房地产项目开发设计建设（全详细讲义）

房地地产产开开发发建建设设房地地产产开开发发的的特特性性房地地产产开开发发的的程程序序房地地产产开开发发建建设设房地地产产开开发发的的特特性性房地地产产开开发发的的特特性性流动动性性单件件性性条件件差差高消消耗耗性性涉及及面面广广888真人人房地地产产开开发发的的程程序序房地地产产开开发发的的程程序序开发发商商自自有有投投资资意意向向开开始始至至项项目目建建设设完完毕毕出出售售或或出出租租并并实实施施全全寿寿命命周周期期的的物物业业管管理理，，大大都都遵遵循循一一个个合合乎乎逻逻辑辑和和开开发发规规律律的的程程序序。。一一般般来来说说，，这这个个程程序序包包括括四四个个阶阶段段，，即即：：◈房地地产产投投资资分分析析与与决决策策阶阶段段◈房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段◈房地地产产开开发发项项目目建建设设阶阶段段◈房屋屋销销售售与与出出租租阶阶段段当然然，，房房地地产产开开发发的的阶阶段段划划分分并并不不是是一一成成不不变变的的，，某某些些情情况况下下各各阶阶段段的的工工作作可可能能要要交交替替进进行行。。房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段是是具具体体落落实实开开发发方方案案，为开开发发项项目目建建设设实实施施作作准准备备的的阶阶段段。主要要工工作作有有：：申请请建建设设用用地地规规划划许许可可证证、、购置置开开发发场场地地、、筹筹集集资资金金、、拆拆迁迁安安置置、、项项目目报报建建。。申请请建建设设用用地地规规划划许许可可证证、、购置置开开发发场场地地、、拆拆迁迁安安置置、、项项目目报报建建必必须须按按一一定定的的程程序序进进行行，，而而筹筹集集资资金金则则可可以以与与之之平平行行进进行行。。房地地产产开开发发需需要要大大量量的的资资金金，，仅仅靠靠开开发发企企业业的的自自由由资资金金是是远远远远不不够够的的，，必必须须通通过过其其他他途途径径筹筹集集资资金金，，如如向向银银行行借借款款、、发发行行股股票票和和债债券券、、预预售售商商品品房房等等等等。。由于于我我国国各各城城市市的的机机构构设设置置不不大大一一样样，，因因此此，，各各城城市市对对房房地地产产开开发发项项目目前前期期工工作作的的审审批批程程序序也也就就不不尽尽一一样样。。一一般般地地，，申请请建建设设用用地地规规划划许许可可证证、、购置置开开发发场场地地、、拆拆迁迁安安置置、、项项目目报报建建可可按按如如下下程程序序进进行行（（如如图图2所示示））：：房地地产产开开发发前前期期工工作作阶阶段段房地地产产开开发发前前期期工工作作程程序序筹集集资资金金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地地产产开开发发程程序序1．申申请请规规划划许许可可证证：：到到城城市市规规划划管管理理部部门门申申请请选选址址、、设设计计要要点点，，取取得得建建设设用用地地规规划划许许可可证证。。2．购购置置土土地地：：到到土土地地管管理理部部门门申申请请购购置置土土地地，，签签订订土土地地使使用用合合同同。。3．拆拆迁迁安安置置：：到到城城市市拆拆迁迁管管理理部部门门办办理理拆拆迁迁安安置置报报批批手手续续。。4．项项目目报报建建：：到到城城市市规规划划管管理理部部门门办办理理项项目目报报建建审审批批手手续续，，并并委委托托设设计计院院进进行行设设计计。。1．申请建设用地地规划许可证证（1）立项。根据据国家政策，，房地产开发发应纳入固定定资产投资计计划，因此，，开发商须到到计划管理部部门进行项目目立项。立项项时要提交房房地产开发项项目可行性研研究报告、立立项申请书、、资金来源，，并说明房地地产开发的物物业类别。房地产开发程程序（2）选址定点。。在计划管理理部门申请立立项后，再到到城市规划管管理部门申请请选址，并提提交申请用地地报告、项目目的立项批文文、企业的资资信证明、企企业的营业执执照、法人代代表委托书等等文件和证件件。城市规划管理理部根据城市市规划的要求求，参照开发发商的申请，，考虑房地产产开发项目的的性质、规模模，初步选定定用地项目的的具体位置和和界限。（3）提供规划设设计条件。城城市规划管理理部门提供的的设计条件是是进行开发项项目总图规划划设计的依据据。规划设计计条件的主要要内容包括：：1）该建设用地地现状地形图图；2）根据开发项项目的性质和和所出地段条条件提出用地地范围；3）向各有关部部门征询意见见后提出的综综合性意见；；房地产开发程程序4）该场地的外外部限制条件件，包括山、、水、地形和和四邻的建设设情况及空间间环境要求等等；5）提出城市规规划确定的道道路红线位置置、路幅及其其规划要求；；6）提出规划设设计要点，包包括建筑密、、容积率、建建筑层数、高高度、体重、、红线退让要要求和地下管管线走向、绿绿化要求以及及其他控制事事项；7）对于综合开开发区，还应应提出公用服服务配套设施施和市政基础础配套设施的的要求；8）有关的特别别要求，如人人防、抗震、、净空限制等等。（4）编制规划设设计总图。开开发商根据规规划设计条件件，委托规划划设计院编制制规划设计总总图。（5）审核总图、、核定面积。城市规划管管理部门审核核规划设计总总图，核定用用地面积，确确定红线范围围，报市政府府批准后，发发给开发商建建设用地规划划许可证。房地产开发程程序2．申请购置土地地开发商应向土土地管理部门门申请购置土土地。按我国国法律规定，，城镇土地归归国家所有，，因此，开发发商购置场地地，是指其使使用权，而不是所有权权。开发商取得土土地使用权的的途径，是按按照政府有关关规定，通过过土地市场取取得的。即通通过出让或转转让图的土地地使用权。此此外，若以行行政划拨方式式取得的土地地进行商品房房开发，必须须向政府申请请，补交地价价，取得土地地使用合同书书，即把土地地从无偿使用用转为有偿使使用，从无限限年期转为有有限年期后，，方可开发。。土地使用权出出让方式有协协议出让、招招标出让和拍拍卖出让等三三种方式。不不同的出让方方式，其出让让程序也不一一样。房地产开发程程序3．拆迁安置开发商取得了了开发场地后后，要对该场场地上现有的的建筑物和构构筑物进行拆拆迁，兑现有有的住户进行行安置。拆迁安置是一一项政策性很很强的工作，，其依据有国国务院颁发的的《城市房屋拆迁迁管理条例》、建设部颁发发的《城市房屋拆迁迁单位管理规规定》，以及各地方方城市政府结结合本地的实实际情况制定定的房屋拆迁迁管理办法，，并按以下程程序进行。（1）拆迁调查。。首先，要与与开发地段的的派出所、房房管所进行联联系，已取得得他们的支持持，并且抄录录拟开发范围围内的常住人人口、拆迁户户数以及房屋屋产权、使用用性质、建筑筑面积等情况况，按表格逐逐一登记。房地产开发程程序第二，一拆迁迁小组为单位位，分户到人人，上门核查查，并做好详详细记录。如如住户使用面面积，私房业业主契证所记记载的面积，，以及人口结结构、年龄、、健康状况、、职业、工作作单位等情况况，第三，逐逐户摸清拆迁迁户的要求。。作好纪录，，并分为如下下五类：要求求一次搬清，，作永久安置置的；要求迁迁回要解决临临迁或投亲靠靠友的；要求求放弃产权，，租回使用面面积的；要求求临时铺面，，继续营业的的；其他。分分类的目的是是为了给补偿偿安置迅速提提供真实资料料。房地产开发程程序（2）制定拆迁安安置计划。每每个动迁人员员在对自己所所承担的被拆拆迁人安置、、补偿的决定定全部熟悉后后，要进行分分析，以片为为单位，逐户户安置房源和和作出拆迁的的补偿决定。。这里，既要要考虑工商、、企业、事业业单位、私房房、侨房的动动迁难度，又又要靠率安置置不成过高的的住户，还要要考虑哪些单单位或住户市市较容易动迁迁的，哪些住住户或单位是是可以交叉进进行动迁的，，哪些住户先先动，什么时时候较为适宜宜等，都应有有个计划。（3）申请核发房房屋拆迁许可可证。开发商商在取得规划划、土地管理理部门批准的的红线图和用用地文件以及及完成拆迁安安置方案（包包括还间房屋屋的地点、资资金、房屋平平面图或购买买商品房安置置被拆迁人的的购房合同））后，可以向向拆迁管理部部门申请核发发房屋拆迁许许可证，并按按规定缴纳管管理费。房地产开发程程序拆迁房屋不得得超越规划管管理部门划定定的红线范围围和拆迁管理理部门规定的的期限。（4）拆迁公告。。召开拆迁动动员大会，公公布拆迁公告告。拆迁管理理部门在发放放拆迁许可证证的同时，应应将拆迁人、、拆迁房屋及及其范围、法法律依据、拆拆迁期限以公公告形式予以以公布。另外外，还应书面面通知房产、、公安、工商商等有关部门门。（5）拆迁人与被被拆迁人签订订拆迁协议书书。拆迁协议议书应明确补补偿形式和金金额、安置用用户面积和地地点、搬迁过过渡方式和期期限、违约责责任以及当事事人认为需要要订立的其他他条款。（6）动迁、验收收。拆迁补偿偿手续办妥后后，负责拆迁迁人员应立即即填写登记表表，经主管领领导签发，送送工程部门拆拆房。原则上上，搬迁一间间，拆卸一间间，可为动迁迁工作起推动动作用。房地产开发程程序（7）办理拆迁房房屋产权灭籍籍和土地使用用证。拆迁人人应将所订拆拆迁协议书送送拆迁管理部部门备案，同同时到房产部部门办理被拆拆迁房屋产权权灭籍手续。。在有工程部部门负责办理理工程报建手手续。4.开发项目设计计的组织与委委托房地产开发商商的投资决策策最终通过设设计成果反映映出来，合理理的设计不尽尽充分体现投投资者的意图图，而且是对对投资者决策策方案的完善善和补充。（1）要选择较好好设计单位。。在委托设计计时，应注意意以下事项：：1）设计资格。。要委托具有有设计资格的的设计单位进进行开发项目目的工程社及及，不得委托托无证设计单单位或私人进进行设计，否否则，城市规规划与建筑管管理部门将不不予承认。房地产开发程程序2）设计等级。。目前我国的的建设工程设设计单位共分分为甲、乙、、丙、丁4个等级。开发发商应根据拟拟开发项目的的性质、高度度、规模，对对照4个等级确定要要求，进行委委托。一般不不得超过设计计。3）设计范围。。我国建设工工程设计单位位的资格证书书上都注明了了该设计单位位的承揽设计计范围，如规规定该设计单单位是承接民民用建设工程程、工业建设设工程，还是是某个系统内内的建设工程程项目。在委委托设计时，，开发商应予予注意。（2）要合理地确确定各项技术术经济控制指指标。规划中中的各项技术术经济指标，，是衡量规划划设计的质量量以及开发项项目经济效益益好坏的重要要标准和依据据。在规划设设计之前，，一些重要的的控制指标已已由土地管理理部门和规划划管理部门给给出，房地产开发程程序如开发用地的的总面积、容容积率、控制制高度、建筑筑密度、绿地地率等，还有有一些指标则则由开发商根根据开发项目目的要求提出出，作为规划划的依据，如如户室比、高高层比例、各各类型的居住住面积、总造造价、建筑工工程单方造价价等。上述各各项技术经济济指标，要综综合考虑，既既要保证开发发商效益，又又要符合有关关管理部门的的要求，以取取得良好的社社会效益和环环境效益。（3）评价和选择择设计方案。。设计方案是是根据城市规规划管理部门门提供的规划划设计条件和和开发商对该该开发项目的的要求，由设设计单位提出出的初步设想想，一般用文文字说明和图图纸或模型表表示。其中规规划设计方案案包括开发项项目的用地范范及其位置图图、现状图、、规划总平面面图和交通组组织示意图、、住宅标准层层平面图和住住宅正立面图图、公共建筑筑房地产开发程程序平面图和立面面示意图、主主要街景示意意图、透视图图或模型、设设计说明书（（包括各项技技术经济指标标）。建筑设设计方案包括括总平面位置置图、平面图图、立面图、、主要剖面图图的草图和建建筑单体透视视图以及设计计说明书。由由设计单位提提出的设计方方案不少于两两个，以供开开发商在对多多个方案比较较的基础上，，选择最有方方案，并作为为推荐方案报报送规划管理理部门审定。。开发商还可可以邀请多个个单位参加设设计竞赛，经经过专家和规规划管理部门门的评议审定定，确定设计计方案或提出出对方案的修修改意见。被被审定的规划划设计方案作作为市政工程程设计和建筑筑单位设计的的依据；建筑筑设计方案被被省定后，可可进入下阶段段的初步设计计和施工图设设计。房地产开发程程序（4）设计审查。。开发商对设设计单位提交交的正式设计计图纸，要认认真审查，熟熟悉图纸和和设计要求，，如发现有错错误或遗漏，，应及早通知知设计单位修修正、或补充充。5.项目报建在土地使用权权购置的申请请过程中，已已提出规划设设计方案，该该方案只是粗粗略的反映开开发项目概况况，不能作为为施工的依据据。项目报建建实在原规划划设计方案的的基础上，由由开发商委托托规划建筑设设计单位提出出个单体建筑筑的设计方案案，并对其布布局进行定位位，对开发项项目用地范围围内的道路和和各类工程管管线作更深入入的设计，使使其达到施工工的要求。由由于报建的建建筑设计方案案经城市规划划管理部门和和消防处、抗抗震办、人防防部门、环卫卫部门、供水水供电管理部部门审查通过过后，可进一一步编制项目目的施工图和和技术规定，，再报城市规规划管理部门门及有关专业业管理部门审审批。其具体体步骤为：房地产开发程程序（1）编制和审查查设计方案。。开发商在取取得土地使用用权后，根据据城市规划管管理部门提出出的设计要求求，委托建筑筑设计院编制制设计方案。。并将设计方方案报城市规规划管理部门门审批。如果果是高层建筑筑，、还要征征求消防管理理部门的意见见。（2）编制和审查查设计方案。。方案审查通通过后，委托托设计院进行行项目的初步步设计（对高高层建筑）。。并将初步设设计报城市规规划管理部门门，由规划管管理部门组织织抗震办、人人防办、环卫卫、供水、供供电等部门对对初步设计进进行汇审。（3）施工图设计计和发核位红红线。初步设设计审查通过过后，委托设设计院进行施施工图设计。。并将施工图图报城市规划划管理部门，，由规划管理理部门发建筑筑核位红线。。房地产开发程程序（4）到到计计划划管管理理部部门门申申请请投投资资许许可可证证。。开开发发商商须须提提交交如如下下文文件件：：核核位位红红线线、、土土地地使使用用合合同同、、土土地地使使用用证证、、拆拆迁迁验验收收单单、、项项目目总总平平面面、、可可行行性性研研究究报报告告、、进进度度计计划划、、申申请请、、资资金金审审计计文文件件。。（5）发发建建设设许许可可证证。。到到城城市市规规划划管管理理部部门门领领取取建建设设工工程程许许可可证证。。一一旦旦开开发发商商取取得得了了城城市市规规划划管管理理部部门门颁颁发发的的建建设设工工程程规规划划许许可可证证，，该该项项目目就就获获得得了了允允许许建建设设的的法法律律凭凭证证。。房地地产产开开发发程程序序（三三））房房地地产产开开发发项项目目建建设设实实施施阶阶段段房地地产产开开发发项项目目的的建建设设实实施施，，是是由由建建筑筑施施工工企企业业完完成成的的，，施施工工企企业业是是开开法法项项目目建建设设实实施施的的直直接接指指挥挥者者和和生生产产者者。。在在此此阶阶段段，，开开发发商商的的主主要要工工作作有有（1）通通过过招招标标投投标标选选择择施施工工企企业业；；（（2）以以投投资资者者、、组组织织者者、、监监督督者者的的身身份份进进行行项项目目工工程程管管理理与与控控制制；；（（3）竣竣工工验验收收。。在此此阶阶段段，，开开发发项项目目的的投投资资支支出出最最大大，，所所占占的的时时间间周周期期最最长长。。因因此此，，加加强强开开发发项项目目建建设设实实施施阶阶段段的的管管理理，，对对于于开开发发商商实实现现预预期期的的开开发发效效益益是是非非常常重重要要的的。。房地产开开发程序序根据我国国的工程程建设管管理体制制改革的的精神，，建设工工程项目目要实行行监理制制，即委委托专业业化、社社会化的的监理公公司对项项目的建建设进行行监理。。当前，，我国的的建设监监理重点点在工程程的施工工阶段，，并积累累了一些些经验，，因此，，开发商商可以委委托监理理公司根根据工程程承包合合同对工工程施工工建设进进行全面面的监理理。1.开发工程程施工招招标施工招标标必须具具备下列列条件（（1）工程项项目已获获计划管管理部门门批准，，并已列列入建设设计划；；（2）有经国国家批准准的设计计单位负负责设计计的施工工图纸和和工程概概算或预预算；房地产开开发程序序（3）开发用用地的使使用权已已有偿获获得，施施工前期期工作（（包括三三通一平平）已经经落实或或准备就就绪；（（4）开发资资金、主主要建筑筑材料和和主要设设备分期期交货及及协作配配套条件件均以分分别落实实；（5）有当地地城市规规划管理理部门核核发的建建设工程程规划许许可证。。采取竞争争方式的的施工招招标程序序如下：：（1）拟定招招标方式式，准备备招标文文件。招招标文件件是开发发商说明明招标工工程要求求和标准准的书面面材料。。可由开开发商自自行准备备，也可可委托咨咨询机构构代办。。（2）编制标标底。标标底及招招标工程程的预期期价格，，是评标标的主要要尺度之之一。编编制标底底是招标标的一项项重要准准备工作作，可以以有开发发企业自自己编制制，也可可委托可可信赖的的技术咨咨询公司司或设计计单位编编制。从从编制到到招标工工作的各各环节，，标底都都必须严严格保密密。房地产开开发程序序（3）向招标标主管部部门（如如市招标标办公室室）申请请招标。。（4）发布招招标通告告或邀请请投标函函。招标标申请经经批准后后，开发发商即可可发出招招标通告告或邀请请投标函函。采取取公开招招标方式式时，应应视工程程性质和和规模在在当地或或全国性性报纸或或公开发发行的专专业刊物物上发布布招标通通告；采采取选择择性招标标方式，，应向预预选定的的承建单单位发出出邀请投投标函。。房地产开开发程序序（5）对承包包企业的的资格进进行审查查。即了了解承包包企业的的技术和和财务实实力以及及管理经经验，限限制不符符合要求求的承包包企业盲盲目参加加投标。。审查工工作通常常在发售售招标文文件之前前进行。。审查合合格者才才准许购购买招标标文件。。（6）发送招招标文件件。经过过资格审审查，对对审查合合格的承承建单位位发送招招标文件件。发送送形式有有现金购购买和免免费发送送两种。。（7）招标工工程交底底及答疑疑。开发发商发出出招标文文件，各各投标的的承包企企业踏勘勘建设场场地之后后，应邀邀集各承承包企业业的代表表开会，，进行工工程交底底，并解解答疑问问。工程程交底的的内容，，主要是是介绍工工程概况况，明确确质量要要求、验验收标准准及工期期要求，，说明开开发商工工料情况况，材料料款和工工程款的的支付办办法以及及投标注注意事项项等。承承包企业业对招标标文件中中的疑问问，一般般应预先先以书面面形式提提出，也也可在交交底会上上临时口口头提出出。开发发商对所所提疑问问应一律律在答疑疑会上公公开解答答，并以以书面记记录方式式，印发发给各投投标者，，作为招招标文件件的补充充。房地产开开发程序序（８）开开标、评评标和决决标。以上所述述为公开开开标，，个别情情况也有有采用秘秘密开标标的。开开标方式式一般都都在招标标文件中中明确说说明。１）开标标。开标标是在投投标截止止后，根根据招标标文件中中规定的的时间和和地点，，邀请个个投标者者和当地地公正机机构及有有关部门门的代表表参加，，当中打打开标箱箱，由工工作人员员对经公公证人员员检查并并确认密密封完好好、封套套书写符符合规定定的标书书逐一拆拆封的过过程。投投标文件件即标书书拆封后后，工作作人员应应宣读其其中要点点，并在在预先准准备的表表册上逐逐项登记记。登记记表册由由读标人人、登记记人和公公证人签签名，作作为开标标的正式式记录，，由开发发商予以以保存。。２）评标标。开标标后应先先排除无无效标书书，然后后由评标标小组从从工程技技术和财财务的角角度审查查评议有有效标书书，此过过程称为为评标。。其评审审的原则则是保护护竞争，，对所有有投标的的承包企企业一视视同仁。。评审的的标准是是拥有足足以胜任任招标工工程的技技术和财财务实力力，信誉誉良好，，报价和和房地产开开发程序序理。标书经评评审后，，应按标标价从低低到高的的顺序列列出清单单，并写写出评标标报告，，推荐二二、三家家候选的的中标的的单位，，交给招招标决策策人做出出最终抉抉择。３）决标标。开发发商对投投标者所所报的投投标文件件进行全全面的审审查、评评比、分分析，最最后选定定中标者者的过程程叫做决决标。一般不太太复杂的的工程可可在开标标后当场场决定中中标者，，同时公公布标底底，并通通知未中中标者退退还招标标文件、、领回押押金的时时间和地地点。规规模较大大、内容容复杂的的工程，，则应由由招标决决策人分分别与评评标小组组推荐的的候选中中标单位位，就技技术力量量、施工工方案、、机械设设备、材材料供应应及决定定标价的的其他因因素进行行调查和和磋商，，全面衡衡量，择择优决标标。决标后应应立即向向中标者者发出中中标通知知。中标标通知书书发出之之后，开开发商与与中标的的承建单单位应在在约定的的期限内内就签订订合同进进行磋商商，双方方就合同同条款达达成协议议后，签签订合同同。房地产开开发程序序2.开发项目目工程管管理与控控制开发项目目施工管管理，是是由建筑筑施工企企业对开开发项目目进行施施工的生生产管理理。开发发项目工工程管理理与控制制，则是是开发企企业为了了保证项项目施工工顺利进进行所从从事的有有关管理理工作，，包括配配合施工工企业做做各项施施工准备备工作，，如按时时腾出施施工场地地，完成成场地的的三通一一平，及及时提供供设计图图纸和订订购有关关设备等等；对项项目的费费用、进进度和施施工质量量进行控控制；合合同管理理；有效效的协调调各有关关单位的的关系，，如设计计单位与与施工单单位的关关系，土土建单位位与设备备安装单单位的关关系，施施工单位位与材料料、设备备供应单单位的关关系。投资控制制、进度度控制和和质量控控制是项项目工程程管理与与控制的的重要内内容，也也是监理理公司的的主要职职责，因因此，要要发挥监监理公司司的优势势，加强强对工程程施工阶阶段的投投资、进进度和质质量控制制。（１）施施工阶段段的投资资控制。。施工阶阶段投资资控制的的任务是是尽量减减少承包包合同价价款以外外增加的的工程费费用；全全面履约约，减少少对方提提出索赔赔的机会会；按合合同支付付工程款款。为此此，开发发商要做做到：房地产开开发程序序１）熟悉悉图纸、、设计要要求、合合同价款款，分析析工程费费最容易易突破的的环节，，明确投投资控制制的重点点。２）按工工程进度度将总投投资目标标进行分分解，确确定阶段段的投资资分目标标，将其其作为阶阶段投资资控制的的依据。。３）严格格按工程程计量支支付工程程进度款款。对已已完工成成要按合合同规定定及时计计量，对对承包方方超出设设计图纸纸要求增增加的工工程量和和自身原原因造成成返工的的工程量量，不予予计量，，其费用用由承包包方自负负。４）按合合同规定定办理工工程结算算，掌握握工程投投资动态态，分析析费用超超支的原原因，提提出控制制投资的的措施。。５）正确确处理索索赔。（２）施施工阶段段的进度度控制。。施工阶阶段进度度控制的的主要内内容有：：１）编制制项目实实施总进进度表计计划，并并以此作作为控制制其它计计划的依依据，包包括施工工单位的的计划和和开发商商自己制制订的有有关计划划，如施施工房地产开开发程序序制订的施施工进度度计划、、有开发发商提供供的材料料和设备备的供应应计划。。２）根据据项目的的总控制制进度目目标，审审核施工工单位提提交的施施工进度度计划、、施工方方案和施施工总平平面图，，即使否否符合总总工期控控制目标标的要求求；施工工进度计计划、施施工方案案和施工工总平面面图是否否协调、、合理。。３）做好好开工前前的准备备工作。。一是要要按合同同要求，，开发商商要做好好有关开开工前的的准备工工作。二二是检查查和督促促施工单单位开工工前的准准备工作作，能否否满足工工程进度度要求。。４）按合合同规定定及时向向施工单单位支付付备料款款和工程程进度款款。为此此，开发发商要根根据资金金的不同同渠道，，组织落落实资金金到位，，以保证证工程建建设的进进度款、、设备和和材料款款按时支支付。５）定期期的检查查施工单单位工程程计划的的实施情情况，督督促审查查施工进进度报表表，核实实工程实实物量，，鉴认工工程款凭凭证。房地产开开发程序序６）及时时处理好好工程设设计问题题。如设设计需要要补充、、完善、、变更或或材料代代用等，，应抓紧紧联系，，要求设设计单位位及时给给与解决决，尽力力做到不不影响工工程进度度。７）组织织施工现现场协调调会。８）在工工程建设设施工的的全过程程中，做做好单位位工程的的分部、、分项检检查验收收工作，，检查是是否完成成设计图图纸和合合同范围围的全部部工程内内容。工工程质量量检验评评定是否否全部达达到合格格以上标标准，经经市质检检部门检检查评定定质量等等级，才才能签订订竣工日日期。（３）施施工阶段段的质量量控制。。施工是是形成工工程实体体的阶段段，也是是形成最最终产品品质量的的重要阶阶段，施施工阶段段的质量量控制是是工程项项目质量量控制的的重点。。其主要要内容有有：１）除了了在施工工招标中中，要审审查承包包商的技技术资质质外，在在施工过过程中，，还应对对承包商商的技术术资质进进行连续续不断的的审查和和评价，，督促承承包商更更换不称称职人员员。房地产开开发程序序２）订立立现场质质量管理理制度，，包括现现场会议议制度、、现场质质量检验验制度、、质量统统计报表表制度、、质量事事故报告告处理制制度等，，以保障障项目质质量控制制的有效效进行。。３）对项项目施工工所需材材料（原原材料、、半成品品、构配配件）应应进行严严格的质质量检查查与控制制。对项项目中采采用的新新材料、、新结构构、新技技术均应应审核其其技术鉴鉴定书。。凡未经经试验或或无技术术鉴定书书者，一一律不得得在项目目中使用用。４）检核核土地现现场的测测量标桩桩、建筑筑物的定定位放线线及高程程水准点点。５）组织织设计交交底和图图纸会审审，保证证设计师师与承包包者之间间的沟通通与交流流。６）督促促、协助助承包单单位完善善工序质质量控制制，严格格工序间间交接检检查，主主要作业业工序包包括隐蔽蔽作业的的检查、、验收。。在重要要的工程程部位或或专业工工程中，，建立质质量控制制点，进进行材料料试验或或技术复复核。对对完成的的分部（（分项））工程，，按相应应质量评评定标准准和办法法进行检检房地产开开发程序序查、验收收。７）采取取一切必必要措施施（包括括下达停停工令））制止下下属情况况：第一一，隐蔽蔽作业未未经查验验承包单单位就擅擅自封闭闭、掩盖盖；第二二，承承包商擅擅自变更更设计，，或使用用无合格格证的工工程材料料，或擅擅自变更更工程材材料进行行施工等等；第三三，未经经技术资资质审查查的人员员进入现现场上岗岗施工；；第四，，承包单单位对已已发生的的质量事事故未进进行处理理，或未未提出有有效补救救措施就就继续作作业。８）按规规定的质质量评定定标准及及办法，，对完成成的单位位工程、、单项工工程进行行检查验验收。审审核承包包单位提提供的竣竣工图、、质量检检验报告告及有关关技术文文件，督督促承包包单位进进行质量量回访，，实行质质量保修修。整理理有关项项目质量量的技术术文件，，并编目目、建档档。３．项目目的竣工工验收。。项目的的竣工验验收与交交接，是是实现开开发投资资向使用用价值转转化的标标志，是是开发商商实现其其经营效效益的基基础。从从质量控控制角度度说，项项目竣工工验收工工作是确确保项目目质量合合乎标准准的最房地产开开发程序序后一关。。因此应应高度重重视这项项工作。。（１）开开发项目目竣工验验收的依依据。开开发项目目竣工验验收的依依据包括括以下几几方面的的内容：：１）有关关合同、、标准、、规范。。如开发发商与承承包商签签订的工工程合同同、土建建工程验验收标准准、建筑筑安装施施工验收收规范等等。２）工程程资料：：经批准准的有关关建设文文件；施施工图纸纸和说明明书；图图纸会审审记录、、设计变变更和技技术核定定单；测测量定位位记录、、沉降及及变形记记录；隐隐蔽工程程记录、、工程事事故的发发生和处处理记录录；有关关技术或或设备的的资料及及验收记记录等。。３）工程程实体。。指已符符合竣工工验收条条件的已已完工工工程。（２）项项目竣工工验收程程序。开开发项目目竣工验验收程序序如图３３所示。。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地产开开发程序序（四）房房屋销售售与出租租阶段实际上，，房屋的的销售工工作并非非在房屋屋竣工验验收后进进行。为为了缩短短房地产产开发的的投资周周期，在在可行性性研究阶阶段就要要研究房房屋的销销售计划划，从选选择场地地开始，，开发商商已开始始寻找购购房者或或成租人人；在开开发项目目的施工工过程中中，应通通过各种种媒介做做好项目目的销售售广告和和宣传工工作；当当项目施施工进行行到一定定程度时时，应及及时进行行房屋的的预售工工作；竣竣工验收收后申请请办理房房地产产产权登记记。如果开发发商进行行房地产产开发是是为了长长期投资资，即开开发房地地产是为为了出租租，那么么在项目目竣工验验收后便便要开始始出租。。为了逐逐渐收回回投资并并获得利利润，开开发商必必须确定定合适的的租金，，制定好好出租经经营计划划。房地产开开发程序序（5）对承包包企业的的资格进进行审查查。即了了解承包包企业的的技术和和财务实实力以及及管理经经验，限限制不符符合要求求的承包包企业盲盲目参加加投标。。审查工工作通常常在发售售招标文文件之前前进行。。审查合合格者才才准许购购买招标标文件。。（6）发送招招标文件件。经过过资格审审查，对对审查合合格的承承建单位位发送招招标文件件。发送送形式有有现金购购买和免免费发送送两种。。（7）招标工工程交底底及答疑疑。开发发商发出出招标文文件，各各投标的的承包企企业踏勘勘建设场场地之后后，应邀邀集各承承包企业业的代表表开会，，进行工工程交底底，并解解答疑问问。房地产开发发程序1．房地产营营销计划。。房地产营营销计划一一般包括以以下内容；；（1）营销计划划的目标。。目标可被被确定为在在最短时间间内实现利润最大化化，或是力力求以某种种形式保留留房地产中中剩余权益益。例如，，房地产销销售商可以以同买主签签定一个长长期管理合合同，受托托管理房地地产等等。。（2）确定潜在在的租户或或买主。这这方面的信信息一般可可以从市场场调查和市市场分析过过程中取得得。潜在客客户的线索索来自于日日常工作或或得自一些些文字资料料——或两者兼有有。在计划中必必须说明预预计能吸引引买主或租租户的价格格或租金水水平。通过过分析租户户或买主的的情况和预预计的租金金或价格水水平，就能能确定基本本市场。基基本市场可可以是临近近地段、城城市地域、、全省乃至至全国甚至至境外。房地产开发发程序（3）选择营销销技术。可可供选择的的营销技术术有：1）直接在所所需出售的的房地产上上挂牌销售售。这种方方式适用于于房地产需需求特别大大时。2）在报纸上上刊登出售售广告。3）公开张贴贴、悬挂广广告。4）印发综合合介绍公司司及所售物物业情况的的小册子。。5）在电台或或电视上作作广告。6）向临近地地区的居民民和企业单单位打电话话或上门推推销。究竟选择哪哪种技术较较为合适，，取决于营营销人员的的判断。房地产开发发程序2．房屋的销销售。房屋屋的销售分分为预售和和现房销售售。（1）房屋的预预售。由于于房地产开开发一次性性投资较大大，且风险险甚高，因因次，开发发商会在房房屋的建设设期将其预预售，以获获得资金的的部分回收收，买家则则通常会因因购买预售售中的房屋屋而得到其其升值所带带来的收益益。开发商在进进行预售房房前，一般般应向当地地有关部门门提出申请请，获准后后方可预售售房屋。预预售房屋须须具备的条条件是：1)开发商已取取得“土地地使用证””和“建筑筑许可证””及“开工工许可证””；外销房房屋还应取取得“外销销许可证””。2）房屋建筑筑合同已签签订。3）在银行设设立有代收收房屋预售售款的专门门账户。房地产开发发程序4）应提出预预售款的监监管机构（（银行或律律师事务所所），监督督方案。5）应具备经经银行或注注册会计师师审核的，，除用地价价款外，投投入开发建建设的资金金已达到总总投资的25%的验资证明明。6）政府有关关部门认为为应提供的的其他文件件。房屋销售必必须签订《房地产预售售合同》。《合同》应订明价格格条款。开开发商在房房屋竣工之之前，按预预售合同所所的收的预预售款，必必须先用于于支付及清清偿该预售售房屋的一一切建筑费费用后，才才能另作他他用。一般般来说，在在预售合同同生效后，，买主应在在一定的期期限内，向向房管部门门办理预购购登记。开开发商在办办理房地产产总登记后后，应在一一定期限内内，与买主主签订《房地产转让让合同》。房屋竣工工后，买主主应按期持持有关证明明文件到房房管部门办办理变更登登记，领取取房地产证证件。房地产开发发程序（2）现房销售售。开发商商将已建的的建筑物同同建筑物使使用范围内内占用的土土地使用权权同时出售售给买主，，即为现房房销售。现现房销售一一般由开发发者和买主主自由协商商，达成协协议。经过过以下三道道手续：到到房屋交易易所签订房房地产转让让合同；到到公证处对对房地产转转让合同进进行公证；；凭经过公公证的房地地产转让合合同，办理理房地产产产权的转移移登记，换换发房地产产证。（3）购买房屋屋的付款方方式。1）一次性付付款和分期期付款。一一次性付款款即买主在在签订正式式合同后一一次性支付付所有楼款款，这种形形式开发者者最了预见见到，故开开发者通常常会以正常常楼价的折折扣出售给给买主。分分期付款方方式是指买买主在楼宇宇建设期内内分阶段向向开发者支支付楼款，，其具体的的支付比例例和时段可可以有所不不同，不过过，全部楼楼款必须在在入伙时付付清。房地产开发发程序2）楼宇抵押押贷款。楼楼宇抵押贷贷款，俗称称“按揭””是指买主主以所购买买的楼宇作作抵押，现现货以房地地产证，楼楼花以预售售合同书作作抵押物交交银行，银银行以此为为条件提供供购楼贷款款，让买主主能一次性性把楼款付付给开发者者。而买主主按规定的的还款方式式及期限，，分期还款款予银行，，银行从中中收取利息息及手续费