成都公寓项目营销策划方案

xx国际中心项目公寓整体营销方案超越极限、使命必达2011年8月报告体系AnalyzeSystem>>目标>>目标下新政解读>>市场分析>>项目解读>>市场定位及客群分析>>总体策略>>投资回报方案测算目标形象目标营销目标塑造项目“稀缺价值影响力”的市场形象十八个月总共完成住宅公寓：完成3.4万㎡的销售任务目标下新政解读宏观政策——成都房地产调控细则核心政策解读（一）限购

即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施：本市居民家庭可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房；外地籍居民家庭能提供证明者可在主城区购买1套住房，不能提供证明者暂停在主城区购房。（二）限贷首付提高，利率上调，银行信贷紧缩，后续放贷更为紧张，购房者贷款艰难。（三）限价——《关于进一步强商品住房价格监管的通知》：申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格应按套明码标价、“一房一价”；申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。宏观大势预期的逆转，住宅市场严控继续，市场观望氛围浓厚；非住宅物业投资走俏，供需两旺；政策市场影响政策影响限贷>限购开发商交贷款额度的保证金1.5%，不退放款周期延长，以前20天左右，现在1-3个月很多公司直接派2个人专办放款事宜，人力成本增加贷款人收入证明细化，要求半年收入清单，2.5倍收入保障1年以上社保……未来政策走势的研判政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。市场总结受限购、限贷“双限”的影响，市场观望情绪浓厚，开始出现量价齐跌的市场走势；目前公寓不受限购、限贷“双限”的影响，公寓市场刚需两旺，市场机会优势较大；公寓虽然不受“双限”的影响，但当前银行资金压力紧张，公寓会受到限贷的影响；区域市场分析目前区域市场上共有”雍湖会、蜀都中心、香年广场、福年广场、海洋中心”共5个项目有公寓在售，均为精装，以下为具体分析竞争环境——公寓量价关系系项目成交均价（元/㎡）精装标准（元/㎡）清水成交价政后月均去化速率（套）雍湖会95002500700032蜀都中心115002500900031香年广场106003000760028福年广场11500250090008海洋中心160005000110001卡斯摩广场83001500680012平均7000-9000备注：1、以上数据来来源于中成市市场研究中心心；2、数据截取各各项目2011年1-6月销售情况；；目前在售项目目公寓均价在在8300-11500之间，精装标标准在1500-3000之间，清水价格区间间为7000-9000元/㎡，月均销量约22套，与住宅和和公寓的月均均销量相差较较大，存量大大，竞争激烈烈。项目预计成交价（元/㎡）面积区间（㎡）剩余体量（套）面世时间高新铜牌项目7000-750040-603152011年9月复地复城国际10000-1100040-6012002011年8月雍湖会950040-58200在售蜀都中心1150050-85220在售香年广场1060027-68300在售海洋中心1530050-100448在售福年广场1150037-66532在售合计3215公寓区域内潜潜在竞争分析析潜在放量大，，同质化产品品面临直接竞竞争蜀都中心：50㎡雍湖会：40㎡香年广场:47㎡3.6竞争项目主力力户型对比分分析2海洋中心：51㎡卡斯摩广场：：51㎡5户型对比：公公寓主力户型型对比分析项目主力面积（㎡）户型赠送空间（㎡）赠送方式核心卖点xx会40㎡标间3.6阳台阳台宽足，观景度高xx中心50㎡标间无无卧房宽足xx广场47㎡标间无无生活阳台xx中心51㎡标间无无空间可随意分隔xx广场42㎡标间2阳台户型方正xx广场59㎡套一5一卧室半赠送多功能分区本项目60㎡套一、二——阳台采光佳、阳台户型设设计有有一定定优势势，通通风采采光效效果佳佳，部部分设设计观观景阳阳台和和生活活阳台台，有有一定定的竞竞争力力；区域市市场分分析结结论：：区域在在售公公寓全全精装装，精精装标标准1500-3000，清水水价格格7000-9000；月均销销售22套左右右，较较住宅宅和LOFT相差较较大；；潜在供供应量量大，，竞争争激烈烈；目前市市场在在售的的房源源主要要为40-60㎡的套套一房房源，，产品品同质质化严严重；；项目解读城市新新中心心以金融融、总总部为为代表表的成成都中中央商商务区区；大大力发发展现现代商商贸、、科技技创新新、软软件外外包、、文化化会展展等高高端产产业的的现代代化新新城本案处处于天天府新新城核核心区区、首首开区区本案项目区区位规规划规划总总建筑筑面积积6500万㎡，，已经建建成1600万㎡，在建面面积1000万㎡。建成后后总就业业人口口60万；总居住住人口口60万。xx新城—成都浦东新新区—上海6500万㎡规规划，，再造造一座座城区位规规划6纵3横交通通体系系6纵地铁1号线、、天府府大道道、红星路路南延延线、、站华华路、、元华路路、机机场高高速3横三环路路、府府城大大道、、外环环线区位交交通本项目目位于于6500万㎡规规划的的城市市新中中心——天府新新城，，紧邻国国际商商务核核心区区，未未来的的成都都“陆陆家嘴嘴”。。区位的的优越越性和和重要要性无无庸置置疑区位小小结项目总总评4#3#21万方综综合体体项目为为由两两栋高高档写写字楼楼、三三栋高高端商商业楼楼、两两栋高高端公公寓和和一栋栋公寓寓式酒酒店组组成的的大型型综合合体，，总建建筑面面积约约21万平米米。产品分分布及及套型型梳理理楼栋户型编号户型套内建筑面积（㎡）建筑面积（㎡）套数比例3号楼

A1一室一厅一位31385020%A2两室一厅一位39465020%B1两室一厅一位50595020%B1'一室一厅一位50595020%B2一室一厅一位57685020%合计

250100%4号楼A2一室一厅一位40.5545825%B2一室一厅一位56.7755825%C1两室一厅一位53.1705825%C1'两室一厅一位53.1705825%合计

232100%公寓产产品：：主力户户型集集中于于60-70平方米米，占占比80%户型板板块户型设设计方方正适适用，，功能能齐全全，双双阳台台设计计；户型板块卧室卧室户型设计方方正适用，，功能齐全全；3.15米层高，空空间感更强强；通风采采光效果好好；在公寓寓中设计套套二套型，，产品可选选择面较；；书房项目主力面积（㎡）户型赠送空间（㎡）赠送方式核心卖点雍湖会40㎡标间3.6阳台阳台宽足，观景度高蜀都中心50㎡标间无无卧房宽足香年广场47㎡标间2阳台生活阳台海洋中心51㎡标间无无空间可随意分隔福年广场42㎡标间无无户型方正卡斯摩广场59㎡套一5一卧室半赠送多功能分区本案50—70套一、套二5景观阳台+生活阳台分区合理，生活阳台，景观阳台公寓产品对对比分析3.15米层高，双双阳台、采采光效果佳佳，为区域域稀缺资源源户型价值50-70㎡适应市场场，双卧套套型设计，，高附加值值创新利用用配套价值精品店、主主题餐厅、、咖啡厅、、酒店式公公寓、休闲闲娱乐等