湖北高端豪宅项目营销策划提案(分阶段营销)154P

金地武汉四新项目营销策划提案壹○

背景Background01价值点1：城市新区规划，新中心。价值点3：金地品牌沉淀及号召力价值点2：特色产品拉动（创新、综合物业）本项目价值挖掘武汉新区，四新组团定位为服务武汉及至整个华中地区的生产性服务中心和高品质的人居中心。规划有武汉新区行政管理中心、企业总部基地、国际会议中心、国际博览中心等详细分析见附件11.9中容积率意大利风情社区；城市稀缺叠拼产品＋洋房产品+高层产品组合项目意向客户背景私营主——主要来自汉正街的私营主与汉阳有小厂房的私营主汉正街过晴川桥、汉水一桥、月湖桥即到汉阳，交通的便利，促进了小厂坊的发展，有很多家具、家私，五金制品的小厂坊在中环线附近生产。企业主——相对分散，主要来自汉口、汉阳、沌口城市发展后，大量的城中村改造，原住民财富增长，且不愿离开汉阳。他们显富、怕人瞧不起、人家有的我也要有、生活方式跟原来一样，追求财富证明。城中村居民——不愿离开汉阳，集中在汉阳中心片区沌口区产业集聚，以科技、制造业为主，龙阳大道集聚区药物流、汽车贸易、家具物流。随着东风总部的进入，大量企业涌入，区域内高端置业人口处于快速增长期。四新所处汉阳与沌口开发区的中间带，周边聚集大量产业高端客户，自身造富能力强。详细分析见附件2营销目标的市场思考。单价体现——城市别墅﹥城市高层豪宅﹥郊区别墅

总价体现——城市别墅﹥城市高层豪宅≈郊区别墅类别代表项目均价（元/㎡）面积（㎡）总价（万元）城市别墅中央公园30000165-210600-800水墨清华20000220-320330~600城市高层融科天城14500160-180230-270御江苑20000184-300260-600世茂锦绣长江11500170-300180-280郊区别墅千年美丽10000202-300160-400保利海上五月花8000170-220130-220宝安山水龙城10000200~264180-400总价160-300万总价330-600万总价200-300万0.8-1万1.1-2万2-3万①关于价格：项目启示1：跳出周边市场制约，进入城市豪宅的价值阵营！位置项目户型㎡均价(元/平米)开盘月销售月销售速度区域内（汉阳）水墨清华220-320160007套3套千年美丽202-3001000010套3套华润中央公园165-251300007套-----区域外（汉口、武昌）宝安山水龙城200-26410000155套万科高尔夫2481700010套-----保利十二橡树280~3601500015套10套纳凰溪谷220~3401500010套5套09年-10年高层项目销售价格与速度参考：项目一期：叠墅1.2万㎡，约55套，洋房1.4万㎡，约80套。别墅项目开盘销售率约20-30%月均销售速度约5~10套09年-10年别墅项目销售价格与速度参考：位置项目户型㎡均价(元/平米)开盘月销售月销售速度区域内（汉阳）华润中央公园90-1701200013080世茂锦绣长江82、101、120、

150、170、320㎡900012109年上半年110套/月，下半年50/套区域外（汉口、武昌）融科天城80、90、100、128、148、178㎡1450016050套/月御江苑177-1851200012045套/月复地江湖国际90~1601100010042套/月近期中高端的高层项目开盘销售率约50-60%月均销售速度约40-50套2010年收益保守测算：叠墅价格13000，开盘销售20%，月销6套，2个月可销售约0.62亿；多层价格8500，开盘销售50％，月销40套，2个月可销售约1.2个亿，项目可实现回款1.8个亿，完成1.5亿的销售目标！！营销目标的市场思考。②关于速度：武汉城市豪宅销售速度总结项目启示2：价格实现下，基于市场正常销售速度可达成销售目标——项目价格实现是关键！豪宅价值模式模式关键点典型项目打造核心要点①城市+资源山湖、公园等自然资源占有复地东湖国际、华润·中央公园、湖景、公园、生态环境、小区园林②城市+地段城市核心、商贸商务核心武汉天地、融科天城商业、地段中心③城市+产品高端物业类型、纯粹低密度产品十二橡树、纳帕溪谷、湖景、园林、产品项目缺乏资源条件，无法选择①；区域规划前景利好，但现状发展不成熟，产品类型多样，属于中密度组合物业，②③均无法吻合。营销目标的市场思考。③关于价值：武汉城市豪宅价值模式总结项目启示3：跳出现有武汉城市豪宅模式制约，建立项目的城市豪宅价值体系！如何建立项目的价值体系，成为项目营销的关键！世联观点——营销的核心达到项目10000元/平米均价实现2010年实现回款1.5个亿营销目标的两大关键点!①关于价格：跳出周边市场制约，进入城市豪宅的价值阵营②关于速度：价格实现下，基于市场正常销售速度可达成销售目标贰○

价值模式Valuesystem02全国豪宅视野>>>城市豪宅模式：模式分类模式核心打造关键点典型案例城市资源豪宅①景观型豪宅舒适1、规划的容积率分解与景观最大化2、产品尺度的舒适与空间舒适感营造3、园林与外部景观的结合与利用香蜜湖1号中粮海景壹号②极致型豪宅极致1、低密度的标杆产品营造2、高品质的建筑与公共空间3、人文风情的园林营造4、服务与配套的丰富与极致星河湾城市高层豪宅③品质型豪宅品质1、立面材质与公共空间的高品质化2、室内空间的高端精装修3、独一无二设计誉峰唐宁ＯＮＥ天玺、名铸④国际型豪宅国际1、全方位酒店式物业管理2、会所高功能配套3、产品智能化与精装修世茂滨江银泰中心柏悦居⑤综合体豪宅综合体1、品牌资源嫁接2、多种物业的相互增值华润幸福里恒盛尚海湾城市人文豪宅⑥异域人文风情1、建筑的立面与材质的原味异域化2、园林的风情营造龙湖长桥郡波托菲诺⑦城市人文精粹1、商业街与城市历史人文的嫁接2、建筑的沉稳、经典、人文感体现翠湖天地外滩九里⑧精神人文专属、圈层1、配套的圈层感营造2、服务体现的专属感星河丹堤蔚蓝卡地亚项目价格产品核心模式产品材质硬件配置园林室内公共空间华润中央公园1.2万/平米（高层）别墅+高层进口石材（高档非钻）国外进口配件（LG双色LOWE玻璃）1万平米美式园林6万平米内嵌张之洞公园豪华入户大堂进口水晶吊灯海棠口工艺复地东湖国际1.4万/平米（高层）别墅+高层干挂石材面砖断桥彩铝窗智能化安防社区园林超豪华入户大堂6米挑高，夜光信报箱万科高尔夫0.87万/平米（高层）别墅+高层高档面砖，局部涂料进口配件（钢化中空玻璃）红外双电地中海园林鹅卵石砌底豪华入户大堂水晶灯城市豪豪宅的的四种种发展展模式式1：初级∣∣资源源模式式核心价价值：：景观观、产产品武汉城城市资资源豪豪宅发发展的的主要要模式式：W酒店城市豪豪宅的的四种种发展展模式式2：提升∣∣品质质模式式城市豪豪宅不不同的的发展展模式式具有有不同同的核核心价价值——项目模式核心核心价值伦敦海德一号超五星级物管配置型银泰中心柏悦居国际顶级五星酒店服务配置型上海御华山“夜宴式”定制服务配置型广州领峰国际顶级设计酒店W酒店配置型深圳幸福里君悦酒店、万象城购物中心、华润大厦5A甲级写字楼配置型城市豪豪宅的的四种种发展展模式式2：提升∣∣品质质模式式城市豪豪宅不不同的的发展展模式式具有有不同同的核核心价价值——香港顶顶级豪豪宅天天玺：：高档材材质与与配件件带来来的豪豪宅品品质。。浴室采采用进进口品品牌配配置（（如Roca浴缸）），提提供豪豪华舒舒适感感新鸿基基首个个于豪豪宅外外立面面使用用全钻钻石式式玻璃璃幕墙墙设计计，不不仅降降噪抗抗震，，更充充满了了现代代摩登登风格格。德国品品牌厨厨具钻石玻玻璃幕幕墙，，透光光性更更好天玺采采用代代家电电全装装修交交房，，在材材质用用料和和硬件件配置置方面面极尽尽奢华华高档材材质：：外立面面采用用全幅幅落地地玻璃璃幕墙墙，室室内地地板、、窗台台均铺铺设天天然石石材，，国外外进口口实木木地板板顶级配配置：：名牌顶顶级用用料及及豪华华设备备(包括Bulthaup、Miele、Roca及Sub-Zero等)香港顶顶级豪豪宅天天玺：：高端品品牌嫁嫁接+人性化化的尊尊贵服服务天玺II座的w酒店引入五五星级级酒店店，实实现了了与高高端品品牌的的成功功嫁接接天玺II座1-38楼引入入著名名的WHotel，共设设有393个房间间，包包括一一间2,152平方英英尺的的总统统套房房。酒酒店于于2009年1月19日正式开开业。。酒店店设施施包括括两间间特式式餐厅厅(FIRE及Kitchen)、酒吧吧、健健身室室、售售卖W品牌产产品的的TheStore及在76楼设有有香港港最高高的游泳池池。依托酒酒店为为住宅宅、公公寓提提供五五星级级物管管服务务天玺除除W酒店以以外的的住宅宅、公公寓业业主，，不仅仅可以以享受受自身身物管管公司司提供供的安安保，，餐饮饮、按按摩、、健身身、游游泳等等生活活服务务之外外，更更能直直接对对接w酒店，，享受受免费费送餐餐，预预订机机票、、商务务会议议室、、宴会会定制制、房房间整整理、、健康康诊疗疗等多多重特特色服服务PremierPlus超星级级服务务聘用退退休警警司及及3只退休休缉毒毒犬护护卫；；另外外，由由于天天玺有有7个出入入口，，因此此亦会会采用用八达达通作作为进进出大大厦的的登记记之用用，以以配合合豪宅宅私隐隐需要要。同同时，，为配配合内内地客客及经经常公公干人人士的的需要要，亦亦会有有专人人上门门提取取行李李，协协助送送上地地铁，，以及及于会会所订订购送送饭上上门等等个人人化贴贴身服服务。。城市豪豪宅的的四种种发展展模式式3：高级∣∣异域域人文文模式式城市豪豪宅不不同的的发展展模式式具有有不同同的核核心价价值——项目模式核心核心价值波托菲诺以意大利小镇Portofino为蓝本,营造人文气息的家园生活格调

异域型兰乔圣菲纯正的西班牙风情,社区体现出华贵而沉稳的气度

异域型纳帕溪谷综合了法兰西、意大利、西班牙等最具代表性的设计风格异域型纽约水水晶楼楼深圳波波托菲菲诺北京纳纳帕帕溪谷谷西安兰乔圣圣菲深圳顶顶级富富人区区：波托托菲诺诺意大利利《19世纪报报》:““由于中中国深深圳华华侨城城人的的发明明，PORTOFINO广场的的太阳阳照射射到了了中国国。””波托菲菲诺——意大利利古利利亚海海湾东东面的的一个个小镇镇。在在这里里，最最典型型的建建筑就就是沿沿海呈呈阶梯梯状排排列的的塔形形房屋屋，每户人人家至至少有有一扇扇窗户户可以以毫无无遮掩掩地眺眺望大大海，，被称为为波托托菲诺诺风格格的特特有设设计。。意大利利的波波托菲菲诺深圳的波托菲诺深圳的的波托托菲诺诺问世世，与与地球球另一一边的的波托托菲诺诺是如如此相相似，，同样样的每每户至少有有一扇扇窗户户可以以毫无无遮掩掩的看看水景景。原汁原原味的的意大大利波波托菲菲诺风风情在在华侨侨城得得到了了完美美再现现。自在闲闲庭丛丛林林欢宴宴密植千千余株株成年年高树树，绿绿意馥馥郁，，花影影石阶阶，自自然的的灵性性奏响响生命命的乐乐章。。用水的的语言言交流流4万平米米的天天鹅湖湖、7万平方方米的的燕栖栖湖，，就嵌嵌在华华侨城城波托托菲诺诺里。。会讲故故事的的坡屋屋顶建筑低低矮而而古朴朴，清清一色色坡屋屋顶，，传统统典型型的意意式建建筑。。注入艺艺术元元素的的上品品沙龙龙波托菲菲诺商商业街街区，，在元元素细细节上上进行行欧式式风格格创作作，植植入大大量艺艺术元元素。。波托菲菲诺——异域生生活人人文的的解读读城市市豪豪宅宅的的四四种种发发展展模模式式４４：：超超越越∣精精神神人人文文模模式式城市市豪豪宅宅不不同同的的发发展展模模式式具具有有不不同同的的核核心心价价值值———项目模式核心核心价值星河丹堤构筑CBD第一原生居所精神型中信山语湖集度假、休闲、商务、居住等功能于一体的绿色环保生态新城

精神型麓山国际完美沉淀为中国最令人向往的高尔夫社区

精神型曼谷谷大大都都会会纽约约水水晶晶楼楼新加加坡坡吉吉宝宝湾湾广州州中中信信山山语语湖湖成都都麓麓山山国国际际深圳圳星星河河丹丹堤堤星河丹堤堤营销推推广——重塑区域域价值，，不断拔拔高客户户定位项目05年推广，，之后建建立“CEO官邸”的的极致地地位；08年，项目目延续““CEO官邸”，，通过高高调推广广，以““圈层感感”引起起目标客客户共鸣鸣，实现现了定义义客户阶阶层\项目市场场影响力力\项目居住住者的尊尊贵地位位的三重重目的。。以书的形形式寻找找目标客客户炒作西银银湖资源源体系小众营销销活动成熟大盘盘社区形形象奠定定以文化内内涵引起起客户共共鸣和市市场认可可以市场补补缺定位位带来的的稀缺性性最终引引爆市场场圈层营销销锁定客客户，促促进成交交依托大盘盘成熟形形象，进进一步提提升价值值(以圈层感引起客户共鸣鸣,突出居住住者的地地位和身身份感)产品设计计——专利申请请+大空间高高赠送，，体现尊尊贵独特特类坡地规规划星河丹堤堤——深圳正统统资源豪豪宅的炼炼成产品精细细化：材料和做做工，带带来产品品附加值值。产品创新新户型：：产品发力力，合府府、冠邸邸、阔庭庭、厢庭庭、跃庭庭等产品品申报国家家专，以专利利发布会会形式，，正式向向市场推推出项目目的产品品特点；；大空间高高赠送：：基于对对市场高高端客户户的访谈谈和调研研，对产产品设计计提出高高赠送的的建议。。六类产产品建议议赠送花花园、地地下室、、观景阳阳台等，，赠送面面积从35～170平米不等等类坡地规规划：最大化化的利用用资源，，提升项项目价值值；管道木栅栅栏下水管道道精心布布置外墙砖精精心搭配配合府、冠冠邸、阔阔庭、厢厢庭、跃跃庭产品品专利项目模式式思考>>>城市豪宅宅模式：：资源不够够强势复合型的的物业模模式非城市人人文基础础可考虑的的项目模模式方向向叁○价值主张张Valueconstitute03项目名称立面材质园林样板房千年美丽高级仿石涂料江南园林一般保利海上五月花一般进口涂料英伦风格一般卧龙丽景湾一般面砖简约欧式无大洋彼岸涂料、瓷砖、文化石纯水岸社区、千米生氧吧林一般长岛全石材混合园林豪华精装目前武汉汉产品，，中低密密度楼盘盘多为异异域风格格产品，且异域表表面化卧龙丽景景湾保利海上上五月花花人信千年年美丽大洋彼岸岸长岛别墅墅异域表情情丰富的的武汉高端豪宅宅客户已已形成的的豪宅价价值认知知：“地段+资源＞产产品+配套”思考：传传统的高高端豪宅宅客户价价值体系系下，项项目现有有“异域域风”难难以打动动客户！！差异化的客户思思考，寻找项目目突围价价值路径径……武汉高端端豪宅客客户购房房的真正需求求是什么？？他们是一一群没有有豪宅居居住经验验的人，，他们在在追求面面子、标标签的同同时，也也在追求求着真正正的豪宅宅化居住住生活我们访谈谈了二十十余组武武汉高端端客户，，了解客客户的置置业需求求及驱动动因素！！访谈时间间：2010年4月20日-4月25日访谈对象象：华润润中央公公园、融融科天城城、万科科高尔夫夫、保利利十二橡橡树、保保利心语语别墅、、航天双双城大平平面客户户……——他们是转型中中的显富阶层层——“他们是这个城城市的财富拥拥有者，有着着自己交际的圈层，希望在自己己的圈子里面面占一席之地地。”——“他们非常注重面子子感，但也非常务实。知道自己辛辛苦挣来的钱钱不能随便花花掉，懂得节约，会争取每一分优优惠。”——“他们传统、注注得家族传承，看重风水，但也视野开开阔，喜爱新兴的事物，对于居住，，喜欢有创新新和不同的居居住体验。””——“他们有较强的的家庭观念，注重家庭私私密，十分在在意安全性，尤其对于物物业服务。””听听他们真实实的声音：“追求居住圈圈层的纯粹性性”华润中央公园园业主骆小姐姐心声：“现居住汉口火火车站对面的的中南建材市市场旁边，老老小区，环境境比较杂乱。。马上想生孩孩子，并把父父母接过来，，所以还是想想要一个舒适适、品质、环环境好，周围围人档次高的的社区，既适适合他们的生生活，又有益益于将来孩子子的成长。”华润中央公园园业主邬女士士心声：“坦白说，我每每年赚了钱就就买一套房子子。所以除了了做生意，我我平时就到处处看房子。前前几年买房子子纯粹是为了了投资，现在在买房子是真真的需要了。。我在汉正街街也有房子，，现在随着小小孩子慢慢长长大了，也懂懂事了，汉正正街那边很多多吸毒的，打打架的，骂人人的，小孩子子很容易学坏坏，不想让孩孩子生活在那那样的环境中中，被周边的的人影响；这这边环境比较较好，买在这这里的人都是是有钱人，而而且都是比较较有素质的人人，跟这样的的人住在一起起，我觉得对对小孩子的成成长会比较好好。”听听他们真实实的声音：“渴望尊贵的的人性化服务务”万科高尔夫业业主李先生心心声：““其实只要物业业服务的细致致到位，是非非常重要的，，万科的服务务多好啊，有有礼貌，问什什么都会细心心的回答。””航天双城业主主张先生心声声：“记得得上上次次到到香香港港的的朋朋友友家家玩玩，，好好像像是是叫叫什什么么阳阳明明山山庄庄吧吧，，那那里里的的服服务务生生态态度度好好多多了了，，又又是是鞠鞠躬躬，，又又是是敬敬礼礼，，我我朋朋友友一一伸伸手手，，马马上上就就跑跑过过来来问问有有什什么么需需要要帮帮忙忙的的，，听听说说物物管管还还可可以以订订票票，，送送饭饭，，帮帮忙忙洗洗衣衣服服什什么么的的，，唉唉，，跟跟内内地地这这边边的的比比，，还还是是人人家家想想的的周周全全啊啊。。””保利利十十二二橡橡树树庄庄园园张张先先生生心心声声：：““现在在的的物物业业管管理理还还应应该该要要再再严严格格些些，，这这样样住住在在里里面面才才有有安安全全感感，，可可以以考考虑虑采采用用IC卡的的方方式式，，当当然然保保安安人人员员的的素素质质也也要要相相应应提提高高；；”听听听他他们们真真实实的的声声音音：：“在在意意居居住住的的产产品品升升级级带带来来的的生生活活享享受受””保利利十十二二橡橡树树庄庄园园阎阎先先生生心心声声：：““感觉觉这这里里房房间间面面积积都都还还是是小小了了，，我我现现在在住住的的房房子子卧卧室室已已经经有有50㎡㎡了，，里里面面有有衣衣帽帽间间、、卫卫生生间间等等，，但但是是还还是是感感觉觉小小了了，，最最看看重重卧卧室室的的空空间间，，地地下下室室的的空空间间也也就就是是作作为为影影响响啊啊、、视视听听室室之之类类的的空空间间；；”航天天双双城城业业主主徐徐先先生生心心声声：：““我是是希希望望我我的的房房不不仅仅有有洗洗手手间间，，还还能能给给我我老老婆婆摆摆个个衣衣帽帽间间，，谁谁叫叫她她老老是是买买衣衣服服，，多多的的都都不不知知道道放放哪哪里里了了。。””融科科天天成成业业主主陈陈先先生生心心声声：：““以前前在在北北京京生生活活，，现现在在因因为为工工作作需需要要搬搬来来武武汉汉，，在在这这里里买买了了房房子子，，总总体体感感觉觉还还不不错错，，就就是是觉觉得得房房间间不不够够大大。。如如果果房房间间够够大大，，带带书书房房，，配配备备齐齐全全，，住住得得也也就就宽宽敞敞舒舒服服些些。。””听听听他他们们真真实实的的声声音音：：“追追求求精精神神的的归归属属，，身身份份的的彰彰显显””万科科高高尔尔夫夫业业主主谢谢先先生生心心声声：：“有有些些人人开开工工厂厂赚赚了了钱钱后后，，就就想想住住最最贵贵最最好好的的房房子子，，文文化化素素质质都都不不怎怎么么高高，，很很多多时时候候看看到到他他们们随随地地吐吐痰痰或或者者满满嘴嘴粗粗口口的的，，就就会会感感觉觉到到会会把把整整个个小小区区档档次次给给降降低低。。我我希希望望住住进进来来的的都都是是素素质质相相对对较较高高的的人人，，回回到到小小区区，，都都能能感感受受到到良良好好与与和和谐谐的的气气氛氛与与氛氛围围，，与与左左邻邻右右舍舍也也不不会会感感到到层层次次有有大大的的差差距距。。希希望望住住在在万万科科，，就就能能体体现现一一种种身身份份与与价价值值。。””保利利十十二二橡橡树树庄庄园园业业主主马马先先生生心心声声：：“现现在在厂厂子子开开大大了了，，自自己己到到这这里里来来住住，，其其实实也也是是想想认认识识些些有有身身份份，，有有档档次次的的人人嘛嘛，，一一来来搞搞不不好好对对生生意意有有好好处处，，二二来来感感觉觉自自己己住住的的地地方方也也高高档档一一些些，，不不会会像像一一些些便便宜宜小小区区那那么么龙龙蛇蛇混混杂杂嘛嘛，，那那多多不不安安全全啊啊。。”他们们是是正正在在从从舞舞台台撤撤退退到到包包厢厢的的人人他们们正正在在从从主主角角变变成成主主人人（（主宰宰）可能能在在事事业业上上已已经经完完成成了了凯凯旋旋但在在生活活上上，，却还还是是在在路上上，并且且可可能能遇遇到到了了阻阻击击他们们本本想想成成为为主人人，，却只只是是业业主主因为为没没有有匹匹配配他他们们欲欲望望的的房房子子或者者说说：有有，，但他他们们没没抢抢到到赢取取别别人人仰仰望望，并非客客户的核核心欲望望冲向塔尖尖的阶层层，早用其他他东西证证明了自自己他们要购购买更高高的享受受，而彰显功功能只是是必备的的赠品。。他们更在在乎自我我的满足足，而非大而而空的身身份符号。。他们购买买的是一一个身处核心心的内心体验验他们一直直在追求求着最理想的的终极居居所。这就对内容提出了要要求。走在引领领的豪宅宅趋势上上：“进入武武汉城市市豪宅圈圈层建立引领领与彰显显的精神神人文”引领武汉汉豪宅的的升级换换代！金地四新新项目以引领者的姿态，，颠覆武汉汉传统豪豪宅认知知模式的升升级，是是一种种关于生活活的彰显显与升级级由异域人文文上升至至精神人文文的城市市豪宅模式北纬29N的世界观形象主张张本项目西班牙希腊意大利纽约东京湾北纬29度是世界界上最受受瞩目地地国家最最为集中中的纬度度带；在在这个纬纬度上有有着最诱诱人的资资源与最最美的城城市，历历史往往往在这个个纬度诞诞生与延延伸；在这个带带上，有有着世界界都会的的纽约，，有着地地中海的的西班牙牙、希腊腊与意大大利；在在着时时尚之都都的东京京湾；位于北纬纬29度的武汉汉有着毗毗美世界界的资源源与历史史沉淀，，也应有有着更大大的视野野与境界界！北纬29度的世界界生活主主张主张1：世界级级的至美美之境项目理想想1：“开启启世界的的至美之之境”——崇高理想想，与金金地品牌牌高度符符合，——崇高理想想，建立立项目独独特价值值，——崇高理想想，成为为时代的的话题与与焦点！！1意大利风风格为主题的的外立面面，引伸伸入项目目的每个个细节，，成为意意大利经经典的延延伸，从从而再现现国际浪浪温与奢奢华的文文化气息息开启世界界至美之之境项目价值值观一开启世界界至美之之境项目价值值观一[苏莲托Sorrento]感受无法法抗拒““重归苏苏莲托””的心旅旅；建筑之美美、景色色之美、、风情之之美……[威尼斯Venice]湖的灵感感，刚朵朵拉的舞舞台，意意大利的的水都；；开启世界界至美之之境项目价值值观一建筑之美美、景色色之美、、风情之之美……[卡璞瑞湾湾Capri]意大利的的梦幻之之湾，古古罗马奥奥古斯都都大帝的的栖息地地；[罗马Rome]文化艺术术的复兴兴与再现现北纬29度的世界界生活主主张主张2：世界级级生活享享受2北纬29度的世界界生活主主张主张2：世界级级生活享享受2当美食、、音乐与与葡萄酒酒成为生生活标签签的时候候，当艺术与与时尚成成为生活活语言，，金地以““北纬29度的世界界观”为为系列展展开新一一轮的品品牌之旅旅。项目理想想２：““世界级级价值生生活主张张”威尼斯皇家会所建立项目目专属的炫耀耀社交场场会所大堂堂放置最最具欧洲精神的骑骑士雕像像，配以以施华洛洛世奇水水晶大吊吊灯、大大气的穹穹顶、意式壁画，打打造最纯纯正的意式会所。价值感知知点2：俱乐部式式的意式式会所世界品位位生活价价值感知知会所与泳泳池融为为一体皇家私人人宴会厅厅——1层一层设置置具有意大利风风格的下午茶茶餐厅，只对业业主开放放，为有有需要的的业主提提供商务会客客和举办办小型Party场所。私人宴宴会厅与与室外泳泳池连为为一体，，体现其其尊荣感感建立项目目专属的炫耀耀社交场场威尼斯皇家会所在酒窖内内设置储储酒区，，为拥有有者提供供专业的的储酒服服务，配配备名贵贵的葡萄萄酒，私私人酒窖窖拥有者者甚至还还可在酒酒窖内举举办一场场私人酒酒会来与与朋友、、知己分分享自己己的藏酒酒，这已已经在中中国的精精英名流流中流行行起来，，成为一一种休闲闲生活与与高级社社交方式式。私家酒窖窖：会所所设置酒酒窖，为为业主提提供专业业的藏酒酒功能品酒台：：为客户户提供品品酒空间间，同时时提供项项目红酒酒出品服服务以及及餐饮服服务私人酒窖窖———负1层层建立项目目专属的炫耀耀社交场场威尼斯皇家会所庄园之心心，武汉之之醉。私家酒窖窖会所模模式会所的地下室室建有全全成都最最大的恒恒温红酒酒窖家族光辉辉永不退退色，红红酒是贵贵族的血血液，反反复珍藏藏，留念念醇香特设巴洛洛克式专专业品酒酒区，古古典红酒酒文化体体验区在这片纯纯净的土土地上，，酝酿浪浪漫、风风度承载贵族族传统与与族徽使使命。酒窖价值值：武汉最最大的私人酒酒窖私人酒窖窖———负1层层威尼斯皇家会所私人酒窖窖+巴洛洛克式品品酒区+红酒文文化体验验馆+品品牌联合合托管酒窖运营营私人酒窖窖在酒窖内内设置储储酒区，，为拥有有者提供供专业的的储酒服服务，配配备名贵贵的葡萄萄酒，私私人酒窖窖拥有者者甚至还还可在酒酒窖内举举办一场场私人酒酒会来与与朋友、、知己分分享自己己的藏酒酒，这已已经在中中国的精精英名流流中流行行起来，，成为一一种休闲闲生活与与高级社社交方式式。巴洛克式式品酒区区：侧面面演绎建建筑风格格。威尼斯皇家会所红酒文化化体验馆馆：品牌牌托管运运营以美酒定定义历史史，用品品质鉴证证非凡联合营销销也叫合合作营销销，是指指两个以以上的企企业或品品牌拥有有不同的的关键资资源，而而彼此的的市场有有某种程程度的区区分，为为了彼此此的利益益，进行战略联联盟，，交换换或联联合彼彼此的的资源源，合合作开开展营营销活活动，，以创创造竞竞争优优势。。威尼斯皇家会所皇家健健身中中心——2、3层半开放放的形形式，，以会会员制制的形形式对对外经经营。。提供供各种种各样样的健健身器器材、、桌球球、水水疗、、按摩摩等系系列服服务。。让业业主在在一天天繁忙忙的工工作后后，在在这里里能够够全身身心的的彻底底放松松。建立项项目专专属的炫炫耀社社交场场威尼斯皇家会所项目理理想3：“居居优越越之上上●让让世界界赞赏赏”——收藏世世界的的顶级级生活活，——让世界界级的的生活活成为为习惯惯，成成为享享受——崇高理理想，，成为为时代代的话话题与与焦点点！3北纬29度的世世界生生活主主张主张3：世界界级的的服务务品质质感受受英式管管家的的起源源和发发展---英式管管家起起源于于法国国，在在英国国完善善了其其服务务理念念，由由于各各方面面的传传统烙烙有明明显的的英国国印记记，因因此被冠以以“英英式””二字字。英式式管家家服务的的是有有着极极高身身份的的人，有亿亿万富富翁、、社会会名流流、政政界高高官以以及贵贵族。。英式式管家家出现现的早早期——大约是是在中中世纪纪的时时候，，只有英英国和和法国的王室室家庭庭或世世袭的的贵族族和有有爵位位的名名门才才有资资格正正式雇雇佣，即便便是再再有钱钱的普普通人人也不不被允允许聘聘用英英式管管家。。这种种奢华华生活活的标标志，，尤其其是在在欧洲洲大约约有六六七百百年的的历史史，几乎已已经成成了家家政服服务领领域的的经典典名词词。英式管管家资资格认认证---英式管管家需要极极高素素质，，必须熟熟知各各种礼礼仪、、佳肴肴名菜菜、名名酒鉴鉴赏、、水晶晶银器器的保保养等等等，，几乎乎要有有上知知天文文、下下通地地理的的本事事。因因此，，其训训练课课程也也是相相当严严格和和全面面的。。准管管家们们接受受的训训练课课程多多达数十项项，包括括急救救训练练、保保安训训练、、枪支支保管管训练练、正正式礼礼仪训训练、、雪茄的收藏藏与保保养、、酒的的鉴别别和品品尝、、插花花及家家居饰饰品的的保养养、西西服及及正式式服装装的保保养、、团队队服务务演练练、人人事组组织构构架……几乎涵涵盖了了生活活的各各个方方面，且尤尤有过过之。。管家英式赋予项项目专专属服务标标签提供最最为专专业、、贴心心的英英式管管家服服务汽车、宠物保养代管：根据业主需求提供专业服务商务服务：代订机票、代订餐服务私人派对助理：承担私人派对的策划和组织活动家政服务：与知名家政中心合作，提供全面专业家政服务平台英式管家服务物管英式免费专属属享受：：商务服务务、家镇镇服务有偿专属属享受：：汽车、宠宠物保养养代管、、私人派派对助理理物管英式专属最贵贵的特色色英式管管家服务务打造最纯正英英式管家家团队：聘请英国国专业管管家协会会作为物物管团队队专业顾顾问，负负责物管管人员培培训和管管理。将物管团团队定期期送往英英国专业业物管协协会进行行培训和和学习。。提供小型宴会会策划方方案：根据业主主需求，，可提供供小型生生日派对对、商务务宴会等等策划方方案及会会场布置置。与酒店合合作，提提供鸡尾尾酒会、、冷餐会会、BBQ等活动。。英式管家家服务是是西方贵贵族高贵贵奢华生生活的标标志。培培训英国国管家最最有名的的机构要要算英国国专业管管家协会会了。它它位于伦伦敦郊外外的海林林岛，成成立于上上世纪后后期人性设计智能化配配置指纹锁：：自动上上锁，入入侵报警警灯光控制制系统：：多光源源开关集集成，便便捷操作作中央地暖暖系统：：人性化化高端配配置指纹锁灯光控制制地热及中中央空调调系统服务项目服务内容保卫体制保障紧急事件召唤得知后10分钟内到达事发现场内部人员人事管理关注每位管家、保洁人员的变动情况，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理/车库内设置手推车/司机等候间智能化安防系统第一层防护小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护车库设置访客停车区，对于来访客户，需经过业主确认后，由电瓶车直接送到业主家中第四层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；服务安全安防系统统：智能能系统+体制保障障，重视视对保姆姆等专类类人员的的管理提供最有有保障的的安全物物管服务务提升品质质配置1：设备配配置深圳香蜜蜜湖案例例借鉴：：全面家家居智能能化系统统智能灯光光控制系系统集成电路路开关欧蒙特专用背景音乐系统室外可视视对讲系系统家居智能能化系统统：霍尼维尔尔家居智智能化系系统+ABB灯光、窗窗帘控制制系统+LUCENT/AVAYA的无线网网络组合合成舒适适、方便便、完善善的智能能家居系系统。系系统可扩扩展远程程网络控控制家电电；电话话遥控家家电；客客厅内主主机面板板控制室室内灯光光、窗帘帘、AV设备；通通过网络络远程监监控家内内状况等等。完善善的菜单单模式让让业主随随心所意意地选择择，全面面的智能能设备配配套让业业主心神神舒畅地地生活。。——将以上系系统进行行组合，，组成了了先进的的智能化化家居生生活。深圳香蜜蜜湖案例例：小区区智能““一卡通通系统””小区智能能“一卡卡通”管管理系统统以计算算机网络络管理为为核心，，非接触触式IC卡（Mifare-I卡）为信信息载体体，可实实现多个个子系统统组成““一卡通通”管理理系统，，如IC卡停车场场管理子子系统，，IC卡门禁管管理子系系统，IC卡收费管管理子系系统等。。在这些些子系统统中，业业主和小小区工作作人员仅仅凭一张张IC卡便可进进行身份份识别、、门禁出出入控制制、停车车场管理理、消费费管理等等“一卡卡通”服服务，既既方便人人员的出出入，又又杜绝外外来人员员随意进进出，提提高安全全防范能能力。一卡在手手，畅行行无忧：：小区业业主使用用授权业业主卡，，可同时时刷停车车场系统统、电梯梯门禁、、自家门门禁、会会所消费费等。智能停车车场管理理系统，，功能强强大：具具备图像像对比放放行功能能、远距距离感应应刷卡功功能、防防砸车设设计，信信息资料料采用数数据库管管理，方方便管理理和查询询。大堂门禁禁、电梯梯门禁双双重安全全保护：：电梯门门禁采用用独特的的点对点点设计，，即业主主只能刷刷卡至自自己所在在楼层。。智能“一一卡通””系统：：居优越之之上，国国际生活活标准项目价值值观三尊贵服务务体验管家——全程负责责统筹业业主与会会所、酒酒店等的的预订、、使用事事宜，以以及外联联其他事事情，比比如机票票预订等等提供全方方位的贴贴心服务务：定期开展展健康咨咨询服务务、保姆姆培训服服务、机机票预定定服务、、协助制制定旅游游计划服服务等；；智能化——灯光控制制、指纹纹锁、音音乐控制制系统。。①尊崇的的物管服服务感知知②贵族皇皇室——圈层感的的优越感感知1.开启世界界至美之之境：以以“创新新产品””为突破破点2.品味世界界价值生生活：配配套与生生活营造造①全方位位配套生生活服务务②纯正生生活情境境体验建立本项目北纬29N的世界观精神下城市豪宅价值主张①建筑之之美、园园林景观观之美3.居优越之之上，国国际生活活标准：：以贵族式式服务建建标签项目意象象——与世界理理念接轨轨房子已经经不仅仅仅是一个个居住的的概念，，它与生生活密切切相关，，这将是是本项目目更为国国际化的的重要契契机。北纬29°的世界观让你的生活活成为别人人的旗帜！！肆○营销策略Valuesystem04POWER（强势牵引引）三分天下的的豪宅营销销模式PRICE/价格A+B+C+D=￥我觉得这里档次还不错（被动）水院＋廊院、大露台、送面积、海景、艺术园林……→自我解释说服＋加法效应收获价格、市场档次的叠加“卖点式”产品设计与营销VALUE/价值A+B+CＸD=♥我喜欢这里（主动）生活的味道、和谐的美（或socool……）→自我情感驱动×乘法效应收获价值生活意义改变“主题式”产品设计与营销OVERVALUE/溢价AＸBＸCＸD=♥我尚未感知的生活（牵引）国际的、远见的→打破的价格箱体3立方效应颠覆现有的生活认知“超越式”产品设计与营销CLASS（软性说教教）FASHION（吸引眼球球）POWERCLASSICFASHION本项目的营营销调性：：POWER+CLASSIC（软性说教教→强势牵引））策略阶段策略阶段营销操作重点第一阶段（6-8月）高调起势快速建立市场对项目的认知，发现我们倡导生活的认同圈层第二阶段（8-9月）渠道营销以权益为主体，建立客户的牵引方式，扩大客户圈层第三阶段（9-10月）展示与体验“四两拔千斤”，有限展示演绎无限生活想像，体验生活是最好的讲述第四阶段（11－１２月）震撼开盘以震撼活动引动市场本项目的营营销关键——第一阶段：：高调起势势。“一期=整体”是我我们的公共共知识，以以强势的方方式进行形形象建立，，让倡导的的生活价值值强势渗透透。主：延续“强强势牵引””—“大地走红、、一夜倾城城”（形象）辅：“价值主主张”—（重新定义义豪宅生活活）－出书“城市的.我们的.远见时代。。”北纬２９°的世界观“让你的生生活成为别别人的旗帜帜”１、形象关键举措2：区域改造——道旗、导示示以树立道旗旗的形式界界定项目的的“专属边边界”，一一方面表现现本项目都都有的私密密气质，另另一方面也也增加本项项目的辐射射度，摆脱脱地理位置置较偏的不不利影响。。道旗内容建建议：“欢迎进入专专属领地”2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12J5道路拐点设设标识牌或或宣传牌指指示方向江城大道1m*5m道旗占领地块沿江城城大道及中中环线树形形象围板一期入口导导示北纬29度城界建立立！围墙上的各各国时刻的的挂钟！小区围墙上上的文化牌牌关键键举举措措2：区域域改改造造———外围围墙墙包包装装：：2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12北纬纬29度城城界界的的建建立立楼书书创创作作【精神神读读本本，，楼楼书书中中的的学学术术专专著著】从““产品品”、、““园林林”、、““圈子子”等等多多个个角角度度细细致致入入微微的的解解读读产产品品，，让让客客户户对对开开发发商商“充充满满信信任任””———楼书书从从““粗放放式式指指引引时时代代”进进入入了了““精细细化化时时代代”2、出出书书关键键词词：：生生活活渗渗透透通路路:资讯讯生生活活手手册册以资资讯讯为为媒媒，，吸吸引引一一个个圈圈层层的的眼眼光光以生生活活为为题题，，迎迎接接一一个个阶阶层层的的期期待待“北北纬纬29度生生活活手手册册，，精精彩彩的的人人生生旅旅程程””2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12关键键举举措措1：一本本生生活活手手册册，，世世界界精精彩彩生生活活之之旅旅SLOWCITY精英英媒媒体体营营造造时时代代热热点点话话题题经济济观观察察报报21世纪纪经经济济报报道道武汉汉晚晚报报楚天天都都市市报报楚天天金金报报航空空杂杂志志门户户与与地地产产网网络络———〈〈世界界生生活活主主张张，，挑挑战战武武汉汉〉———〈〈反思思，，武武汉汉进进入入追追求求生生活活质质量量阶阶段段〉———〈〈从欧欧美美经经济济发发展展对对比比，，看看北北纬纬29度生生活活的的产产生生〉———〈〈借鉴鉴国国际际经经验验，，什什么么人人适适合合北北纬纬29度生生活活主主张张？？〉系列列社社会会话话题题，，让让武武汉汉人人打打开开眼眼界界，，了了解解项项目目北纬29度世界生活主张的源起与与价值，让享享受生活成为为值得追求的的生活观。武汉各地荟萃精采采万象，为你你搜罗吃喝玩玩乐、动静皆皆宜的极致之之选●精彩建筑●豪华水疗●精至餐饮●秀丽山湖欢乐节庆●●购物物热点●特特色酒店店●最最佳市集＋其他精精选北纬29度生活玩乐资讯讯情报探索美食BobbyChinnCelebritychef名厨1、最喜爱的餐餐厅？我爱上了波斯斯菜。位于新新加坡ClarkeQuay的Shiraz提供一流的波波斯菜。在这这里可以观看看街上的人生生百态，又可可欣赏到餐厅厅内的肚皮舞舞表演，让整整个美食体验验更显不同！！2、最喜爱的时时装品牌/刚好就是英文文字母的A与z，要在Armani及Zegna作出选择真不不容易五大经典美食食CHILLICRAB辣蟹Singapore新加坡DIMSUM点心HongKong香港PEKINGDUCK北京烤鸭China中国TOMYUMKUNG冬阴功Thailand泰国SUSHI寿司Japan日本北纬29度——圈层自己的生生活语言——一分享，就进进入了一个圈圈，有了这个个圈的共同语语言——圈层内部的分分享与世界才俊分分享生活体验验第二阶段：渠渠道营销。以卡为媒，牵牵引金地渠道道、世联高端端客户；原点客户挖掘掘，精准营造造建立区域外的的客户渠道，，墙外开花墙墙内香主：精准营销挖挖掘原点客户户（精细化营营销）辅：“客户拓展展”—（重新定义的的客户圈层））－宣讲主：启动世联与与金地高端客客户渠道（客客户渠道嫁接接与利用）关键举措1：客户资源整合合运用，主动动出击。2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12武汉世联：通通过华润中央央公园、万科科高尔夫、融融科天城等高高端楼盘操作作，积攒了大大量村委、汉汉正街和工商商会的联系方方式、并有一一批原点客户户可供利用。。项目客户群体客户积累量华润中央公园汉正街\企业事业单位\汉阳公务员\城市圈的私营主2000批万科高尔夫周边小私营\小型企业主\城市圈的私营主3000批融科天城汉口公务员\私营主\原住民1500批航天双城长委\常委\建材市场老板\3000批保利十二像树武昌高校教授\光谷产业园高管\城市的私营主500批行业商会\定向单位区域位置温洲商会汉正街浙江商会汉正街武烟集团汉阳海军工程大学硚口同济医院硚口长江水利委员江岸关键举措2：意见领袖小众众推介会（老老业主资源运运用、世联客客户资源运用用）2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12参会人员：举办小型的产产品推介会，，以7人为一批，每每天限定为2～3批，限定为预预约客户、关关系客户与邀邀约的少数顶顶级人士方式：以项目工程师师亲临讲解配配合宣传洗脑脑片的方式，，深入细节的的为客户解析析精装修的精精细化奢华品品质目的：在意见领袖中中率先树立知知名度与影响响力，从而形形成高端圈层层的迅速口碑碑传播2.发送产品楼书书产品楼市设计计体现奢侈品级别的的精细化武汉最高标准准的产品楼书书：开发商、代理理商、设计公公司三房合作作紧密配合，，工程融入营营销，数次修修改，以高档档印刷材质，，配合精美细细腻的图片客客观详尽传递递“产品＋服服务”的价值值理念，打造造武汉第一本本“产品说明明书”，图文文并茂的方式式详解精装修修定制品质细细节与服务细细节意见领袖小众众推介会细节节：1.金地家天下俱俱乐部会员招招募推介会结束后后，通过筛选选，为高诚意意客户发放家家天下俱乐部部vip会员卡，作为为本项目后续续养生会所开开放的入场凭凭证，保证诚诚意客户的持持续维护与跟跟进2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12关键举措1：世联全国高端端渠道下的营营销推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.121、世联2010年全国营销大大事件“世联2010年全国房地产产界营销盛事事”以世联上市公公司的高起点点平台和巨大大影响力，整整合行业资源源，策划全国国性房地产行行业营销评选选大事件——“2010年度十大顶级级豪宅评选”将御项目推推向全国市场场，比肩一线线城市的顶级级豪宅，树立立项目的全国性豪宅形形象2、杂志推广“世界生活””模式下的豪豪宅研究《LP地标》是一本迎合高高层次消费者者的顶级奢侈侈地产类双语语杂志（英文文和简体中文文相对照）。。该杂志面向向在亚太地区区以及世界上上最有吸引力力的房产市场场上寻求顶级级住宅的超级级富豪们。以世联出版的的专业刊物——地产评论与世联观察为依托，对绿绿色奢侈理念念及御嶺湾进进行推广通过对行业顶顶级专业杂志志——LP地标进行定量量投放宣传，，将御嶺湾推推向国际绿色豪宅宅的高度，提升项目形形象与档次关键举措1：世联全国高端端渠道下的营营销推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12活动目的：销销售现场展示示不到位的情情况下，建议议在五星级酒酒店设置分展展场，体现尊尊贵感。洗脑脑房内将重点点展示国际豪豪宅生活方式式及项目规划划。活动时时间：9月份启动具体活活动：：配合合酒店店展示示，同同时进行金金地品品牌造势，，通过过大型型活动动建立立企业业与项项目知知名度度。3、设置置临时展展场（（可考考虑选选择香香格里里拉等等）模型展展示区区域客户接接待区区域关键举举措1：世联全全国高高端渠渠道下下的营营销推推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12酒店展展厅设设置洗脑房房在展场场内设设置洗洗脑房房，洗洗脑房房内将将重点点展示示为此此专门门拍摄摄的片片子1、展示意意大利利厚重重的文化化历史史和武汉汉的悠悠闲生生活文文化，，二者具具有异异曲同同工之之处关键举举措1：世联全全国高高端渠渠道下下的营营销推推广2010.62010.72010.82011.112010.92010.102011.12成都中粮御御岭湾湾:在深圳圳设立立分展展场，，整合合世联联客户户资源源，并并通过过异地地购房房团炒炒作刺刺激当当地市市场，，实现现客户户挤压压项目基基础数数据占地面面积:60万方建筑面面积:20万方容积率率:0.34绿化率率:54.9%建筑密密度:14％总户数数:800户车位数数:1690个产品类类型：：独栋栋/双拼/联排户型面面积区区间280-550㎡位置：：三环环以外外深圳产产品发发布会会深圳香香格里里拉产产品发发布会会世联深深圳资资源联联动1、深圳圳世联联代理理部/世联行行等联联合客客户推推荐2、针对对世联联客户户，精精准CALL客，短短信平平台直直击客客户世联案案例深圳营营销时时间在在新政政后的的两个个周末末，共共五天天时间间，在在市场场观望望情绪绪浓厚厚的情情况下下，深深圳分分场到场客客户163批，认认筹8套，销销售5套。5月16日开盘盘，成成都市市场销销售13套，解解筹率率超50%！第三阶阶段：：展示示与体体验。。宗旨：：市场场初亮亮相，，震撼撼展示示+尊贵的的服务务接待待流程程，颠颠覆市市场豪豪宅价价值体体系关键举举措：（外功功）营销洗洗脑体体系；；营销销中心心开放放暨专专场品品鉴会会；话话题炒炒作；；微缩缩意大大利公公园打打造；；会所所功能能展示示（内