山东某高端商务酒店经营推广策略工程

xx广业锦江大酒店整合推广案在城市，为明天，赢未来第一篇章望——市场的方向第二篇章闻——现状的思考第三篇章问——现实的战术第四篇章切——推广策略工程第一篇章望——市场的方向[关于产权酒店]产权酒店，即TimeshareHotel，由瑞士人亚历山大.耐首先提出的，是产权酒店的起源，酒店向投资者出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。我们的项目究竟是什么？带着这个问题，我们需要对市场和项目进行一番新的衡量和定位。在xx房地产的市场上，产权式酒店还未成形，这是我们的挑战，也是我们的机会。作为一个投资性的项目，在没有正面竞争对手的情况下，解决市场上其它投资产品对我们客户的分流就成为整个推广工作中最重要的重点。[xx观点]

在投资性产品的传播体系中，树立客户的投资信心是最根本的广告出发点！[投资比较分析]比较项目银行储蓄投资产权式酒店投资风险较小，但面临通货膨胀的风险。经济增长通常伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升期的中国是必然的。最大的风险是酒店的经营，酒店的可持续性经营策略和投资商本身的雄厚实力，是规避这个风险的有力保障。投资回报率年存款利率2.25%（加征20%的利息税）月供款回报高连带回报无多项连带回报,如:70年产权的增值潜力；消费优惠；酒店连锁回报等等。[投资比较分析]比较项目投资住宅投资商铺投资产权式酒店投资回报方式出租，升值后转让套现。出租，升值后转让套现；自用。委托经营获取年度分红；升值后转让套现；免费入住权；其他回报；产权通常为70年通常为40年70年投资额一次性投资额大，对资金要求高。单价高，根据铺面大小而投资额不同。一次性投资额十数万元，资金要求能力相对较低升值保障处于增长期、受制于地价、政策等多种因素。受制于经济发达程度、地价、商铺供应量等多种因素。国际国内宏观经济向好，酒店经营能力等，相对制约因素较少。市场现状目前国内商品房价格下跌，国家调低地价政策将出台；大量经济适用房上市冲击商品房市场等。商品零售价格指数下降，经营处于低潮；商铺市场供过于求，价格下滑；商业竞争持续加剧，大量商场被淘汰等。国内宏观经济处于调整状态，但世界经济已开始回升；xx旅游市场成熟，酒店业首先受益。国际专业旅游管理公司保证可持续盈利能力。[投资比较分析]比较项目证券股票产权式酒店投资额不限十几万元套现能力随时套现稳定收入套现风险性极高极低时间要求随时关注无须劳神回报方式股价上升增值多种回报方式，回报率高。[投资资比比较较分分析析]比较项目保险产权式酒店性质储蓄型投资高回报低风险新型投资投资金额分期小额投资一次性小额投资投资期数年至数十年不等一劳永逸，后期无须超操心回报时间退休或意外伤亡方有回报，通常需20——30年。即时回报与长期回报，70年产权。目前前xx拥有有星星级级酒酒店店近近20家，，其其中中五五星星级级4家，，四四星星级级6家，，三三星星级级近近10家。。各各种种档档次次的的星星级级酒酒店店，，为为来来xx的八八方方游游客客提提供供了了极极大大便便利利。。但但是是纵纵观观整整个个xx酒店店市市场场，，有有如如下下几几大大特特点点。。★全全市市高高档档酒酒店店物物业业分布不均匀，多集中在城城内；★市场对高档档酒店物业的的需求较大，高档酒店经经营情况较好好；★四星级、五五星级酒店标标准房的实际际销售平均价格约为为650元/天，大多数销售售价格在600元/天以上；★四星级、五五星级酒店标标准房的套内使用面积积在24m2~42m2之间，平均套套内使用面积积约为29m2；★四星级、五星星级酒店标准准房入住率均均在60%以上，最高达达85%，平均入住率为为71.88%；★四星级、五五星级酒店客客房总数量差差别较大，最最少的263间，最多达800间以上，平均数为476间；★酒店的主主要客户为外外来旅游者，，酒店的经营营离不开旅游产业的支支持；针对我们项目目而言，它的的出现是有扎扎实的市场基基础的，但是是否有足够的的市场优势来来最终实现产产品的上市和和热销？[xx观点]项目必须尽快制定定一整套节奏明晰、定定位严谨、针针对性传播的整合推广策策略，全面促促进项目回归归本位，重新新占领市场的制制高点。第二篇章闻——现状的思考[项目概况]本项目座落于于xx市李沧区中心心区域内。本本案处于城区区主干道夏庄庄路与源头路路交汇处。项目占地面积积7000平方米，总建建筑面积为2。6万平米，其中中配套面积6000平方米，共有有206间套房。套房房销售面积大大多为40平米左右。酒酒店定位于三三星级准四星星级商务酒店店。经营管理已经经全权委托锦锦江饭店国际际管理集团。。【项目优势分析析】规划优势---李沧区未来规规划定位为xx五大商业中心心之一，工业业商贸重镇，，整体规划对对应了项目商商务酒店的功功能定位。企业优势---广业地产拥有有丰富的可利利用的社会资资源、一流的的企业文化、、企业内涵，，已经开发过过多个xx知名物业，具具有一定的知知名度和区域域影响力。区位优势---本项目南邻李李沧广场，有有崂百、维客客等巨型超市市，商业配套套完善，人流流商业旺区，，原属家喻户户晓的李沧区区政府办公用用地，是区域域地标。【项目优优势分分析】环境优优势---项目北北紧挨挨李村村公园园，整整体提提高项项目的的质素素及提提供良良好的的休闲闲配套套。发展优优势---位于xx李沧区区的中中心地地段，，主干干道夏夏庄路路中轴轴线，，发展展潜力力和升升值空空间教教大。。昭示优优势---项目位位据人人流旺旺区，，周边边高楼楼层空空白，，主楼楼气势势鹤立立，视视野开开阔；；长方方形地地块，，其中中临夏夏庄路路的展展示面面较长长，同同时由由于本本项目目有沿沿街铺铺面，，未来来本项项目的的昭示示性极极强，，将成成为整整个李李沧区区的标标志性性建筑筑。【项目优优势分分析】资源源优优势势---项目目离离海海尔尔工工业业园园等等工工业业区区附附近近，，北北接接城城阳阳、、四四方方及及风风景景区区崂崂山山，，三三区区皆皆为为酒酒店店商商业业重重地地，，故故李李沧沧中中心心项项目目将将辐辐射射多多区区，，影影响响四四方方。。交通优势---项目占据大xx主干线夏庄路路，xx交通枢纽中心心，机场、汽汽车站通达之之地，门前即即是公交站。。商业优势---项目周边商业业街区已经成成形，商业氛氛围浓厚。【项目劣势分析析】区域形象劣势势---李沧区几为xx郊区，项目周周边多属旧商商业老区，沿沿街立面相对对杂乱，区域域整体形象欠欠佳。项目形象劣劣势---项目属旧楼楼改造，周周边人群对对楼体建筑筑形象已目目有所见，，即使翻新新仍会有些些许阴影。。【项目机会分分析】发展机会---项目位于大大xx商业中心，，未来发展展目标是为为知名公司司商务活动动提供便捷捷、高效和和优美的休休憩商务平平台。锦江品牌---项目由驰名名全国的锦锦江酒店管管理品牌管管理经营，，提升项目目档次。空白点机会会---xx市产权式酒酒店尚属首首例，全新新理念将成成为机会的的头号戏。。区域价值机机会---目前xx普遍被看好好的投资物物业皆位于于市南区的的海景物业业及风景胜胜地的旅游游度假物业业，但价格格急剧上涨涨后，余留留给消费者者的投资增增值空间几几乎为零，，李沧区房房地产发展展则刚起步步，价格成成长空间极极大。【项目威胁分分析】竞争威胁---xx城阳区域房房地产开发发量急剧增增长，整体体城区规划划都较李沧沧区先进，，朝、日企企业较多，，大量的商商务人流易易被北端截截流；四方方区商务也也会使商务务人流有所所分流。酒店式投资资概念---目前市场上上酒店投资资概念整体体炒作较热热，但其中中部分物业业利用“虚虚假的投资资概念”误误导消费者者，造成不不良的市场场口碑，对对项目未来来推广有一一定负面影影响。【结论】本项目个性突出，，优劣分明明；开发关键键在于扬长长避短，应应依托于产产权式酒店店在xx首例的整体体概念启动动，引导全新的的投资创富富观念，借助xx李沧房价将将上涨趋势势，来进行行有针对性性的宣传，，致力于项项目形象的的改善，以以求一举树树立起本项项目的人气气热潮。借借助项目的的成功开发发，强化广业地地产品牌。【项目定位】大xx商业中心·会议·休闲·商务酒店【项目商务定定位】纯四星级商商务酒店★四星级配配套设施装装修标准；；★四星级的的周详贴心心服务；★三星级的的价目标准准；【项目客户构构成】李沧城阳+崂山市区及外地地投资客外地投资客客，包括日日韩等外资资企业人士士也是重要要的衍生市市场。政府部门官官员/大工业区中中高层领导导/私业企业主主为主要目目标客户群群【项目客户分析】年龄：30岁以上上月收入入：6000以上，，有一一定的的财富富积累累家庭结结构：单身身~三口之之家从事行行业：商贸贸阶层层、职职业投投资者者、金金融证证券、、私营营业主主区域意意向：李沧沧区、、城阳阳区及及周边边商务务人士士、境境外人人士、、集团团购买买个性特特征：崇尚尚品质质生活活，具具有较较强投投资愿愿望，，注重重自身身空间间【项目话话语体体系】领头羊羊效应应是我们们的奋奋斗目目标，，是推推广战战略的的制高高点，建立项项目高高度，拔高项项目形形象。。第三篇篇章问——现实的的战术术一个系系统的的整合合传播播过程程》》》》挖客户户挖价值值挖定位位挖诉求求挖渠道道全程控制挖商机机策略略思思路路由于项项目同同属产产权式式酒店店，借借用投投资产产品——如证券券基金金、银银行保保险等等——的推广广渠道道会使使我们们的推推广工工作更更加有有效率率。[xx观点]商机机商业““钱””景旧商业业繁华华地带带成定定势,已无发发展展空间间以李沧沧为中中心的的新兴兴大商商圈铸铸就大大“钱钱”景景业态“钱””景茂盛路与四四联路传统统商业集散散地受限于于环境差和和商家规模模小中心区批发发市场属““换季”业业态，人气气持续下降降城市“钱””景：xx北部的房地地产市场发发展速度开开始加快新一轮的市市场竞争即即将全面爆爆发从老城区改改造向前推推移客户心理买铺，看收收益投资，看保保障一群讨厌工工作而想轻轻松创富的的人！价值观观引入富爸爸爸投资创富富模式“穷人和中中产阶级为为钱而工作作，富人让让钱为他们们工作”精确定位坐着收钱：：代租代管管代收代售售坐着创富：：全程管理理，每年分分红坐着升值：：拥抱城市市“钱”景景“穷人和中中产阶级为为钱而工作作，富人让让钱为他们们工作”精准诉求●让您的钱以以40次方高速增增长●投资财富集集中“赢””●创新就是创创收，超前前就是赚钱钱●你不工作，，每月都有有“工资””领●四两拔千金金，赚钱不不费力●一次投入，，70年坐享厚利利●创富航母，，让财富与与时间赛跑跑专业渠道SP促销消費者电信行销服服务平面传统媒体隐性媒介移动电话个人电子商商务助理事件活动广播户外直邮互联网电子邮件触屏查询机机信息电视电视树领袖品牌牌，走创新新路线第四篇章切——推广策略工程10－12月广告框架架整合营销期期整合营销目标为酒店店部分实现现50%以上的销售售。该阶段广告告主导倾向向为体现投资价值、、高收益、、高回报主题，强调调物业高质质素的个性性特点，寸寸土寸金地地段，做寸土寸金的的楼盘，同样也做寸土寸金的的宣传。10月——10月下旬产品形象导入期产品概念推广期产品强销期10月下旬旬———11月11月———12月时间间一、、新闻闻炒炒作作攻攻击击时间间：：开开盘盘前前开开辟辟《富爸爸爸爸创创富富专专栏栏》开盘盘后后开开辟辟《业主主创创富富专专访访》媒体体：：以以主主流流媒媒体体为为主主主题题：：1、xx人不不懂懂赚赚钱钱？？（（创创富富模模式式））2、李沧沧投投资资没没可可能能！！