商业房地产市场调查剖析课件

紫金商业步行街市场调查报告11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司紫金商业步行街市场调查报告11/10/2022深圳金佰1一、紫金商业市场发展分析

虽然目前紫金商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，商业市场已开始结构性的调整，发展升级的趋势明朗。品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、个性化、多元化的发展趋势。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司11/10/2022深圳金佰利物业顾问有限公司2图表1：1996-2003年紫金县消费价格指数统计点评：居民消费需求逐年上升，趋势平稳；但2003年初增速又有较大提高，回落后表现为高位运行；消费价格指数保持总体下降的趋势，近两年有所上扬，在此情况下，商品销售额仍保持增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购买力有了较大水平的提高。

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表1：1996-2003年紫金县消费价格指数统计点评：113图表2：2003年紫金消费支出比例11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表2：2003年紫金消费支出比例11/10/2022深圳金4图表3：2004年紫金消费支出比例11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表3：2004年紫金消费支出比例11/10/2022深圳金5图表4：近两年紫金消费支出变化长久以来消费以吃、穿为主，近两年消费观念有所改观，开始追求较高的生活水准，健康娱乐消费增长；

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表4：近两年紫金消费支出变化长久以来消费以吃、穿为主，近两6图表5：2004年紫金居民支出结构11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表5：2004年紫金居民支出结构11/10/2022深圳金7综合点评：紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。紫金商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。

以上资料来源：统计年鉴11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司综合点评：紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升8二、竞争者分析

1、紫金目前在售楼盘项目名称位置发展商均价元/M2规模金紫金广场新紫路枇杷园天行健住宅：1030商5980/3980三年5%返租总面：30340住宅：155商铺：78紫金花园永安大道旁香港永安紫金远安1080占地2.8万M2金山花园响水河松香旁950共5栋多层怡景华园东风路31号家园地产950共5栋多层永强大楼新紫路旁永强地产930一栋单体楼11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司二、竞争者分析1、紫金目前在售楼盘项目名称位置发92、竞争楼盘分析金紫金广场

位置：金紫金广场位于紫金县城商业中心区，南临中山公园。

配套：北面有第二汽车站，东邻金城购物广场、好万家电器连锁店、新世纪购物广场，得天时地利人和。

规模：占地16160平方米，总建筑面积：30340平方米；其中住宅155套，商铺78间，停车位80个，容积率1.87，绿化率40%。

点评：沿秋香江住宅销售良好，靠新紫路边因为噪声销售一般；商铺门面狭而进深长，销售不理想；现场包装在本区域之中还算可以，销售员推销技巧经验不足；国庆过后采用了特别优惠，可单买一层，一次性付款九五折，按揭九八折；并且开发商承诺包租3年按总价5%计回报。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司2、竞争楼盘分析金紫金广场11/10/2022深圳金佰利物业10紫金花园位置：永安大道旁，毗邻县文化体育馆、县汽车总站及县第二中学。地势优越，交通便利，环境尤佳。配套：拥有小型会所、游泳池、动动场、综合市场等。规模：占地2.8万平方米，总投资7000万元人民币，分三期开发，共有800多个住宅单位。

点评：花园依山傍水、闹中取静、空气清新，一期小高层电梯单位已基本售完，仅剩余少量，二期现正销售之中，销售情况不理想，现场包装不到位，销售人员大部分都是中年妇女，销售水平不高。紫金花园11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司紫金花园紫金花园11/10/2022深圳金佰利物业顾问有限公113、项目周边的商业业态比例11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司3、项目周边的商业业态比例11/10/2022深圳金佰利物业12三、目标消费群分析1、基本特征

根据紫金市场的特点，通过对购买住房客户群体的调查，我们认为在紫金置业投资的消费者，主要由三类人群组成：本地公务员本地外出工作/经商人员外地在紫金工作/经商的人员11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司三、目标消费群分析1、基本特征本地公务员11/10/132、三类消费群置业比例三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司2、三类消费群置业比例三、目标消费群分析11/10/20214

3、消费心理与消费行为本地消费者的基本特征描述如下：

A35岁左右人群的特征他们基本上没有受文化大革命的影响，出生在60年代，70年代上学，80年代参加工作，受教育程度多数是高中以上，极少数没有念到高中。家庭人口结构也是3-4人，也有退休或即将退休的父母需要照顾或可能要一起生活。他们更得益于改革开放，因此也已经拥有了一套属于自己的住宅，子女是10岁以上的学龄儿童，正在小学读书。相比40岁的大哥大姐，他们的观念更开放，因此对新事物也更容易接受，更注重生活质量。因为事业发展还算顺利，对未来的预期也比较高，而国内经济形势持续向好，因此他们愿意贷款消费，非常接受银行按揭。三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司3、消费心理与消费行为本地消费者的基本特征描述如下：三、目15

B、40岁以上人群的特征初中及以下文化程度占一定的比例，超过30%，高中文化程度比较普遍，占40%以上。教育程度主要受时代原因的影响。他们出生在60年代前，文化大革命期间上学，70年代中旬参加工作。家庭人口多为3-4人，可能需要照顾父母（包括岳父母）。双职工，或家庭从事个体经营、私营公司。子女年龄在15岁左右，正在读初中。已经有一套属于自己的住房，事业小有成就，开始注重生活品位，讲究生活质量，在保证对子女未来投资的情况下，他们更愿意为自己（夫妻）支付必要的开支，改善生活。因此，在衣着、旅游、个人用品（例如高档消费品）方面肯于花钱。尽管对所谓新新人类的观念很难理解，例如他们的子女与他们之间可能因为生活观念的差异经常产生冲突，但因为他们见证并在其成长过程中经历了中国改革开放的急风暴雨，对于新鲜的事物，比他们的父母还是容易接受的，也愿意显示他们经过刻苦奋斗而获得的成就并非暴发所得，对时尚的追逐与认同至少表明他们还是主流社会的一员，这种时尚当然并不是被更年轻的人群追捧的明星或新奇的服装，而是——品味。无论这种品味是否正中。他们正处在社会的中间环节，是家庭的支柱与家庭事务的决策者。他们所表现出来的另一面是，对传统的回归。在他们看来，过去所反抗的原来蕴涵着许多值得激赏的丰富文化底蕴，安定、舒适、传统甚至可能有点保守的生活方式正吸引着他们。三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司B、40岁以上人群的特征三、目标消费群分析11/10/216外地客户应该有20%以上的人是属于长期在紫金经商的商人这部分人的情况与本地人比较类似。不同的是，一方面，他们感到自己是外来人，还没有融入本地的主流社会或虽然进入了这个社会阶层，但依旧处于边缘地带。他们需要通过一次行动产生实质性的转变。紫金由于地处珠三角的东部，其排外心理比国内其他传统型城市要轻。这样的一批人，其基本形态与当地消费者颇为相似，这里就不再细加描述了。还有一些在企业有良好发展前景的高级管理人员，不能舍弃自己艰难创造的前程，选择在紫金居住。这群人基本上都是高等学历，年纪在28-40岁之间。95%以上已婚，80%以上有一个小孩，年龄在8岁左右。家庭年收入超过8万元。他们生活态度开放，注意健康及良好的环境，注重个人形象，关注家庭，关心事业的成长性，对新生事物敏感，喜欢现代的、网络的、实用的生活方式，更强调个性与品味，身为高级白领或正在创业，部分已经取得令人刮目相看的成就，注重朋友关系。三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司外地客户三、目标消费群分析11/10/2022深圳金佰利物17消费者的共同特征（1）有稳定的经济来源。

（2）有一定闲钱，投资理财更现实。

（3）投资商用物业为首选

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司消费者的共同特征11/10/2022深圳金佰利物业18四、项目SWOT分析优势（Strength）

：地理位置优越，县政府、新紫路与中山路商业街的一级幅射地带，独享金三角商业人流量；周边配套完善，近城市中心，离自然不远；劣势(Weakness)

地块不方正，给产品设计带来了一定的困难；目前片区周边环境还是比较杂乱，主要是当地民居过多，而当地政府管理又不到位；若土产门市大楼不进行调整，也会对项目造成形象的影响。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司四、项目SWOT分析优势（Strength）：1119机会(Opportunity)

新紫路商业改造未来定位是集购物、美食、文化、休闲、娱乐于一体，是城市的商业中心；紫金消费力稳步提高，消费理念正在提升

；项目大门紧接中心商业三角区，更利于吸引客流。旧城改造项目，可享政府的有关优惠政策；威胁(Threat)

项目周边还有不少待建物业未来开发方向不明，附近金紫金广场、金城购物中心在一定的程度上分流了本项目的消费群体；建筑成本提升，国家政策宏观调控，在一定的程度限制不少的投资群体。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司11/10/2022深圳金佰利物业顾问有限公司20五、定价策略-近期市场价格商业11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司五、定价策略-近期市场价格商业11/10/2022深21影响商业地产价格的六大因素项目位置—决定基本价值——50%投资前景—决定购买行为综合品质—影响价格差异业态规划—提高项目竞争力——50%形象包装—增加项目附加值营销管理—提高销售效率定价策略-定价方法11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司影响商业地产价格的六大因素定价策略-定价方法11/10/2022定价策略-主要街铺租金调查分析紫金商贸广场租金状况

商业部分租金预测商业部分11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司定价策略-主要街铺租金调查分析紫金商贸广场租金状况商业部分23定价策略-价格计算综上所述按新紫路目前市场平均租金推算，通常商铺年回报8%，12.5年即可收回成本，以此推算单价：A、单价=35（租金）×12×12.5=5250B、单价=40（租金）×12×12.5=6000平均价钱：A+B/2=5625建议认筹期间意向价：约5380—5800左右（按一楼面积计算总价，买一层送一至二层）

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司定价策略-价格计算综上所述按新紫路目前市场平均租金推算，24定价策略-返租2年8%回报分析商业部分租金预测商业部分为了保障投资者的投资风险，使开发商能尽快回笼资金，建议针对一些非自营的投资客户提供2年按总价8%的年投资回报：如：一套50平米的商铺，单价暂定5500元/平米计算，提供2年8%的返租，则：总价：275000元首期（50%）：137500元8%年回报：22000元贷款（50%）：137500元月回报：1833元月供（10年）：1578元月租金：1750元11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司定价策略-返租2年8%回报分析商业部分租金预测商业部分为25

结束11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司11/10/2022深圳金佰利物业顾问有限公司26紫金商业步行街市场调查报告11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司紫金商业步行街市场调查报告11/10/2022深圳金佰27一、紫金商业市场发展分析

虽然目前紫金商业物业市场才刚刚起步，还不具备成熟市场的特征和发展规模；但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，商业市场已开始结构性的调整，发展升级的趋势明朗。品牌店开始入驻，大型购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、个性化、多元化的发展趋势。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司11/10/2022深圳金佰利物业顾问有限公司28图表1：1996-2003年紫金县消费价格指数统计点评：居民消费需求逐年上升，趋势平稳；但2003年初增速又有较大提高，回落后表现为高位运行；消费价格指数保持总体下降的趋势，近两年有所上扬，在此情况下，商品销售额仍保持增长态势，未见明显通货膨胀，由此可见，居民购买力有了较大水平的提高。

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表1：1996-2003年紫金县消费价格指数统计点评：1129图表2：2003年紫金消费支出比例11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表2：2003年紫金消费支出比例11/10/2022深圳金30图表3：2004年紫金消费支出比例11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表3：2004年紫金消费支出比例11/10/2022深圳金31图表4：近两年紫金消费支出变化长久以来消费以吃、穿为主，近两年消费观念有所改观，开始追求较高的生活水准，健康娱乐消费增长；

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表4：近两年紫金消费支出变化长久以来消费以吃、穿为主，近两32图表5：2004年紫金居民支出结构11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司图表5：2004年紫金居民支出结构11/10/2022深圳金33综合点评：紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升；居民开始追求较高的生活水准，多样化的生活方式；这也将是推动商业市场结构性调整的内因。紫金商业市场将在这种内因的驱动下，逐渐摆脱旧经济体制下的发展框架，开始进入健康成长期；商业市场整体发展趋向于现代化、人性化、个性化、多元化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以发现，本项目具有很好的发展契机，具有良好的市场前景。但须注意的是，现阶段投资和消费市场亟待激活。

以上资料来源：统计年鉴11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司综合点评：紫金居民购买力有了较大水平的提高，消费需求逐年上升34二、竞争者分析

1、紫金目前在售楼盘项目名称位置发展商均价元/M2规模金紫金广场新紫路枇杷园天行健住宅：1030商5980/3980三年5%返租总面：30340住宅：155商铺：78紫金花园永安大道旁香港永安紫金远安1080占地2.8万M2金山花园响水河松香旁950共5栋多层怡景华园东风路31号家园地产950共5栋多层永强大楼新紫路旁永强地产930一栋单体楼11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司二、竞争者分析1、紫金目前在售楼盘项目名称位置发352、竞争楼盘分析金紫金广场

位置：金紫金广场位于紫金县城商业中心区，南临中山公园。

配套：北面有第二汽车站，东邻金城购物广场、好万家电器连锁店、新世纪购物广场，得天时地利人和。

规模：占地16160平方米，总建筑面积：30340平方米；其中住宅155套，商铺78间，停车位80个，容积率1.87，绿化率40%。

点评：沿秋香江住宅销售良好，靠新紫路边因为噪声销售一般；商铺门面狭而进深长，销售不理想；现场包装在本区域之中还算可以，销售员推销技巧经验不足；国庆过后采用了特别优惠，可单买一层，一次性付款九五折，按揭九八折；并且开发商承诺包租3年按总价5%计回报。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司2、竞争楼盘分析金紫金广场11/10/2022深圳金佰利物业36紫金花园位置：永安大道旁，毗邻县文化体育馆、县汽车总站及县第二中学。地势优越，交通便利，环境尤佳。配套：拥有小型会所、游泳池、动动场、综合市场等。规模：占地2.8万平方米，总投资7000万元人民币，分三期开发，共有800多个住宅单位。

点评：花园依山傍水、闹中取静、空气清新，一期小高层电梯单位已基本售完，仅剩余少量，二期现正销售之中，销售情况不理想，现场包装不到位，销售人员大部分都是中年妇女，销售水平不高。紫金花园11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司紫金花园紫金花园11/10/2022深圳金佰利物业顾问有限公373、项目周边的商业业态比例11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司3、项目周边的商业业态比例11/10/2022深圳金佰利物业38三、目标消费群分析1、基本特征

根据紫金市场的特点，通过对购买住房客户群体的调查，我们认为在紫金置业投资的消费者，主要由三类人群组成：本地公务员本地外出工作/经商人员外地在紫金工作/经商的人员11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司三、目标消费群分析1、基本特征本地公务员11/10/392、三类消费群置业比例三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司2、三类消费群置业比例三、目标消费群分析11/10/20240

3、消费心理与消费行为本地消费者的基本特征描述如下：

A35岁左右人群的特征他们基本上没有受文化大革命的影响，出生在60年代，70年代上学，80年代参加工作，受教育程度多数是高中以上，极少数没有念到高中。家庭人口结构也是3-4人，也有退休或即将退休的父母需要照顾或可能要一起生活。他们更得益于改革开放，因此也已经拥有了一套属于自己的住宅，子女是10岁以上的学龄儿童，正在小学读书。相比40岁的大哥大姐，他们的观念更开放，因此对新事物也更容易接受，更注重生活质量。因为事业发展还算顺利，对未来的预期也比较高，而国内经济形势持续向好，因此他们愿意贷款消费，非常接受银行按揭。三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司3、消费心理与消费行为本地消费者的基本特征描述如下：三、目41

B、40岁以上人群的特征初中及以下文化程度占一定的比例，超过30%，高中文化程度比较普遍，占40%以上。教育程度主要受时代原因的影响。他们出生在60年代前，文化大革命期间上学，70年代中旬参加工作。家庭人口多为3-4人，可能需要照顾父母（包括岳父母）。双职工，或家庭从事个体经营、私营公司。子女年龄在15岁左右，正在读初中。已经有一套属于自己的住房，事业小有成就，开始注重生活品位，讲究生活质量，在保证对子女未来投资的情况下，他们更愿意为自己（夫妻）支付必要的开支，改善生活。因此，在衣着、旅游、个人用品（例如高档消费品）方面肯于花钱。尽管对所谓新新人类的观念很难理解，例如他们的子女与他们之间可能因为生活观念的差异经常产生冲突，但因为他们见证并在其成长过程中经历了中国改革开放的急风暴雨，对于新鲜的事物，比他们的父母还是容易接受的，也愿意显示他们经过刻苦奋斗而获得的成就并非暴发所得，对时尚的追逐与认同至少表明他们还是主流社会的一员，这种时尚当然并不是被更年轻的人群追捧的明星或新奇的服装，而是——品味。无论这种品味是否正中。他们正处在社会的中间环节，是家庭的支柱与家庭事务的决策者。他们所表现出来的另一面是，对传统的回归。在他们看来，过去所反抗的原来蕴涵着许多值得激赏的丰富文化底蕴，安定、舒适、传统甚至可能有点保守的生活方式正吸引着他们。三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司B、40岁以上人群的特征三、目标消费群分析11/10/242外地客户应该有20%以上的人是属于长期在紫金经商的商人这部分人的情况与本地人比较类似。不同的是，一方面，他们感到自己是外来人，还没有融入本地的主流社会或虽然进入了这个社会阶层，但依旧处于边缘地带。他们需要通过一次行动产生实质性的转变。紫金由于地处珠三角的东部，其排外心理比国内其他传统型城市要轻。这样的一批人，其基本形态与当地消费者颇为相似，这里就不再细加描述了。还有一些在企业有良好发展前景的高级管理人员，不能舍弃自己艰难创造的前程，选择在紫金居住。这群人基本上都是高等学历，年纪在28-40岁之间。95%以上已婚，80%以上有一个小孩，年龄在8岁左右。家庭年收入超过8万元。他们生活态度开放，注意健康及良好的环境，注重个人形象，关注家庭，关心事业的成长性，对新生事物敏感，喜欢现代的、网络的、实用的生活方式，更强调个性与品味，身为高级白领或正在创业，部分已经取得令人刮目相看的成就，注重朋友关系。三、目标消费群分析11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司外地客户三、目标消费群分析11/10/2022深圳金佰利物43消费者的共同特征（1）有稳定的经济来源。

（2）有一定闲钱，投资理财更现实。

（3）投资商用物业为首选

11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司消费者的共同特征11/10/2022深圳金佰利物业44四、项目SWOT分析优势（Strength）

：地理位置优越，县政府、新紫路与中山路商业街的一级幅射地带，独享金三角商业人流量；周边配套完善，近城市中心，离自然不远；劣势(Weakness)

地块不方正，给产品设计带来了一定的困难；目前片区周边环境还是比较杂乱，主要是当地民居过多，而当地政府管理又不到位；若土产门市大楼不进行调整，也会对项目造成形象的影响。11/12/2022深圳金佰利物业顾问有限公司四、项目SWOT分析优势（Strength）：1145机会(Opportunity)

新紫路商业改造未来定位是集购物、美食、文化、休闲、娱乐于一体，是城市的商业中心；紫金消费力稳步提高，消费理念正在提升

；项目大门紧接中心商业三角区，更利于吸引客流。旧城改造项目，可享政府的有关优惠政策；威胁(Threat)