房地产开发项目规划设计

5/r/n房地产开发项目规划设计/r/nFANGDICHANKAIFAXIANGMU/r/n5/r/n房地产开发项目规划设计/r/nFANGDICHANKAIFAXIANGMU/r/n/r/nGUIHUASHEJI/r/n5/r/n房地产开发与经营/r/nFANG/r/n5/r/n房地产开发与经营/r/nFANG/r/nDI/r/nCHAN/r/nKAI/r/nFA/r/nYU/r/nJING/r/nYING/r/n-/r/n-/r/nPAGE/r/n9/r/n-/r/n-/r/n-/r/nPAGE/r/n10/r/n-/r/n第/r/n5/r/n章/r/n开发项目规划设计/r/n1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标；/r/n3./r/n开发项目规划设计的指导思想。/r/n5。1城市规划与房地产开发/r/n5。1。1城市规划与房地产开发/r/n1/r/n。/r/n城市规划的概念/r/n城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标/r/n./r/n2/r/n。/r/n城市规划的层次体系/r/n市详细规划。/r/n(1/r/n）城市总体规划/r/n(2/r/n）城市分区规划/r/n(3/r/n）城市详细规划/r/n城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。/r/n3/r/n./r/n城市规划与房地产开发的关系/r/n（/r/n1/r/n）城市规划对房地产开发经济效益的影响/r/n(2/r/n）城市规划对房地产开发程序的强制性管理/r/n(3/r/n）城市规划管理是政府调控地价的手段。/r/n5。1。2房地产开发项目规划设计的技术经济指标/r/n1/r/n。/r/n居住区技术经济指标/r/n(hm/r/n2/r/n）/r/n;/r/n居民每人占地/r/n2/r/n//r/n人/r/n；/r/n(/r/n）居住区总建筑面积/r/n2/r/n；/r/n（/r/n4/r/n）总户数、总人数、平均每户人口/r/n(/r/n口/r/n//r/n户/r/n);/r/n（/r/n5/r/n平均每户居住建筑面积/r/n2/r/n；/r/n居住建筑密度；/r/n容积率；/r/n;/r/n;(10/r/n）/r/n（/r/n11/r/n）住宅平均层数；/r/n（/r/n12)/r/n高层比例；/r/n住宅间距/r/n居住区平均造价；/r/n（/r/n15)/r/n停车位个数；/r/n（/r/n16)/r/n建设周期/r/n./r/n2/r/n./r/n建筑的技术经济指标/r/n为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。/r/n(1/r/n）建筑容积率/r/n;/r/n总建筑面积；/r/n地上建筑面积；/r/n(4/r/n）建筑密度；/r/n（/r/n5)/r/n规划建设用地面积；/r/n（/r/n6)/r/n建筑高度；/r/n（/r/n7/r/n）绿地率/r/n;/r/n（/r/n8)/r/n停车位个数；/r/n(9/r/n）有效面积系数；/r/n（/r/n10/r/n）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。/r/n5。2房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容/r/n5。2。1指导思想/r/n1/r/n。/r/n项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则一般情况下，影响项目规划设计的要素主要有：/r/n(2/r/n）项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；/r/n(3/r/n）项目所在地现场状况；/r/n（/r/n4)/r/n市场调研结果与市场定位、项目开发理念/r/n;(5/r/n）建设项目的总投资和资金运作方式。/r/n2/r/n./r/n规划设计中的和谐理念/r/n建筑的规划设计应当最大限度地满足人的全方位需求，主要体现在：/r/n（/r/n1)/r/n规划设计与自然生态相和谐/r/n(2)/r/n规划设计与社会发展相和谐/r/n(3/r/n）/r/n5。2.2工作内容/r/n项目规划设计第一步主要是研究基地条件和周围环境/r/n./r/n项目规划设计中第二步是总体规划设计。/r/n下面以居住区项目规划设计为例,对居住区项目规划设计的主要内容进行阐述，相关内容在本章5。3——5.8节中分别详细介绍。/r/n规划布局/r/n建筑选型/r/n住宅户型/r/n4/r/n。/r/n配套设施规划/r/n5/r/n。/r/n道路交通规划/r/n6/r/n./r/n绿地与景观规划/r/n5.3居住区规划布局/r/n5。3。1规划布局遵循的原则/r/n1/r/n。/r/n居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系,构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则：/r/n(1/r/n）方便居民生活/r/n,/r/n有利于组织管理；/r/n(3/r/n）合理组织人流、车流，有利于安全防卫；(4）构思新颖，体现地方特色。/r/n2.居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则：/r/n求变化；/r/n（/r/n2)/r/n合理设置公共服务设施/r/n,/r/n避免烟、气（味/r/n)/r/n、尘及噪声对居民的污染和干扰;/r/n（/r/n3)/r/n精心设置建筑小品，丰富与美化环境；/r/n或公建结合安排；供电、电信、路灯等管线宜地下埋设；/r/n(5）公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。/r/n5。3。2常见的规划布局形式/r/n常见的规划布局形式有行列式、周边式、混合式、自由式等。/r/n5。4建筑选型/r/n5。4.1建筑类型/r/n住宅建筑类型有多种分类方式，常见的分类方式有以下几种：/r/n按建筑层数划分/r/n低层住宅/r/n①单层住宅/r/n./r/n②独栋别墅。/r/n③联排别墅。/r/n多层住宅/r/n（/r/n3)/r/n高层住宅/r/n按平面特点划分/r/n(1/r/n）点式住宅 （/r/n2/r/n）条式住/r/n3/r/n./r/n按结构类型划分/r/n砖混结构 （/r/n2)/r/n框架结构 （/r/n3)/r/n框架剪力墙结构/r/n4/r/n。/r/n按户内空间布局划分/r/n(1/r/n）平层式（/r/n2/r/n）错层（/r/n3)/r/n复式（/r/n4/r/n）跃层/r/n5。4.2建筑风格/r/n建筑风格的涵义/r/n建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境/r/n,/r/n它作为凝固的/r/n建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。/r/n2/r/n。/r/n建筑风格的重要性/r/n3/r/n./r/n建筑风格的创新实践/r/n(1)/r/n结合传统文化进行建筑创作/r/n(2/r/n）结合项目环境特色进行建筑创作/r/n4/r/n。/r/n住宅开发中常见的建筑风格形式/r/n(1/r/n）中式建筑风格/r/n（/r/n2)/r/n欧陆风格/r/n异域风格/r/n新古典主义风格/r/n现代主义风格/r/n主题风格/r/n5.5住宅户型/r/n5.5。1住宅功能分区的原则/r/n功能分区原则如下：1/r/n。/r/n内外分区原则/r/n2/r/n./r/n动静分区原则/r/n3/r/n。/r/n洁污分区原则/r/n5。5。2住宅功能分区/r/n私人行为空间/r/n私人行为空间包括主卧室、单人次卧室、客房、保姆室等。2/r/n。/r/n公共行为空间/r/n公共行为空间包括起居室、客厅、餐厅、过厅、工作室、健身房等。3/r/n./r/n家庭行为空间、卫生行为空间/r/n家庭行为空间、卫生行为空间包括厨房、洗衣房、家务室和卫生间。4/r/n./r/n交通空间、室外过渡空间/r/n交通空间、室外过渡空间主要包括过道、走廊、户内楼梯、阳台、露台等。/r/n。3/r/n1。每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声等性能。/r/n济、美观、长效的要求。/r/n卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰/r/n卧室的私密性。/r/n必须设置户内的室外空间——阳台。/r/n5。6配套设施规划/r/n5.6.1公共服务设施规划/r/n按其服务的内容/r/n,/r/n又可分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医疗设施、社区管理设施五类。/r/n。2/r/n1/r/n。/r/n住宅区的供水包括居民生活用水，各类公共服务设施用水、绿化用水、环境清洁用水和消防用水。/r/n2/r/n。/r/n排水系统包括污水排水系统和雨水排水系统。/r/n3/r/n。/r/n住宅区的供电有建筑用电和户外照明用电两大部分，其中建筑用电中住宅用的电量最大。/r/n4/r/n./r/n通信系统。现代化的通信除包括传统的电话、电视和邮政外，还包括/r/n话音、数据、图像和视频通信合一的综合业务数字网和有线电视。/r/n5/r/n。/r/n燃气系统/r/n500/r/n～/r/n1000/r/n./r/n6/r/n./r/n冷热供应系统/r/n炉房应该设在负荷中心并与住宅保持一定的隔离。/r/n7/r/n。/r/n环卫系统/r/n住宅区环卫的主要工作是生活垃圾的收运。/r/n8/r/n。/r/n工程管线综合/r/n住宅区的工程管线主要有给水管、排水管、电力管、电信管、燃气管、热力管（蒸气、热水）等。/r/n5.6.3停车设施/r/n住宅区机动车和非机动车的停车设施均有停车场和停车库（房）两种，同时还设有机动车停车位和非机动车停车点两种复合用途的场地。/r/n5.6。4安全设施/r/n居住区的安全设施根据所采用的安全系统一般较为常用的有对讲系统/r/n（包括可视对讲系统）设施和视频监视系统设施。/r/n。5/r/n住宅区的户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落以及其中的各类活动设施和配套设施/r/n./r/n5。6。6服务管理设施/r/n住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。/r/n5。7道路交通规划/r/n5。7.1交通组织方式/r/n式。/r/n人车分行/r/n在住宅区的路网布局上应该遵循以下的原则：/r/n（/r/n1)/r/n进入住宅区后步行通路与汽车通路在空间上分开，设置步行路与车行路两个独立的路网系统。/r/n(2/r/n）车行路应分级明确/r/n,/r/n可采取围绕住宅区或住宅群落布置的方式/r/n,/r/n并以枝状尽端路或环状尽端路的形式伸入到各住户或住宅单元背面的入口。/r/n./r/n（/r/n4)/r/n步行路应该贯穿于住宅区内部/r/n,/r/n将绿地、户外活动场地、公共服务设/r/n施串联起来，并伸入到各住户或住宅单元正面的入口，起到连接住宅院落、住家私院和住户起居室的作用。/r/n人车混行结合局部分行/r/n人车混行的交通组织方式是指机动车交通和人行交通共同使用一套路网/r/n,/r/n具体地说就是机动车和行人在同一道路段面中通行/r/n./r/n。2/r/n居住区路网布局规划应在居住区交通组织规划的基础上/r/n应交通组织方式的路网形式，并遵循以下原则：/r/n保持居住区内居民生活的完整和舒适/r/n间领域的完整/r/n因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济/r/n功能复合化，营造人性化的街道空间/r/n5/r/n。/r/n构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络/r/n6/r/n。/r/n避免影响城市交通/r/n。3/r/n和宅间小路。/r/n1/r/n。/r/n居住区道路宽度的要求/r/n2/r/n0～30/r/n15/r/n9/r/n10/r/n～14/r/n5~8/r/n（3)居住组团级道路。道路红线宽度一般在/r/n8/r/n~10米之间，车行道要求为/r/n5/r/n~7米。/r/n2.5/r/n3.5/r/n2/r/n。/r/n居住区道路规划的其他要求/r/n,/r/n使车辆不能任意穿行。/r/n居住区内主要道路至少有两个不同方向与外围道路相连。/r/n(3)/r/n居住区内主要道路与城市道路相接处，而且还应考虑通视条件/r/n,/r/n其交角/r/n不宜小于75°./r/n(4）/r/n120/r/n120/r/n米的回车场地。/r/n(6）居住区内道路设计与施工,小区管线综合设计与施工必须同时进行。/r/n绿地与景观规划/r/n绿地规划/r/n1/r/n。/r/n绿地率/r/n居住区绿地率是指居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用/r/n,/r/n目前，根据我国《城市居住区规划设计规范》的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%、旧城改建区绿地率不小于25％的指标。/r/n应区分“绿地率”与“绿化率/r/n2/r/n./r/n绿地规划的要求/r/n公共绿地系统的布局必须设置一定的中心公共绿地/r/n4000/