绿地技术管理领域成本控制研究培训讲义PPT（83图文并茂）

成本控制研研究---技术管理领领域结合项目，，有的放矢矢……2012/09苏南事业部部技术部部参考：江苏苏筑森成本本控制研究究-2-研究框架一、理念—设计阶段成成本控制二、规划—设计阶段成成本控制三、方案—设计阶段成成本控制四、施工图—设计阶段成成本控制五、景观—设计阶段成成本控制六、室内—设计阶段成成本控制-3-一、成本理念控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法二、规划阶段开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区区三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化化-4-五、景观观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化化六、室内内阶段装修范围材料选择标准化化四、施工图图阶段结构优化管井井隔墙墙节能计算构造做法精装修修设备备设计变更标准化化一、成本控控制理念成本控制研研究-6-一、成本控控制理念微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法成本控制研研究---控制理念-7-成本控制理理念----微笑曲线借鉴产业研研究，价值值的来源，，钱花在那那里？微笑曲线就就是一条说说明产业附附加价值的的曲线，从从横轴来看看，由左至至右代表产产业的上中中下游，左左边是研发发，中间是是制造，右右边是营销销；纵轴则则代表附加加价值的高高低。微笑曲线-8-成本控制理理念----微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程””设计成本控控制理念-9-成本控制理理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化化，更好的的挣钱。。。。。。会花钱，才才有可能会会挣钱……走远了，忘忘记了出发发的目的……-10-成本控制理理念----核心原则产品与作品品的区别？？向制造造业学习！！“客户体验”是衡量成本本控制是否否合理的最最核心原则则成本控制理理念----核心原则不是建筑师师、销售员员、老板等等等的衡量量标准……-11-客户体验分分析：一、外部要要素二二、内内部要素成本控制理理念----核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购购房的体验验分析……客户体验因因档次、城城市有别……-12--13-成本控制理理念----控制手段思考：如何协调成成本与品质质之间的矛矛盾？-14-4．控制手段段资源分配---品质和成本本的平衡竞品对标---击败竞争对对手成本控制研研究---理念阶段先分析开发发，其次建建安，再次次？？-15-成本控制理理念----控制手段1“资源分配””解决品质与与成本之间间矛盾的控控制手段！！有限资源合理分配，自身身分配……-16-成本控制理理念----控制手段＞＞-17-成本控制理理念----控制手段2“竞品对标””在成本上击击败竞争对对手的手段段就是对标标！好钢花在刀刀刃上，类类别间分配配……-18-对标表表诉求分析成本控制理理念----控制手段2-19-５．实施办办法标准化化---70%，减少错误误的贡献标准深度---部品or建筑标准化化标准复制---还是需要设设计优化组装机还是是品牌机？？买标准零件件还是买辆辆整车？成本控制研研究---理念阶段二、规划设设计阶段成成本控制成本控制研研究-21-二、规划设计阶段成本控控制开发时序小区停车公建配套交通组织场地竖向样板区区建筑高度小区景观综合管线成本控制研研究-22-思考：战略层面的的开发时序序和财务成成本密切切相关！！规划设计计也对其其影响！！相信自己己，你也也可以当当。。。。成本控制制研究究---规划阶段段-23-1、开发时时序首期资金金---投入和成成本首期速度度---规模和高高度开工规模模---规模和标标段土方挖填填---挖填结合合首期到位位---管线设备备交付时序序---交叉投入入分期规划划---规划层次次成本控制制研究---规划阶段段-24-1、开发时时序首期资金金---投入和成成本首期速度度---规模和高高度先开发1期B区位置中中等待开发2期C区抬高价价格最好开3期A区位置最最差样板区无无地库，，周期短短1期小高层层区，周周期短1期规模较较小，出出形象成本控制制研究---规划阶段段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时时序开工规模模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清晰晰，避免免交叉土方挖填填---挖填结合合B1地块小高高层规模模9.7万㎡B2地块的别别墅规模模4.7万㎡与招标、、施工标标段规模模匹配理想的土土方平衡衡小高层地地块挖土土抬高别墅墅区场地地成本控制制研究---规划阶段段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别墅墅-26-1、开发时时序首期到位位---设备，管管网、用用房、智智能化等等分期、、提前投投入交付时序序---避免重复复、交叉叉投入成本控制制研究---规划阶段段物业用房房、机房房（消防防、电信信、智能能化）首先满足足一期交交付管网分期期、统一一-27-2、小区停停车事业部和和常州项项目地库库比例机动车停停车位不不足，非非机动车车停车位位闲置。。。。成本控制制研究---规划阶段段-28-2、小区停停车（机机动车））地下车库库面积：：地地上建筑筑面积约20-25%高度重视视！深入入研究！！严格控控制！成本控制制研究---规划阶段段-29-2、小区停停车（机机动车））有效的场地：：减少少边角场场地地上or地下：：10%的比例未来的需求：：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停车：：没有地下下配比，，尽量地地面解决决成本控制制研究---规划阶段段-30-2、小区停停车（非非机动车车）非机动车车停车车配比：：2.0辆/户非机动车车地下下停车：：不便便利利非机动车车库设计计严重浪浪费！大有潜力力可挖！！国家政策策和现实实生活：：滞后、、机会成本控制制研究---规划阶段段-31-2、小区停停车（非非机动车车）理想位置置：地面（（架空层层、停车车棚、就就近）、、地下（（集中管管理）多余指标标：地面非机机动车位位变机动动车位多余空间间：赠送储储藏间、、物业使使用以客户为为导向，，合理分分配资源源。。。。成本控制制研究---规划阶段段-32-3、公建建配套套物业管理理的不满满意是否与开开发的技技术管理理问题？？成本控制制研究---规划阶段段-33-3、公建建配套套思考：小区变设设置数量量是否达达到极限限？物管用房房如何设设置最合合理？与后期物物管成本本是否关关联？物业管理理也和规规划设计计密切相相关！成本控制制研究---规划阶段段-34-3、公建建配套套配套商业业：比例和和位置物管用房房：位置和和规模物管成本本：规划和和运营居委委会会：位置和和规模小区区变变：位置、、数量组团大堂堂：形式和和规模成本控制制研究---规划阶段段-35-3、公建建配套套组团大堂堂：形式和和规模成本控制制研究---规划阶段段常州项目目一期B区组团大大堂常州项目目三期A区组团大大堂-36-4、交通通组织织小区交通通系统也也关乎成成本！成本控制制研究---规划阶段段-37-4、交通通组织织出入入口口：数量和和物业消防车道道：长度和和成本小区主入入口：４４人ｘ２２班小区次入入口：１１人ｘ２２班保安：工工资＋吃吃住＋管管理成本本＝０．４ｘｘ１２ｘｘ７０年年３３６万万成本控制制研究---规划阶段段-38-5、场地地竖向向思考：土土方量控控制如何何做到最最优化？？土方开挖挖+外运的单单价一般般在25-50元/m3土石平衡衡：计算：24600㎡x1米x30元/ｍ³=73.8万/米条件：10万㎡小区区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：每每抬高1.0米，建筑单方方节省73.5元/㎡方法：抬高场地地、土方方平衡基坑支护护：基础形式式：场地排水水：物业投诉诉集中在在地下室灌灌水、屋面面漏水、、窗口漏漏水场地持力力层≤场地抬高高≤地下室计计容成本控制制研究---规划阶段段-39-6、样板板区思考考：：售楼处处规模、、样板区区规模占占项目规规模比例例？售楼处：：投入成成本=6000+4000元/㎡维护成本本=8-10人样板区：：景观成成本=800-1000元/㎡维护人员员=4-6人样板区：：维护成成本=4.0-5.0万元/人、年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位：万元有限资金金投入适适当的规规模。售楼处1200㎡减少100㎡㎡装修成本本提高900元/㎡；减少200㎡㎡装修成本本提高2000元/㎡………成本控制制研究---规划阶段段-40-7、建筑筑高度度思考：住住宅经济济高度、、层数是是少？（（9层、11层、18层、80米…）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡，每每户使用用面积78㎡，不同层层数，得得到户数数不同……成本控制制研究---规划阶段段-41-8、小区区景观观软硬比例例：绿绿地3：7到龙湖湖1：9？水景面积积：档档次与面面积的关关系苗木种类类：9、综合合管线线分期和整整体成本控制制研究---规划阶段段-42-前至开发发时序后至物业业管理均与规划设计计密切有关关均与成本控制制密切联系系成本控制制研究究---规划阶段段三、建筑筑设计阶阶段成本本控制成本控制制研究-44-建筑风格格户型平面面结构优化化得房率率建筑高度度设备用房房体形系数数开窗比例例架空层层顶部构架架地下车库库储藏空间间赠送空间间立面材料料建筑部品品标准准化化三、建筑设计计阶段成本本控制-45-1、建筑风风格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本控制制研究---建筑设计计阶段-46-2、建筑户户型综合影响响：结构构优化、、得得房率率、、开窗窗比例、、体体形系数数成本控制制研究---建筑设计计阶段-47-成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区户型平平面图万科7个成本指指标所带带来的经经济效益益7项指标发发挥经济济效益后后，单方方成本减减少145-260元/M2按开发量量500万㎡计，，则成本本降低额额约为10亿元！-48-3、结构优优化选型比选选：框框架、框框剪、剪剪力墙平面规整整：水水平向、、垂直向向装饰构件件：结结构构件件、装饰饰构件成本控制制研究---建筑设计计阶段常州A区１、１１１、１１６、２２０、２２１、２２５、２２６#楼14万㎡的户户型平面面图-49-4、得房房率交通核核：：影响得得房率得房率率：：多层85%、小高层层82%、大高层层78-80%赠送空间：：阳台、、飘窗、入入户花园、、花池、设设备平台。。。档次、售价价和赠送比比例?成本控制研研究---建筑设计阶阶段常州A区户型平面面图-50-6、设备用房房设备用房：：辐射范范围、位置置管线长度：：铺设长长度、分期实施：：满足一一期、结合合整体用房功能：：水泵泵房、配配电房房、煤气调调压站消控中心、、电信机房房成本控制研研究---建筑设计阶阶段常州A区设备用用房布局示示意-51-7、体形系数数--体形与效果果平衡结构成本：：结构用用量能耗计算：：保温厚厚度、门窗窗形式外表面积：：装饰面面积、保温温面积成本控制研研究---建筑设计阶阶段常州A区和镇江户户型平面图图分析-52-建筑设计阶阶段成本控控制建筑层数控控制：建筑层数会会影响结构构体系的经经济性，也也会影响设设备的配置置要求，规规划中应尽尽量避免尴尴尬的层数数。7层要设电梯梯/12层要设两部部电梯/19层要设剪刀刀梯6层底部架空空要注意““顶层入户户离地小于于16米”11层、18层底部架空空高度应小小于4.5m-53-建筑设计阶阶段成本控控制建筑层高控控制：在确定层高高时，应综综合市场取取向，产品品自身的定定位，选择择合适的层层高。层高每增加加0.1m造价增加该该层造价的的3-5%，剪刀楼梯梯当层高大大于3150时，要增加加休息平台台，增加公公摊面积。。-54-8、开窗比例例降低能耗：：外围护护能耗最大大处为窗保温性能：：提高窗窗保温性能能，成本提提高很大窗墙成本：：窗/墙=330-550/150元/平方米外遮阳阳：随窗窗面积增加加330元/平方米护窗栏杆：：有无护护窗栏杆100元/米成本控制研研究---建筑设计阶阶段窗地比例列列表-55-9、架空层层控制比例：：适度采采用、测算算比例空间通通透：：结结合上上部结结构，，不宜宜结构构转换换结合档档次：：比比例结结合定定位控制高高度：：就就是控控制成成本底部4m左右高高架空空层，，单方方面积积含钢钢量提提高约约2kg成本控控制研研究---建筑设设计阶阶段-56-10、顶部部构架架控制比比例：：适适度采采用、、测算算比例例建筑效效果：：效效果平平衡成成本结合档档次：：比比例结结合定定位控制高高度：：高高度带带来成成本顶部3m左右高高架空空层，，单方方面积积含钢钢量提提高约约2kg成本控控制研研究---建筑设设计阶阶段-57-11、地下下车库库（机机动车车）停车的效率：35到28平方米米/辆的贡贡献单层or双层：有条条件下下，地地库比比较地库的埋深：：坡道道长度度，抗抗拔桩桩柱网or层高：5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明：物业业成本本设备备用用房：：位置置、效效率消防防车车道：：荷载载、柱柱位成本控控制研研究---建筑设设计阶阶段-58-11、地下下车库库（非非机动动车））停车效效率：2.5到2.0平方米米/辆的区区别车库位位置：：地地下一一or地下二二、坡坡道机械停停车：非机机动车车的机机械停停车车库采光：：使用成本、、舒适度成本控制研究究---建筑设计阶段段-59-12、储藏空间控制比例：：适度采用、、测算比例后期变更：：部分可不砌砌筑成本控制研究究---建筑设计阶段段-60-13、赠送空间平衡点：：售价大于于造价控制比例：：适度采用、、可售比例结合档次：：比例结合定定位成本控制研究究---建筑设计阶段段送到什么程度度为止！-61-14、立面材料头部：平平顶顶、小坡顶、、大坡顶墙身：涂涂料料、劈开砖、、干挂石材基座：多多彩石、文化化石、干挂石石材门头：：劈开开砖、干干挂石材材成本控制制研究---建筑设计计阶段比较常州州B、C、A区别墅立立面14、立面材材料---常州A区别墅立立面调整整成本控制制研究---建筑设计计阶段比较常州州B、C、A区别墅立立面1235617841、屋檐及及腰线线线脚优化化5、信报箱箱及可视视对讲位位置2、窗套优优化，横横向分割割取消6、分户墙墙降低，，改用绿绿篱分隔隔3、入户门门头强化化处理7、顶层宝宝瓶取消消，改为为门头上上方4、一层除除门头石石材改多多彩石8、屋面水水泥瓦改改油毡瓦瓦-62--63-15、建筑部部品---对标电梯梯：：进户户门门：：门窗窗：：单元元门门：：外遮遮阳阳：：太阳阳能能：：雨棚棚：栏杆杆：装饰线条条：防火木门门：成本控制制研究---建筑设计计阶段四、施工工图设计计阶段成成本控制制成本控制制研究-65-四、施工图设计阶段段成本控控制结构优化化管井井隔墙墙节能计算算构造做法法精装修修设备备设计变更更标准准化化成本控制制研究---施工图阶阶段-66-施工图设设计阶段段成本控控制建筑设备备管井的的设置：：尽量减减少管线线入户的的长度，，管井的的面积控控制到够够用即可可。管井井位置尽尽量设置置在不影影响视觉觉感受的的位置，，减少管管井外的的美化装装修-67-施工图设设计阶段段成本控控制毛坯交付付用房内内部墙体体优化：：毛坯交交付的住住宅对部部分后期期住户有有可能改改动的隔隔墙在土土建工程程中可以以不砌，，减少投投入与后后期浪费费。-68-施工图设设计阶段段成本控控制节能计算算：应多多方案比比较，选选择综合合造价较较低的方方案。-69-施工图设设计阶段段成本控控制建筑构造造做法优优化：建建筑构造造应综合合考虑材材料价格格与施工工费用、、周期，，选择合合适