最新建筑业营改增政策培训及涉税风险控制精讲（图文144P）

建筑业

营改增政策培训【前言】营改增全面推开对建筑业的影响【第一讲】建筑业“营改增”政策解读一、基本概念二、政策要点（结合实例）【第二讲】营改增后建筑业经营模式分析及应对策略一、营改增后建筑业自建行为是否视同销售？

二、项目经理承包制的涉税风险及控制三、甲供材的涉税风险及控制四、分包工程的涉税风险及控制培训内容摘要影响之一：营改增新政是否存在重复征税？影响之二：原营业税政策特别是优惠政策是否完全平移？影响之三：试点前发生的业务如何处理？影响之四：全面营改增后，建筑业会面临哪些风险？如何应对？影响之五：全面营改增后，建筑业还有哪些涉税事项到地税办理？影响之六：全面营改增后，原来的营业税发票咋办？影响之七：全面营改增后，需要预缴增值税的情形有哪些？影响之八：建筑企业“营改增”需避开哪些风险？【前言】营改增全面推开对建筑业的影响影响之一：营改增新政是否存在重复征税？购进的旅客运输服务（原来的规定）、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务等五项服务不得抵扣进项税，免税项目不得开具增值税专用发票，存款利息不征收增值等规定，斩断了增值税链条，变相延续了营业税的重复征税。1、旅客运输服务——属于“交通运输服务”，不管是铁路，陆路，水路，航空，只要是载运旅客的服务，其进项税不得抵扣。纳税人常用的接受出租车服务，公交车服务，长途车服务，轮渡，客船，客机，火车客运，班车服务等，只要是载客行为，均不得抵扣进项税。[注]：（1）差旅费中的交通费，属于旅客运输服务的，进项税不能抵扣；（2）企业租入交通工具签订合同时应该注意哪些事项？2、贷款服务融资性售后回租，按照贷款服务缴纳增值税。融资性售后回租中，出租人将标的物回租给承租人的利息部分属于贷款服务，承租人不能抵扣。2016年4月30日前已经执行尚未执行完毕的融资性售后回租合同，继续选择以前的政策执行的，承租人可以抵扣。

36号文件规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。仅限制支付给贷款方的上述费用不能抵扣，如果支付给贷款方之外的主体，这部分费用是否可以抵扣？

36文件只限制贷款服务不得抵扣，纳税人向银行支付的账户管理费，购买票据费用，手续费等等其他的费用，从文件来看，不属于贷款服务，可以抵扣。[注]刷卡费能否开具专票呢？3、生活服务（1）餐饮服务——同时提供饮食和饮食场所无论是用于业务交际、集体福利或个人消费的，或者是用在会议费或差旅费等，均不能抵扣。[注]将餐饮服务包含在会议费或差旅费中一并取得发票，是否可以抵扣进项税？（2）住宿服务——住宿费不属于餐饮服务，如果不属于集体福利、个人消费等情况，可以抵扣进项税。[注]因公司业务需要接待客人或贵宾的住宿费能否抵扣？

为高管提供常年住宿费能否抵扣？（3）旅游娱乐服务——[注]外出培训、学习由培训机构组织考察等能否抵扣？

未列举到的娱乐项目能否抵扣？（4）居民日常服务——满足居民个人及其家庭日常生活需求市容市政管理、婚庆、洗染、摄影扩印等服务。[注]如为企业提供这些服务，能否作为“其他生活服务”？影响之二：原营业税政策特别是优惠政策是否完全平移？《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》1、免征增值税2、即征即退3、扣减增值税规定4、金融企业发放贷款后，自结息日起90天内、外规定。5、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；6、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第5条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。[注]股权转让、非货币性资产对外投资是否计征增值税？投资政府土地改造项目关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告国家税务总局公告2013年第15号一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。[注意]：投资是土地一级开发的比较特殊的形式，要满足下列条件:1、投资方仅是一个财务投资者，不参与项目运作；2、合同等证据必须列明风险共担的原则。江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告

苏地税规[2013]4号2013.6.9在建设工程项目中，政府或其委托的项目发起人（以下简称“项目发起人”）通过与投资者签订合同，投资者负责建设资金的筹集和项目建设，并在项目完工经验收合格后移交给项目发起人，由项目发起人按合同约定分次支付回购价款。对此类建设项目分别以下两种方式征收营业税：（一）投资者取得建设用地使用权，工程完工交付项目发起人的，对投资者应按照“销售不动产”税目征收营业税，其计税营业额为取得的全部回购价款。（二）建设用地使用权为项目发起人所有，投资者未取得建设用地使用权的，无论投资者是否具备建筑总承包资质，对其应认定为建筑业总承包方，按“建筑业”税目缴纳营业税。若投资者将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的回购款项扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。代建工程程国税函[19房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。关于未办办理土地地使用权权证转让让土地有有关税收收问题国税函函[2007]645号号土地使使用者者转让让、抵抵押或或置换换土地地，无无论其其是否否取得得了该该土地地的使使用权权属证证书，，无论论其在在转让让、抵抵押或或置换换土地地过程程中是是否与与对方方当事事人办办理了了土地地使用用权属属证书书变更更登记记手续续，只只要土土地使使用者者享有占占有、、使用用、收收益或或处分分该土土地的的权利利，且且有合合同等等证据据表明明其实实质转转让、、抵押押或置置换了了土地地并取取得了了相应应的经经济利利益，，土地使使用者者及其其对方方当事事人应应当依依照税税法规规定缴缴纳营业税税、土土地增增值税税和契契税等相关关税收收。财税[2003]16号单位和和个人人转让让在建建项目目时，，不管管是否否办理理立项项人和和土地地使用用人的的更名名手续续，其其实质质是发发生了了转让让不动动产所所有权权或土土地使使用权权的行行为。。对于于转让让在建建项目目行为为应按按以下下办法法征收收营业业税：：1、转让让已完完成土土地前前期开开发或或正在在进行行土地地前期期开发发，但但尚未未进入入施工工阶段段的在在建项项目，，按““转让让无形形资产产”税税目中中“转转让土土地使使用权权”项项目征征收营营业税税。2、转让让已进进入建建筑物物施工工阶段段的在在建项项目，，按““销售售不动动产””税目目征收收营业业税。。在建项项目是是指立立项建建设但但尚未未完工工的房房地产产项目目或其其它建建设项项目。。土地整整理储储备供供应中中心（（包括括土地地交易易中心心）转转让土土地使使用权权取得得的收收入按按“转转让无无形资资产””税目目中““转让让土地地使用用权””项目目征收收营业业税。。关于政政府收收回土土地使使用权权及纳纳税人人代垫垫拆迁迁补偿偿费有有关营营业税税问题题的通通知国税函函[2009]520号1、县级以以上(含)地方人人民政政府收收回土土地使使用权权的正正式文文件，，包括括县级以以上(含)地方人人民政政府出具的的收回土土地使使用权权文件，，以及及土地管管理部部门报经县县级以以上(含)地方人人民政政府同同意后后由该该土地地管理理部门门出具具的收回土土地使使用权权文件。。2、纳税人人受托进行建建筑物物拆除、、平整整土地地并代委委托方方向原原土地地使用用权人人支付付拆迁迁补偿偿费的的过程程中，，其提提供建建筑物物拆除除、平平整土土地劳劳务取取得的的收入入应按按照““建筑业”税目缴纳纳营业税；；其代委托方向向原土地使使用权人支支付拆迁补补偿费的行行为属于““服务业——代理业””行为，应以提供供代理劳务务取得的全全部收入减减去其代委委托方支付付的拆迁补补偿费后的的余额为营业额计计算缴纳营营业税。营改增后差额计算销销售额的问问题1、营改增后劳务派遣如如何开具增增值税专用用发票？财税[2003]16号：劳务公司接接受用工单单位的委托托，为其安安排劳动力力，凡用工工单位将其其应支付给给劳动力的的工资和为为劳动力上上交的社会会保险(包括养老保保险金、医医疗保险、、失业保险险、工伤保保险等，下下同)以及住房公公积金统一一交给劳务务公司代为为发放或办办理的，以以劳务公司司从用工单单位收取的的全部价款款减去代收收转付给劳劳动力的工工资和为劳劳动力办理理社会保险险及住房公公积金后的的余额为营营业额。人力资源服服务，是指指提供公共共就业、劳劳务派遣、、人才委托托招聘、劳劳动力外包包等服务的的业务活动动。劳务派遣营改增后增值税怎么么缴？某劳务公司司5月与甲厂签签订合同，，以劳务派派遣形式派派遣职工到到甲厂，当当月该劳务务公司收甲甲厂16万元元，，同同时时当当月月该该劳劳务务公公司司代代付付给给劳劳务务工工工工资资等等合合计计12万元元。。营业业税税下下：当当月月应应纳纳营营业业税税＝＝（（16-12）*5%＝0.2万元元。。增值值税税下下：当当月月应应纳纳增增值值税税＝＝16/（1+6%）*6%＝0.9万元元。。从上上述述对对比比可可以以看看到到：：由于于劳劳务务派派遣遣公公司司一一般般来来说说除除了了少少量量办办公公用用品品及及办办公公房房屋屋租租赁赁以以外外，，基基本本没没有有其其他他进进项项税税，，而而计计算算时时，，由由于于《试试点点实实施施办办法法》》并未未规规定定劳劳务务派派遣遣差差额额征征税税，，因因此此按按一一般般政政策策，，需需全全额额征征税税。。很明明显显，，如如果果最最新新《试试点点实实施施办办法法》》后续续不不对对劳劳务务派派遣遣出出台台新新的的政政策策的的话话，，劳劳务务派派遣遣税税负负将将比比营营改改增增前前大大大大加加重重。。[观点点]劳务务派派遣遣单单位位仅提供供人人力力资资源源的的服服务务，，人人员员费费用用相相当当于于是是代代用用工工单单位位处处理理的的，，所所以以营营业业税税下下是是差差额额的的处处理理，，增增值值税税下下，，如如果果要要求求对对方方提提供供含含人人员员费费用用在在内内的的代代开开的的征征收收率率3%的专专票票或或者者是是6%的专专票票，，对对方方原原来来可可是是差差额额营营业业税税，，比比增增值值税税抵抵扣扣的的爽爽快快，，现现在在让让人人家家全全额额计计增增值值税税，，抵抵扣扣在在哪哪里里？？所所以以如如果果非非要要跟跟人人家家要要总总额额在在内内计计算算的的增增值值税税专专用用发发票票，，劳劳务务派派遣遣单单位位无活路了。营改增后：物业公司代收收水电费、暖暖气费问题山东国税物业公司代收收水电费、暖暖气费，缴纳纳营业税时实实行差额征税税，开具代开开普通发票，，而营改增试试点政策中并并未延续差额额征税政策。。对此问题，国国家税务总局局正在研究解解决。在新的政策策出台之前，，可暂按以下下情况区分对对待：1、如果物业公公司以自己名名义为客户开开具发票，属属于转售行为为，应该按发发票金额缴纳纳增值税；2、如果物业公公司代收水电电费、暖气费费等，在总局局明确之前，，可暂按代购购业务的原则则掌握，同时时具备以下条条件的，暂不不征收增值税税：（1）物业公司不不垫付资金；；（2）自来水公司司、电力公司司、供热公司司等（简称销销货方），将将发票开具给给客户，并由由物业公司将将该项发票转转交给客户；；（3）物业公司按按销货方实际际收取的销售售额和增值税税额与客户结结算货款，并并另外收取手手续费。关于物业管理理营改增问题题1.营改增物业管管理公司，同同时有房屋租租赁业务，可可否开一张租租赁发票，再再开一张物业业服务费发票票，以区别不不同税率？答:财税〔2016〕36号第三十九条规规定，纳税人人兼营销售货货物、劳务、、服务、无形形资产或者不不动产，适用用不同税率或或者征收率的的，应当分别别核算适用不不同税率或者者征收率的销销售额；未分分别核算的，，从高适用税税率。因此，可以按按照不同税率率分别开具。。不同税率可可以在同一张张发票上开具具。2.物业公司代开开发商管理的的房屋租赁，，产权不属于于物业公司，，开具发票的的税率是多少少？答：若由物业业给承租方开开具增值税发发票，应按照照不动产租赁赁适用税率开开具增值发票票。一般纳税税人适用税率率为11%；小规模纳税税人适用征收收率为5%。3.物业费及水电电费可以开具具增值税专用用发票吗？答：租赁给其其他个人的情情况下不能开开具增值税专专用发票。用用于与公司经经营有关的事事项可以开具具增值税专用用发票。4.物业公司代自自来水公司、、供电局收取取的水电费开开具什么发票票？公司代收收后上交后自自来水公司、、供电局开具具什么发票？？答：物业公司司代收的水电电费，应按销销售货物，适适用税率开具具增值税发票票。自来水公公司、供电局局给物业公司司可以开具增增值税专用发发票。影响之三：试点前发生的的业务如何处理？1.试点纳税人发发生应税行为为，按照国家家有关营业税税政策规定差差额征收营业业税的，因取取得的全部价价款和价外费费用不足以抵抵减允许扣除除项目金额，，截至纳入营营改增试点之之日前尚未扣扣除的部分，，不得在计算试试点纳税人增增值税应税销销售额时抵减减，应当向原原主管地税机机关申请退还还营业税。2.试点纳税人发发生应税行为为，在纳入营营改增试点之之日前已缴纳纳营业税，营营改增试点后后因发生退款款减除营业额额的，应当向向原主管地税税机关申请退退还已缴纳的的营业税。3.试点纳税人纳纳入营改增试试点之日前发发生的应税行行为，因税收收检查等原因因需要补缴税税款的，应按按照营业税政政策规定补缴缴营业税。影响之四：全面营改增后后，建筑业会面面临哪些风险险？如何应对对？全面营改增后后，企业会面临临的风险：1、刑事风险——《5月1日营改增建建筑企业不改改变传统挂靠靠经营，要么么倒闭，要么么坐牢！》2、税务风险——《万达宋宁：税税务风险无处处不在、无时时不在，税务务管理理念必必须改变》3、资金安全风风险——非法套现等4、成本核算、、管理风险——合同签订与业业务拆分等5、会计信息泄泄露风险——内外财报的一一致、完整、、匹配等6、营运风险——税总函〔2016〕148号（企业所得税重重点税源和高高风险事项团团队）如何应对？——应对策略（一）从高税税率向低税率率、零税率转转化；（二）从不能能抵扣项向可可抵扣、抵扣扣更多税款转转化；（三）由自己己组提供生产产、服务到进进行产品、服服务外包，增增加抵扣项；；（四）集团内内各子公司之之间业务协调调配合，合理理定价，实现现税收成本最最优化。（五）流程再再造、吃透政政策、细化环环节、分析客客户、强化管管理。如何应对？——应对策略中的的注意事项加强管理，防防范风险1、项目纳税管管理——新与旧、一般般与简易计税税、同城与异异地项目2、合同纳税管理理——过渡期的准备备与今后注意意点（后讲））公司章、合同同章、财务专专用章、企业业证照、法人人委托书等，，不能随便使使用。3、物资纳税管管理——专用与混用、、动产与不动动产等4、发票事项管管理——专票与普票、、开具主体与与对象、时间间与地点等5、申报事项管管理——税目与税率、、预缴与申报报、差额与抵抵扣等6、财务会计管管理——职业判断与规规范核算如何应对？——建筑业1、进项税额抵扣扣是关键2、重新梳理选择供应应商3、加强财务管理理和内控建设设——工程投标报价价、合同协议议管理、货物物劳务采购、、发票管理传传送、会计稽稽核核算、实实施报税清缴缴等管理环节节4、关注视同销售售和混合销售售5、重视挂靠经营营的涉税风险险全面营改增后的建筑业税负变变化的临界点点如何测算？“营改增”将将冲击原有造造价模式，解解构目前的造造价体系，其其课税对象、、计税方式以以及计税依据据都将发生重重大变化，工程计价规则则、计价依据据、造价信息息、合约规划划等都发生深刻刻的变革。建办标[2016]4号工程造价=税前工程造价价×（1+11%）。税前工程造价价=人工费+材料费+机械费+管理费+利润+规费+措施费（1）非分包工程程（2）分包工程（1）非分包工程程临界点如何测算？假设一个项目目定价10000万元（含税价价）营业税=10000*3%=300万元增值税：假设设可以取得进进项税额为X，则：增值税税=10000/1.11*11%-X=990.99-X如果营改增前前后税负不变变，则有：990.99-X=300得出：X=690.99万元因此，可以得得出如下结论论：A：该临界点税负负需要的增值值税进项税额额占项目定价价（含税）的的比例=690.99/10000=6.91%因此，只有建建筑企业能够够取得的进项项税额占项目目定价比例大于6.91%才会低于营改改增前的税负负。B：如果企业能取取得17%的材料进项，，材料占比是是多少呢？假设建筑企业业能取得增值值税专用发票票且都是17%的税率（其他他税率暂不考考虑）：材料（不含税税）=690.99/17%=4064.65万元材料（含税））=4064.65*1.17=4755.64万元材料占项目定定价的比例=4755.64/10000=47.55%因此，只有当17%税率的材料大大于47.55%（含税）时税负才会低于于营改增前。。（2）分包工程临界点如何测算？原营业税制下下的建企税负负=（结算工程造造价-分包造价）××3%，各项费用均均为含税价格格。（其他附附加税率不变变）增值税制下的的建企增值税税税负率=(不含税收入-进项税额)÷不含税收入入只有当进项税税额率>8%，增值税制的的企业税负率率小于原营业业税率3%。但取得进项项税额率>8%谈何容易。[注]具体为为何是是8%？建筑业业不能取取得进进项税税发票票的主主要原原因据调查查，问问题的的关键键在于于理论论上可可取得得进项项税发发票的的部分分约占占总收收入的的70%，而实实际上上这个个数据据是35%，加上上理论论上也也无法法取得得进项项税发发票的的部分分占总总收入入的30%，即实实际上上无法法抵扣扣进项项税的的支出出占总总收入入比重重达65%左右。。建筑业业不能取取得进进项税税发票票的主主要原原因1、“甲甲供材材”现现象比比较普普遍——苏中集集团2011年钢材材实际际发生生数61.77亿元，，理论论上可可抵扣扣8.98亿元，，而由由于““甲供供材””数额额较大大，实实际可可抵扣扣的进进项税税只有有3.47亿元，，占理理论数数的38.7%。即：：所用用钢材材的60%以上拿拿不到到进项项税发发票。。2、劳务务用工工无法法取得得进项项税发发票——人工费费占合合同造造价20%~30%，苏中中集团团人工工费支支出占占总收收入比比重达达25.57%，南通通四建建包括括各类类保险险在内内人工工费支支出占占总收收入比比重超超过30%。3、外购购商品品砼的的增值值税可可抵扣扣率较较低，，一般般为6%（财税[2014]57号3%）而不不是理理论上上的17%，此项支支出占占可抵抵扣支支出项项目总总额的的比重重也较较大，，对企企业影影响很很明显显。苏苏中集集团其其外购购商品品砼支支出占占可抵抵扣支支出项项目总总额高高达23%，仅这这一项项就减减少进进项税税抵扣扣额25735.93万元，，占理理论可可抵扣扣进项项税额额14.6%。4、装饰饰企业业材料料繁杂杂，供供应商商以个个体户户为主主，大大多数数无法法提供供增值值税发发票。。这些供供应商商主要要提供供由国国税代代开点点开具具的““国家家税务务局通通用机机打发发票””，这这类发发票也也不能能抵扣扣进项项税额额。5、固定定资产产折旧旧与设设备租租金难以取得进进项税税发票票。按照规规定，，只有有实行行增值值税后后新添添置的的机械械设备备方可可对进进项税税抵扣扣，而而许多多大企企业动动则上上亿，，甚至至十多多亿元元资产产（从事事公路路、铁铁路、、地铁铁施工工的尤尤其多多），，如果固固定资资产折折旧及及租赁赁费用用无法法抵扣扣，这这将是是不小小的负负担。。苏中中集团团近三三年新新添3.38亿元固固定资资产，，今后后短期期内不不会大大量添添置设设备，，仅此此一项项即减减少进进项税税抵扣扣达6871.62万元，，占理理论可可抵扣扣的3.9%。6、水、、电、、气等等能源源消耗耗无法法取得得进项项税发发票，因为一一般情情况下下，工工地临临时水水电都都是用用接到到甲方方项目目总表表之下下的分分表计计算，，施工工单位位得不不到该该项发发票。。7、筹资资成本本。即从从银银行行贷贷款款付付息息后后，，无无法法取取得得进进项项税税发发票票。。特特级级企企业业一一年年所所付付贷贷款款利利息息，，少少则则几几百百万万，，多多则则上上千千万万元元。。（施工工企企业业垫垫资资成成本本税税要要交交而而无无法法抵抵扣扣）8、企企业业在在项项目目上上取取得得的的合合同同毛毛利利（（约约3%左右右）），，也也不不可可能能得得到到进进项项税税发发票票。。9、石石材材及及辅辅助助材材料料。一是是小小规规模模纳纳税税人人没没有有增增值值税税发发票票；；二二是是私私人人就就地地采采砂砂石石就就地地卖卖，，连连普普通通发发票票也也开开不不出出来来。。苏中中集集团团2011年共共采采购购地地材材和和辅辅助助材材料料16.54亿元元，，理理论论上上应应该该可可抵抵扣扣进进项项税税2.4亿元元，，实实际际只只能能抵抵扣扣4524万元元，，80%以上上无无法法抵抵扣扣。。嘉洋洋华华联联公公司司2011年外外购购石石材材2152.24万元元，，占占企企业业总总收收入入的的12.45%，但但石石材材的的进进货货渠渠道道主主要要在在福福建建，，以以私私人人开开采采为为主主，，无无增增值值税税发发票票。。10、“三角角债”导导致施工工企业无无法及时时足额取取得增值值税发票票。由于业主主工程款款支付严严重滞后后，施工工企业支支付给材材料商的的材料款款最多也也只有70%左右，材材料商没没拿到钱钱当然不不可能开开足额发发票给施施工企业业，这就就为抵扣扣进项税税带来麻麻烦。而而税务机机关对建建筑企业业收入的的确认，，一般都都是按合合同约定定或结算算收入来来确认，，即使存存在应收收账款，，也不能能减少或或推迟确确认销项项税额。。有的地地方明文文规定，，对工程程项目的的付款方方式是5:2:2:1，即第一一年付50%工程款，，第二年年付20%，第三年年付20%，第四年年付清余余款。如如果这样样收取工工程款，，缴税又又该用什什么样方方式？能能否也按按5:2:2:1交纳增值值税？这这显然不不可能。。工程款款被拖几几年时间间，但税税款已全全额扣缴缴，时间间差造成成了施工工企业税税负增加加。影响之五五：全面营改改增后，建筑业业还有哪哪些涉税税事项到到地税办办理？国家税务务总局公公告2016年第19号根据《税税收征收收管理法法》、财财税〔2016〕36号和税总总发〔2015〕155号等有关关规定，，税务总总局决定定，营业业税改征征增值税税后由地地税机关关继续受受理纳税人销销售其取取得的不不动产和和其他个个人出租租不动产产的申报报缴税和和代开增增值税发发票业务务，以方便便纳税人人办税。。本公告自自2016年5月1日起施行行。注：西藏藏自治区区只设立立国家税税务局，，征收和和管理税税务系统统负责的的所有项项目，但但是暂不不征收消消费税、、房产税税、城镇镇土地使使用税、、契税和和烟叶税税。纳税人销售其取得的不动产的增值税房产税其他个人出租不动产的增值税资源税企业所得税耕地占用税个人所得税契税城镇土地使用税土地增值税印花税车船税城市维护建设税（部分）烟叶税影响之六六：全面营改改增后，原来的的营业税税发票咋咋办？自然人出出租房屋屋及销售售不动产产（不含含住房））可代开专专票1.其他个人人销售其其取得（（不含自自建）的的不动产产（不含含其购买买的住房房）可以由不不动产所所在地主主管地税税机关代代开增值值税专用用发票2.其他个人人出租其其取得的的不动产产（不含含住房））可以由不不动产所所在地主主管国税税机关代代开增值值税专用用发票3.个人出租租住房可以由住住房所在在地主管管地税机机关代开开增值税税专用发发票4.根据《增增值税暂暂行条例例实施细细则》规规定：个个人，是是指个体体工商户户和其他他个人。。也就是说说，除了了以上特特殊情况况，其他他个人不不得申请请代开增增值税专专用发票票。税总函〔〔2016〕145号影响之七：全面营改增后后，需要预缴增增值税的情形形有哪些？国家税务总局局公告2016年第13号纳税人发生以以下情形按规规定在国税机机关预缴增值值税：（一）纳税人人（不含其他他个人）跨县县（市）提供供建筑服务。。（二）房地产产开发企业预预售自行开发发的房地产项项目。（三）纳税人人（不含其他他个人）出租租与机构所在在地不在同一一县（市）的的不动产。影响之八：建筑企业“营营改增”需避避开哪些风险？1、接受或善意意接受虚开发发票的风险2、增值税进项税税额少转、迟迟转或多转的的风险3、延迟缴纳税款款、补交滞纳纳金的风险4、视同销售范围围扩大、未申申报纳税的风风险5、面临被“双双打”的风险险——异地项目6、财务未分开进进行会计核算算、从高适用用税率的风险险7、其他风险（1）认识风险：未未高度重视、、积极应对，，以为营改增增只与财务人人员相关；（2）采购决策风险险:为降低增值税税税负率，一一味要求供应应商提供专用用发票，反而而增高采购成成本的风险；；（3）甲供工程、清清包工建筑服服务风险：没没有与价格联联动，合理选选择征税方式式；（4）销售定价与筹筹划风险：未未很好理解增增值税原理，，错误定价，，损失利润的的风险。【第一讲】“营改增”新新政解读一、基本概念念（一）纳税人（纳税人=单位+个人）在中华人民共共和国境内（（以下称境内内）销售服务、无无形资产或者者不动产（以以下称应税行行为）的单位和个人人，为增值税税纳税人，应应当按照本办办法缴纳增值值税，不缴纳纳营业税。1、单位：企业、行政单单位、事业单单位、军事单单位、社会团团体及其他单单位单位=企业+非企业性单位位2、个人=个体工商户+其他个人3、一般纳税人与与小规模纳税税人企业、非企业业性单位、个个体工商户均均可为一般纳纳税人或小规规模纳税人其他个人（自自然人）：小小规模纳税人人例：个人出租租住房，5%征收率减按1.5%计算应纳税额额4、纳税人特殊殊规定。除单位自营外外，还存在承承包经营、承承租经营、挂挂靠经营等方方式。究竟以以承包人、承承租人、挂靠靠人为纳税人人，还是以发发包人、出租租人、被挂靠靠人为纳税人人，这取决于于以谁的名义义去经营和谁谁承担法律责责任。5、纳税人分类类。纳税人分分类主要根据据年销售额的的大小，次要要标准是区别别纳税人的具具体情况。一一般情况下，，年销售额超超过规定标准准（500万元）则为一一般纳税人，，低于该标准准则为小规模模纳税人。特别规定：（1）如果纳税人人为个人，则则即使年销售售额超过规定定标准，也不不能认定为一一般纳税人；；（2）个体户或不不经常发生应应税行为的单单位（如事业业单位、行政政单位等）如如果年销售额额超过规定标标准，可以选选择成为小规规模纳税人；；（3）年销售额额未超标准准，但是如如果会计核算健健全，可以成为为一般纳税税人。【说明】因一般纳税税人与小规规模纳税人人的计税方方法不一样样，税负自自然也有区区别，上述述企业可以以根据自己己的实际情情况选择自自己的纳税税人类型。。[注]1、接受地税税户时，营营业税税率率有3%、5%，小规模纳纳税人的销销售额标准准增么换算算？（1）年应税销销售额，是是指纳税人人在连续不不超过12个月的经营营期内累计计应征增值值税销售额额，包括减减免税销售售额以及按按规定允许许从销售额额中差额扣扣除的部分分。如果该该销售额为为含税的，，应按照征征收率换算算为不含税税的销售额额。（2）试点纳税税人营改增增试点实施施前的应税税行为年销销售额按以以下公式换换算：应税行为年年销售额＝＝连续不超超过12个月应税行行为营业额额合计÷（（1+3％）按规定差额额征收营业业税的试点点纳税人，，上述公式式中“应税税行为营业业额”按未未扣除前的的营业额计计算。（3）试点纳税税人兼有销销售货物、、提供加工工修理修配配劳务和应应税行为的的，应税货货物及劳务务销售额与与应税行为为销售额应应分别计算算，分别适适用增值税税一般纳税税人资格认认定标准。。2、偶然发生生不动产销销售的小规规模纳税人人，是否认认定为一般般纳税人？？增值税小规规模纳税人人偶然发生生的转让不不动产的销销售额，不不计入应税税行为年销销售额。营改增试点点纳税人在在办理增值值税一般纳纳税人资格格登记后，，发生增值值税偷税、骗取取出口退税税和虚开增增值税扣税税凭证等行为的，，主管税务务机关可以以对其实行行不少于6个月的纳税辅导导期管理。。有关辅导期期管理的具具体要求，，按照《国家税务总总局关于印印发<增值税一般般纳税人纳纳税辅导期期管理办法法>的通知》（（国税发〔〔2010〕40号）。6、纳税人身身份转换。。登记为一一般纳税人人后，不得得再转回小小规模纳税税人。7、扣缴义务务人规定。。外国单位位或个人在在中国境内内发生应税税行为，中中国具有征征税权。此此时，若外外国单位或或个人在境境内没有经经营机构，，则境内购购买方为扣扣缴义务人人。8、合并纳税税人。经财财政部和税税务总局批批准，两个个以上纳税税人可以合合并纳税。。9、增增值值税税核核算算。。纳纳税税人人进进行行增增值值税税核核算算核核算算时时，，应应按按照照国国家家统统一一的的会会计计制制度度[财会会〔〔2012〕13号]进行行。。混合合销销售售一项项销销售售行行为为如如果果既涉涉及及货货物物又又涉涉及及服服务务，为为混合合销销售售。从事事货货物物的的生生产产、、批批发发或或者者零零售售的的单单位位和和个个体体工工商商户户的的混混合合销销售售行行为为，，按按照照销销售售货货物物缴缴纳纳增增值值税税；；[注]建材材销销售售（（含含安安装装））企企业业如如何何筹筹划划？？（（至至少少两两种种））其他他单单位位和和个个体体工工商商户户的的混混合合销销售售行行为为，，按按照照销销售售服服务务缴缴纳纳增增值值税税。。[注]园林林绿绿化化企企业业如如何何筹筹划划？？（（至至少少两两种种））上述述从从事事货货物物的的生生产产、、批批发发或或者者零零售售的的单单位位和和个个体体工工商商户户，，包包括括以以从从事事货货物物的的生生产产、、批批发发或或者者零零售售为为主主，，并并兼兼营营销销售售服服务务的的单单位位和和个个体体工工商商户户在在内内。。兼营试点点纳纳税税人人销销售售货货物物、、加加工工修修理理修修配配劳劳务务、、服服务务、、无无形形资资产产或或者者不不动动产产适适用用不不同同税税率率或或者者征征收收率率的的，，应当当分分别别核核算算适用用不不同同税税率率或或者者征征收收率率的的销销售售额额，，未分分别别核核算算销售售额额的的，，按按照照以以下下方方法法适适用用税税率率或或者者征征收收率率：：1.兼有有不不同同税税率率的的销销售售货货物物、、加加工工修修理理修修配配劳劳务务、、服服务务、、无无形形资资产产或或者者不不动动产产，，从从高高适适用用税税率率。。2.兼有有不不同同征征收收率率的的销销售售货货物物、、加加工工修修理理修修配配劳劳务务、、服服务务、、无无形形资资产产或或者者不不动动产产，，从从高高适适用用征征收收率率。。3.兼有有不不同同税税率率和和征征收收率率的的销销售售货货物物、、加加工工修修理理修修配配劳劳务务、、服服务务、、无无形形资资产产或或者者不不动动产产，，从从高高适适用用税税率率。。营改改增增试试点点实实施施前前已已取取得得增增值值税税一一般般纳纳税税人人资资格格并并兼兼有有应应税税行行为为的的试试点点纳纳税税人人，，不不需需要要重重新新登登记记一一般般纳纳税税人人资资格格，，由由主主管管税税务务机机关关制制作作、、送送达达《税税务务事事项项通通知知书书》》，告告知知纳纳税税人人即即可可。。其其兼兼有有的的应应税税行行为为，，除除文文件件另另有有规规定定外外，，应应按按照照一一般般计计税税方方法法计计税税。。二、、征税税范范围围（六）现代服务6%研发和技术研发服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务、专业技术服务信息技术软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务和信息系统增值服务文化创意设计服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务物流辅助航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、装卸搬运服务、仓储服务和收派服务租赁融资租赁服务和经营租赁服务鉴证咨询认证服务、鉴证服务和咨询服务广播影视广播影视节目（作品）的制作服务、发行服务和播映（含放映，下同）服务商务辅助企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务其他现代除上述服务以外的现代服务（七）生活服务6%

文化体育文化服务和体育服务教育医疗教育服务和医疗服务旅游娱乐旅游服务和娱乐服务餐饮住宿餐饮服务和住宿服务居民日常市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务其他生活除上述服务以外的生活服务（八）销售无形资产6%技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产不动产租赁、转让土地使用权，11%；有形动产租赁，17%。（九）销售不动产11%

建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

2、征征税税范范围围解解读读（1）水水路路运运输输的的程程租租、、期期租租业业务务，，属属于于水水路路运运输输服服务务；；[解读读]：将““远远洋洋运运输输””修修改改为为““水水路路运运输输””，，标标志志着着程程租租、、期期租租业业务务不不仅仅限限定定于于海海运运还还包包括括内内河河、、江江、、湖湖等等运运输输。。（2）其他他建建筑筑服服务务，，是是指指上上列列工工程程作作业业之之外外的的各各种种工工程程作作业业服服务务，，如如钻钻井井（（打打井井））、、拆拆除除建建筑筑物物或或者者构构筑筑物物、、平平整整土土地地、、园园林林绿绿化化、、疏疏浚浚（（不不包包括括航航道道疏疏浚浚））、、建建筑筑物物平平移移、、搭搭脚脚手手架架、、爆爆破破、、矿山山穿穿孔孔、、表表面面附附着着物物（（包包括括岩岩层层、、土土层层、、沙沙层层等等））剥剥离离和和清清理理等工工程程作作业业。。[解读读]：航道道疏疏浚浚仍作作为为港港口口码码头头服服务务6%（物流流辅辅助助服服务务—航空服务务、港口口码头服服务、货货运客运运场站服服务、打打捞救助助服务、、装卸搬搬运服务务、仓储储服务和和收派服服务），增加加“建筑物平平移”等。。（3）直接收费费金融服服务——为货币资资金融通通及其他他金融业业务提供供相关服服务并且且收取费费用的业业务活动动。包括括提供货货币兑换换、账户户管理、、电子银银行、信信用卡、、信用证证、财务务担保、、资产管管理、信信托管理理、基金金管理、、金融交交易场所所（平台台）管理理、资金金结算、、资金清清算、金金融支付付等服务务。[解读]：新设税目目，比原原来营业业税“金金融经纪纪业”和和“”其其他金融融服务要要广。金金融经纪纪业中的的金融代代理放到到“经纪纪代理服服务”中中。商务辅助助服务，，包括企企业管理理服务（提供总部部管理、、投资与与资产管管理、市市场管理理、物业管理理、日常综综合管理理等服务务的业务务活动）、经纪代代理服务务（各类经纪纪、中介介、代理理服务。。包括金金融代理理、知识识产权代代理、货货物运输输代理、、代理报报关、法法律代理理、房地地产中介介、职业业中介、、婚姻中中介、代代理记账账、拍卖卖等）、人力资资源服务务、安全全保护服服务。（4）其他金融融商品转转让包括括基金、、信托、、理财产产品等各各类资产产管理产产品和各各种金融融衍生品品的转让让。[解读]：由于营业业税对其其他金融融商品的的范围没没有明确确界定，，征管中中常引发发争议，，此处规规定包括括“资产管理理产品和和金融衍衍生品”。（5）车辆停放放服务、、道路通通行服务务（包括过过路费、、过桥费费、过闸闸费等））等按照照不动产产经营租租赁服务务缴纳增增值税。。11%（6）货代、、代理报报关、知知识产权权代理、、代理记记账等，，统一归归入“经经纪代理理服务””。（7）将建筑筑物、构构筑物等等不动产产或者飞飞机、车车辆等有有形动产产的广告告位出租租给其他他单位或或者个人人用于发发布广告告，按照照经营租赁赁服务缴纳增值值税。6%（委托方方——广告公司司、其他他企业作作何处理理？）（8）增加了了“其他现现代服务务”和““其他生生活服务务”，分别对对应不同同的下游游企业抵抵扣政策策。（宾宾馆、饭饭店洗涤涤费如何何开票？？）（9）其他税目目注释（10）36号文对部部分原有有分类也也进行了了调整（（例如，，原归入入现代服服务业中中文化创意意服务的的商标和和著作权权转让被归入销销售无形形资产大大类）。。（11）各税目的的注释也也在原有有的营改改增试点点规定和和营业税税规定的的基础上上做了扩扩充———值得注注意的是是，新版版注释对对无形资资产进行行了更加加宽泛的的定义，，连锁经经营权、、会员权权、网络络游戏虚虚拟道具具、域名名等资产产的出售售也被明明确纳入入增值税税范畴。。3、缴与不不缴增值值税的规规定经营活动动（有偿）缴纳增值值税，非经营活动不缴缴纳增值值税。非非经营活活动包括括：（1）单位收收取的符符合条件件的政府府性基金金或者行行政事业业性收费费。（2）单位或或者个体体工商户户聘用的的员工为为本单位位或者雇雇主提供供取得工工资的服服务。（3）单位或或者个体体工商户户为聘用用的员工工提供服服务。（4）财政部部和国家家税务总总局规定定的其他他情形。。[注]有偿，是是指取得得货币、、货物或或者其他他经济利利益。原来“营营业活动动”现在在“经营营活动””区别何何在？经营——筹划、谋谋划、计计划、组组织、治治理、管管理等含含义。营业——谋生计、、职业、、工作、、商业、、服务业业、交通通运输业业等经营营业务。。“增值税征征收范围围”界定除另有规规定外（例外：：满足下列四个条件件但不需需要缴纳纳增值税税的情形形；视同销售售），一般应同同时具备备以下四四个条件件：⑴应税行行为是发发生在境境内；⑵应税行行为是属属于《注注释》范范围内的的业务活活动；⑶应税税服务务是为为他人人提供供的（自我我服务务不征征）；⑷应税税行为为是有有偿的的。什么是是“其他经经济利利益”？——案例解解析A．A公司将将房屋屋与B公司土土地交交换；；B．C银行将将房屋屋出租租给D饭店，，而D饭店长长期不不付租租金，，后经经双方方协商商，由由银行行在饭饭店就就餐抵抵账；；C．E房地产产开发发企业业委托托F建筑工工程公公司建建造房房屋，，双方方在结结算价价款时时，房房地产产企业业将若若干套套房屋屋给建建筑公公司冲冲抵工工程款款；D．H运输公公司与与I汽车修修理公公司商商订，，H运输公公司为为I汽车修修理公公司免免费提提供运运输服服务，，I汽车修修理公公司为为其免免费提提供汽汽车维维修作作为回回报。。[结论]其他经经济利利益是是指非货币币、货货物形形式的的收益益，具体体包括括固定定资产产（不不含货货物））、、生物物资产产（不不含货货物））、、无形形资产产（包包括特特许权权）、、股股权投投资、、存货货、不不准备备持有有至到到期的的债券券投资资、服服务以以及有有关权权益等等。4、境内内应税税行为为缴纳纳增值值税，非境内内销售售服务务或者者无形形资产产不缴缴增值值税。。（1）在境内销销售服务务、无形形资产或或者不动动产是指指：①服务（租租赁不动动产除外外）或者者无形资资产（自自然资源源使用权权除外））的销售售方或者者购买方方在境内内；②所销售或者者租赁的的不动产产在境内内；③所销售自然然资源使使用权的的自然资资源在境境内；④财政部和和国家税税务总局局规定的的其他情情形。（2）非境内销销售服务务或者无无形资产产包括：：①境外单位位或者个个人向境境内单位位或者个个人销售售完全在在境外发生的服务。。②境外单位位或者个个人向境境内单位位或者个个人销售售完全在在境外使用的无形资资产。③境外单位位或者个个人向境境内单位位或者个个人出租租完全在在境外使用的有形动动产。④财政部和和国家税税务总局局规定的的其他情情形。完全在境境外消费费，是指指：1、服务的的实际接接收方在在境外，，且与境境内的货货物和不不动产无无关；2、无形资资产完全全在境外外使用，，且与境境内货物和不不动产无无关；3、财政部和和国家税税务总局局规定的的其他情情形。[解读]1、对不属属于在境境内销售售服务或或者无形形资产的的情形进进行列举举；2、将完全全在境外外“消费费”改为为“发生生”；3、新增““完全在境境外使用用的无形形资产”。通过正列列举和反反列举的的方式，，对境内内业务和和境外业业务进行行区分，，以确定定是否具具有征税税权。5、不征收增增值税项项目（1）根据国家家指令无无偿提供供的铁路路运输服服务、航航空运输输服务，，属于《《试点实实施办法法》第十十四条规规定的用用于公益益事业的的服务。。（2）存款利息息。[注]仅限于存存储在国国家规定定的吸储储机构所所取得的的存款利利息。（3）被保险人人获得的的保险赔赔付。（4）房地产主主管部门门或者其其指定机机构、公公积金管管理中心心、开发发企业以以及物业业管理单单位代收收的住宅宅专项维维修资金金。（5）在资产重重组过程程中，通通过合并、分分立、出出售、置置换等方方式，将全部部或者部部分实物物资产以以及与其其相关联联的债权权、负债债和劳动动力一并并转让给给其他单单位和个个人，其其中涉及及的不动产、、土地使使用权转转让行为为。[注]上述列举举之外的的是否一一定要征征收增值值税？买一送一一等促销销行为是是否计征征增值税税？6、全面““营改增增”后的的视同销销售第十四条条下列情形形视同销销售服务务、无形形资产或或者不动动产：（一）单单位或者者个体工工商户向向其他单单位或者者个人无偿提供供服务，，但用于公公益事业业或者以以社会公公众为对对象的除除外。（二）单单位或者者个人向向其他单单位或者者个人无偿转让让无形资资产或者者不动产产，但用于于公益事事业或者者以社会会公众为为对象的的除外。。（三）财财政部和和国家税税务总局局规定的的其他情情形。[注]1、何为无无偿？2、现行增增值税细细则没有有用于公公益事业业或以社社会公众众为对象象的除外外条款7、各业所适适用的增增值税税税率增值税征征收率为为3%，财政部和和国家税税务总局局另有规规定的除除外。即增值税征征收率一一般情况况是3%，是存在在不是3%的特殊情情况的。。例如：本本实施办办法规定定个人销销售不动动产按照照5%的征收率率缴纳增增值税；；小规模模房地产产企业销销售自行行开发的的地产项项目征收收率也是是5%；个人出出租住房房征收率率为5%，但减按按1.5%执行