房地产开发项目全过程管理

§3.10房地产开开发项目目全过程程管理王祖和1主要内容全过程管理原原理全过程管理实实务2全过程管理原原理计划与控制原原理系统原理目标管理原理理PDCA循环原理执行力原理理程序化原理理3——计划与控制制原理计划与控制制过程概览览计划与控制制原理41.项目计划与与控制过程程概览52.项目的计划划与控制原原理什么是计划划？什么是控制制？一定的主体体，为保证证在变化着着的外部条条件下实现现其目标，，按照事先先拟定的计计划和标准准，采用一一定的方法法，对被控控对象进行行监督、检检查、引导导、纠正的的行为过程程。6街道道挖挖沟沟———取土土烧烧砖砖———引水水成成渠渠———运送送建建材材———修建建皇皇宫宫———废料料填填沟沟———平整整建建街街北宋宋皇皇宫宫修修复复工工程程[丁渭渭工工程程]———系统统原原理理7———目标标管管理理原原理理目标标管管理理中中的的SMART原则则1.目标标必必须须是是具具体体的的（（Specific）；；2.目标标必必须须是是可可以以衡衡量量的的（（Measurable）3.目标标必必须须是是可可以以达达到到的的（（Attainable）；；4.目标标必必须须和和其其他他目目标标具具有有相相关关性性（（Relevant）；；5.目标标[‘‘必须须具具有有明明确确的的截截止止期期限限（（Time-based）；；8———PDCA循环环原原理理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标9———执行行力力原原理理10影响响项项目目执执行行的的主主要要因因素素人员员、、制制度度、、流流程程、、文文化化等等方方面面的的问问题题都都有有可可能能导导致致缺缺乏乏执执行行力力的的结结果果。。1.缺乏乏执执行行意意识识2.缺乏乏执执行行型型项项目目文文化化3.缺乏执行行能力4.文件自身身存在问问题5.执行机制制6.项目经理理7.执行过程程问题11提高执行行力的途途径12——程序化原原理流程的定定义：为为达到期期望的管管理或业业务目标标，在一一定输入入资源基基础上，，通过明明确的组组织、人人员执行行并产生生特定输输出结果果的一系系列的管管理或业业务活动动。输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流程””的六个个要素：：目标、、输入资资源、人人员（岗岗位）、、活动、、活动间间的相互互作用（（协作关关系）、、输出结结果。13流程管理理流程象人人体的神神经系统统,它确保了了组织功能的正正常运转转与协调调一致性性流程是组组织的基基本运作作环境,直接影响响到人的行为为进而影影响组织织的文化化坏人在好好的制度度下可能能会变好好,好人在坏坏的制度度下可能能会变坏坏为什么我我们总是是延迟交交房？已经习惯惯了!14对内：顺畅的内内部管理理秩序公平的的评价价体制制有效的的执行行准则则清晰的的职责责和责责任知识和和经验验的积积累对外：：高度的的顾客客满意意高度的的顾客客信任任度和和忠诚诚度有责、、有序序、有有效流程管管理带带来什什么？？15案例：：某房房地产产公司司精细细化流流程80％房地地产企企业管管理水水平没没有达达到规规范化化阶段段，20%房地产产企业业正在在致力力于从从规范范化向向精细细化管管理转转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程16流程体体系-流程清清单17全过程程管理理实务务18房地产产开发发全过过程项目设想项目论证项目策划项目立项项目招标项目设计项目施工销售竣工交付19项目设设想20项目论论证21项目立立项22项目策策划项目目目标策策划项目分分解组织设设计合同策策划计划体体系创优策策划销售策策划制度策策划23目标策策划目标的的三个个方面面：1、成果果性目目标2、约束束性目目标3、利害害相关关方都都满意意24案例：：某房房地产产项目目总目目标⑴项项目交交付物物：总总建筑筑面积积125000平米。。三栋栋六层层花园园洋房房、十十四栋栋小高高层建建筑以以及两两处会会，总总户数数541个单位位的高高档住住宅小小区。。⑵项项目工工期目目标：：2001年4月项目目启动动，2003年12月竣工工交付付（后后调整整为2004年9月竣工工交付付）。。⑶项项目成成本目目标：：项目目全部部开发发费用用控制制在58941万元之之内。。⑷项项目质质量目目标：：项目目综合合质量量达到到国家家现行行验收收规范范合格格标准准。用用户满满意率率95%。⑸项项目安安全目目标：：设计计无安安全隐隐患，，施工工无重重大责责任事事故。。25100000兰溪谷工作分解110000前期准备120000设际及报建130000招投标工作140000工程实施150000验收阶段160000销售及移交170000项目管理111000管线调查112000地质勘查113000场地市政条件121000建筑方案设计122000建筑方案报建123000扩大初步设计124000基础施工图设计125000基础施工图报建126000施工图设计127000许可证135000专项工程招标134000总承包招标133000桩基招标132000基础支护招标131000监理招标141000基坑工程142000桩基工程143000总承包工程144000专项工程151000电梯验收152000人防验收153000燃气验收154000消防验收155000规划验收156000环保验收157000档案验收158000初步验收159000竣工验收161000预售查丈162000预售许可证163000公开发售164000物业移交165000入伙166000保修期跟踪128000专项工程设计项目分分解26案例：：某房房地产产公司司部分分制度度清单单技术管管理制制度质量安安全考考评制制度工程变变更管管理制制度进度款款管理理制度度竣工结结算审审核制制度风险管管理制制度合同管管理制制度材料采采购管管理制制度信息管管理制制度会议管管理制制度报告管管理制制度工程档档案管管理制制度27项目招招标28项目设设计设计管管理的的目的的为了规规范项项目从从前期期方案案设计计至工工程完完成整整个过过程中中的勘勘察设设计管管理流流程，，明晰晰勘察察设计计管理理中的的参与与各方方职责责及工工作界界面，，制定定设计计管理理规定定。设设计管管理的的基本本目标标是通通过对对整个个勘察察设计计过程程有效效的管管理，，确保保勘察察设计计质量量、控控制勘勘察设设计进进度，，提高高项目目技术术经济济合理理性，，保证证项目目实施施的顺顺利进进行。。29案例：某房房地产公司司项目设计计管理勘察设计质质量管理目目标：通过对勘勘察设计任任务策划、、明确建设设标准、勘勘察设计合合同约定及及其实施过过程的审查查，保证勘勘察设计单单位投入足足够的劳动动力和在预预定的计划划工期内完完成勘察设设计工作，，按要求提提供合格的的、满足建建设需求及及行政审批批要求的各各阶段设计计成果。30勘察察设设计计进进度度管管理理目目标标：勘察察设设计计准准备备目目标标，，包包括括勘勘察察设设计计条条件件确确定定的的时时间间目目标标和和勘勘察察设设计计基基础础资资料料提提供供的的目目标标，，其其影影响响设设计计能能否否顺顺利利进进行行和和设设计计时时间间；；时间间目目标标，，即即方方案案设设计计、、初初步步设设计计、、岩岩土土及及场场地地工工程程地地质质勘勘探探、、施施工工图图设设计计交交付付时时间间；；各有有关关阶阶段段勘勘察察设设计计审审批批目目标标。。31勘察察设设计计阶阶段段投投资资控控制制目目标标：初初步步设设计计概概算算不不超超过过可可行行性性研研究究报报告告中中总总投投资资估估算算；；施施工工图图预预算算不不超超过过初初步步设设计计概概算算，，且且由由设设计计变变更更引引起起的的费费用用增增加加不不超超过过总总投投资资。。32勘察察设设计计管管理理工工作作内内容容勘察察设设计计管管理理的的工工作作内内容容包包括括：：勘察察设设计计质质量量管管理理勘察察设设计计进进度度管管理理勘察察设设计计阶阶段段投投资资管管理理。。33设计计质质量量管管理理编写写设设计计任任务务书书；；组织织进进行行勘勘察察设设计计方方案案比比选选及及勘勘察察设设计计招招投投标标；；对设计单单位的方方案设计计、初步步设计、、施工图图设计及及专业深深化设计计的质量量管理；；对勘勘察察单单位位的的勘勘察察方方案案进进行行评评估估以以及及对对勘勘察察报报告告的的质质量量进进行行管管理理；；负责责组组织织施施工工图图审审查查及及施施工工图图发发放放管管理理；；参加加图图纸纸会会审审及及设设计计交交底底，，负负责责设设计计变变更更管管理理。。34勘察察设设计计进进度度管管理理制定定并并审审核核详详细细的的勘勘察察设设计计进进度度计计划划和和出出图图计计划划，，并并控控制制其其执执行行，，尽尽可可能能避避免免发发生生因因设设计计推推迟迟而而影影响响总总进进度度计计划划；；满足足总总进进度度计计划划要要求求；；满足足招招标标进进度度，，使使勘勘察察设设计计进进度度为为招招标标服服务务，，并并作作为为进进度度目目标标值值；；参与与相相关关报报审审的的时时间间35勘察察设设计计阶阶段段投投资资控控制制勘察察设设计计阶阶段段的的投投资资控控制制工工作作不不单单纯纯是是项项目目财财务务方方面面的的工工作作，，也也不不单单纯纯是是项项目目经经济济方方面面的的工工作作，，而而是是包包括括组组织织措措施施、、经经济济措措施施、、技技术术措措施施在在内内的的一一项项综综合合性性工工作作。。36施工工管管理理四控控进度度控控制制；；质量量控控制制；；费用用控控制制；；安全全控控制制。。四管管生产产要要素素管管理理；；合同同管管理理；；信息息管管理理；；现场场管管理理。。一协协调调组织织；；协调调。。37案例例：：某某房房地地产产项项目目进进度度控控制制进度度控控制制：：确定定项项目目里里程程碑碑节节点点审核核施施工工总总进进度度计计划划/月进进度度计计划划召开工程程例会组织进度度专项检检查考评评召开进度度专题协协调会38案例：某某房地产产项目质质量控制制质量控控制：：施工准准备阶阶段质质量管管理，，具体体包括括：审核参参建各各方质质量管管理体体系；；审核监监理规规划；；评审施施工组组织设设计（（方案案）；；组织并并完成成施工工现场场的“七通一一平”工作；；组织测测量交交接桩桩及申申请放放样复复验；；组织工工程质质量安安全报报监；；审查开开工条条件；；开复工工令签签发。。39施工阶阶段质质量管管理，，具体体包括括：确定工工程质质量验验收标标准和和验收收要求求；材料、、设备备进场场检查查验收收隐蔽工工程、、分项项、分分部工工程质质量检检查与与验收收；召开监理工工作会及质质量专题会会议；组织质量检检查与考评评；组织质量问问题和质量量事故处理理。40某房房地地产产项项目目安安全全控控制制安全全控控制制：：安全全生