物业管理前期介入设备前期管理

物业管理前期介入设备前期管理第一节设备前期管理的综合要················２一、设备选型与规划设计阶段··············２（一）设备选型时应注意的问题···········２（二）运行管理与维护保养应注意的问题·······３（三）设计缺陷举例················３二、设备安装质量控制阶段···············５三、设备调试及试运行阶段···············６四、准备竣工验收阶段·················７五、竣工验收阶段···················７（一）参与竣工验收重点··············７（二）参与竣工验收内容··············８第二节弱电工程前期管理·················９一、弱电工程的前期管理················９（一）从实际需求考虑···············９（二）从技术力量状况考虑·············９二、安全防范系统···················９（一）闭路电视监控系统·············１０（二）对闭路电视监控系统方案设计的要求·····１４（三）门禁系统·················１６（四）磁卡···················１８（五）可视对讲门襟系统·············１９（六）门禁系统选型应注意的问题·········２１（七）紧急呼叫系统···············２２（八）电子巡更系统···············２２三、智能停车场管理系统···············２２（一）智能停车场管理系统的组成、········２２（二）智能停车场管理系统主要参数简介······２２（三）车辆识别卡················２４１（四）自动挡车器················２５（五）停车场管理系统方案选择··········２５四、自动消防系统··················２６（一）参与施工阶段的目的············２６（二）参与设备调试试运行阶段的目的·······２６（三）参与竣工和接管验收阶段的目的·······２７（四）自动消防系统简介·············２７（五）自动消防系统分类·············２７五、电梯监控系统··················２７（一）电梯视频监控系统应具备以下功能······２７（二）电梯语音对讲系统需具备的功能·······２８设备（含设施）的前期管理是设备全寿命周期管理工作的重要组成部分之一，它与物业公司接管物业之后对设备的管理（称为设备后期管理）共同组成设备管理。然而，设备的后期管理知识一种“被动”式管理，对开发建设期间的不合理设计和不合理施工造成的不良后果往往无法或难以纠正，结果一是给使用和维护带来困难，二是不得不加大设备的运行成本和管理成本，对业主和物业公司造成永久性的经济损失。物业公司有多年对设备进行运行管理和维护保养的丰富经验和切身体会，介入设备前期管理。恰恰可以对设计缺陷进行弥补，从源头上堵住不合理设计及安装施工而对设备后期管理造成的困难和损失。设备前期管理主要是从设备的技术性、经济性、安全性、可靠性、生产效率、使用寿命、可维修性、操作调节方便、灵活等方面进行的预期性管理。进行设备前期管理，可以防患于未然，在日后设备的长期运行管理中，延长其使用寿命，便于操作维护，为物业公司赢得经济效益奠定良好的基础。第一节设备前期管理的综合要一、设备选型与规划设计阶段（一）设备选型时应注意的问题对设备选型，主要是关注设备的技术性能和经济性能是否满足以下条件。２1、所选设备具备一定的技术先进性，近几年内不可能被淘汰。2、在设备技术性能具有领先水平的前提下，不增加后期的管理成本。3、设备功率的预留量不易过大，以免造成日后运行的处于“大马拉小车”的严重浪费状态。4、采取具体措施从材料和施工工艺上保证设备运行的安全性、可靠性、经济性、且便于维修、便于材料和备件的采购。5、设备的耗能状况符合要求。6、避免选用已列入淘汰产品但尚未淘汰的设备。7、针对国家重点监控的设备和材料，如消防设备、器材及材料，应炎症其生产厂家的资质，保证相关产品应符合国家强制标准。8、必须要求提供进口设备的厂家或供应商提供中文技术资料及报关资料。（二）运行管理与维护保养应注意的问题1、物业公司应详细研究设备的设计图纸，了解各设备系统的工艺布置布置情况、系统设计特点、管线走向、施工材料材质材质及施工工艺等。2、认真考虑设备系统与建筑物空间能否满足以下要求。（1）足够的操作空间。（2）足够的拆卸、吊运和维修空间。（3）便于巡视、观察、检查和记录。（4）详细了解与流量控制相关的系统管线的布置是否经济、合理。（5）是否在系统的合力为之配备了测量和计量装置（如温度和流量），便于运行管理和经济核算。（三）设计缺陷举例1、电气工程设计缺陷（1）控制箱（柜）因安装不合理，只能半开门，无法进行检修。（2）控制柜背面距离墙壁或设备太近，使后柜门不能全部打开，无法操作检修，而且容易带来安全隐患。（3）锅炉房内的电气控制柜紧贴热源，给长期安全运行带来隐患。（4）人防卫生间排污泵控制箱安装在污水池旁边，长期处于密封潮湿的环境中，既影响安全运行又使电器元件和箱体极意被锈蚀损坏，从而造成故障多发。３（5）室外接箱安装基础未考虑防水层，致使冬季箱内结露，形成安全隐患。（6）住宅楼宇公共区域用电未设计分类计量电表，业主均摊的电量无法进行核算，造成收费困难。（7）公建楼（会所）只有总计量电表，未分层设计计量，不利于对房屋租赁单位用电进行独立计量。（8）锅炉房、水泵房的大功率电动机由于无法进行人工搬运，检修时必须借助起重工具才能拆卸、搬运，且其周围及上空有管道阻挡，周边空间狭窄，无法架设起吊用的三脚脚，而其上方楼板或梁上也未预设起重用的吊环，这些都给检修工作带来困难。（9）小区道路照明、景观照明不分功能、不分用途，支路混合，功率分配不合理，三相功率不平衡，不仅难以管理，而且浪费电能。（10）对于封闭管理的小区，未在楼宇通往地下层的坡道口、车库出入口及通道各楼单元的出入口设计门禁，存在安全隐患。（11）园区安防监控摄像存在盲区，存在安全隐患。2、给排水工程设计缺陷（1）生活水消毒器安装位置不当，四周被水泵和管线阻挡，既无法解体检修，也无法更换消毒灯管。（2）生活水泵房内水系统为设计缺水断电保护和溢水报警保护装置，不利于其安全运行。（3）卫生间排污泵选型不当，没有铰轮，部分污物不能被破碎，经常堵塞。（4）卫生间下水口距离墙壁小于35厘米，无法安装洁具。（5）地下车库负二层的污水管线未设计与市政排污管线相通，致使污水排上地面。（6）楼内排污泵和污水管线未设计减震、降噪措施，使噪音超标，引起业主投诉。（7）园内未设计与水底下排泄系统，每到雨季时，下雨则地面积水；大雨则地下设备房被淹，因此绝不能因小区占地面积不太大就忽略雨水排泄问题。（8）户内热水龙头距离供水立管太远，而且热水只在立管内循环，致使用户每次用热水时要放出许多凉水，引起用户的极大不满。以上列举的设计缺陷说明，从运行管理个维修保养的角度将设备设施的安装４设计纳入前期管理是非常重要的。所以，物业公司各专业技术人员必须认真参与审核设备设施的安装设计。二、设备安装质量控制阶段设备安装阶段虽然有监理公司负责质量监理，但由于种种原因，不能完全依赖监理公司。物业公司介入本阶段的主要目的是从使用角度监理设备安装施工质量。1、在已经详细研究各设备系统的设计文件、设计图纸和产品使用说明书的基础上，结合现场实际情况，比较、对照简直结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉了解全部设备系统的布置情况。2、在上述基础上，比对实际情况，验证以下几个方面是否符合要求。（1）设备的安装基础、标高、位置和方向。（2）设备的操作和维修、拆卸所需的空间尺寸。（3）巡视、观察、检查设备所需的空间尺寸，观察方向是否正确，光照是否充足。（4）施工材料和施工工艺是否符合规定，是否能保证设备的长期安全运行。3、检查隐蔽施工的质量是否符合国家标准和设计要求。4、检查不同专业管线交叉的安全距离是否符合国家标准和设计要求。5、了解施工进度，其目的在于掌握重点施工段的施工时间，便于及时对施工质量进行监查。6、及时搜集（复印）设备装箱单，尤其是大型成套设备的装箱单。因为房地产开发商和施工单位常常将装箱单丢失或缺失，而装箱单是设备验收的依据之一，在将来验收时应按照装箱单查验设备主机、辅机、配套件、备件及专用工具等的数量、型号（规格）是否与装箱单相符，有无损伤、缺失。7、查找进口设备的所有中文技术资料、图纸和商检文件。这些文件虽然在验收移交时才归物业公司所有，但必须先行掌握它们的实际情况，以利于将来的验收，必要时可先期进行复印。8、设备安装环境是否满意产品说明书及安装合同中规定的条件，如环境温度、湿度、防尘、防爆、防潮及外加辅助电源等。9、需外加稳压电源或辅助电源设备，其电源功率是否符合国家标准或产品５要求。三、设备调试及试运行阶段本阶段是掌握设备的技术性能，奠定设备安全操作、运行管理、维护保养基础的重要阶段。物业公司个专业技术人员和相关人员应及时跟进设备调试和运行阶段并跟进到底，通过这一过程了解和掌握设备系统的质量及其操作和维护的关键部位、技术经济性能是否达到设计指标、运行状态是否正常。1、仔细阅读厂家产品使用说明书和图纸，透彻了解设备的技术指标、控制原理、操作程序、调试步骤等。2、监督安装方调试人员做好调试记录。对于重点环节，参与其中的物业技术人员应做好调试记录。3、尤其要做好调试过程中发生的故障及修复情况的记录及更改图纸或设计的记录。4、监督安装方调试人员做好试运行记录，尤其是故障记录。随机检查设备的运行状况是否正常，试运行时间是否达到国家规定的标准。5、根据试运行情况，验证设备的各项技术经济指标是否达到设计要求。6、写出设备调试、试运行总结报告。报告的内容主要包括以下几部分。（1）设备系统的技术经济性能是否达到设计指标。（2）设备系统的试运行效果是否满足要求。（3）设备系统的随机辅件、备件、专用工具的数量和规格是否与装箱单相符。（4）技术文件和图纸是否正确、完整、调试、试运行记录是否完整。（5）调试、试运行中出现的故障及解决方法和结果。（6）原设计图纸的更改情况。（7）存在的其他问题。（8）将参与过程中发现的问题及时报告公司领导和房地产开发商，以求及时解决，不使问题遗留。本报告不同于开发商的验收报告，它比后者内容更加全面，是日后对设备进行维修和维护保养的原始基础资料，同设备制造厂家的使用说明书和图纸一样重要。本报告只上交物业公司的主管经理，在竣工验收后，随同其他验收资料一并６由物业公司工程技术档案室保存。四、准备竣工验收阶段此阶段是为竣工验收作准备，同时注意搜集相关资料（在实际中有些资料往往被开发商或施工单位随意丢弃）。主要工作内容有以下几个方面。1、参加分部和分项工程验收、隐蔽工程验收及设备安装工程的综合验收，对存在的问题提出整改意见。2、搜集、建立比较完整的设备前期技术档案，主要内容如下。（1）设备选型报告及技术经理论证。（2）设备购置合同。（3）设备安装合同。（4）设备供应商应提供的技术文件，如产品合格证、装箱单、使用说明书、控制原理图、接线图、安装基础图，某些设备（如消防设备）还必须有按国家规定进行强制检测的报告等。（5）进口设备除应有中文文件和中文技术资料外，还应有商检证明文件。（6）安装施工记录及调试、试运行记录。（7）安装施工中的设计变更与洽商。（8）管理业务往来文件及批件。五、竣工验收阶段竣工验收是以开发商、施工单位、监理单位为主，但物业公司必须参与。在验收过程（也包括安装施工、调试、试运行阶段）中，要纠正依赖监理公司的心理，不能认为有了监理公司，物业公司就可以“高枕无忧”甚至不参加验收。这是因为监理公司和物业公司各自关注的角度有差异，而且考虑到某些因素和以往接收项目中产生的大量工程质量问题，所以不可完全依赖监理公司。（一）参与竣工验收重点在验收过程中一般是按数量比例进行抽验，有些项目虽然已由监理公司进行过验收，但物业公司应把重点放以下事项上。1、认真查阅验收记录，对重点部位和环节进行现场核查。2、在同一工程系统中，检验监理公司未抽验的个项。3、对于不同施工单位安装的项目，应分别遵照相关专业的国家标准或行业标７准制定的规范进行验收，具体可以参照本书第三章“接管验收”中的规定进行验收。只有这样，才能在竣工验收工作中有数、工作有序。（二）参与竣工验收内容1、竣工验收主要责任方虽然是开发商和施工单位，但物业公司应派遣各专业工程技术人员组成验收小组，并制定组长。该验收小组参加各专业工程的验收，为将来的接管验收奠定良好的基础。2、参加验收的人员应提前1-2个月向开发商索去竣工项目的相关资料，进行详细研究，并对重点现场进行查看，事先做到心中有数。3、验收项目分类有隐蔽工程竣工项目、单位工程竣工项目、阶段工程竣工项目及全部工程竣工项目。4、验收小组成员应认真做好验收记录，必要时应派赵记录，对质量缺陷的记录更应详细、准确。验收记录应有物业公司、开发商、施工单位的有关人员签字确认。5、根据验收工作的具体情况，适时提议召开各方的联席会议，对本阶段验收工作进行总结、协调，对不合格项英制定出整改措施和完成期限，经各方签字确认，必要时应签订协议。6、已完成整改的项目，必须进行二次验收，直至合格。7、对设备的验收一定不可忽视装箱单，因为装箱单开列了本套设备的主机、辅机备件专用工具等的型号/规格和数量及技术文件、资料。在现实中，开发商和施工单位往往对此缺乏足够的重视，常有丢失装箱单的现象，是物业公司不知道设备的配套情况，甚至将备件丢失，日后在维护保养设备时不得不另外花钱购买，使物业公司蒙受不必要的损失。为避免此种情况发生，物业公司应在设备安装阶段派相关技术人员参加设备开箱，获取装箱单或其复印件，并当场清点备品、备件、专用工具、技术资料等，对备品、备件当场办理接收手续，专用工具和技术资料则应在设备调试验收之后及时收回。8、当全部工程通过竣工验收后，若有遗留问题（必须是不影响安全使用的问题，否则不应通过验收）时，开发商与施工单位应签订解决遗留问题的协议。9、物业公司根据竣工验收和不合格项整改的情况，提前做好接管验收的准备工作。８第二节弱电工程前期管理一、弱电工程的前期管理（一）从实际需求考虑这里所致的弱电工程主要是指安全防范系统、智能停车场管理系统、自动消防系统及电梯监控系统。这些系统虽然由专业设计单位进行设计，但物业公司应根据将来的实际管理需要，从优化管理的角度考虑，提出管理方案。例如，物业公司应该根据小区的档次、物业的基本状况、地形地貌，考虑监控点的布控位置、人员和车辆出入管理方案、停车场管理方案、电子巡更路线、门禁和可视对讲系统方案、防盗入侵方案等整体治安管理方案，制定出安全防范系统详细规则。因为这些规划与安防系统规模的设计和设备的选型、配置及系统网络组合密切相关；与自动消防系统的联动密切相关；与电梯监控系统的联动及其他特殊需求的系统（如紧急求助）的联动密切相关。所以物业公司要做好规划报告开发商，提请设计单位在设计安防系统时将规划的要求纳入设计当中，同时还要考虑设备系统应留有合理的扩展余量；对于系统中的某个单位设备不要形成“大马拉小车”的现象，否则不仅会增加开发商的投资，还会增大日后的维护成本和设备的更新成本。只有把这项工作做好、做细，才能确保获得一个满足实际需求、投资合理、管理成本低、高性价比的安全防范系统。（二）从技术力量状况考虑一般物业公司弱电工程的技术力量较强电工程的技术力量弱，有时由强电技术人员兼职，多以本节需用一定的篇幅简明介绍各类弱电工程的系统组成，不仅兼职弱电工作的技术人员需要了解，相关的领导人员也应对此有所了解，只有这样才能制定出符合实际管理需要的方案，进而提出正确的建议或意见。二、安全防范系统由于小区的档次、投资规模的不同，对安全防范系统的设计、配置也不同。安全防范系统是由多个子系统组成的，根据不同需求，可以不同需求，可以灵活选取。下面分别简介这些子系统，以利于结合将来的安防管理实际方案对安防系统的配置进行规划，从而获得一个既完全渡河实际需求又可节省投资的安全防范系统。９（一）闭路电视监控系统闭路电视监控系统在小区的安全防范系统中多用于小区出入口、洲界防范、地下车库等处。闭路电视监控系统由前端设备、信号传输系统、终端设备（即系统的中心设备）三大部分组成。1、前端设备前端设备一般包括以下几种设备。（1）CCD摄像机CCD（电荷耦合器件的缩写）摄像机有黑白和彩色两类。黑白摄像机具有高分辨率，低照度等优点，尤其是它可以在红外光照下成像，因此在电视监控系统中具有较高的市场占有率。需要指出的是，各商家销售的摄像机（不论黑白还是彩色）一般都不带镜头（一体化摄像机除外），因此在实际应用中，应根据被监控现场的实际环境及使用要求，为摄像机选配合适的镜头。所以，在前期管理中应根据现场环境向设计方提出要求。①镜头。摄像机必须与镜头配合。镜头的种类很多，从焦距划分，有短焦距、长焦距和变焦焦距镜头；从视角大小划分，有广角、标准、远摄镜头；从结构划分，有固定光圈定焦镜头、手动光圈定焦镜头、自动光圈电动变焦镜头、电动三可变镜头等。在实际应用中，需根据现场情况及需求选配不同的镜头。如果选配不当，会直接影响摄像质量。②云台。云台是摄像机底座，受中心控制室信号控制，可带动摄像机在水平和垂直方向旋转。仅能做水平旋转的云台称作“水平云台”；既能水平旋转又能垂直旋转的云台称作“全方位云台”，又称万向云台，可带动摄像机在三维立体空间内对场景进行全方位监视。全方位云台又分为室内全方位和室外全方位云台两类。③防护罩。防护罩用来保护摄像机。在室内使用时其主要是密封防尘，隐蔽摄像机镜头；在室外使用时，其主要作用是保护摄像机不受自然因素（如雨、雪、厌恶、风沙等）的侵蚀，并在高温或严寒环境中自动启动风扇降温或自动启动加热器升温，保证摄像机能正常工作。有些室外防护罩还配有刮水器，在雨、雪天气启动刮水器，刮去玻璃上的水，保证拍摄图像的质量。④解码器。解码器一般安装在配有云台和电动镜头的摄像机附近，它的作用是将多个防区的各类报警探头发出的报警信号在解码器内编码后，经由通信总线１０回传到中心控制室的主机，可节省大量电缆，节省投资，减少维护工作两。例如，有的解码器可以接8个防区的报警器探头；有的解码去可以接20个防区的报警探头。（2）新型彩色防水红外摄像机新型彩色防水红外摄像机尽管有多种类型，但其基本形式都是采用LED（发光二极管的简称）等作为红外光源（LED灯有进口和国产两种），体积小、重量轻。①共同特点A、LED灯的有效寿命可达20000小时。B、采用恒流设计，使红外灯在9-15伏能正常使用。C、红外灯的角度与镜头灵活搭配，消除中间亮、两边暗的现象。D、镜头与红外灯完全隔离，彻底消除镜片起雾现象。E、工作环境温度为-20℃～50℃。F、为使用不同场所，工作电源有交流220伏、50赫兹和直流12伏两种电源。②型机种类（电源为交流220伏）A、远距离夜视一体机：红外距离100-120米；角度20°-80°。B、双CCD夜视一体机：红外距离100-120米；角度20°-80°。C、远距离夜视一体化摄像机：红外距离80-100米；角度6°-60°。D、红外夜视分体式摄像机：红外距离80-100米；角度20°-80°。采用镜头与红外灯分开，红外灯依据环境与照射距离可自由搭配：一个损坏，另一个继续工作。E、短距离红外夜视摄像机：红外距离20-80米；角度20°-80°。（3）球型云台摄像机①功能A、半球形透光罩，透光性好，图像不变形。B、上部为工程塑料制成，造型美观，坚固耐用；下部为具有良好透光性能的球型扩罩。C、配有支架，安装方便，造型新颖；可比装或吊装。D、限位机构可随意调整，使用方便。E、功能可靠，经济实用。１１②主要技术指标A、水平转角为0°-350°；垂直转角为0°-90°。B、转速：水平转速为10°/秒（50赫兹），12°/秒（60赫兹）；垂直转速为6°/秒（50赫兹），7.2°/秒（60赫兹）。C、限位调节：任意。D、最大载荷：1.5千克（75牛·厘米）E、工作方式：水平，自动或平移，手控。2、信号传输系统信号传输系统是将电视监控系统的前端设备和终端设备（控制中心）连接在一起的系统。该系统一方面将前端摄像机、监听头、报警探测器等捕捉到的视频/音频信号及各种探测数据传往监控中心；另外将控制中心的各种控制指令传往前端多功能解码器，去控制相关设备，如控制云台、电动镜头等。直接用电缆传输是最基本的传输方式。在局域性质闭路电视监控系统中，由前端设备到中心控制室的距离一般都在1公里之内，因而从前端设备到中心控制室之间大都是通过电缆直接连接，如用同轴电缆连接摄像机输出的视频信号（两根信号线、两根电源线）；由中心控制时发出的控制指令则通过2心线（最好用屏蔽线）连接前端解码器等。3、终端设备终端设备即是电视监控系统的中心设备，主要包括监视器、录像机、系统主机与分控设备及其他视频处理设备。由于系统规模和需求不同，这些中心设备可以有多种组合配置，因此了解这些中心设备的特点，对灵活组配电视监控系统和对日后的使用与管理是十分必要的。（1）监视器监视器用来显示各监视点摄像机传来的图像信息。对于只有几个监视点的小型电视监视系统，使用时只需要一个监视器及克（可用画面分割器，将多个摄像机的画面组合在一起显示；或用射频切换器，将多个摄像机的画面轮流切换显示）。对较大型电视监控系统则需要多个或更多的监视器组成监视器墙。监视器分为黑白和彩色两大类。（2）录像机１２为保存重要的现场证据或在无人值守的场所，需对现场的部分或全部画面进行实时录像，为日后查证提供佐证，这就必须使用录像机。过去多数是磁带录像机，随着硬盘录像技术的发展，越来越多的监控系统采用硬盘录像机，它是用数字压缩存储技术，将图像以数字化形式存储在硬盘上，其最大的特点是具有高速、大容量的数字记录和可随机寻址等性能。（3）系统主机系统之际是闭路电视监控系统的核心设备，它将系统控制单元与视频单元与视频矩阵切换器组合成为一体，简称系统主机，它的核心部件是微处理器（CPU）。系统主机的主要任务是实现对多路视频/音频信号的选择切换（输出到指定的监视器和录像机），并通过通信线对指定地址的前端设备如云台、电动镜头、雨刷、加热器、照明灯及摄像机电源等进行各种控制。①控制部分（即系统主控器）。其核心部件是微处理器，不断对主控键盘、编码/解码接口及报警控制单元进行扫描，查询本地及远端设备的工作状态，并发出指令控制相应设备的动作。当报警时，将报警画面切换到主监视器上。②通讯部分，即通信接口，负责系统主机与分控键盘及解码器之间的通信。其功能一是接受前端设备发来的信号并通过系统主机进行显示或报警；其功能二是将控制信号发往前端设备，对前端设备进行控制。③视频/音频矩阵切换部分。在微处理器的控制下，发出选通码，将选中的前端设备和视频/音频信号在指定的输出口进行输出、显示及同步切换。④控制键盘。它的作用是对摄像机画面进行切换；对云台及电动镜头进行全方位控制；对室外防护护罩的雨刷、加热器及辅助照明灯进行控制。（4）云台、镜头控制其在不配备系统主机的小型电视监控系统中，如果前端摄像机配置云台及电动镜头，或者在室外设备中配有带雨刷和加热器的防护罩，或者系统还要求对现场照明等辅助设备进行控制，则必须有设有操纵云台、电动镜头动作及辅助设备开/闭的控制器。这种简易控制器一般是通过面板健的控制，输出信号对云台、电动镜头、雨刷、加热器、现场照明灯或辅助设备等分别进行控制。（5）其他视频处理设备１３在闭路电视控制系统中，还用到一些相关的视频处理设备。①视频放大器。因远距离传送会对视频信号造成衰减，致使图像模糊，所以对于远距离视频信号传输，必须用视频放大器进行放大。②视频分配器。可将一路视频信号均匀分配为多路视频信号，供多台监视或录像机等后续视频设备同时使用。③视频切换器。这是电视监控系统中常用的设备，它可以从多路视频信号源中选出一路或多路信号送往监视显示或送往录像机记录，从而可以大大节省中心控制段视频设备的数量及相应的费用。对已实时性要求不高的电视监视系统来说，视频切换器应该是首选设备。④画面分割器。可以在同一个屏幕上显示多个画面，最常见也是最基本的是四画面分割器，它可以同时在同屏幕上显示四个摄像机传来的视频图像。对于9个或16个画面分割器，则大多采用帧场切换器来代替。⑤时间、日期及字符叠加器。它是一种在电视监控系统中广泛应用的设备，它可以将时间日期信息及摄像机标识信息（摄像机所摄取画面的地理位置）混入视频信号中，使之在监视器的画面上不仅可以看到摄像机拍摄到的画面，还可以看到叠加在画面上的时间、日期及摄像机标识字符，这些字符经视频设备记录后可以与图像内容一起保存，为日后的复查提供极大的方便。⑥中心控制台。它是用于安置电视监控中心终端设备的机柜，并有控制桌面。各种终端设备按其功能不同辈分区安置在控制台的相应单元中，与监视器墙一起组成完整的电视监控中心系统。（二）对闭路电视监控系统方案设计的要求闭路电视监控系统（以下简称系统）应满足现场环境要求和使用功能要求，同时应符合现行国家标准的技术要求。这些要求可以根据小区的档次和不同的需求进行取舍组合。1、对前端设备的要求（1）根据小区的环境、地形、地貌配备不同类型的红外探测器、CCD摄像机及与之配套的镜头、云台、防护罩、解码器等。（2）设备探测到的现场图像的质量等级不能低于4级（含4级）。（3）布局范围合理，减少目标区域的盲区。（4）当某处环境照度不能满足探测需要时，应配置辅助照明。１４（5）摄像机的防护措施应与现场环境相协调，有相应的防护等级，具有防拆卸报警、掉电报警功能。（6）固定目标监视与移动目标跟踪监视配合使用。2、对系统显示和记录设备的要求（1）屏幕尺寸不易太小，应满足观察人员队的监视要求。（2）显示设备的配置数量应满足现场摄像机和管理使用的要求，合理确定视频输入/输出的配比。（3）配备硬盘录像机设备时。其自身应有不可修改的系统特征信息（如系统“世界戳”、跟踪文件或其他硬件措施），以确保系统记录资料的完整性。（4）系统应能清晰显示摄像机所采集的图像，要求粪便量应不低于系统图像质量等级的总体要求。（5）系统应有图像来源的文字提示及目标、时间和运行状态的提示。3、对视频信息的处理和记录的要求（1）配备多画面分割器。（2）对现场视频信号和现场声音均能记录、储存。如发生时间的现场及其全过程的图像信号和声音信号。（3）记录数据的保存时间应不少于15天。（4）系统应能保持图像信息和声音信息的原始完整性和实时性，是最后显示/记录/回放的图像和声音与原始场景保持一致，即在色彩还原性、图像轮廓的还原性、事件后继性、声音特征等当面均应与现场场景保持最大的相似性，并且后端图像和声音的实时显示与现场时间发生的延迟时间应在合理范围内。（5）系统应能正确检索记录信息的时间和地点。4、对系统控制的要求（1）系统应是集中控制，并且有手动/自动操作跟踪功能，对摄像机、云台、镜头防护罩等的各种动作进行遥控。（2）系统应能手动切换或变成自动切换，对所有的视频信号在指定的监视器上进行固定或时序显示。（3）系统应具有存储功能，在停电或关机时，对所有编程设置、摄像机号、时间、地址等信息均可保存。１５（4）系统应具有与报警控制器联动的接口，报警发生时能切换显示出相应部位摄像机的图像并记录。5、对系统供电电源的要求供电范围包括系统所有设备及辅助照明设备。（1）应有稳压电源和备用电源。其中稳压电源应为静化电源，其标称功率应大于系统使用总功率的1.5倍；备用电源的容量应能保证系统正常工作的时间不少于两小时。（2）电源应具有防雷和防漏点措施，具有安全接地措施。（3）摄像机及红外探测器电源，有监控室引出专线经隔离变压器统一供电，隔离由电源侧窜入的干扰信号。6、防雷接地要求（1）选用的设备应符合电子设备的雷电防护要求。（2）系统应有防雷击措施，应设置电源壁雷装置、信号避雷装置、信号避雷或隔离装置。（3）系统应等电位接地。接地装置应满足系统抗干扰和电器安全的要求，不得与强电的电网零线短接或混接；接地线采用铜材线且不得形成封闭回路。（4）室外装置和线路的防雷和接地设计应符合国家标准的要求。7、系统可靠性要求（1）系统所选用设备的平均无故障间隔时间应部少于5000小时。（2）系统验收后的首次无故障运行时间应多于三个月。8、系统在技术上应具有适度超前性和设备互换性，为系统增容或改造适当留有余地，但不可过分留有余地。9、高档系统应具有联动兼容性，与小区的其他安防管理系统（如门禁系统、防盗入侵系统、电梯监控系统、停车场安全管理系统、紧急呼叫系统等）进行集成设计，各系统之间既相互兼容又能独立工作，从而组成一个大系统。系统联动的相应时间应不大于4秒。10、监控室应有保证设备和值班人员安全的防范措施。（三）门禁系统1、简要说明门禁系统是安全防范系统中的子孙之一。它可以单独对一栋建筑物进行１６安全防范管理，也可以与控制中心联网，组成一个大系统。门禁系统主要设置在园区出入口和建筑物内的主要管理区、出入口、电梯厅、设备控制中心机房等重要部位。在这些部位的通道口安装门磁、电控锁或控制器、读卡器等控制装置。如果是与安防监控系统中心联网的系统，则可由管理人员在中心控制室进行监控，可以对各通道口的位置、同性对象和通行时间、方向等进行实时控制或设定程序控制，以实现对出入口的安全管理。2、门禁系统的组成门禁系统一般由出入凭证、识别器、门禁控制器、电控锁和其他设备组成。（1）出入凭证出入凭证就是门禁系统的开门“钥匙”，在物业管理行业中常用磁卡、IC卡等。（2）识别器识别器的功能是读取出入凭证的数据信息，并将这些信息传输到门禁控制器。（3）门禁控制器门禁控制器（门机）是门禁系统的控制和新，它的基本功能是对整个系统输入/输出的信息进行处理、储存和控制等。当其验收识别器输入的信息有效时，对执行部件发出执行信号。（4）电控锁电控锁是门禁系统中的执行部件，可根据们的不同材料、出入们要求等加以选取。电控锁主要有以下几种类型。①电磁所。电磁锁业属于“断电开门”型的锁具，使用于单向的木门、玻璃门、防火门、对开的电动门。②阳极锁。阳极锁也属于“断电开门”型的锁具，使用于单向木门、玻璃门、防火门，它本身带有门磁检测器，可随时检测门的安全状态。③阴极锁。阴极锁一般属于“通电开门”型的锁具，适用于单向木门。它的特点是当市电停电或故障停电时，门处于锁的状态，因此安装阴极锁时必须配备不间断电源（UPS）。１７（5）其他设备其他设备包括安装在门内侧的出门按钮（开关）、检测门的开/管状态的门磁、对整个门禁系统供电的电源等。（四）磁卡1、磁卡的种类采用通用型直接数字控制器（DDC）门禁系统很容易实现“一卡通”，将更多的功能集成起来，读卡器将卡上的信息传送到DDC，DDC则判断其是否有效，并将当前的卡号、是否注册、是否有小鸡们的状态等信息送往中心控制室计算机显示。“一卡通”可为使用者提供很大的方便，它的工作方式有以下两种。（1）接触式必须将识别卡插入器或读卡槽中划动，才能读取卡上的信息。这类卡有磁卡、IC卡等。因其使用时必须“插入”或“划动”，所以磁条易受磨损而造成故障或失效。（2）非接触式此类卡为射频卡，简称RF卡。RF卡又有近距离识别型和远距离识别型两种。近距离型识别的范围在0.3-0.6米，远距离型识别的范围在6米以上。非接触式卡因使用中不需与读卡器接触，所以没有磨损问题，使用寿命长。2、对“卡”的功能要求不管采用接触式或非接触式“一卡通”，为适应安全管理的要求，应对“行人卡”和车辆卡进行以下区分。(1)行人卡只对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效。（2）车辆卡除对园区大门和持卡人居住的楼宇单元门口有效外，还对车库出入口及从车库通往本人居住楼宇的单元门口有效。之所以要对行人卡和车辆卡进行区分，目的是不允许无车辆的人员进入车库，以保证车库和车辆的安全。3、不同类型的“卡”，对应不同类型的识别器。设计单位根据物业公司提出的安全管理规划方案，选用适宜的卡。１８（五）可视对讲门襟系统可视对讲门襟系统基本由门机部分和监视器部分组成。门机部分包括摄像机]扬声器、话筒、按铃钮或数字键等，安装于单元门外；监视器部分包括显示屏、耳机、显示器按钮、门锁按钮、电源开关等，安装于住户室内。当有人来访时，户主通过显示屏来辨认访客，自动红外线LED摄像机，即使在夜间，户主也可以清晰地辨认访客，并同来访者通话。当户主按下卡索按钮，即可打开楼门，让访客进入。下面介绍几种可视和不可视对讲机，以供选型参考。1、数码式门口机数码式门口机的基本功能如下。（1）采用总线制布线，数字传输。（2）机型有围墙门机、单元门机、多门出入门口机。（3）数字键盘夜光灯操作，触键红光提示。（4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。（5）8位个人（管理）密码、撤防、开锁。（6）呼叫室内机、管理员总计。（7）黑白或彩色显示。（8）门禁读卡、开锁。2、直接式门口机直接式门口机的基本功能如下。（1）采用总线制布线，数字传输。（2）单元门机、多门出入门口机。（3）呼叫室内机、管理员总机。（4）黑白或彩色CCD摄像机、夜光补偿。（5）房号键盘夜光灯操作。（6）呼叫管理员。（7）黑白或彩色显示。（8）门禁读卡、开锁。3、壁挂式可视室内机壁挂式可视室内机的基本功能如下。１９（1）房号自编。（2）免提（或不免提）通话。（3）呼叫、对讲、开锁、监视。（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。（5）黑白或彩色显示。（6）可扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；八个防区，即紧急求救、烟感、煤气、医护和四个防盗区。4、壁挂式不可视室内机壁挂式不可视室内机的基本功能如下。（1）房号自编。（2）可外接求救按钮。（3）呼叫、对讲开锁。（4）门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。（5）求救报警（按住3秒钟以上）。（6）扩展功能：密码防盗布防、撤防。5、嵌入式可视室内机嵌入式可视室内机的基本功能如下。（1）房号自编。（2）免提通话。（3）呼叫、对讲、开锁、监视。（4）紧急求救和门磁、红外、烟感、瓦斯探头四个防盗区。（5）黑白或彩色显示。（6）扩展功能，包括数字按键盘密码布防、撤防；图像存储；八个防盗区。6、智能型门襟系统门襟系统可以是比较简单的组合，也可以构成比较复杂的组合，总之应根据实际需要进行选择。由于技术的进步，功能更完备、性能更优良的智能型门襟系统可实现以下功能。（1）系统网络采用总线制布线方式，数字传输，信号传输稳定。（2）对访客采用小区大门、楼宇单元门及住户门口机三级过滤和识别。（3）采用组合模块集成技术，功能扩展灵活，可实现混装兼容。２０（4）系统具有自动巡检，防盗自检功能。（5）系统可采用电脑高度联网，便于用户资料管理、数据及图像存储。（6）系统由可视主机、分机、短路保护器、门口机电源及多媒体管理中心组成，形成一格三级防范、集中管理的门襟系统。自复式短路保护器具有视频和信号隔离作用，使户与户之间实现真正意义上的独立。当某户出现故障时，短路保护器会自动将故障户隔离，不影响整个系统的工作；当故障排除后系统自动恢复，连接故障户，因此既保证了系统正常运行，又减少了系统的维修工作量。智能型门襟系统，适用于大型、超大型或高档小区或对于门禁系统要求高的场所。不论是普通型楼宇可视对讲系统、智能型楼宇可视对讲系统还是智能型门禁系统都既可以作为独立系统单独使用，也可以与小区安防监控中心联动。（六）门禁系统选型应注意的问题门禁系统的规模有大有小，功能各异。为避免造成资源浪费和增加日后的维护费用或更新费用，一定要根据实际需要合理选配门禁系统，为此提出以下几个应注意的问题。1、阴极锁配备不间断电源的投资成本和维护管理成本都较大，尽量不要选用。2、为提高整体安全性，应选用识别器和控制器分体设计、分别安装的门禁系统，即识别器安装在门外、控制器安装在门内，此种方式只有识别器的输出线在门外，其他所有控制线均在门内，因此系统的安全性、可靠性大大提高，也更有利于管理。3、感应式门禁系统由于价格较低、使用简单、维护方便等诸多优点已成为发展的大方向。4、根据被控对象的出入数量，选用适当容量的门禁系统，否则会造成资源浪费和增大维护和更新成本。过去不论国内产品还是国外产品，其单门的小型门禁控制器的容量大都在2000人左右，现在已经有了容量在100人左右，甚至容量更小、价格低廉、功能齐全、可靠性高、体积小的小型门系统可供选用，这对降低维护成本和设备更新成本大为有利。总之，对安防系统的前期管理工作应结合具体应用情况，向建设单位提出建议，合理选配门禁系统。２１（七）紧急呼叫系统1、在小区内的娱乐、休闲区周边的适当位置安装若干个紧急报警按钮，当发生异常情况时（如有人突然发病、摔倒、人与人之间发生冲突或其他需要帮助的紧急情况），现场人可按下报警按钮，监控中心则又区别于其他报警的声/光显示（能显示报警按钮的编号和报警位置），值班人员根据报警按钮的编号和位置，即刻呼叫在报警点附近巡逻的保安人员迅速到达现场进行处理。2、家庭紧急求助报警装置每户宜安装一处以上（如起居室、卧室等）。紧急呼叫系统只选用于档次较高的小区。（八）电子巡更系统作为保安监控的一种补充和脚法区域对保安巡逻值班进行监督管理的手段，根据小区的地形、地貌、楼宇分布、道路状况、夜间照明四角河源区教委僻静的地点等因素，制定白天和夜间巡逻路线，设计单位在这些巡逻路线上装设巡更点，供物业公司安排保安人员进行定时、定点、定线的循环式巡逻。三、智能停车场管理系统小区停车场的特点是：使用者固定，禁止外部车辆使用；对车辆安全管理的要求严格；因早晚上下班时间车辆出入密度较大、因而对停车场管理系统的可靠性及处理速度要求较高。智能停车场管理系统有多种类型，应根据小区的不同档次、不同需求进行合理选取，这样不仅可节省投资，还可节省日后的管理、维护及设备更新成本。（一）智能停车场管理系统的组成、1、智能停车场系统又一下子系统和设备组成：车辆自动识别子系统、保安监控子系统、收费子系统等。2、组成这些系统的设备由中央控制计算机、自动识别装置、车辆探测器、挡车器、监控摄像、可控提示牌、临时车票发放及检验装置等。3、系统可以独立构成体车场管理系统，也可以与其他系统联结，集成为一个更大的系统。（二）智能停车场管理系统主要参数简介这里已深圳市某智能停车场管理系统为例，对停车场智能管理系统应具备的基本参数进行简单介绍，共读者选择方案时参考。２２1、智能IC卡停车场管理系统智能IC卡停车场管理系统主要技术参数如下。（1）环境温度：-25℃-70℃。（2）环境相对湿度：≤95﹪，不凝露。（3）脱机存储数据：10000条（可扩展）。（4）黑名单数量：10000条（可扩展）。（5）IC卡读写时间：≤0.3秒。（6）IC卡读写时间：≤10厘米。2、智能“蓝牙”停车场管理系统只能“蓝牙”停车场管理系统适用于高档小区的车辆管理，由于采用了短距离通信手段，它的自动读写距离为3-10米，车主无须停车刷卡或验单，在行进中即可对车辆验证和放行，这部仅为业主提供了方便，也突现了小区的高档。系统可与所有自动道闸和图像监视系统直接连接；系统使用的“蓝牙卡”可做成多种几何形状，美观大方。系统的主要技术参数如下。（1）环境温度：-30℃-70℃。（2）环境相对湿度：≤95﹪，不凝露。（3）读写距离：3-10米。（4）读写时间：0.1秒。（5）读写角度：120°。（6）电池寿命：有效读写20000次。3、只能CDMA停车场管理系统只能CDNA停车场管理系统采用高频远距离只能跨障碍读写，其读写距离为3-15米，满足了远距离应用的需要。系统所用高频卡的背面刻镶嵌IC卡，做到两卡合一，方便使用。其只要技术参数如下。（1）环境温度：-40℃-85℃。（2）识别方向：定向识别（最大78.8°）。（3）识别距离：3-15米。（4）有源卡：使用寿命6-8年。２３（三）车辆识别卡车辆识别卡有很多种类型，简介如下。1、磁卡及条码技术早期应用的产品印刷卡不方便、易损坏、处理速度慢、保密性差等缺点，现在已不被采用。2、IC卡其优点是保密性好，难以伪造和非法改写；缺点是仍需经过刷卡过程没，因而降低了处理速度。同时由于IC卡是通过卡上的触点与读卡机交换信息，一旦卡上的触点或读卡机上的触点被污物覆盖或磨损，就会影响识别的准确性，所以不宜采用，尤其在室外更不宜采用。3、射频卡射频卡为非接触式卡，其优点是保密性强，不可伪造，省去了刷卡过程，提高了识别速度。由于性爱识别系统中不存在活动机械装置，从根本上杜绝了塞卡现象，大大提高了可靠性，所以RF非接触式卡是停车场管理系统中理想的识别技术。视频卡有近距离识别和远距离识别两种。近距离的识别范围一般在0.3-0.6米；远距离的识别范围可达6米以上，司机不用停车，在行进中即可完成识别，不会造成上下班高峰期出入口堵车现象。由此可见远距离射频卡系统是比较先进、合理的停车场管理系统。4、手持式IC卡停车场控制机手持式IC卡停车场控制机又称手持机，适用于IC卡，针对临时入园车辆在入口处发放时租卡，在出口处交费。其主要技术参数如下。（1）环境温度：0℃-60℃。（2）环境相对湿度：45﹪-85﹪，不凝露。（3）工作电压：交流220伏±10﹪，50赫兹。（4）备用电池：锂电池3.7伏，850毫安时。（5）电池最大连续工作时间：8小时。（6）适用卡类：IC卡。（7）遥控开闸距离：≤30米。２４（四）自动挡车器挡车器有直臂和曲臂两种。曲臂型挡车器适用于地下停车场等对限高有要求的场所，有90°和108°两种角度可供选择。普通挡车器的起杆时间约为6秒；高速挡车器的起杆时间约为1.4秒或1.8秒。挡车器对工作环境的要求一般是：1、环境温度：-10℃-45℃；2、相对湿度：≤90﹪，不凝露。（五）停车场管理系统方案选择较低档次的