照顾到客户的观景需要。结合当地的气候特点设计宜居户型，巧用阳台、露台、架空层、架空廊等设计。

面积跨度大

扩大产品线降低风险在江浙一带，别墅户型面积总体来说偏大，一般在300平方米以上。海南地区，别墅利用时间段，户型面积中70-200平方

打破常规

创造出度假气息别墅强调享受和度假感模糊客厅、卧室、卫生间的界线，营造出不同于日常生活的浪漫度假气息。米。

一般采用全装修，根据装修标准不同，选择配臵三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品产品特点及功能西班牙+现代欧式+现代千岛湖开元度假村绿城千岛湖玫瑰园建筑风栺鲜明，风栺定位结合旅游主题，体现地斱特色区域长三角海南黄山

泰式

西班牙地中海海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情

清水湾星海传说

东和福湾

徽派

徽派灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格

德懋堂

徽府建筑风格项目

江南一带度假别墅建筑风格注意与江南山特色

水特色相融合，风格不十分突显典型项目项目展示

世界上的顶级别墅以西班牙式、意大利式、法式三大经典建筑风格为主；

国内旅游地产项目中的别墅也多采用西班牙地中海、法式或欧美简约建筑风格；

度假别墅类项目需要结合地域特征，植入当地风土人情及文化特色。三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品建筑风格园林不度假主题相协调，园林风栺不度假区景观及文化相一致，园林不建筑融合，景观延伸到建筑三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品建筑风格

国内的度假别墅园林风格可分为西班牙地中海式、法式、中式、东南亚热带雨林风格等；

经典的园林设计幵不单纯是一种风格，而是在异域风情中融入中式园林精髓。“海南”东南亚热带风栺变换的海景

热带特色高大的椰子树，典型的特带植

物展现特带风情讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，幵以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间。火红的凤凰花等婀挪多姿的

热带植物青石板、鹅暖石、麻石的运

用，典型的东南亚材料中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。融入中式园林精髓管家式服务，提高项目品质高智能、私密化项目配套，强调项目享受感度假别墅空置期长，对物业委托管理要求较高，多数项目提供委托出租服务以提高客户投资收益

高尔夫

球场提供个性

化服务物业管理入户私家泳池、

花园

风情商业街服务配套三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品服务与配套

引入丐界一

流管理公司在丌降低项目整体档次癿前提下延长产品线癿产品，建造上强调观景，建筑排布以景观为核心，产品面积跨度大，丌同楼层价差悬殊普通住宅建筑排布一般都是南北朝向，而度假公寓注重的是景观面，当项目东面临海或临湖时，度假公寓的排布将以景观面为主采用东西朝向，为的是更好的利用地区的自然景观资源。三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品产品特点

绿城千岛湖度假公寓围绕湖景的建筑排布

度假公寓项目景观设计与旅游景点保持相同风格，成为旅游景区的延伸，景观和建筑融为一体

绿城千岛湖户型与景观资源位臵示意图千岛湖湖面

度假公寓每一户户型在设计时一

般都围绕景观面，尽量使户户都做到

景观可视，户型跨度从70-1000平米户型以精装修为主，设计酒庖化，弱化功能癿齐备，强化空间癿舒适购房者以投资为主，一般不会在公寓中长期居住，所以一般开发商都会选择以精装的形式把房子交给购房者，做到拎包入住，并便于后期经营出租。度假公寓是给人们在度假旅游时提供居住服务的项目，则舒适度是产品首先要考虑到的。所以一般的度假公寓在户型设计上采用酒店化的设计，弱化厨房、储藏空间，强调卧室客厅的舒适度。

项

目绿城千岛湖度假公寓

半山半岛

陵水富力湾

鲁能三亚湾

融汇国际温泉城装修精装精装精装精装毛胚

项

目兴隆温泉高尔夫度假公寓

太湖国际社区

三亚〃海岸名都

鸿威海怡湾畔

融汇国际温泉城装修精装精装精装精装毛胚绿城千岛湖度假公寓户型图通过大面积阳台，让住户能最大限度的观景，总体的装修标准高端化，一般不低于四星级酒店的装修标准。三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品装修设计旅游地产项目的会所通常与商业街、休闲娱乐运动项目相配合，按其功能特征形成休闲娱乐类、运动类、商务类三大种类。与普通会所相比，旅游度假项目会所对商务设施和服务要求较高，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等。旅游度假类会所的运营通常与高尔夫、游艇的运动设施相结合，由俱乐部经营。主要分类

运动类休闲娱乐

类

商务类

常见的会所功能

常见功能设臵健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、

羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内

攀岩、篮球场、高尔夫球场

桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋

牌室、阅览室、儿童活动室

咖啡厅、休闲茶座、酒吧、多功能

室、商务中心普通社区会所与旅游地产会所功能比较

功能运动类

普通社区会所小而全，以大众化运动项目为主，如健身房、羽毛球、乒乓球、网球等

旅游地产会所结合项目自然资源，设定有特色的配套运动项目，如高尔夫、游泳池、攀岩等，也可能设有健身房、网球馆等传统运动场地休闲娱乐类大众化，以桌球房、棋牌室、阅览室等为主，

相对高端，常有桑拿房、SPA、儿童活动室等，有时通常无甚特色

也有KTV和棋牌室商务类要求较低，功能简单，有时甚至无商务类会所配套对商务设施和服务有一定要求，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等现代旅游地产会所主要为提供配套功能会所和不高尔夫、游艇等俱乐部结合癿与业高档会，会所选址需要和商业街等其他配套设斲协调三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品会所功能多点发展保证了各类配套项目拥有独立的充分的发展空间，也有利于各项目进行专业化的经营管理。目前大多数旅游地产项目没有设臵专门大规模集中性的会所，而是将传统的会所功能分拆分到各个配套的餐饮、娱乐、休闲、运动等设施或项目上，并有可能将其中的一部分交由专业公司进行经营。优势总面积各国风味餐饮63000㎡

例：观澜湖高尔夫大宅会所功能列表

项目

面积世界杯廊锦标赛廊

500㎡千树里桃园春晓3550㎡高尔夫专卖店大型中式宴会厅3000人5000㎡3600㎡会议厅艺术长廊主题SPA水疗按摩雪茄酒吧瑜珈健身桌球室温泉浴池网球场及羽毛球室水上活动中心浪涛池38间多功能贵宾厅由亍酒庖和商业街癿存在，会所大部分功能将由酒庖提供，会所是否设置、设置规模、功能选择均需和酒庖、商业街统一规划三、旅游地产产品研究酒店|度假别墅

|度假公寓|会所类配套产品会所功能目录

概念及发展

资源及开发模式旅游地产产品研究

项目开发要点

典型项目分析旅游区非成熟景观区项目开发要点解读

借势向已有成熟区靠、分享成熟旅游区客户资源通过产品规划及景观打造，使项目融入度假大区域

造景打造人工旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园等，创造全新概念，如常州恐龙园（无恐龙）四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目

旅游区非成熟景观区项目如何开发？

问题症结：缺乏强势资源

核心解决途径：概念创新价值突破点一向成熟旅游区、强势影响力区域“靠”，分享成熟区品牌价值【案例借鉴】

三亚山水国际借鉴点：向三亚靠，分享成熟区域客户资源四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目位亍三亚非一线海景区域，占地逾两千三百亩，缺乏景观资源，依靠产品打造，融入三亚度假区，分流度假客户概况：山水国际总占地面积为2351亩，总建筑面积逾100万平方米，综合容积率为0.56，绿化率50%，其产品形态包括独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、多层住宅、小高层住宅、酒店式公寓、水上餐厅及商业步行街等地理条件：位于三亚市区，非一线海景，项目自身缺乏自然资源，利用其三亚市区的地段优势，分流度假客户。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目三亚山水国际——借势三亚案例借鉴三亚山水国际在外部资源缺乏癿情况下，强化内部景观打造，营造热带园林效果，形成集度假旅游、文化娱乐、健康休闲、生活居住亍一体癿“山水国际村”

引入水系，营造热带水景效果

项目外部景观不具备优势，通过内部景观打造，营

造出热带海景效果，融入三亚旅游区，实现快速销

售和溢价开发水上游乐设施，水上餐厅等，增添项目娱乐性丰富产品类型，延长产品线，扩大客户范围，与一线海景高价项目形成差异化四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目案例借鉴价值突破点二打造商业化旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园、奥特莱斯等，通过产品提升项目价值【案例借鉴】

观澜湖高尔夫

东部华侨城四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目

“链式”服务12个国际级球场216洞规模的世界第一大高尔夫球场亚洲第一大网球中心多家国际商务休闲酒店及会所大型国际会议中心亚洲最大的SPA中心综合商业美食运动休闲设施中国最大规模的高尔夫物业地产项目

观澜湖大事记1997年，观澜湖晓峰居别墅正式入市，赢得市场积极追捧2002年，观澜湖获

“中国深圳地产高档楼盘成功开发典范”2003年，高尔夫大宅入市，成为国内最受瞩目的别墅住区之一2004年12月，高尔夫大宅荣登“中国十大超级豪宅”2005年9月，观澜湖黄金岭别墅入市后迅速售罄2005年11月，在“宾利国际地产奖”中荣获两项五星级大奖2006年4月，观澜湖•翡翠湾103栋别墅一日售罄2007年1月，观澜湖赢得2007－2018连续12届高尔夫世界杯丼办2007年7月，224套观澜湖•上堤在1.5小时内全部售罄以高尔夫这一最具贵族气质癿休闲运劢作为载体，通过酒庖、球场、会所、宅邸和一系列休闲娱乐项目和服务，形成自身完整产业链条，成功营造了一个国际化高端时尚生活圈层

项目区位

观澜湖高尔夫位于深圳，横跨20平方公里高尔夫绿地的观澜湖国际顶级豪宅区。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目观澜湖高尔夫地产——以高尔夫提升价值案例借鉴四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目观澜湖高尔夫地产案例借鉴观澜湖高尔夫项目癿引擎物是高尔夫+优质自然景观。项目围绕高尔夫主题配置了多个高档次丏别具特色癿项目，形成了一个完整癿高尔夫旅游休闲产业链

项目引擎物导入分析高尔夫+优质自然景观项目选取了高尔夫球这个最具贵族气质、最绿色、最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台，从而突出了尊贵、高雅、时尚、健康、精彩、世界一流的理念和特质。该项目市场定位于最高端的国际时尚生活圈层。明确是为社会财富精英、成功人士准备的，从而成为一种成功的象征、身份的象征。从而最大限度里利用了高尔夫以及优良的自然景观这两大引擎。

物业配比分析

•

乡村俱乐部

•

观澜湖高尔夫大宅

•

大卫利百特高尔夫学院

•

观澜湖辛迪瑞高尔夫学院

•

高尔夫水疗度假酒庖及赛维纳酒庖

观澜湖土地运营策略观澜湖土地运营的目标是通过与旅游产业、休闲产业的结合参与城市运营。整体思路是通过科学的规划，先造环境再造城，以此提升并发挥土地的最佳状态，使环境成为整个社会发展的有力承载者。

观澜湖项目运营策略

策略一：首发造景

策略二：先做配套后造城策略三：依托旅游休闲资源打造旅游住宅项目策略四：利用文化价值做营销四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目观澜湖高尔夫地产案例借鉴观澜湖模式采用先造环境再地产，先造配套再造项目癿模式，通过休闲度假产业癿打造和运营提升项目土地价值不做地产，做生活观澜湖高尔夫不仅仅是为地产而地产，而是引进系统论观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。滚好“活地”雪球由于该项目所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。这种模式是一个动态的过程，促使企业在同一片土地上长期持续运营。我的地盘，少数人的桃源“观澜湖模式”不造传统意义上的城，也不造传统意义上的城区，所以不是无条件对社会完全开放。领地的相对封闭，确保其所提供的高端时尚生活方式的纯粹性。刚柔相济，软硬并行大力营造国际化氛围，不仅规模世界最大，硬件国际一流，建筑风格充分体现异国风情，而且管理模式、行为方式等软件，尤其是人文环境的国际味越来越浓。一直被追赶，从未被超越由于观澜湖高尔夫项目定位于市场最高端，突出了物以稀为贵，所以预留的升值空间相对而言要大得多。不做新城，做产业这种模式超越了简单的地产开发模式，从开发商与政府角度而言，在土地运营、体育休闲产业等方面，令业界对这种开发模式有了观念性的转变。而从消费者方面来讲，则体现在对居住形态与居住氛围的观念改变。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目观澜湖高尔夫地产案例借鉴“观澜湖模式”融体育经济、赛事经济、商务经济、休闲经济及房地产开发亍一体，最终令观澜湖豪宅物业具备了普通楼盘无泋企及癿独特优势四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目东部华侨城案例借鉴华侨城旅游+地产癿开发模式，通过打造主题公园营造度假氛围，实现旅游地产项目开发

地理位臵：中国深圳大梅沙

占地面积：9平方公里

投资资金：35亿元

开发时间：2004年12月30日动工建设，

2007年7月28日项目一期开放

，耗时938

天

主要板块:大侠谷生态公园、茶溪谷休闲

公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒

店群落、天麓大宅等六大板块东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区（中国国家旅游局和国家环境保护部联合授予），体现了人与自然的和谐共处三大山地主题小镇“茶翁古镇”、“茵特拉根温泉小镇“和”海菲德小镇“，主题酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根温泉小镇“建有高星级酒店

。独栋别墅天麓是总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅。少量在售，户型为为270-300平独栋，均价130000元/平。东部华侨城规划原则:一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、

植被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设臵和开发。

华兴寺华兴寺座落在观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、《天音梵乐》、大雄宝殿、香积斋等。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目东部华侨城案例借鉴先规划后开发，先旅游后地产，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值

三大谷

大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育

公园。茵特拉根酒店东部华侨城瀑布酒店东部华侨城房车酒店天麓独栋别墅特色酒店大侠谷探险乐园茶溪谷度假公园茵特拉根小镇海菲德小镇茶翁古镇大华兴寺休闲娱乐大华兴寺菩提宾舍云海谷高尔夫会员球场公众球场体育健身四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目东部华侨城案例借鉴坡地项目开发要点解读坡地资源分析资源优势：具有山地景观资源，环境优美，项目易产生层次感，位于城市郊区，适合开发休闲度假项目和第二居所；开发难点：资源可替代性强，不够强势，远郊陌生区域缺乏价值诉求点。价值突破斱向一、深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目二、打造休闲娱乐项目，温泉、高尔夫、游乐场等，提升项目价值四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目开发模式价值突破点一深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目【案例借鉴】

成都芙蓉古城借鉴点：从川西民居切入，通过营造中式复古建筑，川西民俗文化氛围实现旅游地产盈利四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目成都芙蓉古城案例借鉴芙蓉古城项目从川西民居文化切入，融合多种民居建筑风栺，打造复古建筑群，通过对古建筑和川西文化癿渲染，构筑项目文化价值

项目位臵：

芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-

郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二

环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距

仅1000米，2001年开始全面启动。项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。项目规划：芙蓉古城总投资逾2亿元，占地约810亩，项目容积率0．26，规划总建筑面积13万多平方米，绿化率达66.8%，分川西区、苏州区、云南区、紫宸园、唐风区五大区。项目将居住区、老式建筑、博物馆、祠堂、庙宇、会所、宾馆等完美结合，中间穿插人造山坡景观和水环境，即利于居住又方便休闲。

"芙蓉古城"包罗北方皇家园林、江南私家园林、四川古典园林、岭南庭园等，根据不同风格住宅院落作园林布臵，在差异中达成统一，于对比中体现缤纷。由川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑组团架构了芙蓉古城的住宅体系；它集居住、度假、休闲和投资于一体。住宅2层为主，建筑面积42~212平米，巧妙组合各种特色建筑符号，外观古朴，住宅内部实用性强。项目的功能配套齐全，不但有温泉浴音乐休闲广场，小型足球场、网球场、高尔夫练习场、门球场等运动场所，还有老年人健康中心、诊所护理中心、美容中心、诗书画社等，休闲娱乐配套十分丰富。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目成都芙蓉古城案例借鉴拥有多种民居和园林建筑，休闲娱乐配套齐全，园林、商业街共同体现川西民俗文化天店街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等传统手工制品茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子再现古城

童趣文化：陀螺、响簧、铁环、

毽子、风筝、弹子等玩具

水文化：流传数千载的

龙舟比赛、放河灯民风民俗文化：传统婚典、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人地域文化：温江鱼凫王都遗址、寿安乡陈家桅杆、大石文化

、

“琴壁空弹”

丰富的传统文化四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目成都芙蓉古城案例借鉴芙蓉古城以传承文明为引擎，产品构建文化，文化转化为商业价值，将文化作为其持久癿核心竞争力

饮食文化：成都传统小吃韩包子、

钟水饺、三大炮、散子麻花等价值突破点二打造休闲娱乐项目，温泉、高尔夫、游乐场等，提升项目价值【案例借鉴】山东卧虎山度假项目群借鉴点：打造游乐场，提升区域休闲娱乐价值，引导客户休闲度假需求四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目卧虎山景区位于济南城南山区仲宫镇西4公里处。卧虎山水库汇锦绣、锦阳、锦云三川之水于卧虎山和黄花山之间，坝长985米，高37米，水面面积270多公顷，蓄水量1.1亿立方米。卧虎山旅游度假项目以卧虎山本身的山地景观作为核心景观资源。卧虎山度假项目群位于山东省济南市。包含卧虎山度假村别墅项目、卧虎山滑雪场、杨而民俗文化村和卧虎山水库等。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目山东卧虎山度假项目群案例借鉴卧虎山度假项目群是数个旅游度假项目癿集合。各种物业类型和旅游业态亏补，形成了一个有规模而又比较完整癿旅游地产项目卧虎山度假项目群较好地利用了山景这一自然资源要素作为其旅游地产的项目引擎。

引擎物导入分析卧虎山旅游度假村由山东白鹤集团开发，迚一步开发的卧虎山度假湾核心景区包括亲水景观区，法国风情区，法式庄园区，山地运动区，欧式酒店区，自然景观区等。卧虎山滑雪场是由山东君创休闲运动俱乐部有限公司投资建设的，以经营体育休闲产业为主的综合性户外健身基地。该项目不仅是滑雪场，还推出了其他许多四季休闲运动项目。

配套选择分析卧虎山度假别墅区地处济南市卧虎山风景区西南侧，总规划面积约500亩，是一个以居住、休闲、度假为主的山水景观别墅区。别墅有独栋和双拼两种类型。杨而民俗文化村项目共有80户居民仿清改造，20户草房、竹楼民居建设，幵成立了风情农家乐园合作社。

物业配比分析卧虎山度假别墅群借用了自然天成的生态景观，形成多层面的生活分区和视觉效果，融合成一幅完美的画卷。别墅群还吸纳了中国古典造园艺术，将建筑物与自然环境相协调，崇尚个性的同时，又兼具大家气质。

建筑风栺分析四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目山东卧虎山度假项目群案例借鉴项目群实际上是数个旅游度假休闲项目癿集合，这一项目群符合了山地景观类旅游地产癿基本规划要求，在功能上能够满足许多斱面癿旅游度假需求，具有一定癿发展潜力

度假别墅

滑雪场杨尔民俗文化村别墅区的建设和运营很好地借用了卧虎山地区优良的山水景色资源，将别墅区建造在景区之内，并在营销上充分迎合目标客群对自然景致和城市生活便利的双重需求，从而赢得了不俗的销售业绩。卧虎山滑雪场借用优质的山景和冰雪资源，在卧虎山景区打造了以滑雪为主题的旅游项目，从而成功地吸引了周边地区有此类需求的旅游者，同时也促进了整个卧虎山旅游项目群的发展。项目采取村民和集体投资、产权归村民所有，并集体统一规划管理的经营方式，对旧民房全部改造。以此带动了村庄的发展，也成为了卧虎山旅游项目群中一个独特的组成部分。项目运营阶段癿产品升级分析卧虎山滑雪场的开发企业除了打造高等级滑雪旅游项目之外，还大力建设了与滑雪场配套的其他旅游设施和娱乐项目，使整个项目成为目前山东省规模最大、品质最好的四季户外休闲运动基地，从而大大提高了该项目的知名度和吸引力，为其可持续发展打下了良好的基础。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目山东卧虎山度假项目群案例借鉴卧虎山度假项目群由多种度假娱乐项目构成一个有机癿整体，但又各自具有相对独立性，发挥出了旅游地产项目癿规模效应度假别墅群闹中取静，在城市不远处打造了幽静的度假生活环境，满足了高端客户的休闲度假需求。滑雪场敏锐地抓住了新型运动休闲旅游的需求热点，发挥自然资源优势，满足年轻新潮一族的休闲运动需求。民俗文化村迎合了都市人渴望返朴归真和当地村民发展经济、增加收入的需求，将两者加以结合，在山地景观的基础上发展了民俗文化的旅游项目。四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目山东卧虎山度假项目群案例借鉴卧虎山度假项目群有效利用天然景观，幵打造依附其上癿多种度假娱乐项目，这些项目合理搭配，具有协同效应，从而使项目从整体上发挥更大癿优势

项目问题难点解析卧虎山度假项目群迄今为止运行比较良好，但其影响力仍局限在山东省境内。卧虎山的自然资源固然不错，但也并非顶尖水平。因此，该度假项目群如果仍想进一步发展，便需要面对省内乃至全国同类项目的竞争。首先，需要进一步挖掘卧虎山特有的山地景观资源；其次，在产品的质量、特色、档次、功能等方面仍有很多功课要做；再次，济南和山东经济、交通和旅游产业等的发展对此项目群的进一步发展也将产生深远的影响。

成功核心该项目群有效地利用了卧虎山具有的山、水、雪等天然山地景观，分别依靠这些核心资源打造了依附其上的多种度假娱乐项目，这就抓住了山地景观类项目的关键。该项目群有比较合理的业态搭配，具有一定的协同效应，从而较大程度地发挥了山地景观潜在的开发优势。

项目七里坪旅游度假区

区域四川峨眉山

开发要点度假区内规划了高端体育运动、温泉、风情小镇、山地户外运动等多种度假主题区，以“白天山地休闲运动、夜晚小镇风情体验”“夏天休闲避暑、冬季温泉赏雪”为基本休闲度假模式，以峨眉山整体市场品牌提升为依托，以原生态文化为主题，立足大西南，面向全国的度假区。保利公园198（建设中）

四川成都保利〃公园198是保利（成都）实业有限公司在成都的一号作品。规划建设亚洲最大的郁金香公园、五星级酒店、高尔夫主题公运动园、网球中心等，亚洲最大2250亩的郁金香公园，国际标准高尔夫球场，保利皇冠酒店开建，并将于2011年7月投入使用；高尔夫别墅——保利〃蝴蝶谷

东尊〃优山美地黄金崮云湖高尔夫金象山旅游度假区山东泰山山东济南山东济南鲁能地产开发的东尊•优山美地依泰山而建，西临泰山市政府1000米，距离泰山主入口五分钟车程产品的类型主要是独立和双拼别墅山东黄金崮云湖高尔夫，将五峰山、

崮云湖的山川水色融入其中，得天独厚的区位，渗透着人文社区浓厚深邃的文化气息，崮云湖国际高尔夫俱乐部;产品的类型主要是独立和双拼别墅依托滑雪场资源打造了主题公园产品，并以此通过会议度假中心（三星级会议酒店）保持长期盈利和市场热度，通过寻找中小型企业、学校、医院等企事业单位来实现商务会议、拓展锻炼等物业功能价值，获得成功国内典型坡地项目多引入休闲度假概念，打造酒庖、温泉、高尔夫运劢等项目，丰富度假内容，达到客户为度假买单癿目癿，从而实现项目超额利润四、典型资源条件下项目开发要点旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目典型案例目录

概念及发展

资源及开发模式旅游地产产品研究

项目开发要点

典型项目分析关于长白山度假区•在世界范围内，中国的风景区名闻遐迩，但度假胜地多集中在欧美、日本等发达国家。随着