物业工程管理-物业设备管理基础

教育部部人才才培养养模式式改革革与开开放教教育试试点物业管管理专专业课课程《物业业设备备设施施管理理》学学习辅辅导☆关于于《物物业设设备设设施》》课程程○属物物业管管理专专业一一门重重要的的专业业主干干课程程○是中中央统统设必必修课课，六六个学学分○中心心任务务：概概念清清晰，，综合合应用用○注重重实践践中多多动脑脑观察察，多多动手手实操操○文字字教材材：刘刘国生生王王维言言主编编的《《物业业设备备设施施管理理》人人民邮邮电出出版社社○期末末考试试由中中央电电大根根据教教学大大纲要要求统统一命命题考考试☆关于于该学学习辅辅导○任务务：就课程程的重重点和和难点点进行行学习习辅导导，特特别是是课程程的重重点内内容第一讲讲物物业设设备管管理基基础第二讲讲建建筑室室内给给水第三讲讲建建筑室室内排排水第四讲讲小小区区给排排水及及热水水、饮饮水供供应第五讲讲建建筑筑消防防系统统第六讲讲供供暖暖与燃燃气供供应第七讲讲建建筑筑通风风与防防排烟烟○结构构：第八讲讲空空气气调节节第九讲讲建建筑筑供配配电系系统第十讲讲电电梯、、照明明及安安全用用电与与建筑筑防雷雷第十一一讲建建筑筑弱电电系统统及建建筑智智能化化简介介第十二二讲期期末末复习习○课件件结构构：教育部部人才才培养养模式式改革革与开开放教教育试试点物业管管理专专业课课程《物业业设备备设施施管理理》学学习辅辅导第一讲讲物业设设备管管理基基础一、物物业设设备管管理的的意义义和目目标1．物物业设设备概概述*什么么是物物业设设备设设施呢呢？物业设设备既既包括括室内内设备备，也也包括括物业业红线线内的的室外外设备备与设设施系系统，，具体体主要要有给给排水水、供供电、、供暖暖、消消防、、通风风、电电梯、、空调调、燃燃气供供应以以及通通信网网络等等设备备，这这些设设备构构成了了物业业设备备的主主体，，是物物业全全方位位管理理与服服务的的有机机组成成部分分。注：作作为现现代物物业，，无论论是住住宅、、商业业，还还是写写字楼楼、工工业厂厂房或或其他他不同同的物物业类类型，，物业业设备备是其其不可可缺少少的重重要组组成部部分。。是为为了满满足人人们生生活的的基本本需求求，同同时还还是人人们追追求生生活更更舒适适、更更安全全的物物质保保证。。只有有这些些设备备、设设施正正常运运作，，物业业的功功能和和作用用才能能够得得以实实现。。2、物物业设设备管管理的的意义义注：物物业设设备管管理的的基本本内容容包括括管理和和服务务两个方方面，，也就就是说说，需需要做做好物物业设设备的的管理理、运运行、、维修修和保保养等等方面面的工工作。。*管理理、使使用好好物业业设备备、设设施有有以下下几个个方面面的意义：①物物业设设备管管理在在为人人们提提供良良好的的工作作、学学习及及生活活环境境中，，起到到基础础性管管理的的作用用，并并提供供了有有力保保障。。②物物业设设备管管理是是实现现物业业高效效率发发挥使使用功功能，，促进进物业业与设设备现现代化化、规规范化化的强强有力力手段段。③物物业设设备管管理是是提高高现有有设备备、设设施性性能与与完好好率，，延长长设备备使用用寿命命，节节约资资金投投入，，保障障设备备安全全运行行的保保证。。④物物业设设备管管理是是城市市文明明建设设和发发展的的需要要，对对文明明卫生生、环环境建建设与与物质质文明明建设设起到到保驾驾护航航的作作用。。⑤物物业设设备管管理能能强化化物业业管理理企业业的基基础建建设。。3、物物业设设备管管理的的目标标注：物物业设设备在在整个个物业业内处处于非非常重重要的的地位位。它它是物物业运运作的的物质质和技技术基基础。。*用用好、、管好好、维维护检检修好好、改改造好好现有有设备备，提提高设设备的的利用用率及及完好好率，，是物业设设备管管理的的根本本目标标。*衡衡量物物业设设备管管理质质量的的两个个指标标：A——设备有有效利利用率率，％％；B——设备的的完好好率，，％；；☆物业设设备是是否完完好的的标准准为：：①零部部件完完整齐齐全，，②设备备运转转正常常③设备备技术术资料料及运运转记记录齐齐全④设备备整洁洁，无无跑、、冒、、滴、、漏现现象⑤防冻冻、保保温、、防腐腐等措措施完完整有有效二、物物业设设备管管理的的内容容物业设设备基基础资资料的的管理理物业设设备运运行管管理物业设设备维维修管管理物业设设备更更新改改造管管理备品配配件管管理固定资资产（（设备备）管管理和和工程程资料料的管管理等等1、物业设设备基础资资料的管理理注：主要包包括设备原原始档案、、设备技术术资料以及及政府职能能部门颁发发的有关政政策、法规规、条例、、规程、标标准等强制制性文件。。（1）设备备原始档案案设备原始档档案包括：：①设备清清单或装箱箱单②设备发发票③产品质质量合格证证明书④开箱验验收报告⑤产品技技术资料⑥安装施施工、水压压试验、调调试、验收收报告（2）设备备技术资料料设备技术资资料包括：：①设备卡卡片②设备台台账③设备技技术登录簿簿④竣工图图⑤系统资资料（3）政府府职能部门门颁发的有有关政策、、法规、条条例、规程程、标准等等强制性文文件2、物业设设备运行管管理**物业设备的的运行管理理实际上包包括了物业业设备技术术运行管理理和物业设设备经济运运行管理两两部分。（应取得两两个方面的的成果）：：一是设备的运行行在技术性性能上始终终处于最佳佳状态①针对设设备的特点点，制定科科学、严密密且切实可可行的操作作规程。②对操作作人员进行行专业的培培训教育。。对政府规规定的某些些需持证上上岗的工种种，必须严严格要求持持证才能上上岗。③加强维维护保养工工作。④设备中中的仪表、、（如压力力表、安全全阀等）、、安全附件件必须定期期校验，确确保灵敏可可靠。⑤对运行行中的设备备不能单凭凭经验用直直观的方法法来管理，，而应在运运行状态下下的监测和和对故障进进行技术诊诊断的基础础上，做深深入、透彻彻、准确的的分析。⑥对事故故的处理要要严格执行行“三不放放过”原则则。即事故故原因未查查清不放过过、对事故故责任者未未处理不放放过、事故故后没有采采取改善措措施不放过过。二是从设备的购购置到运行行、维修与与更新改造造中，寻求求以最少的的投入得到到最大的经经济效益，，即设备的的全过程管管理的各项项费用最经经济。设备的经济济运行管理理，可从以以下几个方方面进行：：（1）初期期投资费用用管理在购置设备备时，应综综合考虑以以下因素：：①设备的的技术性能能参数必须须满足使用用要求，并并注意考虑虑到发展的的需要。②设备的的安全可靠靠程度、操操作难易程程度及对工工作环境的的要求。③设备的的价格及运运行时能源源的耗用情情况。④设备的的寿命。⑤设备的的外形尺寸寸、重量、、连接和安安装方式、、噪声和震震动。⑥注意采采用新技术术、新工艺艺、新材料料及新型设设备，（2）运行行成本管理理①能源消耗的的经济核算算。②操操作人人员的配置置③维维修费费用的管理理3、物业设设备维修管管理设备在使用用过程中会会发生污染染、松动、、泄漏、堵堵塞、磨损损、震动、、发热、压压力异常等等各种故障障，影响设设备正常使使用，严重重时会酿成成设备事故故。（1）维护保养方方式：主要是“清清洁、紧固固、润滑、、调整、防防腐、防冻冻及外观表表面检查””。对长时时期运行的的设备要巡巡视检查，，定期切换换，轮流使使用，进行行强制保养养。维护保养工工作主要分分日常维护护保养和定定期维护保保养两种。。①日常维护保保养工作要求设设备操作人人员在班前前对设备进进行外观检检查，在班班中按操作作规程操作作设备，定定时巡视记记录各运行行参数，随随时注意运运行中有无无异声、震震动、异味味、超载等等现象，在在班后对设设备做好清清洁工作。。（2）维护护保养工作作的实施②定期维护保保养工作是以操作人员员为主、检检修人员协协助进行的的。它是有计划划地将设备备停止运行行，进行维维护保养。。应做好以下下工作：彻底内外清清扫、擦洗洗、疏通；；检查运动部部件运转是是否灵活及及其磨损情情况，调整整配合间隙隙；检查安全装装置；检查润滑系系统油路和和油过滤器器有无堵塞塞；清洗油箱，，检查油位位指示器，，换油；检查电气线线路和自动动控制的元元器件的动动作是否正正常。（3）设备备的点检设备的点检检就是对设备备有针对性性的检查。。设备点检检时可以停停机检查，，也可以随随机检查。。设备的点检检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员员随机检查查。日常点点检内容主主要包括：：①运行状状况及参数数；②安全全保护装置置；③易磨磨损的零部部件；④易易污染堵塞塞、需经常常清洗更换换的部件；；⑤在运行行中经常要要求调整的的部位；⑥⑥在运行中中经常出现现不正常现现象的部位位。⋇设备的计划划点检一般以专业业维修人员员为主，操操作人员协协助进行，计划点检检内容主要要有：①记记录设备的的磨损情况况，发现其其他异常情情况；②更更换零部件件；③确定定修理的部部位、部件件及修理时时间；④安安排检修计计划。(4)物物业设备的的计划检修修对在用设备备，根据运运行规律及及计划点检检的结果可可以确定其其检修间隔期期。以检修间间隔期为基基础，编制制检修计划划，对设备备进行预防防性修理，，这就是计划检修实行计划检修，可以在设设备发生故故障之前就就对它进行行修理，使使设备一直直处于完好好能用状态态。计划检检修工作一一般分为小小修、中修修、大修和和系统大修修4种。(5)计计划检修和和维护保养养的关系设备管理应应建立“维护保养为为主，计划划检修为辅辅”的原则。4、物业设备备更新改造管管理在使用设备时时特别要注意的的是，只要通过技术术改造能达到到同样的目的的的，一般就就不采用设备备更新的方式式。5、备品配件件的管理运转类的零部部件将要磨损损、老化，从从而降低了设设备的技术性性能。需用新的零部部件更换已磨磨损老化的零零部件，在检检修之前就把把新的零部件件准备好，这这就是备品配配件管理的基基本原则。备品配件管理理工作的目的的是，既要科学学地组织备件件储备，及时时满足设备维维修的需要，，又要将储备备的数量压缩缩到最低的限限度，降低备备件的储备费费用，加快资资金周转。6、固定资产产（设备）管管理固定资产是指使用年限限在一年以上上，单位价值值在规定标准准以上，并在在使用过程中中保持原有物物质形态的资资产，包括房房屋及建筑物物、机器设备备、运输设备备、工具等。。不属于生产经经营主要设备备的物品，单单位价值在2000元以以上，并且使使用期限超过过两年的，也也应当作为固定资产管理理。固定资产管理理应考虑的几几个问题：固定资产（设设备）的利用用程度：利用率和生产产率两个指标。。设备折旧：参考同类，根根据设备情况况以及技术进进步程度。设备的报废固定资产的管管理要求：1、保证其完完整无缺。2、提高其完完程度和利用用效果。3、正确核定定其需用量4、正确计算算其折旧额，，计划性地计计提折旧。5、进行其投投资预测。7、工程资料料的管理资料管理的目目的和意义物业工程资料料的分类目录录竣工验收资料料设备管理资料料二次装修设备备改造变更资资料工程资料管理理的方法：文件档案管理理和电脑管理理两大类。工程资料管理理的要求：归档：要求和和时间保管：严格做做到“七防””（防火、盗盗、高温、潮潮，虫，尘及及有害气体））;每年年底底一次特别清清理。3、物业设备备管理的机构构和职责机构设置：符符合需要，责责任明确，精精简高效。物业设备管理理人员岗位职职责工程部经理是对物业设备备进管理，操操作，保养，，维修，保证证设备正常运运行的总负责责人。2、各专业业技术主管（（工程师或技技术员）负责所管辖的的维修班组的的技术、管理理工作，并负负责编制所分分管的机电设设备的保养、、维修计划、、操作规程及及有关资料，，协助部门经经理完成上级级主管部门布布置的工作。。物业设备管理理人员岗位职职责4、维修人员员（技术工人人）5、保管员6、资料统计计员4、物业设备备管理制度现代物业管理理都是专业化化管理，最主主要的内容就就是要建立一一套完整的管管理制度。物物业管理的规规章制度有下下列三大类：：一、生产技术术规程方面的的制度物业设备接管管验收制度物业设备的安安全操作规程程物业设备的保保养维修规程程二、管理工作作方面的制度度1、物业设备预预防性计划维维修保养制度度2、设备运行行管理制度：：包括巡