东郊椰林小镇总体概念规划设计

东郊椰林小镇发展定位与总体概念规划Hainan

Wenchang

Dongjiao

Coconut

Forest

Village

Conceptual

Master

Plan中华原生态椰风小镇[椰风绿岛

乐智天堂]生态化体验化展现椰林原生态、乡村原生态的中华小镇范式体验椰岛低调奢华、自然和人文风尚旅游、多主题度假、养老椰风绿岛

乐智天堂----中华原生态椰风小镇国际化成为海南/文昌与海内外华侨沟通的重要纽带；国际（侨胞省亲）旅游度假目的地数字化融入智能化、数字化产业的发展新镇东郊椰林小镇发展定位与总体概念规划HaiNanWenChangDongJiao

Coconut

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Village1.02.03.04.05.06.0背景与机遇Background

andOpportunity发展策略Developmentstrategies规划原则Planning

principles启动区开发计划及概念设计方案Kick-off

development

Program&

PhysicalPlan分区特色及概念设计RegionalScheme

&

Programs具体发展策略Specificdevelopment

strategies现在55基地资源分析[自然资源]红树林沙滩良好的自然环境椰林传统民居—亚热带气候、滨海、沙滩、内湾—国内规模罕见的椰林种植带、红树林、与自然融合的人居环境—传统的村落，院落式民居，就地取材，与材料原色的环境色彩村镇椰子工艺品6基地资源分析[人文资源]基地所在的文昌市历史悠久，至今已有2100百多年的历史。古称紫贝县，公元627年才改为文昌县，意为[偃武修文]。一九九五年，撤县设市，改为文昌市文昌市物宝天华，人杰地灵，被称为文化之乡、华侨之乡、

国母之乡、将军之乡、排球之乡、椰子之乡等椰林之乡国母之乡将军之乡历史悠久人文深厚物华天宝人杰地灵排球之乡文化之乡华侨之乡7机遇与挑战在基地踏勘及背景研究中，我们对项目背景以及文昌旅游业发展所面临的主要机遇和挑战进行了梳理：详见附件1国内社会经济发展及海南国际旅游岛发展所带来的机遇与挑战交通大环境以及区域基础设施升级所带来的机遇与挑战航天发射基地落地文昌所带来的区域旅游产业振兴以及产业转东郊镇所拥有的自然及人文资源禀赋型契机8基地资源生态资源海洋资源历史文化资源民俗风情资源陆地生产资源水上生产资源椰林、红树林海岸线水尾圣娘庙、文笔塔传统四合院民居椰子加工产业、基本农田渔村、鱼虾养殖场•东郊椰林湾是中国十大海滨风光之一，是海南岛最大、历史最长、密度最高的椰林•

东部沿海部分地区为防风林•基地内保存了水尾圣娘庙和文笔塔两座文物建筑，基本保持原有风貌•大量传统四合院民居散布在椰子林中，可进行改造、更新、升级，利用来做民宿风情体验区，为村民提供就业机会•可利用现状渔村升级改造成渔家风情体验区和渔人码头•基地拥有大量的椰子资源，利用特色原材料，发展乡镇旅游，如椰子工业品加工、观光农田游等•

基地东侧拥有约7公里的沙滩，属于基本未开发的优良状态，沙质细幼，海岸坡度较缓，利于建设•规模较小，难形成规模相应，与周边旅游景点没有形成联系•基地西侧有大片鱼塘、虾场等养殖场，但水质有污染，建议改成其他功能如自然湿地等•八门湾附近的红树林是我国热带植被中罕见的新类型，在全国占有比较重要的位置，需严格保护•侨乡文化风俗遗存，宗族文化•

靠近清澜港附近的水质由于有轮渡的关系，有轻度污染•开发利用价值★★★☆☆•开发利用价值★★☆☆☆•开发利用价值★★★★☆•开发利用价值★★★★☆•

开发利用价值★★★★★•开发利用价值★★☆☆☆9基地资源分析小结相对集中的村落及城镇建设东郊镇中心农田景观椰林沿海岸线布置村落红树林鱼塘沙滩椰林虾养殖场村落沿海岸线布置村落防风林水尾圣娘庙港口清澜大桥资源分布特征：•

资源分布在空间上呈现具有一定规律的肌理•

沿海岸线方向纵向逐级分布沙滩椰林度假村沿海岸线布置村落•

各层级资源特色分明，分布较为集中10机遇与挑战——旅游转型北海道海南旅游市场步入真正的转型期：随着国内人均GDP的增长，海南旅游业真正迎来成熟平稳发展的新阶段800km

1500km2600km3500km海南岛从传统的观光短期游向中长期度假游，甚至第二居所的置业阶段过渡主力目标客群由一线城市向更广大的区域扩张300US$1000US$3000US$平稳发展阶段3000－50005000-

US$减缓发展阶段5000以上发展阶段人均GDP（美元）启动阶段300－1000快速发展阶段1000－3000旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺出现到周边国家旅游的热发展特征置业特征开始出现旅游需求本地置业洲际旅游开始出现在度假地置业潮在度假地投资、置业购买休闲度假产品中等规模以上城市珠三角长三角深圳、北京上海国内11机遇与挑战——政策导向海南国际旅游岛的发展思路，使海南整体旅游市场的发展进入新时期西海岸旅游度假区海口东寨港红树林自然保护区在海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）中，海南岛的发展建设上升为国家战略层面，发展目标提升到世界级层面。文昌月亮湾滨海度假区铜鼓岭旅游区东郊椰林棋子湾旅游度假区海南国际旅游岛战略定位：我国旅游业改革创新的试验区。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。全国生态文明建设示范区。博鳌博鳌亚洲论坛山钦湾、山根湾度假区英豪半岛度假区万

宁龙沐湾旅游度假区鹦哥海旅游度假区兴隆热带旅游区神州半岛度假区国际经济合作和文化交流的重要平台。南海资源开发和服务基地。石梅湾度假区日月湾度假区南燕湾度假区三

亚南山文化旅游区三亚湾旅游度假区国家热带现代农业基地陵水湾旅游区海棠湾旅游度假区

香水湾度假区亚龙湾旅游度假区大、小东海旅游度假区数据来源：海南旅游信息网这意味着，海南省的旅游发展已进入与东亚其它著名旅游度假目的地竞争的新时期海南需要从点-线-面发展，沿东线、西线、中线，整体构建具有国际影响力的主题旅游体验项目群。三亚湾亚龙湾博鳌12机遇与挑战——交通改善文昌发展的重要机遇——交通环境的大幅提升：•东环城际快速铁路•海文、文琼高速公路海口美兰机场•“两桥一路”建设直接解决了文昌发展缓慢滞后的最根本问题“两桥一路”将文昌内部景区全部串联起来基地13机遇与挑战——发展挑战100%80%60%40%20%0%文昌目前旅游业发展面临的挑战：三产二产一产••旅游业所属的三产薄弱，一产为主导文昌旅游接待人数在海南处于较低水平，并且已现有发展速度预测，未来也不会拉近与海南主要旅游城市的差距20052006200720082009文昌近五年产业结构演变•文昌近年来房价增速显著，但仍与一线旅游城市差距较大三亚文昌产业发展需要新的推动力：旅游+海口文昌2016文昌2010文昌新兴产业旅游人数除了利用自身旅游资源，进行旅游产业建设外，文昌旅游业发展还应借助其它推动力0200400600800•••依托航天发射基地契机发展相关产业及配套设施文昌在无外力情况下旅游增长预测(万人)引进适合文昌自身条件，便于移植的高新科技产业引进劳动密集型生产性服务业，实现本地劳动力结构转型文昌产业如何导入，详见附件3文昌与三亚商品房价格对比14机遇与挑战——航天基地文昌远景——•我国重要的航天发射中心之一•以卫星发射服务业为核心的高度专业化的城市文昌航天发射中心是文昌城市发展的重要动力，旅游业发展的重要推手•2007年9月21日国务院、中央军委批准在海南省文昌市建设新航天发射中心，以适应中国航天事业可持续发展战略，满足新一代无毒、无污染运载火箭和新型航天器发射需要。•航天发射中心的建设在全国层面将提升文昌的城市知名度，拓展文昌城市职能的空间层次•在省域层面使文昌成为落实海南整体空间发展战略的重要空间载体之一航天基地生态核心滨海旅游度假基地航天航空产业基地制造业基地•在城市自身发展层面使城市发展动力多元化，城市规模将进一步扩充，对地区旅游业的发展产生巨大的推动力酒泉卫星发射中心太原卫星发射中心主题休闲娱乐产业区域服务中心西昌卫星发射中心文昌卫星发射中心15机遇与挑战——航天基地文昌航天发射中心是当地旅游业发展的重要推手文昌城市影响力提升稳定的客源市场区域产业层级提升每年

10余次卫星发射中国四大航天发射中心之一为本区带来新兴产业发展的契机发射日接待游客高峰1.2万人次/天未来文昌的品牌标识围绕航天产业的下游产业链发射中心及周边配套带来3万左右的居住人口航天主题公园基础设施配套的升级为产业集群的建立奠定基础航天产业带来的专家、学者、工作人员等高端消费者16机遇与挑战——周边竞合木兰滨海新城本项目面临重要挑战——未来周边旅游项目较密集：抱虎角综合性旅游小城所有滨海项目都拥有类似的景观资源和类似的发展目标——主题性海滨旅游度假小镇航天基地周边的项目均以航天城的建设视为重大发展机遇，在各自的定位上向其靠拢主要策略：铜鼓岭国际化生态旅游区•差异化---发展差异化小镇旅游产品•联动----视航天基地的开发为重要机遇，但在定位上不完全依附，发展自己的客源市场和目标客群八门湾休闲水城航天主题配套区基地•生态---将生态环境保护视为首要目标冯家湾度假休闲城17核心策略HELPFULHARMFULS劣势W优势1.2.东郊椰林农业为主、产业弱势1.良好的区位优势，毗邻省会海口市，接受1小时都市圈辐射基地的可达性较差，内部交通道路等级低3.旅游服务设施不齐全，不成系统，不能满足不同客群的需求2.3.海南岛东部滨海岸线中保存最完好，面积最大的自然生态区域，优越的自然环境传统的民俗风情、民居和椰林形成基地的自身特色4.5.6.7.虾塘、鱼塘养殖业造成环境尤其是水质的污染村镇拆迁较困难缺乏基础设施建设4.5.文昌最后一块基本未被扰动的处女地海滩易受台风、海浪侵蚀，内涝严重地势比较平坦，利于城市建设机遇挑战（威胁）TO1.航天发射基地及其配套区的建设成为东郊发展的1.2.快速城市建设加快对环境的破环生态环境较为脆弱，需要在保护和开发之间取得平衡契机2.3.海南作为国际旅游岛的发展契机文昌未经开发的原始椰林及海岸线，具有后发优势3.如何进行差异化发展，避免同质化竞争4.5.对外交通及内部交通的完善将解决文昌多年来旅游业发展的最大制约文昌相对海南其他旅游目的地相对低廉许多的房价和其它消费核心策略1.

创造有吸引力的开发定位，旅游项目以及休闲设备2.

充分利用区域战略发展机遇，促进跨越式发展3.

除了发展旅游产业外，寻求新的发展动力，实现联动发展18东郊椰林小镇发展定位与总体概念规划HaiNanWenChangDongJiao

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Village1.02.03.04.05.06.0背景与机遇Background

andOpportunity发展策略Developmentstrategies规划原则Planning

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Program&

PhysicalPlan分区特色及概念设计RegionalScheme

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Programs具体发展策略Specificdevelopment

strategies案例研究我们选择了国内外的一些与本项目拥有相似资源的著名旅游目的地，以研究如何合理高效的充分利用好当地资源和优势太空海岸地区奥兰多巴厘岛案例研究：成都三圣乡案例研究：美国太空海岸案例研究：••岛内五星级酒店就达72家；••太空产业直接印象：••产业转型——传统农业向现代服务业的跨越肯尼迪航天中心是当地最大的经济引擎，在2007年花费了美国政府16亿美元，主要是用来支付员工和本地雇员的薪水，并且这里的薪水是全国平均水平的两倍太空产业间接印象：每天航空港进出航班120驾次，日进出港客人达5000-6000人；以花卉产业为载体，

将“农家乐”变成了乡村生态旅游公园中的旅游服务点••••游客构成：日本、台湾、欧洲人居多；旅游目的：度假、休闲为主；停留时间：不低于3天；••规模经营——“公司+农户+科技”的模式通过公司形式的市场化运作，改变了单家独户、粗放经营的传统农业生产方式，把成百家“农家乐”组合起来按照大型生态休闲空间打造••肯尼迪航天中心拉动着美国33亿美元的经济产值并提供31000个工作岗位。临近的空军基地也有10亿的产值和消费水平：相对较高。•品味提升——文化与个性的注入12000个工作岗位。具体案例分析过程详见附件220案例研究小结案例中的相似资源发展思路借鉴•

原生态乡村，特色农产品，以及民间文化•

将传统的农业乡村转化为以旅游业为主导的旅游服务小村，应注重主题化、集约化和品经营•

航天中心综合发展模式•

美丽的海岸以及优越的生态环境，在一个成熟的度假旅游区利用独特的人文资源做打开自身市场心产业效应。有着吸引大量时可以快速的拉动经济增长资源的旅游大区内，要抓住文资源入手，打造差异化特色旅游产品案例借鉴:——三个结合•••原生态风貌、传统文化元素和现代设计元素的结合传统生活方式和风尚生活方式的结合小镇中心与周边度假区空间功能的有机结合，通过对公共资源和设施的共享式有效利用,将酒店群联系起来;——三大特色•••度假村中的每个酒店各具特色,服务于不同的细分客群,功能相辅相成;针对不同人群提供丰富的活动内容,

不仅对企业,同时对家庭\儿童都具有很大的吸引力;组团式捆绑发展，带动周边商业服务及地产的发展.21发展策略构建以3S、椰林、村落为自然基底，形成自然资源（3S）+人文资源（3R）+产业资源（3I）共同驱动区域发展的模式自3S人文资源驱动

3R产业资源驱动

3I然资自然资源驱动•Sun

阳光•Sea

大海•Sand

沙滩•Regional•传统椰林村落民宿及生活方式•Relations•侨乡文化，崇文重教•Recreational•Information

service•

Callcentre等外包服务•Industry

service•航天产业商务延伸服务•Interchange

service•侨乡交流服务，航天产业交流服务源驱•航天产业及其衍生动（3S）22总体思路以动态发展的观念，在本项目在生态-生活-生产三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。生活维度产业资源驱动（3I）复合型人文产品人文资源驱动（3R）单一旅游度假产品自然资源驱动生态维度（3S）东郊椰林滨海生态观光区游-居-业并举的新型生态村落主题开发生产维度产业提升23发发展策略：生态维度从原生态到可持续发展生态优先策略有机植入策略和谐共生策略从椰林生态特征整体环境打造的需要综合考量产品空间布局尊重自然地形特征和村镇聚落形式，通过空间规划设计，塑造人与人、人与自然的和谐共生以生态保护为优先原则，从规划、开发建设到维护经营的过程中，都要考虑对海岸线生态系统的保护和培育24发展策略：生产维度从农业主导到科技主导产业嫁接策略产业联动策略产业引导策略以航空城为龙头，带动周边配娱乐套设施共同发展。同时依托当地特有的侨乡文化，发展侨乡交流会议设施通过整合国内新兴产业，如结合神州数码形成数字产业服务链，并进一步搭建文昌高科技产业发展平台充分利用自然和人文资源，形成旅游产业高地，并尊重本地椰子加工、手工艺等特色产业25发展策略：生活维度从自然村落到椰风小镇风尚引领策略配套发展策略村落再生策略依托本地自然与人文资源，打造海南最具特色的多元原生态椰风乡村度假小镇。海南乃至全国最大最好的原始椰林风貌航天城的建设带来大量客源和新增居住人口原生态村落在椰林中散居，人与自然完美融合26核心功能构建——“2-4-10”10主题项目类2大发展引擎4个功能组团27愿景与定位生态支撑，产业拉动，双核引擎差异化旅游产品植入式新兴产业链生态环境，自然、人文资源28愿景与定位——生态维度依托原始椰林的优质资源，作为整个区域的招牌保留原生态村落的后发优势，打造海南唯一的度假产品滨海主题娱乐，丰富旅游体验，开拓客源市场依托本地自然与人文资源，打造海南最具特色的多元原生态椰风乡村度假小镇海南乃至全国最大最好的原始椰林风貌原生态村落在椰林中散居，人与自然完美融合航天城的建设带来大量客源和新增居住人口2929愿景与定位——生活维度海南新农村建设的新思路，展现当地生活风尚一产到二产到三产的全行业旅游经济产业链，协同发展村镇再生计划保证原生态乡村文化传承跨时代的旅游经济经营模式，打造兼具经济和生态效益、人民安居乐业的新一代旅游产业村镇成熟且有成功经验的旅游小镇开发模式农业旅游、农作物生产加工、旅游服务等构成的绿色循环产业链符合老百姓和政府的利益，区域经济跨越式发展30愿景与定位——生产维度移植已获成功的呼叫中心项目，快速实现产业化借助航天城品牌形象，发展无污染的高科技产业园结合当地侨乡文化，打造南洋经济论坛及会所平台通过植入的信息产业及外包服务项目，结合侨乡文化的商务会议设施，打造海南新兴产业集群寻找有实力且具有成功开发经验的开发商无污染、科技含量高及劳动密集型的产业一次性移植充分挖掘当地深厚的南洋侨乡文化底蕴，发展会议会展业31海南度假旅游的标志品牌，产业转型重要推手，东南亚区域知名华人论坛•曾经海南旅游的象征，长时间边缘化••••重拾海南旅游标志的地位海南国际旅游岛著名品牌完善的椰林度假旅游配套设施椰风海韵旅游度••目前椰林资源仅仅是粗放式的利用现有围绕椰林的度假和旅游项目很少，配套设施极不完善假组团从椰子制造业向生态农业体验，椰林生产体验等三产方向发展•当地居民依赖椰子采摘、加工及椰子制品生活•东南亚华人圈具有重要影响和知名度的论坛未来愿景目前现状

项目推动32海南最有特色的度假产品，原生态度假村落体验，海南新农村建设典范•••整合原生态自然村落，但保持其生活型和生产性特质度假产品完美结合当地原生态民宿，形成独有的体验式度假产品当地居民转型旅游服务业，增加收入与就业岗位••••依托椰林资源，分散的自然村落从事椰子加工业，收入相对较低人口密集，劳动力市场活跃有着深厚的华侨文化基础，建筑具有南洋风格和特色

生态村落体验度假组团•民风淳朴，夜不闭户未来愿景目前现状

项目推动33文昌产业跨越式发展重要引擎•航天城将带来巨大的客源，也将提升当地知名度，带来更多的度假游客航天城周边缺少新兴城区及城市功能配套当地密集的人口可提供充足的劳动力当地高新技术产业及生产性服务业十分薄弱•依托航天产业基地极其相关产业以及本地自然资源打造产业新城，丰富本地城市功能配套完善的城市功能配套也可极大的推动度假旅游产业的发展

科技园组团•••••当地劳动力市场转型，极大的提高人民收入未来愿景目前现状

项目推动34特色原生态渔乡及湿地体验，生态修复及产业转型••主要以生态保护为主当地从事养殖业的村民转型旅游服务业原生态渔业小村、渔人码头可称为很有吸引力的旅游项目富有活力的旅游集散中心红树林湿地内的生态巡游体验净化海水和沙滩，同时提供更多的野生食材•••目前八门湾两岸交通以轮渡连接目前东郊镇渔业集中区港湾内拥有高品质的红树林湿地资源渔业及养殖业使沙滩和海水品质降低较多

欢乐港湾生态保•••护组团•••现有设施质量较差，年代较久且缺乏更新未来愿景目前现状

项目推动35愿景与定位——功能主题十个主题椰风小镇科技园组团椰风海韵旅游度假组团生态村落休闲体验组团欢乐港湾生态保护组团①神州数码产业区②③④⑤滨海数字城⑥⑦⑧原居民生活村落⑨⑩产业生活

南洋论坛主

椰岛度假椰林休闲

原生态主题渔港街区生态渔村区题区群落游憩区群落主渔环渔家风情生活体验村高

养水

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村生

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假题酒店/专业会议中心椰

红帐篷游憩度假营地原海

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数区字娱乐度假区商椰

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区居民椰林生态村旅游集散中心滨

滨

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交业配套服务区产业居住区洋

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农化

庄体

体验

验村

村休闲广场科技园专家村区

廊易区36东郊椰林小镇发展定位与总体概念规划HaiNanWenChangDongJiao

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andOpportunity发展策略Developmentstrategies规划原则Planning

principles启动区开发计划及概念设计方案Kick-off

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PhysicalPlan分区特色及概念设计RegionalScheme

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Programs具体发展策略Specificdevelopment

strategies规划原则：六大策略椰风慢动生态串珠和谐椰风小镇生产生活持续原生规划原则生态-生产-生活的全方位可持续发展以生态保护为优先原则，从规划、开发建设到维护经营的过程中，都要考虑对海岸线生态系统的保护和培育为项目制定合理的定位和开发内容，以保证项目的总体财务成功充分考虑项目对文昌市及周边地区旅游业的带动及融合在开发内容的空间安排上，考虑景观资源价值的最大化尊重自然地形特征和村镇聚落形式，通过空间规划设计，塑造宜人的场所体验从产品特质、产品空间布局、整体环境打造的需要以及投资方的财务状况等方面考量，设置合理的项目开发时序39开发原则•

尊重基地原有的环境属性，包含红树林、基本农田、海岸防风林、村镇聚落等，在尽量低干扰的前提下，善用环境条件发展本项目•

应同时顾及公共部门和私人部门的需求，满足公共旅游使用及私人开发之需求，在两者中取得发展平衡点•

利用场地特征如红树林、椰林及人文游憩资源来提供富含当地特色的旅游服务内容，创造高品质的生态旅游契机和独特的环境风貌•

尽量利用场地现有条件，如在原有道路的基础上进行升级改造，在原有村落的基础上更新，注入新的功能，利用鱼塘、虾场等地进行新的建设等•

新增开发应与自然环境融合，避免集中大规模的开发，可采用分散、组团、群落等方式布置开发地块，住区的布置应考虑生活之便利性与景观之良好性40总体生态策略•

控制开发规模不超出基地的生态承载力•

确保现有红树林、基本农田以及地表径流水体周边的开发不过度•

控制滨水开发的强度，预留200米的滨海禁建带•

关注三大集水区的汇水顺畅，在主要的潜在河道两侧预留20米的隔离带，减少水文灾害的发生•

以自然处理系统净化入海的水体•

经过生态评估后重要的自然植被需充分保留•

尽量保留林地涵养土壤和水资源41基地现有肌理•北面旅游快速路•现状道路从镇中心往海边发散•现状村落沿等高线、海岸线层层布局•村落分散并与椰林完全融合42GIS分析高程0.2++环境敏感性0.35=现状土地利用0.25+海岸视觉可达0.20•

主要的高适宜地区集中在现有城镇中心的周边和滨海具有良好视线景观的地区，约有3.3平方公里•

主要的中高适宜地区集中在东南侧沿海的椰林地带，约有9.3平方公里•

低适宜和中低适宜用地主要集中在基本农田区和西侧高程较低，容易受水灾侵害的地方43基地限制条件基本农田海岸防护林200M后退海岸线红树林•200米海岸线保护带•大量的基本农田•红树林、防护林保护•村落分散并与椰林完全融合相互交融的村落与椰林44空间管制引导建设区：无不良地质条件，土地较平坦，局部受生态林地和零星基本农田保护等限制，或受不良气象因素影响较大，较适宜开发建设，不宜进行高强度开发，应以较低强度开发为主，保持自然景观资源不受破坏，开发强度比限制建设区大限制建设区：发展与保护之间的过渡地带，主要包括除整片基本农田、较完整的林地生态保护区等范围以外的未开发荒地、零星林地和村镇用地，在保护的前提下，进行适度开发的策略，是体验型旅游、休闲等生态型产业的主要发展区域禁止建设区：基本农田保护区，红树林保护区，滨河200米后退隔离带，基地内重要干道及两侧20米隔离带，在区域景观格局中扮演至关重要角色的河流廊道，该类区域的发展指导原则是严格保护45功能分区科技园组团生态村落休闲体验组团椰风海韵旅游度假组团欢乐港湾生态保护组团46可开发用地•

尊重现有地形，减少土地挖填方

-

以GIS开发适宜性分析，搭配项目功能组团与地形关系，对地块进行划分和分区•

留设大面积的椰林带、基本农田带和传统村镇，承载观光教育、民俗风情体验等功能

-

整体考虑设置绿核、绿色手指等开放空间系统，承载生态维持，水体净化，科普教育，绿色旅游等活动与功能，并提升基地景观价值•

四大功能分区为导向，针对不同目标客群，如城市休闲人群，滨海度假爱好者，高端企业及个人，分析地形与项目的配合度，提供旅游，文化，休闲，商务服务，绿色生活居住等项目载体，提倡绿色生活时尚•

东郊镇及当地椰林村镇改造再生，突出文化形象，

在原有聚落的基础上，进行文化再生，增加基础设施建设和加入度假休闲旅游配套功能•

整合联动基地周边景点，如航天主题公园等，打造完整游线47基地交通系统•

东线旅游观光道的建设增强了基地的可达性，解决了目前到达基地只能通过船渡的方式进行的瓶颈•

叠合现状穿越型交通模式及环路型旅游交通模式。现有道路等级低且多为村镇连接东郊镇及外城镇的穿越型交通，建议按地形与项目配置区位，升级既有道路，增加必要连接，打造一个互相串连的环路型交通体系，进而支撑本地区成为特色的旅游目的地•

基于对现状林相、生态的考虑，以较窄的路幅或者分流两向车道的方式布置道路，顺应地形，减少伐木的要求•

运用既有道路进行改造升级，配合分期分区开发，塑造不同路段的特色风情48道路特色景观大道椰林景观路农田景观路滨海景观路49东郊椰林小镇发展定位与总体概念规划HaiNanWenChangDongJiao

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Programs具体发展策略Specificdevelopment

strategies选地原则可选择的适宜用地：1.

北面沿主路靠近现状镇中心的土地2.

南部沿海岸的土地生态保护与当地的关联度交通可达性对景观的依赖程度功能分区/动静分海岸资源区•

沿主路的土地不会破坏椰林和农田•

现状镇中心附近土地与当地文化生活易于关联•

靠近主路交通便捷，

•

产业园、主题公园•

人流量大、活动强度高、较吵闹的功能宜安置靠近主路•

高端度假、住宅等功能宜沿海岸布置•

全部占有海岸线不利于体现享有公共资源的公平性适于人流量大需要便捷交通的功能等对外部景观依赖性低•

沿海岸的土地为大片椰林，只能进行适度开发•

沿海岸关联度减弱•

沿海岸可达性减弱•

度假村、酒店、住宅、休闲活动对外部景观要求高•

局部占有海岸线实现开发商和公共利益的共赢51启动区的选地方案11.

滨海用地最大化，用地相对平缓和整体2.

所有项目相对集中在一个整体的区域内，利于综合开发3.

重点打造老镇与新核心区之间的联系4.

核心区之间通过一条道路联系，增加区与区之间的紧密度52启动区的选地方案21.

北侧以产业服务为主，南侧以度假性质为主，各自形成其经济发展的核心和推力2.

产业组团布置在交通便利的干道旁，有利于辅助现有东郊镇发展其核心3.

除了发展与主城联系的道路外，通过打造滨海特色道路，为南部地块提供第二出入口，增强其滨海可达性4.

用地两侧夹着基本农田，较第一方案与基本农田的景观联系更为密切53启动区的选地方案31.

可发展用地的最大化2.

与当地村落联系最为直接3.

多条环路系统增强各开发地块的联系4.

多核心区的创造散落在椰林和基本农田当中，有利于当地村镇的更新和改造54选地方案比较标准功能分区/动与当地的关联度对景观的依赖程度生态保护交通可达性海岸资源评估9方案静分区S1S2S3132133133133133321171555ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle启动区配比原则人口及用地需求预测2007年现状2020年规划比重城

镇城镇人口（万人）比重（%）城镇人口（万人）（%）87.3-90.52.5-3.32.0-2.7─区域内未来的人口主要组成为：中心城区东郊镇龙楼镇配套区规划区9.10.40.3─79.873.462.46─26.2-36.2本地城乡人口、中长期外来就业人口以及度假人口10.821.

依据《文昌航天

中心及八门湾旅游区总体规划》，东郊镇2020年城镇人口将达到1万人，因本项目带来的产业人口集聚，预测城镇化率将有所提高，城镇人口将达到1.6万人11.5─30-40─2.

当地现有的农业人口约1万余人，在项目建成后将主要转化为城镇人口的产业工人及旅游服务人员，主要少数仍从事农业生产，但也将偏向生态农业及农业旅游，人数预计为4000人。3.

本项目将提供近200万平米的居住面积，可容纳2-3万人在此居住，其中一部分为产业园区的职工宿舍，其余的为第二居所及养老产品，还有中长期租住的技术人员，共2.5万人整体区域及重点建设区八门湾旅游区整体范围铜鼓岭度假区本项目预测旅游人数(万人次/年)8005020040220654.

本项目提供4500-5000个酒店客房，其中一半以上为中长期度假功能的豪华度假酒店、企业会所等，预计长期度假游客1200人(%)过夜游客率(过夜游客数

万人次

年/

)4008014348005.

另外，预计本项目日均旅游人数约6000人，高峰时期约6万人（包括航天城高峰期溢出游客）(

)酒店客房需求

间111106000综上所述，预计启动区未来人口容量为4.5-5万人。57启动区配比原则人口及用地需求预测依据依据《文昌航天

中心及八门湾旅游区总体规划》，未来八门湾旅游区整体土地开发容量为120平方公里启动区经经济测算，建议开发规模约为6.7平方公里，建筑总量265万㎡,占整个八门湾旅游区开发容量的5.5%其中：土地利用规划图行政边界示意图酒店50万㎡，主要为高端度假酒店，产业园区内为4-5星商务接待精品酒店，总共提供4500-5000个客房启动区开发项目总计细分物业度假酒店用地面积(亩)1782FAR0.260.581GFA(万平米)49.5比例18.66%4.02%11.85%商业配套按人均1-2平米商业面积配比，总量10.7万㎡商业(零售+餐饮)科研设计21310.6761031.45可开发用地产业办公区开发总量24.6万

㎡，提供15000-15000个就业岗位住宅(产业居住/度假物业等)2375.59360.70.4143.9629.7554.26%11.21%100.00%主题公园

\博览园住宅143万㎡，容纳25000人的产业居住、第二居所、养老度假及其它居住需求5916.50.67265.33总计1574公共绿地道路用地农田用地椰林用地1110426973.54083.510000配套设施7万㎡，将提供区域最好的医院、中小学以及其他公共服务设施。非可开发用地总计合计58启动区配比原则产业科技园总用地：3050亩总开发量：150万㎡主要居民类型：城镇人口产业人口第二居所及中长期技术人员滨海数字娱乐区总用地：2300亩总开发量：45万㎡主要居民类型：观光游客度假及第二居所旅游服务从业人员度假小镇及酒店群总用地：4650亩总开发量：70万㎡主要居民类型：度假游客度假需求人群娱乐需求人群消费需求人群养老人群旅游服务从业人员59启动区主题布局科技园区主要功能：

(1)神州数码科技园

,(2)商业休闲服务区,(3)

专家村及产业居住区度假小镇区主要功能：(1)

椰林滨海度假村,

(2)

生态主题度假区,(3)

南洋文化旅游走廊,

(4)椰林度假公馆区南洋会议主题区主要功能：(1)

三间院会所,

(2)主题酒店及专业会议中心,(3)

企业会所集聚区,

(4)南洋会议公馆区滨海数字娱乐区主要功能：(1)

滨海欢乐谷,

(2)数字电影博览园,(3)

数字娱乐度假区60启动区项目布局启动区开发项目(10000亩）:1.

椰林滨海度假村2.

生态主题度假村n3.

南洋旅游文化走廊4.

椰林度假公馆区5.

三间院会所6.

主题酒店及专业会议中心7.

南洋会议公馆区

&

企业会所聚集区8.

滨海欢乐谷139.

数字电影博览园10.

数字娱乐度假区11.

神州数码科技园12.

商业休闲服务区13.

专家村及产业居住区11f12mljkih8g210d97b6后期开发项目:5a.

椰林运动休闲走廊b.

红树林湿地游憩区c.

环椰林生态游憩走廊d.

椰林画家创意村e.

树屋度假体验区f.

帐篷游憩度假营地g.

原住民椰林生态村h.

南洋文化体验村i.

生态农庄体验村j.

旅游集散中心43e1a文昌科技园滨海数字娱乐区南洋会议主题区c度假小镇k.

水岸休闲走廊拆迁安置区l.

集贸商业街区m.

渔人码头n.

拆迁安置区61启动区设计方案比较共同点：以产业园、数码主题公园、南洋文化走廊形成三大核心，结合文化镇中心形成鼎立之势，靠东面的入口及道路主要连接活动强度高的功能组团，中间道路连接文化镇和南洋文化走廊，彰显人文气息。其他功能以不同的开放空间和次级道路连接绿色手指梳型开放空间中心公园设计方案

1设计方案

2设计方案

3中间的生态开放空间和海边开放空间往功能组团渗透，团本身内聚集约发展，强调与外部开放空间系统的融合功能组基地中间打造大面积的中心公园作为开放空间核心，其他功能组团围绕中心公园发展，强调内聚性和空间强烈对比沿东西向主干道形成绿地并向两侧功能组团作指状延伸，强调中心往外辐射的空间系统次级道路在外围设置并与主路相连次级道路穿越功能组团设置，并与主路相连次级道路在外围设置并与主路相连62启动区土地利用功能分区用地代码用地类别可开发用地居住用地用地面积(亩)

百分比(%)

FAR180012006351918126556427933059%39.2%2.1%16.9%0.6%41%15.47.7R2C2C2C21.501.000.711.0商业用地办公用地酒店用地文昌科技园区非可开发用地公共绿地椰林用地道路用地分區小計G1E4S19.13065100%0.73可开发用地居住用地169251076.559%18%3%28%10%41%16%15%10%R2C2C2C30.330.620.310.42商业用地酒店用地文化娱乐用地非可开发用地公共绿地度假小镇区819286.51192456437.5298.5G1E4S1椰林用地道路用地分區小計2884100%0.2可开发用地居住用地商业用地酒店用地非可开发用地公共绿地98320021762766301.5244220.556%11%1%44%44%17%14%13%R2C2C20.390.660.50南洋会议主题区G1E4S1椰林用地道路用地分區小計1749100%0.26可开发用地居住用地1441.5556.552.563%24%2%R2C2C2C30.390.690.490.50滨海数字娱乐区商业用地酒店用地文化娱乐用地非可开发用地公共绿地1838%办公用地商业用地居住用地酒店用地文化娱乐用地公共绿地现有椰林道路649.5860.5316.529228%37%14%13%11%G1E4S1椰林用地道路用地252分區小計可开发用地總計23025916.5100%0.290.4非可开发用地總計

4083.5基地面積總計

10000拆迁安置用地63启动区总平面图32112131.

神州数码科技园2.

商业休闲服务区3.

专家村及产业居住区4.

生态主题度假区5.

椰林滨海度假村6.

椰林度假公馆区7.

南洋文化旅游走廊8.

主题酒店及专业会议中心9.

企业会所集聚区10.三间院会所14119810674511.南洋会议公馆区12.滨海欢乐谷13.数字电影博览园14.数字娱乐度假区0100250500m64启动区交通特色••东线旅游观光道的建设增强了基地的可达性，解决了目前到达基地只能通过船渡的方式的瓶颈问题。基于对现状林相、生态的考虑，以较窄的路幅或者分流两向车道的方式布置道路，顺应地形，减少伐木的要求••在东线旅游观光道上设置三个不同特色的入口，并作为不同活动的主入口。运用既有道路进行改造升级，配合分期分区开发，塑造不同路段的特色风情滨海景观道路

(30m)绿色景观大道

(24m)椰林景观道路

(14m)主要绿色景观大道主要海滨景观道路主要农田景观道路主要椰林景观道路次要绿色景