2013年全装修商品住宅问题探讨分析（精装修案例分析256P）

关于全装修商品住宅问题的探讨

一、xx全面家居解决方案介绍二、住宅精装修实施阶段的经验提示三、精装修住宅的成本控制与采购四、精装修住宅的施工管理五、精装修住宅产品的售后服务六、案例分析目录一、xx地产全面家居解决方案介绍

有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。全面家居解决方案见附件（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！二、住宅精装修实施阶段的经验提示住宅户型设计时考虑家具等各种布置外立面空调机位的装饰处理（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。（三）、如何选择工业化的专业施工如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。装修零部件工工厂化装饰企业之间间越来越多地地表现为基于于“时间、质质量、成本””的竞争。一一个大型项目目的完成主要要可分为：墙墙体安装、大大理石安装、、吊顶安装、、木制品的零零部件安装、、机电安装、、五金安装以以及软装饰品品的布置等方方面。在过过去去，，这这些些都都是是在在现现场场制制作作完完成成的的，，现现在在大大部部分分已已经经实实现现了了零零部部件件工工厂厂化化制制作作。。现现场场成成品品安安装装，，如如大大理理石石、、木木制制品品、、五五金金等等。。能能否否准准确确的的捕捕捉捉市市场场的的需需求求信信息息，，以以最最快快的的速速度度，，最最低低的的成成本本，，生生产产出出高高质质量量的的工工程程市市场场上上需需求求的的产产品品，，或或为为装装饰饰企企业业的的核核心心目目标标。。装饰饰工工程程中中的的木木制制品品不不同同于于活活动动家家具具，，活活动动家家具具由由于于是是定定型型产产品品容容易易形形成成大大规规模模定定制制的的生生产产模模式式，，而而装装饰饰工工程程中中的的木木制制品品受受到到现现场场条条件件设设计计个个性性化化新新材材料料工工厂厂加加工工条条件件运运用用等等限限制制长长期期以以来来一一直直只只能能在在现现场场制制作作。。随着家家具行行业的的大力力发展展，技技术能能力和和生产产设备备的大大力提提高和和更新新逐步步解决决了以以上的的难点点，正正在实实现装装饰工工程中中的木木制品品零部部件的的工厂厂化生生产新新的革革命。。木制品品零部部件的的工厂厂化生生产，，现场场成品品安装装对整整个室室内装装饰工工程来来说具具有非非常重重要的的现实实意义义:1、保证证质量量由由于于木制制品实实在家家具厂厂批量量生产产制作作，也也就是是按照照家具具的质质量要要求进进行制制作的的，肯肯定比比原来来在现现场制制作的的质量量要好好，而而且可可以避避免产产品的的色差差问题题。2、缩短短工期期由由于于木制制品是是在工工厂生生产制制作，，所以以在现现场施施工的的同时时，可可以预预先把把要加加工的的木制制品下下单到到家工工厂进进行生生产制制作，，待现现场的的隔墙墙和吊吊顶施施工完完毕立立即进进行木木制品品安装装，这这样可可以大大大缩缩短原原来的的施工工工期期。3、有利利于控控制成成本木木制品品在厂厂里加加工可可以进进行合合理配配料，，控制制原材材料的的成本本，相相对于于现场场制作作时时工工作面面大，，现场场管理理不能能面面面俱到到，容容易造造成材材料浪浪费等等具有有很大大的优优越性性。另另外在在工厂厂里劳劳动力力也比比较集集中，，人工工的运运用也也可以以达到到最合合理化化，减减少现现场施施工人人员的的数量量、住住宿、、等带带来的的压力力以及及现场场安全全、质质量隐隐患。。如何实实现装装修工工厂化化工厂化化装修修的信信息同同步示示意图图装修修工厂厂化化技技术术实实施施方方案案装饰工工程木木制品品零部部件的的工厂厂化生生产流流程（四））、精精装修修住宅宅中新新技术术及设设备的的选择择1、新风风系统统2、太阳阳能热热水系系统3、直饮水水系统4、下排油油烟系统统5、中央吸吸尘系统统6、小型中中央空调调系统7、同层后后排水系系统新风等选选择系统统的图片片住宅新风风体统示示意图同层后排排水系统统直饮水系系统示意意图下排油烟烟一体灶灶三、精装修住住宅的成本控控制与采购（一）、精装装修的成本控控制从设计开开始1、精装修设计计成本控制（（80%）（1）、产品定位位标准的选定定、设计风格格确定（2）、主要材料料选择（3）、设计内容容及技术标准准的确定（各各区域组成及及部品配置、、技术标准））（4）、按照梯级级标准确定设设计细节及装装修标准。2、精精装装修修住住宅宅实实施施过过程程的的成成本本控控制制（（20%）（1）、、预预算算控控制制（2）、、工工程程发发包包控控制制（3）、、施施工工阶阶段段的的成成本本控控制制（4）、、决决算算阶阶段段的的成成本本控控制制（二二））、、精精装装修修设设计计过过程程成成本本控控制制流流程程精装装修修住住宅宅的的设设计计成成本本控控制制一一般般按按以以下下工工作作步步骤骤来来进进行行：：1、根根据据楼楼盘盘市市场场定定位位确确定定交交楼楼标标准准的的装装修修范范围围和和单单位位造造价价。。一一般般室室内内装装修修成成本本标标准准可可在在300~1000元/平方方米米范范围围选选择择和和确确定定（由由营营销销策策划划部部门门、、设设计计部部门门确确定定））。。2、按按所所确确定定的的装装修修造造价价进进行行精精装装修修住住宅宅的的设设计计深深化化、、调调整整及及完完善善，，编编制制符符合合市市场场定定位位的的精精装装修修预预算算，，初初步步锁锁定定成成本本（可可由由装装修修设设计计公公司司来来完完成成））。。3、按按确确定定的的装装修修设设计计进进行行主主要要装装修修材材料料、、部部品品的的采采购购询询价价工工作作。。主主要要材材料料及及部部品品包包括括：：入入户户门门、、铺铺地地材材料料、、卫卫生生洁洁具具、、厨厨房房卫卫生生间间用用品品、、橱橱柜柜、、开开关关插插座座、、家家用用电电器器、、墙墙面面磁磁转转、、涂涂料料等等（由预预算采采购部部门来来完成成）。。4、根据据初步步选定定的装装修材材料、、部品品比较较精确确做出出装修修预算算（预算部部门来来完成成）。5、根据据产品品定位位及成成本控控制目目标调调整装装修设设计（（营销部部、设设计部部）。6、按照照最终终的定定板装装修设设计完完成精精装修修成本本预算算的编编制。。精装修修设计计过程程的成成本控控制流流程成本定定位装修设设计设计预预算采购询询价编制预预算调整设设计实施预预算成本清清单分分析案案例：：（三））、采采购成成本的的控制制1、甲供供材料料的选选择范范围地板、、瓷砖砖、涂涂料、、石材材、窗窗台板板、门门、橱橱柜系系统、、洁具具、灯灯具、、电器器等。。2、批量量采购购的选选择（（品牌牌选择择余地地比较较小的的情况况）3、竞标标性采采购4、战略略采购购木门的的采购购木门是是对进进度的的影响响极大大，是是最值值得关关注的的项目目之一一。关注的的质量量要点点：1、木材材干燥燥水平平。2、木材材本身身的品品质。。3、门板板的构构成方方式。。实木木门、、空心心门、、模压压门。。4、饰面面做法法。5、油漆漆质量量。6、门套套的设设计方方式。。7、门的的五金金件。。几乎所所有项项目上上都遇遇到木木门安安装产产能不不足的的问题题。为为此，，将其其工作作划分分为几几个步步骤，，并在在采购购合同同中与与供应应商予予以明明确：：第一阶阶段：：门的的设计计，技技术标标准的的确定定，五五金件件配置置的确确定第二阶阶段：：样板板门制制作，，确定定验收收标准准。第三阶阶段：：根据据供应应商的的产能能排产产，并并约定定门框框、门门扇、、门套套进场场时间间。第四阶阶段：：现场场安装装，成成品验验收。。橱柜的的采购购橱柜采采购关关注的的质量量要点点：1、台面面人造造石的的质量量，价价格差差别可可达10倍。2、柜体体用板板材。。多数数用防防潮板板，即即便如如此，，防潮潮板质质量也也有高高低之之分。。3、表面面装饰饰材料料。便便宜的的防火火板几几十元元每张张，贵贵的上上千元元一张张。4、每一一种五五金件件。进进口和和非进进口价价格差差别极极大，，例如如：抽抽屉所所用的的滑轨轨，质质量好好的可可以承承受一一个人人的重重量，，其价价格也也颇为为可观观。5、抽屉屉的质质量。。有的的是金金属制制品，，有的的用普普通板板材制制成。。6、封边边条的的工艺艺及材材料。。7、各种种附件件，例例如金金属抽抽篮的的数量量、质质量等等等。。8、加工工水平平。9、收纳纳系统统配置置：调调味拉拉篮、、支架架、垃垃圾桶桶等等等。橱柜省钱的的技巧成品木制作作的采购衣柜、鞋柜柜、玄关收收纳柜、卫卫生间橱柜柜、储藏柜柜、背景墙墙几乎每一组组成部分都都构成不同同的质量等等级。活动部件的的可靠性需需要认真把把握。防潮能力常常常不足。。制作安装的的时间比较较长。安装时对现现场有一定定影响。木地板的采采购木地在广东东用量一般般，在上海海、北方不不少房子内内常常满铺铺。这种做做法对房间间的方正性性、地面的的平整度要要求很高，，对铺贴的的工艺要求求也很严格格，否则非非常容易产产生大面积积空鼓等严严重质量问问题。在广广东，我们们怀疑大多多数建筑的的施工精度度难以满足足要求，甚甚至能胜任任的施工班班组估计也也不是很多多。进场前培培训的重重要性！！不过，木木地板的的安装倒倒是非常常快速。。上海市对对于木地地板的保保护要求求极高，，因此在在采购时时就必须须明示要要求的保保护方法法、可以以接受的的质量缺缺陷是多多大，等等等。木地板采采购建议议：实木木复合地地板地砖、瓷瓷砖的采采购尽管瓷砖砖是标准准的工厂厂产品，，但是受受材料档档次及不不同批次次的影响响，瓷砖砖带来的的质量问问题并不不少见。。采购时时应注意意以下问问题：1、地砖、、瓷砖的的损耗远远大于定定额值2、墙砖采采用无缝缝砖时3、排版设设计时4、色差问问题5、几何尺尺寸方正正度，平平面翘曲曲建议最好好按照每每一色号号准备2％的瓷砖砖用于物物业维修修。瓷砖的供供应对进进度的影影响是直直接的，，需要毫毫不犹豫豫地保证证其供货货。瓷砖的供供应没有有想象的的那么麻麻烦。石材的采采购石材主要要使用部部位：地地面铺地地、窗台台板、橱橱柜台面面、门套套、装饰饰柱等1、石材的的采购比比较复杂杂，即便便是相同同名称的的石材，，其品质质可以天天差地别别。为减减少争执执和方便便管理，，通常由由施工单单位供应应。关键键是要选选择好大大板，并并且在运运输、保保管及施施工过程程当中切切实地做做好成品品保护工工作。2、石材编编号是一一件细致致的工作作，要求求区分不不同的使使用部位位逐一编编号，避避免混淆淆。打包包最好按按照套间间进行，，避免按按照规格格不同大大量打包包，否则则分发到到不同部部位时很很容易出出现错误误，特别别是如果果编号不不完善，，那几乎乎是灾难难性的。。卫生洁洁具的的采购购关注要要点：：1、龙头头等配配件的的选择择必须须与洁洁具匹匹配。。2、下水水配件件选择择的质质量保保证。。3、马桶桶的规规格应应该与与现场场预埋埋一致致，否否则无无法安安装，，或者者改动动太大大。4、浴缸缸直接接影响响泥水水的施施工进进度，，应予予关注注。5、卫生生洁具具对装装修档档次影影响很很大，，价格格差别别也非非常之之大。。电器开开关插插座的的采购购集中采采购情情形下下，开开关插插座采采用名名牌产产品也也可以以保持持较低低的造造价，，因此此建议议采用用较高高档产产品。。其他部部品材材料的的采购购灯具的的采购购：建议议配置置厨房房、卫卫生间间、走走道部部分照照明灯灯具为为主。。五金件件的采采购：：五金件件颇能能体现现装修修档次次，因因此设设计和和选样样时当当然要要予以以重视视。镜子的采采购：容易产生生的问题题主要是是要防止止生锈。。必须采采用质量量良好的的银镜，，玻璃胶胶采用中中性，周周边要求求密封防防潮。镜镜子的损损耗极高高。空调等电电器设备备的采购购：厂家批量量采购。。乳胶漆：：乳胶漆时时业主投投诉重点点部分，，建议采采用较高高等级及及质量的的产品。。吊顶及天天花线：：经验教训训：很多开发发商没有有严格按按上述工工作程序序进行精精装修住住宅的技技术准备备工作。。准备工工作不足足，必然然带来后后续工程程进度的的混乱。。一些开发发商仅有有一个样样板房的的设计，，然后就就交给施施工队去去参照施施工了。。但如果果做不到到统一技技术标准准、统一一材料供供应、统统一施工工管理，，就无法法实现统统一施工工质量。。很多住宅宅部品、、装修材材料的标标准和品品牌的确确定是在在施工过过程中确确定的。。这样就就很难控控制精装装修住宅宅的工期期、成本本和施工工质量。。四、精装装修住宅宅的施工工管理对于建设设规模比比较大的的楼盘，，建议在在进行大大规模精精装修之之前，先先进行样样板房的的施工。。因为样样板房不不仅是楼楼盘销售售工作的的需要，，而且还还要通过过样板房房的施工工，发现现产品设设计、主主体结构构施工中中出现的的缺陷，，并及时时进行修修正。特别是那那些前期期设计没没有考虑虑全面家家具解决决设计方方案的项项目。如果所装装修的样样板房是是交楼标标准，那那么任何何同一类类型的缺缺陷如果果不能得得到及时时的改正正，将会会对未来来大面积积的装修修带来巨巨大的遗遗憾，甚甚至造成成巨额的的直接经经济损失失。广州精精装修修住宅宅案例例分析析。从从样板板房发发现60几个问问题。。嘉里建建设的的“三三重打打造””方式式。工工程样样板间间、成成品样样板间间、交交楼样样板间间。（一））、交交楼标标准样样板房房制作作的重重要性性（二））、精精装修修住宅宅的施施工要要注意意处理理好几几个问问题1、做好好标段段划分分，严严格施施工单单位的的招标标工作作。2、做好好原施施工图图与装装修设设计的的技术术对接接。3、协调调好主主体施施工单单位和和装修修施工工单位位的工工作关关系，，合理理安排排工序序。4、明确确主体体施工工单位位与装装修施施工单单位的的工作作范围围和责责任分分工。。5、要做做好主主体施施工单单位与与装修修施工工单位位各自自的成成品保保护工工作。。6、做好好精装装修住住宅的的验收收工作作:施工中工序序过程验收收、装修单单位自验、、甲方及主主管部门的的验收、业业主收楼验验收。阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识精装修施工工流程的四四个阶段施工流程第第一阶段：：准备阶段段的工作内内容1、精装修施施工合同的的签订。2、施工单位位进场，临临时设施搭搭建。3、图纸会审审。4、确定施工工组织计划划（施工组组织设计报报审）。5、详细材料料计划报甲甲方（包括括甲供材料料及自购材材料）。6、与总包方方开始移交交场地及工工作面。水水电打压测测试。7、橱柜、木木门、地板板专业开始始进场量尺尺寸。8、总包方对对发现的问问题进行整整改。总包施工单单位移交场场地时界面面参考：1、冷热水：：给排水管管道施工完完毕，墙面面水龙头位位置预留堵堵头。每根根下水管做做通球试验验。每个楼楼层至少一一个接水点点。逐户试试压，并将将冷热水管管对接。最最好采取技技术措施使使冷热水管管道处于持持压状态。。2、强电及弱弱电：逐条条管道检查查是否畅通通，回路是是否正确。。最好不要要穿线，开开关插座不不要装。3、顶棚：如如有抹灰，，需完成。。最好用水水泥腻子刮刮平，不用用抹灰。4、墙面：完完成抹灰，，底盒预埋埋完成。门门洞找方。。不应有裂裂缝。5、地面：不不要找平！！保持结构构混凝土面面即可。尤尤其是木地地板地面，，先不要找找平！阳台台上如果贴贴砖，也不不要找平！！6、防水：由由土建总包包完成，需需做试水。。如果有下下沉式卫生生间，由土土建单位做做完填充层层及上层防防水。7、保温层：：先施工完完毕。8、外窗：施施工完毕。。建议做水水密性试验验。外窗的的成品保护护。施工流程第第二阶段：：无须移交交阶段的工工作1、开工报告告及正式开开工。2、泥水工作作业、水电电预埋调整整。3、轻钢龙骨骨吊顶基层层作业。4、乳胶漆刮刮腻子及底底漆。5、地砖、墙墙砖、门槛槛石、窗台台石及其他他石材铺贴贴。6、木门单位位开始施工工，门框安安装。7、公共部分分泥水工作作开始（公公共楼梯地地砖等）。。8、墙砖完成成后的橱柜柜安装开始始。9、乳胶漆第第一遍施工工开始。施工流程第第三阶段：：必须移交交阶段的工工作1、入户门安安装上锁。。2、空调安装装、煤气安安装、弱电电系统安装装进场。3、卫生间洁洁具进场安安装。4、镜子安装装。5、卫生间、、厨房五金金件的安装装。6、木地板进进场安装。。7、最后一遍乳乳胶漆。A：当泥水绝大大部分工作已已经完成，乳乳胶漆剩余遍遍，橱柜的框框体安装完成成，木门完成成门套，这个个时候就应该该开始关门闭闭户，采用移移交方式施工工。橱柜、木木门、木地板板的剩余工序序等应轮序进进入，通过场场地移交区分分管理责任。。B：这这个个阶阶段段的的组组织织工工作作相相对对比比较较复复杂杂，，需需要要不不少少杂杂工工来来参参与与此此工工作作，，控控制制钥钥匙匙的的发发放放、、场场地地的的移移交交。。建建议议杂杂工工的的工工资资由由各各个个分分包包单单位位根根据据合合同同造造价价的的大大小小进进行行分分摊摊。。C：要要注注重重各各个个项项目目的的移移交交质质量量，，包包括括在在成成品品保保护护方方面面的的要要求求。。要要求求按按照照各各个个专专业业的的验验收收标标准准进进行行严严格格的的移移交交。。D：这这个个阶阶段段很很容容易易发发生生偷偷盗盗事事件件。。电电线线、、开开关关插插座座、、各各种种五五金金洁洁具具都都可可能能成成为为被被偷偷盗盗的的对对象象。。为为此此，，需需要要控控制制所所有有的的出出入入口口，，对对方方面面进进行行上上锁锁移移交交控控制制。。第三阶阶段施施工要要点：：施工流流程第第四个个阶段段：整整改、、验收收移交交阶段段1、施工工单位位地毯毯式检检查，，包括括打压压试水水、电电气线线路等等。2、甲方方、监监理组组织的的每套套大检检查，，包括括公共共部分分的检检查。。3、小业业主开开放日日的检检查。。4、根据据客户户反馈馈的意意见整整改。。5、竣工工验收收。6、入伙伙收楼楼及进进一步步的整整改。。7、竣工工结算算。8、保修修服务务。第四阶阶段施施工要要点：：A：因为泥泥水施施工、、木地地板施施工、、踢脚脚线施施工都都可能能破坏坏管道道，因因此要要重新新打压压检查查。B：蓄水水试验验实际际上进进行了了三次次：一一是结结构裸裸露状状态下下与总总包的的移交交；二二是防防水保保护层层施工工完毕毕后；；三是是验收收整改改时。。C：业主主组织织的地地毯式式检查查：考考虑到到是实实施精精装修修交楼楼，有有必要要组织织此工工作。。小业主主开放放日及及其随随后的的整改改：这这是我我们建建议的的特别别环节节，对对降低低投诉诉大有有好处处。开开放时时间：：3天。D：入伙伙及随随后的的整改改：无无论是是业主主还是是施工工单位位方面面都必必须高高度重重视，，要以以战备备状态态接受受小业业主的的验收收。组组织要要有序序，态态度要要真诚诚，整整改要要迅速速得力力。入伙时时，业业主方方面的的组织织占主主导性性作用用，需需要很很好的的组织织。同同时，，施工工单位位须提提供无无缝的的配合合，尽尽快解解决小小业主主提出出的投投诉。。此外外，要要避免免过度度承诺诺。小小业主主可能能提出出种种种个性性化改改造的的方案案，应应予合合理化化解。。事实实证明明，如如果对对于小小业主主的额额外改改造要要求承承诺过过多，，必定定会占占用保保修人人员的的精力力，客客户满满意度度反而而会下下降。。E：保修修阶段段可以以通过过良好好的服服务提提高小小业主主的满满意度度，可可以考考虑打打包式式服务务，由由专业业队伍伍提供供星级级维修修服务务，以以解决决因分分包众众多、、投诉诉处理理缓慢慢。精装修的进进度计划控控制：1、项目发展展整体计划划2、装修与主主体工程之之间的衔接接计划3、主体工程程与装修工工程的并行行计划4、批量装修修的总进度度计划5、单栋的施施工计划6、单套的施施工计划7、以周为单单位的施工工计划8、以日为单单位的施工工计划影响进度计计划的关键键因素：1、场地移移交，交交叉作业业时工作作面得提提供。2、甲方供供应材料料，甲方方分包项项目3、泥水工工作进度度4、通水、、通电的的时间5、垂直运运输6、阶段性性整改与与全面整整改的时时间、力力度1、开工前前的准备备阶段：：不宜超超过21天，否则则意味着着和土建建之间的的移交出出现一些些问题。。2、泥水完完工：自自开工之之日起，，不超过过50天。3、乳胶漆漆：从开开始就进进场，第第55天左右完完成第一一遍乳胶胶漆，此此时，泥泥水已经经完工，，门槛石石已经安安装，门门套即将将进场。。第90天完成第第二遍，，剩余为为较为完完整的整整改时间间。4、门槛石石：在门门套之前前装比较较好。因因为门槛槛石决定定了全屋屋标高关关系，因因此不能能太晚。。5、木门套套安装：：第二遍遍腻子结结束，门门框就应应装完。。6、门扇：：第一遍遍乳胶漆漆结束，，最好门门扇装完完。7、卫生洁洁具：第第一遍乳乳胶漆完完工时开开始安装装，第80天左右装装完。8、五金件件：第85天完工。。9、内部整改开开始：应尽早早进行。实际际上，为了挽挽住施工班组组，应该源源源不断地提供供整改要求，，否则工人很很容易在大面面积施工完成成之后就撤离离。尤其是泥泥水，完成时时间早，要抽抽空组织普查查，逐步地消消灭问题。10、监理、甲方方的检查和整整改组织：可可与施工单位位内部整改同同步进行。甲甲方、监理提提前介入整改改是十分必要要的。11、小业主开放放：第90～100天左右比较合合适。计划控制节点点：住宅精装修劳劳动力分析：：批量精装修工工程的管理已已经相当成熟熟，主要瓶颈颈不在于管理理管理技术和和管理人员数数量，而主要要取决于劳动动力供应。当前广东乃至至全国的劳动动力供应都比比较紧张，这这是一个严峻峻的事实。作为建设单位位来说，以下下措施稳定优优秀施工班组组大有裨益：：标段大小要合合适。标段太太小班组不感感兴趣，太大大的话管理容容易失控。因因为对于成熟熟的装修公司司来说，200～600套作为一个标标段是合适的的选择。施工现场要保保持施工单位位任务的连续续性。避免恶恶性价格竞争争。300套住宅同时施施工劳动力统统计分析：（三）、如何何做好精装修修住宅施工前前的全员培训训1、精装修全员员培训的重要要性施工特点的认认知、了解与与土建施工的的区别、多工工种、多单位位施工配合的的特点、如何何提高项目整整体施工进度度等。2、培训对象构构成甲方、监理、、施工单位现现场管理人员员、现场施工工专业组班长长、专业技术术工人、现场场普通工人、、部品供应商商及分包施工工人员、保安安员、清洁工工等3、主要培训内内容（1）、施工计划划（2）、施工工艺艺、流程、作作业指导书（3）、施工管理理规定（现场场规定、成品品保护、安全全施工、防火火防盗等）（4）、专业施工工技术标准、、质量标准（5）、文明施工工培训（四）、精装装修住宅施工工的质量控制制1、精装修施工工质量执行的的标准GB50209-2002《建筑地面工程程施工质最验验收规范》GB50210-2001《《建筑装装饰装装修工工程质质量验验收规规范》GB50242-2002《《建筑给给水排排水及及采暖暖工程程施工工质量量验收收规范范》GB50243-2002《《通风与与空调调工程程施工工质量量验收收规范范》GB50300-2001《《建筑工工程施施工质质量验验收统统一标标准》GB50303-2002《《建筑电电气工工程施施工质质量验验收规规范》GB50327-2001《《住宅装装饰装装修工工程施施工规规范》等国家家标准准。DB31/30-2003《《上海市市住宅宅装饰饰装修修验收收标准准》各地政政府发发布的的分户户验收收标准准实际验验收比比规范范更细细致，，侧重重点有有显著著不同同实用的的检验验标准准是菜菜单式式问题题清单单2、统一一的标标准化化管理理体系系的建建立甲方工工程管管理部部建筑设设计、、装修修设计计单位位施工总包包单位装修施工工单位专业施工组部品供应商材料供应商其他分包商监理公司3、质量通病病防治（1）、抹灰通通病抹灰裂缝与与施工过程程控制关系系极大。只只要认真管管理，裂缝缝可以大为为减少。水泥砂浆、、混合砂浆浆抹灰的比比较，水灰灰比、抹灰灰基地的处处理、养护护等。混凝土裂缝缝修补，砂砂浆裂缝修修补。烟道道变形下沉沉也常常引引起瓷砖开开裂。（2）、墙砖空空鼓问题验收规范不不允许墙砖砖出现空鼓鼓，代价是是必须逐块块检查，发发现即打掉掉重来。防防治措施如如下：A、基层强度度要足够。。尤其是混混合砂浆抹抹灰的墙面面，如果在在土建施工工时严重失失水，必定定造成混合合砂浆强度度极低，贴贴砖后非常常容易出现现严重的空空鼓。基层含水率率要适中。。贴砖前一一天淋水，，正式贴砖砖前再次湿湿润墙面。。如果是轻轻质砌块，，则因为其其吸水极其其厉害，必必须长时间间洒水养护护，否则必必定空鼓无无疑。B、墙砖要泡泡水2小时以上。。因为现在在瓷砖质量量普遍较好好，吸水率率比规范允允许的程度度低很很多多，工人凭凭经验觉得得不泡水也也可以，实实际上对空空鼓是有影影响的。C、采用二次次成活法。。大墙砖背背面刮上一一层水泥膏膏，约10mm厚。先试贴贴，轻轻敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次镶贴。。这个方法法对防止空空鼓贡献很很大门边、门头头位置尤其其要防止空空鼓。在不同墙体体材料交接接部位，一一定要用钢钢丝网加强强，否则该该部位发生生相对位移移时也容易易造成空鼓鼓。瓷砖踢脚线线常常空鼓鼓，原因之之一是腻子子刮得太低低，应避免免。（3）、厨房卫卫生间漏水水防水层施工工的质量保保证，防水水层由谁负负责施工施工时防水水成品保护护问题。（4）、地砖空空鼓规范对地砖砖的空鼓相相对稍微宽宽松，但是是标准仍然然为不允许许出现空鼓鼓。砖越大越容容易空鼓，，这与干铺铺法没有统统一严格的的工艺做法法有关。为为尽量减少少空鼓，建建议的措施施如下：A、铺贴前楼楼面板要湿湿润。B、干铺砂浆浆配合比约约1：4，要均匀地地铺在楼板板上。C、采用二次次成活法。。地砖背面面刮上一层层水泥膏，，约10mm厚。先试铺铺，轻轻敲敲打后再抬抬起，修整整背后水泥泥膏之后再再次铺贴。。这个方法法对防止空空鼓贡献很很大。D、铺完之后后24小时以上严严禁上人。。采取养护护措施对防防止空鼓大大为有利。。（5）、木制作作裂缝及油油漆质量不不佳要严格控制制木材含水水率，有关关平衡含水水率的知识识，许多人人可能理解解有错误。。因此尽量减减少木材使使用范围，，能用轻钢钢龙骨石膏膏板代替的的吊顶可尽尽量替换木木制结构。。“回”字形形天花的四四个角，胶胶合板不宜宜在此附近近断开，而而是在四个个角整块夹夹板做成L形完成角部部的过度，，可以大幅幅度地降低低此处出现现裂缝的可可能性。木材与木材材接缝处做做成V字形凹缝，，用环氧树树脂加锯末末填充，打打磨，封牛牛皮纸，然然后再进行行表面油漆漆工艺。此此法比较可可靠，但是是很费功夫夫。不宜用用无纺布代代替牛皮纸纸，因为无无纺布弹性性大，起不不到绷紧的的作用。尽量避免木木材与混凝凝土墙面等等直接接触触，很容易易出现裂缝缝。妥善地安排排施工工序序，尽量减减少木材受受潮可能性性。木制背景墙墙制作时，，必须对墙墙面进行防防潮处理。。某些木材材更容易受受潮，最好好避免。建议有油漆漆的木制作作采用工厂厂化施工。。（6）、与总包包施工单位位有关的质质量通病A、外窗渗漏漏B、烟道渗漏漏、C、外墙及屋屋面渗漏D、给排水管管道渗漏（7）、乳胶漆漆、涂料的的质量通病病1、基层的处处理水泥砂浆基基层、石膏膏板基层、、木夹板基基层2、腻子的质质量3、涂料的质质量及施工工工艺的保保障某楼盘公共共电梯间天天花石膏板基层层的天花木夹板基层层的天花（五）、如如何做好精精装修住宅宅的“业主主开放日””验收流程：：施工单位自自检——整改监理、甲方方内部验收收——整改质检站验收收——整改业主初验（（业主开放日日）——整改业主收楼验验收——交楼或者进进一步整改改业主开放日日的重要性性：提前按照“交楼标准准”解决存在的的问题，时时后期的交交楼入伙顺顺利进行。。业主提前看看楼的重要要性为业主开放放日做一个个详细策划划对待个性化化变更要求求的态度为入伙接待待做一个详详细策划开放日主要要的工作：：倾听客户的的投诉经常性地做做点总结，，入伙后也总总结（六）、精精装修住宅宅实施过程程中的资料料管理主要工程技技术资料：：1、精装修施施工图2、设计变更更联系单3、材料合格格证、出厂厂证明、检检测报告4、部品供应应商保修承承诺书5、电器设备备供应商保保修承诺书书6、现现场场工工程程签签证证7、施施工工协协议议单单位位商商务务合合同同及及往往来来函函件件8、施施工工会会议议记记录录、、备备忘忘录录五、、精精装装修修住住宅宅的的产产品品售售后后服服务务在建建筑筑材材料料、、住住房房部部品品采采购购、、施施工工安安装装之之前前，，开开发发商商要要与与供供应应商商、、施施工工单单位位明明确确产产品品质质量量责责任任。。在在明明确确这这些些责责任任的的前前提提下下，，