2014年旅游地产专题研究(图文丰富开发模式)

旅游地产专题研究目录1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产概念3、旅游地产的分类4、旅游地产特征分析5、旅游地产开发模式1、旅游地产的起源和发展1.1国外旅游地产的历史

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare，又称vacationownership)概念。在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。

1.2我国旅游地产的发展旅游地产最早在我国出现也是分时度假的概念。20世纪90年代初，湖南首先出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括海外、港台投资者在内的房地产开发企业。目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家，自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造，规划、建设和推广，市场反响极大。1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产的概念

旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游地产属于泛地产概念，具有两个发展方向，即旅游的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态—旅游地产。3、旅游地产的分类—按开发类型分类

按开发类型分类，旅游地产主要分为：旅游景点地产，旅游商务地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。旅游房地产景区住宅产权酒店养老型酒店高尔夫、登山、滑雪运动度假村旅游培训基地、国际休闲度假中心时值度假型酒店3、旅游地产的分类—按物业类型分类3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.1景区住宅

景区住宅:发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊，通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光，主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.2产权酒店

以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。

目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后，利用租金来向银行交付按揭贷款。产权式酒店为“为投资者量身定做的投资形式”，把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。

随着近年来休闲旅游与商务旅游的快速发展，产权酒店已成为我国旅游地产发展的新趋势。

指投资者为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用，一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己人或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面拥有投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.3养老型酒店3.4高尔夫、登山、滑雪运动度假村

指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。3、旅游地地产的分分类—按物业类类型分类类3.5旅游（休休闲）培培训基地地、国际际休闲度度假中心心指具有集集旅游、、观光、、休闲、、度假、、运动健健身、会会议、培培训等多多功能的的房地产产开发项项目。3.6时值度假假型酒店店指消费者者购买一一定数量量的“分分数”，，这些““分数””就成为为他们选选购产品品的货币币，他们们可以使使用这些些“分数数”在不不同时间间、地点点、档次次的度假假村灵活活选择其其分数所所能负担担的住宅宅设施，，消费者者不拥有有使用权权或产权权，只是是为休闲闲消费提提供便利利、优惠惠和更多多选择。。”分数数“消费费可以获获取更大大的折扣扣和免费费居住时时间。4、旅游地地产的特特征分析析4.1与传统房房地产开开发的比比较与传统房房地产开开发商相相比，旅旅游地产产从前期期策划到到后期物物业管理理的全过过程，都都具有独独特的优优势特征征。4.1.1优雅的环环境资源源旅游房地地产开发发多选择择在风景景名胜区区，风光光秀丽、、气候宜宜人，同同时也注注意当地地历史文文化氛围围及文脉脉的开发发。传统统房地产产处于价价位的思思考，对对自然环环境的要要求往往往不是很很高。4.1.2专业的物业业管理域酒酒店管理与普通住宅宅相比，配配套设施和和服务是旅旅游房地产产关注的重重点，对面面积并无特特别的要求求。旅游房房地产项目目除为客户户提供完善善的日用设设施外，同同时解决水水、电、道道路、通信信等一系列列配套公用用设施及购购物、运动动、休闲娱娱乐运动场场地等，也也就是为顾顾客创造一一个环境优优雅、设备备齐全的小小社会，优优质的服务务则形成了了旅游房地地产专业的的酒店管理理特色。4.1.3符合旅游度度假的设计计方案旅游房地产产开发的主主要功能之之一便是满满足人们的的度假需求求，旅游房房地产的开开发注重营营造和谐、、舒心、安安静、轻松松的气氛，，营造一种种旅游文化化，使消费费者脱离日日常工作压压力，复杂杂人际关系系的困扰，，寻到自己己的一片净净土，身心心得到调节节。漫漫沙沙滩，青青青草地，悠悠悠蓝天……均是旅游房房地产开发发所追求的的，其建筑筑风格多突突出休闲色色彩。这远远远超出了了传统开发发对单纯住住宿条件要要求。4、旅游地产产的特征分分析4.2与其他领域域比较4.2.1投资回报率率高旅游房地产产的经营者者以自己优优越的房产产资源，标标准化的服服务模式来来吸引投资资者，然后后在经营中中获利，旅旅游房地产产的交易是是大数步，，同一房产产可以在不不同的时段段租借给不不同的消费费者，提高高了房产的的资金回收收效率，对对于一般旅旅游产品而而言、投资资回收是缓缓慢的。景景区主要依依靠每日的的门票，酒酒店依靠房房间的出租租，小额的的交易使其其投资的回回收期漫长长，而对于于住户来说说，首先可可以将旅游游房地产作作为一种投投资选择，，自己出钱钱买下其中中的一个单单元或多个个单元，成成为业主，，然后再委委托开发商商去管理经经营，获取取相对稳定定的投资回回报。在英英国，购置置房产历来来被人们视视为最佳的的投资方式式之一。4.2.2消费档次高高旅游房地产产自诞生便便具有贵族族化色彩，，在国外它它还是中产产阶级的消消费品。国国内旅游房房地产的消消费者群集集中在城市市的高收入入阶层，他他们经济状状况良好，，希望拥有有较高品位位的住宿条条件和度假假环境，传传统的旅游游项目已不不能满足需需求。传统统旅游业中中，酒店高高中低档的的设立涵盖盖了各个收收入阶层人人们的消费费，景区游游览更是面面向大众推推出的产品品。4、旅游地地产的特特征分析析4.2与其他领领域比较较4.2.3消费的可可存储性性和期权权消费旅游房地地产在消消费时间间上可以以是多次次的，即即一次性性购买多多个时间间段或生生前永久久性(如养老型型酒店)的消费权权。时权权酒店出出售的便便是每一一单位的的每一个个时间份份的一定定年限内内的使用用权。购购买分时时度假产产品的消消费者还还可将自自己的度度假权益益交换至至分布于于世界各各地的度度假村。。例如，，密云““金海豚豚”的分分时度假假产权酒酒店的购购买者不不仅拥有有其所有有权或使使用权，，同时享享有“亚亚洲酒店店资源联联盟”所所辖东南南亚、港港澳地区区和内地地多处旅旅游胜地地500多家四四星级级以上上酒店店的交交换和和使用用权。。在旅旅游业业的其其他领领域，，一般般是在在当时时当地地购买买或提提前异异地预预定产产品，，而在在当时时当地地消费费，不不存在在储存存消费费和期期权消消费。。特征描述养生度度假、、旅游游购物物、交交易、、身份份象征征紧密密结合合不是简简单解解决居居住问问题，，要解解决更更多的的其他他问题题。旅旅游房房地产产是不不但让让人游游还要要住，，多种种消费费方式式结合合才能能发展展起来来。第第二居居所概概念是是在一一个更更适合合于居居住和和休闲闲的地地区置置业。。今后后会逐逐步出出现产产品功功能和和产品品类型型的细细化。。如：一一些人人开始始在香香港或或者其其他一一些地地区购购房，，外省省市一一些地地区的的人跑跑到海海南去去购房房，这这样就就带动动了海海南房房地产产的提提升。。房地产产开发发与配配套服服务软软硬兼兼施除了硬硬件建建设，，没有有软件件建设设，很很难把把普通通的地地产变变成旅旅游地地产。。旅游地地产一一个转转换过过程：：就是是有人人替你你去管管理，，有人人替你你去实实行租租务。。有最最优秀秀的酒酒店管管理公公司或或者物物业管管理条条件的的地区区，才才有可可能逐逐渐形形成旅旅游地地产。。配套套、服服务系系统和和硬件件不能能分离离。旅旅游地地产要要把旅旅游项项目经经营得得很好好，同同时又又要把把旅游游房地地产配配套服服务经经营得得很好好，两两者结结合起起来才才能使使旅游游地产产发挥挥出旅旅游的的作用用。4、旅游地产产的特征分分析4.3旅游地产特特征及要素素四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素房地产业紧密联系相相互依托旅游资源利益因子家生活延伸伸产权时权投资者休闲消费者者第一居所、、第二居所所……旅游地产开开发要结合合地方产业业因素，依依托资源条条件，有效效发挥功能能延伸，最最后处理好好营销环节节。4、旅游地产产的特征分分析4.3旅游地产特特征及要素素旅游需求的的多元化发发展，旅游游地产也得得发生多元元化、特色色化的变革革。

旅游（趋势）旅游地产（趋势）旅游消费水平由低级向高级，消费结构呈现多元化。发展前景广阔，度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。1、旅游休闲闲产业的发发展将为旅旅游房地产产带来广阔阔的发展前前景2、城市消费费领域的拓拓宽加速旅旅游地产的的发展3、购房者对对区域景观观和居住环环境的要求求逐渐提高高4、建立在车车轮上的旅旅游房地产产具有了发发展的条件件5、开发商需需要盘活资资产、提高高效益、另另辟蹊径，，抢占先机机5、旅游地产产发展前景景主流开发模模式开发基础条条件开发问题及及发展6、旅旅游游地地产产开开发发模模式式资源源、、文文化化、、规规划划、、投投资资及及后后期期运运营营是是旅旅游游地地产产成成功功开开发发的的必必备备条条件件。。成功功开开发发旅游游地地产产项项目目完备备的的后后期期运运营营（再再营营销销的的网网络络、、"经理理人人"式的的经经营营模模式式））持续续的的投投资资（依依市市场场需需要要扩扩展展新新的的景景观观、、新新配配套套硬硬件件或或者者））完善善的的规规划划（市市政政设设施施规规划划、、可开开发发地地产产规规划划））天生的资质（旅游风景资资源）良好的题材（历史积淀、、浓郁文化））6、旅游地产开开发模式—开发基础条件件6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式先旅游后地产产的华侨城模模式华侨城黄山宏村“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式古村落的重新新改造开发的的中坤模式深圳华侨城整整体规划，大大盘模式，自自建旅游资源源，先做旅游游后做地产，，取得了成功功。项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游（四大主题公园）占地约103万平方米开发背景1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）解读华侨城1、开发思路：：先旅游项目，，提升版块土土地价值、升升值空间和知知名度，使生生地变熟地，，然后投资房房地产。2、获利模式：：前期靠旅游项项目获利（门门票经济），，后期靠地产产项目获利。。旅游和地产产项目的获利利比例月为2：3。3、产品规划：：就目前整体华华侨城的开发发和布局分析析，我们看出出，以五大成成熟地产项目目为中心，教教育培训、文文化艺术、商商业休闲街、、写字楼、医医疗、主题公公园等为大配配套，形成了了独立的华侨侨城生活圈。。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——先旅游后地产产的华侨城模模式以五大成熟地地产项目为中中心，教育培培训、文化艺艺术、商业休休闲街、写字字楼、医疗、、主题公园等等为大配套，，形成了独立立的华侨城生生活圈。中旅广场、湾湾厦花园锦绣绣花园、新浦浦江城天鹅堡堡华侨城医院暨南大学中旅旅学院、华侨侨城小学、中中学、华侨城城第一幼儿园园何香凝美术馆馆、华夏艺术术中心汉唐大厦雕塑公园、欢欢乐谷、世界界之窗、民俗俗村、锦绣中中华酒吧一条街、、铜锣湾、沃沃尔玛6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——先旅游后地产产的华侨城模模式低资源低卖点低价值高风险资源成熟品牌牌知名地块升值投资资期望前期开发旅游游项目规避风风险，提升地地块价值；后期投资地产产，地块成熟熟，顺利取得得高利润。1985年——2002年2001年——高知名度高利利润无风险房地产项目投投资：中旅广场、湾湾厦花园锦绣花园、新新浦江城天鹅堡（二期期）旅游项目投资资：欢乐谷、世界界之窗、民俗村、锦绣绣中华雕塑公园、生生态广场据上图，华侨侨城的开发是是“旅游带旺旺地产，地产产返哺旅游””的良性循环环模式。旅旅游游：“白地造造景”，吸引引游客：创造造“亚洲之最最”和“世界界之最”的主主题公园吸引引全国游客。。鸿篇巨制制，留住游客客：《创世世纪纪》、《千古古风风流流》、《高山山流流水水》等文文化化演演出出留留驻驻游游客客，，创创造造再再消消费费过过程程。。地地产产上上：：注注重重超超前前的的产产品品规规划划，，以以优优美美的的环环境境和和完完善善的的配配套套使使产产品品本本身身具具备备了了极极强强的的竞竞争争力力。。制制造造概概念念，，形形成成强强大大品品牌牌认认知知。。以以波波托托菲菲诺诺等等项项目目的的典典范范成成就就了了华华侨侨城城作作为为深深圳圳人人““放放心心、、梦梦想想、、品品位位、、面面子子””的的居居住住选选择择。。6、旅旅游游地地产产开开发发模模式式—主流流开开发发模模式式———先旅旅游游后后地地产产的的华华侨侨城城模模式式华侨侨城城案案例例最最大大的的启启示示是是，，告告诉诉我我们们旅旅游游地地产产可可以以：：平地地造造景景，，即即制制造造景景观观，，制制造造主主题题，，制制造造文文化化。。就就是是把把有有吸吸引引力力的的东东西西搬搬到到有有情情趣趣的的人人聚聚集集的的地地方方来来。。先旅游升升值地块块，然后后开发地地产，从从而降低低风险，，提高利利润。制造文化化动态元元素。没没有文化化，造一一些假模模型出来来，也不不能经常常吸引别别人过来来，让旅旅游资源源活起来来，最好好的办法法是注入入文化元元素。【案例启示示】6、旅游地地产开发发模式—主流开发发模式——先旅游后后地产的的华侨城城模式6、旅游地地产开发发模式—主流开发发模式——“地产+旅游”同同步开发发的芙蓉蓉古镇模模式深圳华侨侨城的成成功开发发是带有有浓厚的的政府参参与行为为，但位位于千年年古城的的成都，，在完全全的市场场经济环环境下也也同样开开发了一一个令世世人瞩目目的旅游游地产项项目芙蓉蓉古城，，而与深深圳华侨侨城不同同的是，，芙蓉古古镇是以以“地产产+旅游”同同步开发发的模式式引领西西部的旅旅游地产产项目，，成为21世纪初旅旅游地产产的开发发楷模。。芙蓉古城城项目概概况●项目档案案芙蓉古城城位于成成都西郊郊青羊界界，新成成温公路路成—温—郫生态城城市带快快速通道道旁，交交通便利利，距市市区二环环路仅10余分钟车车程，与与外环路路文家立立交桥相相距仅1000米。项目目远离都都市喧嚣嚣，独拥拥一处宁宁静，又又享有成成—温—郫国家级级生态农农业保护护带中的的新鲜空空气和生生态环境境。●开发商简简介芙蓉古城城由三家家房产公公司联合合开发，，领衔企企业为成成都置信信实业有有限公司司，合作作公司为为置信下下属企业业——四川省大大华实业业有限责责任公司司和成都都蔚信实实业有限限公司，，三方共共同投资资管理。。芙蓉古城城开发思思路●项目开发发理念芙蓉古城城创立在在日渐提提高的都都市人生生活消费费水平和和文化追追求中，，主要依依据城市市中产阶阶层随社社会发展展而日益益增长的的物质文文化需要要，结合合现代会会议功能能和假日日经济繁繁荣的现现状而整整合推出出全新的的“第二二居住””体系。。项目的的价格比比原版别别墅低，，但其环环境营造造、配套套设施、、物管标标准等均均不亚于于原版别别墅，其其文化内内蕴更非非原版别别墅能相相提并论论。江苏苏风格建建筑、云云南风格格建筑、、川西风风格建筑筑、台湾湾风格建建筑和日日本风格格建筑等等在芙蓉蓉古城的的和谐互互映证明明了住宅宅文明的的包罗万万象，并并散发出出芬芳各各异的生生活情韵韵。芙蓉蓉古城中中荟萃成成都知名名小吃的的美食街街、传统统手工制制品罗列列的民族族特色精精品街、、风格迥迥异的各各种茶楼楼、千回回百转的的活水河河流和有有着浓郁郁成都地地域特色色的游玩玩设施从从不同角角度叙述述着老成成都的故故事，成成功抵达达现代都都市人的的怀旧思思绪。6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式●项目定位芙蓉古城集集居住、度度假、休闲闲、投资于于一体，是是融合各种种中国民居居建筑风格格，以成都都地域文化化为项目内内涵的老成成都缩影式式的极富传传统色彩的的小区。●目标客户定定位以对老成都都有怀旧情情结、厌倦倦喧嚣都市市生活、收6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式芙蓉古城的的规划设计计●功能分区灵魂轴线：：皇城—明远楼—至公堂三者者构成老成成都建筑及及历史文化化的灵魂主主轴线。皇皇城占地面面积700平方米，两两层共有建建筑面积1200平方米，其其设计规模模与原成都都皇城规模模的比例为为1∶1；修建老城城墙，采用用绘画、雕雕塑等手法法来表现历历史长河中中的蓉城。。明远楼长长50米，宽20米，3层，建筑面面积3000平方米。至至公堂2层，每层建建筑面积2000平方米，共共4000平方米。芙芙蓉古城各各功能区以以水系园林林环境间隔隔和穿插，，动静有致致，统一和和谐，芙蓉蓉古城在整整体规划上上划分为““居住区””、“文化化区”、““商业区””、“酒店店区”四大大人性功能能分区。6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式【四大人性功功能分区】传统居住区区——建筑风格多多样，毗邻邻生态观赏赏型温泉，，环境静雅雅；文化休闲区——含诗书画社、、青少年素质质教育中心、、中心休闲广广场、置信MBA学术中心；特色商业区——小吃街、手工工艺品街、购购物超市等；；会所酒店区——建生态豪华会会所、星级宾宾馆、博物馆馆等。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式●项目规划设计计芙蓉古城是一一个融现代城城市生活与居居住、生态环环境建设、中中式园林与地地方人文习俗俗于一体的新新型住宅。从从表面上看它它的建筑形式式是中式的，，民居式的，，实际内容是是现代的，多多元化的。一一条中轴线将将各个中式风风格结合在一一起，实际上上中轴线上布布置的各种功功能性的配套套内容，如餐餐饮、娱乐、、文体、骑游游、垂钓、品品茶等地方习习俗恰如其分分地连成一个个整体，既可可供休闲旅游游，又可供日日常生活需求求。建筑艺术术方面将古代代皇城风貌及及地方建筑进进行现代处理理，形成对景景，并作广场场、水池、玉玉带桥，能使使用又能观赏赏，皇城内用用作文娱体育育会议使用，，使古老的建建筑形式具有有了新的内容容。中轴线以外为为居住建筑，，各居住区内内将四合院加加以改革，形形成五家一小小院，以替代代一梯四户或或二户等的格格局。优秀的的居住环境空空间得到了现现代化的改造造，注重表现现邻里关系，，使小孩、老老人有一个活活动交流的空空间，充满着着生活的气息息和情趣。它它既不同于西西式的联排住住宅，也不是是老式四合院院或里弄的翻翻版，而是一一种崭新的居居住模式。住住户内不设堂堂屋、厢房，，采用了现代代住宅的平面面布置。小区住宅由川川西民居组团团、江苏民居居组团、云南南民居组团、、唐风建筑组组团架构芙蓉蓉古城的住宅宅体系；住宅宅2层为主，销售售面积42—212平方米不等。。充分体现中中国传统建筑筑的精华，巧巧妙组合各种种特色建筑符符号，保留老老成都特点，，在各种原有有地方风格上上加以创造和和发展；外外观古朴，住住宅内部强调调实用性，采采用现代智能能配套等相关关设施，力求求合乎现代人人生活习惯，，达到现代人人的理想生活活标准。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式●项目建筑单体体设计一层：主要是是客厅和餐厅厅，屋外300余平方米的超超大天井庭院院，既可共享享，也可用植植物墙分割成成三至五户人人家拥有的独独立院门小院院坝，绝佳私私密、通风、、景观良好。。二层：：主要要是卧卧室，，步出出房门门便是是敞厅厅(又名““赏月月台””、““烟雨雨楼台台”)，同时时敞厅厅围栏栏均采采用了了“美美人靠靠”设设计，，品茗茗聊天天，凭凭栏赏赏景，，怡然然自得得。三层：：阁楼楼，巧巧妙利利用坡坡屋面面夹角角的中中间空空间，，形成成了最最高层层高达达3.75米的坡坡顶空空间，，它使使整套套住宅宅的实实用面面积增增加了了40%左右，，同时时大大大丰富富了空空间的的层次次，打打开天天窗，，可观观日月月星辰辰，极极目楚楚天舒舒。6、旅游游地产产开发发模式式—主流开开发模模式——““地产+旅游””同步步开发发的芙芙蓉古古镇模模式●项目配配套设设计博物馆馆设置于于皇城城内，，主要要展出出有浓浓郁老老成都都风格格的书书画、、传统统工艺艺品等等。会所芙蓉古古城会会所占占地面面积1500平方米米，3层，设设置大大堂、、餐厅厅、会会议厅厅、商商务中中心、、MBA学术论坛中中心、、美容容美发发中心心等。。堂、祠祠、庙庙宇、、私塾塾、公公馆修建带带有老老成都都味道道的建建筑，，同样样用以以作为为项目目文化化内涵涵的载载体，，而传传统建建筑的的精湛湛工艺艺将被置置于首首位。。酒店宾宾馆分别修修建于于会所所的西西南和和正北北，与与皇城城—明远楼楼—至公堂堂等传传统楼楼宇、、音乐乐休闲闲广场场、各各种运动动场和和2000余平方方米的的人造造山坡坡景区区相邻邻。其其主要要功能能是为为会所所提供供配套套的饮饮食起起居及及娱乐乐场所所，同同时服服务于于到芙芙蓉古古城度度假休休闲的的人群群。街道以成都都老街街道名名命的的芙蓉蓉古城城各小小区主主干道道、小小区干干道、、次干干道和和院内内道路路，达达成街街道名的亲亲切和和易于于记忆忆。主主干道道斜穿穿小区区，共共长1000米。皇皇城以以南有有600米，宽宽16米；又又向北北延伸伸400米，宽宽9米；干干道宽宽约13米，次次干道道宽9米，各各院内内道路路宽6米左右右。主主干道道是古古城的的灵魂魂街，，其街街头小小品、、树木木绿化化均以以繁华华的古古时长长街作作为蓝蓝本。。另有有小巷巷阡陌陌，青青石板板路。。6、旅游游地产产开发发模式式—主流开开发模模式——““地产+旅游””同步步开发发的芙芙蓉古古镇模模式6、旅游游地产产开发发模式式—主流开开发模模式——““地产+旅游””同步步开发发的芙芙蓉古古镇模模式芙蓉城城的功功能配配套专线公公交车车购物超超市绿色菜菜市音乐休休闲广广场儿童游乐场幼稚园运动场所青少年素质教教育中心置信MBA学术中心诗书画社报刊阅览室书吧功能配套老年人健康中中心诊所护理中心温泉浴美容中心网吧6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式文化：持久的的核心竞争力力文化作为旅游游地产的鲜明明特征之一，，芙蓉古城在在这方面做得得最为出色。。开发商在规规划之初就对对整个小区进进行详尽的布布局，让饮食食文化、童童趣文化、街街市文化、茶茶文化、水文文化、民风风民俗文化、、地域文化等等植根于小区区内，让住户户及游客畅游游其间，可感感中华文化之之深厚底蕴，，可悟蜀中志志士之冰雪肝肝胆。通过对对传统建筑和和历史文化的的挖掘，展现现中华民族古古老文明的精精髓，使其一一砖一瓦，一一檐一壁，都都透出历史的的、文化的深深沉底蕴。●饮食文化成都名小吃，，中华老字号号驰名天下，，以其物美价价廉、风味独独特和品种丰丰富，名满全全川，享誉中中华，经代代代相传，发展展到今天已是是精益求精，，成为成都市市的“门面””之一。芙蓉蓉古城网罗各各种成都名小小吃：冷食热热菜类（夫妻妻肺片、陈麻麻婆豆腐等））；面食类类（钟水饺、、韩包子等））；糕团甜甜点类（赖汤汤圆、三大炮炮等）；零零食类（八号号花生、散子子麻花等）。。品种繁多之之外，全由名名师主理，绝绝不让名小吃吃浪得虚名。。尝尽成都名名小吃，体味味天府饮食文文化，芙蓉古古城让人频频频回眸，心驰驰神往。●童趣文化化老成都曾有的的儿童玩具主主要有陀螺、、响簧、铁环环、毽子、风风筝、弹子等等，飞逝的时时光日渐暗淡淡了这些有数数百年历史的的儿童玩具。。现代科技进进步飞速，工工业化带来的的玩具让孩童童们目不暇接接，可以肯定定有着乡土色色彩的玩具一一旦重现，一一定会让他们们新奇，继而而爱不释手。。在芙蓉古城城，长期拘匿匿于都市的孩孩子们将找到到他们新的乐乐园，那些怀怀旧的中老年年人，也会因因为与童年玩玩具情节的重重逢而感动。。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式文化：持久的的核心竞争力力6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——“地产+旅游”同步开开发的芙蓉古古镇模式文化：持久的的核心竞争力力●天府街街市文文化成都的的传统统手工工制品品不胜胜枚举举——蜀绣、、蜀锦锦、竹竹帘画画、漆漆器、、剪纸纸、泥泥塑、、刺绣绣、挑挑花、、木雕雕等驰驰名中中外。。传统统手工工制品品街在在芙蓉蓉古城城的出出现让让人叹叹为观观止，，疑是是梦回回唐朝朝（（封建建社会会的顶顶峰））。难难以按按捺，，不妨妨亲临临各种种手工工作坊坊，在在动手手过程程中畅畅想那那时的的成都都街市市。●茶文化化成都是是中国国“茶都”，茶文文化渲渲染一一种恬恬淡从从容，，把成成都人人熏陶陶得温温文尔尔雅。。铜壶壶铜烟烟袋铜铜茶椽椽子仿仿佛已已成为为过眼眼云烟烟，说说评书书的艺艺人也也在很很久前前去了了他乡乡，芙芙蓉古古城却却能拨拨转时时针，，让昨昨日情情景在在起伏伏的香香茗中中浮现现。●水文化化龙舟比比赛、、赶鸭鸭子比比赛、、放河河灯等等是延延续流流传了了数千千载的的成都都水文文化。。芙蓉蓉古城城这方方土地地，无无疑会会弥加加可贵贵。●民风民民俗文文化在芙蓉蓉古城城，一一场传传统婚婚典将将让爱爱情更更加刻刻骨铭铭心，，赶庙庙会后后带回回的烛烛香温温暖一一个城城市人人疲惫惫的梦梦境，，搭戏戏台、、贴门门神、、磨刀刀人、、打更更人等等远去去的老老成都都场景景也将将在芙芙蓉古古城得得以回回返。。各种种传统统节日日，也也将在在芙蓉蓉古城城再度度兴盛盛。●地域文文化温江的鱼凫凫王都遗址址是有4000年历史的鱼鱼凫文化的的见证；；寿安乡陈陈家桅杆是是清代翰林林父子的归归乡居所；；大石文化化源远流长长；“琴琴壁空弹””传诵千年年。石柱坝坝、假山石石、万花楼楼、大乘院院、开国寺寺、三井观观、汉斌武武馆是永宁宁有名景点点，并各有有一段故事事相伴。难难得一见的的燕栖柳城城、蛙蟾会会战、麻雀雀聚会、鳝鳝鱼涌浪在在芙蓉古城城将不再鲜鲜见，“二二十里梅花花香不断””也让人心心旷神怡。。6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式文化：持久久的核心竞竞争力6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式销售方式芙蓉古城在在成都房地地产界推出出的具有真真正完整意意义的全息息营销模式式——样板小区。。在置信丽丽都花园D区，芙蓉古古城样板小小区先行问问世。样板板小区的主主体为川西西民居院落落、江苏民民居院落、、云南民居居院落、唐唐风建筑院院落四大住住宅组团，，同时布置置美食街（（集中成都都部分名小小吃）、传传统工艺品品街等。此此外，芙蓉蓉古城的园园林水系、、花卉绿化化、人文景景观、建筑筑小品也在在样板小区区得以体现现。作为芙芙蓉古城的的缩影，该该样板小区区将给人““未启先闻闻”的美妙妙感受。此外，特邀邀成都市主主创过有““现代清明明上河图””之称的““老成都””画卷的七七位本土知知名画家，，根据芙蓉蓉古城的整整体规划设设计，创作作巨幅《芙蓉古城俯俯瞰全图》。该巨幅图图画将形象象展示芙蓉蓉古城的概概貌，体现现老成都的的街市及院院落意境。。巨幅绘制制完成后，，付梓印制制，用于销销售展示说说明。6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式芙蓉古城各各环节的创创新总结●理念创新芙蓉古城集集古代民居居之精髓，，融合现代代建筑理念念。芙蓉古古城把传统统民居和现现代民居理理念相互融融合，综合合了老成都都文化、传传统文化和和四合院文文化；建建筑上秉承承中国传统统民居特色色，以川西西民居为主主，同时融融入江苏民民居、云南南民居、唐唐风建筑等等中国传统统建筑精髓髓构成了古古建筑群的的再现，充充分体现中中国传统建建筑的精华华，巧妙组组合各种特特色建筑符符号，既保保留了老成成都特点，，又在各种种原有地方方风格上加加以创造和和发展，使使中国的建建筑古文化化在现代的的建筑语言言上得以实实现。芙蓉蓉古城地处处郊区，作作为非城市市中心的项项目，芙蓉蓉古城以其其秀丽独特特的风景和和古典建筑筑形成了生生态的旅游游资源，不不但克服了了地形劣势势，而且将将旅游和居居住很好地地结合起来来，开创了了成都旅游游居住的新新的居住理理念。●设计创新古为今用，，洋为中用用。通过对对中国传统统民居的深深入剖析，，仿古而不不复古，在在现代建筑筑中，融入入中国的传传统文化。。人性化的的园林设计计、完善科科学的水环环境工程系系统，引水水于地下，，水质甘冽冽纯净。采采用绘画、、雕塑等手手法通过皇皇城——金河——四季广场来来表现历史史长河中的的蓉城。外外观古朴，，住宅内部部强调实用用性，采用用现代智能能配套等相相关设施，，力求合乎乎现代人生生活习惯，，达到现代代人的理想想生活标准准。●营销创新新投资八百万万元，占地地40亩的芙蓉古古城意景小小区，作为为680亩芙蓉古城城项目的实实验室，这这种营销模模式的创新新开全国房房地产之先先河，对于于本地房地地产开发具具有时代的的意义，营营销模式的的不断创新新有效地满满足了消费费者的需求求，引领着着成都住房房消费时尚尚。因此，，芙蓉古城城项目的销销售火爆场场面在成都都实属罕见见。6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——“地产+旅游”同步步开发的芙芙蓉古镇模模式芙蓉古城各各环节的创创新总结6、旅游地产产开发模式式—主流开发模模式——古村落的重重新改造开开发的中坤坤模式旅游地产开开发的第三三种模式即即是对古村村落的重新新改造开发发，中国悠悠久的历史史文化遗留留下来的村村落文化古古迹多不胜胜数，如云云南丽江古古村寨、上上海石库门门古迹，山山西平遥古古城遗址等等古村寨古古村落都是是中华名族族不可复制制的旅游保保护资源，，而隐藏在在这些资源源背后的巨巨大利润往往往被人所所忽略，中中坤集团却却走出了一一条新的旅旅游地产开开发模式。。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——古村落的重新新改造开发的的中坤模式宏村开发背景景宏村位于安微微黔县东北部部，村落面积积19.11公顷，宏村建建于南宋绍熙熙年间（公园园1131年），它背倚倚黄山余脉羊羊栈岭、雷岗岗山等，地势势较高，常常常云燕霞蔚，，被誉为“中中国画里的山山村”。特别别是整个村子子呈“牛”型型结构布局，，更是被誉为为当今世界历历史文化遗产产的一大奇迹迹，那就是苍苍翠的雷岗为为牛首，参天天古木是牛角角，由东而西西错落有致的的民居群宛如如庞大的牛躯躯，以村西北北一溪凿渠绕绕屋过户，九九曲十弯的水水渠，聚村中中天然泉水汇汇合蓄成一口口斗月形的池池塘，形如牛牛肠和牛胃。。水渠最后注注入村南的湖湖泊形成南湖湖，俗称牛肚肚。人们又在在绕村溪河上上先后架起了了四座桥梁，，作为牛腿，，然而历经800余年风雨历程程，宏村到上上个世纪80年代已经满目目疮痍，昔日日风格不再。。1997年，北京中坤坤投资集团有有限公司在黄黄山黔县宏村村投了几百万万资金，恢复复了宏村旧村村的危旧房，，整治了宏村村的环境，又又修通了道路路，然后租赁赁了当地一家家政府招待所所，把它改造造城度假性质质的山庄，之之后进行了大大规模的改造造。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——古村落的重新新改造开发的的中坤模式宏村的开发策策略●制定严格的开开发纲领为了更好地保保护宏村明、、清民居建筑筑群，明确了了宏村古村落落的保护性质质、保护对象象，中坤集团团与相关部门门制定了相应应的保护措施施，规划明确确宏村明、清清民居建筑群群保护重点。。一是以“山——建筑——环境”构成的的风水村落形形态；二是典型的传传统村落和民民居建筑特色色；三是古水系和和私家园林布布局。四是宏村独特特的村落和空空间环境景观观。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——古村落的重新新改造开发的的中坤模式●保护重点历史史文化古迹并并加以翻新宏村明、清民民居建筑群保保存基本完好好，有书院建建筑，祠堂建建筑和众多的的住宅建筑及及私家园林100多幢，是微州州建筑文化的的杰出代表。。特别是以南南湖书院为代代表的书院建建筑，以承志志堂为代表的的住宅建筑，，以德义堂、、碧园为代表表的私家园林林，反映了14-18世纪徽州儒家家文化的昌盛盛。宏村明、、清居建筑群群有着朴素、、典雅的气质质，充分利用用地方材料木木、石、砖等等进行各种题题材的雕刻，，以及室内装装饰、庭院陈陈设和绿化布布局，体现了了深刻的徽州州文化内涵，，具有很高的的历史、艺术术、科学价值值。开发企业业采取慎重的的保护开发策策略，制定严严格的规划开开发方案，对对原有的书院院、祠堂等古古建筑采取特特殊的材料加加以修葺，其其中重点修葺葺的古建筑有有：南湖书院院、乐叙堂、、承志堂、德德义堂、树人人堂、敬修堂堂（民居游））等。6、旅游地产开开发模式—主流开发模式式——古村落的重新新改造开发的的中坤模式●水系的改造开开发宏村由水圳、、月沼、南湖湖、水巷和民民居“水园””组成的水系系网络，构成成水景整体空空间特色、水水的艺术特性性在宏村明、、清民居建筑筑群中得到淋淋漓尽致的发发挥。水系对对于村落的生生态、景观、、环境等方面面皆有积极作作用，为村落落居民创造了了良好的生活活和生态环境境，使村落更更秀丽、妩媚媚、晶莹、亲亲切、水在宏宏村充分体现现了它的生态态价值，实用用功能和景观观价值。●相关旅游配配套设施的建建设经过中中坤集集团对对宏村村的资资源整整合与与挖掘掘的重重新建建设，，宏村村被誉誉为““中国国明清清博物物馆””。在在2000年被联联合国国教科科文组组织认认定为为世界界文化化遗产产，并并获得得国家家4A级旅游游景区区牌照照。从从此，，宏村村吸引引了海海内外外大量量的游游客前前来参参观，，推动动了当当地的的旅游游业蓬蓬勃发发展，，为当当地的的酒店店业开开发提提供了了广阔阔的发发展前前景。。中坤集集团先先后在在宏村村建起起旅游游度假假山庄庄、酒酒店等等。6、旅游游地产产开发发模式式—主流开开发模模式——古村落落的重重新改改造开开发的的中坤坤模式式中坤模模式，，一种种保护护、开开发、、利用