房地产产品策划培训讲义96

1目录录产品策划体系系定位12产品策划基础础资料3产品策划体系系内容4反馈与修正2产品策划体系系定位3缘起经纪公司承担担建筑规划设设计院的部分分功能，增加加所提方案的的可操作性与可可实施性。3经纪公司开发商建筑规划院房地产项目前前期顾问阶段段反馈修正反馈修正给出结论给出结论4缘起前端市场定位位后端营销推广广房地产项目前前期报告中端产品策划划经纪公司承担担建筑规划设设计院的部分分功能，增加加所提方案的的可操作性与可可实施性。给出结论反馈修正给出结论反馈修正反馈修正5定位前端市场定位位中端产品策划划后端营销推广广房地产项目前前期报告房地产项目前前期策划过程程中承前启后的模块。经纪公司间竞竞争升级，产产品策划由自自选动作变为为规定动作，，广度及深度度也逐渐加大大。6思源2010年北京地区某项目前期投投标报告7易居2009年上海地区某项目前期定定位报告8世邦魏理仕2009年青岛地区的的前期报告9产品策划基础础资料102.当地政策规范范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位客观事实主观判断112.当地政策规范范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位12地块资料地块资料主要要包括：规划意见书及及相关政府文文件地块CAD图地块内外部情情况既有规划方案案13地块资料|规划意见书及及相关政府文文件规划意见书及及相关政府文文件：地块真实的官方权威信息14地块资料|规划意见书及及相关政府文文件规划意见书15地块资料|规划意见书及及相关政府文文件规划意见书地块的用地性性质、面积指指标、容积率率、限高、建筑密密度16地块资料|规划意见书及及相关政府文文件规划意见书是否含代征/代建的道路用用地及绿化用地指标是否有政策房房指标？限价房/廉租房/回迁房/回迁商业17地块资料|规划意见书及及相关政府文文件规划意见书建筑红线退让让距离及道路路红线退让距距离社区出入口方方位设置要求求与车位配比比要求18地块资料|规划意见书及及相关政府文文件规划意见书地块图：直观观了解19地块资料|规划意见书及及相关政府文文件相关政府文件件：其它官方方文件作为补补充市政管线情况况、采暖方式式……20地块资料|地块CAD图地块CAD图：产品设计计的底稿，力求准确无误误。开发商直接提提供CAD图纸；由钉桩点坐标文件生成；用用JPG图片大致勾勒勒生成。CAD格式文件钉桩点文件21地块资料|地块内部及周周边情况地块内部及周周边情况：现状及未来规规划，尽可能用实实景照片展示。内部：是否存在地势势高差、原生生植被、水系、温泉、工业业遗存等？是否存在被污污染后需要更更换的土壤？？外部：有利因素：景景观资源，如如河流湖泊、、旅游景点、、城市地标等等；社会资源源，如重点中中小学，大型型医院，市政政公园，体育育场馆等；交交通站点，如如地铁/轻轨/BRT站点等。不利因素：噪噪声及粉尘污污染，如市政政主干道，铁铁路，工厂，，专业市场，，发电厂；心心理负面影响响，如高压线走廊，火葬场，坟坟地，破旧楼楼房等。22地块资料|地块内部及周周边情况案例西中中南北东23地块资料|既有规划方案案某项目概念性性总规方案开发商已有规规划方案，需需经纪公司提供建议及意意见；综合体的公寓项目，要求对对标准层进行行分割，需开开发商提供标准层图纸。某城市综合体体项目公寓部部分标准层设计图图纸242.当地政策规范范4.市场调研1.地块资料3.开发商诉求基础资料5.项目定位25当地政策规范范项目所在省、、市的最新的政策规范要要求。建筑间距系数日照测算标准建筑宽高比与楼座排布相相关的规范……26当地政策规范范日照及间距系系数设计依据据：《沈阳市居住建建筑间距和住住宅日照管理理规定》(沈阳市人民政政府令2006第64号)“第九条”：住住宅建筑高度度在40米以上时，面宽不大于60米。“第十四条””：高层建筑筑遮挡相邻住住宅，当建筑筑高度与建筑筑面宽之比大大于1.2时，按遮挡建建筑面宽确定定建筑间距系系数；在三环路以内内地区，当建建筑高度在40米以上时，建建筑间距系数数不得小于1.4，且建筑间距距不得小于40米；“第十七条””：沿城市主主要道路一侧侧并列布置的的高层住宅之之间的建筑间间距除满足本本规定相对应应的建筑间距距要求外，不得小于30米。“第二十三条条”：住宅日日照是指住宅宅主采光面居居室的满窗日日照时数。日日照标准日为为大寒日，有有效日照时间间带为上午8时至下午4时。“第二十五条条”：新建高高层住宅或高高层和多层混混合的住宅成成组布置时，，新建住宅日照应不低于于大寒日1小时。建筑宽高比建筑间距日照测算标准准27当地政策规范范项目所在省、、市的最新的政策规范要要求。层高阳台飘窗入户花园地下空间……与赠送面积相相关的规范28当地政策规范范赠送面积依据据：成都都市市规规划划管管理理局局关关于于对对《《成成都都市市规规划划管管理理技技术术规规定定》》中中容容积积率率、、建建筑筑面面积积等等指指标标的的补补充充解解释释二、、住住宅宅建建筑筑层高高不不应应大大于于3.6米。跃跃层层式式住住宅宅起起居居室室（（厅厅））、、低低层层住住宅宅起起居居室室（（厅厅））层层高高为为户户内内通通高高以以及及住住宅宅坡坡屋屋顶顶部部分分除除外外。。六、、每每套套住住宅宅阳阳台台（（含含各各类类形形式式的的阳阳台台、、入入户户花花园园、、露露台台等等非非公公共共活活动动空空间间））的的水平平投投影影面面积积不不大大于于该该套套住住宅宅套套型型建建筑筑面面积积的的20%；商商业业、、办办公公、、酒酒店店建建筑筑的的每每层层阳阳台台水水平平投投影影面面积积不不大大于于该该层层建建筑筑面面积积的的15%。此此外外，，阳台台进进深深不不应应大大于于1.8米，低低层层住住宅宅、、退退台台式式建建筑筑阳阳台台等等有有特特殊殊要要求求的的除除外外。。七、、飘窗窗窗台台与与室室内内楼楼地地面面高高差差不不得得小小于于0.45米，，且且凸凸出出外外墙墙宽宽度度不不得得大大于于0.6米。。八、、除除建建筑筑入入口口雨雨篷篷外外，，建筑筑附附属属构构件件（（如如空空调调板板、、花花池池、、构构造造板板等等））的的进进深深不不宜宜大大于于0.6米，，且且连连续续长长度度不不应应大大于于1.8米。。住住宅宅建建筑筑不不允允许许设设置置除除结结构构构构件件以以外外的的附附属属构构件件。。九、、除除避避让让、、对对接接市市政政公公共共地地下下空空间间外外，，建建筑筑物物地地下下室室、、半半地地下下室室的的顶顶板板面面不不应应高高于于室室外外地地坪坪1.0米；；建建筑筑物物地地下下室室、、半半地地下下室室顶顶板板面面高高于于室室外外地地坪坪大大于于1.0米时时，，按按照照该该层层水水平平投投影影面面积积计计入入容容积积率率。。地地下下室室、、半半地地下下室室顶顶板板面面高高于于室室外外地地坪坪部部分分按按地地上上建建筑筑的的规规定定进进行行退退距距管管理理。。十一一、、本本解解释释自自2010年2月25日起起施施行行，，有有效效期期为为两两年年。。其它它类类型型：：楼楼座座高度度控控制制、土土地地使使用用年年限限（（沈沈阳阳））、、外外立立面面要要求求（（银银川川））等………根据据住住宅宅地地块块3.2的容容积积率率及及沈沈阳阳市市相相关关日日照照和和建建筑筑间间距距的的要要求求，，估估算算平均均层层数数30-35层能能满满足足相相关关指指标标；根据据抗抗震震设设防防的的要要求求及及各各结结构构形形式式高高限限的的要要求求，，本本案案住住宅宅部部分分控控制制高高度度不不超超过过120-130米；；根据据《高规规》要求求，，100米以以上上的的住住宅宅，，应应设设置置避避难难层层，，而而避难难层层的的设设置置，，会会造造成成高高层层住住宅宅的的成成本本和和公公摊摊面面积积的的增增加加；根据据结结构构计计算算要要求求，，建建筑筑体体越越高高，，荷荷载载要要求求就就越越高高，，钢钢筋筋用用量量增增加加、、混混凝凝土土标标号号提提高高、、构构件件截截面面尺尺寸寸加加大大，，因因此此，，在在增加加建建安安成成本本的同同时时，，减小小实实际际使使用用空空间间，即即得得房房率率会会进进一一步步降降低低；；因此此，，建建议议本本项项目目住宅宅高高度度控控制制在在100米以以内内当地地政政策策规规范范302.当地地政政策策规规范范4.市场场调调研研1.地块块资资料料3.开发发商商诉诉求求基础础资资料料5.项目目定定位位31开发发商商诉诉求求开发发商商诉诉求求：：项项目目目目标标、、项项目目发发展展方方向向、、期期望望均均价价、、开开工工顺顺序序、、可可突突破破的的限限制制性性规规划划条条件件等等，，通通过过项项目目招招投投标标文文件件或或与与开开发发商商沟沟通通了了解解。。最重重要要是是项项目目目目标标：：追求求高高利利润润还还是是回回款款速速度度？？本项项目目的的目目标标是是什什么么？？是迅迅速速回回收收资资金金是利利润润最最大大化化关键键是是大大老老板板的的想想法法32开发发商商诉诉求求开发发商商对对开工工顺顺序序常常常有有自自己己的的考考虑虑。。ABCDE初步步方方案案：：开开工工顺顺序序，，由由南南向向北北最终终方方案案：：开开工工顺顺序序，，由由北北向向南南由南南向向北北由北北向向南南33开发发商商诉诉求求开发发商商提提出出突突破破某某些些限限规规，，如如突突破破““90/70”限限制制、、增增大大容容积积率率、、提提高高建建筑筑限限高高、、提提高高层层高高、、提提供供周周边边学学校校入入学学资资格格等等，，一一定定要要慎重重考考虑虑，确定定其其可可实实施施性性。342.当地地政政策策规规范范4.市场场调调研研1.地块块资资料料3.开发发商商诉诉求求基础础资资料料5.项目目定定位位35市场场调调研研|宏观观市市场场宏观观市市场场涉涉及及城市市层层面面的信信息息，，如如：：GDP，房房地地产产年年度度/季度度/月度度的的成成交交量量与与成成交交均均价价36市场场调调研研|中观观市市场场中观观市市场场涉涉及及区域域及及板板块块层层面面的信信息息，，如如：：区区域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民评评价价区域域位位置置：：主主要要是是与与市市中中心心/商业业区区/商务务区区/政务务区区的的通通达达性性、、路路程程距距离离及及所所需需时时间间37市场场调调研研|中观观市市场场中观观市市场场涉涉及及区域域及及板板块块层层面面的信信息息，，如如：：区区域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民评评价价区域域成成熟熟度度：：城城市市中中心心黄黄金金区区域域/CBD/新兴兴居居住住区区/未来来规规划划利利好好区区域域/旅游游度度假假区区………38市场场调调研研|中观观市市场场中观观市市场场涉涉及及区域域及及板板块块层层面面的信信息息，，如如：：区区域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民评评价价居民民评评价价：：即即当当地地市市民民对对项项目目所所在在区区域域的的看看法法，，如如成成都都的的西贵贵南南富富，北北京京的的东东富富西西贵贵，，是否否是是传传统统豪豪宅宅区区（（北北京京朝朝阳阳公公园园，，沈沈阳阳棋棋盘盘山山、、苏苏州州金金鸡鸡湖湖））项目目是是要要融融入入这这个个区区域域还还是是要要跳跳出出这这个个区区域域？？39市场场调调研研|微观观市市场场微观观市市场场涉涉及及直接接竞竞品品，如如：：竞竞品品产产品品类类型型、、建建筑筑/园林林风风格格、、精精装装报报价价及及标标准准、、单单盘盘年年度度/季度度/月度度消消化化量量，，现现有有存存量量，，畅畅销销/滞销销产产品品的的房房型型、、面面积积区区间间、、单单价价、、总总价价区区间间等等。。40市场场调调研研|微观观市市场场微观观市市场场涉涉及及直接接竞竞品品，如如：：竞竞品品产产品品类类型型，，建建筑筑/园林林风风格格，，精精装装报报价价及及标标准准，，单单盘盘年年度度/季度度/月度度消消化化量量，，现现有有存存量量，，畅畅销销/滞销销产产品品的的房房型型、、面面积积区区间间、、单单价价、、总总价价区区间间，，客客群群等等。。412.当地地政政策策规规范范4.市场场调调研研1.地块块资资料料3.开发发商商诉诉求求基础础资资料料5.项目目定定位位42项目目定定位位|项目目档档次次和和居居所所用用途途项目目档档次次和和居居所所用用途途：：指导导户户型型及及楼楼座座标标准准层层设设计计。高端端中高高端端中端端顶级级第一一居居所所第二二居居所所商务务公公寓寓投资资型型度假假养养生生………项目目档档次次居所所用用途途43客群群定定位位：：目目标标客客群群的的家家庭庭收收入入、、成成员员数数量量、、房型型需需求求、、能能承承受受的的单单价价与与总总价价等。。项目目定定位位|客群群定定位位44客群群定定位位：：鲜明明地地域域特特性性的需需求求。。例如如：：成都都、、重重庆庆的的客客户户对对朝朝向向的的敏敏感感度度相相对对较较低低；；沈阳阳的的客客户户希希望望联联排排别别墅墅的的主主卧卧能能设设在在二二层层；；沈阳阳客客户户偏偏好好地地中中海海式式的的建建筑筑风风格格；；项目定定位|客群定定位45产品类类型与与户型型配比比：最具指指导意意义，，重中中之重重产品类型户型面积区间比例（建面比）公寓塔楼零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%两居90-110㎡20%合计23000㎡100%注意：：建建筑筑面积积/实得面面积?套数比比/建面比比?项目定定位|产品类类型与与户型型配比比项目档档次居所用用途客群定定位产品类类型户型配配比宏观市市场中观市市场微观市市场小结产品策策划基基础资资料规划意意见书书及相相关政政府文文件地块CAD图地块内内外部部情况况既有规规划方方案与楼座座排布布相关关与赠送送面积积相关关其它项目目目标项目发发展方方向期望均均价开工顺顺序……2、当地地政策策规范范3、开发发商诉诉求4、市场场调研研5、项目目定位位1、地块块资料料47产品策策划体体系内内容对开发发商的的判断断：拥有成成熟的的产品品体系系且在在异地地快速速复制制的某某些大大型开开发商商（如如万科科、龙龙湖、、星河河湾等等）、、对自自身产产品十十分自自信的的某些些中小小型开开发商商（如如润丰丰等）），只只需经经纪公公司提提供当当地市市场信信息、、项目目定位位及营营销计计划。。对产品品策划划的要要求往往往局局限于于开发发商既既有方方案的的局部部修改改，如如某一一户型型的室室内布布局调调整、、销售售动线线的重重新安安排等等。如果是是太过过全面面深入入的产产品策策划往往往是是事倍倍功半半，乃乃至产产生一一些负负面影影响。。因此需需要各各分支支机构构预先先准确确判断断开发发商的的实际际需求求。注意产品策划体系49综述产品策策划体体系分分为六六部分分内容容。地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议50产品策划体系地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议地块价价值分分析A4-1地块居住价值高高品质的纯居住区

A4-3/4地块教育配套用地高端品牌教育资源

A4-7地块公园配套用地项目价值点之一

A4-10地块混合用地商业价值较高居住价值一般东侧配建廉租房A4-8地块混合用地居住价值高于商业价值地块价价值分分析地块价价值分分析：：判断断各地地块之之间、、同一一地块块各方方位之之间的的居住价价值和和商业业价值值。基于地地块属属性及及内外外部情情况案例：：广渠路路15号地52地块价价值分分析地块价价值分分析：：判断断各地地块之之间、、同一一地块块各方方位之之间的的居住价价值和和商业业价值值。居住价价值：：东地地块>西地块块东部部＞东东地块块西部部商业价价值：：中间间规划划路>两侧影响因因素：：京九九铁路路>建材城城>京开高高速>城中村村改善因因素：：东侧侧绿地地>西侧绿绿地西侧绿化隔隔离带带东侧绿化隔离带带东侧居居住地地块西侧居居住地地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境基于地地块内外部部情况况案例：：黄土土岗项项目53地块价价值分分析地块价价值分分析：：综合合体公公寓类类项目目，则则要判判断不同楼楼层之之间，同一楼楼层之之间不不同朝朝向的居住住价值值。案例：：苏州州某高高端公公寓项项目基于地地块内外部部情况况54产品策划体系地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议规划设设计原原则55规划设设计原原则规划设设计原原则：：确定定规划划方向向，如如容积率率的拆拆分，各地地块的的容积率率和建建筑类类型，户型分分配等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑筑面积积做满满，实实现总总体2.5容积率率；适度拆拆分总总体容容积率率；拔高西西地块块容积积率指指标，，做足足高度度，降降低东东地块块容积积率；；西地块块一分分为二二，西西侧安安排政政策房房，尽尽量减减少占占地面面积，，剩余余部分分排商商品房房；所有商商品住住宅均均为南南北通通透的的板式式建筑筑，舒舒适性性较高高；案例：：黄土土岗项项目基于地地块价价值分分析、、规划划指标标、项项目定定位等等56产品策划体系地块价价值分分析规划设设计原原则总体规规划建建议户型设设计建建议建筑及及园林林风格格建议议附加值值提升升建议议总体规规划建建议57总体规规划建建议概念规规划图图总规图图楼体鸟鸟瞰图图日照测测算图图……交通组组织图图消防通通道图图单元入入口图图地下车车库图图……户型配配比表表总规指指标表表交通组组织户型配配比总规布布局58总体规规划建建议|总规布布局概念规规划图图总规图图楼体鸟鸟瞰图图日照测测算图图……交通组组织图图消防通通道图图单元入入口图图地下车车库图图……户型配配比表表总规指指标表表交通组组织户型配配比总规布布局59概念规规划图图：对对地块块进行行初步步划分分，确确定各各类型型产品品的大大致布布局，，用不同色色块进进行区区分。案例：：黄土土岗项项目基于地地块价价值分分析、、规划划指标标、项项目定定位等等西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N中高端端商品住住宅区区中端商品住住宅区区公租房房限价房房景观公公园总体规规划建建议|总规布布局由西向向东排排布：：政策策房-中端商商品房房-中高端端商品品房60总体规规划建建议|总规布布局总规图图：各各物业业类型型的楼座排布、、朝向向、建建筑形形式、、标准准层面面积、、单元数数等详细细指标标。案例：：黄土土岗项项目61总体规规划建建议|总规布布局楼体鸟鸟瞰图图：三维视视角的图片片，加加深直直观印印象。。案例：：黄土土岗项项目西南角视角东南角视角社区内部视角62总体规规划建建议|总规布布局日照测测算图图：日日照测测算软软件生生成的的图片片，表表示总总规布布局符合相相关建建筑规规范。案例：：黄土土岗项项目63总体规规划建建议|交通组组织概念规规划图图总规图图楼体鸟鸟瞰图图日照测测算图图……交通组组织图图消防通通道图图单元入入口图图车位图图表……户型配配比表表总规指指标表表交通组组织户型配配比总规布布局64总体规规划建建议|交通组组织交通组组织图图：社社区内内外主主要道道路，，出入入口（（车行行、人人行））位置置案例：：黄土土岗项项目65总体规规划建建议|交通组组织消防通通道图图：消消防车车行车车路线线，保保证符符合相相关消消防规规范案例：：黄土土岗项项目66总体规规划建建议|交通组组织单元入入口图图：各各楼座座单元元的地地上入入户方方向案例：：黄土土岗项项目67总体规规划建建议|交通组组织车位图图表：：地下下车库库或地地面车车位分分布区区域示示意，，各车车库的的出入入口位位置，，车位位统计计表案例：：黄土土岗项项目68总体规规划建建议|户型配配比概念规规划图图总规图图楼体鸟鸟瞰图图日照测测算图图……交通组组织图图消防通通道图图单元入入口图图地下车车库图图……户型配配比表表总规指指标表表交通组组织户型配配比总规布布局69总体规规划建建议|户型配配比总规指指标表表：根根据总总规布布局，，整个个项目目的规规划指指标核核算。。案例：黄黄土岗项项目70产品策划体系地块价值值分析规划设计计原则总体规划划建议户型设计计建议建筑及园园林风格格建议附加值提提升建议议户型设计计建议71户型设计计建议楼座标准准层户型型组合建建议案例：黄黄土岗项项目72户型设计计建议单套户型型设计方方向案例：黄土岗项目中高端案例：沈阳某高端高层项目73产品策划体系地块价值值分析规划设计计原则总体规划划建议户型设计计建议建筑及园园林风格格建议附加值提提升建议议74建筑及园园林风格格建议建筑风格格建议：：根据项项目定位位及客群群分析得得出。案例：黄黄土岗项项目规划意见书要求，政策房的外立面材质须与商品房保持一致75建筑及园园林风格格建议园林风格格建议：：根据建建筑风格格及客群群分析得得出，同同时会对对某些重要节点点给出概念念性指导导建议。。案例：黄黄土岗项项目76产品策划体系地块价值值分析规划设计计原则总体规划划建议户型设计计建议建筑及园园林风格格建议附加值提提升建议议附加值提提升建议议77附加值提提升建议议精装修标标准精装修价价格精装修风风格常规设备备设施新技术运运用精装修设备设施施会所商业幼儿园……服务等级级服务内容容社区配套套物业服务务78附加值提提升建议议|精装修精装修标标准精装修价价格精装修风风格常规设备备设施新技术运运用精装修设备设施施会所商业幼儿园……服务等级级服务内容容社区配套套物业服务务79附加值提提升建议议|精装修确定项目目是否采采用精装装修交房房是否采用用精装修修？开发商要要求（万万科、星星河湾））项目定位位（高单单价项目目，如商商务公寓寓、高端端住宅））80附加值提提升建议议|精装修精装修标标准和价价格：根根据项目目定位及及对销售售均价的的预期，，确定交房标准准和成本价格格、对外外报价。常规项目目：墙面面、地面面装修，，送厨房房家具、、卫浴，，报价3000元/㎡之内案例：万万科项目目81附加值提提升建议议|精装修精装修标标准和价价格：根根据项目目定位及及对销售售均价的的预期，，确定交房标准准和成本价格格、对外外报价。高端项目目：墙面、地地面装修修，送厨厨卫全套套家具家家电，智智能家居居系统，，报价5000元/㎡以上案例：北北京远洋洋公馆82附加值提提升建议议|精装修精装修标标准和价价格：根根据项目目定位及及对销售售均价的的预期，，确定交房标准准和成本价格格、对外外报价。公寓类项项目：““拎包入入住”，，墙面、、地面装装修，送送全套家家具家电电灯饰，，报价价5000元/㎡以上案例：北北京霄云云里8号83附加值提提升建议议|精装修精装修风风格：根根据客群定位位、户型型特点及及建筑风风格确定合适适的装修修风格。。案例：大大连项目目84附加值提提升建议议|精装修精装修风风格：根根据客群定位位、户型型特点及及建筑风风格确定合适适的装修修风格。。案例：苏苏州项目目85附加值提提升建议议|设备设施施精装修标标准精装修价价格精装修风风格常规设备备设施新技术运运用精装修设备设施施会所商业幼儿园……服务等级级服务内容容社区配套套物业服务务86附加值提提升建议议|设备设施施根据项目定位位及规划划意见书书要求确定定设备设设施的选选用标准准。标准配置置居住区安安防系统统增强外保保温结构构系统太阳能光光电系统统楼板辐射射采暖制制冷系统统同层排水水系统……常规设备备设施建筑设计计方案要要考虑风风能、太太阳能等等的使用用。（设设计方案