知名企业标杆地产叠拼户型产品研发

叠墅墅产产品品研研发发DUPLXVILLADESIGN叠加加别别墅墅多层层洋洋房房联排排别别墅墅高附附加加更出出量量当别墅墅去去化化越越来来越越慢慢的时时候候，，当当高层层溢溢价价越越来来越越小小的时时候候…销售售原原则则：：越低低越越贵贵独栋栋别别墅墅类独独栋栋别别墅墅联排排别别墅墅洋房房多层层小高高层层高层层叠加加别别墅墅传统统模模式式解解读读跃层层平/跃层层跃层层送阁楼楼层层层退退送阳台台露露台台送庭院院送地下下室室顶层层中间间低层层交通通核核独立立庭庭院院入入户户公共共楼楼梯梯电电梯梯公共共楼楼梯梯电电梯梯叠加加别别墅墅分分类类三叠叠四叠叠五叠叠六叠叠什么么面积积段段的产产品品容易易卖卖？土地地进进入入疯疯狂狂模模式式的的时时期期面积积段段选选择择140㎡160㎡120㎡110㎡180㎡200㎡220㎡240㎡多层层洋洋房房叠加加别别墅墅联排排别别墅墅独栋栋别别墅墅90㎡保持持与与其其他他产产品品差差异异，，价价值值最最优优化化合理理的的面面积积段段控控制制总总价价案例例分分析析发展展历历程程（（多多阶阶段段））组合合及及入入户户方方式式分分析析-金地地天天境境不足足:相对对交交通通面面积积大大,上叠叠共共用用楼楼电电梯梯,私密密性性有有影影响响优点点:下叠叠中中叠叠均均有有独独用用入入户户花花园园,私密密性性好好,交通通便便捷捷5层叠叠墅墅组组合合组合合及及入入户户方方式式分分析析-中建建大大公公馆馆不足足:交通通面面积积大大,北侧侧庭庭院院狭狭窄窄,实用用性性不不高高优点点:每户户都都有有独独用用入入户户庭庭院院,私密密性性好好,交通通便便捷捷6层叠叠墅墅组组合合案例例分分析析与与借借鉴鉴-成都都龙湖湖弗弗拉拉明明戈戈D1（地下室）D2（地下室）D1型（下）D2型（下）D1型（上）D2型（上）D3型（上）D4型D1（地下室）D2（地下室）D1型（下）D2型（下）D1型（上）D2型（上）D3型（上）D4型5.6M5.6M5.6M5.6M1F2F3F4F5FD5型（下）D5型（下）D5型（上）D5型（上）6F-1F南侧示意RF一、、底底层层户户均均赠赠送送地地下下室室及及南南庭庭院院二、、中中下下叠叠为为跃跃层层均均有有入入户户花花园园三、、层层层层退退台台户户均均附附赠赠大大露露台台四、、顶顶跃跃大大露露台台高高附附加加值值特点点:6层5户组组合合叠叠墅墅案例例分分析析-广州州万万科科山山景景城城5层6户南南北北组组合合叠叠墅墅AD正E/背F正B/背C优点点：：1销售面积积小附附送大1南北对拼拼产品高高容积率率2户型紧凑凑房间间多3敞开楼梯梯不计面面积缺点：1无电梯上上叠户户需长楼楼梯三层层入户2上叠无入入户花园园及地下下室附送送3部分卧室室卫生间间尺度过过小案例研究究总结因其地理理优势,独有入户户庭院,私密性有有保证下叠二层入户户独有入入户庭院院的中叠叠更有别别墅体验验中叠为节约交交通面积积与造价价,3层以上用用户共用用楼电梯梯上叠叠墅研发发产品目目标1.控制总面面积,提高附送送率2.节约用地地,提高容积积率2.均好性,通过入户户方式组组织,每户都有有独立庭庭院或单单独入户户3.增加中叠叠附送,提升别墅墅体验4.增加地下下采光庭庭院提高高地下室室利用率率叠拼产品品一L形四层叠叠墅传统四叠叠独栋感较较弱标准容积积率1.2创新四叠叠全端头户户型三三面采光光独栋栋感强标准容积积率1.35下叠入户地平面上叠入户上叠户型型：赠送送一层入入户庭院院，独立立入户电电梯玄关关，赠送送露台，，赠送二二层地下下室，下下沉庭院院下叠户型型：赠送送一层入入户庭院院，独立立入户，，赠送阳阳台，赠赠送二层层地下室室，赠送送下沉庭庭院四层独立立入户密密拼叠加加省间距加加密密度类独栋L型院墅超超长长有效采采光面一梯一户户独立庭庭院四层叠加加别墅地下室

空中叠墅下叠-2F-1F1F2F3F4F地下室

上叠下叠-2F-1F1F2F3F4F户型户型下叠：3房2厅3卫；实际得房房房型：：5+1房3厅5卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率138.92㎡155.32㎡250.58㎡180.38%注：南侧侧入户庭庭院、下下沉休闲闲庭院、、地下室室、地下下私家车车位上叠：3房2厅3卫；实际得房房房型：：5+1房3厅5卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率130.95㎡147.35㎡246.44㎡188.19%注：南侧侧入户庭庭院、下下沉休闲闲庭院、、地下室室、地下下私家车车位产品设计计四叠别墅墅产品四叠别墅墅产品一层组合合平面图图技术指标标容积率=1.35(实际容积积率）容积率=1.21(客厅挑空空改造前前）建筑密度度：32%四叠别墅墅产品地下一层层组合平平面图四叠别墅墅产品地下二层层组合平平面图放大平面面图户型面积积户型:5+1房3厅5卫S销售=138.92㎡S实际面积积=250.58㎡（含地下下）赠送率：：180.38%S地下室=117.11㎡产品设计计四叠别墅墅产品——下叠一层平面面图改造空间改造后改造前全景起居居空间竖向双重重院落立体视线线交互首层人性性化老人人房设置置68003100S=20.20放大平面面图户型面积积产品设计计二层平面面图改造后改造前全赠送面积一半赠送面积改造空间户型:5+1房，3厅，5卫改造前套套型：3房,2厅,3卫S销售=138.92㎡S实际面积积=250.58㎡（含地下下）赠送率：：180.38%四叠别墅墅产品——下叠放大平面面图户型面积积产品设计计地下层平平面图改造后改造前改造空间间S地下室=117.11㎡四叠别墅墅产品——下叠放大平面面图户型面积积户型:5+1房3厅5卫S销售=130.95㎡S实际面积积=246.44㎡（含地下下）赠送率：：188.19%S地下室=124.01㎡产品设计计一层平面面图三层平面面图一、三层层平面图图四叠别墅墅产品——上叠放大平面面图产品设计计四层平面面图改造后改造前改造空间间四叠别墅墅产品——上叠放大平面面图产品设计计地下一、、二层平平面图地下一层层平面图图地下二层层平面图图S地下室=124.01㎡四叠别墅墅产品——上叠产品设计计地下一层层平面图图地下二层层平面图图四叠别墅墅产品产品设计计二层平面面图一层平面面图四叠别墅墅产品产品设计计四层平面面图三层平面面图四叠别墅墅产品产品设计计剖面图剖面图效果展示示效果展示示效果展示示效果展示示产品设计计四叠别墅墅产品——户型总指指标房型编号房型结构实得房型套内面积公摊阳台面积附加值销售面积客厅不挑空销售面积实得套内面积实用率楼层分计合计面积得房率实际面积半算面积地下庭院露台客厅挑空四D-1A3房,2厅,3卫5+1房，3厅，5卫1F65.4105.427.6979%11.675.84117.1125.4024.82138.92155.32250.58180.38%2F40四D-2A3房,2厅,3卫5+1房，3厅，5卫3F63.32102.1926.843.841.92124.0126.4435.7216.4130.95147.35246.44188.19%4F38.87叠拼产品品二创新五层层叠墅How?4叠产品优点：间距更小更接近地地面，看看起来就就是别墅附加值均均好，别墅体体验缺点：较低的容积积率4叠真的很亲亲切，但它它就是多不不起来！6叠产品优点：较高的容积积率缺点：间距较大，，用地多中间户低附加值类似6+1洋房的产品6叠看起来就就像6+1洋房产品，，要称之为为“墅”真真是实在没没底气！是否有一种种产品能兼兼顾4、6叠产品的优优势又规避掉他他们的劣势势呢？间距小近地面均好性高容积?低容积间距大类似洋房远离地面诞生1:1.222.6M诞生1:1.218.8M原有面积在在一层部分分往北挤压压，并不影影响间距由由于层数的的降低，顶顶部的退台台，间距减减小到与4叠时相同。。VS6五叠露台北院中叠六叠北院中叠遥远的北院五叠北院—露台—家的附加值上叠：附赠五层阁楼，附赠五层层露台上叠阁楼露台中叠地下二层北院露台南院地下一层下叠中叠：附赠北院直达露台附赠二层露台，附赠地下室二二层下叠:附赠南院，附附赠地下室室一层采光天井拥有舒适性、高附加值和高容积率三大特性容4、6叠的优势于于一身地平面产品设计五叠别墅产产品上叠交通核中叠中叠入户下叠下叠入户A户型B户型下叠：三房房两厅两卫卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率98.41㎡11.73㎡156.86㎡159.40%注：赠送南南侧入户庭庭院、下沉沉休闲庭院院、地下室室中叠：三房房两厅两卫卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率109.74㎡122.54㎡140.686㎡128.20%注：赠送北北侧入户庭庭院、下沉沉休闲庭院院、地下室室、露台产品设计五叠别墅产产品C户型上叠：四房房两厅两卫卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率109.90㎡126.46㎡165.49㎡150.59%注：赠送地地下停车位位、露台地下室下叠A-2F-1F1F2F3F4F5F阁楼中叠B上叠C

五叠别墅产产品一层组合平平面图技术指标容积率=1.63(实际容积率率）容积率=1.43(客厅挑空改改造前)建筑密度：：33%地下一层组组合平面图图五叠别墅产产品地下二层组组合平面图图五叠别墅产产品放大平面图图户型面积户型:4房3厅3卫改造前套型型：2房2厅2卫S销售=98.41㎡S实际面积=156.86㎡㎡（含地下））赠送率：159.4%S地下室=57.82㎡产品设计五叠别墅产产品——下叠一层平面图图一层平面图图放大平面图图产品设计二层平面图图改造空间改造后改造前五叠别墅产产品——下叠放大平面图图S地下室=57.82㎡产品设计地下一层平平面图地下一层平平面图五叠别墅产产品——下叠放大平面图图户型面积户型:4房3厅4卫改造前套型型：2房2厅3卫S销售=109.74㎡㎡S实际面积=140.68㎡㎡（含地下））赠送率：128.2%S地下室=26.7㎡产品设计一、二层平平面图一层平面图图二层平面图图五叠别墅产产品——中叠放大平面图图产品设计三层平面图图全赠送面积积一半赠送面面积改造空间改造后改造前五叠别墅产产品——中叠放大平面图图产品设计地下一层平平面图地下一层平平面图S地下室=26.7㎡五叠别墅产产品——中叠放大平面图图户型面积户型:4房3厅3卫改造前套型型：2房2厅2卫S销售=109.9㎡S实际面积=165.49㎡㎡（含地下））赠送率：150.59%S地下室=53.20㎡产品设计五叠别墅产产品——上叠四层平面图图四层平面图图放大平面图图产品设计五层平面图图改造空间改造后改造前五叠别墅产产品——上叠放大平面图图产品设计阁楼平面图图改造空间阁楼层平面面图五叠别墅产产品——上叠放大平面图图产品设计地下一层平平面图地下二层平平面图S地下室=53.20㎡五叠别墅产产品——上叠产品设计地下一层平平面图地下二层平平面图地下一层平平面图五叠别墅产产品产品设计一层平面图图二层平面图图五叠别墅产产品产品设计三层平面图图四层平面图图五叠别墅产产品产品设计五层平面图图阁楼层平面面图五叠别墅产产品效果展示效果展示效果展示产品设计剖面图剖面图产品设计五叠别墅产产品——户型总指标标房型编号房型结构实得房型套内面积公摊阳台面积赠送面积销售面积客厅不挑空销售面积实得套内面积实用率楼层分计合计面积公摊系数实际面积半算面积地下室庭院露台客厅挑空阁楼五D-1A/B2房，2厅，2卫4房，3厅，3卫1F73.7285.7212.6914.80%0057.8232013.32098.41111.73156.86159.40%2F12五D-2A/B2房，2厅，3卫4房，3厅，4卫2F42.659014.1511.185.5926.735.057.2812.80109.74122.54140.68128.20%3F47.35五D-3A/B3房，2厅，2卫4房，3厅，2卫4F64.5995.7314.170053.2017.0616.5636.27109.90126.46165.49150.59%5F31.14叠拼产品三三创新六层叠叠墅叠拼产品特特点分析偷面积方式式优点：增加私人空间，增大房间舒适度，可改造成储物间或空中花园。丰富生活情趣偷面积方式二：入户花园2偷面积方式一：客厅或餐厅上空1优点：首层挑空无规范争议，可偷面积较大，布置灵活。邻里无纠纷。叠拼产品特特点分析偷面积方式式偷面积方式三：露台3优点：露台规范无争议，可偷面积较大。优点：飘窗规范无争议，是较为常用的偷面积方式。4偷面积方式四：飘窗5偷面积方式四：室外花园优点：规范无争议，增加生活趣味，可偷面积较大。叠拼产品特特点分析如何提高容容积率3在洋房产品品质不下降的前提下，减少间距来提升容积率?如何提高容积率按照规范6F洋房需控制间距18M，可以利用斜向三角形阴影部分作为退台空间多退台空间，立面造型丰富，视线更加开阔,增加附赠空间，减少建筑间距，提高容积率将单户进行优化搭配组合，使各户均能得到良好采光，退界只需满足间距13米，容积率更高！245618M传统洋房排法113M18M洋房产品无退台，视线阻隔，空间局促。洋房产品增加退台，视线开阔，立面丰富。21叠拼产品特特点分析前后退台分分析上叠入户地平面产品设计六叠别墅产产品中叠入户下叠入户上叠交通核中叠下叠下叠中叠独独立入户庭院多露台附送上叠独立电电梯，可改改造大露台台六D-1A户型下叠：三房房二厅三卫卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率170.72㎡191.08㎡381.88㎡223.69%注：赠送南南侧入户庭庭院、下沉沉休闲庭院院、地下室室、地下车车库中叠：三房房二厅三卫卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率145.54㎡166.25㎡317.92㎡218.44%注：赠送下下沉休闲庭庭院、地下下室、地下下车库、露露台产品设计六叠别墅产产品上叠：二房房二厅二卫卫销售面积套型面积实际使用面积赠送率146.88㎡164.51㎡265.79㎡180.96%注：赠送北北侧入户庭庭院、下沉沉休闲庭院院、地下室室、地下停停车位、露露台六D-2A户型六D-3A户型地下室-2F-1F下叠中叠上叠1F2F3F4F5F6F六叠别墅产产品一层组合平平面图技术指标容积率=1.74(实际容积率率）容积率=1.55(客厅挑空改改造前）建筑密度：：27%技术指标(上叠为一户户方案)容积率=1.53(实际容积率率）容积率=1.39(客厅挑空改改造前）建筑密度：：27%六叠别墅产产品地下二层组组合平面图图六叠别墅产产品地下二组合合平面图放大平面图图户型面积产品设计一层平面图图改造前户型:7+1房3厅5卫改造前套型型：3房2厅3卫S销售=170.72㎡㎡S实际面积=381.88㎡㎡（含地下））赠送率：223.69%S地下室=117.1㎡改造空间改造后六叠别墅产产品——下叠放大平面图图产品设计六叠别墅产产品——下叠二层平面图图改造空间改造后改造前放大平面图图产品设计地下一层平平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产产品——下叠S地下室=117.1㎡放大平面图图产品设计地下二层平平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产产品——下叠S地下室=117.1㎡放大平面图图户型面积产品设计一层平面图图改造前改造空间改造后户型:5+1房4厅5卫改造前套型型：3房2厅3卫S销售=145.54㎡S实际面积=317.92㎡㎡（含地下室室）赠送率：218.44%S地下室=97.95㎡六叠别墅产产品——中叠放大平面图图产品设计三层平面图图改造前改造空间改造后六叠别墅产产品——中叠放大平面图图产品设计四层平面图图改造前改造空间改造后六叠别墅产产品——中叠放大平面图图产品设计地下一层平平面图改造空间改造后改造前S地下室=97.95㎡六叠别墅产产品——中叠放大平面图图产品设计地下二层平平面图改造空间改造后改造前六叠别墅产产品——上叠放大平面图图户型面积产品设计一层平面图图改造前改造空间改造后六叠别墅产产品——上叠户型:3房2厅2卫S销售=146.88㎡㎡S实际面积=265.79㎡赠送率：180.96%放大平面图图产品设计五层平面图图全赠送面积积改造空间改造后改造前户型面积户型型:3房2厅2卫S销售售=146.88㎡㎡S实际际面面积积=265.79㎡㎡赠送送率率：：180.96%六叠叠别别墅墅产产品品———上叠叠放大大平平面面图图产品品设设计计六层层平平面面图图改造造空空间间改造造后后改造造前前六叠叠别别墅墅产产品品———上叠叠放大大平平面面图图产品品设设计计阁楼楼层层平平面面图图改造造空空间间阁楼楼层层平平面面图图六叠叠别别墅墅产产品品———上叠叠放大大平平面面图图户型型面面积积产品品设设计计六叠叠别别墅墅产产品品———上叠叠（（方方案案二二））五层层平平面面图图全赠赠送送面面积积五层层平平面面图图户型型:3房2厅2卫S销售售=183.99㎡㎡S实际际面面积积=352.54㎡㎡赠送送率率：：191.61%放大大平平面面图图产品品设设计计六叠叠别别墅墅产产品品———上叠叠（（方方案案二二））六层层平平面面图图全赠赠送送面面积积六层层平平面面图图产品品设设计计六叠叠别别墅墅产产品品地下下二二层层平平面面图图地下下一一层层平平面面图图产品品设设计计一层层平平面面图图二层层平平面面图图六叠叠别别墅墅产产品品产品品设设计计三层层平平面面图图四层层平平面面图图六叠叠别别墅墅产产品品产品品设设计计五层层平平面面图图六层层平平面面图图六叠叠别别墅墅产产品品产品品设设计计阁楼楼层层平平面面图图六叠叠别别墅墅产产品品效果果展展示示效果果展展示示效果果展展示示产品品设设计计剖面面图图剖面面图图产品品设设计计六叠叠别别墅墅产产品品———户型型总总指指标标房型编号房型结构套内面积公摊阳台面积赠送面积销售面积总面积赠送率合理改造套型面积楼层分计合计面积得房系数实际面积半算面积地下室下沉庭院入户庭院露台阳台设备平台挑空飘窗阁楼合计下叠-1A三房二厅三卫1F80.12144.0126.7184.36%

117.121.5545.056.3

2.7317.630.8

211.16170.72381.88223.69%191.082F63.89下叠-1B三房二厅三卫1F80.12144.0126.71

117.121.5545.056.3

2.7317.630.8

211.16170.72381.88223.69%191.082F63.89中叠-2A三房二厅三卫3F71.03120.6522.375.042.5297.959.0324.99