吉首市凤凰县翡-翠城项目前期策划（共103）

打造湘西旅游游休闲地产示示范区——凤凰县翡翠城城项目前期策策划谨呈：凤凰县县崇文房地产产开发有限公公司2011年7月7日目录录一、项目背景景二、项目发展展方向研究三、项目主题题定位四、项目产品品完善建议五、项目形象象定位一、项目背景景凤凰——边城传说“中国最美的小小城”县城建设古朴朴典雅，北门门、东门古城城楼，沱江河河畔的吊脚楼楼别具一格，，还有那飞檐斗角的万万寿宫、大成成殿、天王庙庙、遐昌阁、、万名塔，构构成了一幅美美丽的画卷。。沱江—凤凰母亲河凤凰的母亲河河：依古城墙缓缓缓流淌，世世世代代哺育着着古城儿女。。坐上乌篷船,听着艄公的号号子，看着两两岸已有百年年历史的土家家吊脚楼，别别有一番韵味味。顺水而下下，穿过虹桥桥一幅江南水水乡的画卷便便展现于眼前前。自然资源：沱江在凤凰县县境长96.9公里，流域面面积为732.42平方公里。多多年平均流量量11.89立方米/秒，自然高差差533米。历史文化：沈从文故居,吊脚楼,南方长城,跳岩,虹桥,舒家堂,南华山,北门城楼万寿寿宫、万名塔塔、夺翠楼楼。。。沱江之之于凤凤凰县县凤凰的的发展展对湘湘西旅旅游发发展有有着举举足轻轻重的的作用用2009年接待待游客客485万人次，，同比增增长约约13.8%。2009年凤凰凰旅游游接待待人数数占湘湘西的的45.8％2009年凤凰凰旅游游收入入占湘湘西的的51.3％凤凰的的旅游游收入入一直直保持持较高高的水水平，，09年突破破26亿。2009年游客客的总总人数数达到到485万人次次。凤凰已已成为为全国国十大大热点点旅游游城市市之一一。2010年进入入“中中国生生态宜宜居城城市””。“最佳佳投资资环境境县””行列列。2009凤凰湘西州比例旅游总人数485万1060万45.80%旅游总收入26亿50.66亿51.30%本项目目位于于凤凰凰十里里沱江江风光光带中中枢，，总建建筑面面积6万平方方米。。凤凰翡翡翠城城位置置10里沱江江风光光带项目周周边建建筑目前地地块北北靠青青龙山山，南南临沱沱江，，西面面是凤凤凰人人家，，东面面是村村民住住宅。。西向向北向向南向向东向向项目地地块的的交通通区位位优势势明显显、通通达性性较好好209国道穿穿越本本项目目地块块；规划中中的吉吉怀高高速；；凤大高高速；；凤凰火火车站站；凤凰旅旅游产产业纵纵深发发展的的“抓手”高尔夫夫别墅墅体育中中心别墅墅区区作为凤凤凰古古城的的价值值提升升机会会，本本项目目应该该如何何发展展？本项目目属性性界定定：十里沱沱江风风光带带承上上启下下的枢枢纽凤凰古古城东东扩的的关键键高地地二、项项目发发展方方向但发展展方向向不符符合项项目自自身的的价值值属性性凤凰不不缺普普通的的房地地产项项目普通房房地产产项目目除了了满足足居住住需求求以外外，没没有给给区域域带来来更多多的价价值本项目目方向之之一：：走亲亲水大大盘开开发路路线民俗园园凤凰人人家凤凰家家苑汽车总总站商商住楼楼潜龙居居凤凰翡翡翠城城凤凰普普通房房地产产项目目项目名称起价均价凤凰家苑1680元M21800--1900元M2目前对外报价2100元M2凤凰客运总站商住楼1650元M21980元M2沃福花园1680元M21998元M2隆兴商贸城/住宅2480元M2，商业11000元M2-25000元M2。鸿景铭苑/2000元M2左右项目名称户型面积凤凰家苑63M2----176M2（一室一厅、两室两厅、三室两厅、复式楼；其中以三室两厅为主，约占总户数的80%）凤凰客运总站商住楼90.14M2----152.1M2（两室两厅、三室两厅、四室两厅；其中以三室两厅为主）凤凰人家江景商住别墅沃福花园92.89M2----134.29M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）隆兴商贸城住宅40户，店面178间，铺位664个，鸿景铭苑92.14M2----135.39M2（两室两厅、三室两厅；其中以三室两厅为主，约占总户数的90%）县级城城市客客户对对价格格非常常敏感感。总的消消费人人群有有限居民消消费能能力有有限杭州北京上海楼盘均价2.6万2.23万2.1万项目名称起价均价凤凰翡翠城/2300元/M2价格的的巨大大差距距，激激发想想象空空间《2010年7月中国城市房价排行榜榜》国内大大城市市和凤凤凰的的房价价对比比也不符符合各各方主主体的的期望望——站在城城市发发展的的角度度，政政府希希望能能够通通过项项目的的开发发提升升区域域乃至至城市市的价价值高度决定影影响力；项目的占位位决定了思思考的角度度和平衡的的利益层面面；我们不但着着眼于项目目的顺利开开发，更要要看到项目目的成功开开发之于沱沱江、凤凰凰城市发展展的积极意意义!项目的成功功开发项目的成功功开发项目于凤凰凰的意义区域价值迅迅速提升凤凰对湘西西影响VISION期望一政府府沱江对于古古城的贡献献市民希望能能够更多的的享受到凤凤凰的休闲闲空间城市赋予项项目的使命命项目特征沱江十里风风光带承上上启下的枢枢纽凤凰古城东东扩的关键键高地项目的期望望凤凰现状为城市增添添新的光彩彩为市民休闲闲增添新的的去处为文化生活活提供新的的内容古城可休闲闲的地方不不多生态环境面面临恶化旅游季节性性非常明显显MISSION期望一市民民凤凰县崇文文房地产开开发公司作为一个有有社会责任任感企业，，希望通过过项目的开开发树立更更高的企企业品牌形形象本项目需要要与企业有有社会责任任感的品牌牌形象保持持一致期望一企业业项目本身的的价值属性性和政府、、企业、市市民三方的的期望对本本项目提出出了更高的的发展要求求各方目标聚焦1、做一个对凤凰乃至湘西有意义和深远影响的百年工程。2、以处在十里沱江风光带的枢纽位置提升区域价值。站在沱江，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？在项目过程程中，我们们从城市发发展的高度度以及项目目和城市联联系解读翡翡翠城项目目，对项目目的发展方方向、定位位以及发展展策略进行行了广泛的的调查和有有针对性的的研究。实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：凤凰县城区张家界区域吉首区域怀化区域铜仁区域……政府官员：凤凰县旅游局凤凰县政府办凤凰县国土局凤凰县招商局……专业人士：张家界金瑞旅游发展有限公司湖南师范大学旅游规划研究院……参考性案例：八大关青岛泰晤士小镇上海耶荷镇法国豪斯登堡日本华侨城深圳班芙小镇加拿大上海新天地……现状研究：凤凰房地产市场项目本体条件分析城市规划研究凤凰区域资源盘点……针对性问题研究：凤凰旅游城发展研究以人文资源为驱动的旅游城发展规律研究开放区域规划研究凤凰旅游发展格局研究……我们从以下下思路展开开本项目的的研究项目价值值研究项目属性性界定发展方向向研判项目发展展思路发展方向向研判发展使命命研究综合效益益评估国内外成成功案例例研究成功区域域发展关关键因素素寻找项目目发展的的主线区域整合合分析综合效益益评估项目背景景区域分分析案例分析析与研究究发展模式式界定区域发展展阶段分分析项目发展展使命功能布局局项目地块块解析国内外成成功案例例研究成熟理论论研究布局的基基本原则则功能布局局发展战略略整体定位位凤凰因其其独特的的人文资资源和一一定的自自然资源源使其成成为国内内外知名名旅游目目的地城城市凤凰的旅旅游收入入一直保保持较高高的水平平；凤凰已成成为全国国十大热热点旅游游城市之之一；历年凤凰凰旅游人人数及收收入指标标旅游业是是凤凰乃乃至湘西西州的支支柱产业业凤凰旅游游产业结结构：2006年，凤凰凰旅游业业的收入入已经占占全县GDP的32%，接待游游客达到到350万人次，，旅游总总收入11.8亿元，接接近湘西西州旅游游收入的的一半。。2009年以旅游游业为主主体的第第三产业业产值占占GDP的比重63%，游客的的总人数数达到485万人次，，旅游收收入突破破26亿元。文化旅游游业为凤凤凰县直直接提供供就业岗岗位1.5万个，涉涉旅从业业人员共共计4.5万人。旅旅游商品品经销店店500多家，姜姜糖作坊坊35家，已发发展成了了亿元产产值的“大产业”。星级饭饭店11家,旅行社8家、9家旅行社社分部。。旅游酒酒店、宾宾馆400余家,总床位12354个，其中中50个床位以以上规模模的宾馆馆、酒店店共50家，床位位6307个，居全全州之首首。重要旅游城市旅游总人数（人）旅游总收入（元）GDP（亿元）旅游业占GDP比重张家界1900万100.2亿20947.9%丽江465万53.6亿542.110.6%桂林1860万126.9亿977.412.9%恩施664万24亿280.78.6%资料来源源：2009国家旅游游年旅游游数据统统计凤凰游客客停留时时间短、、人均消消费低两两大特点点各项数据据表明：：凤凰旅旅游接待待指标逐逐年上升升.但基础尚尚显薄弱弱，旅游游目的地地功能有有待夯实实。重要旅游城市旅游人数（万人）旅游收入（亿元）人均消费（元）张家界1900100.2527.4丽江46553.61152.7桂林1860.08126.92682.4凤凰485.95265342009年中西部部五座旅旅游城市市数据统统计表“先去看下下张家界界，有时时间再去去凤凰，，最多停停两天。。----访谈外地地游客海外游客人数国内游客人次旅游总旅游收入2008年6.46万426.54万19.28亿2009年4.83万485.95万26.09亿2008和2009凤凰各项项旅游指指标以文化旅旅游为主主导，着着力打造造国际旅旅游目的的地。世博园——园艺观光光游览石林风景景区——独特的地地形景观观宜良九乡乡风景区区——溶洞景观观安宁温泉泉……资源优势势定位优势势沱江十里里风光带带是实实现凤凰凰旅游业业二次腾腾飞的关关键驱动动点！凤凰古城城被评为为国家4A级景区中国旅游游强县中国最美美的小城城中国生态态宜居城城市国家级历历史文化化名城实现从单单一观光光型向观观光、休休闲、度度假、文文化体验验复合型转变，，全面提提升凤凰凰旅游业业的整体体吸引力力和综合合竞争力力。随着凤凰凰的城市市化进程程，本案案是城市市“东征”纵深发展展的枢纽纽凤凰城市市规划发展方向向凤凰城市市化率传统意义义的城市市概念正正被颠覆覆，城市市核心区区域扩大大；十十里沱江江风光带带的城市市地位再再次提升升，成成为城市市的旅游游休闲核核心带。。2000年2010年2020年联合国法14.3%24.9534.18时间序列方法14.3%22.3633.53几何平均14.323.6633.86西进、北北拓、、东征征2009年全县城城镇建成成区面积积达20平方公里里，中心心镇建设设区面积积达4.5平方公里里。政府府加快凤凤凰古城城核心景景点区、、旧城商商贸娱乐乐区、红红旗行政政生活区区、堤溪溪文教体体育区、、城北旅旅游物流流集散区区、棉寨寨旅游服服务休闲闲区“六六大城市市功能区区”开发发建设。。棉寨旅游游服务休休闲区——城市纵深深发展枢枢纽区纵深发展展枢纽区区；未来的旅旅游休闲闲城；123对凤凰旅旅游持续续发展起起至关重重要的作作用。站在凤凰凰“城市纵深深发展枢枢纽区”发展的角角度，寻找本项项目的发发展方向向和使命命我们研究究了国内内部分案案例，按按照驱动动因素总总结出四四种模式式具体驱动动因素及及代表城城市案例例历史古城城：西安古城城历史文化化：上海城隍隍庙历史文化驱动自然资源驱动商业驱动山：长沙岳麓麓山湖：杭州西湖湖游乐园：：深圳华侨侨城会展：上海世博博园艺术：北京798艺术区商业街区区：西安曲江江新城深圳华强强北主题驱动凤凰是典典型的以以人文资资源为驱驱动的城城市中心心旅游城城。单一的观观光功能能造成游游客的过过路游，，不利于于旅游产产业的发发展。多元化发发展有利利于旅游游地的繁繁荣和增增加区域域活力，，快速拉拉动旅游游产业发发展。起步阶段段：单一功能能发展阶段段：多元化发发展成熟阶段段：产业链形形成商业度假居住观光产业链的的形成有有利于旅旅游经济济的可持持续发展展，并对对城市发发展起到到带动作作用。观光观光商业度假居住娱乐休闲商务娱乐会展文化启示之一一：以人人文资源源为驱动动的城市市中心旅旅游城发发展规律律：由由功能单单一向功功能多元元化发展展，最终终形成完完整的产产业链，，使区域域的旅游游经济可可持续发发展度假旅游休闲自然资源源历史及本本土文化化城市人文文娱乐商务居住杭州西湖湖在系统统开发、、整体规规划过程程中，注注重自然然景观与与人文资源的的挖掘与与整合，，逐渐由由传统的的旅游景景点转型型成为集集旅游、休闲闲、娱乐乐、度假假和文化化体验于于一体的的综合型型旅游区区。秀美的自自然景观观东方休闲闲之都西湖文化化案例研究究表明：：城市人人文资源源的整合合和优化化是提升升城市旅旅游竞争争力的必必然规律律。优美的传说历史人文资源源启示之二：从从对人文资源源的挖掘、整整合、优化城城市的人文资资源因子，保保持城市旅游游生命力。启示之三：逐逐渐由相对独独立的旅游地地转向城市的的主要功能区区，成为城市市居民活动的的空间载体杭州西湖：历经几个发展展阶段，最终终成为杭州城城市景观的杰杰出部分和内内在功能空间间自然淳朴阶段园林艺术化阶段城市景观化阶段起步阶段（80年代之前）发展阶段（80年代—2002）成熟阶段（2002—）魅力西湖休闲西湖富裕西湖文化西湖生态西湖活力西湖和谐西湖新加坡河两岸岸——观光型旅游区区转变为浓缩缩城市

文化化、生活的主主要功能空间间新加坡历史、、经济与社会会文化的发源源地新加坡的母亲亲河驳船游客观光光区城市休闲娱乐乐区新加坡河旅游游业的开始，，欣赏两岸秀秀美风光商店、餐厅、、酒吧、俱乐乐部等以休闲闲娱乐、餐饮饮、购物为主主题的娱乐场场所新加坡河两岸岸：不仅仅是吸吸引外地游客客的观光旅游游区，同时也也是浓缩了了新加坡的生生活和文化，，成为本地人人休闲娱乐的的主要场所。。参考以人文资资源驱动为主主的旅游地产产发展的内在在逻辑，分分析沱江风光光带的发展状状况功能分析旅游基础设施施建设旅游度假消费费者分析产业结构沱江风光带发展旅游资源挖掘掘和产品创新新分析沱江风光带三三期建设旅游度假产品品凤凰古城经过过十几年的开开发建设，已已经形成自身身特色

凤凰凰城区旅游主主要集中在古古城和沱江风风光带民俗文化展示示传统民居/建筑艺术写生基地：众多多艺术院院校学子采风风之地。凤凰高尔夫：：南华山国家森森林公园高尔尔夫球场。沱江风光带：：谭盾的《水乐》，其灵感源自自凤凰古城的的母亲河——沱江。沈从文故居：：凤凰传奇文豪豪的故居。黄永玉工作室室：有雕塑陈列室室、美术、书书法作品展室室。4星级天下凤凰凰大酒店凤凰已形成多多元的旅游区区体系，从观观光型开始向向

休闲度假假文化体验型型转变熊希龄故居：：民国第一任总总理但各功能相对对独立和封闭闭，缺乏整合合，

没有形形成相互支撑撑的产业链旅游度假休闲购物娱乐居住餐饮存在问题1：凤凰在旅游游功能发挥上上有散点，无无系统的优化化和整合。？随着凤凰的建建设逐渐完善善，游客数量量、旅游收入入、从业人员员等各项指标标在不断攀升升序号项目200820091旅游总收入19.28亿26.09亿2门票1.29亿1.55亿3人数426.54万人485.95万人4外籍游客6.46万人4.83万人5旅行社24个38个6从业人数5万人6万人旅游收入年增增长：6.81亿年增长率：35%游客年增长：：59.41万人次游客年增长率率：13.9%但区域活力明明显不足普通客栈，淡淡季入住率低低14星级酒店入入住率远高于于普通宾馆2商业、娱乐、、互动体验的的配置没有优优化3“目前6个月的淡季没没人来，是致致命的……”----访谈有家客栈栈“游客大都是在在古城玩一天天就走了，住住的时间内太太短……”----访谈金水桥经经理存在问题2：凤凰有特色色，但缺乏聚聚焦和兴奋点点年平均入住率团散比例江月楼20%9。5：0.5城市基础设施施建设不断发发展凤凰县旅游经经过十多年的的开发建设，，关键性交通通格局即将形形成！凤大高速：是是铜仁凤凰机机场和凤凰的的对节专用高高速。260公里有4个机场（铜仁仁凤凰、芷江江机场、常德德机场、张家界机场））凤凰火车站：：是解决大规规模游客到达达的瓶颈工程程。县乡油路为主主的路网工程程建设以村级公路为为主的通达工工程建设凤凰县在国内内国际的知名名度不断提高高沱江沿岸已成成为“夜凤凰凰”的明珠棉寨旅游休闲闲功能区的确确定随着凤凰县城城市规划的扩扩大，城市化化格局初现端端倪十里沱江风光光带三期即将将承担城市功功能但居民+游客对沱江缺缺乏归属感存在问题3：沱江风光带带一、二期有有外在表现，，但沱江还没没有精神归属属大家都是这样样做呀，都要要洗衣服呀。。----访谈市民1人之力总不到到哇，我尽量量提醒，----访谈苗族导游游沱江下游水很很脏，过了杜杜田大桥就很很荒凉，没有有什么好玩的的。-----怀化驴友西湖——外地人眼中的的杭州精神，，杭州人眼中中的休闲文化化。作为城市纵深深发展的枢纽纽，本项目必必须站在全局局的高度，提提升本案案的旅游价值值和寻求发展展方向！三、项目主题题定位作为城市旅游游纵深发展的的节点，本项项目承担三大大使命1、十里沱江风风光带重要枢枢纽3、湘西文化的的传播平台2、凤凰旅游休休闲的活力中中心我们通过研究究类似区域成成功案例，寻寻求区域成功功运营的关键键绩效指标人文元素成功功融入区域的的发展区域充满活力力区域持续发展展有较大影响力力有吸引力位于城市区域域有灵魂的着重分析四个个案例：上海泰晤士小小镇青岛八大关日本豪斯登堡堡上海新天地（（图）青岛•八大关景区以以建筑的人文文故事作为主主线穿插整个个区域A八大关景区面面积1050亩，有十十条幽静清凉凉的大路纵横横其间，其主主要大路因以以我国八大著著名关隘命名名，故统称为为“八大关”建筑背后的“故事”赋予了建造本本身和区域以以灵魂丹麦王子到青青岛，修建给给丹麦公主来来青岛避暑时时居住，被称称为“公主楼”。景区与城市完完全融合，为为市民了提供供一个完全开开敞的公共空空间A道路别墅青岛八大关有有非常美丽的的风景、富有有人文意义的的建筑和大面面积的开放空空间，很多年年轻人都在这这里拍摄婚纱纱照日本豪斯登堡堡是日本利用用与荷兰的文文化渊源，学学习荷兰人的的建国精神而而打造的文化化区B长崎曾曾是日日本少少数能能与海海外通通商的的贸易易港口口之一一，其其贸易易国也也仅限限于中中国（（明朝朝）与与荷兰兰，可可见其其与荷荷兰文文化渊渊源之之深1992年，在在荷兰兰政府府与日日本众众多大大企业业的支支持下下，以以神近近义邦邦先生生为中中心，，集合合了历历史学学家、、建筑筑家、、海洋洋学者者、环环境学学家等等，在在荷兰兰与长长崎之之间的的历史史、文文化背背景的的共识识之下下，展展开豪豪斯登登堡宏宏伟的的造城城计划划，填填海打打造荷荷兰风风格的的主题题园林林——豪斯登登堡。。豪斯登登堡在在城市市建设设、娱娱乐设设施等等方面面均营营造1７世纪纪的荷荷兰城城镇风风貌B仿照荷荷兰而而建的的豪斯斯登堡堡提供供了百百分之之百的的欧洲洲风情情：「欧洲洲大饭饭店」」「丹哈哈格饭饭店」」「阿姆姆斯特特丹饭饭店」」「森林林小别别墅」」「荷蘭蘭式餐餐廳」」「荷兰兰民族族博物物馆」」「豪斯斯登堡堡宫殿殿」分毫不不差地地再现现了荷荷兰女女王宫宫殿的的原型型。在不同同季节节，分分别以以郁金金香、、海洋洋、收收获、、圣诞诞节、、农农历新新年为为主题题，设设计风风格各各异的的盛大大表演演活动动。——花钱游游日本本，免免费游游荷兰兰上海•泰晤士士小镇镇——纯粹英英伦风风貌的的风情情展示示区C泰晤士士小镇镇有取取舍地地移植植了英英国泰泰晤士士河边边小镇镇的规规划理理念与与建筑筑风貌貌人文元元素自自然融融合到到各个个细节节，原原汁原原味的的英伦伦风情情一览览无遗遗C人文故故事：：天主教教堂１１２３３块立立线冷冷喷彩彩绘玻玻璃是是浓缩缩了１１２３３个传传奇的的宗教教故事事。建筑风风格：：所有建建筑物物的外外立面面为纯纯英伦伦风格格，郁郁郁葱葱葱的的草坪坪和花花木映映衬着着色彩彩鲜艳艳的红红墙、、白窗窗、黑黑瓦，，细节处处理建筑元元素：：哥特式式风格格的天天主教教堂、、伊顿风风貌的的高级级中学学、威严神神秘的的英伦伦城堡堡拥有维维多利利亚式式建筑筑气势势的市市政厅厅人文因因素的的体现现点：：美术馆馆天主教教堂细节处处理建筑风风格气势恢恢弘的的市政政厅多元化化功能能复合合增强强区域域的活活力C泰晤士士小镇镇内的的教堂堂、圣圣爱广广场和和独特特的景景观街街道、、辅以以现代代都市市的娱娱乐设设施、、酒店店、餐餐厅、、酒吧吧等，，支撑撑起婚婚庆服服务业业的脉脉络；；泰晤士士小镇镇纯正正的欧欧式风风情成成为一一个东东方传传奇，，各具具特色色的大大小广广场、、精致致的街街景和和漂亮亮的水水岸码码头，，将和和奢侈侈品展展、服服装展展、车车展等等相互互交融融，打打造一一个别别具一一格的的情景景式展展台；；泰晤士士这个个充满满艺术术气息息的小小镇，，是画画廊、、雕塑塑、陶陶艺、、创意意工作作室、、收藏藏陈列列室等等文化化创意意产业业理想想的集集聚地地带；；大产业业带来来大量量人流流为配配套服服务业业提供供了无无限商商机，，同时时也将将吸引引大量量享受受生活活乐趣趣的有有暇人人士来来休闲闲度假假，因因此大大量配配套服服务业业与产产业互互补发发展，，共同同分享享黄金金商机机。新天地地项目目定位位：国国际化化休闲闲、文文化、、娱乐乐中心心功能定定位：：集餐饮饮、购购物、、娱乐乐等功功能于于一身身客户定定位：：上海的的小资资一族族、居居住在在上海海的外外籍人人士以以及到到达上上海的的中外外游客客功能构构成客户定定位具有shoppingmall功能提供一一种集集购物物、餐餐饮、、住宿宿、休休闲、、娱乐乐和观观光旅旅游为为一体体的““一站站式””消费费的场场所定位三三步曲曲：多多功能能，旅旅游景景点，，国际际化将餐饮饮、娱娱乐、、购物物和旅旅游、、文化化等等等全部部集在在一起起上海市市中心心具有有历史史文化化特色色的都都市旅旅游景景点希望来来到上上海的的人，，一定定要来来看看看上海海新天天地，，将上上海新新天地地建成成来上上海必必到之之地一个国国际交交流和和聚会会的地地点会有很很多的的活动动在新新天地地举行行，很很多人人在上上海新新天地地聚会会上海新新天地地DD新天地地街区区式商商业主主要以以石库库门建建筑表表现手手法。。新天地地街区区，面积积不到到两公公顷，，原先先由纵纵横交交错的的15个里弄弄，密密布着着3万平方方米的的旧房房屋，，其中中最早早的建建于1911年，最最迟的的建于于1933年。D新天地地集中中式商商业—现代建建筑为为表现现手法法。D新天地地街区区业态态分布布和组组成餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4万平方米1.2－1.4万平方米0.7－0.88万平方米集中式式商业业以一一座总总建面面为2.5万平米米的购购物、、娱乐乐、休休闲中中心为为主。。该中中心共共五层层，商商业业业态包包括国国际影影城、、剧院院餐厅厅、家家居用用品、、健身身及水水疗俱俱乐部部、酒酒店式式服务务公寓寓、麦麦当劳劳餐厅厅、哈哈根达达斯、、甜品品店等等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平方米1万平方米0.4万平方米估算的的业态态比例例零售：：餐饮饮：休休闲娱娱乐38％：42％：20％D通过上上述案案例研研究，，总结结出成成功打打造复复合旅旅游地地产的的KPI体系区域联联系通通过互互补来来实现现人文故故事需需要进进行深深入挖挖掘开放空空间提提供吸吸引人人气的的空间间需要让让更多多的人人享受受城市市的文文明功能多多样化化才能能保证证区域域活力力持有有与城市市有渊渊源的的文化化才有有深度度和厚厚重感感与区域域内其其他区区域发发生联联系有人文文故事事作为为主线线有足够够多的的开放放空间间与城市市的有有机融融合，，城市市功能能的载载体功能复复合，，多元元化保保证区区域的的活力力成功打打造的的KPI体系城市某某种文文化渊渊源的的载体体整合精神归归属感感活力从中得得出本本项目目发展展的关关键词词：人人文主主线、、开放放、多多元化化以一个个与城城市有有渊源源的“人文故故事”为区区域域发发展展的的主主线线。。关键词二二：开放放在布局上上保证旅旅游者和和市民的的可进入入性和可可参与性性，提升升区域活活力，并并保证与与周边区区域形成成联系。。关键词一一：人文文主线关键词三三：多元元化多元化和和功能复复合能保保证区域域在不同同的时间间内、特特别是淡淡季要解解决“游客少的的瓶颈”，这是聚聚集区域域人气的的软实力力。凤凰的城城市文化化渊源是是什么？？凤凰城市市文脉是是什么？？选择怎样样的人文文作为区区域的主主线？我们需要要讲述怎怎样的一一个人文文“故事”？我们需要要进行凤凤凰人文文的研究究和梳理理……我们从城城市和湘湘西的角角度来寻寻找城市市的文化化和城市市的“故故事”。。我们发发现，强强势的湘湘西文化化之余，，诸多因因子在暗暗示着另另外的一一种风情情！几百年的的历史沉沉淀，湘湘西民俗俗文化丰丰富厚重重，且看看沈从文文的浪漫漫风情从从何而来来？湘西文化化作为凤凤凰的主主流文化化有诸多多的载体体，已经经得到非非常充分分的阐释释。湘西文化化在凤凰凰古城已已经得到到很好的的挖掘和和演绎。。湘西是多多民族地地区，各各民族文文化百花花齐开、、各具异异彩！建筑风格格苗族艺术术人文历史史边城传说说……民族文化化：湘西特色色文化及及其他：：是怎样一一股力量量让我们们砰然心心动！是爱情的的气息已已经在城城市中弥弥漫，凤凰需要要这样的的文化载载体中国十大大最浪漫漫城市之之首。美丽的沱沱江，浪浪漫得让让人心跳跳。我们选择择湘西文化化和爱情情文化的的融和，提提升项目目价值。。区域需要要文化的的主线支支撑湘西文化化表现的的需求整合+优化=渐变+突变浪漫爱情情的气息息四处飘飘散湘西文化化和爱情情文化的的梳理内在需求求外在机会会项目需要要用这些些元素，，以空间间开放和和多元化化为前提提来讲述述一个文文化交流流历程的的“故事事”开放多元化文化交流流的历程程前提一前提二主线承载体项目定位位以沱江优优越的人人文与自自然资源源为基础础，以凤凤凰城市市化发展展为依托托，以营营造区域域活力为为驱动力力，打造造中国首首个以讲讲述湘西西文化和和爱情文文化交融融为核心心，功能能复合的的文化旅旅游示范范区。项目提升升沱江的的区域价价值沱江提升升凤凰城城市价值值开放——联系区域域公共空空间，促促进区域域活力文化——湘西文化化和爱情情文化的的交流旅游——位于沱江江风光带带纵深发发展枢纽纽，承担担旅游延展展功能示范——湘西文化化和爱情情文化集集中交流流展示区区关键词：：浪漫、、爱情、、开放、、多元化化充满文化气息的以湘西建建筑风格格和建筑筑元素为为主，融融入爱情情元素，，演绎现现代的湘湘西风情情。关键词：：主题、、街区开放主题景景观与与特色色商业业街通通常相相连共共同构构成了了本区区的活活动中中心保证人人们的的可进进入进进入性性沱江不不但是是凤凰凰的沱沱江，，更是是中国国的沱沱江多元化化多元有有两层层含义义：文化的的多元元功能的的多元元文化的的多元元产生生交流流功能的的多元元产生生活力力我们的的文化化主题题如何何落地地？我们选选择的的这些些文化化元素素如何何排列列？开放和和活力力的区区域构构想如如何得得以体体现？？我们需需要进进行规规划和和设计计研究究……针对这这些元元素如如何布布局，，在整整体定定位的的指导导下，，我们们有以以下三三个层层面的的综合合考虑虑地块解析规划原则客户研究123分析地地块的的特点点、盘盘点地地块的的资源源、明明确限限制性性条件件根据现现代规规划理理论，，结合合基地地特征征，从从而找找到规规划布布局的的一些些基本本原则则客户的的分析析和研研究，，找出出核心心客户户定位位，明明确产产品完完善和和规划划布局局的方方向。。项目的的概念念规划划和产产品布布局开放、、多元元化、、文化化交流流历程程四、项项目产产品规规划设设计完完善方方案76项目在在沱江江北岸岸，坐坐北朝朝南。。背靠青青龙山山，面面临沱沱江水水。209国道规规划横横穿整整个项项目基基地。。地势北北高南南低，，有较较大落落差。。项目基基地分分析项目用用地指指标总规划用地面积（㎡）

32195.75㎡建筑总占地面积（㎡）12685.1其中山地公寓建筑基底面积4774.2沿江商业建筑占地面积（㎡）6410.9拟建度假酒店建筑占地面积（㎡）1500总建筑面积（㎡）57556.1其中山地公寓建筑总面积（㎡）27103.1沿江商业住宅总面积（㎡）14542.1沿江商业建筑总面积（㎡）20953拟建度假酒店建筑（㎡）9500建筑密度（%）39.3容积率1.78绿地率（%）32居住户数228停车泊位（个）132其中地面停车（个）31地下停车（个）101项目经经济指指标规划原原则：：原则一一：区区域公公共空空间分分等级级设计计，实实现完完全开开放、、连续续开放放的空空间布布局。。原则二二：不不设立立区域域的封封闭边边界，，通过过多级级路网网设置置，形形成连连续的的开放放空间间。原则三三：布布局需需要提提供更更多的的公共共空间间接触触面，，并使使建筑筑自身身公共共化。。原则四四：集集约化化利用用土地地，让让更多多的人人享受受新城城市文文明的的载体体。原则五五：广广场和和街区区是增增强区区域活活力不不可或或缺的的空间间。客户群体客户特征消费特征凤凰及外埠公务员教育、医疗、政府等单位文化素质高年龄30--50岁追求品质，对新产品接受程度较强，愿意为品质生活进行消费。同时注重居住环境，产品档次，多为二次置业，投资意识强，关注升值空间，多用公积金置业。私营业主各行业中小私营企业主年龄35--60岁比较关注交通、生活配套等发展因素，具有一定的投资眼光，其消费能力强，多以投资为主。文化艺人中高收入年龄35--55岁文化艺术情结，关注品味、品质、周边配套等，对总价款比较敏感，以自住需求为主。大型企事业单位中高层人员中高收入者年龄28--45岁比较关注品质和品位、交通、生活配套等，以第二居所及投资需求为主，度假型、增值型产品是首选。回乡置业者长期在外打工，稳定高薪月收入年龄25--35岁关注性价比和总价款、付款条件，关注生活便利性，以自住为主，第二居所兼增值为辅。有一定的眼光和世面，但没有稳妥和可靠的投资渠道，增值型地产就是首选。专业投资人精明，有专业的投资技巧，理财渠道理性、专业、务实、前瞻性、良好的市场洞察力。谁会是是我们们的购购买者者？推广重重点转转向以以凤凰凰外埠埠旅游游度假假型客客流为为主;外埠客客户对对度假假置业业和投投资置置业的的热度度较高高;本地自自住客客户对对本项项目价价格的的承受受力有有限;次主力力主力职业投投资人人、公公务员员/教师、、私营营业主主本地客客户的的购房房热度度需要要外埠埠客户户的激激发和和调动动。回乡置置业者者，文文化艺艺人项目规规划布布局关关系杜田大大桥209国道二期度度假酒酒店4#、3#度假型型公寓寓2#、1#住宅8#江景住住宅7#江景住住宅6#江景住住宅5#江景住住宅9#投资型公寓寓商业街街区亲水平平台公寓住住宅度假酒酒店点：多多个主主题节节点线：以以一条条主线线和若若干条条支线线串起起面：项项目形形成一一个湘湘西文文化的的面关键词词一：：开放放关键词词二：：多元元化关键词词三：：文化化交流流湘西文文化在在项目目上通通过点点、线线和面面来得得到充充分的的表现现：住宅部部分设设计完完善意意见（1）5—8#楼已建建成，，1—2#楼已施施工，，均不不做变变动。。（2）3#、4#楼：综综合市市场及及项目目经济济因素素，建建议户户型不不做变变动。。将两两栋楼楼位置置对调调。（3）9#楼可考考虑做做L型标准准层，，L型东西西向保保留东东单元元不变变，西西单元元用地地向北北与4#楼向连连，形形成一一个内内廊式式的酒酒店式式电梯梯公寓寓，面面积在在40—60平方米米。（4）注意意处理理酒店店式公公寓与与东单单元西西户之之间的的关系系。1#2#3#4#5#6#7#8#9#理由：：（1）3#、4#楼的户户型均均为92平方米米和102平方米米的两两房，，市场场可顺顺利消消化；；根据据投入入产出出的估估算，，净收收益有有限；；影响响整个个社区区品质质；增增加开开发难难度，，影响响工期期。（2）9#楼现规规划户户型面面积为为132—135平方米米的三三房，，总价价偏高高，客客户相相对难难以承承受；；面对对外部部市场场投资资客户户需求求，增增加产产品类类型，，又可可提升升单价价，实实现项项目价价值；；对总总体规规划全全局影影响不不大，，符合合政府府控规规要求求。商业部部分确确定为为旅游游主题题中心心、休休闲娱娱乐中中心和和湘西西特色色展示示中心心。业态定定位为为纯商商业步步行街街。集休闲闲度假假、特特色购购物、、餐饮饮娱乐乐、文文化体体验为为一体体的旅游综综合体体。A1、B1A2、B2、A3B3、A3商业部部分设设计完完善商业主主题定定位：：凤凰旅旅游休休闲活活力中中心，，湘西旅旅游文文化示示范区区商业功功能分分区：：休闲度度假、、特色色购物物、餐餐饮娱娱乐、、文化体体验商业业业态及及体量量：详见下下表业态单位面积平方米数量体量平方米备注客栈500-8005-106000旅游纪念品100103000精品专卖店1505-8土特产专卖店200-3003-4茶楼、咖啡店150-3005-83000酒吧200-3006-10特色餐饮店200-300103800快餐店503-5民族文化演艺小剧场2001室内外结合酿酒、蜡染、苗服、银饰200-3008-102500展示销售凤凰会馆150011500含名人堂翡翠城城商业业业态态及体体量表表一业态单位面积数量体量备注邮局1001100电信1001100银行1002200医务室1001100安防室1001100游客咨询服务1001100公共洗手间2002400合计20900平方米翡翠城城商业业业态态及体体量表表二项目核核心节节点布布局一个湘湘西民民间工工艺大大师展展示区区一座名名人堂堂一个凤凤凰会会馆一个小小型广广场一个湘湘西艺艺术家家创意意区一个特特色商商业风风情街街一个湘湘西文文学笔笔友会会一个沈沈从文文书馆馆一个亲亲水浪浪漫互互动区区细节上上体现现文化化，将将文化化溶入入商业业中，，将商商业通通过文文化这这一载载体，，提升升商业业乃至至住宅宅两者者更高高的价价值。。传承悠悠久的的历史史，通通过建建筑设设计和和立面面展示示体现现湘西西文化化和爱爱情文文化的的融合合。充分利利用项项目内内部街街区景景观资资源，，在小小品，，雕塑塑，文文化墙墙上，，体现现出历历史文文化内内涵;亲水码码头——序曲区区区域的的“接待台台”——中小型型活动动广场场利用广广场创创造一一个活活动空空间，，增强强区域域的进进入感感利用标标志性性建造造标识识区域域，预预示浪浪漫风风情自自此上上演沱江画画舫---登陆、、对歌歌沱江情情水湾湾牌坊坊—地标《浪漫沱沱江夜夜》--浪漫制制造、、演绎、、互动动、放放河灯灯、T台秀户外大大型LED秀场—浪漫记记忆绿化带带、景景观小小品和和涂鸦鸦墙、、文化化墙等等自然然的将将商业业和自自然结结合起起来，，同时时将不不同层层次的的消费费群体体区分分开来来。一群设设计作作品；；一个“浪漫游游”的心灵灵体验验；一座时时尚地地标；；一种全全新的的体验验式购购物方方式；；一处人人与人人交往往的社社交地地；