别墅专题研究

别墅专题研究客户目标

Objectives

>独栋住宅产品独栋的定义与特征独栋的产品特征：独立住宅SingleHouse，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。主流独栋产品的技术要点1）独栋单体的层数通常在2~3层，面积通常在250平方米以上。2）纯独的东西向间距最小为5米；南北间距不以日照间距控制，以视觉舒适度为限，通常不应低于15米。3）纯独栋社区的容积率一般在0.5以下。4）独栋产品的建安成本通常为1200~1500元/平米（以北京地区为例）。独栋产品的市场适用性独栋的适用条件：——低密度产品在市场中建立高价值认知；——具有支撑独栋产品的地段或资源条件。独栋产品在解决方案中的常见角色1）混合社区中的价值标杆。2）强势资源的价值兑现产品。2）陌生资源区的启动产品。3）城市中实现高额开发利润。独栋的产品价值分析几种常见的居住理想原型1、倚居山水的隐逸生活原型——2、归隐郊野的田园生活原型——3、高尚而自在的欧美小镇生活原型——4、复制童话的城堡/庄园生活原型——5、浮生半日的度假生活原型——独栋的核心价值独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的一种接近或实现，而这种居住理想不是凭空而来的，而是有迹可循，在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者的价值认同。独栋的产品价值分析独栋产品的价值要素1、完备之上的特色化追求2、对资源的倾斜性3、私有专属的强烈体现4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神客户目标

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>高级独栋别墅产品研究及设计建议户型设计要点

建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。地上建筑面积350平方米到400平方米。地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地上两层，地下一层。室内车库，双车位。4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。户型设计要点

注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口户型设计要点

二层为休息区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。首层功能空间间面积建议分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅10200-240客厅40-60餐厅15家庭室15-20西厨、早餐室15中厨10-15公用卫生间5次卧室（包括独立卫生间）20车库35二层与地下室室功能空间面面积建议分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区主卧室20-30150-160主人卫生间10-15步入式衣橱*2（5­10）*2书房10次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*220-30家庭室10-15地下室康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能厅等）100-120160-200设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括酒窖、公共卫生间等）20产品的使用细细节室外空间室内空间内外空间关系系建筑排布大面积庭院、、多重庭院、、精装修庭院院客厅、客厅挑挑空、餐厅、、厨房、特殊功能空间间大面积观景窗窗、多房间景景致保证私家庭院院面积大面积会客厅厅细节的使用价价值高级别墅客户户非常注重公共空间的尊尊贵感，希望客厅面面积尽可能的的宽敞、阔绰绰，因此客厅厅面积应达到到70-80平方米的规模。客厅挑空处理理细节的使用价价值根据对XXXX来访客户的调调查，客户在在对比过不同同客厅处理户户型后，明显倾向选择择有挑空的客客厅。挑空的客厅能能显著提升客客厅的空间感感和开敞度。。项目名称客厅挑空面积(m2)XXXXb3户型28XXXXb6户型25XX湖C户型27XX山庄F1户型30XXXXXXA4-C户型29XXXXXXA2-C户型33厨房与餐厅细节的使用价价值厨房和餐厅，，是女主人的的“地盘”；；客户访谈显显示，有别墅墅居住经验、、特别是海外外生活经历的的女性，对餐餐厅和厨房的的关注度极高高，关注点集集中于：操作台面临窗窗而布通过落地窗与与后院联通的的厨房厨房与餐厅细节的使用价价值XXXXE户型地上一层层中厨面积14平方米西厨面积12平方米餐厅面积18平方米XXXXXXA2-C户型地上一层层中厨面积8平方米西厨面积10平方米餐厅面积28平方米项目名称中厨面积(m2)西厨面积(m2)XXXXB户型1511XXXXE户型1412XXXXXXA2-C户型810XXXXXXA4-C户型59顺驰林溪A2户型511顺驰林溪A3户型612是否有中式厨厨房与西式厨厨房，且各自自独立；中式厨房的面面积不应过小小，20平方米较为合合适；餐厅与起居室室应有明显的的分隔；主卧室区细节的使用价价值各卧室尽可能能配有衣帽间间二层独立家庭庭室、独立舒舒适的书房男女主人衣帽帽间分开主卧室40-50平方米以上，，衣帽间>10平方米项目名称主卧区面积(m2)XXXXb3户型58XXXXb6户型53XX园C2户型63XX园E户型50XXXXXXA4-C户型55XXXXXXA2-C户型65多处挑空处理理细节的使用价价值入口处设置大大气的玄关餐厅挑空项目名称餐厅挑空面积(m2)XXXXb3户型14XXXXSF户型15XXXX2N户型18XXXX2SA户型20大面积、落地地采光窗细节的使用价价值例如XXXXB3区业主认为现现居别墅的各各个房间的窗窗户均偏小，，特别是客厅厅和主卧室。。客户认为在目目前保温技术术相当成熟的的情况下，应应尽可能保证证每个房间均均有大面积的的、可向外观观景的窗户，，这应该是别别墅不同于普普通住宅最为为关键之处。。起居室采光落落地窗起居室采光落落地窗将客厅朝向前前院、家庭室室朝向后院、、餐厅朝向侧侧院，多使用用落地窗以保保障采光和观观景效果，但但朝向前院的的窗的大小要要适宜，在保保障良好的采采光和观景的的同时注意私私密性。“临绿化带的房房子，餐厅应应设置于绿化化带一侧”—XXXX业主访谈，““享受用餐+观景的美好生生活片断”各个卧室均能能与外界环境境交流（首层卧室-庭院、二层-露台）主卧室大面积积观景窗细节的使用价价值主卧室落地窗窗与阳台起居室、客厅厅和主卧室是是业主经常活活动的地方，，对采光和景景观要求高，，因此需要在在这些位置采采用大面积的的采光窗，同同时保证有良良好的室外景景致。客户对采光窗窗的细节要求求细节的使用价价值高度：首层餐厅等有有一定生活隐隐私的空间，，形似落地窗窗的窗台高度度不应过低，，以保证主人人生活的隐私私。材料：钢框木形形式的窗窗户，外外层钢材材可保证证窗的功功能要求求，内层层木质便便于与业业主个性性化装修修风格相相融合。。效果：窗玻璃应应尽可能能完整，，以保证证视觉效效果，特特别是客客厅窗玻玻璃需避避免分隔隔过碎。。客户对大大面积采采光窗的的细节要要求特殊功能能空间成成为普遍遍要求细节的使使用价值值地下室设设置1-2间常驻司司机、家家庭保姆姆房间保姆有独独立出入入口，可可设置在在侧向、、后向花花园，通通过庭院院进入。。私家庭院院内能有有小面积积的独立立空间，，可按照照业主生生活喜好好随意安安排，例例如SPA、玩具间间、花房房…首层设置置带独立立卫生间间的卧室室，方便便老人居居住大面积私私家庭院院细节的使使用价值值项目名称地上建筑面积私家庭院面积XX庄园350-370500XXXXB3区344-383200-300XX山庄366500-1000XX350-373205-502XXXX三期353-382400-1000XX335-380400-600XX湖387500XXXX355-391350-400XXXXXX388400-500高级别墅墅私家花花园面积积应尽可可能大，，建议选选择高于于市场同同类产品品的面积积区间，，根据初初步测算算，建议议高级独独栋别墅墅私家庭庭院合计计面积选选择500-1000平方米/户的标准准。多重庭院院细节的使使用价值值多重庭院院包括：：前院后院侧院内院入户院客户调查查发现，，目前的的别墅居居住者对对庭院的的需求，，已经不不再局限限于原有有私家花花园内的的植树种种草，而而是要求求有更优优美的景景致，要要求与室室外有更更多的可可互动空空间。以XXXX地上面积积350-470平方米的的户型为为例，中中院、侧侧院面积积80-130平方米，，后院面面积约在在200-400平方米。。入户前院院多重庭院院细节的使使用价值值前花园是是开敞式式的，有有的以精精巧的低低矮木栅栅栏或竹竹篱笆围围起来；；每家门门前都栽栽满了鲜鲜花和树树木，修修剪得非非常整齐齐漂亮，，具有迎迎宾的礼礼仪功能能，展示示主人的的形象和和品位，，就如同同主人敞敞开胸怀怀接纳远远方的来来客，既既体现主主人的匠匠心独运运，又有有很强的的包容性性。前花园同同时也是是社区景景观的重重要组成成部分，，可以与与周围住住宅互相相借景，，形成风风格各异异的美丽丽街景和和社区优优美的大大环境。。街道与与房子之之间采用用巧妙的的处理，，使主人人在屋里里可以看看到街景景，而行行人却看看不到屋屋里。主人与街街上的行行人有了了一段恰恰当的距距离，没没有房子子紧邻街街道的压压迫感，，主人和和行人感感觉上都都很舒服服。精装修庭庭院细节的使使用价值值庭院功能能：有别墅墅居住经经验的客客户极为为关注庭庭院内是是否有上下水、、煤气等可进行行灌溉和烧烤活动的条条件。院墙可采采用植物物+栅栏的自自然隔离离方式，，既能向向外展示示漂亮的的私人花花园、又又利用植植物形成成的天然然屏障保保证生活活隐私。。后花园一一般都较较宽敞，，以围墙墙和绿化化带区隔隔，功能能性和私私密性都都非常强强，家人人，朋友友聚会，，属于纯纯家庭娱娱乐休闲闲空间。。精装修庭庭院细节的使使用价值值庭院组成成包括：：温泉、、壁泉、、凉亭、、花架、、绿植、、烧烤台台等。庭庭院内还还预留温温泉管、、自来水水管、天天然气管管、电源源线等。。高级别墅墅推荐户户型1别墅一层建筑面积221m2客厅40餐厅15家庭室22卧室15西厨17中厨7储藏室A2储藏室B2佣人间5卫生间A3卫生间B5洗衣房4车库33别墅二层建筑面积146m2主卧室25主卫生间13衣帽间10卧室A15卧室B13卫生间A4卫生间B4露台17地上一层层地上二层层XXXXD户型总建筑面积367㎡地上建筑面积367㎡高级别墅墅推荐户户型2总建筑面积554㎡地上建筑面积387㎡地上一层221㎡地上二层162㎡地下室172㎡地上一层层庭院的设设计与室室内功能能空间相相结合，，围绕内内庭院组组织空间间。客厅厅、餐厅厅、家庭庭室分别别位于内内庭院的的三侧，，同时客客厅面向向前院、、家庭室室朝向后后院，而而餐厅则则朝向侧侧院开窗窗，使得得主要的的接待空空间和家家庭聚会会空间都都有至少少两个方方向的景景观。围和内院院的设计计使建筑筑有了更更多的采采光面。。高级别墅墅推荐户户型2地下室地上二层层总建筑面积554㎡地上建筑面积387㎡地上一层221㎡地上二层162㎡地下室172㎡高级别墅墅推荐户户型3XXXXG户型总建筑面积615㎡地上建筑面积387㎡地下建筑面积228㎡该户型型首层层动静静分区区明显显、合合理；；起居室室朝东东、南南向，，享受受清晨晨的第第一缕缕阳光光；与与门厅厅的错错层设设计，，突出出起居居室的的独立立和大大气；；首层次次卧室室带有有独立立的卫卫生间间和衣衣帽间间，形形成独独立主主卧区区；厨房、、餐厅厅、起起居室室均能能观赏赏到院院内景景色；；车库未未能与与起居居室相相连，，停车车后需需要经经过楼楼梯走走道到到达起起居室室；首层卫卫生间间位置置较远远，需需要绕绕过楼楼梯间间；首层高级别别墅推推荐户户型3地下室室地上二二层二层四四间卧卧室+一间书书房，，非常常符合合当前前别墅墅消费费需求求；书房位位置独独立，，既与与楼梯梯间相相连，，又能能从主主卧室室区进进入，，可形形成独独立的的主卧卧区；；二层各各个卧卧室均均带有有卫生生间和和独立立的衣衣帽间间，除除西北北角的的卫生生间外外，均均带有有露台台，可可远观观西山山；地下室室面积积大、、功能能全；；地下室室内的的佣人人房均均享有有自然然采光光；高级别别墅推推荐户户型4总建筑面积613㎡地上建筑面积391-408㎡地下建筑面积222㎡XXXXE户型地上一一层首层客客厅挑挑空6.4米，南南向两两层高高度的的落地地窗，，显现现尊贵贵感；；主客厅厅方正正，实实用性性高，，外加加挑空空后的的强烈烈空间间感，，凸显显出豪豪宅的的大尺尺度和和奢侈侈感，，深受受客户户喜爱爱；该户型型是XXXX最为畅畅销的的户型型，特特点在在于空空间尺尺度收收放合合理、、空间间方正正使用用率高高；高级别别墅推推荐户户型4地下室室地上二二层主卧室室的南南侧北北侧通通过露露台实实现双双向通通透，，增加加采光光面和和主卧卧区的的视野野；各个卧卧室均均设有有洗手手间；；地下室室与下下沉式式庭院院相连连，既既为地地下室室提供供了自自然采采光，，也是是自家家庭院院与外外界的的自然然隔离离。客户目目标Objectives>豪宅别别墅产产品研研究及及设计计建议议户型设设计原原则出于兼兼顾充充分展展示、、引领领形象象和控控制风风险的的考虑虑，豪豪宅别别墅的的量应应控制制在20套以内内，其其中拥拥有独独享资资源处处可考考虑设设置1000平方米米左右右的超超大户户型，，而缺缺乏独独享资资源处处则应应将地地上建建筑面面积控控制在在500平方米米左右右。超大户户型的的设计计在满满足高高级别别墅户户型设设计要要点中中所提提到的的功能能空间间种类类的要要求的的基础础上，，可由由设计计师根根据资资源的的分布布、室室内室室外空空间的的交流流等因因素进进行个个性化化的设设计。。此处处不再再给出出户型型设计计的要要点和和推荐荐户型型。500平米左右右的户型型设计的的功能空空间的组组成和序序列与高高级别墅墅基本类类似，但但主要的的功能空空间的尺尺寸应进进一步放放大，同同时应增增添如私私家泳池池、男女女主人双双主卧等等进一步步彰显别别墅的气气派与奢奢侈的功功能空间间考虑。。户型设计计要点（500㎡㎡左右）地上建筑筑面积450平方米到到550平方米。。地下建筑筑面积250平方米左左右，总总建筑面面积700-800平方米。。地上两层层，地下下一层。。室内车库库，2-3个车位。。建筑基地地面积在在1200平米左右右。5个卧室，，包括2个主卧区区及三间间次卧室室。与高级别别墅相比比，一层层的主要要功能空空间基本本相同，，但门厅厅、客厅厅、餐厅厅以及公公共卫生生间的面面积可适适当放大大，其中中客厅的的面宽要要保证在在7米以上，，同时在在入户门门厅处增增加单独独的衣帽帽间。需需设置两两个主卧卧区，提提供上下下分层和和在二层层并立的的两种选选择，除除此以外外二层层还应设设计两个个次卧室室；地下下室可考考虑设计计游泳池池，并考考虑增加加一间卧卧室供司司机使用用。功能空间间面积建建议（500㎡㎡左右）分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅（包括衣帽间）20280-350客厅50-70餐厅20-30家庭室20-30西厨、早餐室20中厨20公用卫生间20次卧室（独立卫生间、衣橱，可替换为主卧区）20-30车库40-60功能空间间面积建建议（500㎡㎡左右）分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室20180-220主人卫生间10步入式衣橱5-10书房10-15主卧区2（可与一层次卧互换）主卧室20主人卫生间10步入式衣橱5-10起居室10-15次卧室（包括独立卫生间、衣橱）*220-30家庭室20功能空间间面积建建议（500㎡㎡左右）分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)地下室泳池（包括机房、更衣间、卫生间,可选)100-150200-280家庭影院40-60健身房、桑拿室20-30酒吧、酒窖20-30设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括司机房及卫生间、公共卫生间等）20XXXXF户型总建筑面积654㎡地上建筑面积469㎡地上一层279㎡地上二层190㎡地下室185㎡首层建筑实景景图豪宅别墅墅推荐户户型1单独门房房及私家家车道设设计平添添了别墅墅的尊贵贵感。U型建筑自自然围和和了内庭庭院，同同时也增增加了建建筑的采采光面。。地上二层层XXXXF户型总建筑面积654㎡地上建筑面积469㎡地上一层279㎡地上二层190㎡地下室185㎡豪宅别墅墅推荐户户型1二层的走走道尺度度适当放放大，预预留了布布置斗柜柜或壁桌桌等装饰饰家具的的空间，，走道的的尽头以以弧形的的结合玄玄关和客客厅吹拔拔的小阳阳台结束束，使走走道也称称为一道道风景。。主卧室的的卫生间间干湿分分区，洗洗面池与与通往衣衣帽间的的走道自自然结合合。豪宅别墅墅推荐户户型1地下室庭院效果果图XXXXF户型总建筑面积654㎡地上建筑面积469㎡地上一层279㎡地上二层190㎡地下室185㎡多重庭院院的设计计，主要要的功能能空间均均朝向庭庭院，使使得每个个主要房房间都有有了2个面以上上的景观观。XXXXE户型总建筑面积637㎡地上建筑面积452㎡地上一层276㎡地上二层176㎡地下室185㎡地上一层层地上二层层豪宅别墅墅推荐户户型2先进院门门再进家家门的设设计保证证了私密密性，同同时也迎迎合了中中国人传传统的居居住习惯惯。主卧室设设计了单单独的起起居空间间。建筑实景景图豪宅别墅墅推荐户户型2地下室XXXXE户型总建筑面积637㎡地上建筑面积452㎡地上一层276㎡地上二层176㎡地下室185㎡庭院效果果图庭院实景景图XXXXL户型地上建筑面积571㎡地上一层层地上二层层豪宅别墅墅推荐户户型3XXXXL户型地上建筑面积571㎡地上一层层地上二层层豪宅别墅墅推荐户户型4客户目标标Objectives>经济性小小独栋产产品分析析经济型小小独栋产产品研究究小独栋别别墅界定定解决较高高建筑密密度的方方法解决紧凑凑的生活活空间的的方法户型研究究小独栋别别墅界定定地上面面积区区间：200-320平米之之间容积率率：0.35-0.4左右间间距：3-5米庭院面面积：300-500平米技术指指标地下面面积：<100平米所谓小小独栋栋产品品是相相对于于建筑筑面积积较大大、总总价较较高的的独栋栋产品品和联联排别别墅而而言的的一种种旨在在通过过建筑筑面积积控制制总价价，扩扩大低低密度度产品品置业业客户户群体体的独独栋别别墅产产品产品界界定产生背背景小独栋栋产品品概念念于2003年北京京别墅墅市场场出现现，此此类产产品是是低密密度物物业市市场产产品细细分的的结果果——即弥补补联排排别墅墅和面面积较较大/总价较较高的的独栋栋别墅墅的一一种产产品类类型小独栋栋的自自身产产品缺缺陷和和目标标客户户的置置业敏敏感点点存在在一定定的矛矛盾，，需要要通过过一些些技术术性的的手段段解决决独栋的的产品品形式式较低的的总价价范围围较高的的建筑筑密度度紧凑的的生活活空间间产品策策略：：在保持持较低低的总总价范范围的的前提提之下下，产产品全全面在在公共共空间间处理理和私私人空空间的的营造造上发发力可以通通过围合组组团、、建筑筑单体体、联联院处处理以以及公公共绿绿地几种手手段来来解决决建筑筑密度度过高高带来来的压压抑和和拥挤挤之感感。可以通通过室内空空间、、室内内外关关系以以及建建筑细细节几种手手段来来解决决小面面积带带来的的别墅墅感缺缺陷问问题。。较高的的建筑筑密度度紧凑的的生活活空间间客户敏敏感点点产品缺缺陷经济型型小独独栋产产品研研究小独栋栋别墅墅界定定解决较较高建建筑密密度的的方法法解决紧紧凑的的生活活空间间的方方法户型研研究较高的的建筑筑密度度带来来的空空间压压抑和和紧促促感可可以通通过一一些手手段来来缓解解和规规避较高的的建筑筑密度度围合组组团建筑单单体联院处处理公共绿绿地在节约约基地地面积积的前前提之之下，，通过过围合合组团团的公公共空空间来来增加加邻里里交流流空间间，减减少较较小的的庭院院面积积带来来的负负面影影响(典型案案例：：XXXX）短面宽宽/大进深深的单单体设设计带带来的的采光光和对对视问问题可可以通通过单单体的的排布布摆向向和处处理来来解决决（典典型案案例：：XX别墅））山墙的的共用用/庭院的的衔接接可以以在提提高容容积率率的前前提之之下增增大了了庭院院的空空间和和保证证了庭庭院的的私密密度（（典型型案例例：香香江别别墅、、亚澜澜湾））大面积积集中中公共共绿地地的设设施在在视觉觉感受受上给给人空空旷的的感觉觉，并并且能能够为为业主主提供供宽敞敞的活活动空空间缓缓解庭庭院活活动面面积较较小的的问题题（典典型案案例：：XX别墅、、XXXXXX）围合组组团式式排布布小独栋栋别墅墅应在在能保保证一一定的的私家家庭院院面积积下、、尽可可能减减少对对土地地面积积占有有；解决方方案之之一是是采用用组团团式布布局，，即4-6栋别墅墅通过过围合合的形形式，，在节节约基基地面面积的的同时时保证证一定定的公公共交交流空空间，，减少少由于于较小小的院院落带带来的的负面面影响响案例：：XXXX小户型型布局局建筑单单体在建筑筑单体体的排排布方方向处处理上上，采采取了了房子子的布布局与与正南南、正正北约约40度的夹夹角，，比普普通正正南正正北多多出了了11%的采光光角度度项目目的的高高容容积积率率决决定定了了其其宅宅基基地地短短面面宽宽/大进进深深的的缺缺点点，，单单体体设设计计上上采采用用了了竖竖L型，，把把客客厅厅等等需需要要日日照照和和采采光光的的公公共共空空间间放放到到首首层层延延伸伸处处，，而而卧卧室室区区退退后后设设置置；；实实现现了了客客厅厅等等的的立立体体采采光光和和卧卧室室的的多多面面采采光光，，给给解解决决对对视视问问题题留留出出了了窗窗子子设设置置的的空空间间案例例：：XX别墅墅联院院处处理理联院院别别墅墅可可以以在在提提高高容容积积率率的的前前提提下下，，保保证证庭庭院院的的面面积积；；并并且且通通过过山山墙墙的的运运用用，，保保证证了了庭庭院院的的私私密密性性在短短面面宽宽/大进进深深的的基基地地条条件件下下，，通通过过U型或或者者L型的的建建筑筑单单体体设设计计，，巧巧妙妙地地把把庭庭院院在在空空间间划划分分为为三三层层：：前前院院、、内内院院和和后后院院，，产产生生了了步步移移景景换换的的效效果果，，并并保保证证了了每每个个房房间间都都可可以以拥拥有有院院景景的的效效果果三重重庭庭院院的的效效果果也也缓缓解解了了整整体体庭庭院院面面积积过过小小带带来来的的视视觉觉压压抑抑和和紧紧凑凑之之感感前院内院后院典型型案案例例：：香香江江别别墅墅公共共绿绿地地集中中公公共共绿绿地地可可以以散散落落分分布布在在小小区区内内，，以以解解决决小小独独栋栋别别墅墅庭庭院院空空间间小小而而产产生生的的活活动动空空间间不不足足，，同同时时为为邻邻里里之之间间的的交交流流提提供供了了良良好好的的场场所所零散散分分布布的的集集中中绿绿地地可可以以缓缓解解较较高高的的建建筑筑密密度度带带来来的的视视觉觉压压抑抑和和疲疲劳劳感感多处处集集中中绿绿地地的的开开放放性性对对于于实实现现均均衡衡物物业业价价值值有有良良好好的的效效果果典型型案案例例：：XXXXXX经济济型型小小独独栋栋产产品品研研究究小独独栋栋别别墅墅界界定定解决决较较高高建建筑筑密密度度的的方方法法解决决紧紧凑凑的的生生活活空空间间的的方方法法户型型研研究究小独独栋栋别别墅墅由由于于面面积积较较小小带带来来的的别别墅墅感感不不足足问问题题可可以以通通过过室室外外空空间间、、室室内内空空间间、、内内外外关关系系处处理理以以及及建建筑筑细细节节等等手手段段来来缓缓解解室内内空空间间室外外空空间间内外外空空间间关关系系建筑筑细细节节客厅厅、、餐餐厅厅、、地地下下室室、、主主卧卧室室区区下沉沉庭庭院院大面面积积观观景景窗窗、、露露台台等等灰空空间间、、建建筑筑高高度度与与屋屋檐檐、、外外立立面面颜颜色色和和材材料料紧凑凑的的生生活活空空间间经济济型型小小独独栋栋产产品品研研究究小独独栋栋别别墅墅界界定定解决决较较高高建建筑筑密密度度的的方方法法解决决紧紧凑凑的的生生活活空空间间的的方方法法户型型研研究究室外外空空间间室内内空空间间内外外空空间间关关系系建筑筑细细节节下沉沉式式庭庭院院室外外空空间间下沉沉式式庭庭院院增增加加了了室室外外空空间间的的层层次次感感，，业业主主可可随随意意分分配配各各类类使使用用功功能能于于此此；；下沉沉式式庭庭院院对对支支付付能能力力有有限限、、非非常常向向往往别别墅墅庭庭院院生生活活的的客客户户很很有有打打动动力力。。下下沉沉式式庭庭院院已已经经成成为为小小别别墅墅必必备备点点。。增加加地地下下室室自自然然采采光光面面平添添院院落落的的层层次次感感半室室内内空空间间感感，，用用途途广广下沉沉式式庭庭院院室外外空空间间XXXX2N户型型XXXXSA户型型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)XX别墅A-1户型20XX别墅A-3户型28XX别墅A-5户型31XXXXSA户型16XXXXSF户型24XXXXXXA2-C户型17XXXXXXb3-P户型26XXXX2N户型22XXXX2SA户型31下沉式庭院通通常为侧院下下沉，下沉面面积20-30平方米。结合合本项目产品品定位，下沉沉式庭院面积积在20-30平方米间，即即可实现庭院院效果；设计中需协调调下沉式庭院院院墙与临院院关系增加土方工程程量日常使用成本本略高，需要要配备水泵经济型小独栋栋产品研究小独栋别墅界界定解决较高建筑筑密度的方法法解决紧凑的生生活空间的方方法户型研究室外空间室内空间内外空间关系系建筑细节紧凑布局，尽尽量减少横向向及纵向的交交通面积。注意不同的空空间之间的交交流与联系，，通过纵向、、横向的空间间交流，通过过隔与非隔创创造丰富的空空间层次感。。室内处理应该该抓住凸现别别墅特质的孔孔家，同时通通过合理的功功能布局减少少面积较小带带来的压抑感感，实现“小小面积、大感感受”的效果果别墅特质空间间的处理彰显别墅特质质的功能空间间，如客厅、、主卧的面积积尺寸可局部部放大/入口玄关的挑挑空，而其他他的功能空间间的面积尺寸寸可适当缩小小。将部分功能空空间（如客厅厅和家庭室或或客厅与餐厅厅或家庭室与与餐厅）结合合布置。充分利用地下下室，在其分分布活动室、、影音室、工工人房等功能能空间功能空间布局局处理玄关和吹拔小独栋别墅客客户最为关注注独栋别墅的的居住感受。。对于一直居居住在城市公公寓的首次别别墅置业者来来说，入口的的吹拔处理能能使其有明显显的、不同于于普通住宅的的居住感受。。项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6XXA户型9XXB户型5XXD户型8顺驰林溪a户型入口口玄关9平米别墅特质空间间的处理大面积会客厅厅客厅是待客会会客的主要空空间。别墅客户非常常注重公共空空间的尊贵感感，希望客厅厅面积尽可能能的宽敞、阔阔绰在地上面积为为250左右的情况下下，独立客厅厅面积应达到到40平方米左右；；在地上面积积在200平米左右，家家庭厅、客厅厅以及餐厅可可以结合布置置，总面积在在70-80左右别墅特质空间间的处理客厅挑空小独栋别墅客客厅面积有限限，客厅局部部挑空后能明明显提高客厅厅的开敞度，，项目名称客厅挑空面积(m2)XXXXSA户型20XXXXSF户型17XXXXb1户型22XX别墅A-5户型31XXXXXXb3-T户型19XXXXXXb3-P户型29XX庄园b2户型35别墅特质空间间的处理独立主卧区室内空间主卧区是凸现现别墅主人居居住尊贵的区区域；独立主主卧区有两种种处理手法：：方法一：二层层只有主卧区区一个功能空空间，无其他他卧室；方法二：二层层设置两个独独立主卧区，，以满足双亲亲同住的需要要；案例1：XXXXIII期托斯卡纳山山居别墅NA户型，局部二二层，作为主主卧区，另配配合一层设有有一间次卧室室。阳台主卧室书房上空衣帽间过厅卫生间主卧室主卧卫生间案例2：XXXXSA户型，二层设设有2个独立主卧区区；别墅特质空间间的处理地下室、半地地下室小独栋别墅地地下室面积约约在70-100平方米之间，，由于地上面面积有限，业业主通常会一一些私人爱好好和家庭生活活功能空间移移至地下室内内。半地下室与室室外别墅特质空间间的处理地下室功能与与面积项目名称地下室面积(m2)XXXXSB户型73XXXXSE户型84XXE户型98XXV户型93XX别墅A-5户型88XX别墅B-3户型110XXXXXXC3-C户型124XXXXXXb3-P户型130XXXXSE户型地下室84.18㎡㎡地下室包括：：家庭活动室和和下沉式庭院院XXE户型地下室98.65㎡㎡地下室包括：：健身房、影音音室、双卫生生间、洗衣间间、设备间、、备用间和下下沉式庭院XX园F户型地下室94.91㎡㎡地下室包括：：起居室、娱乐乐室、洗衣房房、卫生间、、工作间、保保姆房、设备备间别墅特质空间间的处理室内空间交流流处理功能空间布局局处理注意不同的空空间之间的交交流与联系，，通过纵向/横向的空间交交流缓解由于于功能空间布布局紧凑带来来的压抑感通过室内栏杆杆/半墙/室内窗户来为为横纵的交流流提供空间依依据，这种通通透的视觉感感有助于减少少各个空能空空间较小面积积而带来的紧紧凑感经济型小独栋栋产品研究小独栋别墅界界定解决较高建筑筑密度的方法法解决紧凑的生生活空间的方方法户型研究室外空间室内空间内外空间关系系建筑细节入户处理室内外空间交交流别墅的入户处处理，有助于于增加别墅的的私家领地感感；手法一：入户户门廊手法二：院门门入户门与前院院相结合，院院门即为入门门，作为住家家内外的分隔隔；门廊-XXXXXX入户院门-XXXX主要功能空间间的大面积观观景窗室内外空间的的交流起居室采光落落地窗主卧室落地窗窗与阳台次要空间的多多面采光窗客厅、主卧、、餐厅多使用用落地窗以保保障采光和观观景效果，但但朝向前院的的窗的大小要要适宜，在保保障良好的采采光和观景的的同时注意私私密性。产品的室内面面积有限，走走廊、次卧室室等次要功能能空间略显局局促，应用大大面积的窗能能有效改善室室内面积不足足带来的压抑抑感经济型小独栋栋产品研究小独栋别墅界界定解决较高建筑筑密度的方法法解决紧凑的生生活空间的方方法户型研究室外空间室内空间内外空间关系系建筑细节1.建筑灰空间的的运用半室外灰空间间：室外走廊、环环廊、门廊增加别墅的体体量感建筑细节2.建筑高度与屋屋檐控制建筑整体体高度将屋顶与屋檐檐进行缓坡处处理增加别墅的体体量感建筑细节3.外立面颜色运用不同深浅浅的颜色、对对比色增加建建筑的层次感感增加别墅的体体量感建筑细节4.使用有质感外外墙材料文化石外挂板墙面砖增加别墅的体体量感建筑细节经济型小独栋栋产品研究小独栋别墅界界定解决较高建筑筑密度的方法法解决紧凑的生生活空间的方方法户型研究小独栋别墅户户型设计要点点首层的主要功功能空间包括括客厅、餐厅厅、家庭室、、厨房、车库库，为体现较较大的空间感感受，地上面面积在200左右的户型可可以将客厅、、餐厅、家庭庭室三者或其其中的两者结结合布局，并并设计（局部部）吹拔，客客厅的面宽保保证在5米1以上。厨房应分为中中厨和西厨，，其中中厨的的面积较大。。此外一层还还应设计卫生生间一处。地上200平米左右的户户型可以布置置3个卧室。250左右则可以布布置4个卧室建筑基地的面面积在200平米/栋左右，可以以通过几栋别别墅围合一个个集中的组团团开放空间的的形式，在节节约基地面积积的同时仍保保证一定面积积的室外空间间。二层主要功能能空间为卧室室，包括1个主卧区+2个次卧室的选选择，其中主主卧区应至少少包括主卧室室、主人卫生生间、步入式式衣帽间三个个组成部分。。地下下室室的的功功能能空空间间包包括括设设备备间间、、储储藏藏室室、、工工人人房房、、洗洗衣衣房房、、家家庭庭影影院院等等，，地地下下室室的的采采光光根根据据基基底底的的大大小小尽尽量量采采用用下下沉沉式式庭庭院院采采光光。。地上上面面积积在在200平米米左左右右的的小小独独栋栋别别墅墅主主要要功功能能空空间间面面积积建建议议首层层、、地地下下室室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上上面面积积在在200平米米左左右右的的小小独独栋栋别别墅墅主主要要功功能能空空间间面面积积建建议议二层层地上上面面积积在在250平米米左左右右的的小小独独栋栋别别墅墅主主要要功功能能空空间间面面积积建建议议首层、地地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积积在250平米左右右的小独独栋别墅墅主要功功能空间间面积建建议二层XXXXXXC5-C总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡地上一层层小独栋别别墅推荐荐户型一一XXXXXXC5-C布局紧凑凑，250平米的地地上面积积实现了了两厅（（客厅与与家庭室室）四卧卧。为节省用用地，将将整个建建筑设计计成进深深大、面面宽小，，但主要要的功能能空间：：客厅和和主卧室室都保证证了南向向。客厅和和餐厅厅结合合布置置，增增加了了空间间的开开阔感感，同同时以以地面面标高高的变变化加加以区区隔。。客厅和和主卧卧室占占据南南向，，尺寸寸相对对夸大大，面面宽都都达到到了5米以上上，且且均配配有独独立的的平台台/露台。。半地下下室的的设计计提高高了地地下空空间的的舒适适性与与实用用性，，车库库和佣佣人房房被置置于半半地下下室中中，节节省了了地上上建筑筑面积积。半地下下室地上二二层XXXXXXC5-C总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡小独栋栋别墅墅推荐荐户型型一XXXXXXC5-C小独栋栋别墅墅推荐荐户型型二香香江江别墅墅L型户型型总建筑面积296.50㎡地上建筑面积206.01㎡地上一层118.37㎡地上二层87.64㎡半地下室90.49㎡首层：：•前院与与室内内的落落差营营造出出拾级级而上上的起起伏感感，空空间层层次丰丰富•4.5米的挑挑空客客厅三三面采采光，，环绕绕的中中庭和和后院院成为为一体体化的的户外外客厅厅•餐厅带带外廊廊，与与街区区形成成自然然的对对话空空间；；餐厨厨正对对中庭庭院落落二层：：•完全私私密的的居家家空间间，全全部南南向采采光•主卧与与主卫卫之间间特设设衣帽帽间，，营造造干湿湿分区区的舒舒适生生活地下室室：•半地下下车库库、独独立工工人房房•地下家家居室室的设设计完完全体体现主主人个个性空空间小独栋栋别墅墅推荐荐户型型三香香江江别墅墅U型户型型总建筑面积306.89㎡地上建筑面积230.63㎡地上一层158.25㎡地上二层72.38㎡半地下室76.26㎡首层：：•前院与与室内内的落落差营营造出出拾级级而上上的起起伏感感，空空间层层次丰丰富•4.5米的挑挑空客客厅三三面采采光，，前临临开放放式前前院的的街区区景致致、后后享中中庭院院落的的家庭庭情趣趣•挑高4.5米的一一层主主卧独独享近近百平平米的的私密密花园园，明明卫浴浴设计计•中庭院院落正正对超超大餐餐厨空空间二层：：•楼梯很很好地地区分分开两两个卧卧室套套房，，有效效地保保障私私密感感•每个卧卧室都都配有有独立立的卫卫生间间，南南向卧卧室卫卫生间间设有有顶窗窗小独栋栋别墅墅推荐荐户型型四XX别墅每户的的单侧侧墙面面没有有窗户户，解解决仅仅有3米间隔隔的对对视问问题。。三层设设计，，做足足容积积率项项目单单体旋旋转40度，增增大单单体采采光面面。窄面宽宽，大大进深深，地地上，，充分分发挥挥土地地价值值。下沉式式庭院院，增增强小小面积积庭院院的空空间感感，同同时体体现温温泉的的自然然体验验与趣趣味性性。露天车车位，，提高高产品品的性性价比比，减减少其其占地地面积积。利用层层数做做到功功能区区分，，克服服单层层面积积过小小的劣劣势。。地下一一层：：86平方米米（家庭庭活动动区））首层：：95平方米米（礼仪仪接待待区））二层：：53平方米米（客房房区））三层：：51平方米米（私密密休息息区））下沉庭庭院；；露天天温泉泉池没有窗窗户的的墙面面。露天车车位总建筑面积286㎡地上建筑面积200㎡地上一层95㎡地上二层53㎡地上三层51㎡地下室86㎡车库卧室餐厅家庭室厨房客厅门厅卫生间总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡地上一一层XXXXSE户型小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSE户型该户型型的面面宽较较宽、、进深深短，，加大大别墅墅采光光面，，保证证主要要休息息空间间的舒舒适度度；首层设设通往往私家家侧院院的主主卧室室区，，带有有独立立卫生生间，，可作作为老老人居居住用用房，，增加加了小小户型型的使使用功功能；；地上二二层方方案BXXXXSE户型小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSE户型主卧室阳台主卧卫生间步入室衣橱上空家庭室次卧室次卧室卫生间地上二二层方方案A别墅二二层设设置东东西双双主卧卧区，，且通通过过过厅相相对独独立，，不仅仅满足足老少少居住住的需需求，，也能能保证证各个个居住住区的的私密密性；；其中一一个主主卧区区可根根据业业主需需要，，定制制改为为两个个次卧卧室；；总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡该户型型是XXXX经典的的小户户型设设计，，2套SD与2套SE户型围围合构构成““组团团”，，通过过共用用庭院院、行行车路路等强强调邻邻里居居住氛氛围的的手段段来提提高局局部容容积率率。地上一一层小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSD户型XXXXSD户型地上二二层阁楼总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSE户型该户型型为265平方米米的小小别墅墅，户户型面面积偏偏小，，但通通过尽尽可能能减少少走道道等不不易利利用的的公共共空间间面积积，来来增加加功能能房间间，因因此地地上两两层共共容纳纳了4个房间间。别墅二二层的的卧室室设计计仿照照美国国新型型家庭庭的常常用手手法。。双主卧卧区设设计，，可满满足男男女主主人分分用的的要求求，也也是充充分考考虑孩孩子的的家庭庭地位位和未未来的的成长长需要要，两两个主主卧区区临近近却互互不干干扰，，是孩孩子的的独立立自由由空间间；小独栋栋别墅墅推荐荐户型型四XX别墅每户的的单侧侧墙面面没有有窗户户，解解决仅仅有3米间隔隔的对对视问问题。。三层设设计，，做足足容积积率项项目单单体旋旋转40度，增增大单单体采采光面面。窄面宽宽，大大进深深，地地上，，充分分发挥挥土地地价值值。下沉式式庭院院，增增强小小面积积庭院院的空空间感感，同同时体体现温温泉的的自然然体验验与趣趣味性性。露天车车位，，提高高产品品的性性价比比，减减少其其占地地面积积。利用层层数做做到功功能区区分，，克服服单层层面积积过小小的劣劣势。。地下一一层：：86平方米米（家庭庭活动动区））首层：：95平方米米（礼仪仪接待待区））二层：：53平方米米（客房房区））三层：：51平方米米（私密密休息息区））下沉庭庭院；；露天天温泉泉池没有窗窗户的的墙面面。露天车车位总建筑面积286㎡地上建筑面积200㎡地上一层95㎡地上二层53㎡地上三层51㎡地下室86㎡车库卧室餐厅家庭室厨房客厅门厅卫生间总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡地上一一层XXXXSE户型小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSE户型该户型型的面面宽较较宽、、进深深短，，加大大别墅墅采光光面，，保证证主要要休息息空间间的舒舒适度度；首层设设通往往私家家侧院院的主主卧室室区，，带有有独立立卫生生间，，可作作为老老人居居住用用房，，增加加了小小户型型的使使用功功能；；地上二二层方方案BXXXXSE户型小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSE户型主卧室阳台主卧卫生间步入室衣橱上空家庭室次卧室次卧室卫生间地上二二层方方案A别墅二二层设设置东东西双双主卧卧区，，且通通过过过厅相相对独独立，，不仅仅满足足老少少居住住的需需求，，也能能保证证各个个居住住区的的私密密性；；其中一一个主主卧区区可根根据业业主需需要，，定制制改为为两个个次卧卧室；；总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡地上二二层阁楼总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡小独栋栋别墅墅推荐荐户型型五XXXXSE户型该户型型为265平方米米的小小别墅墅，户户型面面积偏偏小，，但通通过尽尽可能能减少少走道道等不不易利利用的的公共共空间间面积积，来来增加加功能能房间间，因因此地地上两两层共共容纳纳了4个房间间。别墅二二层的的卧室室设计计仿照照美国国新型型家庭庭的常常用手手法。。双主卧卧区设设计，，可满满足男男女主主人分分用的的要求求，也也是充充分考考虑孩孩子的的家庭庭地位位和未未来的的成长长需要要，两两个主主卧区区临近近却互互不干干扰，，是孩孩子的的独立立自由由空间间；客户目目标Objectives>类低密密度住住宅产产品（（以TH为例））TownHouse的定义义与特特征Townhouse至少具具备三三个基基本特特征：：1)通常位于城城郊区域，，和市区之之间有通畅畅便利的道道路系统；；2）高绿化化率和优优美的小小区景观观，使居居住环境境更贴近近自然；；3）住宅功功能的齐齐备性和和独栋相相接近。。Townhouse的构成：：TownHouse是一种准准独立住住宅形式式，它是是由Town的文化氛氛围、House的私人生生活和Nature的自由格格调，三三种因素素的组合合体。Townhouse的技术要要点1）TH单体的层层数通常常在2~3层，面宽宽范围：：以6~8米居多，，最小可可至4.8米，北京京汤·House某户型两两开间面面宽5.7米；上海海格林春春晓某户户型面宽宽13米。2）TH常见以6联、8联、10联居多，，其总长长度受消消防规范范限制不不可超过过70米（需核核实）。。3）TH社区的容容积率一一般在0.6~0.8之间。4）T