海南房地产投资项目可行性分析报告

xx房地产投资项目可行性分析报告目录

第一篇海南房地产概况一、海南房地产市场变迁上世纪九十年代初，海南迎来了第一次开发潮，虽然带来了海南房地产业的短期繁荣，但也将无数烂尾楼留在了这个热带岛屿。两年前，众多开发商又重新进入海南，在这个号称“健康岛”、“生态岛”、“阳光岛”的东南西北各个方向的海滨上，掀起了新一轮的开发热潮。富力地产、万科、和记黄埔、天津泰达、广东雅居乐、北京首创在海口滨海取得了大量的土地开发权，华润集团、中信集团投入巨资兴建五星级的度假酒店。海南第二次开发潮，众多巨头的着眼点不再是海南自身的房产消费能力，而是纷纷打造“度假房产”。四年前海口市的外销比例只有百分之十几，而现在一下子猛增到了70%；三亚的外销比例更是高达85%，就是省内二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产也是被岛外人士所购买；2008年，海南房地产的发展趋势一、财富及资本抢滩海南，海南变得越来越“贵气”，海南的房地产将呈现升级换代的发展趋势。

二、海南商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速不减

海南房地产成长空间大，近年来，不少国内外实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，海南房地产开发投资保持持续平稳的发展态势。今年以来海南各地商品房价格持续稳步上涨，上半年全省各地平均涨幅在15~20%不等，1-7月份全省房地产销量同比增长1.23倍；

三、小户型旺销，大中户型成为海南本土居民的新宠。

2008年以来，海南本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置。小户型一直是外来购房者的宠儿，小户型产品在海南房地产中占绝对的比重。四、竞争空间激烈，产品类型全面开花；五、旅游度假地产成产海南地产的主流产品。1-7月海南省住宅销售额同比增长1.23倍

焦点海南房地产网2008年08月22日09:13海南经济报徐晓梅沈彤中

投资扩大，消费升级，房屋市场供需两旺，是经济升温的三个突出表现。记者近日从省统计局有关部门采访了解到，今年1-7月，我省房地产开发共完成投资99.53亿元，同比增长66.5%。其中，住宅建设投资占84.2%，达83.85亿元，同比增长81.6%；住宅累计销售120.38亿元，同比增长123.6%，销远大于产。销大于产不但体现在销售额，同样体现在销售面积。在今年过去的7个月里，我省住宅竣工面积为103.05万平方米，同比增长27.6%，而销售面积累计高达215.91万平方米，同比增长70.2%。省统计局有关部门同时介绍，我省今年以来住宅建设的突出特点是90平米以下住宅因市场需求走俏而成倍增长，7个月累计投入建设资金30.4亿元，占全部住宅投资的36.3%，比去年同期增长3.1倍。

海南将新增五指山等3个民用机场http://news.QQ.com

2008年03月10日18:50新华网

新华网海口３月１０日电（记者赵叶苹）海南省将新增琼海、五指山、东方三个民用机场，２０２０年前开工建设。届时，海南东、西、南、北、中分别都有一个民用机场。这是记者从海南省发改厅获悉的。据海南省发改厅交通能源处有关负责人介绍，最新的《全国民用机场布局规划》已于日前获得国务院批准出台。根据规划，到２０２０年，我国民航运输机场总数将达到２４４个（不含港澳台地区），在２００６年的基础上新增９７个，其中海南省将新增琼海、五指山、东方三个机场。届时，中国民航将形成北方、华东、中南、西南、西北五大区域机场群。（新华网）琼海xx机场选址取得初步成果确保2010年建成

中央政府门户网站

2008年07月03日来源：海南日报

5月8日，国家民航局副局长王昌顺率规划司、机场司、中南地区管理局、中南空管局、海南省安监办、民航新时代机场设计研究院等负责人，对琼海xx机场场址进行了初步调研，现场踏勘了现有直升机起降点和三处预选场址。

6月24日至27日，民航新时代机场设计研究院项目组又到琼海周边跑了三天，选定7处预选址。据了解，一般机场建设从选址到建设完成需6年时间，其中前期工作就需3至4年。但琼海xx机场前后建设仅两年时间。海南南北交通大动脉——轻轨将于2010年全面开通，到时海口到三亚只需80分钟。轻轨开通后，xx到海口只要30分钟，到三亚只要40分钟第二篇xx基本情况一、地理人文概况

xx镇位于琼海市东部，万泉河与南海交汇处，地理坐标为北纬19.51`东经110.30`。东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳、上甬两乡相邻，北与潭门镇接壤。

距琼海县城加积镇约18公里，距海口市约134公里，距三亚约217公里。现有土地面积约4.6万亩（约31平方公里），其中耕地面积约1.1万亩，荒地及其他地约1.5万亩，园林地约1万亩，水面0.8万亩。农业总人口9294人，非农业人口1295人，现有行政机关、企事业单位31人，6个村民委员会，66个村民小组。总人口10589人，为半渔半农集镇。xx镇地地处处万万泉泉河河入入海海口口，，拥拥有有独独特特而而丰丰富富的的旅旅游游资资源源，，万万泉泉河河口口风风光光秀秀美美，，景景色色宜宜人人，，南南海海气气势势恢恢弘弘，，海海水水清清澈澈，，海海域域平平缓缓，，黄黄金金海海岸岸长长达达8.5公里里，，是是旅旅游游度度假假理理想想之之地地。。琼海海市市政政府府已已于于1992年在在这这里里规规划划建建设设“万泉泉河河口口海海滨滨度度假假区区”。这这里里的的度度假假区区占占地地15平方方公公里里，，区区仙仙融融江江、、河河、、湖湖、、海海、、山山、、岛岛屿屿于于一一体体，，集集椰椰林林、、沙沙滩滩、、奇奇石石、、田田园园于于身身。。东部部海海滨滨狭狭长长的的河河洲洲"玉带带滩滩"把河河水水、、海海水水分分隔隔，，在在万万泉泉河河、、九九曲曲江江、、龙龙滚滚河河汇汇合合处处的的水水域域中中，，有有东东屿屿岛岛、、鸳鸳鸯鸯岛岛、、沙沙坡坡岛岛三三个个岛岛屿屿，，河河水水、、海海水水相相汇汇便便见见xx港，，西西部部有有三三岭岭：：龙龙潭潭岭岭、、文文阁阁岭岭、、田田贡贡岭岭。。三三河河、、三三岛岛、、三三岭岭、、一一港港与与南南海海浑浑然然一一体体，，被被外外国国专专家家称称为为世世界界河河流流入入海海口口自自然然环环境境保保存存最最完完美美的的地地方方。。二、、发发展展现现状状2000年10月，，在在亚亚洲洲论论坛坛主主要要倡倡议议人人：：澳澳大大利利亚亚前前总总理理霍霍克克、、菲菲律律宾宾前前总总统统拉拉莫莫斯斯的的倡倡导导下下，，xx被选选为为为为亚亚洲洲论论坛坛的的永永久久性性会会址址。。论论坛坛的的成成立立获获得得了了亚亚洲洲各各国国的的普普遍遍支支持持，，并并赢赢得得了了全全世世界界的的广广泛泛关关注注。。xx不但但成成为为了了中中国国的的焦焦点点,也正正在在成成为为亚亚洲洲乃乃至至世世界界的的焦焦点点.从2002年开开始始，，论论坛坛每每年年定定期期在在中中国国海海南南xx召开开年年会会。。经过过多多年年的的投投入入与与建建设设，，xx已成成为为国国内内知知名名的的、、集集酒酒店店住住宿宿、、国国际际会会议议接接待待、、旅旅游游观观光光、、高高尔尔夫夫运运动动、、温温泉泉度度假假于于一一体体，，通通讯讯畅畅通通、、交交通通发发达达的的国国际际会会议议、、旅旅游游风风景景区区。。截截至至目目前前，，海海南南省省政政府府和和地地方方政政府府、、企企业业共共为为此此投投入入了了40多亿亿元元人人民民币币的的础础设设施施及及配配套套设设施施的的建建设设投投入入。。xx已建建成成了了五五星星级级的的xx金海海岸岸温温泉泉大大酒酒店店、、四四星星级级锦锦江江温温泉泉大大酒酒店店、、蓝蓝色色海海岸岸别别墅墅群群、、亚亚洲洲唯唯一一的的全全岛岛型型林林克克斯斯风风格格高高尔尔夫夫球球场场以以及及别别墅墅、、专专家家楼楼、、休休闲闲娱娱乐乐等等设设施施,xx索菲菲特特国国际际连连锁锁酒酒店店及及高高尔尔夫夫球球场场也也即即将将开开业业。。作为为xx亚洲洲论论坛坛永永久久会会址址所所在在地地，，xx的会会展展产产业业已已初初具具规规模模。。完完整整的的大大型型国国际际会会议议的的服服务务运运作作模模式式，，专专业业的的国国际际会会议议服服务务人人才才，，良良好好的的宣宣传传推推广广平平台台，，每每年年为为xx带来来了了百百余余场场大大型型的的国国内内外外的的高高端端会会议议。。xx已建建成成的的有有日日接接待待能能力力超超过过1000人的的酒酒店店别别墅墅客客房房和和高高尔尔夫夫球球场场、、游游艇艇码码头头、、旅旅游游景景点点、、文文化化娱娱乐乐场场所所等等，，每每年年到到此此旅旅游游的的国国内内外外游游客客超超过过200万人人次次。。三、、未未来来预预期期近期期中中远远发发展展xx开发发公公司司决决定定再再次次投投入入３３亿亿美美元元兴兴建建““xx亚州州论论坛坛二二期期工工程程””。。这这将将为为美美丽丽的的xx水城城再再增增添添一一大大批批具具有有现现代代化化气气息息的的国国际际会会展展设设施施。。未来的两年内内，xx控股投资公司司还将为xx水城建设一批批高等级公路路、桥梁等基基础设施，并并对“xx亚洲论坛”会会展中心所在在地东屿岛进进行全面的““生态型”开开发。据透露，岛上上还将建设一一座五星级国国宾馆、一个个民用机场、、一个充满水水乡特色的高高尔夫球场和和三个山水别别墅群；同时时，在玉带滩滩兴建一个大大型海滨浴场场、一个河海海相望的高尔尔夫球场和一一座五星级海海滨温泉酒店店。xx现已经成为全全中国的投资资热点。预计未来几年年内，每年接待的游游客量将以30%的速度快速增增长，在2010年当年接待游游客量将达到到500万。四、xx地产市场现状状海南市政府对对xx的定位：“突出国际会会议与旅游度度假两大功能能，建设一流的国国际会议中心心与国际水准准的的度假旅旅游目的地””根据此定位，，xx目前的地产市场以旅旅游度假地产产为主打，业态以度假型型别墅、产权权式酒店为主主。第三篇项项目篇大xx打造一流滨海海旅游区省政府近日就就琼海市、万万宁市人民政政府上报的《关于恳请批准准xx亚洲论坛特别别规划区总体体规划（修编编）的请示》作出批复,原则同意《xx亚洲论坛特别别规划区总体体规划修编（（2005-2020）》（以下简称《总体规划》），明确xx亚洲论坛特别别规划区属于于省第一批重点点景区、沿海海重点区域。xx亚洲论坛特别别规划区将打打造7个一流：一流流的国际会议议中心；一流流的会展中心心；一流的高高尔夫；一流流的购物中心心；一流的旅旅游度假区；；一流的教育育基地；一流流的不夜城。。项目基本情况况：占地面积：258亩容积率:1土地性质：旅旅游用地地理位置：xx镇万泉河旅游游开发区，万万泉河入海口口预计销售价格格：别墅：12000元/平方米公寓：8000元/平方米周边配套齐备备：海滩、酒店、、会所、高尔尔夫球场一应应俱全，周边边有xx亚州论坛、五五星级索菲特特温泉大酒店店、中信集团团的xx水城、上海宝宝钢的宝莲城城、大庆石油油宾馆、玉带带滩景点、红红色娘子军纪纪念馆、xx禅寺、东方文文化苑、xx高尔夫球场、、中远集团的的训练基地(冬季回中国国国家队都到这这里冬训)等等。项目优劣势分分析优势（S）：一线沿海地，，海景资源不不可替代；项目位于万泉泉河入海口至至邮轮码头的的万泉河开发发区内，成片片规划配套好好，有多家五五星级酒店即即将入住；项目位于海南南东海岸上，，是海南房房产旅游最活活跃的区域，，随着三亚湾湾、亚龙湾、、海堂湾、香香水湾....,xx、文昌清澜港港、海口东海海岸的开发，，海南东部沿沿海大有连片片开发的趋势势；随着xx会展业的发展展，xx城市知名度的的提升，xx的土地价值也也大大提升；；劣势（W）：万泉河开发区区尚处于开发发中，配套设设施不够完善；周围尚有大片片待开发土地地，区域不够够成熟机会（O）：海南省致力于于打造旅游、、度假之都；；海南轻轨将于于2009年底开通，xx至海口仅30分钟，至三亚亚只要40分钟；xx民用机场将于于2010年建成使用，，快捷的交通通将会有大量量的岛外购房房者至xx购房；xx正在成为亚洲洲最主要的会会展中心，会会展业的发展展带来大量的的旅游度假人人群必将拉动动xx旅游地产的发发展；威胁（T）：各大地产商大大量的圈地，，今后几年即即将推出的楼楼盘比较多；；全国性的房地地产衰退大大大打击购房者者的信心。海南岛东部海海岸线上，北北起海口，南南至三亚，绵绵延595公里的蔚蓝色色海岸线上这这条黄金海岸岸线上，罗列列了一串动辄辄几十亿上百百亿的旅游地地产项目：海海口美丽沙，，文昌铜鼓岭岭，琼海xx水城，万宁石石梅湾、神州州半岛，陵水水香水湾、清清水湾、土福福湾，三亚海海棠湾……，汇集了海南最最精华的旅游游资源。已经有超过120公里长的岸线线正在开发，，这些项目计划划总投资超过过1000亿元，其中约有30%岸线为港资企企业主导开发，主要建建设旅游房地地产、度假酒店、公公共配套设施施等项目。海南东线沿海海岸地产“东线轨道””的“造城姿姿态”开始把把沿线单一的的地产营销模模式变成整体体营销模式文昌市位于海南岛东东北部，是海海南拥有海岸岸线最长，拥拥有沿海旅游游景点最多的的城市。文昌昌市海洋资源源丰富，是发发展水产养殖殖和海洋牧场场的良好场所所。沿海天然然港湾众多，，大小港湾36个，港口资源源颇丰富。中国航天中心心落户文昌之之后，当地房房价开始迅速速上涨，目前前，文城镇的的房价已突破破每平方米3000元，而清澜开开发区海景房房的销售均价价达到每平方方米6000元。文昌市政政府甚至一次次性挂牌出让让清澜高隆湾湾23.8万多平方米的的一线海景地地。阳光海岸惊艳艳——东岸四县市地地产板块飘红红在香港举行的的2008海南（香港））经贸活动周周，文昌、琼琼海、万宁、、陵水等东部部沿海市县四四县市，首次次以“阳光海海岸”的整体体形象亮相，，展示四地的的资源优势。。文昌中南.森海湾开发商：文昌中南房地地产开发有限限公司地址：海南省文昌昌市高隆湾建筑面积：50万平方米主要产品：度假公寓、、别墅销售价格：公寓6000元/平方米50万㎡海湾公园园,50万平米的梦幻幻交响曲畅响响高隆湾，东东、南、北三三面临海。居居于高隆湾湾湾心，环抱珍珍稀海底草原原珊瑚带。西西班牙多层、、小高层风情情公寓，联排排、独幢水岸岸别墅，南国国风情商业和和水上嘉年华华构勒出海南南无与伦比的的海湾公园人人居。陵水香水湾富力湾开发商：广东东富力地产股股份公司地址：陵陵水县香香水湾旅游度度假区占地面积：2500亩建筑面积：39万平方米产品：公寓、、别墅、酒店店销售价格：公公寓9000元/平方米别墅14000元/平方米富力湾项目位于海南南东南部沿海海陵水县香水水湾旅游度假假区，为依山山面海，自然然风光资源极极为优越的度度假村，其总总规划面积约约2500亩，总建筑面面积约39万平方米，容容积率为0.24，绿化率达62%。延绵近4.2公里私属热带带海岸、原生生态的山峦风风貌、蕴含浓浓烈人文气息息的田园与村村庄。轻轨开通后，，海口到富力力湾约75分钟，富力湾湾到三亚只需需15分钟；三亚绕绕城高速公路路建成后，富富力湾到凤凰凰机场仅需45分钟；这里的的海上航线通通畅，北临分分界洲岛旅游游码头，南距距新村镇码头头约20公里。富力湾自北至至南分为三个个区域：北区：游艇港港湾俱乐部、、万豪度假酒酒店、带码头头别墅群、沙沙滩别墅群。。中区：沙滩别别墅群、独栋栋别墅群、联联排别墅群、、精品酒店、、中心商业街街（青年旅馆馆、美食商业业街、休闲会会所、医疗会会所）、沙滩滩娱乐区、海海景住宅、情情景洋房、酒酒店公寓、湖湖景别墅群。。南区:山体别墅群、、五星级酒店店。香水湾1号开发商：：海南香香水湾海滨假假日酒店有限限公司地理位置：陵陵水香水水湾度假区A区西南部占地面积：598亩建筑面积：87750平方米主要产品：独独立别墅、酒酒店海上的中国院院子预计销售价：：33000/㎡香水湾1号雄踞海南陵水水著名旅游度度假区香水湾湾A区西南部，背背靠牛岭山脉脉，面向浩瀚瀚的中国南海海，独享598亩奢华领域，，容积率0.22，建筑密度仅仅为14.9%，绿化率高达达60%。迎海座列142栋一居至四居居别墅，两栋栋会所，一栋栋婚礼教堂和和一栋SPA，被海景高尔尔夫球场和牛牛岭山地高尔尔夫球场所围围绕，是高层层人士度假的的首选之地。。区内具有良良好的生态环环境景观，东东南面海的方方向有超过1公里长长的天天然海海滩，，沙滩滩平坦坦洁净净，海海水清清澈，，温度度适宜宜，终终年可可嬉水水游泳泳。“香水水湾1号”分分为精精品酒酒店区区、度度假别别墅两两大区区域。。随着海海南海海湾的的一个个个开开发，，使世世人更更加珍珍惜这这样的的优质质资源源。与与亚龙龙湾、、三亚亚湾不不同，，“香香水湾湾1号”将将以度度假生生活为为主，，追求求私密密、休休闲，，让人人们抛抛开噪噪音和和喧嚣嚣，在在纯自自然的的环境境中得得到彻彻底的的休养养。据据悉，，“香香水湾湾1号”拥拥有1公里长长的私私属海海滩，，拥有有海南南第一一个真真正的的一线线海景景纯别别墅区区。xx本地楼楼盘蓝色海海岸开发商商：北北京红红石实实业有有限公公司（潘石石屹的的企业业）占地面面积：：60万平方方米总建筑筑面积积：13.8万平方方米450栋别墅墅销售价价格：：10000元/平米（二年年前已已售馨馨）xx论坛官官邸别别墅开发商商：中中远集集团/海南中中远发发展xx开发有有限公公司项目总总共36栋别墅墅其中11套别墅墅于2002年10月15日对外外拍卖卖完毕毕。当当时平平均成成交价价为400万元/栋，其其中最最高成成交价价1500万元。。剩余余25套由中中远集集团自自营。。玉带湾湾开发商商：海南福福川投投资有有限公公司项目地地址：海南南xx镇滨海海大道道项目占占地：：79800平方米米建筑面面积：42167.9平方米米主要产产品：酒店店公寓寓、别别墅销售价价格：公寓寓6000元/平方米米别墅12000元/平方米米销售状状况：已于2007年底全全部售售馨玉带湾湾滨海海国际际度假假海岸岸位于于海南南岛南南海之之滨——xx，毗邻邻“xx亚洲论论坛””会议议中心心，高高尔夫夫球场场，索索菲特特、金金海岸岸等数数十家家星级级酒店店，且且因紧紧连万万泉河河入海海口及及玉带带滩而而得美美名，，自然然风光光优美美，环环境怡怡人。。项目目规划划总占占地面面积79800平方米米，总总建筑筑面积积42167.9平方米米，容容积0.53，绿化化率高高达61%。项目目建成成后将将是xx规模最最大的的集四四星级级标准准酒店店式公公寓、、全装装修海海景美美居、、地中中海风风性独独立别别墅于于一体体的以以休闲闲、观观光、、旅游游、养养生为为主题题的国国际滨滨海风风情度度假区区。金色港湾湾开发商：：琼海中视视地产开开发有限限公司主力户型型：产权酒店店、海景景公寓、、别墅建筑面积积：70000平方米销售价格格：公寓8000元/平方米，，别墅尚未未公开开盘时间间：2008年6月金色港湾湾xx·金色港湾湾项目是是一个以以环保、、健康、、舒适、、高品质质为居住住理念的的低密度度高舒适适度假社社区。总总建面7万多平米米、容积积率为1.0，楼间距距宽，视视觉开阔阔。由一一幢20层酒店式式公寓、、六幢住住宅式公公寓分别别为12层、14层、16层、10幢别墅和和一幢三三层3000多平米的的旅游、、休闲度度假会所所组成。。xx·金色港湾湾户型设设计以健健康、舒舒适为出出发点，，户户朝朝东、户户户海景景。酒店店式公寓寓建筑面面积从45-99平米，板板式结构构。住宅宅式公寓寓建筑面面积从65-96平米，可可供多种种需求客客户随意意选择。。周边配套套齐备：：海滩、、酒店、、会所、、高尔夫夫球场一一应俱全全，周边边有xx亚州论坛坛、五星星级索菲菲特温泉泉大酒店店、中信信集团的的xx水城、上上海宝钢钢的宝莲莲城、大大庆石油油宾馆、、玉带滩滩景点、、红色娘娘子军纪纪念馆、、xx高尔夫球球场、中中远集团团的训练练基地等等宝莲城开发商商：海南新新弘大（（xx）投资有有限公司司（由上上海宝莲莲投资(集团)和上海宝宝钢两家家股东出出资成立立）项目地址址：xx万泉河旅旅游开发发区项目占地地：2043亩总建筑面面积：75万平方米米工程进展展：一期两两栋酒店店式公寓寓已封项项预计销售售价：酒店式公公寓10000元/平方米宝莲城将将规划建建设成为为集旅游游、度假假、娱乐乐、休闲闲、健身身为一体体的高品品质的热热带滨海海城。计计划建设设一家约约6万平方米米、1000间客房的的超五星星级酒店店，30万平方米米高层、、小高层层的产权权式酒店店公寓、、娱乐设设施（含含一座康康体疗养养院）、、一座可可容纳200艘游艇的的码头，，以及一一个大型型的民族族公园（（大型露露天游乐乐表演场场）等。。第四篇可可行性性评估篇篇一、xx项目投资资收益分分析占地面积258亩，容积率1总建筑面积172000万平方米销售预测公寓销售平均价格×公寓可销售面积+别墅销售平均价格×别墅可销售面积=8000元/m2*137600平+12000元/m2*34400平=110080万元

+41280万元

=151360万元容积率1，度假公寓规划占80%，别墅占20%支出预测序号项目名称单位成本（元/m2按建筑面积）金额（万元）备注一前期费用(2482)1．1设计费用35602按17.2万m2计算1．2土地平整12619按平均高度3米1．3土地勘探1．5261．4监理费用172按建安成本的1%计算1．5各类报建费10631．51城市配套费

516建安费的3%1．52教育附加费161．53环境评价费1.2201．54规划技术服务费2341．55白蚁防