地产前期策划方案

本策划方案引用数据来源长沙市房屋产权管理局长沙市统计局长沙市城市建设综合开发协会潇湘晨报本策划方案引用数据来源长沙市房屋产权管理局长沙市统计局长1金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府2

商业定位目标：长沙第一个LIFESTYLECENTRE2008假日生活广场商业定位目标：长沙第一个LIFESTYLECENTRE23金地景园前期策划方案2004年长沙市国民经济发展概要金地景园前期策划方案2004年长沙市国民经济发展概要4金地景园前期策划方案GDP总量1108.85亿元固定资产投资总额668亿元社会消费品零售总额525亿元增长14.8%增长38.98%增长16.2%规模工业总产值突破700亿元增长28.3%人均可支配收入突破10000元增长9.72%金地景园前期策划方案GDP总量1108.85亿元固定资产投资5金地景园前期策划方案国家发改委新近公布的调查结果：以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力集中体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。金地景园前期策划方案国家发改委新近公布的调查结果：以长沙为首6金地景园前期策划方案经济运行势头良好，房地产开发正逢其时金地景园前期策划方案经济运行势头良好，房地产开发正逢其时7金地景园前期策划方案2004年长沙房地产市场运行基本情况金地景园前期策划方案2004年长沙房地产市场运行基本情况8金地景园前期策划方案房地产开发规模继续增长

房地产开发投资增速趋缓金地景园前期策划方案房地产开发规模继续增长

房地产开发投资增9金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案10金地景园前期策划方案商品房上市量首次出现负增长

商业用房供应量开始理性回调金地景园前期策划方案商品房上市量首次出现负增长

商业用房供应11金地景园前期策划方案2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。金地景园前期策划方案2004年长沙市共有449.60万平方米12金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案13金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案14金地景园前期策划方案消费者购房需求旺盛

商品房价格涨幅提升金地景园前期策划方案消费者购房需求旺盛

商品房价格涨幅提升15金地景园前期策划方案成交商品房38671套成交面积450.22万m2成交金额99.17亿元同比增长44.69%同比增长50.44%同比增长57.03%商品房均价2738元/m2住房均价2391元/m2同比增长10.94%同比增长7.61%金地景园前期策划方案成交商品房38671套成交面积450.216金地景园前期策划方案市场需求研究金地景园前期策划方案市场需求研究17金地景园前期策划方案购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片金地景园前期策划方案购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片18金地景园前期策划方案最容易上涨的板块——城南、市中心金地景园前期策划方案最容易上涨的板块——城南、市中心19金地景园前期策划方案板块上涨原因分析交通方便，利于生活和工作板块整体规划好自然环境好政府对该板块支持力度大金地景园前期策划方案板块上涨原因分析交通方便，利于生活和工作20金地景园前期策划方案购房者首选地段分析

金地景园前期策划方案购房者首选地段分析21金地景园前期策划方案不同年龄者对楼市走势的不同看法

金地景园前期策划方案不同年龄者对楼市走势的不同看法22金地景园前期策划方案首选住房面积分析金地景园前期策划方案首选住房面积分析23金地景园前期策划方案户型偏好分析

金地景园前期策划方案户型偏好分析24金地景园前期策划方案购房者看重因素分析

金地景园前期策划方案购房者看重因素分析25金地景园前期策划方案项目SWOT分析金地景园前期策划方案项目SWOT分析26金地景园前期策划方案STRENGTHS地段优势规划优势省府板块，长株潭核心区天心生态文化新城文化优势高校林立，文教中心道路交通优势三面临路，连接主干道金地景园前期策划方案STRENGTHS地段优势规划优势省府板27金地景园前期策划方案WEAKNESSES开发起步晚周边环境差市政配套有待完善尚未完全摆脱郊区化形象中低档项目多从整体板块拉低价格承受力金地景园前期策划方案WEAKNESSES开发起步晚周边环境差28金地景园前期策划方案OPPORTUNITIES长沙市“中央行政区”的形成“长株潭经济一体化”的快速推进“天心生态文化新城”的抓紧筹建高档社区的定位填补周边市场空白三面临路使项目具有较强的可塑性金地景园前期策划方案OPPORTUNITIES长沙市“中央行29金地景园前期策划方案THREATS周边楼盘的竞争金地景园前期策划方案THREATS周边楼盘的竞争30金地景园前期策划方案项目定位金地景园前期策划方案项目定位31金地景园前期策划方案市场与定位的关系适应性流行什么为什么是否饱和跟进差异性缺少什么为什么能否移植创新平衡点调研分析推理定位金地景园前期策划方案市场与定位的关系适应性流行什么为什么是否32金地景园前期策划方案我们的客户是谁？金地景园前期策划方案我们的客户是谁？33金地景园前期策划方案客户群定位年龄在30岁以上，家庭月均收入在3000元以上具有较高文化品位和消费能力的客户群看中该区域升值潜力的客户群希望改善居住环境的客户群希望在长沙购房的外地客户群金地景园前期策划方案客户群定位年龄在30岁以上，家庭月均收入34金地景园前期策划方案目标客户群行为特征

目标客户群行为特征特征描述年龄特征30~50岁，处于购买欲望最强的年龄阶段家庭生命周期特征已婚，有小孩，家庭结构基本定型，家庭消费模式以“以家庭为中心的消费性、享受型”为主经济能力特征家庭月收入在3000元以上，有一定的积蓄和投资，事业处于上升期或稳定期金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特35金地景园前期策划方案目标客户群行为特征

目标客户群行为特征特征描述接受教育特征中等以上教育职业职位特征企业决策层、职业经理人、公务员或机关干部、高校教师、私营业主置业性质特征二次及以上置业购买动机大部分为自己长住，少部分作为过渡性居住金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特36金地景园前期策划方案目标客户群行为特征

目标客户群行为特征特征描述购买时的选择标准环境特色、产品特色、价格购买心理特征重视环境与居住质量，追求优雅、有品位的生活，懂得什么是好的产品和有品位的生活方式，社会优越感较强，重视楼盘的品位、文化是否与身份匹配，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同，容易接受新生事物，但做事稳健，决不冲动和盲从，当看到项目和产品具有和自己个性和自我形象极其相近，产生强烈共鸣时，会迅速达成购买行为。金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特37金地景园前期策划方案楼盘开发两种思路小步慢走，滚动开发大步快走，迅速积累金地景园前期策划方案楼盘开发两种思路小步慢走，滚动开发大38金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府39金地景园前期策划方案项目核心主题：长沙首席情景生态住宅金地景园前期策划方案项目核心主题：长沙首席情景生态住宅40金地景园前期策划方案项目核心主题支撑：产品创新价值提升景观居住金地景园前期策划方案项目核心主题支撑：产品创新价值提升41金地景园前期策划方案产品价值提升：产品本身的创新环境景观的营造金地景园前期策划方案产品价值提升：产品本身的创新环境景观的营42金地景园前期策划方案项目核心主题提出的原则以独特的开发理念树立独特而鲜明的项目形象主题概念充分贯彻实现，融入到项目方方面面激发购买欲望，产生归宿感、领域感和自豪感通过品牌积累形成企业文化金地景园前期策划方案项目核心主题提出的原则以独特的开发理念树43金地景园前期策划方案项目核心主题的可行性常规技术、常规材料从规划、设计的层次上逐步实现建筑、景观等专业密切配合金地景园前期策划方案项目核心主题的可行性常规技术、常规材料从44金地景园前期策划方案项目核心主题的适应性适应人们对居住环境和生活方式的物质需求适应人们改善人际关系的感情需求适应人们减缓心理、生活压力的精神需求金地景园前期策划方案项目核心主题的适应性适应人们对居住环境和45金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的必要性和价值培育住宅生态环境是物业增值的关键居民对现代居家生活的追求居民对当今住宅所具功能的追求金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的必要性和价值培46金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的细化绿色空气空间生活文化金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的细化绿色空气空47金地景园前期策划方案以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络金地景园前期策划方案以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络48金地景园前期策划方案亲情空间的创造从开发的角度而言，住宅只是一种建筑产品。但从消费者心理的角度研究，住宅绝非简单的消费品，而是“家”，是心灵栖息的港湾，是享受天伦的乐园，是释放亲情的领地。住宅产品应以功能的多元化和空间的实用性来满足家庭成员既可相互独立，又能亲密交流的心理和精神需求。金地景园前期策划方案亲情空间的创造从开发的角度而言，住宅只是49金地景园前期策划方案亲绿空间的创造真正体现“人与自然和谐共存”的做法是要最大限度地使人进入绿地，去亲近它、熟悉它、热爱它，并真正拥有它。使用绿化赋予人们钟情喜好的文化品位或艺术风格，最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然情调。金地景园前期策划方案亲绿空间的创造真正体现“人与自然和谐共存50金地景园前期策划方案亲地空间的创造高层住宅居民患心理疾病的主要原因之一就是长期脱离地面，所以要创造适合各类人群活动的室外场地，吸引人们下楼亲地。营造一些高层居民可以领悟到的“假地面”，创造各种形式的屋顶花园、人造台地等。在高层屋顶上也可以利用有限空间开辟一方净土，这样也会使人倍感亲近！金地景园前期策划方案亲地空间的创造高层住宅居民患心理疾病的主51金地景园前期策划方案亲水空间的创造“水文化”是“绿文化”的主要分支，“水空间”则是“绿色空间”重要组成部分。水给人的感觉远远超出视觉感悟，可以激发人们奔涌的思潮、奇妙的灵感和浓浓的幽情。在亲水空间创造中，尽可能针对不同人群的特点营造出适合各种近水活动（包括观水、戏水、听水、闻水等）的场所和空间。金地景园前期策划方案亲水空间的创造“水文化”是“绿文化”的主52金地景园前期策划方案亲子空间的创造针对独生子女的心理特点和心理弱点，开辟必要的活动空间和场地，推出能帮助他们克服性格孤僻、娇生惯养、意志脆弱等缺点的各种有益的社会活动，锻炼他们坚强意志及培养互助友爱、热爱劳动、尊重他人的社会责任感。金地景园前期策划方案亲子空间的创造针对独生子女的心理特点和心53金地景园前期策划方案亲子空间的创造研究成人心理学和行为学（特别是成人关联儿童的心理学），这是亲子空间创造中需要留心解决的问题之一，鉴于我国城市中多由老人看管独生子女的现状，可以考虑如何增加一些老少同乐的场所和空间等。金地景园前期策划方案亲子空间的创造研究成人心理学和行为学（特54金地景园前期策划方案亲合空间的创造营造社区内居民参与各项社会事务的社会风气，策划各类有助于形成这种风气的活动，建立促成居民积极参与的组织和制度。创造有利于社区居民交往的场所和空间，可以结合前几项空间的创造形成社区内不同人群的不同空间领域，构筑起充满人间乐趣和天伦之乐的亲合空间链。金地景园前期策划方案亲合空间的创造营造社区内居民参与各项社会55金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的主要手段营造生态园林，提高楼盘素质

使用环保建筑材料

提高住宅的绿化程度

重视住宅楼宇外观设计

培育住宅区居民的生态伦理规范

金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的主要手段营造生态园56金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的技术策略充分考虑气候因素和场地因素水的循环利用与污水处理材料的无害化、可降解、可再生、可循环结合规划和住宅设计来布置室外绿化和水系培育住宅区居民的生态伦理规范提倡基于健康、节约基础上的生活方式金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的技术策略充分考虑气57金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示遮阳与隔热自然通风太阳能利用尽量减少照明用电策略1：节能金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示遮阳与58金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示保护森林减少耗材低能耗策略2：节约材料再生程度与循环使用金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示保护森59金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示饮用水的使用低容量抽水马桶废水利用策略3：节水金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示饮用水60金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示减少建筑垃圾家庭固体垃圾再生处理策略4：垃圾管理金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示减少建61金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示步行区风力控制降低噪音策略5：居民健康和福利提高室内空气质量增加城市绿化金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示步行区62金地景园前期策划方案项目定位金地景园前期策划方案项目定位63金地景园前期策划方案产品类型面积（m2）所占比例二室二厅70~9010%三室二厅90~11020%三室二厅120~13530%四室二厅140~16035%五室二厅160以上5%金地景园前期策划方案产品类型面积（m2）所占比例二室二厅7064金地景园前期策划方案户型创新本项目的高端定位将主要体现在产品上，最直接的表现就是通过户型创新来表达开发商对生活理念的深刻理解和全新诠释，从居住的起居习性、动静分布、功能布局、活动便利等多角度体现无微不至的人文关怀，同时也充分考虑长沙的气候环境对生活居住的影响。从使用功能、采光、通风、材料等角度营造健康环境和生活。金地景园前期策划方案户型创新本项目的高端定位将主要体现在产品65金地景园前期策划方案户型创新加夹层根据国家标准，层高在2.2米以下，不计入建筑面积，而实际上，住宅中很多辅助用房的层高可以不超过2.2米，如洗衣房、储藏室、保姆房等，在住宅中设计一些这样的辅助空间，将带给客户莫大的惊喜。金地景园前期策划方案户型创新加夹层根据国家标准，层高在2.266金地景园前期策划方案户型创新加夹层

2.19米2.8米金地景园前期策划方案户型创新加夹层67金地景园前期策划方案户型创新落地凸台同样是根据层高在2.2米以下，不计入建筑面积的国家标准，在不影响外墙承重的前提下，将住房中有景观的一面墙向外挑出0.6米，从而把传统的落地凸窗升级为落地凸台，增加房间的实用面积。凸台顶上则可放置空调外机。金地景园前期策划方案户型创新落地凸台同样是根据层高在2.2米68金地景园前期策划方案户型创新落地凸台空调机位3米2.18米金地景园前期策划方案户型创新落地凸台空调69金地景园前期策划方案户型分布通过对景观资源的系统分析，在保证景观资源最大化与均好化的前提下，根据景观价值的优好等级合理进行住宅户型多级配置。金地景园前期策划方案户型分布通过对景观资源的系统分析，在保证70金地景园前期策划方案户型平面通过对入户花园、大生态阳台、落地凸台、大飘窗等精心构思，充分拓展室内空间，满足人与自然沟通的需要，并使房屋通风，采光达到最佳效果。同时户内满足动静分区、干湿分区的功能要求，使户型设计舒适实用。金地景园前期策划方案户型平面通过对入户花园、大生态阳台、落地71金地景园前期策划方案规划设计

金地景园前期策划方案规划设计72金地景园前期策划方案容积率：不大于3.3建筑密度：不大于25%绿化率：不小于40%住宅面积：约15万平方米商业面积：约3万平方米

金地景园前期策划方案容积率：不大于3.373金地景园前期策划方案土地利用规划以绿化广场为中心，水景为点缀，利用人造园林手法进行园林设计，为居民提供一个休闲游憩空间。金地景园前期策划方案土地利用规划以绿化广场为中心，水景为点缀74金地景园前期策划方案环境结构以绿地小径为骨架，以中心广场和中心绿地为传媒，形成连续的开放空间体系。再配以东西两侧连续的绿化散步道，形成层次分明的绿化体系。金地景园前期策划方案环境结构以绿地小径为骨架，以中心广场和中75金地景园前期策划方案规划布局主出入口设置在韶州路上，次出入口设置在友谊路上，东西两向设置机动车出入口。幼儿园设置在韶州路项目西侧，活动场地与住宅相连，通过住宅首层架空进入。项目西向住宅为24层高层，向东南斜15度；东向住宅为24层高层，向正南稍偏。中部为18层高层。以实现景观、日照、通风的均好性。金地景园前期策划方案规划布局主出入口设置在韶州路上，次出入口76金地景园前期策划方案交通组织的开发建设车道系统主次分明、脉络清楚，有明显的导向性保证安全，采用最短距离设计，尽量使行车便捷减小车流对住户在噪音、废气等方面的干扰实行人车分流步行径引入健康步道及风雨廊的概念。并采用迂回曲折的手法，增加空间感及行人偶遇的机会。金地景园前期策划方案交通组织的开发建设车道系统主次分明、脉络77金地景园前期策划方案水景总体布局居住组团的划分，完全结合地形、水系、分布呈自由曲线。考虑到开发建设的周期，相对独立的划分组团为分期建设及销售有序实施提供最大限度的便利。根据本项目的特点，各种公共配套设施以“化整为零，见缝插针”的形式布置园区之中。同时保证各项设施、服务的合理分配。金地景园前期策划方案水景总体布局居住组团的划分，完全结合地形78金地景园前期策划方案水与景的协调结合水系，创造有机生态社区；环境和景观与人们的居住行为更加亲切与融合，与整个社区的交通设施、居住环境融为一体，感知到环境与景观，感知到空间和时间不断变化的景观，而不仅仅是一座座优美的房子；穿插于其间的林荫小径、雕塑、植被、小品、路灯等精致的设计更加提高了居住的品质。金地景园前期策划方案水与景的协调结合水系，创造有机生态社区；79金地景园前期策划方案绿化规划的建立道旁绿化设计草坪的处理组团的绿化处理停车场的绿化处理小品设计金地景园前期策划方案绿化规划的建立道旁绿化设计草坪的处理组团80金地景园前期策划方案建筑风格形象处理

金地景园前期策划方案建筑风格形象处理81金地景园前期策划方案整体风格整体风格可引入现代主义风格和主题型风格。一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，简约实用，又富有生活气息，强调建筑外观的明快、简洁，体现了现代生活快节奏，主题型风格就是围绕小区的主题，以营造一个处处体现主题的建筑风格。金地景园前期策划方案整体风格整体风格可引入现代主义风格和主题82金地景园前期策划方案外立面设计注重色彩、用料的搭配，同时加强管线、窗户与阳台、空调机位、屋顶等方面的细节处理，不给人带来杂乱的视觉感。金地景园前期策划方案外立面设计注重色彩、用料的搭配，同时加强83金地景园前期策划方案

商业物业定位

金地景园前期策划方案商业物业定位84金地景园前期策划方案商业定位目标：长沙第一个LIFESTYLECENTRE2008假日生活广场金地景园前期策划方案商业定位目标：长沙第一个LIFESTYL85金地景园前期策划方案商场定位原则

市场导向与引导市场相结合，根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈市场空白点，引导市场而激发潜在需求，完善商圈商业格局。

金地景园前期策划方案商场定位原则市场导向与引导市场相结合，86金地景园前期策划方案市场导向片区常住居民、高校教师、私营业主、公务员特色休闲生活消费场所高档水平实惠价格满足区内辐射区外金地景园前期策划方案市场导向片区常住居民、高校教师、私营业主87金地景园前期策划方案什么是“LIFESTYLECENTRE”LIFESTYLECENTRE大约15000-50000平方米，一般依托于中高档居住区，在布局方面强调户外空间景观设计，通常设置有室外坐椅、喷泉、户外广场等景观因素。传统购物中心以室内为焦点，室外和购物无太多关系，人们只是来此购物后就离开，而LIFESTYLECENTRE则可以让人们来此购物，并有室外空间供其游戏娱乐或与其他人交流，增强项目的地域凝聚力和社区归属感。金地景园前期策划方案什么是“LIFESTYLECENTRE88金地景园前期策划方案为什么在这里做“LIFESTYLECENTRE”长沙市人均可支配收入突破万元，在社会经济稳步发展、人民生活水平日益提高的前提下，购物、旅游、运动、餐饮……多样的生活可能与丰富的娱乐活动给长沙人带来了无穷的乐趣。而对人际交流的渴望、亲情乡情的怀念，对“独乐乐不如众乐乐”的回味，让“生活”二字充满温情。这正是“LIFESTYLECENTRE”商业文化生存的肥沃土壤。金地景园前期策划方案为什么在这里做“LIFESTYLECE89金地景园前期策划方案为什么在这里做“LIFESTYLECENTRE”项目所在片区居住大多具备良好的消费能力，消费市场广阔。同时片区虽然没有集中成型的商业区，但业种业态丰富多样、各商业网点分布均匀，能够充分满足周边区域的居民需求。片区需要的不是传统的商业形态，而需要一种全新的商业运做模式，“LIFESTYLECENTRE”成为落入我们眼中的选择之一。金地景园前期策划方案为什么在这里做“LIFESTYLECE90金地景园前期策划方案三大基本功能家庭生活的外延都市人群的交流休闲度假的拉近金地景园前期策划方案三大基本功能家庭生活的外延都市人群的交流91金地景园前期策划方案商业布局沿友谊路住宅主体下设置3层底商，考虑到主力店的招商，规划设计时应在硬件设备尚予以充分考虑，如柱网、电梯、层高、承重等。建议主力店按照国际标准，将柱间距设计成11.5米，承重450kg/m2，一层层高5.5~6米，二层层高4.5~5米，三层层高4~4.5米。金地景园前期策划方案商业布局沿友谊路住宅主体下设置3层底商，92金地景园前期策划方案商业布局韶州路与韶高路交汇角应考虑凹入形成一个大型外街广场，广场内街则做为时尚街区。小区主出入口西侧设置2层会所型商铺，既为会所，又可作为商业，以中西餐厅、书吧、时尚精品为主，同时也是LIFESTYLECENTRE的运动领地。金地景园前期策划方案商业布局韶州路与韶高路交汇角应考虑凹入形93金地景园前期策划方案商业操作手法租约打包物业抵押给银行利：即时稳妥的收回50-60%的房款；与商家的租约到期后，物业仍归发展商所有，届时由于片区的成熟，商铺价格已今非昔比。弊：只能回收部分房款，全部资金回收需要等待较长时间。金地景园前期策划方案商业操作手法租约打包物业抵押给银行利：即94谢谢！21世纪不动产深圳区域分部预祝项目圆满成功！谢谢！21世纪不动产深圳区域分部预祝项目圆满成功！95

本策划方案引用数据来源长沙市房屋产权管理局长沙市统计局长沙市城市建设综合开发协会潇湘晨报本策划方案引用数据来源长沙市房屋产权管理局长沙市统计局长96金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府97

商业定位目标：长沙第一个LIFESTYLECENTRE2008假日生活广场商业定位目标：长沙第一个LIFESTYLECENTRE298金地景园前期策划方案2004年长沙市国民经济发展概要金地景园前期策划方案2004年长沙市国民经济发展概要99金地景园前期策划方案GDP总量1108.85亿元固定资产投资总额668亿元社会消费品零售总额525亿元增长14.8%增长38.98%增长16.2%规模工业总产值突破700亿元增长28.3%人均可支配收入突破10000元增长9.72%金地景园前期策划方案GDP总量1108.85亿元固定资产投资100金地景园前期策划方案国家发改委新近公布的调查结果：以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力集中体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。金地景园前期策划方案国家发改委新近公布的调查结果：以长沙为首101金地景园前期策划方案经济运行势头良好，房地产开发正逢其时金地景园前期策划方案经济运行势头良好，房地产开发正逢其时102金地景园前期策划方案2004年长沙房地产市场运行基本情况金地景园前期策划方案2004年长沙房地产市场运行基本情况103金地景园前期策划方案房地产开发规模继续增长

房地产开发投资增速趋缓金地景园前期策划方案房地产开发规模继续增长

房地产开发投资增104金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案105金地景园前期策划方案商品房上市量首次出现负增长

商业用房供应量开始理性回调金地景园前期策划方案商品房上市量首次出现负增长

商业用房供应106金地景园前期策划方案2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。金地景园前期策划方案2004年长沙市共有449.60万平方米107金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案108金地景园前期策划方案金地景园前期策划方案109金地景园前期策划方案消费者购房需求旺盛

商品房价格涨幅提升金地景园前期策划方案消费者购房需求旺盛

商品房价格涨幅提升110金地景园前期策划方案成交商品房38671套成交面积450.22万m2成交金额99.17亿元同比增长44.69%同比增长50.44%同比增长57.03%商品房均价2738元/m2住房均价2391元/m2同比增长10.94%同比增长7.61%金地景园前期策划方案成交商品房38671套成交面积450.2111金地景园前期策划方案市场需求研究金地景园前期策划方案市场需求研究112金地景园前期策划方案购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片金地景园前期策划方案购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片113金地景园前期策划方案最容易上涨的板块——城南、市中心金地景园前期策划方案最容易上涨的板块——城南、市中心114金地景园前期策划方案板块上涨原因分析交通方便，利于生活和工作板块整体规划好自然环境好政府对该板块支持力度大金地景园前期策划方案板块上涨原因分析交通方便，利于生活和工作115金地景园前期策划方案购房者首选地段分析

金地景园前期策划方案购房者首选地段分析116金地景园前期策划方案不同年龄者对楼市走势的不同看法

金地景园前期策划方案不同年龄者对楼市走势的不同看法117金地景园前期策划方案首选住房面积分析金地景园前期策划方案首选住房面积分析118金地景园前期策划方案户型偏好分析

金地景园前期策划方案户型偏好分析119金地景园前期策划方案购房者看重因素分析

金地景园前期策划方案购房者看重因素分析120金地景园前期策划方案项目SWOT分析金地景园前期策划方案项目SWOT分析121金地景园前期策划方案STRENGTHS地段优势规划优势省府板块，长株潭核心区天心生态文化新城文化优势高校林立，文教中心道路交通优势三面临路，连接主干道金地景园前期策划方案STRENGTHS地段优势规划优势省府板122金地景园前期策划方案WEAKNESSES开发起步晚周边环境差市政配套有待完善尚未完全摆脱郊区化形象中低档项目多从整体板块拉低价格承受力金地景园前期策划方案WEAKNESSES开发起步晚周边环境差123金地景园前期策划方案OPPORTUNITIES长沙市“中央行政区”的形成“长株潭经济一体化”的快速推进“天心生态文化新城”的抓紧筹建高档社区的定位填补周边市场空白三面临路使项目具有较强的可塑性金地景园前期策划方案OPPORTUNITIES长沙市“中央行124金地景园前期策划方案THREATS周边楼盘的竞争金地景园前期策划方案THREATS周边楼盘的竞争125金地景园前期策划方案项目定位金地景园前期策划方案项目定位126金地景园前期策划方案市场与定位的关系适应性流行什么为什么是否饱和跟进差异性缺少什么为什么能否移植创新平衡点调研分析推理定位金地景园前期策划方案市场与定位的关系适应性流行什么为什么是否127金地景园前期策划方案我们的客户是谁？金地景园前期策划方案我们的客户是谁？128金地景园前期策划方案客户群定位年龄在30岁以上，家庭月均收入在3000元以上具有较高文化品位和消费能力的客户群看中该区域升值潜力的客户群希望改善居住环境的客户群希望在长沙购房的外地客户群金地景园前期策划方案客户群定位年龄在30岁以上，家庭月均收入129金地景园前期策划方案目标客户群行为特征

目标客户群行为特征特征描述年龄特征30~50岁，处于购买欲望最强的年龄阶段家庭生命周期特征已婚，有小孩，家庭结构基本定型，家庭消费模式以“以家庭为中心的消费性、享受型”为主经济能力特征家庭月收入在3000元以上，有一定的积蓄和投资，事业处于上升期或稳定期金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特130金地景园前期策划方案目标客户群行为特征

目标客户群行为特征特征描述接受教育特征中等以上教育职业职位特征企业决策层、职业经理人、公务员或机关干部、高校教师、私营业主置业性质特征二次及以上置业购买动机大部分为自己长住，少部分作为过渡性居住金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特131金地景园前期策划方案目标客户群行为特征

目标客户群行为特征特征描述购买时的选择标准环境特色、产品特色、价格购买心理特征重视环境与居住质量，追求优雅、有品位的生活，懂得什么是好的产品和有品位的生活方式，社会优越感较强，重视楼盘的品位、文化是否与身份匹配，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同，容易接受新生事物，但做事稳健，决不冲动和盲从，当看到项目和产品具有和自己个性和自我形象极其相近，产生强烈共鸣时，会迅速达成购买行为。金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特132金地景园前期策划方案楼盘开发两种思路小步慢走，滚动开发大步快走，迅速积累金地景园前期策划方案楼盘开发两种思路小步慢走，滚动开发大133金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府134金地景园前期策划方案项目核心主题：长沙首席情景生态住宅金地景园前期策划方案项目核心主题：长沙首席情景生态住宅135金地景园前期策划方案项目核心主题支撑：产品创新价值提升景观居住金地景园前期策划方案项目核心主题支撑：产品创新价值提升136金地景园前期策划方案产品价值提升：产品本身的创新环境景观的营造金地景园前期策划方案产品价值提升：产品本身的创新环境景观的营137金地景园前期策划方案项目核心主题提出的原则以独特的开发理念树立独特而鲜明的项目形象主题概念充分贯彻实现，融入到项目方方面面激发购买欲望，产生归宿感、领域感和自豪感通过品牌积累形成企业文化金地景园前期策划方案项目核心主题提出的原则以独特的开发理念树138金地景园前期策划方案项目核心主题的可行性常规技术、常规材料从规划、设计的层次上逐步实现建筑、景观等专业密切配合金地景园前期策划方案项目核心主题的可行性常规技术、常规材料从139金地景园前期策划方案项目核心主题的适应性适应人们对居住环境和生活方式的物质需求适应人们改善人际关系的感情需求适应人们减缓心理、生活压力的精神需求金地景园前期策划方案项目核心主题的适应性适应人们对居住环境和140金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的必要性和价值培育住宅生态环境是物业增值的关键居民对现代居家生活的追求居民对当今住宅所具功能的追求金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的必要性和价值培141金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的细化绿色空气空间生活文化金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的细化绿色空气空142金地景园前期策划方案以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络金地景园前期策划方案以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络143金地景园前期策划方案亲情空间的创造从开发的角度而言，住宅只是一种建筑产品。但从消费者心理的角度研究，住宅绝非简单的消费品，而是“家”，是心灵栖息的港湾，是享受天伦的乐园，是释放亲情的领地。住宅产品应以功能的多元化和空间的实用性来满足家庭成员既可相互独立，又能亲密交流的心理和精神需求。金地景园前期策划方案亲情空间的创造从开发的角度而言，住宅只是144金地景园前期策划方案亲绿空间的创造真正体现“人与自然和谐共存”的做法是要最大限度地使人进入绿地，去亲近它、熟悉它、热爱它，并真正拥有它。使用绿化赋予人们钟情喜好的文化品位或艺术风格，最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然情调。金地景园前期策划方案亲绿空间的创造真正体现“人与自然和谐共存145金地景园前期策划方案亲地空间的创造高层住宅居民患心理疾病的主要原因之一就是长期脱离地面，所以要创造适合各类人群活动的室外场地，吸引人们下楼亲地。营造一些高层居民可以领悟到的“假地面”，创造各种形式的屋顶花园、人造台地等。在高层屋顶上也可以利用有限空间开辟一方净土，这样也会使人倍感亲近！金地景园前期策划方案亲地空间的创造高层住宅居民患心理疾病的主146金地景园前期策划方案亲水空间的创造“水文化”是“绿文化”的主要分支，“水空间”则是“绿色空间”重要组成部分。水给人的感觉远远超出视觉感悟，可以激发人们奔涌的思潮、奇妙的灵感和浓浓的幽情。在亲水空间创造中，尽可能针对不同人群的特点营造出适合各种近水活动（包括观水、戏水、听水、闻水等）的场所和空间。金地景园前期策划方案亲水空间的创造“水文化”是“绿文化”的主147金地景园前期策划方案亲子空间的创造针对独生子女的心理特点和心理弱点，开辟必要的活动空间和场地，推出能帮助他们克服性格孤僻、娇生惯养、意志脆弱等缺点的各种有益的社会活动，锻炼他们坚强意志及培养互助友爱、热爱劳动、尊重他人的社会责任感。金地景园前期策划方案亲子空间的创造针对独生子女的心理特点和心148金地景园前期策划方案亲子空间的创造研究成人心理学和行为学（特别是成人关联儿童的心理学），这是亲子空间创造中需要留心解决的问题之一，鉴于我国城市中多由老人看管独生子女的现状，可以考虑如何增加一些老少同乐的场所和空间等。金地景园前期策划方案亲子空间的创造研究成人心理学和行为学（特149金地景园前期策划方案亲合空间的创造营造社区内居民参与各项社会事务的社会风气，策划各类有助于形成这种风气的活动，建立促成居民积极参与的组织和制度。创造有利于社区居民交往的场所和空间，可以结合前几项空间的创造形成社区内不同人群的不同空间领域，构筑起充满人间乐趣和天伦之乐的亲合空间链。金地景园前期策划方案亲合空间的创造营造社区内居民参与各项社会150金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的主要手段营造生态园林，提高楼盘素质

使用环保建筑材料

提高住宅的绿化程度

重视住宅楼宇外观设计

培育住宅区居民的生态伦理规范

金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的主要手段营造生态园151金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的技术策略充分考虑气候因素和场地因素水的循环利用与污水处理材料的无害化、可降解、可再生、可循环结合规划和住宅设计来布置室外绿化和水系培育住宅区居民的生态伦理规范提倡基于健康、节约基础上的生活方式金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的技术策略充分考虑气152金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示遮阳与隔热自然通风太阳能利用尽量减少照明用电策略1：节能金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示遮阳与153金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示保护森林减少耗材低能耗策略2：节约材料再生程度与循环使用金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示保护森154金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示饮用水的使用低容量抽水马桶废水利用策略3：节水金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示饮用水155金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示减少建筑垃圾家庭固体垃圾再生处理策略4：垃圾管理金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示减少建156金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示步行区风力控制降低噪音策略5：居民健康和福利提高室内空气质量增加城市绿化金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示步行区157金地景园前期策划方案项目定位金地景园前期策划方案项目定位158金地景园前期策划方案产品类型面积（m2）所占比例二室二厅70~9010%三室二厅90~11020%三室二厅120~13530%四室二厅140~16035%五室二厅160以上5%金地景园前期策划方案产品类型面积（m2）所占比例二室二厅70159金地景园前期策划方案户型创新本项目的高端定位将主要体现在产品上，最直接的表现就是通过户型创新来表达开发商对生活理念的深刻理解和全新诠释，从居住的起居习性、动静分布、功能布局、活动便利等多角度体现无微不至的人文关怀，同时也充分考虑长沙的气候环境对生活居住的影响。从使用功能、采光、通风、材料等角度营造健康环境和生活。金地景园前期策划方案户型创新本项目的高端定位将主要体现在产品160金地景园前期策划方案户型创新加夹层根据国家标准，层高在2.2米以下，不计入建筑面积，而实际上，住宅中很多辅助用房的层高可以不超过2.2米，如洗衣房、储藏室、保姆房等，在住宅中设计一些这样的辅助空间，将带给客户莫大的惊喜。金地景园前期策划方案户型创新加夹层根据国家标准，层高在2.2161金地景园前期策划方案户型创新加夹层

2.19米2.8米金地景园前期策划方案户型创新加夹层162金地景园前期策划方案户型创新落地凸台同样是根据层高在2.2米以下，不计入建筑面积的国家标准，在不影响外墙承重的前提下，将住房中有景观的一面墙向外挑出0.6米，从而把传统的落地凸窗升级为落地凸台，增加房间的实用面积。凸台顶上则可放置空调外机。金地景园前期策划方案户型创新落地凸台同样是根据层高在2.2米163金地景园前期策划方案户型创新落地凸台空调机位3米2.18米金地景园前期策划方案户型创新落地凸台空调164金地景园前期策划方案户型分布通过对景观资源的系统分析，在保证景观资源最大化与均好化的前提下，根据景观价值的优好等级合理进行住宅户型多级配置。金地景园前期策划方案户型分布通过对景观资源的系统分析，在保证165金地景园前期策划方案户型平面通过对入户花园、大生态阳台、落地凸台、大飘窗等精心构思，充分拓展室内空间，满足人与自然沟通的需要，并使房屋通风，采光达到最佳效果。同时户内满足动静分区、干湿分区的功能要求，使户型设计舒适实用。金地景园前期策划方案户型平面通过对入户花园、大生态阳台、落地166金地景园前期策划方案规划设计

金地景园前期策划方案规划设计167金地景园前期策划方案容积率：不大于3.3建筑密度：不大于25%绿化率：不小于40%住宅面积：约15万平方米商业面积：约3万平方米

金地景园前期策划方案容积率：不大于3.3168金地景园前期策划方案土地利用规划以绿化广场为中心，水景为点缀，利用人造园林手法进行园林设计，为居民提供一个休闲游憩空间。金地景园前期策划方案土地利用规划以绿化广场为中心，水景为点缀169金地景园前期策划方案环境结构以绿地小径为骨架，以中心广场和中心绿地为传媒，形成连续的开放空间体系。再配以东西两侧连续的绿化散步道，形成层次分明的绿化体系。金地景园前期策划方案环境结构以绿地小径为骨架，以中心广场和中170金地景园前期策划方案规划布局主出入口设置在韶州路上，次出入口设置在友谊路上，东西两向设置机动车出入口。幼儿园设置在韶州路项目西侧，活动场地与住宅相连，通过住宅首层架空进入。项目西向住宅为24层高层，向东南斜15度；东向住宅为24层高层，向正南稍偏。中部为18层高层。以实现景观、日照、通风的均好性。金地景园前期策划方案规划布局主出入口设置在韶州路上，次出入口171金地景园前期策划方案交通组织的开发建设车道系统主次分明、脉络清楚，有明显的导向性保证安全，采用最短距离设计，尽量使行车便捷减小车流对住户在噪音、废气等方面的干扰实行人车分流步行径引入健康步道及风雨廊的概念。并采用迂回曲折的手法，增加空间感及行人偶遇的机会。金地景园前期策划方案交通组织的开发建设车道系统主次分明、脉络172金地景园前期策划方案水景总体布局居住组团的划分，完全结合地形、水系、分布呈自由曲线。考虑到开发建设的周期，相对独立的划分组团为分期建设及销售有序实施提供最大限度的便利。根据本项目的特点，各种公共配套设施以“化整为零，见缝插针”的形式布置园区之中。同时保证各项设施、服务的合理分配。金地景园前期策划方案水景总体布局居住组团的划分，完全结合地形173金地景园前期策划方案水与景的协调结合水系，创造有机生态社区；环境和景观与人们的居住行为更加亲切与融合，与整个社区的交通设施、居住环境融为一体，感知到环境与景观，感知到空间和时间不断变化的景观，而不仅仅是一座座优美的房子；穿插于其间的林荫小径、雕塑、植被、小品、路灯等精致的设计更加提高了居住的品质。金地景园前期策划方案水与景的协调结合水系，创造有机生态社区；174金地景园前期策划方案绿化规划的建立道