物业管理法律基础知识（共24）

物业业管管理理法法律律基基础础知知识识培训训系系列列之之主要要内内容容：：一、、物物业业管管理理基基本本概概念念、、主主要要内内容容、、基基本本原原则则、、管管理理过过程程二、、物物业业管管理理常常用用知知识识三、、物物业业从从业业人人员员的的行行为为操操守守。。A、物物业业管管理理基基本本概概念念1、物物业业的的概概念念：：特指指正正在在使使用用中中和和已已经经可可以以投投入入使使用用的的各各类类建建筑筑物物及及附附属属设设备备、、配配套套设设施施、、相相关关场场地地等等组组成成的的单单宗宗房房地地产产以以及及依依托托于于该该实实体体上上的的权权益益。。（（各类类房房屋屋及与与之之相相配配套套的的设备备、设施施和场地地））一、、物物业业管管理理基基本本概概念念、、主主要要内内容容、、基基本本原原则则、、管管理理过过程程2、物物业业的的分分类类：：①居住住物物业业包括括：：住宅宅小小区区、单单体体住住宅宅楼楼、、公寓寓、、别别墅墅等。。②商业业物物业业包括括：：综综合合楼楼、、写字字楼楼、、商商业业中中心心、酒酒店店、、康乐乐场场所所等。。③工工业业物物业业包括括：：工工业业厂厂房房、、仓仓库库等等。。④其其他他用用途途物物业业除上上述述3项物物业业以以外外的的其其他他物物业业，，如如车车站站、、机机场场、、医医院院、、学学校校等等。。３、、物物业业管管理理的的概概念念：：是指指专专门门的的机机构构（（物物业业管管理理企企业业））受受物物业业所所有有人人（（房房地地产产开开发发企企业业/公房房出出售售单单位位/业主主委委员员会会））的的委委托托，，按按照照国国家家有有关关法法律律以以及及合合同同和和契契约约行行使使管管理理权权，，运运用用现现代代管管理理科科学学和和先先进进的的技技术术对对已已投投入入使使用用的的物物业业以以经经营营的的方方式式进进行行管管理理，，同同时时对对物物业业周周围围的的环环境境、、清清洁洁卫卫生生、、安安全全保保卫卫、、公公共共绿绿化化、、道道路路养养护护等等统统一一实实施施专专业业化化管管理理，，并并向向业业主主或或住住户户/租户户提提供供多多方方面面的的综综合合性性服服务务的的一一系系列列的的行行为为。。物物业业管管理理的的对对象象是是物物业业，，服服务务的的对对象象是是人人，，是是集集管管理理、、经经营营、、服服务务为为一一体体的的有有偿偿服服务务，，其其最最终终目目的的是是实实现现社社会会、、经经济济、、环环境境效效益益的的同同步步增增长长。。4、物物业业管管理理目目的的：：为了了保保证证和和发发挥挥物物业业的的使使用用功功能能，，使使其其保保值值增增值值，，达达到到社社会会收收益益和和福福利利的的最最大大化化；；并并为为物物业业所所有有人人和和使使用用人人创创造造整整洁洁、、文文明明、、安安全全、、舒舒适适的的生生活活和和工工作作环环境境；；最最终终实实现现社社会会、、经经济济、、环环境境三三个个效效益益的的统统一一和和同同步步增增长长，，提提高高城城市市的的现现代代文文明明程程序序。。５、、物物业业管管理理行行业业的的自自身身特特点点：：—全天天候候、、不不间间断断的的管管理理服服务务工工作作。。—产品品的的生生产产和和消消费费使使用用同同时时产产生生和和结结束束。。—直接接面面对对广广大大的的消消费费者者。。—服务务质质量量与与价价格格之之间间的的弹弹性性关关系系。。B、物物业业管管理理的的主主要要内内容容（一一））物物业业的的接接管管验验收收（二二））物物业业管管理理方方案案和和制制度度的的制制定定（三三））客客户户管管理理服服务务（四四））房房屋屋建建筑筑及及附附属属设设备备设设施施的的维维修修养养护护管管理理服服务务（五五））安安全全服服务务（六六））环环境境保保洁洁与与绿绿化化美美化化管管理理（七七））综综合合经经营营服服务务根据据服服务务类类型型可可分分成成三三种种不不同同服服务务种种类类：：

常规规性性公公共共服服务务：：房房屋屋建建筑筑主主体体的的管管理理、、房房屋屋设设备备设设施施的的管管理理、、环环境境卫卫生生管管理理服服务务、、绿绿化化管管理理服服务务、、物物业业管管理理区区域域内内的的保保安安管管理理服服务务、、物物业业管管理理区区域域内内的的消消防防协协助助管管理理服服务务、、物物业业管管理理区区域域内内的的交交通通的的协协助助管管理理服服务务、、物物业业装装饰饰装装修修管管理理服服务务

针对对性性的的专专项项服服务务：：a、日日常常生生活活类类（（如如衣衣、、食食、、住住、、行行等等方方面面的的各各项项家家政政、、家家务务服服务务））b、商业服服务类(商业网开开设和管管理，以以及各项项经营活活动斩开开展）c、文化、、教育、、卫生、、体育类类、d、金融、、中介服服务类（（代办保保险，代代理租赁赁等）、、e、社会福福利类（（照顾孤孤寡老人人，拥军军优属））

委托性特特约服务务：是针针对性的的专项服服务的补补充和完完善。C、物业管管理基本本原则（一）权权责分明明原则（二）业业主主导导原则（三）服服务第一一原则（四）统统一管理理原则（五）专专业高效效原则（六）收收费合理理原则（七）公公平竞争争原则（八）依依法行事事原则D、物业管管理的过过程（一）签签订物业业服务合合同：《物业管理理条例》规定，在在业主、、业主大大会选聘聘物业管管理企业业之前，，建设单单位选聘聘物业管管理企业业的，应应当签订订书面的的《前期物业业服务合合同》（二）验验收接管管物业：：签订物物业服务务合同以以后，物物业管理理企业应应当成立立接管验验收小组组，对物物业的共共同部门门和共用用设施设设备进行行查验，，并办理理接管手手续。（（三））履行服服务合同同：物业业管理企企业也可可以根据据业主的的委托，，在力所所能及的的条件下下，为业业主提供供物业服服务合同同约定以以外的其其他服务务项目。。

（四四）终止止合同，，做好交交接（一）、、业主的概概念：业业主是指指物业的的所有权权人，即即土地使使用权和和房屋的的所有权权人，是是所拥有有物业的的主人。。（二）、、物业服务务费包含含内容：：1、物业共共用部位位、共用用设施设设备的日日常运行行、维护护费用；；2、物业管管理区域域清洁卫卫生费用用；3、物业管管理区域域绿化养养护费用用；4、物业管管理区域域秩序维维护费用用；5、物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险费费用；6、社区文文化活动动等。7、管理服服务人员员的工资资、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等；8、办公费费用；9、物业管管理企业业固定资资产折旧旧。二、物业业管理常常用知识识（三）、、物业公公司的权权利/义务：权利

根据据有关法法律法规规，结合合实际情情况，制制定小区区管理办办法；

依照照物业管管理合同同和管理理办法对对住宅小小区实施施管理；；

依照照物业管管理合同同和有关关规定收收取管理理费用；；

有权权制止违违反规章章制度的的行为；；

有权权要求业业主委员员会协助助管理；；

有权权选聘专专营公司司(如清洁公公司、保保安公司司等)承担专项项管理业业务；

可以以实行多多种经营营，以其其收益补补充小区区管理经经费。义务

履行行物业管管理合同同，依法法经营；；

接受受业主委委员会和和全体业业主的监监督；

重大大的管理理措施应应当提交交业主委委员会审审议，并并经业主主委员会会认可；；

接受受房地产产行政主主管部门门、有关关行政主主管部门门及住宅宅小区所所在地人人民政府府的监督督指导。。（四）、、业主的的权利/义务：权利

按照照物业服服务合同同约定，，接受物物业公司司提供的的服务；；

提议议召开业业主大会会会议，，就物业业管理有有关事项项提出建建议；

提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议；

参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；

选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权；

监督督业主委委员会的的工作；；

监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同；；

对物物业共用用部位、、共用设设施设备备和相关关场地使使用情况况享有知知情权和和监督权权；

监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金的管管理和使使用；

法律律、法规规规定的的其他权权利。义务

遵遵守业主主公约、、业主大大会议事事规则；；

遵遵守物业业管理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和环境卫卫生的维维护等方方面的规规章制度度；

执执行业主主大会的的决定和和业主大大会授权权业主委委员会作作出的决决定；

按按照国家家有关规规定交纳纳专项维维修资金金；

按按时交纳纳物业服服务费用用；

法法律、法法规规定定的其他他义务。。★案例例：许先先生将自自己空置置的杂物物间租给给一家公公司当仓仓库。仓仓库每天天人来人人往，货货物推进进推出，，甚至货货车常常常在深夜夜和凌晨晨装卸货货物。这这使得邻邻居颇有有意见。。于是，，邻居纷纷纷向物物业投诉诉。虽物物业和许许先生也也多次找找承租方方，要求求承租方方减少影影响，但但几番周周折，事事情并未未好转，，直至发发展到多多名邻居居强烈要要求承租租方搬离离小区。。这时，许许先生不不乐意了了，认为为房子是是自己的的，愿意意租给谁谁是他个个人的事事，与他他人无关关，并至至此以后后，对此此事置之之不理。。相同现现象：★最近近王小姐姐因为装装修弄坏坏了水管管造成楼楼下住户户房屋进进水，却却自认为为“不关关我的事事”而拒拒绝对方方的整修修要求，，为此邻邻里之间间大打出出手。★邻居居杂物物占楼楼道有有权权要求求赔损损失：：邻邻居老老李把把杂物物放在在楼道道，让让追求求时尚尚雅致致生活活的李李小姐姐感到到极为为不雅雅，且且出行行不便便。李李小姐姐要求求邻居居老李李挪走走。但但老老李认认为，，杂物物的位位置属属自家家门前前，并并没有有占李李小姐姐家场场地，，因此此不予予理会会。李李小姐姐向物物业反反馈，，物业业公司司多次次协调调并无无进展展。案例分分析案例分分析点评：：生活中中诸多多扰邻邻问题题，都都是对对邻居居、对对他人人生活活的一一种妨妨碍和和侵害害，物物权法法对此此进行行了明明确规规定：：对其其他不不动产产权利利人造造成损损害的的，应应当给给予赔赔偿。。当然然，如如果正正好你你自己己是““恶邻邻”一一方，，你的的邻居居同样样会使使用这这一武武器的的。尊尊重他他人相相邻权权，不不但是是法律律问题题，更更是道道德问问题。。作为物物管公公司,我们在在处理理业主主相邻邻关系系时,应熟悉悉法律律对处处理相相邻关关系的的原则则性规规定，，以法法说事事，以以理服服人。。装修风水惹惹纠纷照妖妖镜某开发区一一发展商在在厂房的外外墙留了两两个大洞，，并装上两两面镜子；；正对面另另一厂商不不乐意了！！于是开始始了一场荒荒唐的「暗暗战」。在一栋刚建建成的四层层楼的外墙墙上，靠近近三楼楼梯梯脚处，有有两个并列列在一起比比水桶还大大的孔洞，，洞里镶着着两面圆镜镜。望过去去，可以从从中看到对对面房子的的影像。对对面的住户户也是一栋栋四层楼房房，是一家家印刷厂，，门口挂着着一张八卦卦图。印刷刷厂一位姓姓许的女士士说，对面面那栋房子子去年开工工，今年8月初，他们们发现房主主居然在那那两个外墙墙的孔洞上上装上两面面圆镜。这让他们感感到很不舒舒服：装修修房子本无无可厚非，，可是对方方为什么不不装玻璃而而要装镜子子呢？这不不是照妖镜镜吗？而附附近的住户户也纷纷表表示，那两两面镶在墙墙壁上的镜镜子就是民民间镇邪的的「老虎眼眼」。这就就让印刷厂厂更感不安安了。许女士称，，他们不想想找对方直直接交涉，，为此通过过发展公司司管理协调调组解决，，希望对方方换上玻璃璃，但是没没有任何结结果。一气气之下，他他们请来一一位易学大大师指点迷迷津。大师师看了后表表示只要挂挂上他的八八卦图，就就「包可无无事」。此后，虽然然大家近在在咫尺，相相遇却行同同陌路。点评：物业管理面面对千家万万户，形形形色色的人人都有，讲讲礼的与不不讲礼的同同在，思想想品德高尚尚的和低下下的并存，，这是我们们不能选择择的。邻里关系，，经常会因因为大家的的生活习惯惯、传统观观念、个人人素养等等等原因，把把简单的事事情复杂化化。作为物物业服务人人员，业主用户满满意作为管管理服务工工作的出发发点和归宿宿点，实实现业主与与业主之间间，企业与与业主之间间多一些融融洽、多一一些沟通、、多一些理理解、最终终达到人区区和谐的目目的。1、从业人员员应自觉学学习和遵守守国家、广广东省、广广州市等物物业管理政政策法规，，遵守爱岗岗敬业，诚诚实守信、、办事公道道、服务业业主、奉献献社会的职职业道德。。2、从业人员员应当自觉觉遵守企业业管理制度度，恪守尽尽职，保守守企业商业业秘密。协协会坚决反反对从业人人员盗卖企企业商业秘秘密图谋私私利和其它它损害企业业合法利益益的行为。。3、广东省物物业管理条条例第六十十七条违违反本