某房地产股份有限公司财务分析基于投资者角度分析 财务管理专业

中文题目：/r/n万科股份有限公司财务分析--基于投资者角度分析/r/n英文题目：/r/n/r/nFinancialAnalysisofChinaVankeCo.,Ltd/r/n/r/n/r/n/r/n--Based/r/non/r/nInvestorPerspective/r/n/r/n/r/n/r/n/r/n目录/r/n/r/n/r/n/r/n5097/r/n中英文摘要及关键词/r/n /r/n/r/n1/r/n13429/r/n一、引言/r/n /r/n/r/n2/r/n29501/r/n二、行业背景及公司简介/r/n /r/n/r/n2/r/n/r/n14157/r/n（一）行业背景/r/n /r/n/r/n2/r/n1232/r/n（二）公司一般简介/r/n /r/n/r/n2/r/n15970/r/n（三）万科现状/r/n /r/n/r/n3/r/n7630/r/n三、财务报表分析/r/n /r/n/r/n4/r/n17361/r/n（一）资产负债表分析/r/n /r/nP/r/nAGEREF_Toc17361/r/n4/r/n2783/r/n（二）利润表分析/r/n /r/n/r/n8/r/n14501/r/n（三）现金流量表分析/r/n /r/n/r/n11/r/n23541/r/n四、能力指标分析/r/n /r/n/r/n12/r/n/r/n3016/r/n（一）盈利能力/r/n /r/nPAGEREF/r/n_Toc3016/r/n12/r/n4086/r/n（二）营运能力/r/n /r/n/r/n13/r/n26029/r/n（三）偿债能力/r/n /r/n/r/n13/r/n9785/r/n（四）发展能力/r/n /r/n/r/n15/r/n9773/r/n五、市场价值指标分析/r/n /r/n/r/n16/r/n3443/r/n（一）每股收益/r/n /r/n/r/n16/r/n24174/r/n（二）市盈率/r/n /r/n/r/n16/r/n25224/r/n（三）股利支付率/r/n /r/n/r/n17/r/n3782/r/n六、结论及建议/r/n /r/n/r/n17/r/nHYPE/r/nRLINK\l_Toc18262/r/n（一）结论/r/n /r/n/r/n17/r/n28924/r/n（二）建议/r/n /r/n/r/n18/r/n【参考文献】/r/n6268/r/n /r/n/r/n19/r/n/r/n万科股份有限公司财务分析/r/n——/r/n基于投资者角度分析/r/n【摘要】/r/n本文以万科股份有限公司为研究对象，利用万科2014年-2016年的财务数据，并考虑现状，运用定量分析、定性分析、图表分析等方法，从水平和垂直的角度，对万科的财务报表以及偿债能力、盈利能力、营运能力、发展能力并结合其他市场价值指标进行分析，站在投资者角度，以期为投资者提供决策参考。/r/n【关键词】/r/n偿债能力盈利能力营运能力发展能力/r/nFinancialAnalysisofChinaVankeCo.,Ltd./r/n--BasedonInvestorPerspective/r/nAbstract:/r/n/r/nThepapertakesChinaVankeCo.,Ltd.astherese/r/narchobject,usingVanke2014-2016financialdata,tak/r/ning/r/nrealisticsituationintoconsideration/r/n,/r/nusingqualitativeanalysis,trendanalysis,iconanalysisandothermethods/r/n,fromhorizontalandverticalangles,/r/ntoanaly/r/nz/r/neVanke’/r/nsfinancialstatementsand/r/nfinancialsituation,suchassolvency,profitability,operationalabilityanddevelopmentability.Itaimsatprovidingthereferencefortheinvestorsmakingdecisionfromtheinvestor’spointofview./r/nKeywords:/r/n/r/nSolvencyProfitabilityOperatingcapaci/r/nty/r/nDevelopingcapacity/r/n引言/r/n/r/n现阶段，我国的股票市场经过二十多年的发展，已经成为具有两千多家企业的大型股票市场，我国股票市场的总市值已经能跻身世界前列。虽然股票的发行量与交易量与日俱增，但是我国市场在相关制度建设和上市企业的价值评估方面并不成熟。一旦投资者不具备理性的投资观念，缺乏对股票背后公司的了解，必然会造成难以预计的损失，甚至造成市场混乱。另外，股票市场之所以发展，是由于各行各业得到了发展。在国民经济中，房地产行业据有重要的地位，能极大程度地影响资本市场的发展，是关乎中国整体的民生问题，也是投资者需要重点关注的对象。现阶段，人们大多选择房地产作为投资对象，因为随着时间的推移，房地产的价值会不断增长，从而获取相关利益。/r/n本文从投资者角度，对万科股份有限公司进行财务分析，通过对万科的经营业绩、财务能力作出分析，务求尽量准确地对万科公司的价值进行衡量，估算出公司的具体投资价值，从定性和定量两方面为企业投资价值作出全面的研究，为投资者提供相关的投资建议。/r/n行业背景及公司简介/r/n（一）行业背景/r/n/r/n/r/n/r/n房地产市场就是一个不断起伏的过程。由于它的投资收益相较于其他行业，利润较高，从而引得多数投资者偏爱，价格不断哄抬超出其实际价值。宏观政策调控加上投资者心理变化，房地产市场便又进入萎缩阶段。虽然房产市场存在萎靡时期，并且现阶段房产已进入白银时代，但不可否认，房地产投资仍占据整体投资市场的大部分。另外，虽然现阶段房产竞争激烈、利润缩减，但其实仍存在很大的发展机会。/r/n（二）公司一般简介/r/n万科企业股份有限公司是国内领先的房地产公司，它于1984年成立，在1988年进入房地产行业，历经三十多年的发展，它已成为国内房地产龙头企业。它的主营业务为房地产开发和物业服务。截止至2015年底，万科已经进入中国大陆66个城市，基本分部在北上广深区域，以及中西部中心城市组成的成都区域。公司从2013年起就开始进行海外投资，现在已经扩展到新加坡、纽约、伦敦等海外城市，进行了数十个开发项目。公司的物业服务业务则通过万科物业发展有限公司来提供。/r/n万科作为中国房地产龙头企业，不论是综合竞争力，还是市场占有率以及品牌价值，在行业内都排名靠前。它旗下各品牌如/r/n“/r/n城市花园/r/n”/r/n、/r/n“/r/n金域缇香/r/n”/r/n等受到消费者的广泛喜爱，客户忠诚度较高。公司财务状况良好，流动性充裕，负债状况健康，收入和净利润以稳定的复合增速增长。万科不但在销售规模和运营能力上具有较强竞争力，也具有完善的公司治理结构、稳健的商业模式、快速应变的营销策略和强大的融资能力。/r/n（三）万科现状/r/n万科事件从商业事件转变为社会事件，具有较大的影响力和争议度。/r/n2015年7月10日/r/n宝能第一次举牌，/r/n2015年12月17日/r/n王石公开表示不欢迎宝能做万科的第一大股东，再到宝能多次举牌，华润对万科的增持请求视而不见，并且在/r/n2016年6月17日/r/n，当万科管理层将之前/r/n3月17日/r/n临时股东大会宣布要推进的重组预案提交董事会时，却意外遭到华润否决，从一开始的宝万之争演变为华万之争，再变为华宝联合围攻万科管理层。之后，随着深证地铁的引进，万科股权之争愈加复杂。万科2016年底股东状况如下：/r/n/r/n图1股东持股情况图/r/n/r/n2017年以来，万科股权之争不断进展，事件终于有所转折。/r/n2017年1月12日/r/n，万科发布公告称，华润将其所持有的万科15.31%的股份转让给深证地铁，深证地铁相应成为仅次于/r/n“/r/n宝能系/r/n”/r/n的第二大股东。在华润退出后，/r/n“/r/n宝能系/r/n”/r/n持有万科25.40%的股份，深圳地铁持有15.31%的股份，恒大持有14.07%的股份，安邦持股6.18%，万科管理层通过金鹏计划持有4.14%。在/r/n3月16日/r/n盘后，中国恒大又发布公告称：将持有的14.07%的万科股份表决权不可撤销地委托给深圳地铁使用，为期一年。在这一事件后，深圳地铁的表决权超过了29%，将大大超过宝能系的表决权。深圳集团适时表示暂无在未来12个月内改变万科主营业务，或对上市公司主营业务进行重大调整的计划，这表示万科管理层也许能获得深圳地铁、安邦等方面的支持，万科股权之争逐渐明朗化。而万科本届董事会将于/r/n3月27日/r/n届满，改选事宜尚未公告。/r/n股权之争对万科的签约项目、管理团队及员工队伍、投资项目、业主信心等方面造成了一系列影响，但这么多年来已经被证明是成功的管理构架是不容易被轻易否决的，万科是社会公认的好企业，它的品牌影响力也是不容忽视的。/r/n2016年7月4日/r/n，万科股票停牌半年后复牌，万科A股价见底回弹，仅经历两个跌停。/r/n2017年3月14日/r/n早盘，万科A股价强势上升，最高涨到22.4元/股，涨幅8.16%。万科股价在经历近4个月低谷后后再度上涨，加上近期一线城市房价持续上涨，房地产业上市公司近期颇受资金青睐。/r/n三、财务报表分析/r/n（一）资产负债表分析/r/n1.水平分析/r/n从表格1中可以看出，相对于2015年底，万科公司2016年底总资产规模增加了21,937,864.62元，增长率为35.89%，说明经营规模扩大。其中流动资产中，货币资金增加了3,385,173.72，增长率为63.65%，说明销售回款增加；衍生金融资产增加了33,647.59元，增长率为275.36%说明公允价格变动较大；其他应收款增加了2,994,936.19，增长了39.68%，说明合作方往来增加。非流动资产中，长期股权投资增加了2819856.49，增长率为84.17%，说明对外投资增加；投资性房地产增加了1110937.32，增长率为103.20%，说明收购投资性物业增加；固定资产增加了189331.39/r/n表格/r/nSEQ表格\*ARABIC/r/n1/r/n资产负债水平分析表/r/n项目/r/n2016-12-31/r/n2015-12-31/r/n增长量/r/n变动幅度/r/n资产总额/r/n83,067,421.39/r/n61,129,556.77/r/n21,937,864.62/r/n35.89%/r/n货币资金/r/n8,703,211.82/r/n5,318,038.10/r/n3,385,173.72/r/n63.65%/r/n衍生金融资产/r/n45,867.12/r/n12,219.53/r/n33,647.59/r/n275.36/r/n%/r/n其他应收款/r/n10,543,500.49/r/n7,548,564.30/r/n2,994,936.19/r/n39.68%/r/n长期股权投资/r/n6,170,198.84/r/n3,350,342.35/r/n2,819,856.49/r/n84.17%/r/n投资性房地产/r/n2,187,442.43/r/n1,076,505.11/r/n1,110,937.32/r/n103.20%/r/n固定资产/r/n681,079.31/r/n491,747.92/r/n189,331.39/r/n38.50%/r/n长期待摊费用/r/n96,022.63/r/n44,788.34/r/n51,/r/n234.29/r/n114.39%/r/n递延所得税资产/r/n719,853.30/r/n516,654.08/r/n203,199.22/r/n39.33%/r/n短期借款/r/n1,657,658.92/r/n190,008.80/r/n1,467,650.12/r/n772.41%/r/n应付票据/r/n360,383.91/r/n1,674,473.29/r/n-1,314,089.38/r/n-78.48%/r/n应付账款/r/n13,804,756.25/r/n9,144,645.84/r/n4,660,110.41/r/n50.96%/r/n应付利息/r/n37,837.49/r/n23,157/r/n.59/r/n14,679.90/r/n63.39%/r/n其他应付款/r/n10,658,025.72/r/n6,235,022.43/r/n4,423,003.29/r/n70.94%/r/n长期借款/r/n5,640,606.13/r/n3,382,858.42/r/n2,257,747.71/r/n66.74%/r/n应付债券/r/n2,910,837.58/r/n1,901,581.23/r/n1,009,256.35/r/n53.07%/r/n其他非流动负债/r/n286,199.95/r/n137,807.56/r/n148,392.39/r/n107.68%/r/n少数股东权益/r/n4,823/r/n,180.46/r/n3,612,609.95/r/n1,210,570.51/r/n33.51%/r/n元，增长率为38.50%，说明自用不动产增加；长期待摊费用增长了51234.29元，增长率为114.39%，说明租入的公寓有较大增长；递延所得税资产增加了203199.22，增长率为39.33%，说明可弥补亏损增加。/r/n从筹资或权益角度来看，企业整体权益总额增加了35.89%，其中，负债总额增长了40.85%。负债项目中，短期借款增加了1467650.12元，增长了772.41%，说明融资结构发生较大转变；应付票据减少了1314089.38元，减少率为78.48%，说明支付结构变化；应付账款增加了4660110.41元，增加了50.96%，说明支付结构有改变；应付利息增加了14679.90元，增长率为63.39%，说明了债务增加；其他应付款增加了4423003.29元，增长率为70.94%，说明合作方往来增加；长期借款增加了2257747.71元，增长率/r/n表格2资产垂直分析表/r/n项目/r/n金额/r/n比例/r/n变动/r/n2015年/r/n2016年/r/n2015年/r/n2016年/r/n流动资产：/r/n货币资金/r/n5,318,038.10/r/n8,/r/n703,211.82/r/n9.72%/r/n12.07%/r/n2.34%/r/n衍生金融资产/r/n12,219.53/r/n45,867.12/r/n0.02%/r/n0.06%/r/n0.04%/r/n应收账款/r/n251,065.33/r/n207,525.68/r/n0.46%/r/n0.29%/r/n-0.17%/r/n预付账款/r/n3,964,697.28/r/n5,026,254.06/r/n7.25%/r/n6.97%/r/n-0.28%/r/n其他应收款/r/n7,548,564.30/r/n10,543,500.49/r/n13.80%/r/n14.62%/r/n0.82%/r/n存货/r/n36,812,193.05/r/n46,736,133.61/r/n67.30%/r/n64.79%/r/n-2.50%/r/n其他流动资产/r/n795,669.00/r/n867,050.00/r/n1.45%/r/n1.20%/r/n-0.25%/r/n流动资产合计/r/n54,702,446.59/r/n72,129,542.78/r/n89.49%/r/n86.83%/r/n-2.65%/r/n非流动资产：/r/n可供出售金融资产/r/n113,881.27/r/n132,801.43/r/n1.77%/r/n1.21%/r/n-0.56%/r/n长期股权投资/r/n3,350,342.35/r/n6,170,198.84/r/n52.13%/r/n5/r/n6.41%/r/n4.28%/r/n投资性房地产/r/n1,076,505.11/r/n2,187,442.43/r/n16.75%/r/n20.00%/r/n3.25%/r/n固定资产/r/n491,747.92/r/n681,079.31/r/n7.65%/r/n6.23%/r/n-1.42%/r/n在建工程/r/n59,835.89/r/n76,531.26/r/n0.93%/r/n0.70%/r/n-0.23%/r/n无形资产/r/n104,499.11/r/n126,036.37/r/n1.63%/r/n1.15%/r/n-0.47%/r/n商誉/r/n20,168.98/r/n20,168.98/r/n0.31%/r/n0.18%/r/n-0.13/r/n%/r/n长期待摊费用/r/n44,788.34/r/n96,022.62/r/n0.70%/r/n0.88%/r/n0.18%/r/n递延所得税资产/r/n516,654.08/r/n719,853.30/r/n8.04%/r/n6.58%/r/n-1.46%/r/n其他非流动资产/r/n648,696.13/r/n727,744.06/r/n10.09%/r/n6.65%/r/n-3.44%/r/n非流动资产合计/r/n6,427,119.18/r/n10,937,878.60/r/n10.51%/r/n13.17%/r/n2.65%/r/n资产合计/r/n61,129,565.77/r/n83,067,421.38/r/n为66.74%，说明融资结构发生变化；应付债券增加了1009256.35元，增长率为53.07%，说明新发行债券；其他非流动负债增长了148392.39元，增长率为107.68%，说明长期应付款增加。而所有者权益中，少数股东权益增加了1210570.51元，增长率为33.51%，说明非全资控股项目增加。/r/n垂直分析/r/n从表格2资产垂直分析表中可以看出，在静态方面，万科2016年底流动资产占总资产的70.20%，非流动资产占29.80%，流动资产占比较大。流动资产中货币资金、其他应收款、存货比重较大，分别为12.07%、14.62%、64.79%。非流动资产中长期股权投资和投资性房地产占比较大，为20.15%、71.43%。可以认为，万科资产流动性较好，但是资产风险较大，经营性资产结构较高。在动态方面，2016年底万科流动资产下降2.65%。/r/n表格3负债垂直分析表/r/n项目/r/n金额/r/n比例/r/n变动/r/n2015年/r/n2016年/r/n2015年/r/n2016年/r/n流动负债：/r/n短期借款/r/n190,008.80/r/n1,657,658.92/r/n0.45%/r/n2.86%/r/n2.41%/r/n应付票据/r/n1,674,473.29/r/n360,383./r/n91/r/n3.99%/r/n0.62%/r/n-3.36%/r/n应付账款/r/n9,144,645.84/r/n13,804,756.25/r/n21.77%/r/n23.80%/r/n2.03%/r/n预收账款/r/n21,262,570.56/r/n27,464,555.45/r/n50.62%/r/n47.35%/r/n-3.26%/r/n应付职工薪酬/r/n264,265.72/r/n383,992.66/r/n0.63%/r/n0.66%/r/n0.03%/r/n应交税费/r/n737,398.05/r/n955,308.41/r/n1.76%/r/n1.65%/r/n-0.11%/r/n应付利息/r/n23,157.59/r/n37,83/r/n7.49/r/n0.06%/r/n0.07%/r/n0.01%/r/n其他应付款/r/n6,235,022.43/r/n10,658,025.72/r/n14.84%/r/n18.38%/r/n3.53%/r/n一年内到期的非流动负债/r/n2,474,640.41/r/n2,677,329.73/r/n5.89%/r/n4.62%/r/n-1.28%/r/n流动负债合计/r/n42,006,182.69/r/n57,999,848.54/r/n88.44%/r/n86.70%/r/n-1.74%/r/n非流动负债：/r/n长期借款/r/n3,382,858.42/r/n5,640,606.13/r/n61.59%/r/n63./r/n38%/r/n1.79%/r/n应付债券/r/n1,901,581.23/r/n2,910,837.58/r/n34.62%/r/n32.71%/r/n-1.92%/r/n预计负债/r/n14,322.06/r/n11,867.24/r/n0.26%/r/n0.13%/r/n-0.13%/r/n其他非流动负债/r/n137,807.56/r/n286,199.95/r/n2.51%/r/n3.22%/r/n0.71%/r/n递延所得税负债/r/n55,843.08/r/n50,404.82/r/n1.02%/r/n0.57%/r/n-0.45%/r/n非流动负债合计/r/n5,492,412.35/r/n8,899,915.72/r/n11.56%/r/n13.30%/r/n1.74%/r/n负债合计/r/n47,498,595.04/r/n66,899,764.26/r/n其中，货币资金上升了2.34个百分点，存货下降了2.5个百分点。非流动资产中长期股权投资和投资性房地产上升了4.28和3.25个百分点，非流动资产减少了3.44%，其他相对比较平稳，说明资产结构比较稳定。/r/n从表格3负债垂直分析表中可以看出，万科2016年流动资产下降了1.74%。各项目变动幅度不大，说明资本结构比较稳定，财务实力雄厚。但是，它的资产负债率高达80%，负债融资比例较高（后面财务指标中具体论述），权益融资比例较低，所以该公司财务风险比较大。/r/n代写各专业硕博学位论文,代写代发CSSCI、北大核心论文，合作加QQ:97079517、97079518;微电同号淘宝交易，安全无忧。/r/n●/r/nCSSCI来源期刊：/r/n《电子政务》、《汉语学习》、《会计与经济研究》、《现代中文学刊》、《甘肃行政学院学报》、《天津体育学院学报》《民族学刊》、《大学教育科学》、《金融论坛》、《南方经济》、《东北亚论坛》、《宁夏社会科学》、《法商研究》、《云南社会科学》、《人文杂志》、《甘肃社会科学》、《东北大学学报》、《自然资源与环境》。审稿周期：35-90天办结查稿。/r/n●/r/n北大核心期刊：/r/n《西安理工大学学报》、《心理与行为研究》、《统计与信息论坛》、《人口与发展》、《广西民族大学学报.哲学社会科学版》、《南昌大学学报/r/n·/r/n理科版》、《现代法学》、《江西财经大学学报》、《武汉金融》、《学校党建与思想教育》、《成人教育》、《中国科技翻译》审稿周期：35-90天办结查稿。/r/n●/r/n普刊：《中国新通信》、《兰台内外》、《中国多媒体与网络教学学报》、《农村科学实验》、《今日财富》、《心血管外科》《中国结合医学》、《经贸实践》、《语文课内外》、《记者观察》、《新课程》、《现代职业教育》、《建筑与装饰》、《畜牧兽医科学》、《化工管理》、《魅力中国》、《人力资源管理》、《新教育时代》、《心理月刊》等300多家国家级、省级普刊。审稿周期：1-7天办结查稿。/r/n利润表分析/r/n1.水平分析/r/n表格4利润表项目分析/r/n2016年/r/n2015年/r/n本年增减/r/n营业收入/r/n240,477,236,923.34/r/n195,549,130,020.90/r/n22.98%/r/n营业利润/r/n39,023,778,797.86/r/n33,122,777,302.51/r/n17.82%/r/n利润总额/r/n39,253,611,726.28/r/n33,802,617,619.10/r/n16.13%/r/n归属于上市公司股东的净利润/r/n21,022,606,256.56/r/n18,119,406,249.27/r/n16.02%/r/n归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润/r/n20,929,278,864.67/r/n17,615,950,216.12/r/n18.81%/r/n经营活动产生的现金流量净额/r/n39,566,129,021.69/r/n16,046,020,691.50/r/n146.58%/r/n基本每股收益/r/n1.90/r/n1.64/r/n15.85%/r/n稀释每股收益/r/n1.90/r/n1.64/r/n15.85%/r/n全面摊薄净资产收益率/r/n18.53%/r/n18.09%/r/n2.43%/r/n从表格4中可以看出，万科公司2016年实现营业收入240,477,236,923.34元，增长率为22.98%，营业利润为39,023,778,797.86元，比2015年增长了17.82%，而利润总额则为39,253,611,726.28，增长了16.13%。说明万科2016年收入大幅增长，经营效益良好，盈利能力非常有竞争性。/r/n表格5利润表部分项目分析（2）/r/n项目/r/n2016年1-12月/r/n2015年1-12月/r/n变动额/r/n变动幅度/r/n管理费用/r/n680,056.19/r/n474,524.98/r/n205,531.21/r/n43.31%/r/n财务费用/r/n159,206.80/r/n47,773.58/r/n111,433.22/r/n233.25%/r/n销售费用/r/n516,071.59/r/n413,524.98/r/n102,546.61/r/n24.80%/r/n资产减值损失/r/n119,279.02/r/n49,594.61/r/n69,684.41/r/n140.51%/r/n投资收益/r/n501,383.59/r/n356,190.81/r/n145,192.78/r/n40.76%/r/n营业外收入/r/n39,831.17/r/n85,543.15/r/n-45,711.98/r/n-53.44%/r/n所得税/r/n1,090,335.62/r/n785,317.96/r/n305,017.66/r/n38.84%/r/n表格6收入分析表/r/n行业/r/n营业收入/r/n营业成本/r/n营业利润率/r/n金额/r/n增减/r/n金额/r/n增减/r/n数值/r/n增减/r/n1.主营业务/r/n23，840，054.80/r/n23.41%/r/n16,949,371.06/r/n22.99%/r/n19.73%/r/n0.30%/r/n其中：房地产/r/n23，414，029.66/r/n23.09%/r/n16,617,491.18/r/n22.61%/r/n19.77%/r/n0.32%/r/n物业服务/r/n426，025.14/r/n43.42%/r/n331,879.88/r/n45.35%/r/n17.22%/r/n-0.17%/r/n2.其他业务/r/n207，668.89/r/n-12.22%/r/n24,869.28/r/n-26.18%/r/n83.14%/r/n3.12%/r/n合计/r/n24，047，723.69/r/n22.98%/r/n16,974,240.34/r/n22.87%/r/n20.27%/r/n0.11%/r/n从利润表具体项目来看，管理费用较2015年增加了205531.21元，增长幅度为43.31%，说明经营规模增长，人工费用增加；财务费用增加了111433.22元，增长率为233.25%，说明利息支出大幅增加；销售费用增加了102546.61元，增长率为24.80%，说明销售规模有所增长；资产减值损失增加了69684.41元，增长率为140.51%，说明存货跌价准备增加；投资收益增加了145192.78元，增长了40.76%，说明权益法投资收益增加，企业管理者有较强的资金运用能力；营业外收入减少了45711.98元，减少率为53.44%，说明非正常营业性收入较少；所得说增加了305017.66元，较上年增长了38.84%，说明利润总额增加。/r/n其中，从表格6收入项目中可以看出，主营业务收入较2015年增长了22.99%，其它业务收入较2015年减少了26.18%，说明企业着重发展正常经营性项目。而主营业务收入中，房地产服务增长率为22.61%，物业服务增长率为45.35%，说明企业大力发展物业服务，使经营活动多元化。/r/n垂直分析/r/n表格7利润表垂直分析表/r/n项目/r/n金额/r/n比例/r/n变动/r/n2015年/r/n2016年/r/n2015年/r/n2016年/r/n营业收入/r/n19,554,913.00/r/n24,047,723.69/r/n100.00%/r/n100.00%/r/n0.00%/r/n减：营业成本/r/n13,815,062.87/r/n16,974,220.34/r/n70.65%/r/n70.59%/r/n-0.06%/r/n营业税金及附加/r/n1,798,042.68/r/n2,197,875.46/r/n9.19%/r/n9.14%/r/n-0.06%/r/n销售费用/r/n413,827.36/r/n516,071.59/r/n2.12%/r/n2.15%/r/n0.03%/r/n管理费用/r/n474,524.98/r/n680,056.19/r/n2.43%/r/n2.83%/r/n0.40%/r/n财务费用/r/n47,773.58/r/n159,206.80/r/n0.24%/r/n0.66%/r/n0.42%/r/n资产减值损失/r/n49,594.61/r/n119,279.02/r/n0.25%/r/n0.50%/r/n0.24%/r/n加：投资收益/r/n356,190.81/r/n501,383.59/r/n1.82%/r/n2.08%/r/n0.26%/r/n营业利润/r/n3,312,277.73/r/n3,902,397.88/r/n16.94%/r/n16.23%/r/n-0.71%/r/n加：营业外收入/r/n85,543.15/r/n39,831.17/r/n0.44%/r/n0.17%/r/n-0.27%/r/n减：营业外支出/r/n17,559.12/r/n16,847.87/r/n0.09%/r/n0.07%/r/n-0.02%/r/n利润总额/r/n3,380,261.76/r/n3,925,381.18/r/n17.29%/r/n16.32%/r/n-0.96%/r/n减：所得税费用/r/n785,317.96/r/n1,090,335.62/r/n4.02%/r/n4.53%/r/n0.52%/r/n净利润/r/n2,594,943.80/r/n2,835,045.56/r/n13.27%/r/n11.79%/r/n-1.48%/r/n（1）毛利分析/r/n毛利为营业收入减去营业成本。从表格7利润表垂直分析表可以看出，万科2015年和2016年毛利占营业收入的比重分别为29.35%和29.41%，较平稳，说明公司销售与成本控制较为稳定。/r/n核心利润分析/r/n核心利润为毛利减去三大期间费用和营业税金及附加。从表格7可知，万科2015年和2016年的核心利润占营业收入的比重分别为15.37%和14.64%。2016年下降了0.7个百分点是因为管理费用和财务费用有所上升。/r/n净利润分析/r/n万科2016年净利润比2015年下降了1.48%，是因为利润总额下降了0.96%，而所得税费用上升了0.52%。/r/n现金流量表分析/r/n表格8现金流量表部分项目/r/n项目/r/n2016年度/r/n2015年度/r/n结构比增长百分点/r/n金额/r/n结构比/r/n金额/r/n结构比/r/n经营活动现金流入/r/n31283561.57/r/n100.00%/r/n21106503.48/r/n100.00%/r/n-/r/n其中：销售商品、提供劳务收到的现金/r/n28653293.83/r/n91.59%/r/n19190827.18/r/n90.92%/r/n0.67/r/n经营活动现金流出/r/n27326948.67/r/n100.00%/r/n19501901.41/r/n100.00%/r/n-/r/n其中：销售商品、提供劳务支付的现金/r/n17846870/r/n65.31%/r/n12997942.48/r/n66.65%/r/n-1.34/r/n经营活动产生的现金流量净额/r/n3956612.9/r/n-/r/n1604602.07/r/n-/r/n-/r/n投资活动产生的现金流量净额/r/n-4338905.01/r/n-/r/n-2094748.12/r/n-/r/n-/r/n筹资活动产生的现金流量净额/r/n3129665.06/r/n-/r/n-510391.08/r/n-/r/n-/r/n/r/n从上表中可以看出，万科企业经营活动产生的现金流量净额比上年增加了一倍。其中，关于销售商品、提供劳务收到的现金大大增长，而支付的现金则减少，说明销售收入增加，成本更效率化。经营活动现金流量足以支撑企业偿还利息等方面的需要。投资活动产生的现金流量金额也增加了一倍多，说明企业对外投资规模加大。筹资活动扩大了6倍，说明2016年企业资本需求较大，融资能力增强。/r/n销售获现比率=销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入。根据公式计算出的销售获现比率分别为2016年的1.19和2015年的0.98，说明公司的盈利能力变好，盈利质量变高。/r/n现金流量充足率=经营活动现金流量净额/（构建固定资产现金支出+偿还借款现金支出+支付现金股利）。2016年万科现金流量充足率为0.69，2015年为0.40，均小于1，说明企业财务弹性不足，企业经营现金流量质量不佳，无法利用经营活动现金流量满足企业更新固定资产、偿还本息、支付现金股利的需要。/r/n四、能力指标分析/r/n盈利能力/r/n表格9盈利能力分析表/r/n项目/r/n2016年/r/n2015年/r/n2014年/r/n行业平均数/r/n净资产收益率/r/n20.00%/r/n18.09%/r/n17.86%/r/n13.10%/r/n总资产报酬率/r/n4.82%/r/n5.60%/r/n5.09%/r/n5.40%/r/n销售净利润率/r/n8.74%/r/n9.27%/r/n10.76%/r/n7.10%/r/n1.净资产收益率/r/n净资产收益率，是指企业所有者通过投入资本经营取得利润的能力，考查的是资本经营盈利能力。公司2016年、2015年、2014年的净资产收益率都高于行业平均值，且2016年的增长率高于2015年，说明企业自有资本获取收益的能力有加强，运营效益提高，在行业中有较强的竞争力。/r/n2.总资产报酬率/r/n总资产报酬率反映了企业全部资产的利用效率，分析的是资产经营盈利能力。公司2016年总资产报酬率稍低于行业平均值，且比2015年下降了0.78%，说明企业产品盈利能力稍有下降，全部资产使用效率有所降低。/r/n3.销售净利润率/r/n销售净利润率分析的是商品经营盈利能力。公司近三年的销售净利润率普遍高于行业平均值，虽有所下降，但在全行业中还是处于领先地位。/r/n营运能力/r/n表格10营运能力分析表/r/n项目/r/n2016年/r/n2015年/r/n2014年/r/n行业平均数/r/n存货周转率/r/n0.41/r/n0.4/r/n0.32/r/n0.3/r/n应收账款周转率/r/n120/r/n90/r/n60/r/n50/r/n总资产周转率/r/n50.59%/r/n46.70%/r/n28.79%/r/n30.00%/r/n1.存货周转率/r/n存货周转率，是指企业一定时期内销售成本存货资产的周转速度，反映的是企业供、产、销平衡效率。公司2016年、2015年、2014年的存货周转率都高于行业平均数，且近年来相差不大，基本稳定，说明存货占用水平稳定、资产流动性平稳。/r/n2.应收账款周转率/r/n应收账款周转速度，是指在一个年度内应收账款转变为现金的次数。公司的应收账款周转率三年来成上升趋势，说明周转天数变短，应收账款收回速度越快，销售回款加快，资金周转较快。/r/n3.总资产周转率/r/n总资产周转率，反映的是总资产的管理效率，分析总资产的周转速度。公司2016年的总资产周转率相比较2015年有所上升，但基本平稳，均高于行业平均值，说明企业总资产周转较快，营运能力有所提升，公司全部资产的经营质量和利用效率有所上升。/r/n偿债能力/r/n1.流动比率/r/n流动比率说明的是企业短期偿债能力，指流动资产偿还流动负债的保障偿债能力。从表中可以看出，企业三年的流动比率都超过1，说明企业有能力偿还流动负债，短期偿债能力风险较小。虽然有波动，但较为稳定。且高于行业平均值，说明公司在行业中的偿债能力较强，支付现金的能力较强。/r/n表格11偿债能力分析表/r/n项目/r/n2016年/r/n2015年/r/n2014年/r/n行业平均数/r/n流动比率/r/n1.24/r/n1.3/r/n1.34/r/n1.14/r/n速动比率/r/n0.44/r/n0.43/r/n0.43/r/n0.41/r/n资产负债率/r/n80.54%/r/n77.70%/r/n77.20%/r/n72.40%/r/n产权比率/r/n4.14/r/n3.48/r/n3.49/r/n3.11/r/n利息保障倍数/r/n48.51/r/n83.89/r/n41.85/r/n39.88/r/n2.速动比率/r/n速动比率指企业除存货以外的流动资产，即可以立即变现的流动资产对流动负债的偿还能力，分析的也是短期偿债能力。公司三年的速动比率基本平稳，短期偿债能力无较大变动，且处于正常范围内。/r/n3.资产负债率/r/n资产负债率指标反映了债权人提供的资产占企业的全部资产的比重的大小，反映了债权人向企业提供信贷资金的风险程度，同时反映了公司举债经营的能力。公司2016年的资产负债率为80.54%，较2015年增加了2.84%，企业债务负担增加。一般来说，公司的资产负债率为50%，说明公司负债比率较高，长期偿债能力有一定风险。对投资人来说，可以带来财务杠杆和避税的效应，以及以较少的资本投入获得企业控制权。对债权人来说，企业偿债风险较高。对管理者来说，需要结合其他情况着重考虑借入资金。/r/n4.产权比率/r/n产权比率表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，衡量的是企业长期偿债能力，标志着企业财务结构稳健与否。公司2016年的产权比率为4.14，较2015年增长了0.66，2015年的产权比率与2014年相差不大，说明企业偿还长期债务的能力提高，但总体还是偏低，债权人权益保障程度较低，承担的风险较大。/r/n5.利息保障倍数/r/n利息保障倍数是从盈利能力角度来分析长期偿债能力的，又叫已获利息倍数，主要用来衡量企业用其经营收益偿付借款利息的能力。企业2016年的利息保障倍数为48.51，说明企业的利息支付有保障，且高于行业平均数，说明公司获利能力对到期债务偿还的保证程度较好。/r/n发展能力/r/n表格12发展能力分析表/r/n项目/r/n2016年/r/n2015年/r/n2014年/r/n行业平均数/r/n主营业务收入增长率/r/n23.41%/r/n32.76%/r/n9.38%/r/n19.40%/r/n净利润增长率/r/n16.02%/r/n15.08%/r/n4.15%/r/n11.90%/r/n股利增长率/r/n0.0972/r/n0.44/r/n0.2195/r/n0.09/r/n1.主营业务收入增长率/r/n主营业务收入增长率反映企业当年的销售情况，是衡量企业经营状况和市场占有率的重要标志，判断公司的成长能力。公司2016年的主营业务收入增长率明显高于行业平均，说明公司在行业中较好，处于成熟期，但是与2015年相比明显减少，而2015年又比2014年大幅增加，说明企业主营业务波动较大，需考虑经济趋势的影响。/r/n2.净利润增长率/r/n净利润增长率是企业发展能力的基本体现。公司2015年的净利润增长率有大幅度的上升，2016年比2015年稍有增加，相对平稳，且高于行业平均值，说明企业发展能力较强较稳定，具有竞争力。/r/n3.股利增长率/r/n留存收益是衡量企业发展能力的重要指标，企业留存收益规模的大小取决于企业的估计政策，现金股利的支付水平高低与留存收益的大小呈反向变动，所以，股利增长率也用来衡量企业的发展能力水平。公司2016年股利增长率为0.0972，较2015年的0.44减少了0.3428，说明企业发展能力稍缓，可能是受到公司内外诸多因素的影响。/r/n五、市场价值指标分析/r/n（一）每股收益/r/n由下图可知，万科2016年的每股收益始终高于行业平均水平，每股收益是指公司普通股股东每持有一股所享有的企业净利润或是必须承担的企业净损失。从下图中的数据可以得出，在2016年的获利水平较高，投资风险较低，值得投资者选择。/r/n图2万科每股收益与行业对比图/r/n市盈率/r/n表格13万科2016年市盈率指数表/r/n变动日期/r/n市盈率/r/n2016-12-31/r/n12.53/r/n2016-9-3